【推售】2020年崃嘉誉山河项目全盘定价报告

禹洲嘉誉山河项目定价汇报

成都公司2020年9月18日1、整盘梳理-首开整盘推盘目标整盘梳理推售批次面积均价货值3#1批次2020-1071079890702870285#2批次2020-129028101609172151756#59201014060032#3批次2021-35074105805368155991#39711047041584#5649107506073住宅小计367491028737802商铺4批次2021-31481220003258公寓115795001099商办小计2638-4357车位（非人防车位共计293个，其中80%，234个计入货值）234850001992合计39399-44167项目拿地时间为2020.4.16，楼面地价3640元/平，项目总建面5.5万方；整体货值4.42亿：洋房货值3.78亿、商铺0.33亿、公寓0.11亿、车位0.20亿（车位货值为总可售非人防车位的80%）；项目分3批次推售：2020.10供货1批次、2020.12供货2批次、2021.3供货3批次；目前3#楼与政府备案价格沟通结果，不超过10100元/㎡；启动会住宅整盘底均价10287元/㎡，首次入市3#、5#楼成交价9915元/㎡，本次定价3、5#底均价10041元/㎡，高于启动会入市价格126元/㎡。整盘周期及指标整盘梳理运营业态全项目周期2020年2021年2022年栋数套数面积底均价总货值栋数套数面积底均价总货值栋数套数面积底均价总货值栋数套数面积底均价总货值洋房634036749206833780232122205510067222033128146941061615599SOHO/酒店式公寓125115795001099125115795001099销售商铺13114812200032581311481220003258可售车库12347554860001992/1454673860001233/89288186000760总计9630469409406441523212220551006722203532922004962921189089288186000760住宅实现2020年6月份清盘；商业、公寓所在7#为项目临时售楼部，待住宅去化达到85%以上进行商业公寓及车位业态的销售。盈利对比整盘梳理指标类型财务指标实时实时与启动对比实时与投委对比A启动会B差值A-B差异说明投委会C差值A-C差异说明盈利指标货值（亿）4.416

4.416

0

4.531-0.115

毛利率（%）21.81%

21.81%

0

23.69%-1.88%

货值减少，收入减少净利率（%）9.33%

9.26%

0.07%提早一个月开盘，自有资金成本减少

8.92%

0.41%

货值减少；但取消前融减少利息495万，且取消地价指标款507万净利润（亿）

0.3780.375

0.0030.370.008周转指标IRR（%)67.95%

66.75%

1.2%

提前一个月开盘56.01%

11.94%流速加快拿地至开盘周期(月）6

7

-1

8-2

经营现金流为正周期（月）12

12

0

12

0

其他财务数据开发成本（亿）1.8721.872

0

1.848

0024

增值税（亿）

0.1440.144

0

0.148-0.004收入减少，税金减少土地增值税（亿）

0.052

0.052

0

0.058-0.006收入减少，税金减少

企业所得税（亿）

0.171

0.171

0

0.182

-0.011收入减少，税金减少

资金占用费（亿）

0.104

0.107-0.003

0.105

-0.001

分业态盈利对比整盘梳理分业态盈利对比：产品类型实时现状启动会投委会面积单价货值单方成本毛利率净利润面积单价货值单方成本毛利率净利润面积单价货值单方成本毛利率净利润小高层

36761

1.0337817.32

0.82

27.17%4708.6

36761

1.0337817.12

0.82

27.17%4684.59

35445

1

35480.930.83

25%

3170.76底商1481.02

2.23258.24

0.91

65.94%1380.38

1481.02

2.23258.24

0.91

65.94%1379.44

39552

7910

0.81

62%

3346.64非人防车位9441.79（234个）8.5（个）1992.4

0.4

-143.88%

-2404.58

9441.79（234个）8.5（个）1992.4

0.4

-143.88%

-2408.62

9457.25（226个）8.5（个）19240.46

-76%

-2810.75公寓式办公/soho1156.69

0.951098.86

0.81

21.14%

95.741156.69

0.951098.86

0.81

21.14%

122.04

合计48841

44167

378048841

44167

375048857

45315

3706

备注：与投委会相比商业面积减少2474平，住宅面积增加1316平，公寓/办公增加1156.69平首开目标整盘梳理供货：利润：首开均价9890远、货值和年度预算、启动会无减少去化：首开去化率与年度预算的对比本次开盘年度预算启动会申请底均价总货值底均价总货值货值折损底均价总货值货值折损项目原净利润率折损后净利润率9890

7028.5

98006964.5+64

9800

6964.5

本次开盘去化目标年度预算去化目标套数货值去化率套数货值去化率56

5622.8

80%

56

5622.8

80%

首开申请年度预算楼栋日期面积套数楼栋日期面积套数3#

7106.6472

3#

11.1

7106.64

72

5#11.19028802、定价分析-2.1市场比较市场比较竞品小结4季度竞品集中推售，本案价格为邛崃洋房天花板量：下半年区域内洋房/小高层产品集中推货，与本案构成核心竞争关系约621套，达到全年峰值价：周边洋房/小高层产品的主力在售价格为8500-9800元/㎡，本项目首开9890元/㎡、全盘10287元/㎡将成为整个邛崃同类产品的天花板项目产品成交均价装修标准（成本）月均去化套数10月供应量（套）江湾府高层、叠拼8700元/㎡

13000元/㎡/34472

洋房9500-9800元/㎡314弘阳未崃时光洋房精装9700元/㎡800元/㎡（报价1488元/㎡）0198新城金樾小高层7700-7900元/㎡1000元/㎡（报1679元/㎡)35217洋房精装8500-8900元/㎡1000元/㎡（报1680元/㎡)14天骄府小高层清水8900元/平--1922、定价分析-2.2客户摸排升级客户分析—居住区域客户排摸截至9.25，项目洋房总验资客户143组（其中99平98组、127平45组）验资客户主要来访区域集中在城西34%、城南25%及城北17%板块。购房目的分析居住改善39%>教育28%升级客户置业目的主要为改善及子女教育，分别占比39%，28%。因此本案将在说辞、推广上要传递项目本身居住价值及外部学区价值。升级客户分析—购房目的客户排摸升级客户分析—职业客户排摸职业属性分析事业单位28%>个体户25%>政府单位18%升级客户在事业单位达28%，个体户占比25%，政府单位18%，可以看出，邛崃此三类人群相对购买力较强。升级客户分析—意向单价+付款客户排摸9000-9500元（38%）>8500-9000元（30%）>9500-10000（68%）升级客户预计单价普遍在8500-9500价格段，占比为68%；售楼部进场后需结合项目品牌、区位、产品价值不断强化意向客户的心理价位，以提高开盘转化率。付款方式贷款91%＞全款9%意向全款占比为9%，占比较低客户情况小结客户排摸市场分析：邛崃市场10月集中供货，竞品项目同类产品清水价格主要集中在8500-9800元/㎡；客户分析：通过已升级客户分析，客户可接受心理价位主要集中在9000-9500元/㎡之间，本次3#楼底均价9890元/㎡价位，已达到客户价格预期顶端，在此情况下，一方面需通过说辞、展示面进一步提升客户心理预期；同时继续做客户增量，强化精准目标客户的拓展3、定价结果-3.1定价原则全盘定价逻辑定价原则根据对项目内外部不利因素产生的噪音及其它影响及分批次推售价格递增的关系，对各楼栋价值进行排序：4#（860）＞2#（690）＞1#（580）＞5#（270）>6#（250）>3#（0）：1、整盘成交均价为10287元/平，与启动会价格保持一致；2、1批次3#入市货源安全去化及政府限价因素（3#已完成政府备案价格沟通，不超过10100元/平），3#底均价9890元/平、备案均价10092元/平；3、项目定价符合邛崃政府备案价格申报原则：2批次备案价格不超过1批次实际成交价格（2批次优先备案高价房源）；3批次房源在2021年备案，备案价格不超过5%4、启动会首批次推售楼栋为3、5#，均价为9915元/平；本次定价3、5#均价为10041元/平，高于启动会价格推售批次楼栋建面总价定价因素3#为基准楼栋，价格为9890成交均价备案均价每批次推售价格涨幅推售时间户型景观视野楼间距内外部不利因素合计13#71077028030000-300098901009225#9028917270150100200-25027010160-2.65%6#5920600325010010050-2502501014032#507453682400300200-50690105804.57%1#397141582803002000-200580104704#56496073260150250200086010750合计3674937802-10287-98901058010750101601014010470总结定价结果本次价格会定价共6栋楼，底均价10287元/平，与启动会保持一致，住宅总货值3.78亿；本次首开3#楼，72套，货值7100万，预计开盘去化55套，5600万，去化率80%。楼栋号总套数套总建面㎡底总价元底均价元/㎡备注3#72710770284976989099㎡5#809028917244801016099㎡、127㎡6#605920600288001014099㎡2#4050745368292010580127㎡1#403971415763701047099㎡4#485649607267501075099、127㎡合计3403674937802429610287一户一价表定价结果附件一：市场竞品详情本案用地面积15822.05㎡，容积率2.5；楼面价3640元/㎡洋房计划均价10287元/㎡距离计划首开10.17日，蓄客周期4个月首推72套房源，99㎡。老城片区城北片区高铁新城滨水新城十方堂板块中鑫海地块-天骄府成交日期2020.5.8；用地面积20000平，容积率2.5，建面5万㎡；楼面价：3380元/㎡预计入市时间：2020.10（天骄府），首推192套房源，74-123㎡新城金樾华府用地面积69719平，容积率2.5，建面17万㎡；楼面价：3059.9元/㎡小高层：7700-7900元/㎡洋房8500-8900元/㎡各类产品均有清水/精装两种交付标准月均流速：30-40套/月，洋房存量218套在售待售江湾府用用地面积45950平，容积率2.5，建面11.5万㎡；楼面价：3306元/㎡高层8700元/㎡、大平层9500元/㎡、洋房9500-9800元/㎡

、叠拼13000元/㎡前期蓄客6个月，6.21开盘，成交160套；8.27二批次开盘，成交151套。月均流速：37套，计划10月推出三批次弘阳·未崃时光用地面积39808平，容积率2.5，建面9.9万㎡；楼面价：2550元/㎡高层：8000-8500元/㎡（清水/精装）8月27日推出洋房88套，均价9700元/㎡，洋房成交1套。高层月均流速：45-60套（已去化83%）邛崃主力在售/待售项目市场比较竞品地图在售竞品项目均有洋房产品，且核心竞品江湾府、天骄府在10月均有推售，本案首开面临竞争压力大，客户分流严重情况。江湾府竞品项目市场比较项目位置邛窑大道北段198号开发商蒲江县高宇中鑫海置业有限公司物业公司高宇物业占地面积

45950.88㎡计容建筑面积114877.2㎡

容积率2.5总套数822户建筑形式高层、洋房、叠拼建筑风格现代主力户型高层115-143㎡、大平层253㎡、洋房170㎡、叠拼227-237㎡拿地时间2019年7月9日开盘时间首开2020年6月21日二次加推2020年8月24日销售价格均价9577元/㎡（含一、二批次高层、洋房、大平层及别墅）首批次推售楼栋8910111215165二批次推售楼栋本案“江湾府”总建筑面积11.5万余平米，涵盖低密墅院、大平层、高层、洋房产品。项目处于南河黄坝大桥桥头的两江汇合处，是邛崃目前热门板块，项目临河而建，项目主要优势：本地开发商品牌、10余年客户资源、一线河景资源。项目共计推货336套，蓄客周期9个月，月均去化37套，其中洋房月均去化3套。存量方面，江湾府共计未推未售486套，其中洋房14套。高层115-130㎡（与本案重叠面积段）存量236套。价格方面，首批次6月开盘，推出高层、大平层共计182套，成交均价高层8500元/平，大平层9500元/平。8月底加推高层、叠拼、洋房共计154套，成交均价高层8500元/平，洋房9500-9800元/平，叠拼13000元/平。两次推货，相同产品仅高层，均价差为100元/㎡。预计三批次推货时间为10月中旬，推售产品业态为高层+洋房。江湾府竞品项目市场比较项目物业形态楼层梯户比建筑面积（㎡）户型当期总套数已推套数已推未售套未推未售（套）建面均价（元/㎡）装标总价（万）月均去化整体月均（含蓄客期）预估去化周期（月）江湾府高层19F-25F2T41153室2厅2卫32812212068400-8800清水100-122283713130122921301404室2厅2卫218361182大平层17F2T22534室3厅3卫68343495002404洋房7F1T21704室2厅2卫4228149500-98001703叠拼4F-227-237-442420130003003弘阳未崃时光竞品项目市场比较14#15/A#15/B#13#8#9#10#11#7#6#5#1#2#3#4#12#在售待售项目弘阳未崃时光区域邛崃滨水片区项目地址邛崃市临邛镇五通庙街192号开发商弘阳总占地面积60亩计容建面10容积率2.5总楼栋15（5栋高层、7栋洋房、3栋商业）建筑类别高层、洋房、商业总户数684交房标准清水车位数991物业公司弘阳物业绿化率30%总建面90366㎡商业比例3.6%销售价格高层8500元/㎡、洋房9700元/㎡(清水8900元)本案弘阳弘阳未崃时光项目总建筑面积为9万㎡，产品涵盖高层、洋房及商业。项目所处位置为邛崃18年热点板块，目前周边配套完善，土地资源稀缺，地域性改善客户多已置业临河物业，目前改善物业去化相对困难项目物业形态楼层梯户比建筑面积（㎡）户型当期总套数已推套数已推未售数未推未售（套）建面均价（元/㎡）装标总价（万）月均去化整体月均（含蓄客期）预估去化周期（月）弘阳未崃时光高层17/18F2T41053室2厅2卫1991992408500-9200清水88132521213室2厅2卫20020044010312洋房8/11F1T21264室2厅2卫15444441109700精装（800元/㎡）122-1/1404室2厅2卫132444488136-弘阳未崃时光项目共计推货487套，共计蓄/接客周期13个月，月均去化25套，其中洋房8月推售，至今无成交。存量方面，已推未售156套，其中洋房88套。价格方面，共推售5批次，前4批次均为高层，合计399套，高层均价分别为8500元、8700元、8900元、9200元。8月底加推洋房共计88套，目前销售均价为9700元/平。五次推货，相同产品仅高层，均价差为200-300元/㎡。目前暂无加推计划，后续推货业态为洋房、商业。弘阳未崃时光竞品项目市场比较新城金樾华府项目市场比较项目位置拱辰路与318国道交汇处开发商邛崃亿睿房地产开发有限公司物业公司新城悦物业服务股份有限公司占地面积

45950.88㎡建筑面积236715㎡容积率2.5总套数1474户建筑形式高层、洋房建筑风格新中式主力户型洋房90-120㎡拿地时间2018年7月开盘时间2019年1月销售价格均价8500-8900元/㎡本案新城金樾华府项目占地104亩，总建筑面积为23万㎡，产品涵盖6栋高层、18栋洋房及部分商业。项目所处位置为城北板块，目前周边配套缺失，地域性客户多为刚需、刚改客群。项目物业形态楼层梯户比建筑面积㎡户型当期总套数已推套数已推未售套数未推未售（套）建面均价（元/㎡）装标总价（万）月均去化整体月均（含蓄客期）预估去化周期（月）新城金樾华府高层16-24F2T4953室2厅2卫364364207900167975183511184室2厅2卫182182807800929118-1204室2厅2卫1821821807700928洋房7-11F1T21184室2厅2卫25825810808500-89001679102814181294室2厅2卫25825814701116新城金樾华府共计推货1476套，共计蓄/接客周期20个月，高层月均去化35套，洋房月均去化14套。存量方面，已推未售283套，其中洋房255套。价格方面，共推售4批次，1、2批次为高层及小高层（16F-24F），合计399套，高层均价7700-7900元；3批次为洋房，均价8200元/㎡（清水）；4批次为洋房及小高层，洋房均价8800元/㎡。四次推货，洋房价差约为400元/㎡。后续无加推。新城金樾华府项目市场比较附件2：3#分户价格定价逻辑推售批次分析定价原则楼栋号推售批次面积均价货值3#1批次2020-107118102877322166095#2批次2020-11902892872#3批次2021-150745220113106#592060901#4批次2021-33971408598964#56495811住宅小计367611028737816以推售时间排序逐步增加原则进行价值排序：1、4号楼价值>2、6号楼价值>5号楼价值>3号楼价值楼栋3#5#2#6#1#4#推售时间2020-102020-112021-12021-12021-32021-3价差070250240280260户型分析定价原则户型居室数总户数户比例总面积占销售面积比99户型三居室22867.06%22572.0061.91%127户型四居室11232.94%13888.0038.09%合计340100%36460100%根据目前验资客户选择意向99㎡＞127㎡及本案产品套数和面积占比99㎡＞127㎡，为控制产品总价，保证整盘产品流速，因此建议提升99㎡单价，下调127㎡单价，整体保持均价持平。99㎡127㎡楼栋1#2#3#4#5#6#户型100%99㎡100%125㎡100%99㎡33%99㎡67%125㎡50%125㎡50%99㎡100%99㎡价差3000300150150100景观视野分析定价原则楼栋1#2#3#4#5#6#景观视野遮挡情况小中庭，部分建筑遮挡双中庭（2#与7#楼中庭较小）小中庭（大部分建筑遮挡严重）双中庭（总高8层，部分景观遮挡）大中庭（无景观遮挡）大中庭，部分建筑遮挡严重价差2003000250100100根据各楼栋景观视野遮挡情况进行价值排序：2#＞4#＞1#>6#＞5#＞3#。楼间距分析定价原则楼栋1#2#3#4#5#6#价差2003000250100100根据各楼栋间距取各楼栋间距平均值进行价值排序：2#＞4#＞1#＞5#>6#＞3#。不利因素分析定价原则维度1#2#3#4#5#6#内部噪音人车出入口、儿童活动场地儿童活动场地人行出入口、配电房无非机动车出入口、全民活动场地人车出入口、消防出入口外部噪音城市次干道无城市主干道、机关幼儿园无农贸市场、西街小学操场农贸市场、城市次干道其它化粪池、商业油烟井商业油烟井大门视野遮挡无垃圾房无综合得分-200-50-3000-250-250根据对项目内外部不利因素产生的噪音及其它影响进行综合考虑，对各楼栋价值进行排序：4#＞2#＞1#＞5#=6#＞3#。全盘定价逻辑定价原则根据对项目内外部不利因素产生的噪音及其它影响进行综合考虑，对各楼栋价值进行排序：4#（860）＞2#（690）＞1#（580）＞5#（270）>6#（250）>3#（0）：1、整盘成交均价为10287元/平，与启动会价格保持一致2、优先保障首批次入市货源安全去化及政府限价因素，3#备案价格不超过10100元/平3、备案价格申报原则：2批次备案价格不超过1批次实际成交价格（2批次优先备案高价房源）；3批次房源在2021年备案，备案价格不超过5%4、启动会首批次推售楼栋为3、5#，均价为9915元/平；本次定价3、5#均价为10041元/平，高于启动会价格推售批次楼栋建面总价定价因素3#为基准楼栋，价格为9890成交均价备案均价优惠2%每批次推售价格涨幅推售时间户型