房地产开发公司成本部管理制度

房地产开发公司成本部管理制度房地产开发公司管理制度-成本部成本部的职能是在房地产投资开发项目的策划、设计、招投标、发包和项目施工阶段，控制房地产开发成本在预定目标内，以保证项目建设过程中合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和经济效益。成本部的工作原则包括正直忠诚、公正廉洁、实事求是、精细精准、严格保密和最大限度节约公司成本。成本部的职责和工作流程包括项目策划阶段和项目规划设计阶段。在项目策划阶段，成本部需要协助市场策划部完成项目可行性研究报告，编制项目投资成本估算和项目成本利润分析等，为项目决策、筹集资金和控制造价提供依据。在项目规划设计阶段，成本部需要编制限额设计成本目标，组织各部门对规划设计进行优化讨论，提出合理优化建议，并完成设计阶段建安成本的概算。具体工作流程包括结合工程技术部对项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标；依据关于项目定位的市场调查报告、土地规划指标及相关土地状况资料，编程项目可行性分析估算成本报告；对多方案需要比较的项目，成本部应对各方案的成本差异性进行分析和说明，比较后提出成本建议。在项目规划设计阶段，成本部需要组织工程技术、营销策划部对规划方案进行研讨，对规划方案设计成本提出要求和建议；依据提供的规划方案设计完成成本测算，对前期可研阶段的项目成本估算进行修正，并对项目成本影响较大或成本容易流失的单项工程做专项成本分析和建议；将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成技术设计阶段的成本限额设计初步建议；组织相关人员讨论技术设计阶段的成本限额初步建议，充分沟通，审批后作为技术设计阶段的成本限额。3.2.2.5技术设计完成并提交后，成本部需要组织编制项目成本概算。概算根据技术图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量。现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算。对于图纸设计深度不够的项目，暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格计算。3.2.2.6编制施工图限额设计成本控制建议书，要求具体如下：成本部根据项目成本目标，结合施工图设计任务书、初步方案及市场水平，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议。对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点。3.3项目招投标和合同签订阶段3.3.1项目招投标和合同签订阶段职责。成本部负责编制招标文件、招标控制价（或标底），组织设施招标公告、开标、评标、定标、中标通知书等招投标工作。参与各类合同编制，洽谈、签订工作。3.3.2项目招投标和合同签订阶段工作流程。3.3.2.1根据设计施工图及项目技术文件，编制施工图预算及招标控制价（或标底）。3.3.2.2根据项目招标要求编制招标文件、发出招标公告并对招标文件进行答疑澄清、投标资格审核、开标、评标、定标、发中标通知书等。3.3.2.3根据招标文件和中标通知书，与中标人签订施工合同。成本部参与合同的编制、洽谈、修改、补充和签订工作。3.4项目施工阶段3.4.1项目施工阶段职责。成本部负责项目施工阶段的成本控制和管理工作。审核工程进度款、审核工程设计变更签证单、审核工程经济签证、审核工程认质认价材料价格、审核工程竣工结算、编制月变动成本报表，技术经济资料整理归档。3.4.2项目施工阶段工作流程3.4.2.1工程进度款审核工作流程。当项目工程形象进度到达合同约定节点后，由项目承包人向项目监理部申报工程进度款支付申请表（一式五份）。项目监理部收到申请后对承包人本期施工完成的工程进行全面的审核，包括工程的进度、质量、安全、文明施工、申请付款金额、付款计算书等。满足付款条件时，在3日内签署付款意见并上报公司项目经理部。如果不满足付款条件，将其驳回重审。公司工程技术部和项目经理部。如有问题则要求承包人重新整理签证单并重新报送。工程技术部收到监理部和项目经理部签署的设计变更签证单后，在2日内对签证内容进行审核。审核内容包括设计变更是否符合规范要求，是否影响工程质量和安全，费用计算是否正确等。审核无问题则签署意见，上报公司成本部和项目经理部。如有问题则要求承包人重新整理签证单并重新报送。公司成本部收到工程技术部和项目经理部签署的设计变更签证单后，在3日内对签证内容进行审核。审核内容包括费用计算是否正确，是否符合合同约定和公司规定等。审核无问题则签署意见，上报公司总经理审批。如有问题则要求承包人重新整理签证单并重新报送。人未及时通知的情况，监理部和项目经理部有权拒绝签署相关签证。项目经理部收到承包人的签证申请后，在3日内对签证内容进行审核，包括确认设计变更是否已经完成且质量合格，签证内容是否准确完整，费用计算是否符合实际情况以及是否超过报送时限等。如果审核无误，则签署意见并报送公司成本部，如有问题则询问承包人或驳回重审。根据合同条款15.1.8，承包人必须在5日内督促监理部和项目经理部签字并报送公司成本部，否则视为放弃签证费用。公司成本部收到项目经理部报送的签证申请后，在5日内对签证内容进行审核，包括确认设计变更是否已经完成且质量合格，签证内容是否准确完整，费用计算是否符合实际情况以及是否超过报送时限等。如果审核无误，则结合监理部和项目经理部的意见确认最终费用金额并签署意见，如有问题则询问承包人或驳回重审。每月30号，成本部将已审核的签证申请集中上报公司总经理。公司总经理收到成本部集中上报的签证申请后，在10日内对本月的签证申请进行审批。审批通过则签署盖章下发公司。成本部收到批准过的签证申请后，内部存档一份并分别送给项目经理部、项目监理部和承包人各一份。同时，将批准后的费用成本编入月变动成本报表，每月30日上报公司总经理。在工程施工过程中，如有需要签证的事件发生，承包人应及时通知监理部和公司项目经理部。如果承包人未及时通知，监理部和项目经理部有权不予认可该项签证事项。项目监理部和项目经理部接到承包人的签证申请后，应首先判断该事项的费用是否应由公司承担，如果不是，应及时告知。如果需要判断签证事件涉及费用，且涉及费用较大时，应告知成本部到现场核实情况并汇报公司总经理。对于需要在施工前收方计量的签证事件，承包人应及时通知并组织项目监理部、项目经理部和公司成本部进行现场收方计量，并填写现场收方记录并各方签字。如果承包人未及时通知，监理部和项目经理部有权拒绝签署相关签证。以预见的工作需要计日工来解决，此时需要进行计日工签证的审核工作。计日工签证的审核流程与现场经济签证类似，也需要经过项目监理部、项目经理部和公司成本部的审核和确认。承包人需要在计日工完成后5日内通知并组织项目监理部和项目经理部进行验收。验收合格后报送计日工签证单（一式四份）给项目监理部。超过5天未报送或者未经审核确认的，视为承包人放弃该部分费用，公司不再予以认可。项目监理部、项目经理部和公司成本部对计日工签证进行审核时，需要关注签证产生的原因是否合理，工作质量是否合格，签证内容是否叙述清楚属实完整，费用计算是否正确符合现场实际，是否超过报送时限等。审核无问题则签署意见，如有问题则询问承包人或驳回重审。成本部审核确认后，将批准后的费用成本编入月变动成本报表，并将签证单分别送给项目经理部、项目监理部和承包人一份。每月30日上报公司总经理审批并下发公司成本部。表）的规定，由承包人自行采购。在采购甲控材料时，承包人应严格按照合同约定的材料品牌、规格、数量等要求进行采购。在采购甲控材料前，承包人应先向项目经理部提出申请，并提交材料的品牌、规格、数量等信息。项目经理部应在3个工作日内审核材料信息，并确认是否符合合同约定。如果审核通过，项目经理部应签署《材料审核单》并将其传递给成本部进行审核。成本部应在3个工作日内对《材料审核单》进行审核，并确认材料价格是否合理、是否有优惠等情况。审核通过后，成本部应签署《材料审核单》并将其传递给财务部进行付款。承包人应在材料采购完成后的3个工作日内将材料送至工地，并通知项目经理部进行验收。项目经理部应在验收过程中严格按照合同约定的品牌、规格、数量等要求进行验收。如发现材料不符合合同约定，项目经理部有权拒绝验收并要求承包人更换。以上是认质认价材料的审核工作流程，通过严格的审核和验收流程，可以保证工程材料的质量和价格的合理性，从而保证工程的顺利进行。送给承包人的方式，确认罚款事项已经通知到位。在材料供应方面，除了合同中约定的方式外，如果需要使用未在合同中约定的材料，承包人必须与项目监理部和项目经理部商议是否必须使用该种材料。经过他们的同意后，承包人才能提出申请并执行流程。在使用材料前30天，承包人必须提出材料认质认价的申请，并填写《材料认质认价申报表》。该表格需要标明材料的名称、规格、需求数量和技术性能要求，并提供三种品牌厂家及报价。项目监理部和项目经理部对申请表进行审核并审批签署意见，最终公司总经理进行审批，批准后将存档一份并发送给监理部、项目经理部和承包人各一份。如果涉及到认质认价材料的进度款计算书或签证等报送资料，必须附加审批的认质认价材料申报表复印件。在工程奖罚款方面，承包人按照合同约定奖罚制度和公司管理下发的管理规定进行施工管理。如果承包人做的不好，项目监理部和项目经理部应填写工程罚款单并送给承包人。承包人收到罚款单后应在2日内签字盖章返还给项目监理部/项目经理部。如果承包人对罚款有异议，必须在收到罚款单2日内与项目监理部/项目经理部解释沟通。如果承包人在收到罚款单后超出2日拒不签字盖章，视为承包人已经认可该项罚款。项目监理部/项目经理部将以发文薄中罚款单发送给承包人的方式，确认罚款事项已经通知到位。有效罚款单必须是出时间记录的复印件并且承包人已签字盖章。项目监理部/项目经理部会收集整理承包人签字盖章的罚款单，并在每月25日集中上报公司成本部。成本部会建立台账，将罚款金额编入月变动成本报表，并在每月30日上报公司总经理。如果承包人表现优秀需要进行奖励，项目经理部会填写工程奖励申请单（一式三份）并提交公司成本部审核后交给公司总经理审批。审批通过后，成本部会存档一份并发送给项目经理部和承包人各一份。罚款和奖励金额都会编入月变动成本报表，每月30日上报公司总经理。每月30号，成本部会将公司总经理已经审批的设计变更签证单、现场经济签证单、工程奖罚款和其他已审批成本编入变动成本月报表上报公司总经理。根据合同约定的可调材料的材料价款调整方法，每月都需要收集材料价格