论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力

论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房是指房地产公司开发建立的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公房改制出售给个人的房改房，根据地方人民政府政策指导价购买的经济适用房，这主要是指单位集资房和安居房，____镇私有房屋以及在农村集体土地上建立的村证房等。最高人民法院于________年出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》，为审理商品房买卖合同纠纷供应了法律上的依据。而在现实生活中，更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房因其地理位置优越，价格相对便宜，吸引了众多二手房买主。但因为我国对非商品房的买卖设置了很多限制，又没有很明确的对二手房买卖的司法说明，致使在买卖发生后简单产生纠纷。大多数的状况是一方在买卖后反悔，要求认定买卖合同无效。那么，这几种房屋的买卖合同是否有效呢一。房改房买卖合同效力。1．________年，国务院出台《国务院关于深化____镇住房制度改革的确定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。2．________年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行方法》，对房改房的首次上市出售规定了很多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当供应原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面看法；假如有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地运用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《____省公有住房售后首次交易管理暂行方法》也规定了类似内容。对于卖房款，方法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房全部权人全部。以标准价购买的住房可以先根据成本价补足房价款，全部产权归住房全部权人全部后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以干脆进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房全部权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两________年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新居主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《____市房地产管理法》和〈〈____市私有房屋管理条例〉〉规定，____市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当时买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢是否能导致买卖合同无效呢5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢赵律师认为，假如房产证上明确写明白夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权托付书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。假如有了授权托付书，买方则有理由信任是夫妻共同的确定，卖方构成表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。假如另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。假如另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有