二手房合同签定

合同签定

（课程描述）课程目的：如何有效签订合同，保障合同成立与生效，确保公司与个人的利益最大化。课程内容：第一节、合同的概述、租赁合同第二节、买卖合同的纠纷实例第三节、买卖合同的签订课程长度：3个课时课程受众：单店培训负责人、店长或销售经理

合同的概念合同:是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。协议：具有双重含义：合同、合意；合同本质上是一种合意，合同的成立意味着各方当事人的意思表示一致！居间合同居间合同：居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同又称：房地产中介服务合同。广义上：居间合同包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等活动；狭义上：中介服务多指房地产经纪，即：房地产咨询、提供房地产信息及代理房屋买卖、租赁这三类活动。居间合同的分类居间合同分类：报告居间、媒介居间报告居间：属代理性质的行为，居间人应严格受委托人的委托内容约束，并应极尽忠诚义务为委托人寻求机会订立合同，合同达成时，委托人支付报酬；媒介居间：扮演“中间人”角色，独立于委托人与第三人以外，促成交易双方订立合同时，委托人向居间人支付报酬，属非代理性质行为；房地产中介合同房地产中介合同:是典型的居间合同。居间合同订立后，居间人是在交易中完全独立于房地产买卖双方的民事主体，其可以参加商定过程但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。居间报酬请求权居间人促成合同成立后，可以按照居间合同约定向委托人请求支付报酬。因居间人订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间报酬的支付居间人取得报酬的前提是合同成立。由于居间人自身原因以外的因素导致合同成立后未能完全履行的，应由合同双方自行协商解决（如：办理交易过户手续不是经纪人的法定义务，若需该服务，需另行支付费用），双方无权就提供此项有偿服务过程中发生的问题而拒付居间费用。合同的成立要件合同成立的要件：一、订约主体存在双方或多方当事人（主体上的要求）订约主体与合同主体不同：订约：有参与订立但不是当事人（代理人）不参与订立但却是当事人（委托代理人）（当事人是否具有签订资格，则属于有效问题，不影响合同的成立）二、订约当事人对主要条款达成合意（内容上的要求）主要条款：名称、地址、标的、数量、质量、价格、报酬（当事人一旦就合同的主要条款达成协议即可成立，对次要条款未达成不影响合同的成立，如履行期限）三、合同的成立应具备要约和承诺阶段（形式上的要求）（双向意向书）合同生效要件合同生效：指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律效力。合同生效要件：一、行为人具有相应的民事行为能力（10周岁以上的未成年人或精神病人）二、意思表示真实（内在意思表示于外部的行为）三、不违反法律或者社会公共利益（内容反动、淫秽、下流的录音等）合同生效具体操作要求卖方提供合法的证件：身份证件、资格证件以及其他证件。产权证：“房屋所有权证”和“土地使用权证”身份证：身份证、工作证和户口簿资格证件：代理人的代理委托书、共有房屋出售需提交共有人同意的证明书等其他证件：出租房产（承租人或共有人放弃优先购买权的协议或证明）1、丙产权居证所醉有人敢已婚：双方膏到场零签字珍（或猾提交半一方仁同意枝的书袄面证液明）烫；未饱婚应质提交变未婚殿证明丹。2、摔产权屈证上嫂列有趋共有架人：共有兔人也姓应到档场签贪字（欲或提恼交共绪有人应同意榴的证歼明）3、盯产权炎证所勤有人冻与客两户不膊符，应查制明关术系：膜A、埋继承蜓人：滑所有割继承融人参辉与签惹名（沾人数喇以户预口簿温或派凉出所负出具体的证跃明为裳准）B、趣代理碰人：厌出具述代理及委托翠公证是书4、然产权轿人是莲未成狂年人：提交畏监护烂人证幸明或崖公证驾书，蛇其监途护人饱出具颂用于敞未成须年人享利益败的保聚证书岂，由子监护附人代清签。织(但陵不能担过户矩)租赁龄合同术：产权夫人出稍租提供予证明洁产权胶的相革应文腥件转租提供片原先窗的承饶租合膛同（扁注意翻是否亏注明桶有权狡转租子）并作提供闻证件至。合同悔无效潮的几宅种情令形买卖恳合同虎：1、劳非法雁转让俯，合疼同无蓬效：司法管机关比和行鸣政机爸关依虾法裁搏定、诸决定炕查封狱或者优以其钢他形语式限赤制房亦地产款权利扩的权属踢有争需议的未依薄法取储得权毙属证捆书的共有亡房产都，未竭经其翻他共址有人忙书面挺同意兔的2、类房产勺、地俗产分摘别转予让由缎于房凭屋是姿土地投的附粉着物糖，具伐有不伸可分隐离性皱。《城租市房植地产鉴管理序法》评第三过十一惨条规绒定“先房地家产转倘让、召抵押蜻时，熔房屋居的所蛾有权烈和该牛房屋圣占用雨范围炊内的练土地啊使用酱权同佣时转疑让、笼抵押深。”训这就石是房柄地产技权利距主体副一致蛋原则者。因白此，消房屋继所有每权通御过买包卖转含让时司，该山房屋谦占用暂范围披内的糟土地条使用甩权也尘须同痛时转夺让。岛将房并产和衣使用膨土地乡丰分别罗卖于性不同万的买茫方，叮或者巡寿仅转泻让房法屋所芽有权决或转闪让土硬地使演用权固，这蒜种买姿卖合阻同会伙导致竿无效毁。3、喝侵犯胶优先兼购买葱权（欣共有谷人、应承租咏人）笋要求睛确认妻无效氏的出卖凯共有坑房屋盲时，挪在同仇等条寻件下维，共铺有人浩有优瞒先购章买权详。段房屋姑所有舌人出振卖出晴租房绵时，葬须提控前3迁个月亭通知叼承租希人，慌在同叮等条型件下船，承际租人起有优仰先购腔买权驰。如津果违至反这春些，罪房屋俘的共朱有人漏、承槐租人另都可蝇以请绵求法颂院宣鱼告该驰房屋饺买卖兔无效沿。4、沟买卖利存在筒欺诈重、显任失公叹平租赁拜合同惕：1、酱非法升出租2、竖未依极法取岗得房董屋所诉有权害证的3、键权属瞎有争端议的4、泽司法剂机关莲和行猎政机垄关依钟法裁册定、染决定叉查封捷或者屡以其烧他形赤式限归制房浓地产袭权利梨的5、大共有然房产扇，未叹经其喝他共燃有人袋书面赢同意绍的6、粉属于贸违法吴建筑剑的7、衔不符峡合安洽全标庸准的8、石已抵虾押，讽未经梅抵押斯权人林同意票的9、扭不符所合公装安、锦环保商、卫弹生等俩主管知部门嫂有关桌规定筛的10您、有阁关法棋律、懂法规抹规定播禁止草出租黎的其枯他情案形。目前疯工作蚊应用掩的合知同租赁延合同房产如买卖完协议辛（预捆订房栋产买刻卖协旗议）合同跪签定爹前须解准备壶的工蹈具笔（边水笔流或钢过笔）至、纸计算绝器印泥公章合同弟书收款催收具租赁掘合同话条款浴的解柱析房屋序租赁左合同蒜：是判房屋珠出租嗽人和幕承租奇人双置方签披订的谊关于悄转让穷出租叉房屋宅的占手有权道与使连用权并的协喜议。1、浩当事片人姓妇名或命名称缎及住惊所。当事赞人指叠出租认人和跳承租某人。出租可人：唯必须运是房却地产匀的合泄法产货权人联；承租链人：蚀当地五居民斑，须威持有扣本人刷身份印证；悦外来今居民邀，本趋人身掀份证小及公盼安部龙门发应的暂编住证篮；企足业事搂业单唐位须声持有城《营烘业执桶照》蚂；非纯企事汁业单廉位的阴其他气组织哄如机夺关、旷团体腥、部些队等么须有零县以弓上民问政部馒门批敏准设长立的笨有效讨证件延。2、片标的衰物：艳即租仆赁的毫房屋姑。须写磨明房影屋所使在位暗置即翅地址躁、面溜积、额范围警、装撞修及痕设施膜状况家。3、验租赁访用途似：即吐承租练人租捏赁房卵屋的皮目的摧。租赁方用途答一旦索定明终，则驱承租薯人不殃得擅共自改搁变用统途，采尤其蹦不得咳用房根屋从协事非蓄法活架动。承租弟人按汇照约以定使盏用租沿赁物恼，致贷使租浴赁物朗受到种损耗耽的，逃不承给担损牌害赔及偿责铸任。承租啄人未腥按照同约定泰使用丛租赁掩物，伐致使闯租赁漠物受象到损绿失的浇，出框租人戏可以床解除咐合同技并要堆求赔末偿责肢任。4、丙租赁浮期限控。租赁贷有期仿限限婶制，锹这是腾房屋券租赁兔与房枣屋转摸让的轧重要届区别援。明确怖租赁闯期限饭的法昆律意织义在干于：（1往）期梅限届经满，极承租识人有硬义务族将原革房屋俘退还艳出租森人；（2强）当觉事人控对租贝赁期钟限没寒有约扩定或死约定找不明给确，圈视为嫁不定钞期租烂赁。舌当事提人可势以随冲时解蹦除合优同，茂但出梁租人斩解除脑合同孔应当骡在合飞理期贤限之诱前通炭知承石租人解。（3挠）因抄买卖已、赠近与或碗继承士而发料生房堵屋所在有权般转移捞的，鬼如原真租赁范合同承未到盟期，慌则原骑合同委对承残租人辉与新够房主名继续悉有效谜；（4跟）承军租人低为一隔人时溉，如外其在馒租期郑内死裹亡，扶共同齐居住患人可丈以要持求合现同继列续履馒行，手办理尤更名匙手续烂。（5陷）一亡般期样限是雕在2最0年酬以下贵的，埋超出层20上年的龟部分移无效苗。（6访）租沉赁期软限6涛个月蠢以上逐的，赵应采贺取书斤面形焦式。奴当事畜人未哗采用茶书面及形式平的，山视为抚不定走期租收赁。（7移）租生赁期辉间届讽满，完承租足人继价续使拢用租布赁物篇，出次租人界没有尾提出凶异议厌的，孩原租蜓赁合跑同继录续有剥效，厚但租淹赁期袜限为蛋不定望期。5、捎租金舍及交巧付方贞式承租钢人无沉正当钟理由粒未支室付或汪者迟忧延支裹付租廉金，骄出租奴人可遵以要琴求承禽租人法在合城理期袜限内缴支付春。承架租人他逾期雷不支疾付的叔，出脸租人晃可以苹解除泉合同会。6、升租赁卧双方条的责腰任:震修缮醉责任事。承租咬人在泽租赁副物需仪要维贞修时穗可以挺要求睁出租长人在还合理音期限搅内维禾修。翁出租液人未末履行驱义务尊的，移承租每人可吴以自论行维晒修，根费用先由出文租人守负担否。因爽维修懒租赁进物影失响承茫租人冒使用殖的，品应当每相应想减少好租金雅或者挡延长剧租期建。7、眨转租黄的约欢定承租肆人经株出租惭人同茄意，蜡可以咐将租拌赁物观转租替给第事三人鸭。承窄租人疮转租亲的，疑承租耽人与滚出租油人之区间的抚租赁荐合同冈继续史有效演，第药三人悉对租趋赁物计造成圆损失紫的，邀承租先人应梨当赔机偿损伸失。承租数人未游经出肢租人裹同意课转租离的，楚出租读人可秋以解葛除合赴同。8、坑变更址与解棵除合糕同的罗条件巡寿。（1夺）符摊合法柔律规没定或或者合彻同约茅定可艇以变认更或移解除证合同杯条款狐的；（2昌）因芳不可营抗力云致使漏合同万不能让继续亩履行棵的；（3忽）当桐事人启协商笨一致岩的。9、吊违约孙责任10参、当昆事人绝约定盐的其镜他条浴款买卖朝合同桑纠纷册实例一、坟合同汽房（好产权嗓在办当）1、烤一手绢产权殃在办棒：没有通约定误原业座主在晨按揭陈的房杨款由汁哪方赢解押芝（卖每方无储钱解亩押，比买方筝想在线过户趋当天在一次询性付御清）2、误一手赌产权刘在办部：中介笼方承那诺了搅产权邮收件辉时间谷而引巧起的运纠纷飞（买蜡卖双陕方均呜归罪拌于中寒介方丸，导齐致退盖佣）3、罪一手寇产权京在办攻：因产代权短章时间个内即雾可交债件，删所以桑双方狼约定直先支艘付定捕金，凶等产恐权出析件后个一次牵性付株清（脸因为怠没有析具体赵时间报约定弟，一裙手产略权一配直无贫法下话来导崇致卖愈方收推不到思房款犹，且疮房价索一直驻上涨坐，买弹方准绵备了众款却暑一直数无法退交房逼）（脾案例伞：工罚商住平宅区它王运文森刑）4、题产权团在办臭（开颗发商挨未交撕房）（1翼）、汪开发虫商一验房多霜售（2骄）、封面积幕与合虾同产抗生误恶差（3蜡）、字质量印有问捧题（4赚）、外交房探时间塌拖延（5准）、听其他替设施喇的收狭费标安准（6态）、插交付闸一手岗产权侄的时存间的恶推迟（7钉）、接物业射管理平条款（8报）、强带看猎错房仓号的紧房子某（锦猜绣9筒号7钱02皆房）二、泄有产露权的耍房产疗：（1灯）、州以实纽奉际拥惯有人坦的名坑义卖糕房（朋泉府躁大第扒）（2喝）有雨产权差，但露不是丸国家否认可滩，不屋能过披户（崇评福路届市二撕建基喷地宿奥舍，则只有沈使用得权，象没有浮所有烂权）（3道）、辛产权彩证上杆的共耻有人正情况（未透成年孕，不恼能交孟易）啄（赖奶美玲鬼东街贿的房拨子）（4惜）、席夫妻坐双方峰有一暖方未慎到场区签字剑且不屿同意映出售专的（国连贸中厚心）（5勿）、对产搁权结江构的滥不清去晰（抵西湖板宿舍致：产皇权上谣标明张构造粉柱，滴属砖压混，水业主硬或经斤纪人守告知奏是框慰架，枪而引艰起价哑格纠浩纷）（6改）、洞所看唱房屋味正确洗，但括合同顶填写灾的标钉的物扶的地拒址不隔明确（富背贵人灿家）（7涂）、咸合同纤填写样面积芒与产企权面美积不迈符（童金属斥大厦箱，有丛产权权但没廊带）（8菠）、按揭体的情绳况没院有说以清楚颠而引歌起纠面纷（工石商胡骄耀军避：个惩人住简房与舒公积木金）（9罗）、悬房改嚷房的介税费辫减免罗与否主没有馅明确较告知（工燥商住停宅区喂王蚁文森败）（1挖0）留、税玩费计晋算不立清晰（套千房契拘税能忙减免锯，储鹿蓄间影的不悔能减台免）（1占1）突、享受锡经济查适用絮房的发房产神，契缝税不逼能申迹请减肌免（敞建南继花园锁：卖研方办栋完过饰户手受续收夏到全沸额后父再为涨买方渴申请若契税闯减免贴，结酬果：家一手宝契税捆未交奔，二便手买坟方不默能申傅请减袍免）（1渴2）厚、二浮手按分揭中取的买跟方没醋有及挠时缴双税而都推迟疼卖方卖收房厕款的领时间（五猛星花城园庄滥阿姨殊）（1棉3）榴、交宇房时销间的繁拖延（业斯主在吼装修敌新房沟，没跌有明贼确交洪房时则间，暂只注麦明等党新房伸子装许修完雹后交牧房，驱新房效装修故却一糊拖再抢拖导别致纠能纷）（1富4）乔、交主易时熟间不碗确定（因社甲、似乙双雪方较身忙，饿乙方脂在国箱外，峡没法这确定堆时间具过户捐交易铸，所桌以只宿注具碍体交装易时静间由吸双方秧约定振，双趴方一辰直无族法配皆合导葬致交腿易一杰直拖磨而引物起纠痕纷）（1传5）圣、代抓理人痒没有煤看清流楚代醉理权声限的（1行6）嫁、房枝子在害租，绿没有暮经过姿求租让方同登意卖分给第窜三人炼的（捷坚龙店这面）（1违7）扣、物竭品没芽有罗贤列清翅楚（德干辉华汗庭，唐因签筛单时牺间较搭晚，被没有胆及时篮清点希而与视口头昆约定庄有误改差的掠）（1旺8）肝房屋袋质量依……二手斤房买今卖合拢同条面款解桶析1、伐当事午人：当事竭人的夸名称浪或姓岁名、猎住所归、营龙业执冈照号室或身渔份证融号码救、联匀系方忘法等滑，以伴免出镇现欺差诈情娃况。2、燃标的雀，须惠写明盐事项遗：房屋阅的位劣置、句用途轿、面思积（徒按照鹿产权悼证上叔的地圆址填谅写）斗。3、佩价款劣：总房照款须灯用大绣写4、迈定金乒：不得糊超过痒总房侮款的龄20摸%，茅超出流的部爆分不省属于奴定金横的范唉围，第定金姨以何戴种方暑式支咽付。5、材税费昂的承乖担：由谁宽来承级担交矿易的京税费挨（一朗手与维二手欢）6、贱付款存方式志：a、战一次伟性付艇款b、筋分期概付款供：分贿几期c、每按揭嗓付款毯：普认通按无揭及密按揭由阶段碍性担雾保，住定金管是否顽冲抵乓首期谱款。7、激交房递时间根：分为盛：现鹊房的良交房历时间色及期肤房的个交房偏时间8、叙交易凡时间至：双方餐办理僚产权