房地产营销策划 -2022衢州奥特莱斯商业推广策划案

一个严峻的背景高度饱和的市场一个严峻的背景高度饱和的市场——高达2㎡/人的人均商业面积同质化且较为低端的业态——新老城业态同质化严重，基础生活消费业态严重饱和人口限制&高净值客户消费外溢——约5万人实际消费人口，高净值客户倾向上级城市消费二手铺成交惨淡，运营商街回报率极低——超一年商铺出售期，2%~3%租金回报，拖欠保底租金江湾商圈江湾商圈东方广场红旗街路中商广场金佰汇中央广场浙西世贸广场城南商圈老城商圈中梁百悦城春江路文峰西路本案一个明确任务AOLAIAOLAI世界奥莱，实力财富新贵八大首店，百+品牌集聚运动街① 街 运动街① 街 六大街区，特色商业体验六大主题商业街区：奥莱名品街、食光悦街、活力young街、摩登尚街、娱乐潮街、童①①①六大IP空间，常山商业范本项目携手国际知名设计师大石敬太，在设计中融入地域特产“胡柚”元素，打造“水柚秀场、胡约14-395㎡灵动空间商机无限DAPAIDAPAI8大主力店率先进驻近40+轻奢品牌店铺紧随其后KAIYEKAIYE开业在即，最后的杀手锏开业在即，最后的杀手锏商业实景呈现，看得见的安心开业在即，入手最佳时机，即买即收益项目将于2023年5月底开业，目前相关节点皆在紧锣密鼓排布中，专业商管必将为杉杉带来首开即引爆一、杉杉德信联袂奥莱财富新贵东，投资者收益稳步提升。二、常山城市核芯聚集八方人气邻总面积约4.65万平方米的三馆两中心。三、杉杉天地奥莱城市综合体完整时尚的生活购物空间。基于此，提出奥莱推广三部曲强化奥莱势能，厘定投资逻辑强化奥莱势能，厘定投资逻辑投资跟着奥莱走主投资跟着大牌走开投资赶在涨潮前一、奥莱概念解读①奥莱的影响力刷屏②奥莱的全国巡礼九宫格③为什么奥莱近年来越来越火爆？④视频号：常山人注意！常山即将拥有一座4万方的奥特莱斯购物中心！二、重塑常山“心”，惟此奥莱①一座奥莱，究竟为常山带来多大改变②视频号：你绝对想不到，常山引入奥莱背后，究竟隐藏着这么大的深意！③重塑常山“心”，惟此奥莱购物中心刷屏三、投资跟着奥莱走①话题H5——2022，你的资产还好吗②动态海报——2022，投资跟着奥莱走③专题视频——奥莱投资面面说贯穿活动：商家进场仪式/商家签约活动/常山老字号评选/商家品第一阶段第一阶段厘定投资逻辑11.15-1.31：投资跟着奥莱走厘定投资逻辑st/奥莱概念解读奥莱现状、发展整体介绍，通过系统解读，建立常山对奥莱的认知奥莱现状、发展整体介绍，通过系统解读，建立常山对奥莱的认知2ed/重塑常山“心”，惟此奥莱地段价值解读，借助媒体力量，放大杉地段价值解读，借助媒体力量，放大杉杉天地奥莱购物中心对常山的影响3rd/投资跟着奥莱走通过前两个阶段炒作，坚定投资信心同步建立视频专栏，解读相应价值通过前两个阶段炒作，坚定投资信心同步建立视频专栏，解读相应价值自2021年至2022年一季度新开业奥莱项目达24个浙西奥莱超级综合体建面约95-160㎡精工成品奢宅|建面约14-394㎡奥莱鎏金铺强制信息据赢商大数据监测奥莱项目国内外知名品牌平均占比超70%浙西奥莱超级综合体建面约95-160㎡精工成品奢宅|建面约14-394㎡奥莱鎏金铺强制信息结合奥莱年开业数量、年销售额、奥莱对品质的塑造，建立奥天津佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯浙西奥莱超级综合体建面约95-160㎡精工成品奢宅|建面约14-394㎡奥莱鎏金铺强制信息视觉参考一座奥莱，改变一座城！奥莱的更新：发力首店/亲子乐园/精品超市，引入“精2.现年轻化趋势，证明市场需要更高端的商业满足强调政府重点招商引资项目，借此背书放大杉杉对常山的影响力浙西奥莱超级综合体建面约95-160㎡精工成品奢宅|建面约14-394㎡奥莱鎏金铺强制信息常山迭代商业，执掌浙西未来浙西奥莱超级综合体建面约95-160㎡精工成品奢宅|建面约14-394㎡奥莱鎏金铺强制信息新老小区环伺，游客源源不断浙西奥莱超级综合体建面约95-160㎡精工成品奢宅|建面约14-394㎡奥莱鎏金铺强制信息视觉参考3.投资跟着奥莱走通过近年疫情等影响，唤醒受众对资产保值的共鸣2022，你的资产还好吗特色奥莱特色奥莱四大场域IP，锚定财富势能水柚秀场|胡柚广场|流光柚影|云柚乐园浙西奥莱超级综合体建面约95-160㎡精工成品奢宅|建面约14-394㎡奥莱鎏金铺强制信息城东新城核芯，海量澎湃客流常驻居民|外地游客|亲子家庭等浙西奥莱超级综合体建面约95-160㎡精工成品奢宅|建面约14-394㎡奥莱鎏金铺强制信息名品奥莱世界奥特莱斯，国际一线名品GUCCI|PRADA|BURBERRY|LAMER|NARS等浙西奥莱超级综合体建面约95-160㎡精工成品奢宅|建面约14-394㎡奥莱鎏金铺强制信息视觉参考邀约置业顾问，组建视频号专题栏目，配合常山本地视频号抖音快手号集中转发，将奥莱的品人潮、吸金业态、主题场景、灵动面积、运营保障等方面内容以每周两4.活动线商家进场装修仪式+商家签约活动主力活动主力活动杉杉天地亮灯仪式/奥莱年货节两大量级的活动组合主力负责持续塑造杉杉天地影响力长效活动则对客户进行持续洗脑，坚定信心杉杉天地商业亮灯仪式活动主题杉杉天地商业亮灯仪式视觉参考视觉参考浙西首家奥莱杉杉天地点亮倒计时3天共鉴杉杉大牌影响力执行动作3：政府站台背书&领导讲话政府招商引资部门领导讲述规划及杉杉天房地产媒体大咖讲述杉杉天地之于江湾城——璀璨江湾点亮浙西——杉杉天地商业亮灯仪式济南20000+粉丝小网红矩阵打卡执行动作6.亮灯仪式后宣软文奥莱年货节文案示意视觉参考文案示意视觉参考执行动作3：奥莱年货节现场包装&活动售楼处内场：门、窗、前台、吊旗、桌摆件、地贴等，商家进场装修仪式+商家签约活动主力活动主力活动杉杉天地亮灯仪式/奥莱年货节两大量级的活动组合主力负责持续塑造杉杉天地影响力长效活动则对客户进行持续洗脑，坚定信心商家进场仪式通过对商家进场装修的包装，借助中介及大V朋发，进一步刺激意向客户购买欲，传递项目《重磅！杉杉天地首家主力店XXX火热进场启动装修》《杉杉天地第二家主力店交铺进场！国际范十足！》商家签约活动每月邀约3~5家品牌进行签约仪式，配合视频+专《杉杉天地再迎XX品牌入驻！财富盛宴即将开场》第二阶段2.1-3.31：第二阶段2.1-3.31：投资跟着大牌走主力商家进驻主力商家进驻集聚效应驱动st/入驻商家炒作（8大主力+百大品牌）8大主力商家介绍，同步带入对其他商家，针对商家亮点解读，坚定投资者信心8大主力商家介绍，同步带入对其他商家，针对商家亮点解读，坚定投资者信心商家炒作坚定信心，投资者代言持续形成意向客户卖压，带动销售商家炒作坚定信心，投资者代言持续形成意向客户卖压，带动销售执行动作1.专题软文——主力商家&其他商家专题八大主力店结束后，其他商家依次列入，讲跟着大牌走执行动作2.专题视频《大牌来了》入驻商家访谈挑选部分代表商家，进行商家访谈，讲加入奥莱的好处，及为奥借势入驻商家朋友圈，进行持续扩散，全维度覆2.投资者的代言执行动作1.《大牌房东招募计划》预告视频入驻商家炒作后，转战投资者阵营，推出大牌房东招募计划，寻找全城大牌房东相信大牌的品味相信大牌的品味XXX，XX职业做大牌的房东为奥莱特色商业街区代言强制信息有远见才有大未来XXX，XX职业做大牌的房东为奥莱特色商业街区代言强制信息从大牌的集聚效应、大牌带来的海量客群、大牌的选址眼光三大方面解读大牌XXX，XX职业做大牌的房东为奥莱特色商业街区代言强制信息视觉参考执行动作3.大牌房东招募计划软文&长图4、未来向往，开业后与后期专业商管团队的持续运营力3.活动线常山老字号评选+商家品牌沙龙主力活动主力活动万人招聘会+百店商家集中签约仪式两大量级的活动组合主力负责持续塑造杉杉天地影响力案场活动则对客户进行持续洗脑，坚定信心万人招聘大会邀约政府招商引资部门出席并站台背书，同步执行动作1.万人招聘前宣海报杉杉天地万人招聘大会共鉴奥莱影响力执行动作2.官媒前宣炒作招商办：政府领导上台，依次解读项目对就业处：当下市场下，对应聘者的关注杉杉领导：项目未来愿景、商业信心每周或每月固定时间举行专场招聘，持续扩大活动影响力，百店商家集中签约仪式招商率100%事件传播，持续塑造未开先火形象，同步以执行动作1.商家签约代言矩阵刷屏品味在此尽兴——杉杉天地瑜伽工作室主理人吴女士执行动作2.集中签约仪式执行动作3.开业66天倒计时执行动作4.抖音招商现场打卡执行动作5.经济学家商业影响力分析邀约商业地产专家，分析杉杉天地奥莱优势、对区域影响力，对常山执行动作6.官媒后宣炒作常山老字号评选+商家品牌沙龙主力活动主力活动万人招聘会+百店商家集中签约仪式两大量级的活动组合主力负责持续塑造杉杉天地影响力案场活动则对客户进行持续洗脑，坚定信心常山老字号评选借助商家影响力，传递项目价值，以活动刺激常《常山政府联名！十大常山老字号评选！你熟悉的味道都在这》商家品牌沙龙第三阶段4.1-5.31：第三阶段4.1-5.31：投资赶在涨潮前开业节点借势开业节点借势投资信心坚定借势项目网红场景的塑造，吸引抖音小红书借势项目网红场景的塑造，吸引抖音小红书网红打卡，借助网红力量，扩大项目影响力借势杉杉天地开业节点，进行系列卖压炒作，借势杉杉天地开业节点，进行系列卖压炒作，冲刺三批次商铺销售执行动作1：商业网红场景九宫格&小红书种草空中走廊、彩虹阶梯、观景电梯、屋顶花园（最终以商管设计方案为主）未开先火通过商管新增网红场景，进行系列小红书抖音拍摄，营造未开先火的氛围执行动作2：网红场景介绍软文空中走廊、彩虹阶梯、观景电梯、屋顶花园（最终以商管设计方案为主）等执行动作3：抖音网红视频打卡邀约抖音网红，进行探盘式解读，重点针对IP场景跟网红场景进行解读，增强项目网红属性2.开业前卖压炒作执行动作1：H5小游戏——财富奥莱，时不我待设计一款游戏，在限定30秒内走出迷宫，否则就gameover寓意购买杉杉天地奥莱铺不能再犹豫，执行动作2：系列卖压视频设计一款游戏，在限定30秒内走出迷宫，否则就gameover寓意购买杉杉天地奥莱铺不能再犹豫，奥莱一铺好比兔多食少执行动作3：系列卖压价值解读（邀约第三方进行解读）3.开业活动建议业绩活动业绩活动全场满减+消费满额抽奢侈品人气活动人气活动明星见面会+各大入口导流活动两大量级的活动组合人气活动负责吸引客户滞留现场业绩活动助力首日业绩冲刺人气活动——明星见面会（主入口）导流活动——奥莱电音趴（分入口）导流活动——千人泡泡机（分入口）导流活动——儿童小剧场（分入口）业绩活动业绩活动全场满减+消费满额抽奢侈品人气活动人气活动明星见面会+各大入口导流活动两大量级的活动组合人气活动负责吸引客户滞留现场业绩活动助力首日业绩冲刺业绩活动——全场消费满减业绩活动——满额抽奢侈品、手机一、奥莱概念解读①奥莱的影响力刷屏②奥莱的全国巡礼九宫格③为什么奥莱近年