房地产营销策划-中海-吉林长春-飞跃路法式洋房（大平层）项目-定位梳理-品牌定位

谨呈：中海房地产开发有限责任公司中海（飞跃路）法式洋房（大平层）项目定位梳理2014年04月16日——本次汇报内容——项目本体分析目标市场机会项目定位选择加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）；免费下载资源库已存行业报告。免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。

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长春高新区（南区）

长春南部新城2、项目本体——区域资源以本项目为圆心，3公里辐射半径（出行距离小于5公里）内，文化、教育、卫生等诸多生活资源配套，堪称一应俱全，由此可见本案成熟条件之优越。p高校林立区域内有吉林大学南校区等14家高等院校；p中、小学省二实验等11所基础教育学校，市政府第二幼儿园等10所托幼机构及民办学校；p医疗服务硅谷医院等47家医疗服务机构。p家庭购物世界最大的零售商沃尔玛连锁店；国内规模最大的一站式现代化商贸购物中心欧亚卖场；

3公里3、项目本体——交通条件项目紧邻城市干道，通达性好，距市中心车行时间短，周边BUS、轨道公共交通充足。6分钟——民大街7分钟——绕城高速； 2分钟车程——南环；3分钟——南四环6分钟车程进入人民大街；2分钟车程至南环；3分钟车程到达南四环；7分钟车程抵达绕城高速；

“两横两纵”快速路系统总长约64.8公里，投资超百亿。全线设立17座立交桥，通行能力提高两倍，设计车4分钟车程进入快速交通；速60-80公里/小时。4、项目本体——经济指标项目经济技术指标宗地总建筑计容积率建筑面积|128167.2不计容积率面积容积率建筑绿地率建筑高度总面积面积住宅商业会所（人防地下车库面积）密度108946.36140719.11193587828.8980.412551.9≯1﹒18≯25≮45%37.9米n永春河把基地分为南北两地块；n四至：南至荷园路、北接飞跃路；宗地西临光谷大街、东连远期规划的城市公园；永春n用地范围内无其它建、构筑物；河5、项目本体——资源评价本体资源条件评价项目属性——高新中心、低等密度、中等规模住宅项目强规模因素•项目总建面14万平米,属于中等规模项目，体量适中、规模优势明显。势条•项目总体容积率≯1.18，有绝对低密度优势。件密度因素交通条件•与南环、南四环、人民大街等主干线,车行交通快捷。区域认知 •位于高新区传统高尚居住版块，区域中心、地段价值优势显著。弱自然资源•永春河道现状有待改善，景观资源现状不强势。势条件激励条件——若沟通得当，学校(幼儿园）资源、教育优势可能成为强化项目品牌和销售的增值卖点。房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程/pxQQ:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，/gg.htmlQQ:69031789当前，我们首要解决的是选择问题：结合项目本体，针对别墅、大平层、洋房三类产品、面对长春地产市场环境，选择那一个品类作为本项目的核心产品线？Part2目标市场机会长春别墅市场环境长春平墅市场环境长春洋房市场环境净月版块，统领全长春别墅江湖。2012年度长春市别墅成交均价前101、长春别墅项目根本格局老牌－万科兰乔圣非／融创上城主流－和黄御翠园／中信城个性－万科惠斯勒新贵－远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇1、长春别墅项目根本格局别墅项目，比较的不单是产品自身，更多的是企业品牌、项目品质、业主圈层文化等系统资源。品牌力100 Ⅰ级别墅90Ⅱ级别墅80

Ⅲ级别墅Ⅳ级别墅6050产品力5060708090100Ⅰ级别墅：和黄御翠园、中信城Ⅱ级别墅：万科惠斯勒小镇、国信美邑Ⅲ级别墅：远洋戛纳小镇、益田瓦萨小镇Ⅳ级别墅：华业玫瑰谷

第一梯队Ⅰ级别墅和黄御翠园／中信城第二梯队Ⅱ级别墅Ⅲ级别墅万科惠斯勒／国信美邑远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇第三梯队Ⅳ级别墅华业玫瑰谷2、长春别墅项目集中区在长春，以别墅为主的高端项目聚集区域非净月莫属，堪称长春别墅的标杆地带。p净月区，作为长春休闲居住区，占据得天独厚的净月潭自然资源。p在净月，中海、万科、和黄、远洋等跨域区域型发展商云集，项目之间比拼的不单纯是产品力、自然资源等因素；除此外还有不容忽视的，是企业自身的实力与品牌影响力。p在净月，越是靠近净月潭的项目，密度较低，品质、定位越是趋向高端，以联排、独栋、洋房三产品为主。

版块①“近市区，高区高密”靠近市区，密度高，高层为主代表：中海国际社区产品：高层、洋房为主版块⑤“潜力区，高密”净月西，未来净月发展方向。密度高，高层为主代表：万科城产品：高层

版块②“区域口，相对低密”净月入口区域，密度相对较低代表：万科惠斯勒、复地净月国际产品：洋房、联排别墅版块③“区域心，低密”净月正门附近，密度低，代表：中信城御翠园产品：独栋别墅、洋房、小高版块④“近净月潭，低密”靠近净月潭，资源好，稀缺性代表：远洋戛纳小镇益田瓦萨小镇、华翰净月公馆产品：洋房、联排3、长春别墅典范案例中信城远洋·戛纳小镇和黄·御翠园；益田·瓦萨小镇，源山墅万平米，建筑820.5341.1两条绿轴和穿插的水商业24万㎡，卖点为38充分利用地势优势建筑风格以北欧风面积约万平米，容商业+教育+自然资源。系，一脊多系景观链。及品牌优势。格为原型进行改良。积率为1.1，三面环山。首期独栋+双拼+联排，别墅、洋房、小高层、独栋、联排别墅联排后期洋房+小高层；高层、商业联排产品、洋房，洋房产品别墅法式风格 法式风格 简欧风格 北欧风格 法式风格近几年，在中国（包括别墅在内的）高端住宅项目建筑风格，以法式风情尤为盛行，加之早期的简欧、北欧等等，足见欧罗巴文明对国人的影响之深。3、长春别墅典范案例3-1和黄·御翠园项目别墅产品配比一期|独栋产品 二期|独栋产品 三期|联排产品项目名称期数建筑面积产品形式配比（套数比）469-478㎡12%387㎡8%一期314-347㎡独体别墅30%511-530㎡8%240-274㎡21%207-226㎡21%和黄·御翠园534㎡10%二期478㎡独体别墅25%324—381㎡40%226㎡25%280-310㎡87%三期370联排别墅10%4484%3、长春别墅典范案例3-2中信城项目别墅产品配比前期|独栋产品 前期|双拼产品 前期|联排产品净月山产品项目名称期数建筑面积产品形式配比（套数比）293-312㎡26%327-336㎡联排别墅41%346-380㎡33%270-300㎡23%前期上市产品300-330双拼别墅23%360-370㎡39%中信城400-410㎡35%470-480㎡独体别墅63%670㎡2%265-280㎡独体20%净月山280-295㎡（两户之间部分相连30%的）390-420㎡40%355-370㎡10%3、长春别墅典范案例3-3益田·瓦萨小镇目别墅产品配比益田瓦萨小镇|联排高层洋房联排别墅项目名称期数建筑面积产品形式配比（套数比）益田瓦萨小镇一期220联排别墅51%26049%3、长春别墅典范案例3-4远洋戛纳项目别墅产品配比远洋戛纳小镇|联排别墅 高层洋房项目名称期数建筑面积产品形式配比（套数比）260-265㎡75%远洋戛纳小镇一期联排别墅290-310㎡25%3、长春别墅典范案例3-5源山墅项目别墅产品配比源山墅|联排项目名称期数建筑面积产品形式配比（套数比）370-410㎡8%源山墅一期330-430㎡联排别墅30%240-290㎡36%290-340㎡26%项目名称期数建筑面积产品形式配比（套数比）293-312㎡26%327-336㎡联排别墅41%346-380㎡33%270-300㎡23%前期上市产品300-330双拼别墅23%360-370㎡39%中信城400-410㎡35%长春别墅主力产品可售470-480㎡独体别墅63%670㎡2%面积均在250-300㎡之间。265-280㎡独体20%净月山280-295㎡（两户之间部分相连的）30%仅有中信城、和黄的主390-420㎡40%力面积在300㎡以上，而355-370㎡10%469-478㎡12%这两个项目在2012年销387㎡8%一期314-347㎡独体别墅30%售统计中，此面积段的511-530㎡8%240-274㎡21%产品销售量是最多的。和黄·御翠园207-226㎡21%534㎡10%二期478㎡独体别墅25%可见，市场对建筑面积226㎡25%在300㎡以上享受型别280-310㎡87%三期370联排别墅10%墅的认可。4484%益田瓦萨小镇一期220联排别墅51%26049%远洋戛纳小镇一期260-265㎡联排别墅75%290-310㎡25%4-1、别墅产品比对分组200平 280平 360平万科惠斯勒260平280平370平400平中信城270平310平远洋戛纳小镇270平305平益田瓦萨小镇222平270平第一组列比第二组列比第三组列比4-1、别墅产品比对分组别墅产品对比第一组（220平－280平）第一组（200平－280平）产品研究——地下一层万科惠斯勒（联排）260平 万科惠斯勒（联排）280平第一组（200平－280平）产品研究——地上一层万科惠斯勒（联排）260平 万科惠斯勒（联排）280平第一组（200平－280平）产品研究——地上二层万科惠斯勒（联排）260平 万科惠斯勒（联排）280平第一组（200平－280平）产品研究——地上三层万科惠斯勒（联排）260平 万科惠斯勒（联排）280平第一组（200平－280平）产品研究——地下一层中信城（双拼）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上一层中信城（双拼）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上二层中信城（双拼）270平第一组（200平－280平）产品研究——地下一层远洋戛纳（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上一层远洋戛纳（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上二层远洋戛纳（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上三层远洋戛纳（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地下一层益田瓦萨（联排）222平 益田瓦萨（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上一层益田瓦萨（联排）222平 益田瓦萨（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上二层益田瓦萨（联排）222平 益田瓦萨（联排）270平第一组（200平－280平）产品研究——地上三层益田瓦萨（联排）222平 益田瓦萨（联排）270平4-2、别墅产品比对分组200平280平360平260平280平万科惠斯勒370平400平中信城270平310平远洋戛纳小镇270平305平222平270平益田瓦萨小镇第一组列比第二组列比第三组列比4-2、别墅产品比对分组别墅产品对比第二组（281平－360平）第二组（281平－360平）产品研究——地下一层中信城（双拼）310平第二组（281平－360平）产品研究——地上一层中信城（双拼）310平第二组（281平－360平）产品研究——地上二层中信城（双拼）310平第二组（281平－360平）产品研究——地下一层远洋戛纳（联排）305平第二组（281平－360平）产品研究——地上一层远洋戛纳（联排）305平第二组（281平－360平）产品研究——地上二层远洋戛纳（联排）305平第二组（281平－360平）产品研究——地上三层远洋戛纳（联排）305平4-3、别墅产品比对分组200平280平360平260平280平万科惠斯勒270平310平中信城370平400平270平远洋戛纳小镇平305222平270平益田瓦萨小镇第一组列比第二组列比第三组列比4-3、别墅产品比对分组别墅产品对比第三组（360平以上）第三组（361平以上）产品研究——地下一层中信城（双拼）370平 中信城（双拼）400平第三组（361平以上）产品研究——地上一层中信城（双拼）370平 中信城（双拼）400平第三组（361平以上）产品研究——地上二层中信城（双拼）370平 中信城（双拼）400平第三组（361平以上）产品研究——地上三层中信城（双拼）370平 中信城（双拼）400平5、长春别墅市场小结n别墅市场，壁垒森严经过多年的商业运行，长春别墅市场越来越成熟，与其他领域的高端品牌相同，竞争壁垒森严。这样，对于新进入者而言，参与市场的难度加大。n成熟竞技，角色分明在长春别墅市场的竞争，中信与和黄两家，无论是从发展商的品牌、资金实力，项目规模、项目品质，业主群体等纬度考量，都是毋庸置疑的行业领导者。

领导者抗战者行业老大非行业老大，中大规模和黄御翠园／中信城万科惠斯勒四种竞技追随者长春别墅补缺者次/非主流市场敏锐的机会主义者远洋戛纳小镇／益田瓦萨小镇Part2目标市场机会长春别墅市场环境长春平墅市场环境长春洋房市场环境加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）；免费下载资源库已存行业报告。免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。

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大平层——“扁平式别墅”一梯一户大空间

中海紫金苑、等项目恒大御景城市大平层豪宅登上舞台

形态丰富，分别为高层产品、多层住宅，共性：一梯一户、大空间、全景展示，高舒适度

2012年，其他项目陆续面市。愈演愈烈1、大平层典范项目——万科柏翠园基本信息项目地址南湖新村中街999号，南湖中街与繁荣路交汇处开发商万科（长春嘉湖房地产开发有限公司）物业商长春万科物业管理有限公司占地面积276769平方米建筑面积500000平方米产品类型多层、小高层、高层产权年限50年面积区间170-380平米价格区间350-850万元/套物业价格4.60元/月/平米总户数2000（一期户数589户）容积率1.80绿化率30%车位比1：1.75开盘时间2011年9月24日入住时间2012年10月31日1、大平层典范项目——万科柏翠园睿管家服务：楼座专属管家1）一站式私人化服务睿管家为业主提供一站式私人化服务，手机24小时畅通，业主诉求半小时内响应；2）入住全程贴心服务：交付办理一对一陪同、全程跟进；乔迁助手：代为联系搬家公司、提供搬运工具租赁服务、家具搬运过程专人全程引导、协助处理搬迁后垃圾清运、代为联系外部资源进行开荒保洁。3）金融服务：5）定制生活秘书（部分有偿）：（1）银行托（1）代收代发信件、快递收（2）私家PARTY服务（2）签单消（3）代缴公共事业费费（4）代为购买生日蛋糕、鲜花、礼物（5）叫醒服务4）资产委托管理：（6）花园定期打理（1）空置房（7）活动、沙龙邀请打理（8）代为联系干洗商家上门收送衣物（2）入住前（9）代为订餐(限有合作的餐厅)1、大平层典范项目——万科柏翠园入美国ASAABLOY集团户密码、刷卡和钥匙三种开启门“世界之锁”锁入入户门采用钢木符合门，实木贴皮户电子门镜——摄像头门可视观测：电梯前室|单元门|园区大门三处对配备室内叫梯装置，出门穿鞋同时即可叫梯。讲1、大平层典范项目——万科柏翠园主90度转角卧房四玻两空窗其余三玻卫高科技智能马桶生铸铁浴缸间厨微波炉双炉灶灶台房嵌入式双开门冰箱吸油烟机电烤箱1、大平层典范项目——万科柏翠园绿色节能系统50年历史，中央新风系统|日立中央空调系统|分室温控型地热系统节能环保系统——高效光源主要以LED光源为主。在同样亮度下，比节能灯的功率低40%以上；寿命长，3-5万小时；热量低，无紫外线。延缓家居老化速度。可混色。对于营造照明氛围很有帮助。频繁启动或闪烁对寿命无影响。体积小。有助于灯具造型设计，并可节省吊顶高度。节能环保系统——透水地面包括透水砖铺贴的人行道、绿植区域以及植草砖停车位，柏翠园项目透水地面面积为50%。优势：减少地面径流、增加土壤含水率，调节微环境，改善空气含水率、减少小区热岛效应，实现真正人居环境。节能环保系统——雨水回用系统收集|处理|供应设置雨水收集系统，将雨水储存到蓄水池内，经过净化处理后，供给园区内绿化喷灌，水景用水，清洁用水等用水点。注：屋面雨水、道路雨水分别收集经过过滤后管道输送至雨水收集池。雨水的主体净化工艺采用高效的膜生物反应器（MBR）。MBR是一种由膜分离单元与生物处理单元相结合的新型水处理技术。其出水水质稳定、剩余污泥量少同时占地面积小，而且操作管理方便，易于实现自动化控制。1、大平层典范项目——万科柏翠园620米林荫大道+7万㎡公园景观空间：3万㎡前庭广场公园|4万㎡中央景观公园1、大平层典范项目——万科柏翠园国宾地带：南湖宾馆学育文化：省实验中学省|二实验中学1、大平层典范项目——万科柏翠园营造圈层氛围，导入明星、阔太乐于出入的品牌会，增加项目辅助买点，塑造上流形象氛围。u提供全方位专业整合的健康服务和全球尖端的活机养生产品，是都市生活中推崇自然养生理念、播种绿色乐活方式的先驱者。u拥有护肤美容保养品、保健食品、家庭清洁用品，空气/水质净化、海洋深层水研发、HomeSpa等生物、生化科技产品等全球研发实力，缔造绿色产业链。u托海外背景，共享国际配备顶级设备：包括：低碳的专业实验室、先进的ERP管理系统、一体化的物流管理机制，并延聘各类专家学者参与研究，不断推陈出新，开发高优质产品。1、大平层典范项目——万科柏翠园万科柏翠园一期推盘量589户，2012全年去化207户（户均面积231平米），去化面积47838平米。面积：364、375平方 面积：237、240、242平方1、大平层典范项目——万科柏翠园万科柏翠园2012全年销售案值8.13亿元，2012年销售均价17000元/平米，套均案值393万元。2、大平层典范项目——中海紫御华府基本信息项目地址经开区东南湖大路与临河街交汇东行50米开发商中海（长春海悦房地产开发有限公司）物业商中海物业管理有限公司长春分公司占地面积140000平方米建筑面积500000平方米产品类型小高层、高层、多层产权年限50年面积区间150-320平米（大平层）价格区间100-400万元/套（12年成交大平层）物业价格4.60元/月/平米总户数总户数1600户当期户数484户容积率3.0绿化率35%车位比1：1.75开盘时间2012年4月27日（二期）入住时间2013年8月31日2、大平层典范项目——中海紫御华府2012年度，紫御华府实现销售408套，大平层产品去化279套（户均面积199平米），去化面积5.5万平米。200平方米3室3厅3卫240平方米4室3厅3卫320平方米4室3厅3卫150三室两厅两卫2、大平层典范项目——中海紫御华府紫御华府2012全年销售案值6.85亿元、大平层产品贡献5.79亿元，大平层销售均价10418元/平米，套均案值207万元。3、大平层典范项目——中海紫金苑基本信息项目地址南关区南四环路与南湖中街与幸福街交汇处以北开发商中海（长春海华房地产开发有限公司）物业商中海物业管理有限公司长春分公司占地面积145300平方米建筑面积305000平方米产品类型多层电梯洋房产权年限70年面积区间195-340平米（大平层）价格区间210-410万元/套（12年成交大平层）物业价格4.60元/月/平米总户数总户数738户当期户数172户容积率1.5绿化率40%车位比1：1.7开盘时间2013年5月（二期）入住时间2013年6月30日3、大平层典范项目——中海紫金苑2012年度中海紫金苑大平层产品去化77套（户均面积245平米），去化面积1.88万平米。3室2厅3卫200.00平米3室2厅3卫320.00平米4室2厅4卫260.00平米3、大平层典范项目——中海紫金苑中海紫金苑2012全年销售案值2.23亿元、实现当期去化45%，大平层销售均价11895元/平米，套均案值290万元。4、大平层典范项目——恒大御景基本信息项目地址南关区人民大街与市府南路交汇向西500米开发商恒大（长春泰基房地产开发有限公司）物业商恒大（金碧物业有限公司长春分公司）占地面积177600平方米建筑面积518405平方米产品类型高层产权年限50年面积区间140-296平米（大平层）价格区间90-300万元/套（12年成交大平层）物业价格2.20元/月/平米总户数1276户（包括90-140以下小户型）容积率2.50绿化率50%车位比1：0.68开盘时间2011年9月4日入住时间2013年10月4、大平层典范项目——恒大御景142-144平米三室两厅两卫 151平米三室两厅两卫2012年度，恒大御景实现销售862套，大平层产品去化653套（户均面积189平米），去化面积12.3万平米。4、大平层典范项目——恒大御景恒大御景2012全年销售案值9.42亿元、大平层产品贡献9.12亿元，大平层销售均价7403元/平米，套均案值140万元。5、长春大平层小结n市场初立，成熟度低以万科柏翠园为标杆，2年多的市场经历，消费者对大平层产品的热情与认同，都是由该项目出发。标杆项目入住后的能否良性运转，决定市场对大平层产品的持久认可、持续追捧。n二维区位，泾渭分明大平层产品的区位表现，大致分为两个纬度：一类是城市中心区域，掌控都市多重优势资源；另一类，则是区位、资源等质素相对弱势。

领导者行业老大万科柏翠园追随者次/非主流市场恒大御景

四种竞技长春大平层

抗战者非行业老大，中大规模中海紫金苑、紫御华府补缺者敏锐的机会主义者把脉——四个角度围观，本项目未来最优路线——洋房！从中档产品线进入中高端领域，产品升级、品牌进阶易于实施；两个项目之间可以形成良性互动；中高端、建洋房

走高端、建别墅产品去化效率低，2012年市场整体去化500余套；以追随者角色参与别墅竞争，获取的份额将是“微乎其微”。本案产品发展走向势必与怡众名城产品线重叠、造成冲突，“左右互博” 3

大平层、建平墅 2新兴领域，项目自身规模、品牌力、资源等尚不能给予有力的平台支撑；向下行、建小高Part2目标市场机会长春别墅市场环境长春平墅市场环境长春洋房市场环境一、长春洋房产品概述——洋房定义u狭义的洋房（GardenVilla）就是通常所说的花园式住宅，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的联排或双拼的TOWNHOUSE，户型较大舒适度较高。u广义的洋房指六层以下板式建筑，以四层为主，建筑风格明显，强调景观较好，绿化率较高，普遍在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台。一、长春洋房产品概述——洋房定义p在长春，洋房被定义为介于别墅和小高层产品之间的中高端住宅产品，属于低密度住宅。p建筑以5-6层为主，产品以平层为主兼有少量复式；p面积区间100-200平方米，主力区间120-170平方米，p强调对建筑风格的塑造，居住环境与景观的打造以及园区的高绿化率。花园洋房在长春万科惠斯勒小镇 融创上城 远洋戛纳小镇一、长春洋房产品概述——2005-2013长春洋房发展历程长春洋房发展历程

目前，在售代表性项目为万科惠斯勒小镇、远洋戛纳小镇、保利林语、潭泽溪郡等。2009年至今，长春洋房持续热销，先后涌现华瀚四季花园、复地哥德堡森林、力旺塞歌维亚等产品。2008年，融创上城推出“花墅洋房”，再度掀起长春洋房产品热潮。同期，净月版块成为洋房产品集中区域，中信城、华业玫瑰谷都有洋房产品推出。2006-2007年，长春洋房市场出现阶段性真空，无新品问世。2005年，万科上东区推出其专利情景花园洋房，长春洋房产品正式萌芽。一、长春洋房产品概述——长春洋房区域分布长春洋房主要分布：净月和“高新、南部新城”两个版块。在售项目规划项目售罄项目复地哥德堡森林力旺赛歌维亚万科惠斯勒小镇棠棣融创上城中海紫金苑中信城新发翡翠花溪保利林语御水丹堤凤凰雅居和黄御翠湾绿地中央墅潭泽溪郡澳海澜庭远洋戛纳小镇大禹褐石公园隆都世界湾益田瓦萨小镇一、长春洋房产品概述——长春洋房区域分布（表）价格建筑物管项目区域产品形态容积率主力面积附加值费车位比2011-2012风格元/月新发翡翠高新5F退台洋房1.4130平143平7600意大——1.8——花溪166平利保利林语高新洋房，4、51.190平130平7500-8500现代一楼赠送花园2.0——跃层140平大禹褐石高新6F电梯洋房1.5100-170平5000-5500北美——————公园隆都世界高新6F、7F、8F1.590-140平未定————————湾电梯洋房和黄御翠高新7F大平层1.5160-270平预计8000————————湾价格建筑物管项目区域产品形态容积率主力面积附加值费车位比2011-2012风格元/月万科惠斯净月情景洋房5F1.2120-170平一期9700带1200精装北美情景洋房送露台2.01：1.13勒小镇北美洋房6F在售9200带1200精装新品一楼带地下室一楼12000远洋戛纳净月6F电梯洋房1.1140-160平二楼10000法式一、二楼赠地下室，2.51：1.5小镇标准层8300顶层送阁楼六楼9000140-170平一楼11980现代一楼赠送花园和地潭泽溪郡净月5F电梯洋房1.1二至四楼6500-78002.51：1简欧下室，顶楼送阁楼顶楼10080一、长春洋房产品概述——长春洋房产品客户情况汇总洋房客户以中年家庭为主要群体，置业目的是为改善居住环境为第一要务。项目产品类型年龄层次家庭结构居住区域工作属地职业特征置业目的北美枫景30-39岁中2-3口之二道区为主其次经开为主其次私营业主、企投资兼自住，万科惠斯勒小镇为父母购房、洋房青年为主家朝阳、南关区为朝阳和南关业中高层改善环境情景花园40-49岁中3口之家朝阳、经开和私营业主、政万科惠斯勒小镇净月和二道区府机关和企事改善主导洋房年人为主为主净月业单位40-49岁中3口之家朝阳、经开和私营业主政府远洋戛纳小镇电梯洋房净月和二道区机关和事业单改善为主年人为主为主净月位40-49岁中3口之家朝阳、南关、大学教师、电棠棣花园洋房为主朝阳、南关区力垄断国企、改善为主年人为主经开私营业主电梯花园40-55岁中3口之家朝阳、净月、南政府公务员、潭泽溪郡朝阳、净月医生、大学老改善为主洋房年人为主关区师一、长春洋房产品概述——客户研究洋房产品，客户在作购买选择时候主要有以下五大因素在左右着客户的决定。选项摘要洋房小高层建筑形态建筑多采用欧美风格，多带有花园和露台，建筑风格多样，特色不够鲜明具有异域风情空间利用公摊小，得房率较高，室内空间能够满足舒公摊相对较大，得房率不如洋房产品，部分空适的尺度，功能细分合理间无法满足舒适尺度居住感受洋房多带有露台和花园，生活有天有地，空空间丰富性不足间感丰富价值体现彰显主人身份，体现主人生活品味身份感弱、荣誉感不得彰显价格表现总价较高，需要购买力较强的客群价格相对较为便宜，比较平民化房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程/pxQQ:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，/gg.htmlQQ:69031789一、长春洋房产品概述——小结u区域分布洋房产品主要分布在净月区和高新八一水库版块，未来八一水库版块有较多洋房新品入市，成为竞争的热点。u主力面积洋房产品主力面积段为120-170㎡，面向改善型客户。u附加值一楼多赠送花园和地下室，顶层赠送阁楼。高赠送成为发展趋势。二、长春洋房建筑研究——建筑风格研究1、长春洋房建筑风格汇总长春洋房建筑风格较多，以欧美的建筑风格为主，洋房要洋气。项目摘要建筑风格万科惠斯勒小镇北美山地远洋戛纳小镇法式风格潭泽溪郡现代简欧棠棣北美新古典中信城现代简约大禹褐石公园北美保利林语现代益田瓦萨小镇北欧新发翡翠花溪意大利复地哥德堡森林北欧力旺塞歌维亚西班牙二、长春洋房建筑研究——建筑风格研究2、案例建筑风格展示北美小镇建筑风格主要体现在阁楼、烟囱以及木质构件、文化石的运用。万科惠斯勒小镇建筑风格 北美山地注重细节，建筑特色融合多种风格，具有古典情怀设计要素阁楼、烟囱、木质构件文化石的运用

屋顶烟囱设计坡屋顶的设计阁楼的设计木质构件二、长春洋房建筑研究——建筑风格研究2、案例建筑风格展示远洋戛纳小镇，法式风格主要体现在高贵典雅的立面设计以及对称造型。远洋戛纳小镇建筑风格 法式建筑特色 高贵典雅、对称设计立面整体效设计要素 果贵气，细部线条与雕花结合运用

对称设计细部的线条、雕花立面典雅高贵二、长春洋房建筑研究——建筑风格研究2、案例建筑风格展示棠樾，运用红砖、文化石等材料结合北美的造型设计展现北美新古典主义风格。棠樾建筑风格 北美新古典主义古朴典雅，建筑特色 体现厚重的历史质感阁楼设计，设计要素 砖石、文化石综合运用

阁楼设计大窗户设计砖、文化石、木质构件运用二、长春洋房建筑研究——建筑立面研究1、外立面实景图棠樾立面实景 万科惠斯勒小镇立面实景 远洋戛纳小镇立面实景二、长春洋房建筑研究——建筑立面研究2、外立面材料与成本外立面用材选择注重打造品质感，多采用仿木漆、石材感观的涂料以及文化石铺贴，性价比高、综合成本相对合理。项目立面选材观感选材成本万科惠斯勒小镇仿木漆、文化石类似木材和石仿木漆60-100元/平材，品质感强文化石150-200元/平远洋戛纳小镇质感涂料类似石材，质质感涂料60元/平感逼真棠樾劈开砖、文化石颜色古朴，视劈开砖80-100元/平觉效果佳文化石150-200元/平二、长春洋房建筑研究建筑研究小结立面用材洋房产品外立面多使用涂料（质感涂料、仿木漆、真石漆）和文化石相结合的手法，打造有变化和质感的立面效果。建筑风格建筑风格多变，市场上以法式、北美风格较为多见。建筑特色主要体现通过外立面的设计及木质构件、文化石、烟囱等细部进行塑造。立面颜色外立面颜色搭配考虑北方的气候特点和审美习惯，多采用暖色调。三、长春洋房景观研究——核心景观设计万科惠斯勒小镇 远洋戛纳小镇 棠棣——近万平米生态湖景 ——法式宫廷园林 ——立体园林绿化体系特色：特色：大面积白桦林，特色：稀缺大面积水景，亲仪式感强，具有震撼园林层次感强，风格多变，水效果好；力；园林，曲径通幽；移步异景三、长春洋房景观研究——景观节点设计节点景观的设计多采用水景，花卉组团、植物组团进行打造，增强园林景观的丰富性，实现景观过渡。喷泉水景，使园林富有变化 多层次植物组团，实现景观过渡 大范围鲜花烘托意境三、长春洋房景观研究——景观细节设计景观细节的设计主要为了烘托洋房的特色，烘托园林意境，提升景观的品质感。多种植物的简约搭配，提升园林品质感和色彩丰富性万科惠斯勒小镇，园区小鹿小品体电影主题雕塑，现生态的北映衬戛纳小镇的美风情。电影主题三、长春洋房景观研究——设计机构及绿化率知名设计机构操刀，保证园林品质，园区绿化率较高。项目景观规划绿化率万科惠斯勒小镇美国AI规划与城市设计有限公司35%远洋戛纳小镇海地国际设计机构46%棠棣不详35%三、长春洋房景观研究——小结u景观整体注重层次感和丰富性多利用高大乔木、灌木、时令花草打造多重园林体系。配合水景喷泉、雕塑小品增强景观的丰富性。u特色主题景观主景观通常具有很强的震撼力，万科惠斯勒打造中央湖景、远洋戛纳小镇打造大片的丛生白桦林，棠棣设计了七重园林体系，特色景观容易成为买点打动客户u知名设计机构和高绿化率主知名设计机构操刀保证了园林的品质感，高绿化率符合洋房产品的感觉。四、长春洋房户型研究——户型设计洋房作为改善型产品，每个房间设计都需要舒适的尺度，同时注重采光，多设置南北双露台或阳光房。露露台台露台阳露台光房露台棠棣143平万科惠斯勒小镇140平远洋戛纳小镇140平通过分析对比上面远洋、棠棣、万科三种中间层140平产品：n洋房产品多配置南北露台，或者以阳光房代之；n客厅开间均在4.5米以上，尺度阔绰；n主卧开间一般在4米以上，大多集卫生、衣帽间、卧房三项功能，面积接近30平方的小套房。四、长春洋房户型研究——地下室设计远洋戛纳小镇一层地下110平远洋戛纳小镇二层地下50平棠棣一层地下125平棠棣二层地下65平p地下室都会设置下沉式庭院，有利于地下空间的采光，打造别墅级居住体验，地下室层高一般在2.8米-3米；p下沉式庭院面积大约占地下空间的30%，一层、二层地下室赠送面积比2：1，地下面积赠送不计入产权面积。四、长春洋房户型研究——地下室设计地下空间功能分区：地下室是主人的个性化天地，多用作打造藏酒室、工作间、娱乐天地。私家酒窖 麻将房 私家影院四、长春洋房户型研究——面积区间的控制面积区间最大控制在170平左右，总价最低一般在90万，最高控制在200万，避免和经济型别墅的冲突。项目摘要产品类型面积区间主力面积总价区间（平方）（平方）（万元）5F情景洋房115-170140|150|160100-170万科惠斯勒小镇6F北美阅景洋房959587-956F北美枫95-145120|13580-121远洋戛纳小镇6F电梯洋房139-168149|161116-200棠棣5F花园洋房110-150135|141130-220四、长春洋房户型研究——附加值赠送面积实例：洋房产品通常为一层赠送地下室及庭院，顶层赠送阁楼，中间标准层赠送露台。远洋戛纳小镇一层168平万科惠斯勒小镇一层170平赠送地下室下沉赠送私家庭式院50平庭院四、长春洋房户型研究——附加值赠送面积实例：中间层棠棣（中间层）142平万科惠斯勒（中间层）150平露台

露台露台露台 露台四、长春洋房户型研究——附加值赠送面积实例：顶层棠棣（顶层）120平露台阁楼露台约25平阁楼约35平露台露台四、长春洋房户型研究——附加值洋房面积赠送率较高，面积赠送有力的提高产品溢价水平，一层产品溢价能力最高。项目摘要产品类型建筑面积赠送面积赠送赠送范围销售均价溢价率（平方米）（平方米）比例（元/平方米）万科惠斯勒小镇情景花园洋房一1705023%入户庭院1000020%层花园洋房一层13512548%地下室、下沉式庭院1600025%棠棣花园洋房二层1496530%地下室、下沉式庭院1400027%花园洋房五层1207036%阁楼、露台120009%电梯洋房一层16811040%地下室、下沉式庭院1200044%远洋戛纳小镇电梯洋房二层1625024%地下室、下沉式庭院1000020%电梯洋房顶层1396030%阁楼90008%四、长春洋房户型研究——车位和入户方式研究洋房园区多为人车分流设计，地下集中停车，车位比很高；大部分为一楼大堂入户（中海紫金苑电梯入户，属大平层产品。）项目电梯配置人车分流车位配比停车方式入户方式万科惠斯勒小镇无电梯非1：1.13地下集中停车；少量地面车位一层入户远洋戛纳小镇有电梯是1：1.5地下集中停车一层入户棠棣无电梯是1：1.13地下集中停车一层入户谭泽溪郡有电梯是1：1地下集中停车电梯入户中海紫金苑有电梯是1:1.7地下集中停车电梯入户四、长春洋房户型研究——小结u洋房面积赠送方式洋房产品主要赠送面积的方式为一楼赠送花园及地下室，中间层赠送露台，顶层赠送阁楼，一层和二层地下室赠送的比为2：1。u洋房面积区间控制洋房产品面积区间控制在120-170平米，总价控制在100-200万，避免了与小高层、经济型别墅产品的冲突。u高赠送带来高溢价率有大面积赠送的一层和六层相对于标准层，能够获取更多的溢价空间，通常溢价都在25%以上，远洋戛纳小镇一层相对于标准层的溢价甚至达到45%。u洋房园区车位比略高，通常是人车分流、由一楼大堂入户。五、长春退台洋房研究——退台洋房的定义p退台洋房即情景花园洋房，是一种创新的建筑形态；p新颖的入户方式、层层退台建筑形态，别致的情景营造；p让建筑能够更加亲近自然，全景式的生活情调；专利产品 层层退台 花园露台空中花园观景露台私家花园五、长春退台洋房研究——长春退台洋房现状p目前，长春市场在售的洋房产品虽然很多，但真正意义的退台洋房只有万科惠斯勒小镇、力旺赛歌维亚和瓦萨小镇。p将万科惠斯勒的产品进行分析总结，对比益田瓦萨小镇项目，形成关于退台洋房的产品思考。万科惠斯勒小镇 益田瓦萨小镇五、长春退台洋房研究——退台洋房产品分析1、万科惠斯勒小镇户型解读1层：170平 2层：162平一层庭院主卧露 台二层“退”， 相连，观景。一层茶室退出二层露台 室内外空间交错

3层：158平 4层：145平静区、动区合理分割 主卧适当退让，增添出一扇与露 台沟通的窗口优点p层层退台，南北双露台，有天有地的自然空间；p八米横厅，主卧开间四米，舒适度较高；p动静分区，功能区设置合理，动静分明；

遗憾p未配置电梯，入户方式单一、传统。五、长春退台洋房研究——退台洋房产品分析2、益田瓦萨小镇户型解读1层：188平2层：170平一、二层，门厅电梯双入户一层庭院二层“退”，一层门厅退出二层露台

5层：138平主卧与露台相连，室内外空间交错优点 遗憾p电梯花园洋房，电梯直接入户； p部分户型没有保证南北双向露台；p南卧室更多，北方客户容易接受；p动静分区没有完全区隔；p八米横厅，客厅开间四米，卧室开间四米，尺度舒适；五、长春退台洋房研究——退台洋房产品分析3、万科惠斯勒与益田瓦萨小镇对比经过对比，益田瓦萨小镇在建筑风格、附加值以及入户方式上均极具特点，加上喜来登酒店的高端配套以及7000元左右的价格，竞争力较强。项目区位容积建筑面积区间附加值入户方式配套售价率风格万科惠斯勒净月大街农博园北美一层送南向地下和地面师大附小净月大均价9700带1.5115-170停车、一层学城、卓展奥特1200元/平小镇轻轨站东侧山地庭院入户莱斯米精装修益田瓦萨净月梧桐街与永一层赠送南地下集中停喜来登酒店、长洋房均价0.9北欧120-180车电梯直接7090元/平小镇顺路交汇处北双庭院影世界城入户米五、长春退台洋房研究——退台洋房产品分析新进与传统的比照进步中的退台洋房——益田瓦萨小镇p产品符合退台洋房的产品要求，低容积率、北欧风格建筑，层层退台，南向露台，南向卧室，各个房间的尺度能保证居住的舒适性。p电梯洋房，电梯直接入户，双重入户方式，生活便利性好；一层南北双庭院，赠送面积更大，空间丰富性更强。坚守传统的退台洋房——万科惠斯勒小镇p纯粹体现异国特色； p户型设计南北双向露台；p洋房形态更纯粹； p户型分割注意动静分区；五、长春退台洋房研究——退台洋房产品打造要点p建筑风格要纯粹，打造风情社区。层层退台，打造南北双向露台，保证生活空间有天有地。p内部空间的设计要注重功能分区，每个空间的尺度要保证舒适性。同时注意面积区间的控制，避免总价过高。p高附加值成为未来的发展趋势，万科惠斯勒小镇情景洋房一层赠送地下室；同类产品，紧随其后参与地下室赠送设计。五、长春退台洋房研究——小结p历经8年，退台洋房在长春依然经久不衰，不断被追捧。由于北方气候原因，冬季下雪、春秋风大导致业主对露台的使用率不高；但是对于消费者而言，还是很希望拥有一份连接居室内外的露台空间、多些机会亲近自然。p从收益率角度，退台洋房溢价能力强、收益率更高。从可售面积角度看，退台洋房会导致适当的面积损失，但是溢价水平相比其他项目仍有突出的表现，（从园林、会所等）植入高附加值的产品溢价能力更强。综 述n洋房成为中高端项目的标准配置。随着长春客户对洋房产品中高端住宅的认知基本形成，洋房产品的开发也逐渐进入理性时代。洋房成为中高端项目的标准配置，主要供应集中在八一水库版块和净月版块，多由品牌开发商开发。n高附加值是洋房产品发展趋势。一楼赠送花园和地下室，顶楼赠送阁楼已经成为长春市场洋房产品的发展趋势，高附加值有效提高了洋房产品的溢价空间。n产品力是热卖的关键。注重建筑风格的塑造，保证风格的纯粹性；景观设计要有主题和特色。加入“知识星球行业与管理资源”库，免费下载报告合集每月上传分享2000+份最新行业资源（涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案）；免费下载资源库已存行业报告。免费下载资源库已存国内外咨询公司管理方案，企业运营制度。免费下载资源库已存科技方案、论文、报告及课件。

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110两室两厅一卫

130三室两厅两卫

跃层140四室两厅两卫（二层）1、区域市场扫描——（2）大禹褐石基本信息项目地址高新区超凡大街与宜居路交汇处东行100米开发商大禹（长春泰合房地产开发有限公司）物业商长春大禹物业管理有限公司占地面积129000平方米建筑面积194000平方米产品类型多层、小高层产权年限70年面积区间洋房100-170平米价格区间61.5万元/套物业价格1.80元/月/平米总户数2000（一期户数664户）容积率1.50绿化率30%车位比——开盘时间2013年3月23日入住时间2013年10月31日1、区域市场扫描——（2）大禹褐石p2012年2月,大禹褐石项目总销售额0.307亿|销售面积5598平方|销售单位64套p其中：洋房产品（1）总销售额799.69万|总销面积1429平方|销售单位13套（2）销售均价5596元/平方|单套案值均价61.5万|单套面积109.9平方（3）面积区间96-128平方 |价格区间5320-5800元/平方120三室两厅两卫 135三室两厅两卫 145三室两厅两卫1、区域市场扫描——（2）绿地中央墅基本信息项目地址南关前进大街与南四环交会处开发商绿地地产集团物业商绿地集团上海科瑞物业管理发展有限公司占地面积72468平方米建筑面积74349平方米产品类型独栋别墅、叠拼别墅、联栋别墅、洋房产权年限50年面积区间洋房75-146平米价格区间洋房89.4万元/套物业价格2.50元/月/平米总户数572户容积率1.04绿化率30%车位比——开盘时间2011年8月28日入住时间2012年121、区域市场扫描——（2）绿地中央墅p2012年,绿地中央墅项目总销售额4.03亿|销售面积48244平方|销售单位433套p其中：洋房产品（1）总销售额3.74亿|总销面积46015平方|销售单位419套（2）销售均价8140元/平方|单套案值均价89.4万|单套面积109.8平方（3）面积区间75-146平方 |价格区间6400-11320元/平方80l两室两厅一卫

100两室两厅两卫

135三室两厅两卫1、区域市场扫描——（2）翡翠花溪基本信息项目地址高新区蔚山路与光谷大街交汇处东行100米开发商吉林省新发房屋开发有限公司物业商吉林省直机关事务管理局物业托管中心占地面积250000平方米建筑面积360000平方米产品类型双拼、联排、叠拼、洋房、高层产权年限70年面积区间洋房107-166平米价格区间84.1万元/套物业价格洋房12.0元/月/平米总户数1538户（本期826户）容积率1.40绿化率50%车位比——开盘时间2012年8月25日入住时间2013年7月1、区域市场扫描——（2）翡翠花溪166四室两厅两卫p2012年,翡翠花溪项目总销售额4.48亿|销售面积56339平方|销售单位520套p其中：洋房产品（1）总销售额0.9925亿|总销面积14346平方|销售单位118套（2）销售均价6918元/平方|单套案值均价84.1万|单套面积121.6平方（3）面积区间106-147平方|价格区间4720-11390元/平方107l两室两厅一卫 130三室两厅一卫 143三室两厅两卫1、区域市场扫描——（2）御水丹堤基本信息项目地址高新区超胜街与超达大路交汇，南行1000米开发商益田（长春吉实亿来房地产开发有限公司）物业商益田集团物业公司占地面积45万平方米建筑面积40万平方米产品类型别墅、多层、小高层产权年限70年面积区间洋房104-160平米价格区间洋房68.9万元/套物业价格多层物业费1.5元/月/平米总户数1518（本期户数190户）容积率1.0绿化率45%车位比1：0.9开盘时间2011年9月11日入住时间2012年10月31日1、区域市场扫描——（2）御水丹堤p2012年,御水丹堤项目总销售额0.7335亿|销售面积13668平方|销售单位132套p洋房备案数据表现总销售额0.491亿|总销面积9259平方|销售单位80套p洋房产品市场表现（1）总销售额0.4069亿|总销面积6842平方|销售单位59套（2）销售均价5947元/平方|单套案值均价68.9万|单套面积115.9平方（3）面积区间104-159平方|价格区间4850-7440元/平方1、区域市场扫描——（3）小结高新(南区)洋房单位价格表现高新(南区)洋房单套面积表现（平方米）

高新(南区)洋房单套案值表现（万元）——根据2012年成交统计——n高新南区洋房单位价格为5308-8140元/平方、单套面积82.12-121.6平米、单套案值43.59-89.4万元;n澳海澜庭处于低端产品供应地位;保利林语、绿地中央墅扮演高端产品提供角色；n三足鼎立、各司其职，业绩表现出色；1、区域市场扫描——（3）小结建议1：参与区域市场竞争，本案的角色选择应该是挑战者，以当年的融创上城、保利罗兰香谷等高端项目同品质、同地位的传承者角色参与市场；建议2：跳出区域之争、参与长春市高端洋房市场，选择别墅、大平层产品下游客层作为本案的重度目标群；n讲天时好时机，本案地段内保利、天安、融创等传统高端项目或去化殆尽、领导者抗战者或停滞不前，本案地王价值明朗化。非行业老大，中大规模行业老大n论地利保利林语／绿地中央墅比较“高新、南部新城”，本案城版块内部市地利的优越价值异常凸显，前者洋房竞技是未来不确定的发展机会、本案则追随者是客观实际的都市现实。n道人和次/非主流市场衣食住行，文教卫生一应俱全，高新核心成熟的生活。单是，怡众名御水丹堤／大禹褐石／翡翠花溪城项目自身就有数以千计的业主群体，人丁兴旺。

补缺者敏锐的机会主义者澳海澜庭2、洋房业主扫描——（融创上城案例）1、家庭及年龄分析购买人群以３０——５０岁中、青年两个年龄段为主力，以三口之家为主。项目一口之家两口之家三口之五口之合计家家占比8.26%29.75%55.37%6.61%100%年龄20-30岁30-40岁40-50岁50-60岁合计占比19.83%46.28%23.97%9.92%100%2、客户（来源）区域、职业分析客群集中分布于朝阳、一汽、高新、南关区域的高收入圈层，以专业精英与公务员人群为主，对价格不十分敏感，反而更注重身份。项目朝阳区高新区南关区绿园区二道区经开区一汽外埠合计占比31.4%32.23%3.3%14.88%0.83%0.83%11.57%4.96%100%行业类型企业管理人员政府公务人医生、教私营业主企业员工干部合计员师2、洋房业主扫描——（融创上城案例）高新区洋房业主，重度人群分为三类：中产阶层、权利阶层、私营业主。目中产阶层知富、精英意识、70后、高学历、城市主人、品质品味、关注家庭标权力阶层权力、隐性收入、身份感、尊贵感、架子、面子、贵而不显……客户私企业主财富、炫耀、占有、攀比、品牌、彰显、私有……类型个体经营者简朴、收入较好但不稳、资金运转、小居室、扎堆、零通勤……理论养老客户退休、分巢、子母房、宜居、便利配套……细分外地客户生意往来、子女期许、区域中心化、毕业、落脚……城市中坚的享乐群体——一群享受生活的人他们成功，或已经拥有财富和地位，或拥有成功的起点和光明未来；他们渴望进入一个圈层，体验向往已久上层生活情调和生活方式；他们向往自然，厌烦了城市的喧嚣，希望寻找一个可以畅快呼吸、静静思考和生活的地方；他们需要舒适而非奢华，讲究优质而非大量，华而不实为他们所不屑。我们要解决的第二个问题：怎样打动，这群城市中坚？这样，一批重身份、爱面子、讲圈层的高资人群！房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程/pxQQ:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，/gg.htmlQQ:69031789怎样打动，这群城市中坚u以更奢适的单位产品体量，征服人从户型角度控制户型面积，规避高端项目大而不当的通病，作到舒服、奢适，作高端享受型（住宅）的精致产品；以体量，用品质，夺人悦人本项目产品策略

u用耀亮的建材、物业细节，取悦人对于住宅，消费者能触摸到的通常是表象建材，隐蔽工程的内容是无从考究的；这样以来，门窗等硬件品牌，便成为高端项目的最好注解；同样，物业服务也是考评高端项目水准的重要指标；凭形式，动人

u凭高贵的建筑、园林形式，打动人建筑与园林，对于洋房而言至关重要，是洋房的核心要素；园林方面造园水准，是体现花园洋房“花园”气质的关键；建筑是体现项目西化意境的关键，我们的洋房不单要“洋”、更要洋出尊贵品质；3、本案洋房产品选择本案产品建议：洋房建筑，别墅意境；力争同类品质最优化；立体空间5F4F有天、有地3F别墅化

标准空间平墅态大平层化底跃

跃层 2F1F户型建议——1-2层建议：四室两厅三卫、面积控制200-2201、北侧入户花园，南侧下沉花园、南北双花园：2、一层，设置长辈房；3、二层，主卧套房、子女房；4、地下，影音室、保姆房；户型建议——1-2层建议：三室两厅三卫、面积控制180-190户型建议——洋房产品线，客厅向“惠斯勒”学习地上一层 170平 地下一层 140平横厅设计：餐厅+客厅混合一体，南向摆放；大面宽，整体空间开阔户型建议——3层建议：三室两厅两卫、面积控制130-1501、入户：设置入户花园2、动区：p中西厨房并列，与门厅全结合，既实现功能丰富化、又实现空间简约化；明p餐厅与客厅并置，充分户延长开间尺寸型3、户外：、南北露台环绕，促进室南内外空间交融，将自然北溶于生活最大化；4、主卧:通采用套房制，衣帽间、透独立卫浴、南北大露台，完全别墅化享受户型建议——4层建议：三室两厅两卫、面积控制120-1301、入户：设置入户花园2、动区：全p中西厨房并列，与门厅结合，既实现功明能丰富化、又实现空户间简约化；型p餐厅与客厅并置，、充分延长开间尺寸南3、户外：北南北露台错落，实现通功能房全附加风景生透活；4、主卧:采用套房制，衣帽间、独立卫浴、南置露台；户型建议——5层建议：三室两厅两卫、面积控制110-1201、入户：设置入户花园2、动区：p餐厅、厨房、门厅三者全结合，既实现功能丰富化、又实现空间简约化；明p客厅双面采光，并附加户露台，增大交流空间；型p动区附赠超大露台，可、变通多种功能，给主人南无限创造空间；北3、主卧：110多平产品中少有的大通尺度主卧套房；透4、北卧：附带露台，优化其价值同时增加居住者生活情4200330042003300趣；产品建议——洋房（3F、4F)产品线，平层向“平墅”学习p横厅设计，开阔大气：餐厅+客厅p别墅分区，动区、静区严格区隔p主卧套房南北通透：卧房+步入式衣橱+卫生间户型建议——洋房产品线，顶跃“套房制”p楼上、楼下双套房制；p一层：长辈套房（卧房+卫生间）+子女房+客卫+书房+餐客厅p二层：主人套房（书房+步入式衣橱+卫生间）+主人客厅+空中花园建筑建议——采用国人易于接受（轴对称、恢宏、高贵）的法式建筑风格法式风格特点主要有：p布局上突出轴线的对称，恢宏的气势，豪华舒适的居住空间。p贵族风格，高贵典雅。p细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作法式建筑风格，是既对建筑的工艺精细考究。整体方面有严格的把握，又比p点缀在自然中，崇尚冲较善于在细节的雕琢上下功夫。突之美。建筑造型上多采用对称造型，屋顶上一般都会有精致的老虎窗。外立面色彩典雅清新。建筑参考——单体立面，强化仪式感，拔高项目品质建筑外立面风格，选择法式宫廷建筑风格、讲究对称和仪式感，圆柱、坡顶等细节突出奢华感(用材方面选用德国原产莱姆石)。建筑参考——社区入口：仪式感，从归家的第一步开始入口处不会看到社区内的景象，私密性很好；销售期内，入户大堂楼栋，可以作销售接待中心；建筑参考——社区入口：仪式感，从归家的第一步开始入口门厅：7-8米挑高入户大堂，圆形大厅的设计以及穹顶、大型吊灯的布局突出仪式感和尊贵感。建筑参考——车行入口：安全和私密性、完全人车分流社区入口两侧即是地下停车车库位置，进入小区即可把车停入车库内，完全的人车分流的设计保证了社区内的安全和私密性。园林建议——立体园林：法式小品+五重园林法式园林，充分体现的是等级制度。贯穿全园中轴线重点装饰，最美的花坛、雕像、喷泉布置在中轴线上，道路分级严谨。整个园林为条理清晰、秩序严谨、主从分明、简洁明快、庄重典雅的几何网格。法国园林十分重视用水,水是造园不可或缺的要素,巧妙地规划水景,特别是善用流水是表现庭园生机活力的有效手段；法式园林中，花坛、雕像、喷泉等元素是亮点，这些可以与本案建筑形成关联、建立呼应关系。法式园林，属于平面图案式园林。对于本案而言，这是需要规避的。园林建议——立体园林：法式小品+五重园林“龙湖”五重景观体系第一层次，以高7-15米、冠幅5-10米大乔木；第二层次，4-5米高大灌木小乔木；第三层次，2-3米高的灌木；第四层次，花卉、小灌木；第五层次，草坪、地被等，

立体多层次五重景观环境结合“龙湖”五重景观思路：大冠幅（高大）乔木、（中高）灌木、小乔木+（次高）灌木+花卉、小灌木+草坪、地被，营造立体园林。园林参考——法式小品：植物、雕塑中轴对称，塑造仪式感中轴、对称、景观：十分对称的景观水池，喷泉：中央景观喷泉，地面由天然石材铺两边的植物和建筑都采用中轴对称的方式设，与周边建筑和景观相互映衬。布局，仪式感很强烈。园林参考——花园园林：植物多样、层次丰富、立体景观园林绿化植物多样、层次感很强，乔木、灌木、草丛、花木、以及盆栽等有序的结合在一起，营造花园式园林景观。

园区道路：社区间的小型道路，建议使用天然石材铺设，配以整齐和多层次的绿化植物。参考案例——绿城玉兰花园绿城玉兰花园位于浦东新区：周边环伺张江高科技园区、金桥出口加工区、金融信息服务产业基地、迪士尼园区等多个国家级重点开发园区。绿城玉兰花园，占地5.8万平方米，地上建筑面积8.7万平方米，容积率1.5；北区规划6栋高层公寓，南区规划法式平层别墅；采用十字对称景观轴线，营造社区居住环境。参考案例——绿城玉兰花园绿城玉兰花园，主推南区平层别墅，主力面积330-400平方，价格区间44000-81000元/平方。标准层户型：四房两厅五卫面积约363平方n动静分区设计，进门右手边（即图中黄色部分）为活动区，左手边（即蓝色部分）为休息区，整体动线十分流畅;n厅长近18米，宽约6米，分为餐厅、客厅和会客厅（书房），营造奢适的待客环境;n4间卧室2南2北，所有房间都是套房设计，保姆同样是套房设计，有独立的出入口。参考案例——绿城玉兰花园厅：空间十分开阔、北面是餐厅，南面为客厅，北面和东面都有大面积的开窗使各方面通透明亮，唯一有遗憾的是厅的南面是个书房，南向采光和视野有一些影响。参考案例——绿城玉兰花园书房：客厅的南边设计的是书房，业主也可以改造成客厅，该方面东、南两面都有开窗，采光和视野都非常好。参考案例——绿城玉兰花园厨房：与北面的餐厅相邻，方便就餐，L型布局操作动线流畅，厨具采用全套德国品牌。参考案例——绿城玉兰花园北向次卧：4个房间2南2北，北面的2房面积比较小，适合作为子女房，都是套房设计，居住私密性有保证。参考案例——绿城玉兰花园南向次卧：南向次卧面积比较宽裕，带南向阳台采光通风比较好，同样是套房设计，除了卫生间外还带有衣帽间，作为老人房比较合适。参考案例——绿城玉兰花园主卧：主卧朝南，面宽充裕，带有大面积的南向阳台，豪华套房设计，居住舒适度高。产品建议——显性建材，局部向“大平层”学习个别建材建议参考万科柏翠园：入户门：钢木符合门，实木贴皮

中海紫金苑入户门：天山鹤山铸铝门窗材：德国维卡门窗五金件：德国原装进口诺托五金件智能设施：磁卡密码钥匙三合一门锁万科柏翠园入户门：钢木符合门，实木贴皮窗材：德国维卡智能设施：密码、刷卡和钥匙三种开启“世界之锁”美国ASAABLOY集团在材料使用方面，局部显性建材建议参考万科柏翠园品牌，从品质角度建立项目高端形象：物业建议——聘请高端顾问指导，提升物业服务水准，同时建立项目附加值世邦魏理仕进入中国内地市场已经超过20多个年头。除北京外，世邦魏理仕目前还在中国内地的上海和广州设有分公司。世邦魏理仕是纽约证交所上市公司，也是美国财富1000强公司之一。高力国际在51个国家或地区经营。开展全方位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介顾问服务，在大中国地区管理的物业总面积超过2900万平方米，遍布20多个城市。仲量联行在亚太地区开展业务超过45年，在中国内地的第一个办事处于1994年在上海建成，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括商铺、住宅、写字楼、酒店、管理服务等。

第一太平戴维斯是英国老牌不动产服务企业Savillsplc旗下物业服务子公司，向客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利亚、南非和欧洲均开设了办事处。戴德梁行国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。高新物业成立于1999年，十多年来公司不断壮大、日趋成熟。但是，欠缺高端项目服务履历、缺少对高端人群的服务经验，需要深入完善。项目核心竞争力体系梳理我们最我们有我们是

低密、舒适、便捷五重生态园林，自然亲水堤岸；高效的城市切换速度优质学育条件；齐全的生活配套；奢适的生活空间；高新核心法式洋房；高端物业服务住区；高端科技、高标筑材；定位。我们的城市中坚都习惯了占有，习惯了概念，习惯了标签：——“我的房子是高新区中心地王！”；——“有天、有地、别墅与洋房共生……”；——“法式建筑、法式园林、法式风情……”。我们要唤醒城市享乐中坚骨子里的生活情结；回归生活本质、回归产品，回归洋房本质；用自然、优雅的态度与客户沟通；用我们积极的人文居住理念附加在项目产品之上，用心打动他们；用一种代表群体的生活方式，解释一个圈层的精神诉求。项目整体定位长春•城市中坚“法式慢乐”生活区CittaSlowTown城市中坚阶层对于居所功能的潜在需求解析►身份感►社交场所

►居所的舒适性►生活的便利性►环境的宜居性居住需求 21中产居所的四大潜在需求

配套需求►生活、教育配套►休闲、娱乐场所3社交需求 4投资需求►良好的升值预期房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程/pxQQ:2355865285【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，/gg.htmlQQ:69031789youare……where享乐中产，不为生活而妥协品质品味youlive视野QualityEleganceVision法式慢乐生活•“悦己”有一些事业，但不放弃生活；有一些金钱，但不被金钱统治；追求品位生活，但不附庸风雅和装腔作势；接近自然，但不离群索居；慢乐生活•“乐家”将爱和梦想献给家人！幸福的生活，因家人的微笑而变得简单……慢乐生活•“尚友”善待朋友就是善待自己分享、交流，才能赢得尊重本项目的产品策略：低密+适度附加和创新+配套『客观性』『主观性』

河岸+地脉环境产品（自然资源）31（新进者）（品牌）（社会资源）42配套+物业人文 服务体验被动式 主动式

本项目的核心策略：“1+2+4”产品+服务——整合产品优势及配套服务，建立体验价