陕西国内外养老地产案例

一、什么是养老地产？二、中国养老地产的发展现状三、中国养老地产的发展机遇四、中国养老地产开发流程及商业模式五、中国养老地产政策分析六、陕西养老地产政策分析七、国内外养老地产案例分析八、中国养老地产开发风险评估目录养老地产是以养生、养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式，具有消费型地产特征，主打健康、生态、人居环境与自然相融合等卖点。养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发规律，创新核心在于适老化设计。什么是养老地产？1.三大开发集团

房企、险资、央企形成了中国养老地产“三足鼎立”的竞争势态。此外，与医疗相关的跨界企业也一直是养老地产开发的参与者。这类企业多是做养生、健康管理等高级服务的专业公司，但目前还未成规模。中国养老地产发展现状开发商险资央企养老地产医疗相关企业医疗相关企业1.三大开发集团——

房企据统计目前已有30%的品牌房企进军养老地产获取低廉价地价及诸多政策支持传统房企的新盈利增长点中国养老地产发展现状1.三大开发集团

——险资保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区发展，多以升级版养老院推出中国养老地产发展现状险资进军养老领域的优点：大量资金限制需长期投资渠道：保费收入保险金现有投资渠道单一：

只有存款和国债两种投资渠道养老投资回报率相对较高：基本都在6%以上保监会准许险资有限制的投资不动产：发布《保险资金投资不动产暂行办法》为险资放行上下链接相关产业，延伸寿险产业链：

医疗、养老、护理保险；养老社区等1.准三饥大开颠发集啄团——夫央掏企虽然镜央企愚在养悟老地宁产上央起步岭晚于泛房企嗽和险贴资，筛但它思们来下势凶腹猛、歪出手昆阔绰震，未山来赶茄超之警势不怪可小凳视。20爱13蹲年4年月，缝中国亿石化堆斥资逃80策亿元凤在四截川布爸局养堆老项倘目—填—天谷府惠忽泽桃家源颐番养中泰心，屯总投格资8椒0亿钻元，签总体杆规划驻占地者20忘00翅亩，拍规划住养老讽床位欲1万定张以枝上。中国防水电奖试水阻养老桑地产这更是邻一鸣意惊人爪，2县01昼3年牲5月善16孙日，部中国为水电淹建设那集团受房地堪产有舒限公暴司宣灭布联银手重修庆(姨楼盘舍)任甜之投旨资公萌司，雹在重鼠庆璧贺山投钉资8送0亿响元打双造全办国最诱大养缩慧老地砌产项谎目。中国针养老承地产分发展叠现状四种旷开发赠模式1.衰专魄门开帽发的毫综合绍性养块老社狗区。如老破年活度动中境心、桨老年悲医院凭、老卧年大详学等屈。北健京太导阳城乞、东灰方太猪阳城宗都是顿这类费代表趁。2.推在挪新建谎住宅览中配昆套开过发养制老住爆宅及看相应赔服务慨设施谢。如万画科在丙杭州孕建设雹的良四渚文革化村鸣。3.会是阳结合异旅游邀、养项生资描源开俱发的伪度假圾型养粮老社牙区。是一心种具本有时辈令特撑征的陷居住腰形式是。目愿前，菜这类惨养老沿地产貌项目恶多集被中在薄海南难、云妻南等诱具有仆风景覆特色楼资源丛的地挺区。4.创会遗员制割医养员综合蛋体。如北娱京的状太申店祥和涂山庄秀、中桥海亲洒颐系慨列养绿老社饶区。中国握养老摩地产蛇发展抱现状六种尚运营驶模式1.猜本什地出畅售型膜社区赢模式祝：以出膏售住况宅为脉主，书注重名社区发环境的打造歇和养弄老配春套设篮置完往善。2.位异钳地出爱售型扶社区絮模式盈：养老醉养生碌与度乔假旅致游的践完美衔嫁接脸。3.副租腰售组尝合型姓综合封性社冈区模接式：通过植养老泉住宅映销售狗与养抽老公踩寓出峡租及娇养老泳配套吊设施揭持有倒运营繁相结蚕合，载实现相土地睁效益其和养识老产宋业均蒙衡发所展的顺目的敢。4.暑养茂老房备产金阵融组柿合型浆社区茫模式稿：运用拍各种锦金融慨组合答手段盘，促佩进养另老社羽区产掌品的胆租售怜。5.革会续籍制刃社区趴模式按：通过境打造次医疗李保健抓社区碰，全钓部持钱有运佣营，凉采取停会员援制管碑理模搞式，稻出售汁长、已短租漠会员盟卡。6.推床差位出搂租型伏养老贤机构蓬模式兰：根据包投资服主体掏，有铸公办奴、民个办、交公办筛民营释、公半助民扩办等上多种疮经营僚模式车，以浙床位环出租踏为主秘要盈尖利模库式。中国难养老坊地产般发展劫现状五种岛盈利清模式1.投资产商和冤运营绞商向金开发章商定阿制养帮老地昨产项惠目，栗开发芒商按摇照要初求开屠发，耻风险扫减小斧，盈密利有涌保障蹦；2.养老姐地产昆开发连商开遇发之融后卖辜给有低意向德的投幕资商冬或运那营商轿，获白得一轻次性支收益镰；3.开发研商持色有部叉分物征业，像以出撕租方晚式获劫得长贺期稳烧定的峰租金膝回报私，做亲养老剖地产懒的房哨东；4.开发肺商在典持有腾部分希物业炉的同郊时，盏请运辛营管归理团桶队托甘管，矛获取怪运营雅管理验的部巾分收站益；5.投资叼商或找开发存商与撤运营货商形首成战饼略合葡作，错共同顾开发莫养老改项目捷，形椒成一暖个利说益集凯团并情在项烧目中匹发挥峡自己蹲优势演，获贝得收薪益。中国凯养老社地产他发展鼠现状国内叮养老钟地产治主流锅盈利盘模式锤对比中国杨养老陷地产窝发展安现状国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售1.贯老货龄人束口增术长快据民产政部军统计加，目怪前我背国6闪0岁醒以上撤老年茅人口陡数量扫已超筹过2友亿，践占全层国总铁人口扣的1榨4.牢9%施，且那仍将接以每坏年1网00捞0万逗的规仿模递颠增，丝式预计眉20誉20社年将颈达到疏15乱.2污%，圾总数润2.哨43侦亿，发20苏25欠年将胡突破伤3亿毛。中国摩社科待院老郑年研贵究所冈据此鬼测算嫁，目驶前中刘国养鼓老市块场的懂商机规约4项万腔亿元突人民能币，够到2绒03鸣0约年有星望增椅加至嫌13拉万浴亿元烈。中国乘养老峡地产卵发展纷机遇65伤岁及纳以上暖人口盘发展裙情况60唱岁以锡上老喇年人拍口比庙例预丘测2.拘老榨年消竖费者右收入社提高朗，消咏费能区力增柄强随着伞经济私的发祸展，辩未来胖具有浆高消姿费能肿力的尚老年揭群体塘将会敌凸现；随着羞收入盗结构络的多轻元化弯，未似来老盾年人芝的收翻入将则不再划是过厨去单蛙一的吹退休启补贴汇，投维资、线保险抓等收旅益也辅将纳状入老葡年人叙收入靠构成请中去纷。中国评养老欠地产诱发展丢机遇子女赡养

子女为老人尽孝道随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高社会福利保障老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多离退休养老金未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）3.卫国叛内养前老地购产的阅开发群供应肚量不内足福利傍性养冲老地叉产与替盈利沸性养赏老地绪产同待时供贴应不床足。目前出市场态上养筐老机孟构的贩供应鲁现状猛是档吼次低肚，服渴务差酷。大疼部分先养老枣机构狠配套邻设施料落后颗，缺赖乏现冰代化眼的管份理方谨式；绕服务室及费肿用参鬼差不插齐，鉴且由劣于长支期护则理经撇验的暂不足佩导致敲一些唯养老柴机构孤不愿衔接收构入住说前就啦已失膀能的杨老人嗽。据统闪计，么未来责宜居拆养老稳社区躺缺口衰约有温12絮95俩万人耍；中国填养老楚地产刷发展艇机遇1463万人168万人1295万人4.愚政扔策支眼持中国遍养老求地产沈发展度机遇20进02作年20业06纱年20锤07勤年20辣10足年20待11温年20型12立年20余13殊年国务跪院办遣公厅太转发亲全国幻玉老龄无办公研室和芒发改养委《铲关于杨加快尖发展固养老缎服务福业意锈见的弃通知堤》中共啊中央鸦、国尖务院夫《中关共中垮央、昏国务央院关钥于加屈强老驼龄工放作的弄决定哥》十七繁大《欲报告饼》全国辈老龄淡委联忆合民串政部舅等国依家十跑部委收发文损？《剖关于爷全面系推进鬼居家干养老砖服务翅工作消的意乘见》国务著院《葬关于起加快银养老费服务荐业发诊展的锤若干碰意见挂》(溪以下其称“悬《意携见》逗”)决初稿寄正在齿征求短意见喉中国务秋院新珍闻办衣《中在国老业龄事查业的阁发展利》白扰皮书全国锹老龄激委联倍合民沸政部等搁国家尊十部闻委发殊文《关虑于全删面推辱进居切家养老服序务工容作的族意见奇》修订框通过颤的《脾老年蓝人权刷益保咳障法牙》之艇后，抚即将建出台酒的《渗意见就》在晨养老锡机构遇的营钞业税谦、土蹄地取且得等冲政策他方面使，会谋有进梢一步牺的突腾破。19顿96终年8爽月，石全国洪人大纽奉通过《中桶华人此民共验和国然老年很人权份益保渔障法礼》，我受国政政府先像后制瓜定了评20愉0多性个老戏年政畏策法梳规。以下姻为：20雁02痕年至坏今出拆台的林关于谨中国菠养老纪的主甚要政梁策4.聪政倡策支予持中国币养老初地产恳发展喷机遇优先旁供地营业光税、您所得雹税、托地方装税等缘瑞减免优惠难利息贷款讨贴息培训捡支持科技口服务政府映财政垦对养螺老床独位补冻贴..浆..桌..怀..蓄.通过表以上辟政策群制定砍一系代列引秋导和结支持锻社会惊力量务兴建腊社会符养老萝设施悔的优赠惠扶律持政归策：5.贴住驶宅市士场受寒压房地化产调浩控以化来，计国内勿住宅朵市场相出现惨疲软娘，寻捆找新巾的利曾益洼烈地、祖实现石转型甚升级麦成为蜓众多五地产绒商的驱当务隆之急泊，养棉老地边产成盼为继桨商业既地产资之后坊地产钻商抢搏夺的素战略跟高地持。中国牛养老糠地产患发展政机遇中国雕养老猜地产欣开发疮流程智及商塔业模筝式1.秆养剖老地层产开右发流横程及及资金话走向中国贫养老航地产巷开发苍流程液及商兄业模条式2.蒸中秋国养扁老地验产商贩业模疑式（1匙）舒球适型偶（基笨本型总）重庆舟巴南柴区双吹寨山凯慈竹意坝某荒养老索项目项目景位于势重庆名巴南悼区，邀距离罗重庆仙市4姻0分寺钟路应程，袜项目壮以双理寨山泽慈竹煎坝现鞭有农多房改烧造为练主，酿首批往建设括改造布规模打为3智00冤0㎡宣室内磨面积谦。规模梯化建躬设标准衫化管则理集约境化经嘴营理财施式融编资滚动蜡式开我发思路格创新锄：城防镇化禁背景贪下，蒸提出醉乡村递养老问的理皮念；模式个创新许：空味置农持房改兽造，则无需星新增炎土地匹，减沉少开激发成来本；市场值层面各的创裳新：始积极省引进疑发达荒国家岩养老纯理念警及技己术标厨准中国好养老袭地产振开发抛流程卷及商始业模格式2.浴中仙国养键老地远产商翅业模蛾式（2元）享选受型阀（豪抢华型盯）天津棚津南边区某须养老倒项目项目璃位于蛛天津屈津南蛙区，计尽力冤天津斧外环落线，疗距离棋天津纪市中虽心1市5分朽钟路闻程，唤项目捷定位盗于高宁档住庸区内唐，规久划用写地2集4.咸25槽公顷默，公系建面闷31洒52伍50苏平，粉居住建建面积26抗51壤90川平，猫总户垫数2地50溉0户猜，预锤计入逢驻人赏数3协75价0人详。开发哄模式话：新陪建住忘宅中跪配套吧养老园社区盈利焰模式侧：项境目五台分之比一持伴有经仪营，文五分餐之一翻租赁妻及部愚分产越权销外售，登剩余向五分五之三仰销售抚；中国制养老甚地产喝开发叙流程客及商自业模幸式2.缴中胜国养饱老地村产商在业模敌式（3盆）舒偏适型团（基驶本型撕）河北案香河暮县某殃养老独项目项目困位于遗北京江与天练津之锁间河杏北香造河县视，紧个邻告剥诉道迹路出简口，朋到北言京国策贸大字约5拆0分扣钟路眯程，仇项目拒占地闪10束00计亩，卖总建枯面8京0万辟㎡，叨计划限投资期30傻亿元枣。盈利胁模式贞：因石有大切部分选保险晌资金翻投入耳，只慎租不症售或隆少售素，租跟金3犹00很0-属50网00颈，主荡打高狼性价渐比；开发糕模式露：专执门开慌发的帅综合族性养映老社命区；客户奴群体负：京婚津冀振以及折子女鸟在京鸦津冀辜工作饶的全偶国范找围的羞老年湖人及绿老少旷居家始庭；中国稳养老蔽地产缘瑞政策电分析1.蓄《厉关于景加快绣发展银养老驴服务既业的删若干停意见响》正踪蝶式印邻发20返13捐年9哲月6昂日，垦国务配院正铺式印劳发《赠关于排加快江发展序养老棵服务福业的税若干悼意见欣》文油件，饰文件盯是建功国以袜来第咱一次镜以国厉务院行名义灾下发嘴专门喜针对絮养老焰服务燥业发蓬展的磁政策执文件付，文板件针锻对2刮02标0年揪我国扶养老多服务桶业将缝要达挪到的脱发展哀目标叛和任尤务做乏了全响面安饥排和搞系统冶的部晓署。瓜文件党有三汽方面贪特点词：（1挣）确歉立政旺府在顿养老捆服务从业发烧展的西主导进作用障；（2椒）体兔现社受会力蓝量在担发展容养老侍服务交业主扔体作侧用；（3懒）明敲确市挽场在耽养老异服务屈资源庭配置顷当中谜的决煌定性惨作用担；中国两养老叫地产政政策漠分析2.退中馅国首哄只养早老地让产基雷金正浙式成程立20播14亚年6摔月，此国内凳首只钳养老悄地产扭基金膀——扩—兴壮业养柱老基弟金近宇日正涉式成匆立。扬该第基金哪拟在盈全国远新建肉30律0个单养老惹地产组项目里，未铜来将挑采取幼租赁属型养存老模天式而糠非出逗售。袍目前摧该基叨金的坦首个允项目炎已经据在黑惨龙江咳省肇烈源县正启动盯，第动二个垂项目敲正在滚广东窃惠州我酝酿平中。陕西邻养老晓地产蹄政策向分析1.友养忘老机饲构扶挺持政检策20诵08汉年，却西安哪市民熄政局惠以市挖政府素的名申义出恋台了恋《关胆于加吹快实筒现社纠会福要利化脊的实宜施意俘见》丘，对吴新建母的养狂老服滋务机额构，圾城六株区范龄围内谱每张扮床位新给予迷一次晴性补喝贴3敌00凳0元赌，城喊六区枯范围润外每吧张床胞位一闸次性艇补贴却20匠00们元；宜每年免对已描运营狐的社补会力滴量兴遣办养驱老服织务机曾构，股按照蚀服务答设施纤、服哲务内射容、想服务望质量议等进圈行综挪合评约比，危按人润次分愧别给黎予3裙0元溉~5痒0元符不同荐的奖积励。20疗09住年，饱《西甲安市眨政府扬关于绪加快零发展牙养老需事业瓦的意垒见》茂出台毙，对趣经市牵、区蹄老龄咸办审拉批的域爱心详护理源院，裂按半辆护理越、全研护理带床位冷每月每分别惑补助爆60收元和裹80崖元；购对社轰会力耍量兴枕办的杠社区卷居家族养老业服务素中心常（站烫）实脏行奖唯励制农度。陕西令养老安地产蚁政策嫁分析2.罪2么01驳5年块西安存养老悄服务层目标“十笨二五得”期拐间，咬西安衣市将间大力护发展货社会切养老卡服务弦，到仅20哨15幼年实眨现“粘90护73稼”目假标，侦即9烧0％张的老辰年人包在社隐会保勾障体锯系和授服务拥体系愚支持罩下通赴过家弱庭照石顾养档老，孔7％裙左右响的老运年人水由社横区提哈供日撇间照宗料和睁托老锐服务昂，3异％的浇老年集人入蔑住养轻老服允务机失构。依托社区分散居家养老90%依托福利院养老3%老年宜居社区养老7%十二五规划养老服务格局依托社区分散居家养老96%依托福利院养老3%老年宜居社区养老1%目前养老服务格局国内费外养妈老地董产案晕例分森析1.友澳见大利晋亚养敬老机虚构运川营管需理及图服务早经验福分享（1鱼）澳扑大利丢亚国位家概蚕况澳大赞利亚蓝是世只界上伐最早孩实行鼓社会春福利麻制度颈的国鲜家之档一，容其福授利制彻度的茄完整窑性、慨公平拳性和船优越田性也困是在掉全世叠界各存个国钓家中总名列赏前茅炊的。石在那或里所冰有的买老人弓都可观以享堵受同各样内劲容同障样水晕准的泊服务在；国内易外养圣老地挨产案顷例分饥析1.奸澳申大利流亚养窝老机浅构运榆营管择理及办服务产经验泊分享（2叶）澳泰大利镜亚老且人靠惊什么宅生活当？澳大藏利亚光老人骆享有岔的社秒会服堡务包涌含：技养老掩金服华务和蚁养老市医疗遍保健冒服务俗。而泄其中个养老掌金福鱼利由祝“公评共养钥老保叶障金惠”“谱职业铜年金阔”“蹲个人锹养老知储蓄珠金”烛三部痕分组员成；社会点服务养老花金养老酸医疗亲保健公共族养老岔保障包金职业删年金个人怪养老愉储蓄国内柄外养脚老地亦产案如例分白析1.茧澳问大利锋亚养榨老机淋构运递营管罗理及滑服务纱经验宜分享（3龙）谁匠为澳认大利顾亚老蔑人提惭供服波务？对于项养老吴职责阿的承仇担问大题，充澳大卖利亚丽政府闲已由本资源逝统管桐成功宵过度邀到下昼放给袜民间遍；政府涉举办响养老纳机构旺弊端帝明显财政诊紧缩政府伞提供民间围组织非政她府组志织慈善控机构私人梦公司过渡非盈屑利盈利盈利非盈关利国内抬外养际老地魂产案珠例分单析1.柳澳龙大利禁亚养牢老机告构运汇营管区理及混服务廊经验填分享（4沸）澳累大利前亚老百人享本受养命老服尖务的牵方式澳大案利亚剑对老紧人提攻供的奥服务拦分两虫类：活“院贩所照爆料”波和“怕社区抖照料监”，港而其粪中社食区照秤料又卷分为掀“老融年公趟寓”欣和“堡老年怎护理怪院”塔；养老泳服务院所乖照料社区贯照料老年斗公寓老年魄护理跨院个人悼养老杠储蓄老年晶护理鉴院的施服务锹对象吨基本本属于“介伙护老坦人”，是域以高性水平迈医护终照料经为主摘，罗如医带院手赵术后犹的照续料、璃临终迹关怀袍等，杀老泉人大煌都是夹一些稻失去龙自理辣能力牛，俯有特茶殊医家疗、辛生理衣和心察理保颜健需喝要的变。老年咽护理虹院的笨服务躲对象神基本狸属于“自靠理老清人”窑和“介助老人再”，以生疯活照弊料为洋主，感需要医一定道的医劈燕疗保弄健国内另外养造老地穗产案阿例分剥析1.吸澳麻大利熟亚养功老机拳构运文营管婶理及烟服务遍经验剖分享（5忍）澳究大利孕亚养卧老机雨构的档建设痛及运动营管扁理澳大减利亚怒政府艺制定津的目些标是货每千惭名7惜0岁块以上趴的老少年人预口拥凉有1涝08语个养嗽老机反构，盼其中凉护理盐院5冶8个沈，老命年公取寓5清0个金。目衬前老眼年公鸡寓和点护理连院的斩床位约在澳脖供不疮应求昌，勉很多荡老年抵人都衣在等泄待的士名单锈上，软尽役管政签府已龟经批分准兴仪建，奶但厉目前动床位西仍十博分紧林张。挤其建色设运梅营主掌要特慰征有踪蝶：政府限总体愿规划机构必准入长制度人员摸准入解制度准入再监管移机制服务钻机构鄙竞争泳机制国内个外养顽老地傅产案冈例分劫析1.储澳锻大利颗亚养剩老机诉构运搅营管始理及字服务姜经验廉分享（6晨）澳韵大利盒亚养牛老机矛构服陈务经讨验分四享服务翠提供符者配岔置合旦理化服务狸内容胳细化芒、标讽准化服务旨方式样人性渡化员工模培训炊职业锤化服务脏质量跳控制字制度厕化国内谅外养嗓老地警产案侍例分纯析1.泥澳锅大利咬亚养嚼老机描构运招营管调理及桨服务啄经验材分享（7啊）澳狂大利奋亚养贯老地捕产的借开发苗模式兴对中锤国的环启发中国央的养到老产喉业刚禽刚起萍步，汉政府镇、医详疗机收构、齿民间毯资本荷、企检业、月非盈纹利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