万科地产成本管理制度汇编

万科地产成本管理制度汇编第一章房地产成本管理制度

一、总则

l、为了增加成本掌握力度，降低成本费用，提高市场竞争力，依据国家有关法规政策，结合成本管理的要求和阅历、教训，制定本制度。

2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程掌握为环节、规操作为手段，提高经济效益为目的。

3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。

二、房地产成本管理职责

（一）成本管理部的成本管理职责

1、制定、修正成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行状况，对成本实行制度监控。

2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、推断，准时供应、反馈给企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和成本管理环境的了解，帮助房地产公司争取优待政策、处理有关政策性问题。

3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，关心房地产公司做好项目前期策划中的成本掌握。立项审查的重点是：

◆立项资料是否齐全、规；

◆市场定位是否明确、恰当；

◆投资成本估算是否经济、合理；

◆投资回报是否符合利润目标要求；

◆投资风险能否有效掌握。

4、跟踪、落实各项目成本方案及其执行状况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编成本报表；分析、总结项目成本掌握状况。帮助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本掌握工作。

5、建立成本信息监控中心，准时收集各项目成本动态资料，为管理层供应充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。

6、组织成本管理的信息沟通，通过培训、双向沟通、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广外成本管理阅历．寻求降低成本的有效途径，促进成本管理水平的提高。

7、依据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规性提出审计意见。并结合项目收益状况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。

8、逐步排行成本管理及其信息沟通电脑化，搞好成本管理的综合服务。

（二）各执行部门的成本管理职责

1、仔细执行成本管理制度，结合实际制定本单位成本管理制度，并自觉接受监督。

2、依据本单位业务进展规划、开发力量和市场状况，确定项目开发方案，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

3、规划设计阶段，应按市场定位和成本估算精确     把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，

使规划设计既符合规，又体现成本掌握的意识和要求。

4、客观、仔细地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用方案，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用掌握指标，落实降低成本技术组织措施．

5、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程掌握，对可控成本、变动成本和成本特别偏差实行有效监控、保证将成本掌握在目标成本围。

6、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格掌握项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

7、组织项目开发成本费用核算，准时、全面、精确     、动态地反映项目成本、费用状况，按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度，保证成本信息沟通的准时、有效。

8、熟识、把握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水公平成本掌握因素，用足用活各种政策、资源，提高成本掌握的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

9、定期或不定期分析成本结构、差异及其缘由、监控措施及其效果、阅历教训，每年至少一次，并将分析报告报财务部。

三、房地产成本监控

（一）成本监控系统

1、依据公司的管理体制建立以管理监控为中心、以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门详细实施的运行机制。

2、各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控．

3、各开发企业应依据管理需要和项目实际状况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部

门或岗位，保证成本掌握工作的顺当进行。

（二）成本监控的要求

制度建设

l、依据管理的需要，各房地产公司应制订和完善包括以下几方面容的成本管理制度，

并备案：

◆成本管理责任制及监控程序；

◆方案管理制度（包括指标、定颁、考核管理方法）：

◆招、投标管理制度；

◆合同管理制度；

◆工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、期工验收移交）管理制度；

◆预决算（包括概算、设计变更、现场签证、结算．款项拨付僧理制度．

◆费用掌握制度；

◆材料设备管理制度。

以上制度，各单位可分别制定也可综合制定。

2、公司应不断总结成本掌握阅历，在此基础上，逐步健全、完善公司的房地产成本管理制度。

方案管理

1、各开发企业应按依据项目开发的节奏，准时编制成本方案，并跟踪、检查、考核方案的执行状况：

◆开发产品成本方案（按完全成本口径）；

◆期间费用方案；

◆降低成本技术组织措施什划。

2、成本方案以设计概算、施工图预算、成本猜测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据地、图表化。

3、各开发企业应完善成本考核方法，确立成本降低率、费用节省额、项目投资回报率等成本考核指标。

分析检查

1、各开发企业在成本掌握过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其缘由、控

制措施及其效果进行分析，以准时总结阅历教训，做好下一步成本掌握工作、分析的重点是：

◆方案及其执行盾况；

◆实际成本与预算成本、方案成本对比差异及其缘由；

◆分析棚掌握措施、效果、存在问题及改进意见、对策；

◆评价、结论与揭示。

2、公司依据管理需要，应按项目就成本掌握状况进行分析检查。

信息沟通

1、应上报的常规性成本资料主要包括：

◆项目基本状况；

◆按会计制从规定应编报的成本核算报表；

◆成本动态状况及其分析资料；

◆当地政策性收费项目、容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。

2、按例外管理原则．对下列成本特别偏差及其处置方法．应随时上报；

◆当地有关法规政策的重大调整：

◆成本超降率占单项工程成本总额10％以上、占其本身预算成本或方案成本30％以上的的项

目、大事（包括停工、严峻南工、重大设计变更、方案外增减项目、现场签证、工程质量事故等因素影响造成的成本增、减项目、大事）：

◆合作条件更改．

◆补交地价。

3、各开发企业应建立成本信息库，相互沟通成本掌握的阅历教训。

四、房地产开发环节的成本掌握

（一）立项环节的成本掌握

1、各单位新项目立项时必需提交《立项价示》和具体的《可行性讨论报告》，并经立项听证会争论通过。《可行性讨论报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其进展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节目及市场定位等基础容外，还须包括以下容：

◆成本费用估算和掌握目标及措施；

◆投资及效益测算、利润体现支配；

◆税务环境及其影响；

◆资金方案；

◆《竟投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

◆投资风险田信及相应的对策；

◆项目综合评价意见。

2、《可行性讨论报告》应至少在立项听证会前提前一周上交。

3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因是发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新提交《立项申请》。

4、招标或拍卖项目的竞价不得突破批准的最高限阶；合作建房项目要充分考虑地价款的支平才方式及相应的资金成本；

5、招标、拍卖合同或合你开发合同应经律师审核后正式签署。

（二）规划设计环节的成本掌握

1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：

◆能由部完成的规划设计工作，应由部自行完成；

◆需托付进行的规划设计工作，应实行地标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案（必需包括建筑成本掌握总体目标），应首先上报领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必需要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在