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物权法

湖南商学院法学院第1页目录第一编物权法总则第二编所有权第三编用益物权第四编担保物权第五编占有第2页第三编用益物权第十章用益物权概述第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权第十五章特许物权第3页第十章用益物权概述第一节用益物权概念和特性第二节用益物权体系第4页第一节用益物权概念和特性一、用益物权概念二、用益物权特性第5页一、用益物权概念用益物权是指非所有人对他人所有之物所享有占有、使用和收益权利。用益物权制度始于古罗马法，为大陆法系国家民事立法所继受，成为物权法关键制度。第6页二、用益物权特性1.用益物权是由所有权派生，是一种他物权。2.用益物权是受到一定限制他物权。3.用益物权是独立物权。4.用益物权一般是以不动产为客体。第7页第二节用益物权体系一、罗马法上用益物权体系二、近代大陆法系各国用益物权体系三、我国用益物权体系第8页一、罗马法上用益物权体系1.役权2.永佃权3.地上权第9页二、近代大陆法系各国用益物权体系1.法国：用益权、使用权、居住权、地役权2.德国：地上权、地役权、实物负担3.意大利：地上权、永佃权、用益权、使用权、居住权、地役权4.瑞士：役权和土地负担5.日本：地上权、永佃权、地役权、入会权第10页三、我国用益物权体系物权法第三编第11页第十一章土地承包经营权第一节土地承包经营权概述第二节土地承包经营权取得第三节土地承包经营权效力第四节土地承包经营权消灭第12页第一节土地承包经营权概述一、土地承包经营权概念二、土地承包经营权特性第13页一、土地承包经营权概念土地承包经营权是指自然人、法人或其他组织，对农村用于农业土地，通过农业生产方式加以利用用益物权。第14页二、土地承包经营权特性1.主体具有特定性。2.标物具有特殊性。3.目标具有特殊性。4.产生方式具有特定性。第15页第二节土地承包经营权取得一、基于法律行为而取得二、基于法律行为以外原因而取得第16页一、基于法律行为而取得（一）以家庭承包方式设定（二）以其他方式设定（三）以转让、交换等方式取得第17页二、法律行为以外原因而取得1.承包人应得承包收益可由其继承人继承，林地承包人继承人可在承包期内继续承包。2.招标、拍卖、公开协商方式取得土地承包经营权承包收益可由其继承人继承，继承人能够在承包期内继续承包。第18页第三节土地承包经营权效力一、承包方权利义务二、发包方权利义务第19页一、承包方权利义务（一）承包方权利（二）承包方义务第20页（一）承包方权利1.占有、使用及收益权2.依法流转权3.被征用时依法取得赔偿权利4.其他权利第21页承包方依法流转权（1）转包、转租（2）交换（3）转让（4）入股第22页（二）承包方义务1.维持土地农业用途。2.依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。3.其他义务。第23页二、发包方权利义务（一）发包方权利（二）发包方义务第24页（一）发包方权利1.发包本集体所有或国家所有依法由本集体使用土地。2.监督承包方根据承包协议商定用途合理使用和保护土地。3.制止承包方损害承包地和农业资源行为。4.其他权利。第25页（二）发包方义务1.维护承包方土地承包经营权，非特定情形，承包期内不得调整或收回土地。2.尊重承包方生产自主经营权，不得干涉承包方依法进行生产经营活动。3.根据协议商定，为承包方提供生产、技术和信息服务。4.执行县、乡土地利用规划，组织本集体经济组织内农业基础设施建设。5.其他义务。第26页第四节土地承包经营权消灭一、土地承包经营权提前收回二、土地承包经营权提前交回三、土地承包经营权期限届满四、承包地被征收五、承包地灭失或使用价值丧失六、承包方死亡无继承人或继承人放弃继承第27页一、土地承包经营权提前收回承包期内，承包方全家迁入设区市转为非农业人口，应当将承包耕、草地交回发包方，不交，发包方能够收回。第28页二、土地承包经营权提前交回1.强制交回2.自愿交回第29页三、土地承包经营权期限届满1.有关期限要求：耕三草五林七2.（1）从属设施归属。（2）种植物处理。（3）改良费用和有益费用处理。第30页四、承包地被征收国家征收土地是应给承包经营权人充足、合理赔偿第31页五、承包地灭失或使用价值丧失土地承包经营权会随承包地灭失或使用价值丧失而消灭。第32页六、承包方死亡无继承人或继承人放弃继承继承人放弃继承仅限于林地承包经营权和通过招标、拍卖、公开协商方式取得土地承包经营权。对于家庭承包方式取得土地承包经营权不存在继承和放弃继承问题。第33页第十二章建设用地使用权第一节建设用地使用权概述第二节建设用地使用权设置与变动第三节建设用地使用权消灭第34页第一节建设用地使用权概述一、建设用地使用权名称二、建设用地使用权概念三、建设用地使用权特性四、建设用地使用权内容第35页一、建设用地使用权名称国有土地使用权----建设用地使用权第36页二、建设用地使用权概念建设用地使用权是指自然人、法人或其他组织依法享有，利用国有或集体土地建造建筑物、构筑物及其从属设施用益物权。第37页三、建设用地使用权特性1.以他人之物为标2.内容上限定性3.土地用途上特定性4.权利本身独立性及权能上完备性第38页四、建设用地使用权内容（一）土地使用人权利（二）土地使用人义务第39页（一）土地使用人权利1.占有、使用、收益权。2.依法转让、出租或抵押。第40页（二）土地使用人义务1.支付建设用地使用权费用。2.土地使用与保护义务。3.恢复土地原状。第41页第二节建设用地使用权设置与变动一、建设用地使用权设置二、建设用地使用权变动三、建设用地使用权与房屋所有权关系第42页一、建设用地使用权设置（一）建设用地使用权出让（二）建设用地使用权划拨第43页（一）建设用地使用权出让建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金行为。第44页建设用地使用权出让要求1.建设用地使用权出让客体是国有土地。2.出让有三种形式：协议、招标和拍卖。3.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者，应当采取拍卖、招标等公开竞价方式出让。4.采取拍卖、招标、协议等出让方式设置建设用地使用权，应当签订建设用地使用权书面出让协议。5.设置建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。第45页（二）建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨，是土地使用人按照一定程序提出申请，经主管机关同意即可取得土地使用权，而无须向土地所有人支付租金及其他费用。第46页建设用地使用权划拨要求1.严格限制以划拨方式设置建设用地使用权。划拨用地应遵守法律、行政法规有关土地用途要求。2.适用范围：国家机关用地和军事用地；都市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规要求其他用地。3.以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法同意。

第47页二、建设用地使用权变动（一）建设用地使用权转让（二）建设用地使用权出租（三）建设用地使用权抵押第48页（一）建设用地使用权转让1.建设用地使用权人有权将建设用地使用权以买卖、互易、赠与或其他方式转让。2.设定建设用地使用权时假如当事人对建设用地使用权转让做了限制，则建设用地使用权人不得转让。3.转让必须签订书面协议。4.权利义务必须一并移转。第49页（二）建设用地使用权出租1.建设用地使用权人可作为出租人将建设用地使用权连同地上建筑物或其他工作物租赁给他人使用并收取租金。2.在建设用地使用权出租后，建设用地使用权人(出租人)仍须向土地所有人履行义务。3.出租须签订书面协议。第50页（三）建设用地使用权抵押1.建设用地使用权能够为抵押权标物。2.必须签订书面协议。第51页三、建设用地使用权与房屋所有权关系房地一体化第52页第三节建设用地使用权消灭一、土地灭失二、有效期限届满三、征用四、行政处罚五、其他事由第53页建设用地有效期限1.居住用地70年。2.工业用地50年。3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。4.商业、旅游、娱乐用地40年。5.综合和其他用地50年。第54页因行政处罚无偿收回土地情形1.超出出让协议商定开工开发日期满2年未开工开发。2.未按出让协议商定期限、条件开发、利用土地。3.经国务院同意重点建设项目占用基本农田，连续2年未使用。4.根据规划设计公司不需要使用土地或者未经本地土地管理部门同意，复垦后连续2年以上不使用土地。第55页第十三章宅基地使用权第一节宅基地使用权概述第二节宅基地使用权取得与消灭第三节宅基地使用权效力第四节都市私房用地使用权第56页第一节宅基地使用权概述一、宅基地使用权概念二、宅基地使用权特性三、宅基地使用权与地上权第57页一、宅基地使用权概念宅基地使用权指是农村居民及少数城镇居民在农民集体所有土地上建造个人住宅及其从属设施权利。第58页二、宅基地使用权特性1.主体特定性。限于农村居民及因继承而取得宅基地少数城镇居民。2.客体特定性。限于集体所有土地。3.用途特殊性。限于建造个人住宅及其从属设施。4.取得上无偿性。5.没有期限限制。第59页三、宅基地使用权与地上权1.取得方式不一样。2.权利内容不一样。3.权利主体身份限制不一样。第60页第二节宅基地使用权取得消灭一、宅基地使用权初始取得二、宅基地使用权继受取得三、宅基地使用权效力四、宅基地使用权消灭第61页一、宅基地使用权初始取得（一）历史上曾由法律直接赋予（二）现要求由集体经济组织依法无偿授予第62页依法授予宅基地要求1.申请人符合条件。2.程序合法。3.一户一宅。4.转让或消灭要及时办理变更与注销登记。第63页二、宅基地使用权继受取得1.因私有房屋卖出而移转所有权。2.因私有房屋继承而取得所有权。第64页三、宅基地使用权消灭1.宅基地收回和调整。2.宅基地征收。3.宅基地使用权抛弃。4.长期闲置宅基地。5.宅基地灭失。6.宅基地面积超标。7.非集体经济组织组员宅基地上房屋灭失。第65页第三节宅基地使用权效力一、宅基地使用权人权利二、宅基地使用权人义务第66页一、宅基地使用权人权利1.占有和使用宅基地。宅基地使用权人有权占有并在宅基地上建造个人住宅以及从属设施。2.收益和处罚。宅基地使用权人有权取得因使用宅基地而产生收益。同步，宅基地使用权人有权依法转让房屋所有权，则该房屋占用范围内宅基地使用权一并转让。3.宅基地因自然灾害等原因灭失而丧失宅基地使用权村民，应当重新分派宅基地。4.宅基地使用权人出卖、出租住房后，再申请宅基地，土地管理部门将不再同意。第67页二、宅基地使用权人义务1.不停地非法转让宅基地使用权。2.接收政府统一规划。3.合法使用宅基地。第68页第四节都市私房用地使用权参见都市房地产管理法有关要求。第69页第十四章地役权第一节地役权概述第二节地役权种类第三节地役权取得第四节地役权内容第五节地役权消灭第70页第一节地役权概述一、地役权概念二、地役权法律特性三、地役权与相邻权关系四、地役权制度价值第71页一、地役权概念地役权是指不动产所有人或使用人为了利用自己不动产便利而对他人不动产进行一定程度利用或者对他人行使不动产上权利进行限制权利。第72页二、地役权法律特性1.地役权是存在于他人土地之上权利。2.地役权是为需役地便利而设定物权。3.地役权内容具有较大任意性，不过不得以其他用益物权内容为内容。4.地役权具有从属性。5.不可分性。第73页三、地役权与相邻权关系1.权利取得方式不一样。2.权利设定对公告要求不一样。3.权利内容不一样。4.对不动产是否相邻要求不一样。5.在法律规范性质方面不一样。6.在权利取得是否有偿及是否受期限限制不一样。第74页四、地役权制度价值（一）缓和物权法定主义（二）有助于实现物尽其用（三）克服物相对性限制，提升不动产利用效率。第75页第二节地役权种类一、积极地役权与悲观地役权二、继续地役权与不继续地役权三、表见地役权与不表见地役权第76页一、积极地役权与悲观地役权以地役权内容为标准。积极地役权是指以地役权人为了利用自己土地便利而对供役地为一定积极行为为内容地役权，又称作为地役权，于此时供役地所有人负有容忍该一定行为之义务。悲观地役权是指以供役地所有人在供役地上不得为一定行为为内容地役权，因供役地所有人负有一定不作为之义务，而非单纯之容忍义务，故又称为不作为地役权。第77页二、继续地役权与不继续地役权以地役权行使办法为标准。继续地役权是地役权行使无须每次依赖权利人行为而能继续行使。不继续地役权是地役权行使每次须地役权人行为存在。第78页三、表见地役权与不表见地役权以地役权行使状态为标准。依外表标志能够辨别地役权是表见地役权。没有外部标识能够加以辨别为非表见地役权。第79页第三节地役权取得一、商定取得二、时效取得三、法定取得第80页一、商定取得1.商定取得实质当事人之间以书面地役权协议设定地役权。2.地役权设定应当办理登记。第81页二、时效取得我国未予要求。第82页三、法定取得法定取得地役权是指因某种法定事由取得。1.因用益物权设定。2.因用益物权分割转让。第83页第四节地役权内容一、地役权人权利义务二、供役地人权利义务第84页一、地役权人权利义务（一）地役权人权利（二）地役权人义务第85页（一）地役权人权利1.对供役地使用权。2.为必要从属行为。3.物