【房地产企业财务风险分析-以绿地集团为例9200字（论文）】

房地产企业财务风险分析—以绿地集团为例目录TOC\o"1-2"\h\u124511.绪论 1165222.相关理论概述 1204302.1.财务风险的概念 1103172.2.财务风险的特性 26072.3.财务风险的分类 297693.绿地集团财务风险的识别与分析 3201513.1.集团介绍 3234203.2.财务风险的识别 469913.3.公司财务风险成因分析 6320354.绿地集团财务风险防范措施 8145124.1.筹资风险防范措施 8215314.2.投资风险防范措施 910474.3.营运风险防范措施 10266485.总结 1112332参考文献 13摘要：当前，国民经济飞速发展，城市化进程不断加快，企业在生产经营过程中面临着激烈的竞争和挑战。与此同时，财务风险作为最具影响力的风险之一，始终存在于企业生产经营的过程中。对财务风险进行及时的管理和防范是企业生存发展中至关重要的一部分。而地产行业可以说是属于先导性和基础性都非常强的产业，它具有一定的主导地位，在国家经济发展的过程中有着十分重要的效力。国内的很多政策都是配合房地产行业的发展以及建设，就是要不断加大对房地产行业的调控力度。文章首先从财务风险的基本理论出发，然后深入探讨绿地集团的财务现状，找出产生财务风险的原因，并提出针对性的防范措施，为完善绿地集团财务风险管理提供一定的启示和参考。关键词：房地产；财务风险；绿地集团1.绪论尽管近年来国际国内经济环境出现了较为复杂的变化，但我国国民经济还能保持平稳较快的发展，这就说明我国市场经济体制已经逐渐成熟。在这种经济环境下，房地产行业已成为国民经济发展的支柱性产业，并在我国经济发展中发挥着重要作用。事实上，国内的房地产行业不仅发展迅速，而且惠及其他相关产业，也就是说，其对我国经济的持续发展和社会稳定有着积极的意义。房地产行业是资金密集型行业，其基本特征主要包括资金需求大、负债高、项目投资周期长、资金周转率低，且受外部金融环境和国家宏观经济政策调控影响明显。就我国目前的实际情况而言，房地产企业面临的财务风险巨大。所以，需要国内房地产企业需要加强风险控制，建立科学的财务风险控制体系，进而增强管理层和相关财务人员对企业财务风险的重视，而后及时有效地解决出现财务风险问题。2.相关理论概述2.1.财务风险的概念不同的学者对金融风险的概念有不同的看法，目前对金融风险的定义较为笼统的观点是将金融风险分为狭义和广义。狭义的财务风险是指企业在筹集和使用资金的过程中，经济利益可能从公司日常生产经营活动中流失的风险，即财务风险。从广义上讲，金融风险是基于金融的整体概念，以货币形式对企业所面临的一切风险的表现，也就是说，财务结果具有较强的不确定性。事实上，商业环境的不确定性是外部原因，而决策错误、管理失败和组织不力是内部原因。所以，财务风险可能来自内部和外部因素。由此看来，财务风险存在于所有的公司中，对公司的盈利能力、是否处于亏损状态以及公司经营状况都有重大的影响。换言之，一个公司不可能完全消除财务风险，因为利润和风险并存，财务风险是无法避免的。本文所研究的财务风险是从广义的角度出发，因为资金贯穿于企业的各个部分，所以对于财务风险定义的范围也应该扩展，有助于全方面的角度来研究财务运转中出现的问题，能够准确的识别绿地集团的财务风险，并且提出防范措施2.2.财务风险的特性第一，客观积累性。财务风险存在着一定的客观积累性，是企业错误的经营活动和财务活动不断累积的结果。它反映了企业的融资、投资、消费、回收、占用、分配等项目在财务管理和会计报表上呈现的结果。换句话说，财务风险的积累是各种财务活动的综合反映。第二，突发性。在诸多因素的影响下，金融危机造成的一些影响因素是可控的，但更多的因素是偶然的、爆炸性的，甚至是突然开始下降的，企业无法应对这些突如其来的变化。一方面，如果能在短时间内控制风险，企业就能有信心地解决风险。另一方面，如果超过最高的短期风险控制，就会使企业陷入危机。第三，不确定性。在发生财务风险之前，可以对其进行防控，但财务活动的运行中依然会受到许多不确定因素的影响，所以无法做到对财务风险在事前进行风险大小的估计，导致企业的财务状况存在着不确定性。第四，共存性。由于财务风险造成的损失是不确定的，所以不管损失是否真实的存在还是有可能存在，或者损失能否量化，都对企业的发展起着至关重要的作用。它既能促进企业的良性发展，又可能会对本来良性发展的企业起到负面消极的作用，所以财务风险是呈现两面效应的，不能单看一面而忽视另一面的存在，更不能去消除其中任何一面。2.3.财务风险的分类从房地产这一企业出发对其可能面临的财务风险类型进行分类，可分为三大类即：筹资风险、投资风险、营运风险等。第一，筹资风险。对于房地产开发商来说前期房屋建造需要花费大量资金，因此在房屋建造的过程中，企业需要投入大量的资金才能确保前期计划顺利进行。能够筹集到足够多的资金对于房地产公司来说是最为重要的环节。融资方式大致分为债务融资和股权融资，在债务融资的情况下，本息必须按时偿还，企业只能在一定期限内使用。而债务融资风险主要是指企业按时足额偿还本息的能力。通常来说，财务风险是指从此类融资中借入资金的风险。影响金融风险的因素包括债务规模、企业信用状况、经营规模、企业资本结构、金融市场繁荣等。而股权融资是指公司通过出售股权来筹集资金，但需要注意的是，由于股权资本的特殊性，在经营过程中，其数量或成本容易发生变化，从而影响资产的融资，并容易对企业造成一定的经济损失。第二，投资风险。所谓投资风险是，其主要是指未来投资回报的不确定性，也就是说，在投资过程中可能面临亏损本金的风险。事实上，由于外部市场环境的不断变化，企业的实际经营利润可能达不到计划利润的水平，换言之，实际投资收益与预期收益的偏差可能会更高或更低，甚至还会出现经济损失，当然也有获得额外经济收益的情况存在。第三，营运风险。其主要是指企业在经营管理过程中可能面临的风险，操作风险会影响企业市场价值的发展潜力，而企业价值的变化程度取决于变化因素对未来的影响程度。一般来说，销售、价格和成本都会影响企业的营业利润。另外，还需要注意的是，操作风险在一定程度上会影响其他风险的出现。换言之，只有保持良好的经营状况，才能实现预期的盈利计划，并大大增加公司的储蓄。所以，操作风险的控制对企业的生产和生存有着重大的影响。为此，各企业应提前做好准备，合理全面地评估企业的财务状况，并科学判断整个财务体系运行是否存在漏洞，一旦发现问题，就需及时的解决。3.绿地集团财务风险的识别与分析3.1.集团介绍1992年，绿地控股集团有限公司正式成立，公司的主营业务是房地产的开发和销售。同时，该公司也是我国第一家在世界《财富》500强企业中上榜的上市公司。基于该公司的影响力，所以本篇文章以绿地集团为主要研究对象。自成立以来，绿地集团就实施“以房养绿，以绿促房”的发展战略，并逐渐成长为国内房地产企业的龙头老大。然而，为适应竞争日益激烈的市场，2005年以来，绿地集团凭借其在房地产行业积累的经验和资金，开始从单一的房地产开发业务向多行业拓展，进而形成了多元化发展的格局。当前，绿地集团以房地产行业发展为核心，带动基础设施业务、金融业务、消费品业务三大板块全面发展。但需要注意的是，该集团中房地产模块主要包括住宅和商业项目的销售和运营，基础设施业务主要包括住房建设和基础设施建设，金融业务包括债务业务、股权业务、资产管理和资本管理业务。而业务收入主要涉及到酒店旅游、汽车服务以及能源业务等。3.2.财务风险的识别3.2.1.筹资风险因资金使用不当造成公司产生的损失不能及时清偿债务，或在生产活动过程中发生的借款无法及时偿付的风险被称为筹资风险。公司筹资风险的重要指标是资产负债率，用来衡量公司运用债权人提供的资金进行经营的能力。计算公式：资产负债率=总负债/总资产×100%资产负债率（2018年）=3908722/4851647×100%=80.56%资产负债率（2019年）=4327760/5415449×100%=79.92%资产负债率（2020年）=5415449/7442572×100%=82.38%图3-12018-2020年绿地集团资产负债率数据来源：同花顺财经网站从图3-1可以看出，绿地集团的资产负债率从2018年至2020年都保持在80%左右的水平上，高于房地产行业的资产负债率平均值79.46%，说明企业的还是存在一定负债程度的筹资风险。在这这这情况下，公司选择通过外部筹资来满足应收账款、存货等非现金资产的增长需求，间接导致其筹资活动中现金流量的不稳定，使得公司的筹资风险加大。3.2.2.投资风险由于投资风险存在的不可控因素会导致投资产生的收益与预期财务收益出现偏离的风险。企业需要通过计算投资收益率来对投资风险进行直观的衡量。计算公式：投资收益率=投资收益/投资总额×100%投资收益率（2018年）=437/221544×100%=0.2%投资收益率（2019年）=129261/291748×100%=44.3%投资收益率（2020年）=-4538/169365×100%=-2.8%图3-22018-2020年绿地集团投资收益率数据来源：同花顺财经网站从图3-2可以看出，绿地集团近三年的投资收益率波动较大，在2018-2019年间有明显增长，当时推出的的楼盘项目，首期交付率以及成交率都非常高，因此，投资收益得到很明显的增长。但在2020年为-2.8%，企业的投资收益下降十分明显，主要因为新龙广场项目年出租业务净利润为-4684.43万元，以及澜山苑项目销售住宅及商铺实现净利润为-1905.85万元，由于投资决策存在漏洞和失误，导致这两个项目的投资收益未能达到预期目标，投资收率波动较大，所以绿地集团存在很大的投资风险。3.2.3.资金运营风险存货风险是指企业由于存货周转缓慢、存货损失等引发的风险。为确保企业正常运营，企业必然会保持一定量的存货，因为存货是企业持续生产经营的保证。表3-1绿地集团2018-2020年存货情况2018年2019年2020年存货/万元368392839561094682293存货周转率/次0.430.430.33存货周转天数/天842.30831.021104.29数据来源：同花顺财经网站从表3-1可以看出，绿地集团近几年的存货量不断上升，从2018年的3683928万元上涨到2020年的4682293万元；同时2020年的公司存货周转率比上年降低0.1，和行业平均水平的0.36差别不大，但呈下降趋势。绿地集团近三年商品房积压逐渐增多，周转速度减慢，建筑材料积压，资金回转能力变弱，周期加长。2020年绿地集团又通过招拍挂形式成功竞得金山区“城中村”项目141亩土地，而且还广泛的参与楼盘周边的花博会、田园建设等旅游项目，企业资金大部分被存货占据，从而增加企业的存货风险。应收账款风险主要从回收时间和回收金额两个方面来体现。回收时间风险指引客户未按时还款导致公司受益带来风险。回收金额风险是指公司无法按照预定全额收回欠款的风险。一方面，部分客户故意的没有按照约定一次性还款，另一方面，客户由于客观原因如经营不善，无法及时还款，企业应收账款无法及时收回。表3-2绿地集团2018-2020年应收账款情况2018年2019年2020年应收账款/万元86233139907214619应收账款周转率/次17.1718.4111.56应收账款周转天数/天20.9719.5631.14数据来源：同花顺财经网站根据表3-2可知，绿地集团的应收账款增长幅度较大，从2018年的86233万元上涨到2020年的214619万，这说明公司在市场发展和扩张的过程中，为了得到更多的资金支持而给予客户更大的赊销权利。绿地集团的应收账款周转率出现波动式下降的态势，从2018年的11.17增长到了2019年的18.41，但又在2020年下降至11.56，房地产行业的应收账款周转率的平均值为3.8，但该公司的应收账款周转率仍高于同行业的平均水平。总结如下，在房地产行业内，绿地集团应收账款周转次数虽然领先于其他的竞争者，但是应收账款周转率每年还在不断减小，同时也说明，企业收入账款的周转速度变慢，导致运营运能力下滑和风险的变大。3.3.公司财务风险成因分析3.3.1.筹资渠道狭窄绿地集团筹资方式主要集中在长期借款和短期借款，筹资方式不科学，过于单一。绿地集团借款的数量逐年增加。2020年，负债金额达到6130832万元，比去年增加1803072万元，绿地集团为偿还债务本金和利息需要支付的资金大幅增加，公司未来将承担较高的财务费用。因此，当到债务还款期限时，公司很可能无法偿还，增加了公司的财务风险；同时，由于公司未能在借款期限内及时偿还贷款，公司通过其他方式获取资金流入将更加困难。而且绿地集团融资活动的资金流出并未用于投资收益，其中大部分用于偿还债务。绿地集团的资本结构存在较大的问题，偿还债务的能力下降。3.3.2.投资决策分析不到位绿地集团缺乏投资可行性，致使公司投资决策没有达到预期的收益，使投资收益率波动较大。任何公司在进行新的投资前都应该有专业人员来分析公司投资项目的可行性。近年来该公司在投资项目时为做好投资预算和投资风险的评估，导致企业在建项目资金占用过多，库存积压，资金严重短缺，这是绿地集团陷入财务风险的主要原因之一。另外其在2019年至2020年投资项目时，并没有对当地产业投资的发展和饱和程度进行科学有效的分析，导致净利润下降到负值，公司的投资报酬率和投资收益率呈现同样的波动趋势，而投资回收期在2020年有明显的上涨，说明公司的获利周期变长。详见下表：表3-3绿地集团2018-2020年投资收益分析2018年2019年2020年总资产收益率2.38%3.67%1.84%净资产收益率11.18%18.74%11.46%投资收益（万元）437129261-4538投资报酬率15.99%36.98%6.23%投资回收期2.551.677.69数据来源：同花顺财经网站结合上述对绿地集团的投资收益率分析可知，公司为了获得更多的利益，没有仔细分析投资环境，甚至没有进行多元化投资，所以造成绿地集团投资风险增加。所以，在投资之前，对于项目进行评估分析，是不可忽视的一环。3.3.3.运营资金周转不畅房地产产业是一个特殊的行业，它最大的特点是需要大量的运营资金，是一个资本密集型行业。在企业的日常运营中，需要投入大量资金来维持各种项目的开发和运营。从以上数据分析可以看出，绿地集团存在营运资金周转不畅的问题。在存货方面，存货资金逐年递增，商品房且存货周转天数上涨的趋势也十分明显，存货占总资产的比重较高，虽然低于行业的平均水平，但总体的流动资金的运作速度减慢；在应收账款方面，因公司为了扩大市场导致应收账款的上涨幅度很大且高于同行业平均水平，应收账款回收的周期加长。总的来说，公司虽然对应收账款和存货有一定的控制，但资金运行以及应收账款回收的周期时间拉长。资金不能及时到位，产生资金营运的断裂风险。因此，绿地集团应该对于营运资金进行合理有效的分配和运转。4.绿地集团财务风险防范措施4.1.筹资风险防范措施4.1.1.融资渠道多元化（1）扩大内源融资内源融资是指从股票或业务流程中募集的部分资金转化为投资基金，主要是内部股权融资。融资可以从启动资本中获益，并具有投资成本低的优势。通过有效利用，可以转移房地产市场的系统性风险。绿地集团可以通过内部融资、年度企业收入、预售房地产存款和预售房屋来投资和简化边际利润项目，使用这些资金可以减轻企业的财务压力，促进企业成长和可持续发展。内部融资不需要支付利息，节省了一些利息成本，避免了现金支付的风险。由于房地产开发业务的特殊性，其使用房地产和预付资金可以预先收取一些普通资金和收入，并将房地产市场的系统性风险转移到需求方，从而降低房地产投资风险。绿地集团在2020年的未分配利润达到734264万元，比2017年增加了14.9%。绿地集团合理地利用这部分资金来扩大内源筹资并投资于房地产的原材料和建筑工程的翻新和开发成本，能够降低用股权和贷款筹资的风险，而且通过内源融资也可以为企业可持续经营提供资金支持。（2）加强信托融资与公司的债务融资相比，信托融资手段不会导致公司在到期时不得不支付本息，降低了公司因债务利息过高而造成的财务风险的同时，在一定程度上起到了优化企业资本结构的功能。与此同时，绿地集团投资信托应采用了资本运营的方式，将投资规模控制在一定比例内，因此，公司会牢牢把控对自身或投资项目的控制权，而且还可以充分发挥杠杆作用，将财务风险控制在可接受的范围内。房地产信托还可以在绿地集团开发项目过程中提供金融服务，国家只收集20%的利息税。信托产品没有相应的税收，可以减少公司税收和成本。房地产信托具有分销灵活的优势，节省大量“时间成本”，房地产信托可以迅速筹集资金进行拆解和投资其他公司，绿地集团可以通过与大型专业信托公司合作，将房地产信托模式作为传统筹资模式的补充，使公司获得充足的资金。4.1.2.确定合理的负债规模，优化资本结构在当前的发展背景下，光靠所有者投入的资本，无法满足企业的经营管理需求。因此，企业必须借入资金才能利用财务杠杆产生的杠杆效应。但需要注意的是，要把杠杆效应控制在合理范围内，如果负债过大，必须将大部分销售收入用于偿还债务，这就会影响公司利润和公司现金流，不利于公司偿还债务，甚至还会阻碍公司的长远发展。因此，需要控制债务规模，保证债务规模的合理性。也就是说，如果绿地集团要想有足够的资金开发项目，就必须在企业内部保持科学的发展关系。除此之外，企业还需要考虑收益与风险的关系，进而充分利用不同的融资途径，寻找最佳资本结构，对资本结构进行优化，而后根据自身发展明确合理的偿债能力，并进一步确定科学的资产负债率，保护股东的经济利益。4.2.投资风险防范措施4.2.1.制定稳健的投资方案由于绿地集团的规模比较大，所使用土地面积过高，这意味着企业成本随之也高，所以在制定任何投资方案之前都需要实行稳健的投资方案，合理控制投资规模，避免采用过激的投资方式，对于开拓新的市场需要进行仔细的调查，对于即将实行的项目方案进行充分的可行性分析，避免盲目投资失败带来的损失，只有这样才可以减少投资损失，提高绿地集团的盈利能力，使企业可以扩张发展。4.2.2.寻找新的利润增长方法2020年以来我国房地产受国家形势政策影响房地产行业行情持续低迷，绿地集团的盈利能力也一直在降低，营业收入在2020年出现了下滑的局面，销售净利率更是连年下降，绿地集团应该寻找新的投资方案和寻找新的利润增长方案来为接下来的企业发展奠定基础。绿地集团需要从传统的思维转变成满足客户个性化需要和注重服务意识新型房地产企业。想要实现新的利润增长突破，不能遵循传统的一次性销售方法，更应该按照一个长期的连续运营思维，增加附加服务，由销售房产向销售服务转变，通过提供给顾客更多的服务来提升企业的盈利能力，比如在传统房地产基础上为物业、社区服务引入更加高级的基础设施，另外绿地集团应该对有着不同需求的顾客进行细分，满足更多个性化需求，以此来拓展更广阔的盈利空间。4.3.营运风险防范措施4.3.1.加强应收账款的回收能力首先，完善客户赊销信用。绿地集团应该不断应收账款管理制度进行调整和完善，缩小应收账款占用的资金额度，加大资金运转灵活性，提升资金周转的速度，降低企业的营运风险。绿地集团可以根据现有的客户情况制定现金折扣比例，比如在信用状况良好、合作期限达到3年以上且经营状况良好的客户，可提供2%的商业折扣，同时可按货款的40%赊销。中等信用且经营状况一般、合作期限在1-3年之间的客户，可给予1%的商业折扣，赊销金额占货款的25%。但是对于那些信用等级低，合作期限短，经营状况差的客户不给予折扣，尽量不提供赊销。同时将每个客户进行档案记载，根据相应的实际情况给予相应的赊销比例。此外，该公司还能实行保理业务，使得银行为公司提供资金并催收应收账款，提供坏账担保，在很大程度上降低了公司应收账款产生坏账的风险，提高应收账款周转率，降低公司的资金运营风险。公司客户赊销额度表如下：表4-1绿地集团客户赊销额度表项目信用等级合作期限（月）经营状况赊销比例A级客户高3年以上良好40%上B级客户中1-3年一般25%C级客户低1年以下差5%或0%数据来源：同花顺财经网站其次，确定合理的应收账款比例。应收账款在企业的经营中占据着非常重要的位置，而且应收账款的流动性也非常的强，但是应收账款并不属于企业的直接可支配资产。与此同时，应收账款在回收变现的过程中，会引发企业资金回笼的风险。因此，绿地集团应针对资金风险进行有效的控制和管理，并按照应收账款的时间和账龄情况确定出合理的应收账款占用比例，降低企业由于应收账款问题所带来的财务风险。除此之外，绿地集团还可以根据应收账款的实际情况，将应收账款进行有偿的转让，减少企业由于应收账款所带来的资金占用严重和筹资困难等问题，在转让方式的选择方面，企业可以采取抵押或是让售。4.3.2.进一步提升产品竞争力针对于绿地集团来说，自身的知名度和竞争力已经存在，但是想要进一步提升的话还需要提供差异化产品，才能形成自身独特的竞争优势。事实上，绿地集团提供的产品主要包含以下几种类型：一是商品房；二是与销售有关的专属服务和管理。现如今，由于国内房地产公司提供的产品与绿地集团提供的产品并无明显差异，且绿地集团提供的产品具有很强的可替代性，因此绿地集团需要加大资金投入，提高自身的创新能力，在此基础上，为消费者提供独特的服务，这样就能满足消费者的实际需求。另外，绿地集团还必须创新商业模式，加强与行业中其他房地产企业的合作，进而为提升产品竞争力奠定良好的基础。换言之，在产品同质化程度较高的市场发展环境下，绿地集团必须与消费者保持稳定的关系，增强消费者的购买信心，并通过消费者的支持形成自己的品牌效应，以增强自身的盈利能力，进而提高产品的社会影响力。5.总结房地产是我国国民支柱性产业，对我国国民经济增长做出了巨大贡献，但是由于收到国际和国内的经济大环境的负面影响，近年来我国的房地产行情持续低迷。针对这一现象需要引起重视，此外房地产行业还具有资金量需求大、投资风险高、变现能力差、资金来源结构单一、投资回收期较长、政策导向性强等特点。企业无时无刻不得不面临着巨大的财务风险。本文以绿地集团为作为研究对象，根据近三年财务数据和企业发展状况，分别从筹资、投资、营运方面对绿地集团的财务风险进行识别和分析，最终分别提出了针对这三类风险相应的防范措施。为企业防范财务风险提供一些借鉴，本文不足之处在于对该企业缺乏深入细致的了解，只从绿地集团公开的年报中查询数据进行财务指标分