阜新县房地产分析报告

阜新县房地产项目分析报告1/30目录第一章阜新县概况第二章阜新县房地产现状第三张消费群体分析第四章项目分析和提议备注2/30第一章阜新县概况阜新县概况自然情况经济情况都市配套小结3/301-1阜新县自然情况阜蒙县史称“蒙古贞”，1923年设阜新县，1958年成立阜新蒙古族自治县。位于辽宁西北部，北与内蒙古交界，西、南、东三面分别与朝阳、锦州、沈阳相连。总面积6246平方公里。有汉、蒙、满、回、朝鲜、锡伯等14个民族，74万人口，其中蒙古族占20％。是辽宁地域最广，产粮最多县之一。2023年，全县生产总值实现72亿元，比上年增加26.3％；全社会固定资产投资完成41.5亿元，比上年增加76.4％；财政一般预算收入实现2.44亿元，比上年增加17.3％；农民人均纯收入实现5390元，比上年增加6.8％。4/301-2阜新县经济情况农业阜蒙县植物资源有800多种，木材蓄面积达300多平方米。农作物主要有玉米、高粱、花生、大豆等10余种。其中玉米种植面积达220万亩，粮食总产量102万吨，油料总产粮17.3万吨。矿产境内黄金、煤炭、铁矿石、石灰石、玛瑙石、麦饭石等矿产资源丰富，已探明矿藏达29种190多处。工业有冶金、化工、轻工、机械、建材、食品、采矿、建筑等20多种行业。其中“三沟”牌系列白酒、蒙医药、“东祥”牌食用油等20多种产品被评为省优、部优产品，有已获国际食品博览会金奖，产品打入国际市场。旅游文化古迹有距今8023年查海遗迹，被考古界称为“中华第一村”，玉龙家乡；有被称为藏传佛教中心瑞应寺；境内塔营子乡被确以为“三丰家乡”；有被誉为“东方一大奇观”海棠山摩崖造像等。其他城建、交通、通讯事业发展迅速。京沈、广奈、沈阜马路贯通全县，新义、大郑两条铁路通过县境，可直达北京、沈阳、锦州等大中都市和环渤海各港口。城镇电信传输通畅，商业金融繁华，文化教育、科学卫生事业蓬勃发展。5/301-3阜新县都市配套6/301-4小结阜蒙县是辽宁塞北明珠，阜新市是全国经济转型唯一试点市，阜蒙县位于阜新中部，近水楼台先得月，佛光普照蒙古贞大地一定会为中外客商带来商机带来好运。7/30第二章阜新县房地产现状房地产现状房地产现状产品现状在售项目小结8/302-1阜新县房地产现状阜新县现有在售项目少，23年未有新开盘项目，因此压抑了市场有效需求。县城内棚户区居民多，多数等候拆迁回迁。阜新县近几年接收几项大工业项目，因此周围辐射范围较广，对房地产市场有部分需求。市场上本地开发公司为主，外地公司为辅。本地公司开发产品品质较低，缺乏统一规划，属房地产初级施工阶段，无营销理念。9/302-2阜新县房地产产品现状市场上产品开发以多层为主，小高层很少，新建楼群立面较新但多数无较好创意。园区建设无较好规划，无绿化建设。在户型面积多在60—120平，多数产品60-90较为畅销。无营销理念，推广伎俩单一。物业管理水平普遍低下，服务较为初级保安保洁。10/302-3在售项目分析项目名称；金贵家园项目概况：占地22万平，建筑面积34万平，约5000户，多层无小高层，院内景区相对较好销售情况：销售情况良好销售价格：2009前1600元左右2023年2390元（2\3\4层）房源情况：基本无房源，仅剩几套开发公司：沈阳金圣达房地产开发公司备注：建筑格调和园区建设在县城较好，房地产公司口碑较好11/302-3在售项目分析项目名称：湖畔花园项目概况：3期多层7栋

户型41-124平

主力60-90平销售情况：5月中正式销售销售价格：2380元（1-4层）2280元（5层）2180元（6层）房源情况：销售情况良好1-4房源担心备注：本地开发商，工程质量很有口碑12/302-3在售项目分析阳光花园（预建项目）项目概况：2栋临近农贸大厅建高层质量好备注：未开盘未定价一品锦绣项目概况：一期6栋240户位置在民族街西侧玉龙路南户型：70-115平

主力户型：85-95平容积率：1.65左右开发商：阜新康大房屋开发有限公司备注：未正式开盘未接收预定大约6月末开盘

其他项目13/302-4小结产品构造太单一，多数以多层为主打，小高层建筑少。房地产市场提升空间很大，如产品质量、产品规划、建筑格调等。由于开发量较小，抑制了部分需求。14/30第三章消费者群体分析消费者群体群体分类收入情况目标人群小结15/303-1消费者群体分类1本地公职居民40%2周围乡村城搬家民30%3私营业主15%4产业带人群10%5其他5%16/303-2收入情况家庭年收入17/303-3目标人群收入情况：年家庭收入3万以上主要人群：本地公职居民（2万以上）周围乡村城搬家民（2万以上）

私营业主（3万以上）产业带人群（2.5万以上）18/303-4小结工业和农业为主外加旅游资源阜新县居民收入情况一般，承受购房能力和房价相符，目标客户群为年收入较稳定公职人员和收入相对较高私营业主。另外城搬家民收入情况虽不稳定，但城迁已成为一种趋势，因此是销售客户潜在相对大群体。19/30第四章项目分析与提议消费者群体项目概况SWOT分析项目提议小结20/304-1项目概况地理位置附近为农贸市场（经营情况以早市批发为主，平时客流量不大）21/304-2SWOT分析1、从阜新县经济上看，近几年在建部分工业工程带来了新商机和就业机会，新公司入驻也会带来人流，这将增加房地产潜在消费群体。2、项目附近是市场（农贸市场）规模不大，有改造空间。3、位置在中小学附近，有学校作为依靠，潜在市场大。4、2009-2023年城镇内建设楼群数量少，部分刚性需求未达成满足，市场需求量比较大。4-2-1项目优势分析22/304-2SWOT分析1、未拆迁户300户左右，并且有大量门市，开工难度和时间相对较大。2、居民多数盼望回迁，对赔偿金价格期待过高（3000元）3、地理位置稍偏，不在县中心地带，生活配套仍不齐全，医院、超市等距离本案稍远。4、房价较低，利润空间小。5、项目总体量不大，不容易形成集群效应，对树立项目品牌形象造成一定妨碍。

4-2-2项目劣势分析23/304-3项目提议1、产品功能定位由于阜新县市场居民接收房源类型以多层为主，开发商顺应需求应以多层为主，不超出7层（同类竞争产品多为6层），适应产品差异化，提议附加小高层，且户型以60平-90平为主。2、形象定位

相对高端品牌形象3、名称

略

4-3-1产品定位24/304-3项目提议优质化小区：即近市场，近学校，功能设施齐全高档小区。以良好物业为依靠，设备功能较先进。园林绿化景观设计完好。4-3-2项目定位25/304-3项目提议影响价格原因主要有三个，即成本、竞争、目标人群。成本是地价、建安、税费及其他费用总和。竞争指是市场供求总量、直接与间接竞争对手们价格情况。目标人群，指房地产销售对象即受众，收入水平及他们所能接收价格。成本在价格策略中起到主要作用，而竞争和目标人群在价格策略中只是辅助原因。但对购房者而言，他事实上并不清楚也不十分关怀市场上房地产商品成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定原因主要有两方面：一是其他同类房地产商品价格如何；二是以一定价位购买该项房地产是不是值得。详细定价略4-3-3定价策略26/304-3项目提议4-3-5推广策略4-3-6销售方案项目执行期提供27/304-4小结总看来，阜新县房地产市场处于起步阶段，居民对住房消费意识还很保守，停留在基本要求范围上，房地产营销水平很滞后。伴随经济水平不停发展，阜新县房地产发展空间还很大。就目前形势，本项目标开发应以市场为着眼点，尽早尽快进入市场，抢占先机。项目开发不宜过于高端，顺应市场需求树立品牌形象。28/30备注

----旧城改造和房地产开发项目介绍一、自然情况：阜蒙县位于阜新市和新邱区之间，按照”三位一体”总体规划，结合阜蒙县总体规划(2023-2023)和阜蒙县都市建设“十一五”发展规划构想，加大基础设施建设及旧城改造投入，用较短时间变化都市面貌。二、开发地段及建设内容

(一)客运站路南段地理位置：该地段位于阜蒙县客运站(中华路)南侧，北至中华路(原文化路)，东至民族街，西至富民街，南至南环西引路，占地面积9．5万平方米。开发地段详细情况：占地面积9．5万平方米。拆迁37000平方米，住户512户和一种小型工厂。拟建情况：该地段拟建面积14．25万平方米。其中住宅：12．9万平方米，商业网点1．35万平方米，容积率1．5，建筑密度47％，绿化率32％，拟建住宅1650户。29/30

(二)人民大街北段东侧地理位置：该地段位于阜蒙县人民大街北段东侧，西至人民大街，东至繁华大街(沟奈线)，南至北环路(北新路)，北到北外环路。沟奈线是省道穿过县城主干路之一，北新路是阜新市和新邱区穿过阜蒙县主干路之二，交通四通八达。开发地段详细情况：占地面积25．8万平方米。拆迁情况：拆迁面积9．4万平方米，拆迁平房8．42万平方米，其中包括一种工厂，楼房0．98万平方米。拟建情况：该地段拟建面积39．8万平方米。其中住宅36．15万平方米，商业网点3．65万平方米，容积率1．5，建筑密度46．5％，绿化率31．5％，拟建住宅4617户。

(三)北新路西段两侧地里位置：该地