房地产开发项目的可行性分析

第六章房地产开发项目可行性研究1/51【教学目】通过本章教学，使学生明确可行性研究内容与步骤，掌握项目开发经营方案与评价参数选择、投资与收入估算、财务报表编制，理解风险与不确定性分析，清楚可行性研究报告撰写。2/51【重点难点】盈亏平衡分析、敏感性分析、可行性研究报告撰写。3/51第一节可行性研究概述4/51一、可行性研究含义和目标

㈠可行性研究含义投资决策前，对投资项目进行全面技术经济分析、论证科学办法。5/51㈡可行性研究目提升决策科学性、民主；

减少、避免投资决策失误；

提升效益。

6/51二、可行性研究作用1、申请投资项目核准根据

2、项目投资决策根据

3、筹集建设资金根据

4、签定协议根据

5、编制规划设计方案根据

7/51三、可行性研究根据国家有关政策法规

国家经济和社会发展长期规划、都市规划

产业政策、投资政策和技术经济政策

规划部门出具规划意见

土地出让协议

环境保护意见

交通意见

本地自然、经济、社会等基础资料

有关国家、地域和行业工程技术、经济方面标准定额资料等

《房地产开发项目经济评价办法》，建设部

8/51四、可行性研究阶段㈠投资机会研究

一般投资机会研究

特定项目投资机会研究㈡初步可行性研究

预可行性研究㈢详细可行性研究㈣项目评估和决策9/51第二节可行性研究内容与步骤10/51一、可行性研究内容项目不一样，内容不一1、项目概况

名称、建设单位、地理位置

2、项目用地调查及拆迁方案制定

土地、人口、建筑物、单位、管线、其他地上地下物、制定拆迁计划、制定安顿方案

11/513、市场分析和建设规模确定

国外，适度容积率；

中国，最大程度容积率

4、规划设计方案选择

市政规划；

项目组成、平面布局

建筑物规划方案

5、资源供应

原材料；

动力；

12/516、环境影响和环境保护

美国非常重要；

中国

7、项目组织及费用

8、开发建设计划

9、项目经济、社会效益分析

10、结论及建议

13/51二、可行性研究步骤1、接收委托

2、调查研究

3、方案优化、选择

4、财务评价和国民经济评价

5、编制可行性研究报告

14/51第三节项目开发经营方案与评价参数选择15/51一、房地产开发项目开发经营方案㈠区位分析与选择

地域分析与选择

详细地点分析与选择

16/51㈡开发内容和规模分析与选择

最佳用途

最适度开发规模

17/51㈢开发时机分析与选择

大型项目滚动开发

18/51㈣合作方式分析与选择

独资、合资、合作、委托开发

19/51㈤融资方式与资金构造分析与选择

资本金百分比

20/51㈥产品经营方式分析与选择

发售

出租

自营

21/51二、构造评价方案是否分期开发

物业类型及百分比

2-4个基本评价方案

22/51三、选择评价基础参数时间类参数

融资类参数

收益类参数

评价标准类参数

23/51第四节房地产开发项目投资与收入估算24/51一、投资估算

㈠土地费用土地出让金或征地费、都市建设配套费、拆迁安顿赔偿费

25/51㈡前期工程费规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

26/51㈢房屋开发费1、建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费

2、成本估算办法

单元估算法

单位指标估算法

工程量近似匡算法

概算指标估算法

27/51㈣管理费

㈤财务费用

㈥销售费用

㈦税费

㈧其他费用

㈨不可预见费

28/51二、成本估算成果及汇总

29/51三、资金使用计划根据建设进度、实际付款时间和金额，编制资金使用计划表

30/51四、收入估算与资金筹措

㈠收入估算1、租售方案

2、租售价格

3、租售收入

4、收款方式31/51㈡资金筹措资本金

预租售收入

借贷

32/51第五节房地产开发项目标财务报表编制33/51一、财务评价报表

㈠基本报表1、钞票流量表

⑴所有投资钞票流量表

⑵资本金钞票流量表

⑶投资者各方钞票流量表

2、资金起源与利用表

3、损益表

4、资产负债表

34/51㈡辅助报表项目总投资估算表

营业成本测算表

计划投资与资金筹措表

贷款还本付息估算表

35/51二、财务报表编制

36/51第六节风险与不确定性分析37/51一、房地产项目不确定性原因分析

㈠房地产开发项目标主要不确定性原因1、土地费用

2、建筑安装工程费

3、租售价格

4、开发期与租售期

5、容积率及有关设计参数

6、资本化率

7、贷款利率

38/51㈡房地产置业投资项目主要不确定性因素39/51㈢不确定性原因互相作用40/51二、盈亏平衡分析㈠盈亏平衡分析基本原理41/51㈡房地产项目盈亏平衡分析临界点分析

保本点分析

利润＝0时，成本、售价、销售率

42/51㈢房地产盈亏平衡分析示例

43/51三、敏感性分析

㈠敏感性分析定义1、定义指从众多不确定性原因中找出对投资项目经济效益指标有主要影响敏感性原因，并分析、测算其对项目经济效益指标影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力一种不确定性分析办法。2、公式：44/51㈡敏感性分析步骤1、确定经济评价指标

对评价指标有重大影响原因

2、确定原因变化范围

3、计算不确定性原因变动时，评价指标对应变动值

4、找出较敏感不确定性原因，做深入分析

45/51㈢单原因与多原因敏感性分析单变量敏感性分析

多变量敏感性分析

46/51㈣敏感性分析“三项预测值”法最乐观预测值

最也许预测值

最悲观预测值

47/51四、风险分析㈠风险分析界定

㈡风险分析一般过程和办法

㈢概率分析步骤与概率确定办法

㈣概率分析种盼望值法

㈤蒙特卡洛法

48/51第七节可行性研究报告撰写49/51一、项目可行性研究报告基本组成㈠封面

㈡摘要

㈢目录

㈣正文

㈤附表

㈥附图50/51二、项目可行性研究报告正文写作重点