平顶山房地产市场调研报告

—平顶山房地产市场调研报告—

二00六年十二月第1页

日期：2023年11月24日至27日。

调研人员：李胜利、黄永超、赵梅、李原青、孙兰、刘阳。

调查内容：包括楼盘调研、问卷调查和部分访谈。

调查问卷：收回有效问卷100份整。

问卷样本：主要沿街门面个体、批发市场商户和少部分公职人员。

问卷说明：问卷样本与目标人群存在偏差，统计结论仅供参照。第2页第一部分：市场宏观概况第二部分：市场供应情况调研第三部分：市场需求情况调研第四部分：有关结论及产品提议目录第3页第一部分市场宏观概况

1-1、平顶山都市背景

位于河南省中西部，中原都市群西南。现辖汝州、舞钢两市，宝丰、郏县、叶县、鲁山四县，新华、卫东、湛河、石龙四区。第4页都市发展思绪：优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区。2023年末，市区面积70平方公里，全市人口493.2万人，其中市区91.2万人。拥有平煤、神马、舞钢、姚电、平高、中盐、宝酒、天瑞、中加等全国著名公司。行政、文教、高新产业及居住旅游区工业区商业服务区1-2、平顶山都市背景

第5页2-1、平顶山城西新区概况新城区规划北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至军铁专用线,南至水库。规划共分三个阶段：起步区7.6平方公里，近期规划面积40平方公里。采取组团开发，分为行政办公区、教育科研区、居住商贸区、高新产业区等。第6页教育科研文化区位于北部和起步区东部锅底山一带。附近规划有市工业学校、卫校、平顶山工学院、师专、金世纪高级中学等。行政办公、商业金融区位于主干道纬一路以北，其标志性建筑——市政大厦现已建成并投入使用。工业园区位于西北部，主要发展无污染高新科技产业。居住区主要沿滨水地带布局。规划一类居住用地以2—4层为主，合适兴建别墅。二类居住用地以4—6层当代住宅为主，合适点缀高层。目前建成或正建小区主要有建业森林半岛、0375首府、翠林蓝湾、翠湖苑、九天庄园、公务员小区等。

2-2、平顶山城西新区概况第7页2-3、平顶山城西新区价值老市区污染严重。新城区是平顶山市拉大都市框架、改善投资环境、提升都市品位必然选择。白龟山水库始建于1958年人工湖，占地近70平方公里，有效改善生存环境、局部气候、自然环境，也会促进本地旅游资源开发与居住人群优化组合。政府关注、支持力度非常高，巨额资金投放、优惠政策实行及政府严厉监管，足以推进城西新区迅速建设。城西新区将吸引平顶山市主要政治、文化、教育、金融部门和公司进入，形成与旧城完全不一样新区，是人们将来工作和居住抱负“圣地”。建业森林半岛位于规划滨湖高档居住区范围内，环境优美，对高端消费人群具有强烈吸引力。

第8页3-1、平顶山房地产概况平顶山城镇居民人均住房面积第9页3-2、平顶山房地产概况第10页3-3、平顶山房地产概况第11页3-4、平顶山房地产概况第12页3-5、平顶山房地产概况第13页新华区板块卫东区板块湛河区板块新城区板块3-6、平顶山房地产概况第14页2023年前88000人城镇化人口进城房地产市场供应构造性矛盾并不显著平煤集团等大中型国企迅速扩张平顶山各高校“升级”扩招2023年城镇人均住房建筑面积增加6.6平方需求旺盛3-7、平顶山房地产概况：预测一第15页3-8、平顶山房地产概况：预测二第16页2023年高层住宅价格走势模型3-9、平顶山房地产概况：预测三第17页全市经济发展势头强劲，消费热情极大。平顶山房地产市场展现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛，中低价位楼盘热销”整体上升局面。新老市区距离较远，形成“双核效应”，郊区大盘开发模式尚未形成，以拆建老区和开拓新区土地为主市场供应，房价将形成与土地成本互相促进、共同提升局面，房价尚有深入提升空间和也许。

3-10、平顶山房地产概况第18页第二部分市场供应情况第19页优诗美地花园平顶山楼盘一开发商：平顶山千田房地产开发有限公司地址：新华路与东风路交叉口东200米建筑形态：小高层（8-12层）、沿街底商。现房，已入住占地面积：15000平米主力户型：3房和4房、5房面积跨度：105——269平米之间均价：1900元左右第20页平顶山楼盘二发展商：亿升房地产开发有限公司建筑设计：福建俞林陈建筑事务所承建商：江苏一建地址：劳动路与矿工路交汇处楼盘型态：高层（9栋）+多层（2栋）+底商（2层）。已建至6层，认购阶段，年终开盘。平顶山市唯一纯高层住宅小区。项目占地26781㎡总建面积113377㎡绿化率40%得房率85%户型面积：99㎡两室——216㎡五室（顶层复式）估计均价：3000元/㎡（高层）亿升都市花园第21页平顶山楼盘三开发商：平顶山市融鹰房地产开发有限公司建筑单位：福建市高远建设工程开发有限公司规划设计：北京中华建规划设计研究院地址：市中兴路与矿工路交汇处（市政府原址）楼盘型态：1栋18层酒店式公寓、2栋11层小高层住宅和1栋三层商业组成。地块原为市政府办公用地，2023年10月开工，估计商场在2023年下六个月开业。用地面积1.9万平米

总建筑面积8万余平米，其中商业4.3万平方米建筑密度50.4%

容积率3.54

绿地率30.7%

住宅156套，公寓294套均价：住宅2400-2600元/㎡（已售完），2023年终交房华府广场第22页0375首府平顶山楼盘四开发商：平顶山市朗曼房地产开发有限公司景观设计：加拿大赛瑞设计公司物业管理：东海岸物业公司地址：新城区水库旁，东临新城区经二路。楼盘型态：双拼别墅、TOWNHOUS、低层情景洋房、小高层，国际风情商业街。接近尾声，两栋小高层销售推广力度有限，对建业竞争逐渐削弱。项目占地67279.418平方米

总建面积63597.684平方米建筑覆盖率26.55%

绿化率43.73%总户数351户

第23页九天庄园平顶山楼盘五开发商：平顶山常绿置业筹划代理：平安知本行地址：平顶山新城区管委会西侧占地面积：约257亩

总建面积：约25万平米容积率：1.36

总户数：1530户

绿地率：41%建筑形态：45栋住宅楼，80%定向开发，20%社会公开发售，基本销售完成。户型面积：139-156四房，203复式楼均价：2180元/平方米第24页开发商：平顶山市兴平房地产开发公司地址：平顶山卫东区新华路与优越路交叉口路东总建筑面积：68888平米绿化面积：10000平米建筑形态：10栋多层，1栋小高层均价：2300元左右帝景花园平顶山楼盘六第25页平顶山房地产市场小结楼盘名开发商物业概况位置主力户型销售均价帝景花园兴平房地产总建筑68888平方，11栋住宅，其中1栋小高层矿工路中段70-140平方2300元中兴铭座田园房地产20层高层，地下二层中兴路中段商务小户型

亿升都市花园亿升房地产9栋高层、2栋多层，占地26781平方米，总建113377平方米矿工路中段99-216平方米3000元优诗美地千田房地产15000平方水景豪宅小高层东风路中段105-269平方三房、四房1900元0375首府郎曼房地产双拼别墅、花园洋房、两栋小高层，总占地67279平方，总建63597平方新城区水库北岸130-1702400元第26页平顶山房地产市场小结多层、小高层、高层等不一样形态房地产价格差异显著。从各区域来看，价格比较一致。南区北区多层在1500—1700元/M2之间，高层在1900—2400元/M2左右，新城区高层均价在2400元左右。从面积供应情况来看，三房面积约100-140㎡为主。最热销多层产品中，以三房两厅（110-130㎡）总价在20万元左右。平顶山市除个别独体高层建筑或小区内搭配个别小高层外，仅亿升都市花园一种楼盘是纯高层住宅小区，高层住宅投放量，与其经济发展水景和都市形象极其不符，估计将在2-3年内，有较大发展。第27页第三部分市场需求调研

1、学历分析第28页2、年纪分析第29页3、家庭收入分析第30页4、工作单位第31页5、家庭构造第32页6、住房情况第33页7、交通工具第34页8、购房意向区域选择第35页9、购房意向时间选择第36页10、购房意向形态选择第37页11、购房意向户型选择第38页12、购房意向三房面积选择第39页13、购房意向二房面积选择第40页14、购房目分析第41页15、购房关注原因

第42页16、购房者对高档小区认知第43页17、购房者对单价认可第44页18、购房者对总价认可第45页19、购房者对广告信息要求第46页20、新城区印象第47页21、购房者对建业著名度认知第48页22、购房者理解建业渠道第49页23、购房者对新城区优势认知第50页24、购房者对建业优势认知第51页25、一年内拟购房家庭收入第52页26、一年内拟购房户型选择第53页两年内买房人群中，有超出45%人群选择新华区，其次为新城区，超出22%。在两年内准备买房人群中，主要集中在36-40岁之间，超出34%；其次为41岁之上人群，占到17%份额。选择新城区人群主要集中在20-35岁之间，选择新华区主要是年纪在26-30岁之间人群。

27、两年内购房人群年纪分布与区域选择第54页本章小节一43%消费者以为新华区是最抱负居住地，其次是新城区。40%人计划两年内购房。超出60%消费者选择多层住宅。55%消费者选择三房二厅。其中超出42%消费者青睐106-120平方米。在购房过程中，价格、地段仍是消费者关注重点。平顶山消费者对高档小区认知中，湛渔台著名度最高，其次才是建业森林半岛。第55页本章小节二76%消费者承受1500-1900元房价。承受总价在15-20万元占50%。60%人群对新城区认知就是环境好。其次为生活不方便。在问到建业森林半岛时，不理解项目情况占到57%，理解项目情况占到37%。消费者对建业认知渠道，主要是报纸和户外广告牌。建业森林半岛湖岸水景优势最显著，其次为建业实力。计划一年内购房客户，选择90—120平方三房占到70%以上。第56页1、消费者对建业项目标不理解居多。2、建业房价在平顶山市场属最贵行列。3、建业项目标品牌著名度很高，但不是最高。4、建业实力优势应大于项目水景优势，目前不是。5、不理解建业项目标消费人群中，口碑传输效果不佳，亟需提升。价格优势传输效果，与消费者对产品不理解，令顾客让渡价值空间锐减。本章小节三第57页有关对策1、加大媒体覆盖面，提升资讯传输深度，吸引更多消费人群关注。2、在平顶山房地产市场，塑造“建业高价=高档小区”、“建业实力≻滨湖水景”、“建业品牌=领袖居所”推广目标。第58页据理解，大多数消费者以为平顶山房价太高，尤其是近一年来，房价上涨势头始终很强劲，远远超出平顶山购房消费水平。

今年5月份，平顶山市城调队在市区范围内，做过一次入户购房消费调查，成果显示：超出92%人群只能承受1100元下列住宅价格，过高房价，让超出78%消费者，将购房计划推迟或延缓到二年后来。

第四部分结论及产品提议

平顶山消费者如何结识房地产市场？第59页平顶山消费者想买什么样房？三口之家是平顶山市目前最主要家庭构造类型，因此，对户型要求相对较为单一。

110-125平方小三房最受消费者青睐，成为三口之家都市居民最适合居住空间构造，面积太大则资金压力增加，面积太小则不利于三口之家生活活动空间，房价在15万元左右则更具有吸引力。

第60页消费者以为小区内应放置有居民健身器材，增加小区内室外休闲娱乐广场；增加小区居民交往频度，培养合谐小区生活文化。

加强物业管理，如保洁、保安、维修、代办等服务要精确、及时。

平顶山是工业移民都市，对新事物接收程度较高，高层住宅抗性相对较弱；高层住宅配备电梯，上下楼方便，且高楼层视野开阔，为消费者所认可；由于高层中七楼下列住宅视野有限，平顶山高层住宅销售情况以七层为分界限，七层以上销售普遍较好，七层下列普遍较差。

平顶山消费者对小区和楼盘要求？第61页首先是房间厅、室、阳台构造和面积要合理实用，空间要方正、布局科学。

最佳是三室二厅，三室一厅也能够接收；避免暗室、暗卫、或带拐角、临角不规则室内空间。

室内空间所有方正户型，最为平顶山消费者所认可。

平顶山人对户型构造有什么特殊要求？第62页1、生意人：勇于冒险、追求身份感，尊荣感、易跟风，羊群效应较重、重健康问题；

2、公职人员：求稳心理、讲究实惠、讲求品味、不愿露富；

3、公司中高层领导人