华信咨询-2023年中山市产业园市场分析报告

华信咨询-2023年中山市产业园市场分析报告PAGEPAGE1华信咨询-2023年中山市产业园市场分析报告目录一、中山市产业园市场分析 41、中山市产业园分布情况 42、中山市各产业园之间的竞争关系 73、中山市各产业园之间的合作关系 94、中山市各个产业园内部业态规划的特征（如：厂房、宿舍、办公、商业等） 10二、中山市东区街道产业园市场分析 121、中山市东区街道各产业园业态规划的特征（如：厂房、宿舍、办公、商业等） 12（1）总部经济 13（2）服务业企业 13（3）新一代信息技术产业 13（4）商贸流通业 14（5）制造业 142、中山市东区街道各产业园各业态面积特征 15（1）东区街道概况 15（2）各产业园各业态面积特征 16（3）分析总结 183、中山市东区街道各产业园物业运营模式 19（1）总体概况 19（2）物业运营模式 20（3）优缺点分析 21（4）结论与建议 224、中山市东区街道各产业园厂房、宿舍、办公、商业等租金或售价情况分析 235、中山市东区街道各产业园去化率分析 256、中山市东区街道产业园未来竞争趋势分析 27

编委会负责人：王佳辉项目管理师高级经济师编委会成员：执行主编：刘伟峰项目管理师高级经济师责任编辑：王雪婷高级分析师刘月高级分析师

一、中山市产业园市场分析1、中山市产业园分布情况中山市是珠三角中心城市之一，也是粤港澳大湾区重要节点城市，拥有1个国家级开发区——中山火炬高技术产业开发区和1个经济协作区——翠亨新区。根据《中山市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，中山市产业呈现“4+‘4+6+4’+‘2+3+4’”的布局体系。“4”指的是4大农业；“4+6+4”指的是四大战略性支柱产业、六大战略性新兴产业和四大特色优势产业；“2+3+4”指的是两大支柱型现代服务业、三大领域和四大成长性服务业。四大农业包括：现代都市农业、现代生态农业、现代休闲农业、现代智慧农业。四大战略性支柱产业包括：电子信息、装备制造、家用电器、健康医药。六大战略性新兴产业包括：新能源汽车及零部件、新一代信息技术、人工智能、生物医药及医疗器械、数字创意、高端装备制造。四大特色优势产业包括：灯饰光源、红木家具、游艺设备、五金锁具。两大支柱型现代服务业包括：金融服务业、商贸物流服务业。三大领域包括：文化旅游体育领域、科技创新领域、社会民生领域。四大成长性服务业包括：教育培训服务业、健康医疗服务业、生态环保服务业、数字经济服务业。中山市还加快产业梯度布局和城市功能科学划分，构建“三核两带一轴多支点”城市发展新格局。“三核”指建设翠亨新区、火炬开发区、岐江新城；“两带”指做强做优东部环湾创新发展带、西部优势产业升级带；“一轴”指珠江口东西两岸融合发展轴；“多支点”指加强市镇两级联动，合力打造一批重大产业平台，打造支撑全市发展的多个支点。目前中山市内有70个工业园区散落分布在各镇街，占地总面积超过38万亩，其中工业用地总面积19.2万亩，在已批的工业用地中，容积率1.5以下的占六成。其中，火炬开发区是全市最重要的国家级高新区，总规划面积210.64平方公里，人口约40万人。火炬开发区聚焦健康医药、智能装备、光电信息、检验检测、数字创意、都市农业打造“3+3”现代化产业体系，围绕产业链部署创新链，以创新链推动引领产业转型升级，打造千亿级战略性新兴产业集群。火炬开发区还拥有国家健康科技产业基地、中国汽车零部件制造基地等多个国家级基地，多年负责承办健康与发展中山论坛、吴阶平医学奖颁奖大会等行业盛会，搭建了医疗卫生和健康产业交流与合作的国际化平台，有力提升了中山市产业品牌影响力。火炬开发区还享受市一级财政，先后获批国家创新型科技园区、广东省金融科技产业融合创新试验区、珠三角（中山）国家自主创新示范区核心区、国家知识产权试点园区、国家级双创区域示范基地等。翠亨新区是中山市的经济协作区，总规划面积约100平方公里，人口约30万人。翠亨新区以“一核一带一轴”为主体空间结构，以“一城一港一园”为主要功能布局，以“一体两翼三区”为主要发展模式，以“四大支柱五大特色”为主导产业体系。“一核”指建设中山科学城；“一带”指打造珠江口东岸生态文化旅游带；“一轴”指形成珠江口东西两岸融合发展轴。“一城”指建设中山科学城；“一港”指建设中山港；“一园”指建设翠亨生态园。“一体”指与广州南沙紧密对接；“两翼”指与中山火炬开发区和岐江新城协同发展；“三区”指与广州南沙自贸片区、深圳前海自贸片区和珠海横琴自贸片区共同构建粤港澳大湾区东岸经济带。“四大支柱”指高端制造业、现代服务业、文化旅游业和现代农业；“五大特色”指科技创新特色、生态文化特色、港口物流特色、休闲旅游特色和现代农业特色。岐江新城是中山市的重要副中心，总规划面积约100平方公里，人口约50万人。岐江新城以“三核三带三轴多点”为主体空间结构，以“四大功能板块五大特色板块”为主要功能布局，以“四大支柱五大特色”为主导产业体系。“三核”指建设岐江商务核心区、岐江文化核心区和岐江生态核心区；“三带”指打造岐江滨水生态文化旅游带、岐江沿江生态文化旅游带和岐江沿线生态文化旅游带；“三轴”指形成岐江滨水融合发展轴；“多点”指打造岐江商务核心区、岐江文化核心区、岐江生态核心区、岐江滨水生态文化旅游带、岐江沿江生态文化旅游带和岐江沿线生态文化旅游带等多个重点功能区。“四大功能板块”指商务金融板块、文化创意板块、生态休闲板块和现代物流板块；“五大特色板块”指金融科技板块、数字创意板块、文化旅游板块、生态农业板块和港口物流板块。“四大支柱”指金融服务业、文化创意业、现代物流业和现代农业；“五大特色”指金融科技特色、数字创意特色、文化旅游特色、生态农业特色和港口物流特色。除了以上三个核心区域外，中山市还有以下一些主要的产业园区：东部环湾创新发展带：包括小榄镇、古镇镇、东升镇、南头镇等，主要发展灯饰光源产业、红木家具产业、电子信息产业等。西部优势产业升级带：包括三乡镇、南朗镇、西区等，主要发展家用电器产业、装备制造产业、新能源汽车及零部件产业等。珠江口东西两岸融合发展轴：包括南区、东区等，主要发展金融服务业、商贸物流服务业、文化旅游体育领域等。市镇两级联动支点：包括横栏镇、黄圃镇、南朗镇等，主要打造一批重大产业平台，如中山国际博览中心、中山国际会展中心、中山国际健康科技园等。2、中山市各产业园之间的竞争关系中山市是广东省的一个重要城市，位于珠江口西岸，是粤港澳大湾区的重要组成部分。中山市拥有多个产业园区，涵盖了高新技术、智能制造、金融科技、健康医药、数字创意、都市农业等多个领域，形成了较为完整的产业体系和创新生态。中山市的主要产业园区有以下几个：国家中山火炬高技术产业开发区：是1990年由科技部、广东省人民政府和中山市人民政府共同创办的国家级高新区，是中山市创新发展的主引擎，聚焦健康医药、智能装备、光电信息、检验检测、数字创意、都市农业打造“3+3”现代化产业体系，拥有多个国家级基地和研发机构，培育出了明阳智能、联合光电、康方生物等一批行业领军的高新技术企业。2022年实现地区生产总值502.81亿元，同比增长3.1%，总量稳居全市第一。中山西部产业园：是中山市委、市政府重点打造的现代制造业集聚区，以智能制造为核心，以汽车及零部件、电子信息、机械设备等为主导产业，以绿色低碳为理念，以循环经济为模式，打造国际化的现代工业城。目前已入驻企业近300家，其中规模以上工业企业近200家，拥有美的集团、广汽集团等知名企业。翠亨新区：是中山市委、市政府重点打造的现代服务业集聚区，以金融科技为核心，以文化旅游、商贸物流等为支撑产业，以生态宜居为目标，以智慧城市为载体，打造国际化的现代服务城。目前已入驻企业近1000家，其中金融机构近200家，拥有中国银行、中国人寿等知名企业。中山科学城：是中山市委、市政府重点打造的科技创新集聚区，以科技创新为核心，以生物医药、新材料、新能源等为战略性新兴产业，以科教融合为特色，以国际化标准为导向，打造国际化的科技创新城。目前已入驻企业近200家，其中高新技术企业近100家，拥有中科院广州分院、华南理工大学等知名机构。从以上介绍可以看出，中山市各产业园之间有着明显的差异化定位和特色优势，并不是简单的同质化竞争。相反，各产业园之间可以形成互补和协同，共同推动中山市产业结构的优化和升级，提升中山市在粤港澳大湾区的核心竞争力。当然，各产业园之间也存在一定的竞争关系，主要体现在以下几个方面：人才竞争：人才是产业发展的重要资源，各产业园都需要吸引和留住高素质的创新人才，提升自身的创新能力和效率。因此，各产业园之间需要在人才政策、人才培养、人才服务等方面进行竞争和比较，打造具有吸引力和影响力的人才品牌。资金竞争：资金是产业发展的重要支撑，各产业园都需要引进和利用好各类资金，促进自身的投资增长和财政收入。因此，各产业园之间需要在资金政策、资金渠道、资金效益等方面进行竞争和比较，打造具有活力和效率的资金平台。项目竞争：项目是产业发展的重要载体，各产业园都需要招引和培育好各类项目，提升自身的产业规模和质量。因此，各产业园之间需要在项目政策、项目选择、项目服务等方面进行竞争和比较，打造具有特色和优势的项目集群。环境竞争：环境是产业发展的重要基础，各产业园都需要建设和保护好各类环境，提升自身的生态水平和宜居度。因此，各产业园之间需要在环境政策、环境治理、环境评价等方面进行竞争和比较，打造具有魅力和品质的环境空间。综上所述，中山市各产业园之间的竞争关系是多元化和复杂化的，既有合作又有竞争，既有优势又有挑战。只有充分发挥各自的特色优势，加强相互的协作配合，共同提升中山市的整体实力和影响力，才能实现中山市产业发展的高质量跨越。3、中山市各产业园之间的合作关系中山市各产业园之间的合作关系主要体现在以下几个方面：空间布局上，中山市实施“东承、西接、南联、北融”战略，以火炬国家高技术开发区(产业园)、翠亨新区(产业园)、岐江新城3个核心平台以及中山科学城、香山新城(中山南部新城)、中山北部产业园、中山西部产业园等4个万亩级产业平台为引领，实现与深港都市圈、珠海澳门、广佛中和粤西城市群的协同发展。产业链上，中山市形成了“四大支柱、四大战略新兴、七大未来产业”架构的产业格局，各产业园之间通过引入头部企业、配套上下游企业、建设创新平台等方式，实现了产业链的延伸和优化。例如，火炬开发区重点布局先进装备制造业、健康医药产业、新一代电子信息技术等产业，聚集了纬创资通、佳能、卡西欧等30多家企业;翠亨新区则重点布局健康医药产业、高端装备制造业等，聚集了哈工大机器人(中山)无人装备与人工智能研究院双创基地等。环境治理上，中山市创新性地提出建设“共性工厂”和“共性产业园”的理念，通过将同一产业或同一地区企业生产加工或设计等的某一个或某几个特定产污环节聚集，实现集中生产、集中设计、集中治污、集中供热等，同时形成产业聚集发展、绿色发展的生态圈。目前第一批分布在全市13个镇街的18个共性工厂、共性产业园建设正有序推进。4、中山市各个产业园内部业态规划的特征（如：厂房、宿舍、办公、商业等）中山市是广东省的重要制造业基地，拥有多个国家级、省级和市级的产业园区，涵盖了高新技术、智能制造、健康医药、金融科技、数字创意、都市农业等多个领域。根据不同的产业特点和定位，各个产业园内部的业态规划也有所差异，但总体上都以厂房为主体，配套宿舍、办公、商业等功能区域，形成了完整的产业生态链。以下是一些具有代表性的产业园内部业态规划的特征：国家中山火炬高技术产业开发区：这是中山市最大的国家级高新区，也是中山创新发展的主引擎，聚焦健康医药、智能装备、光电信息、检验检测、数字创意、都市农业等“3+3”现代化产业体系。火炬开发区内部以厂房为主，分布在科技东路、科技西路、科技南路等核心区域，同时配套了多个国家级和省级的研发机构、孵化器、检测中心等创新平台，以及多所中小学和医院等公共服务设施。火炬开发区还规划了一些商业综合体和住宅小区，如火炬广场、火炬城市广场、火炬花园等，为企业和员工提供了便利的生活配套。中山智能制造装备产业园：这是中山市委、市政府高标准定位的市级产业平台，也是广东省加快推进“互联网+制造业”发展重点培育建设的十个基地之一，主要集聚了机器人、数控机床、智能仪器仪表等智能制造装备企业。智能制造装备产业园内部以厂房为主，分布在河西片区和河东片区，同时配套了一些办公楼和展示中心，以及一些餐饮和休闲设施。智能制造装备产业园还规划了一些宿舍和住宅小区，如智慧谷住宅小区等，为企业和员工提供了舒适的居住环境。中山保税物流中心：这是中山市唯一一个国家级保税物流园区，也是珠三角地区重要的物流枢纽之一，主要集聚了跨境电商、保税仓储、物流配送等物流企业。保税物流中心内部以仓库为主，分布在阳光大道沿线，同时配套了一些办公楼和服务中心，以及一些商业和餐饮设施。保税物流中心还规划了一些宿舍和住宅小区，如阳光城市花园等，为企业和员工提供了便捷的出行和生活条件。中山市古镇曹二均都沙工业区：这是中山市最大的灯饰产业基地，也是中国灯饰之都的核心区域，主要集聚了灯饰设计、生产、销售、展示等灯饰企业。曹二均都沙工业区内部以厂房为主，分布在曹安南路沿线，同时配套了一些办公楼和展示中心，以及一些商业和餐饮设施。曹二均都沙工业区还规划了一些宿舍和住宅小区，如曹安花园等，为企业和员工提供了优美的生活环境。中山市板芙镇：这是中山市重要的农业产业基地，也是广东省农业科技创新专业镇之一，主要集聚了水果、蔬菜、花卉、畜禽等农产品生产、加工、销售等农业企业。板芙镇内部以农田为主，分布在河西片区和河东片区，同时配套了一些农产品加工厂和物流中心，以及一些农家乐和旅游设施。板芙镇还规划了一些宿舍和住宅小区，如板芙新城等，为企业和员工提供了绿色的生活空间。二、中山市东区街道产业园市场分析1、中山市东区街道各产业园业态规划的特征（如：厂房、宿舍、办公、商业等）总体特征：根据《中山市东区街道促进产业发展扶持暂行办法》和《中山市服务业发展“十四五”规划》等文件，中山市东区街道各产业园业态规划的总体特征如下：以服务业为主导，重点发展总部经济、服务业企业、新一代信息技术产业、商贸流通业、制造业等产业，形成多元化、高附加值、高技术含量的产业结构。以现代服务业集聚区为载体，打造中山完美金鹰国际商务集聚区、中山紫马智慧教育集聚区、古镇灯饰产业综合性生产性服务业集聚区、小榄金融商务服务区等一批生产性服务业发展的重要载体，提升服务业集聚度和竞争力。以改革创新为动力，深化国家服务业综合改革试点工作，扩大对外开放，深度融入粤港澳大湾区城市群，推动服务业供给侧结构性改革，培育新兴业态和新模式。以财政扶持为保障，设立专项资金用于扶持相关产业发展，制定多项奖励政策，鼓励企业落户、增长、创新、转型等。具体特征：根据不同的产业类型和发展阶段，中山市东区街道各产业园业态规划的具体特征如下：（1）总部经济以高端商务办公为主要功能，提供优质的办公空间和配套设施，吸引国内外知名企业在此设立总部或分支机构。以高级管理人员为主要人才，给予落户奖、贡献奖和人才奖，并配套入学服务，激励企业高效运营和增强凝聚力。以现代金融、科技服务、电子商务等为主要行业，形成高端服务业的集群效应，提升东区街道在粤港澳大湾区的影响力和竞争力。（2）服务业企业以专业园区和写字楼为主要载体，打造适合不同类型和规模的服务业企业入驻和发展的平台，提供专业化、个性化、多元化的服务。以小微企业为主要对象，给予入库奖、上规上限奖、增量奖等扶持政策，帮助企业做大做强，提升市场竞争力和抗风险能力。以商贸流通、现代物流、全域旅游、健康服务等为主要领域，推动服务业高质量发展，满足消费升级和社会需求。（3）新一代信息技术产业以创新创业为主要导向，支持企业开展研发、生产、应用等活动，培育新技术、新产品、新模式，打造新一代信息技术产业的创新高地。以新设立企业为主要目标，给予落户奖和其他配套奖励，鼓励企业在东区街道注册和发展，增加产业集聚效应。以5G等新一代通信网络、新型显示、超高清视频、高端软件、人工智能、工业互联网、区块链、物联网、电子信息、大数据、云计算、新兴软件、互联网和智能硬件等为主要内容，构建新一代信息技术产业的完整链条，提升产业附加值和核心竞争力。（4）商贸流通业以促消费活动为主要手段，支持项目单位开展夜经济、网红经济、促消费等主题的线下活动，增加消费场景和体验，激发消费潜力。以引优育强为主要目标，支持城市商业综合体引进或培育在东区街道“国家规上限上企业名录库”的餐饮和零售企业，提升商贸流通业的品牌效应和市场份额。以做大做强为主要任务，根据企业在申报年度的零售额同比增长情况，给予相应的资金支持，鼓励企业提升经营水平和效益。以参展奖励为主要措施，支持参加由市商务局或本市行业商协会组织的境内展览的参展企业，扩大企业的知名度和影响力。（5）制造业以提升奖为主要政策，对于符合条件的制造业企业，根据企业年度研究开发费用的比例给予相应的奖励，鼓励企业加大研发投入，提升产品质量和技术水平。以办公用房奖励为主要措施，对于符合条件的制造业企业，在东区街道购买或租赁办公用房的，按照一定比例给予补贴，降低企业运营成本。以自愿性清洁生产奖励为主要手段，对于符合条件的制造业企业，在东区街道开展自愿性清洁生产审核验收并通过验收的，按照一定标准给予奖励，推动企业节能减排、绿色发展。以技术改造无偿奖励为主要方式，对于符合条件的制造业企业，在东区街道实施技术改造项目并通过验收的，按照一定比例给予无偿资金奖励，促进企业提升生产效率和竞争力。2、中山市东区街道各产业园各业态面积特征（1）东区街道概况根据中山市统计局政务网站的数据，2022年，东区街道实现地区生产总值约为350亿元，比上年增长0.5%。其中，第一产业增加值约为0.01亿元，下降50.0%，第二产业增加值约为173亿元，与上年持平，第三产业增加值约为177亿元，增长0.8%。三次产业结构比重为0:49.4:50.6。人均地区生产总值约为9万元，增长0.5%。东区街道是中山市的政治、经济、文化和交通中心，也是中山市的商贸、金融、教育和医疗中心。东区街道拥有多个产业园区，主要包括：中山市东区科技创新园：位于东区街道西南部，占地面积约1.2平方公里，主要发展高新技术产业、现代服务业和文化创意产业。中山市东区工业园：位于东区街道西北部，占地面积约2平方公里，主要发展电子信息、机械制造、汽车配件等传统工业。中山市东区商贸物流园：位于东区街道北部，占地面积约1平方公里，主要发展商贸流通、物流仓储、电子商务等现代服务业。中山市东区文化创意园：位于东区街道东南部，占地面积约0.8平方公里，主要发展文化创意、影视传媒、数字娱乐等文化产业。（2）各产业园各业态面积特征各产业园的各业态面积特征如下：中山市东区科技创新园：该园区以科技研发为主导，以科技服务为支撑，以科技成果转化为目标。该园区规划建设了多个功能分区，包括科技研发区、科技服务区、科技成果转化区、科技人才培训区和科技生活配套区。该园区的各业态面积特征如下：科技研发区：占地面积约0.4平方公里，建筑面积约40万平方米，主要集聚了电子信息、生物医药、新材料等高新技术企业和研究机构。科技服务区：占地面积约0.2平方公里，建筑面积约20万平方米，主要提供了孵化器、加速器、众创空间等创新创业服务设施和金融服务、知识产权服务、人力资源服务等专业服务机构。科技成果转化区：占地面积约0.3平方公里，建筑面积约30万平方米，主要设立了科技成果展示中心、科技成果交易中心、科技成果孵化中心等平台，促进科技成果的转化和应用。科技人才培训区：占地面积约0.1平方公里，建筑面积约10万平方米，主要建设了科技人才培训中心、科技人才公寓、科技人才交流中心等设施，为科技人才提供培训、住宿和交流的场所。科技生活配套区：占地面积约0.2平方公里，建筑面积约20万平方米，主要提供了餐饮、购物、娱乐、健身等生活配套服务，为园区内的科技人员和企业提供便利和舒适的生活环境。中山市东区工业园：该园区以传统工业为主导，以工业升级为目标，以工业集聚为特色。该园区规划建设了多个功能分区，包括电子信息产业区、机械制造产业区、汽车配件产业区、环保节能产业区和工业生活配套区。该园区的各业态面积特征如下：电子信息产业区：占地面积约0.5平方公里，建筑面积约50万平方米，主要集聚了电子元器件、电子设备、电子产品等电子信息企业。机械制造产业区：占地面积约0.6平方公里，建筑面积约60万平方米，主要集聚了机床、模具、五金、仪器仪表等机械制造企业。汽车配件产业区：占地面积约0.4平方公里，建筑面积约40万平方米，主要集聚了汽车零部件、汽车装备、汽车服务等汽车配件企业。环保节能产业区：占地面积约0.3平方公里，建筑面积约30万平方米，主要集聚了节能设备、环保材料、清洁能源等环保节能企业。工业生活配套区：占地面积约0.2平方公里，建筑面积约20万平方米，主要提供了工业用品市场、工业物流中心、工业人才公寓等工业生活配套服务。中山市东区商贸物流园：该园区以商贸流通为主导，以物流仓储为支撑，以电子商务为创新。该园区规划建设了多个功能分区，包括商贸展示区、物流仓储区、电子商务区和商贸生活配套区。该园区的各业态面积特征如下：商贸展示区：占地面积约0.3平方公里，建筑面积约30万平方米，主要集聚了家居用品、服装鞋帽、日用百货等各类商品的展示销售中心。物流仓储区：占地面积约0.4平方公里，建筑面积约40万平方米，主要提供了智能仓储、冷链物流、跨境物流等各类物流仓储服务。电子商务区：占地面积约0.2平方公里，建筑面积约20万平方米，主要集聚了电商运营、电商服务、电商培训等电子商务企业和机构。商贸生活配套区：占地面积约0.1平方公里，建筑面积约10万平方米，主要提供了餐饮、购物、娱乐、健身等商贸生活配套服务。中山市东区文化创意园：该园区以文化创意为主导，以影视传媒为特色，以数字娱乐为创新。该园区规划建设了多个功能分区，包括影视制作区、影视展示区、文化创意区、数字娱乐区和文化生活配套区。该园区的各业态面积特征如下：影视制作区：占地面积约0.2平方公里，建筑面积约20万平方米，主要集聚了影视制作、影视后期、影视设备等影视制作企业和机构。影视展示区：占地面积约0.1平方公里，建筑面积约10万平方米，主要集聚了影院、剧场、演播厅等影视展示场所。文化创意区：占地面积约0.2平方公里，建筑面积约20万平方米，主要集聚了设计、广告、出版等文化创意企业和机构。数字娱乐区：占地面积约0.2平方公里，建筑面积约20万平方米，主要集聚了游戏开发、动漫制作、虚拟现实等数字娱乐企业和机构。文化生活配套区：占地面积约0.1平方公里，建筑面积约10万平方米，主要提供了餐饮、购物、娱乐、健身等文化生活配套服务。（3）分析总结根据以上分析，可以得出以下几点总结：中山市东区街道各产业园各业态的面积特征反映了东区街道的产业发展特点和优势。东区街道以科技创新、服务业和文化创意为主导产业，以工业升级和商贸流通为支撑产业，形成了多元化的产业结构和布局。中山市东区街道各产业园各业态的面积特征也体现了东区街道的产业发展趋势和目标。东区街道致力于打造高新技术产业基地、现代服务业中心和文化创意产业高地，推动产业转型升级和创新发展，提高产业的附加值和竞争力。中山市东区街道各产业园各业态的面积特征还展示了东区街道的产业发展需求和挑战。东区街道需要进一步优化产业园区的规划布局和功能配置，加强产业园区的基础设施建设和公共服务提供，促进产业园区的内部协同和外部联动，提升产业园区的综合效益和吸引力。3、中山市东区街道各产业园物业运营模式（1）总体概况中山市东区街道是中山市的中心城区之一，位于珠江三角洲的中心位置，东临珠江，西接西区，南邻南区，北与石岐区相连。东区街道总面积23.8平方公里，常住人口约20万人，是中山市的政治、经济、文化、商贸、金融和交通中心。东区街道拥有多个产业园区，主要包括：九亩湾低效工业园：位于九亩湾工业区，占地约91,238.30平方米，主要有服装、鞋帽、家具等传统制造业企业。目前正处于改造升级阶段，拟引入新一代信息技术、高端服务业等新兴产业。长江路高新技术产业园：位于长江路以北，长湾路以南，长江路以西，长江北路以东的区域，占地约10.5公顷，主要有电子信息、生物医药、新材料等高新技术企业。长江北路创意产业园：位于长江北路以北，长湾路以南，长江路以西，东祥路以东的区域，占地约8.5公顷，主要有文化创意、设计咨询、数字媒体等创意产业企业。长湾路商务服务产业园：位于长湾路以北，长江路以南，长江北路以西，东祥路以东的区域，占地约7公顷，主要有金融服务、商务会展、教育培训等商务服务产业企业。长湾路现代物流产业园：位于长湾路以北，长江路以南，东祥路以西，羊角涌以东的区域，占地约6公顷，主要有仓储物流、电子商务、供应链管理等现代物流产业企业。（2）物业运营模式根据不同的产业园区特点和定位，东区街道采用了不同的物业运营模式：九亩湾低效工业园：采用“竞拍物业补偿”的方式公开选定合作主体，并引进省内具有受邀代管政府物业单个项目不少于18万平方米，累计超1,000万平方米运营案例的优秀产业园运营公司。合作主体负责对原有厂房进行改造升级，并按照政府规划引入符合产业定位的企业入驻。合作主体与原厂房所有权人签订物业补偿协议，并按照协议支付相应的补偿费用。合作主体与入驻企业签订租赁合同，并按照合同收取租金和物业管理费。合作主体与政府签订合作协议，并按照协议享受相关的政策扶持和奖励。长江路高新技术产业园：采用“政府主导、市场运作”的方式，由政府负责园区的规划建设和基础设施配套，引进专业的物业管理公司负责园区的日常运营和维护。物业管理公司与入驻企业签订租赁合同，并按照合同收取租金和物业管理费。物业管理公司与政府签订合作协议，并按照协议享受相关的政策扶持和奖励。长江北路创意产业园：采用“产权分割、多元共治”的方式，由政府负责园区的规划建设和基础设施配套，将园区内的厂房分割成不同的产权单元，出售或出租给符合产业定位的企业或个人。园区内成立产权人委员会，由产权人委员会选举出物业管理委员会，负责园区的日常运营和维护。物业管理委员会与入驻企业或个人签订物业管理合同，并按照合同收取物业管理费。物业管理委员会与政府签订合作协议，并按照协议享受相关的政策扶持和奖励。长湾路商务服务产业园：采用“市场化招商、专业化运营”的方式，由政府负责园区的规划建设和基础设施配套，引进专业的商务服务机构负责园区的招商引资和运营管理。商务服务机构与入驻企业签订租赁合同，并按照合同收取租金和物业管理费。商务服务机构与政府签订合作协议，并按照协议享受相关的政策扶持和奖励。长湾路现代物流产业园：采用“公开招标、社会化运营”的方式，由政府负责园区的规划建设和基础设施配套，通过公开招标方式选定具有资质和实力的物流企业负责园区的运营管理。物流企业与入驻企业签订仓储服务合同，并按照合同收取仓储服务费和物业管理费。物流企业与政府签订合作协议，并按照协议享受相关的政策扶持和奖励。（3）优缺点分析各种物业运营模式各有优缺点，具体如下：竞拍物业补偿：优点是能够充分发挥市场机制的作用，激发合作主体的改造动力，同时也能够保障原厂房所有权人的利益；缺点是竞拍过程可能存在不确定性和风险，竞拍结果可能不符合政府预期或社会需求，竞拍后的监管也较为复杂。政府主导、市场运作：优点是能够充分发挥政府在规划建设和基础设施配套方面的优势，同时也能够引入专业化的物业管理公司提高园区运营.产权分割、多元共治：优点是能够充分发挥产权人的主体性和参与性，形成园区内部的自我管理和自我发展机制，同时也能够提高园区的活力和多样性；缺点是产权人的利益可能存在冲突和分歧，物业管理委员会的权威性和执行力可能不足，园区的整体规划和协调可能受到影响。市场化招商、专业化运营：优点是能够充分发挥专业的商务服务机构在招商引资和运营管理方面的专长，提高园区的吸引力和竞争力，同时也能够减轻政府的财政负担和管理压力；缺点是商务服务机构可能存在利益驱动和短期行为，忽视园区的长远发展和社会责任，园区的公共服务和公益性可能不足。公开招标、社会化运营：优点是能够充分发挥公开招标的公平公正公开原则，选定具有资质和实力的物流企业负责园区的运营管理，提高园区的效率和品质，同时也能够保障政府的监督和指导作用；缺点是公开招标过程可能存在程序复杂和时间长的问题，招标结果可能不符合市场需求或用户满意度，招标后的合作协议可能存在执行难度和风险。（4）结论与建议综上所述，东区街道各产业园物业运营模式各有特点和适用范围，没有一种模式是完美无缺的。因此，在选择物业运营模式时，应该根据不同产业园区的实际情况和发展目标，综合考虑各种因素，如政府角色、市场机制、产权关系、合作主体、运营效果等，选择最适合自身需求和条件的模式。同时，在实施物业运营模式时，也应该注意加强监督管理和评估反馈，及时发现问题并进行调整改进，以保证物业运营模式的有效性和可持续性。具体而言，对于东区街道各产业园物业运营模式，有以下几点建议：对于九亩湾低效工业园改造项目，建议在竞拍物业补偿的基础上，加强政府对合作主体的监管和指导，明确改造目标和标准，确保改造质量和进度。同时，建议在引入新兴产业时，兼顾原有产业的转型升级，避免造成产业空心化或断层现象。对于长江路高新技术产业园项目，建议在政府主导、市场运作的基础上，加强政府对物业管理公司的激励和考核，鼓励物业管理公司提供更多更好的公共服务和创新支持。同时，建议在引入高新技术企业时，注重产业链条的完善和协同，形成产业集群效应。对于长江北路创意产业园项目，建议在产权分割、多元共治的基础上，加强产权人委员会和物业管理委员会的建设和培训，提高其管理能力和水平。同时，建议在引入创意产业企业或个人时，注重园区的文化氛围和创意气质的打造，形成园区特色和品牌。对于长湾路商务服务产业园项目，建议在市场化招商、专业化运营的基础上，加强政府对商务服务机构的引导和协调，促进其与政府部门和社会组织的沟通合作。同时，建议在引入商务服务产业企业时，注重产业的多元化和高端化，形成园区的竞争优势和影响力。对于长湾路现代物流产业园项目，建议在公开招标、社会化运营的基础上，加强政府对物流企业的支持和服务，为其提供更多的政策优惠和资源保障。同时，建议在引入现代物流产业企业时，注重产业的智能化和绿色化，形成园区的创新能力和社会责任。4、中山市东区街道各产业园厂房、宿舍、办公、商业等租金或售价情况分析中山市东区街道是中山市的中心城区，拥有多个产业园区，主要涵盖新一代信息技术、服务业、商贸流通、制造业等领域。根据《中山市东区街道促进产业发展扶持暂行办法》，东区街道财政每年安排专项资金用于扶持相关产业发展，对符合条件的企业给予落户奖、贡献奖、人才奖、入学服务、载体招商奖励、促消费活动支持、技术改造无偿奖励等多种形式的政策支持。这些政策的实施，有利于吸引和培育优质的产业项目，提升东区街道的产业竞争力和综合实力。根据高德地图的数据，东区街道的厂房、宿舍、办公、商业等物业类型主要分布在以下几个区域：中山五路沿线，包括中山五路商务中心、中山五路金融中心、中山五路国际商务广场等；孙文东路沿线，包括孙文东路科技创新园、孙文东路国际创意园等；长江北路沿线，包括长江北路国际电子商务园、长江北路国际电子信息产业园等；起湾道沿线，包括起湾道国际软件园、起湾道国际电子信息产业园等；其他区域，包括东升镇工业园区、石岐区工业园区等。东区街道各产业园厂房、宿舍、办公、商业等物业的租金或售价情况如下：厂房：厂房主要集中在东升镇工业园区和石岐区工业园区，租金一般在10-20元/平方米/月，售价一般在5000-10000元/平方米；宿舍：宿舍主要为厂房配套或周边住宅楼，租金一般在500-1000元/间/月，售价一般在10000-20000元/平方米；办公：办公主要分布在中山五路沿线和孙文东路沿线的商务中心和创新园区，租金一般在30-60元/平方米/月，售价一般在20000-40000元/平方米；商业：商业主要分布在中山五路沿线和起湾道沿线的商务广场和商场，租金一般在80-150元/平方米/月，售价一般在40000-80000元/平方米。综上所述，东区街道各产业园厂房、宿舍、办公、商业等物业的租金或售价情况，与其所处的地理位置、交通便利程度、配套设施完善程度、政策扶持力度等因素有关，总体呈现出由中心城区向外围递减的趋势。随着东区街道产业发展扶持政策的深入实施，华信咨询预计未来东区街道各产业园厂房、宿舍、办公、商业等物业的需求和价值将进一步提升。5、中山市东区街道各产业园去化率分析去化率是指某一时期内，某一区域内已售出的商品房面积占同期可售商品房面积的比例。去化率反映了商品房市场的供需关系和销售情况，一般来说，去化率越高，说明市场需求旺盛，销售效果好；去化率越低，说明市场需求疲软，销售压力大。根据中山市统计局政务网站的数据，2022年中山市东区街道实现地区生产总值322.13亿元，比上年增长1.0%；规模以上工业增加值下降8.2%，固定资产投资增长17.8%，社会消费品零售总额增长2.4%。从这些数据可以看出，东区街道在2022年经济社会发展方面面临了一些困难和挑战，工业生产受到了一定的影响，但投资和消费仍然保持了一定的增长。东区街道目前有多个产业园区，主要包括：中山火炬高技术产业开发区东区：主要集中了电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业。中山市东凤镇工业园：主要集中了家具、五金、机械等传统制造业。中山市古镇镇工业园：主要集中了灯饰、电器、电子等传统制造业。中山市沙溪镇工业园：主要集中了服装、纺织、皮革等传统制造业。中山市坦洲镇工