教育基地、休闲商务新区战略发展定位与概念性规划

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XX新市镇

战略发展定位与概念性规划

DEVELOPMENTSTRATEGY&

CONCEPTUALPLANNING

15thJuly2关键问题——keyIssues新市镇概念是在什么样的宏观背景下提出的，它与浦东转型与大张江的可持续发展有什么样的内在关联，驱使其发展的关键力量是什么？XX仅仅是大张江的文化行政中心吗，它还有什么其他的多重空间属性？XX与周边的川沙、曹陆等其他新市镇有什么样的空间关联？他们存在相互融合形成浦东新的功能板块的可能性吗？在不同阶段,XX的空间成长形态呈现出什么样的功能特征，需要怎样的适宜定位？3背景、空间属性考察与定位分析项目背景研究功能板块定位细化与项目建议发展目标、形象定位与总体功能定位关键驱动力总结空间竞争区位研究空间成长形态考察与案例借鉴PARTONE:背景分析、空间形态考察战略远景功能板块市场论证与项目元素策划概念性总体规划与理念阐述开发实施策略建议城市空间与重点节点细化设计4背景考察一：浦东转型——从产业园区驱动到综合城区驱动浦东当前“中心城区(陆家嘴)一开发区

一中小城镇”的空间体系中心城区和开发园区间缺少经济、城市功能间平滑过渡，浦东内陆至今没有形成丰满而功能层次分明的城市化空间布局城乡割裂：中小城镇的交通、服务和文教卫设施较周边开发区落后，未形成与开发区的现代化生产功能相匹配的生活与服务功能，传统发展模式的弊端从功能园区驱动到综合城区驱动：四大园区的发展方向是具有丰满城市功能的新城，改变浦东当前多标志性建筑而少标志性城市功能区的现状区镇联动：将园区的功能辐射到周边城镇，加速三个集中，逐步消除城乡割裂的现状今后的发展路径5

背景考察二：浦东人口迁移带来的挑战与机遇目前浦东每年迁入人口约12万（净迁入人口约4万多），但是存在以下问题：人口分布不均匀:主要集中于沿江地带以及浦东中西部的交通发达、基础设施条件好的城镇园区的人口沉淀不足，大量中心城居民在开发区企业就业，每天进行两点一线的布朗式运动，既不利于生活质量提高与缓解交通压力，也阻碍了园区的城市功能完善的进程大张江三镇现有人口与规划人口对比示意图机遇：XX是浦东第四次人口迁移的重点区域第一阶段93-9597-9901-0305之后第二阶段第三阶段第四阶段

大张江现有人口21.74万，2020年未来规划人口将达到38万，其中XX作为今后大张江最重要的新增人口承载地，将有大概10万的人口增量；大张江及附近工业园区的白领、浦西的拆迁人口与部分外籍人士将是本区域的重点吸引人群动力机制正式启动陆家嘴金融贸易区开发

外高桥和金桥功能区建设加大旧区改造力度为目标世博会、一城四镇、五大国际居住区等人口流向陆家嘴地区到东部的金杨新村以杨高路为界，第三地区居民动迁到第四地区城郊结合部的第五、第六级地区深入浦东腹地。在XX、曹路和金桥建设大片重大配套商品房主城区挑战：园区人口沉淀不足6背景考察三：地铁延伸对于浦东新城区发展的促进作用XX处于地铁二号线的规划延伸线路地铁二号线在本地块有两个规划站点，在中国当前城市快速扩张的时期，TOD对于新城发展的启动与引导作用是十分强烈的按照国内外的一般规律，轨道交通的开通，一般会使区域的地价上涨15%以上，在浦东居民出行还以公共交通为主的现状下，轨道交通在居民的购房决策中的权重经常是压倒性的；90年代末期，随着地铁二号线通入花木镇，由此所催生的适宜人居的环境和便利的出行条件，使花木镇迅速成为XX房地产的热点之一，一个两平方公里的欣欣向荣的城市副中心正在形成7小结：浦东未来的空间板块布局可能将发生改变以园区为主的六大板块驱动中心城区与其他板块在城市发展形态的能级上相差悬殊浦东内陆四大板块之间的边界存在城市功能的“真空”以曹陆为代表的金桥板块有可能被中心城区的磁力同化，外高桥新市镇的空间及功能形态相对独立；包括XX在内的大张江板块与川沙板块有融合趋势，形成浦东内陆的南板块，同时，两者与中心城区的空间联系有所强化浦东内陆板块之间产生互动与交融，边界“真空”开始有融合趋势浦东的城市功能形态开始呈现相对均质的状态，一个在广大区域呈现丰富城市功能风貌的大浦东开始形成8背景考察四：大张江能级提升带来历史机遇XX新市镇的设立有助于大张江的顺利转型张江已经具备了足够的能量进行形态跃迁经过十几年的发展，张江已经发展成为中国硅谷和药谷，以其为重要支撑的电子信息产业04年对于本地GDP的贡献率超过12%,在XX六大支柱产业中位居首位以张江为主要支撑的电子信息产业已经发展成为XX的第一大产业（单位：亿元）张江目前正处于园区经济向城市综合功能区转变的进程中，具有从能量聚集到能量辐射、从与周边区域承接互动到反哺整合的强烈内在驱动在提张江整合、优化周边资源的进程中，XX作为一个文化和行政支点应运而生，其形象树立与规划意向意义重大9背景考察五：张江当前所面临的发展瓶颈开发区厂房租金

（元／平方米.天）土地批租价格（美元／平方米）XX各工业区0.5—1.674.3(平均)北京经济技术开发区0.8-260.0成都高新经济开发区0.627.0重庆高新技术开发区0.2547.5广州开发区0.5937.5青岛经济技术开发区0.4732.7深圳大工业区0.8—1.224.5(高科技产业)—28.2（一般产业）天津经济技术开发区0.7037.5武汉东湖高新技术区0.43—0.7537.2苏州工业园区0.4527.2在商务成本高涨、土地日益稀缺的压力之下，市场这只看不见的手将会把更多的产业从目前园区挤出——包括英飞凌、中芯国际在内的重点招商企业正把投资重心放在张江之外，而04年苏州也以141亿美元的合同利用外资额超过了XX如何既保持张江中国硅谷的地位、又顺应市场经济的力量提升土地价值，成了大张江当前发展必须面对的一个课题XX各工业区的厂房租金在中国位居首位，而张江园区的工业物业租金又在XX11个主要工业园区仅次于漕河泾，土地批租价格是作为竞争对手的苏州工业园区两倍之多

商务成本高涨FDI挤出效应明显XX主要工业园区的厂房租金比较

单位：美元/平米/月10小结：XX，大张江兼顾产业与生活的重要棋子追问：生于张江的XX能否成长为浦东乃至XX的XX？

拓展区域形成产业梯度布局

未来涵盖三镇两区面积达125平方公里的的大张江XX新市镇的开发将使大张江的城市功能更加完善，将工作于此的人群沉淀下来，并将硬性的科技力转化为软性的创新文化通过将产业园区外延及设立XX行政文化中心，与江浙同构性较强的产业将转移到合庆镇等地价较低的产业预留地中，一个产业、生活、行政齐备，具有更合理产业与生活配套布局的大张江正初具雏形XX提升区域创新文化

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城市的空间尺度

位于XX主城区功能外溢的主轴之上在浦西主城区城市功能向浦东外溢的北、中、南三条轴向中：XX位于中间的主轴之上，中心城区—陆家嘴—花木—张江——XX—浦东机场等重要城市功能节点一线相连、一脉相承，所受的辐射与传导影响强烈12浦东的空间尺度

地处腹地浦东内陆未来空间发展战略的重要枢纽

XX处于浦东“一轴三带”这一增长金三角的中心位置，紧邻由张江与金桥构成的中国最具影响的微电子带，在这一未来长三角的技术、产业高地、和最具活力的创新区域中，XX的支点作用不可忽视以XX为支点，其与空港、海港及沪崇苏大桥的联线形成了两翼一轴的张弓搭箭之势，其区位形胜完全具备成为浦东内陆发展枢纽的条件13浦东的空间尺度

三镇相临，具有相互融合、提升能级的内在动机核心竞争力发展劣势外高桥镇外高桥保税区向国际自由港转变所带来的外部机遇，附近已经形成了以荷兰新村为代表的居住新城通过港口、沪崇苏大桥与外界建立起来了便利的联系，外向型经济所带来的巨大消费与发展潜力在浦东的地理位置偏居一偶，相对而言，对于周边区域辐射的波及面积有限相对另外三个新镇比较紧凑的布局，外高桥相对较为疏远，不利于形成空间的集聚效应川沙新城浦东第一镇，具有和浦东机场较强的空间联系，开发相对较早已经形成了相对齐备的生活配套体系与生活氛围距离产业功能区相对较远，在承接产业传导与形成可成长的产业体系上有一定的劣势曹路镇与发展成熟的金桥商贸区距离较近内部已经初成气候的高校资源目前以农业为主，转型有待时日；交通不便利，在基础设施建设上需要有一个大的提升XX浦东腹地、一轴三带的中心区位，对于浦东内陆的支点作用显著由露德圣母教堂和欧式风格的东方世纪学校所营造的深厚文化氛围，在浦东较为少见居住开发过于绅士化，社区单一，与城镇其他区域缺少联系功能分区相对凌乱，没有形成统一的区域标识性面貌地处浦东腹地、以教堂、学校为亮点的文化氛围以及与曹路及川沙的空间强关联性，是XX相对其他三镇所具有的核心优势随着XX、曹陆与川沙磁力的增强与功能的完善，三镇从功能与地域上相互融合，最终形成一个能级更高的空间形态，将是大势所驱14浦东的空间尺度

周边区域的中观空间区位分析XX三边紧邻产业园区（或产业预留地），只有一边与同以居住功能为主的川沙新城相接壤，如何超越一般购房者将其定位于工业园区内的居住飞地的心理定势，将规划人气扩展于更广大的区域，将成为XX要关注的问题东西向轴线南北向轴线XX中心组团XX位于张江功能区的核心区位及东西轴线和南北轴线的交点位置：东西联动：联系张江东西两个产业园区南北延伸：联系北部研发基地及银行卡产业区及南部产业安置区张江之心南北轴线与东西轴线的交点超越居住飞地扩展规划人气15关键驱动力总结继续追问：XX是一个一般意义的新镇吗，它还有什么其他重要的空间形态属性？1234地处张江、浦东一轴三带的中心位置、临近空港，战略性的空间枢纽区位，使其可能成为推动浦东内陆发展的重要节点浦东转型、张江面临能级提升的历史机遇，使作为大张江未来行政文化中心的本区域具备了跨越式发展的平台

XX新市镇以教堂与学校为代表的优势文化资源在浦东具有一定的稀缺性，并且与张江形成创新文化的内在需求相契合与新四镇中的川沙、曹陆相毗邻，存在相互融合、形成更高能级的区域板块的强烈扩张动机；规划地铁的即将导入，使本区域具备了TOD驱动发展的条件16XX发展的制约因素地块开发的自由度有限，能够充分规划的土地不多，内部已有建筑风格散乱，并且面临着新规划地块与原有地块风貌融合的挑战除居住以外，其他主要功能板块尚没有形成具有一定能级的形态，现状与规划目标相差悬殊，而居住主要以高档别墅为主，无法对周边的一般白领及动迁居民形成有效吸引川沙新城和张江已有的商务、居住配套区为代表，周边部分区域在功能定位上与XX有重叠，形成了一定的积压效应三面毗邻开发园区，同时地块内部也设有金桥南区，如何在承

接园区辐射的同时，避免园区“居住飞地”对于目标人群所

造成的心理疏远感，挑战重大17XX——三种空间成长形态的交集从未来空间形态来考察，我们可将XX看作是空港门户、新兴城镇与科学城文化行政中心的一个交集；在不同形态之间的组合和取向，很大程度上决定了XX今后的功能体系特征与发展方向?18创新自发驱动模式——张江科学城的拓展方向科学城

文化行

政中心为了实现大张江向创新自发驱动模式的能级跃迁，从科学城行政文化中心这个维度，XX应该具备怎样的功能体系特征？作为中国目前最具代表性的科学城，从近期政府指导下的规划延展模式向创新驱动的开放发展模式转换，是大张江中远期的潜在拓展目标内部功能结构随同外部环境变化而同步优化调整近期：政府指导下的规划延展模式综合产业园区多功能延展区工业区都市居住区办公区高技术工业区娱乐区行政服务设施配套住宅区生活服务区远期：创新自发驱动的开放发展模式人流信息流开放式空间开放式空间知识产品生活工作生活提升创业配套产业园区居住区大学内、外部信息与沟通的无缝链接生活、工作、学习、产品的良性互动以台湾新竹为代表以美国硅谷为代表19圣荷塞市——由“硅谷之心”成长为“加州之心”区位：硅谷之心硅谷乃至美国加州的重要商业中心：以市中心联合广场为核心，附近大商店、名牌商场林立，广场四周有4条街道，分别为Powell、Post、Stockton、Geary，整个圣荷塞市shop-mall多达10家

城市发展历程：能级提升成长成为“湾区之心”硅谷的市政与精神文化中心：提供包括一站式客户服务中心提供各种市政服务，还有为社区活动和庆典准备的公共广场和中央大厅，这些公共交流场所已经成为硅谷精英进行交流的场所硅谷的办公金融中心：位于联合广场以东聚集了大量的高科技与金融保险集团的总部圣荷塞的城市功能十分丰富，而且随着发展，部分城市功能的辐射范围已经超越了硅谷范围，某种程度上，圣荷塞已经成长为“加州之心”03年圣荷塞市的产业产出结构圣何塞市位于硅谷的心脏部位，除部分高科技与制造业外，贸易与金融业十分发达，是世界知名IT企业和部分500强公司的总部所在地20筑波中心区域——从忧郁的园区配套区到活跃的综合功能区历史缺陷：科学城配套区“忧郁症”改进：注入产业要素激发区域活力筑波的中心区域最开始是作为日本未来理想社区来加以建设的，但是优越的居住条件并没有将附近的工作人群沉淀下来：

——产业区标志强于居住区的认知度，居住在其中摆脱不了生活在厂区的心理隔阂；

——住宅密度低，过分田园化，缺少家居气氛，不符合日本居民传统聚居生活的习惯为了改变筑波中心区域的发展怪圈，当局决定引入丰富的产业要素，完成标志与形象功能的改变

——会展业：建立了有1,258个座位、设施一流的筑波国际会议中心；

——零售商业：除了SEIBU和JUSCO等知名百货入驻，市中心还有DAIEI和CREO两个大型shoppingmall，

——旅游休闲业：建成了既有旖旎自然风光又有人性化游乐设施的松见公园21对于XX新市镇开发的具体启示从长期的发展路径看，优越的地理区位与内部条件，使张江具备了从“张江之心”的础上进行能级跃迁的可能性处理好与周边产业园区的关系，从功能上合理承接园区外延，但是在形象定位与空间处理上避免对于产业园区的过渡依赖，冲淡目标群体有居住在大产业园区的心理疏远感发挥本区域文化高地的优势，将张江现有的硬性科技力提升为更高层面的科技创新文化，通过文化的力量凝聚“人”、沉淀“人”、提升“人”科学城

文化行

政中心22XX是XX构筑“多心、开敞”城镇空间体系的延续新兴市镇为了疏散主城区的人口压力与构建平衡有序的城市梯度功能体系，XX规划建设四个副中心以及以“一城九镇”为代表的11个新城，多心、开敞的城镇空间体系正日见雏形局限之处：

——重外不重内：过于强调分担外部主城区的外溢功能荷载，而在区域内部生活氛围的营造上有所欠缺

——造城而偏废缔造生活方式：在新城的空间设施、居民生活需要和区域文化准则的有机结合方面，尚待提升

——对于目标人群的定位精度和吸引导入力度还欠不足一城九镇VSXX：延续基础上的升华一城九镇的建设实践XX新镇的继承与扬弃成功之处：

——各个城镇之间差异性形象的塑造与宣传，INDENTITY性的空间符号的运用

——以松江新城为代表的部分城镇，在混合分区、自然地貌的结合、近人尺度的探索上，达到了一定水准

改进

继承寻找能代表XX精神内涵的“identity”？人、空间、自然的和谐共生新定义：新城镇＝引领新的生活方式＋体现新的人文关怀＋塑造新的标志性空间形态新理念：为人造城，新城应是公民活动的延续，而非城市单纯扩张的后果23沃灵顿新城——英国第三代新城在“近人尺度”上的扬弃参数原有人口（千人）规划人口（千人）距离切斯特（千米）Warrington6020028.96作为英国第三代新城的代表，沃灵顿新城于1968年开发，交通发达——临近曼彻斯特和利物浦空港、境内有地铁通过，在规划人口、空间区位及交通条件等方面与XX具有较强的可比性与XX有较强可比性的第三代新城70年代中期50年代末期60年代中期过于拘泥居住功能，形成卧城隐患强调转移工业的入迁，人为本的初衷被工业尺度所扭曲恢复近人尺度，形成了宜居宜业的丰满体系“居住人”尺度——工业尺度——“社会人”尺度人的基础需要——工业异化——人的高层级需要英国50年新镇开发历程之总结螺旋回归的趋势第一代新市鎮‧周边环绕绿地，以限制发展都市中央为大公园住宅区密度低住宅区采用邻里单位划分功能分区明显第二代新市鎮‧取消邻里单元取消次中心及邻里中心呈长方形的发展人行道与车道部分分离多层的市中心，住宅密度分级工业区分散第三代新市鎮‧恢复使用邻里单元、次中心的构想使用大方格之干道系统以步行者为主要考虑对象中心恢复集中，功能分区适当模糊化处理24沃灵顿新城（二）——“田园城市”精神本质的回归将城市的活力带给田园将田园的宽裕带给城市＋在新镇计划的实施过程中，沃灵顿的居住、工作和工商业增长迅速，城市功能逐渐丰满：现已成为英国南北交通的补给点与重要贸易中心；每年七月第一周沃林顿步行日，已经成为整个区域的节庆盛会；商业设施齐备，沃灵顿大学闻名遐迩沃灵顿在引进城市功能的同时，保留了田园的宜人风貌：对于“钟楼”这一区域原有传统空间符号的运用和发挥；通过适宜尺度BLOCK的分割，在宜人尺度上强调模糊功能分区的“拼图式”空间布局25对于XX新市镇开发的具体启示结合田园与大都会的优点，既提供宜人居住的环境、更有效集约的利用周边土地，又避免大城市的拥挤，在适宜的区域内提供生活、就业机会改变浦东以往着重开发区建设所造成的工业尺度空间意向，营造具有一定空间交流密度的近人尺度功能分区上的适度模糊，形成“拼图化”的城市空间意向新兴市镇26航空运输对于21世纪城市的驱动影响，可以与20世纪的高速公路、19世纪的铁路、18世纪的海洋运输业对当时城市经济的显著促进相媲美空港门户浦东新区国际机场XX川沙镇机场镇XX处于浦东空港的外围辐射区域之内21世纪：飞机引擎驱动城市的时代XX位于空港交通走廊沿线，大概15-20公里的机场距离使其位于空港经济的外围辐射区范围之内，适合发展所谓的空港的“吸引产业”区域主要功能圈层近邻空港区

空港商业区：为空港运营、航空公司职员和旅客提供相关初级商业服务空港相临区

附属产业功能区：与空港运营直接相关的功能区域，例如航空公司的总部所在地，以及由此带动的住宅、大型超市、金融教育机构等外围辐射区

吸引产业功能区：借助航空快速性和国际航线网络的辐射效应使经济活动快速发展的产业，包括高科技产业，会展中心，跨国公司的总部等等5KM10KM20KM27日本长崎——分圈层发展丰满功能体系的空港门户典范半径5公里15公里20公里长崎海

上机场不同区域的主要功能与特色以航空、相关物流公司为主要服务对象的商务办公街与航空运输业有关的物流、包装、加工等产业功能区主要为机场工作人员与机场乘客配套的初级商业购物所满足机场人流高层次需求的相关服务业，包括娱乐和特色商业、文化教育等航空与相关物流产业的总部聚集地大型生态聚居地与民航关联的高精尖端的产业生产与研发区依托空港的现代服务业，包括律师、信息处理与咨询、会展等大型主题公园与游乐场所，强调生态与自然（以长崎生物园以及荷兰主题公园为代表）自由贸易区，对象为以空运为主要运输方式的产品高级住宅区与有SHOP-MALL雏形的一站式购物场所对应于XX相对浦东机场的区位，长崎在这一区域的大树湾地区重点注意了以下功能的处理：突出区域的宜人生态性：在区域内修建了17世纪的荷兰的主题公园──豪斯登堡，再现了荷兰的风景和建筑；突出区域生活服务功能的复合性：商务、居住、旅游休闲与商业有机结合，并且各个功能都具有出了相当的能级长崎是国际上著名的空港城市，以位于其境内的海上机场为原点，形成了三个圈级的合理功能区域体系，长崎现在已经成为国际空港门户的典范28对于XX新市镇开发的具体启示突出空港门户的引领性形态，并按照空港经济圈层辐射的一般规律，与机场沿线的川沙与机场镇形成差异化的互补产业功能体系

将区域的生活性功能向融购物、娱乐、传媒、康复、教育、展览等为一体的方向无限延伸，构筑子功能相互协同的复合性生活服务体系

空港门户29小结：交集的未来定义——浦东的综合性区域次中心向量相对取向发展状态描述依托于大张江的母体，成为大张江的一个行政中心与文化高地，将工作于此的人群沉淀下来随着功能体系的完善，XX作为一个新城的面貌开始完善，磁力和辐射力快速扩展到更大区域空港门户的功能开始被更大的发挥出来，一个真正的综合性区域次中心得以形成功能体系特征宜居绿城、教育乐土文化高地、高效行政中心更高能级的商业复合业态逐渐丰满，引领性的功能形态初步形成以信息处理、咨询、律师为主体的现代服务业渐渐成型更多的高能级商务（金融、贸易、总部经济等）与产业要素被引入，宜居宜业的次中心功能体系开始形成综合性区域次中心=近期中期远期123123>-123>-123>-在未来的不同发展时期，XX新市镇在空间形态及对应的功能体系上的边际取向也各有不同，远期的XX应该源于张江、辐射浦东，生于张江、引领张江，成为一个综合性的区域次中心30发展目标与总体定位发展目标与总体定位空间及功能辅助要素浦东“一轴三带”战略发展架构中的重要枢纽，推动浦东腹地未来快速成长的补给站浦东有影响的人文高地，具有引领性功能及标志性空间形态的区域次中心实行电子行政管理（e-Government），为企业和居民提供更好地、更高效的服对于当地标志性文化符号在空间上的演绎与运用，商务、商业的能级提升以及复合业态的引入，打造标志性的人文会所，注重软性文化活动的组织由建筑、街道和广场构成的紧凑的城市肌理，强调土地使用的适当集约性提高基础设施，特别是电子信息通讯设施的容量和水平，为实现“智能化城镇”提供保障，广泛应用智能建筑技术，在建筑和管理中充分利用信息、网络、移动、控制等技术建设区域性的空间landmark,形成具有一定能级的智能化街区，强化发展适宜的生产性服务业，与周边产业带形成良性互动因势利导，逐步吸引适宜企业的总部入住本区域31发展目标与总体定位（二）总体功能定位空间及功能辅助要素XX知名的国际化ERD及教育示范基地,融创新空间、创意生活、创智天地于一体的RBD促进张江进行能级提升、形成科技文化的首要引擎，浦东空港经济的重要载体强调户外的多交流节点与尺度适宜的城市细胞元结构，使生活、社交、公共交往在适宜的尺度中融合在一起建设多功能广场及会所作为城市清晰的中心和视觉焦点——使其成为全体居民的公共交往中心与工程师的非正式学术交流平台对于空港经济适宜业态的主动承接，信息处理、服务展示及贸易等现代服务业的导入通过组织庆典、社区活动，吸引居民参加，增加居民的荣誉感和归属感，强调自行车与步行系统的使用，使道路的车本位让位于人本位发展包括从多层公寓、叠拼、独立/联排住宅的多形态居住物业，除高档别墅，一般公寓建议利用建筑围合构成社区内的公共场所和绿地（POCKETGREEN），形成社区内的亲密交往空间与错落有致的视觉效果设立产业教育中心，鼓励以技术培训、再教育为主的企业进入，并可吸引知名大学在此设立分校，形成多体系、高层次的完善教育、培训体系，32总体形象之定位主题形象定位主题具体阐释张江之心智慧领地畅意心灵的飞扬天地

自由意志的灵动空间“心”首先指XX是张江和一轴三带的的区位中心、浦东的腹地；更以“心”借喻XX乃大张江文华之所在、精神之首府；文化是物质文明在精神层面集结、投射而成思维产物，作为大张江乃至今后浦东内陆的文化高地，XX是周边高科技积聚、“智慧”云集之地的统领所在“绿”为自然环境之本色调，“晔然”为光华耀眼的视觉感受，两相呼应，突出XX今后生态宜居、文脉所系的本质功能；前句内敛、后句飞扬，XX的形象气质正所谓“胸中有诗气自华”，“举手投足”的不经意间都有锋芒流露 怡人绿城文华晔然XX与周边有很多相反相成的因素：生活与产业、文化创造与物质生产等，我们强调畅意心灵对于工业物化、自由意志对于利益至上的胜利，这里真正是一个能掌握自我命运、沟通无碍的新天地 空间意向图片33总体形象之传播主题文化引领科技

创意催化文明新市镇新生活新天地（感触新城邂逅新生活）形象传播主题具体阐释在XX以往的实践中，都或多或少将新城开发看做是城市功能的外延和新空间形态的建设，但XX更应强调其是新生活方式、新工作天地的载体和容器“新”市镇是XX的主要空间形态描述，“新”生活强调未来的XX更注重缔造一种新的生活方式，“新”天地强调未来XX将是一个以全新方式创业和工作的所在，三者一个都不能少在发展初期，XX的发展依托于大张江，从表面看，大张江是XX的生长“母体”，而从深层次而言，张江主物质生产，张江主文化创造，两者是相辅相成的关系从更长期来看，大张江能否进行能级跃迁，某种程度上取决于可否以XX为支点形成类似“硅谷文化”的创新氛围，此时甚至可以说是XX（文化创意）引领了张江（科技文明）空间意向图片34总体功能：定位与要素体系浦东的综合性区域次中心XX新市镇：提升区域能级与塑造新城镇生活一定能级的办公形态，具有智能化、信息化的辅助设施有针对性的商务、产业辅助功能和要素现代化，高效、便捷交通系统完整而集中的有广泛吸引的教育设施有城市一级吸引力的旅游设施与特色休闲胜地有区域吸引力的独特商业设施与体系密度合理尺度怡人的居住生活环境白领、青年、高教育阶层适宜的文化活动和设施扩大、延伸、提升周边产业区影响力，加强硬件建设，吸引更多产业集聚加强现有设施的软件建设，扩大产业自我表现发展能力，辐射力，影响力加强区域的交通地位和通达程度，加强和主要功能区的联系完善和提升城市功能配套环境、景观、城市设计等放慢塑造城镇的独特性城市化的生活方式和氛围主要功能要素实现目标途径与支撑体系35阶段一：成为具有引领性的功能：突出文化功能硬件载体的建设与导入，形成完整的文化教育产业链阶段二：成为城市功能的组成要素：文化特征渗透到城市的各主要功能板块中，通过文化要素的导入，牵引其他相关功能的发展完善，在整个XX形成一个相互协同的、以文化为特征的丰满功能体系阶段三：成为区域标志性精神气质——文化功能上升到精神禀赋层面，区域散发文化氛围、城市充满人文气息、居民显现贵族气质总体功能：文化——引领性功能阐释条件功能-要素-精神内涵：本区域文化功能演化阶段阐释稀缺性；作为文化集中体现的空间实体，有上百年历史的教堂在年轻的浦东独树一帜差异性：在新市镇中，虽然外高桥和曹陆也可以借助知识杨浦和入住大学的辐射形成文化氛围，但是相对于它们的被动辐射，XX作为一个天然的文化磁极，具备主动引领张江形成类似于硅谷创新文化的条件

以文化为核心衍生扩展的功能体系，类似于硅晶之链36主要功能板块图示综合服务功能浦东腹地重要的商务枢纽…以水为媒的特色商业娱乐中心XX新市镇未来浦东的区域次中心产业、交通、区位优势人文、水系生态资源文化教育居住浦东有影响的人文高地国际化生态聚居地人文特色显著的交流会馆XX重要的产业培训与教育基地国际教育示范基地37文化公共及教育板块定位细化与项目建议细化定位重点板块主要开发项目主要目标群体项目特征浦东重要的产业教育和培训基地产业教育培训基地大张江内部产业园区的相关企业企业培训基地，有配套居住和餐饮设施建立从小学到大学的一站式多层级教育体系配合产业园区，建立相关职业与专业培训学校基础教育国际双语学校本地与江浙高收入家庭子女、部分在沪外国人士子女重点中、小学部分大学分校的引进特色教育体验教育基地与拓展训练基地张江、浦东、XX和江浙地区的产业人群智力开发园浦东乃至XX重要的人文高地区域的文化交流中心大型公共图书馆与艺术展馆、工程师俱乐部、文化交流广场浦东与大张江的白领及相关文化人士文化硬件设施与软性氛围的营造文化中心与商业中心的适当分离XX重要的科教文化演示基地工业文明科博馆、张江科技成果走廊XX区域内的相关人士建议建筑面积：28——32万平米容积率：1.1----1.238商业休闲功能板块定位细化与项目建议细化定位重点板块主要开发项目主要目标群体项目特征区域级的特色商业休闲中心现代综合性的商业娱乐中心大型喷泉音乐广场大张江乃至浦东范围的消费者充分利用本区域水系发达的特点，在交通便利的重点功能核区位，设置依水而建、水商交融的大型特色canalmall购物体验地带IMX影城、大型运动会馆特色风貌购物休闲街特色餐饮大张江及XX周边相邻的川沙、曹陆等市镇通过特色风貌的营造，形成一个融休闲、生态、交流为一体的购物休闲街主题精品购物店、家居时尚街风情酒吧社区级的商业服务郊区型outlet、时鲜农产品市场XX各主要居住片区内的居民配合国际化社区的需要，设立具有布局合理、使用便捷的社区商业体系邻里商业与便利店建议建筑面积：26——33万平米，建议容积率：1.5-----1.839居住功能板块定位细化与项目建议细化定位重点板块物业类型目标群体项目特征宜居绿城、XX有影响力的居住示范区高档低密度组合物业创意领地初期为附近产业园区高管人员与创业人士、部分海外人士、本地居民；远期为浦东乃至XX的中高阶层建筑形式在统一风貌控制下的多元化，满足不同人群的需要，以住宅为核心形成各种功能的交融，形成协调而富有变化的城市风貌CEO别墅区国际公寓中档住宅物业亲水生态社区国际运动社区政府行政人员公寓浦东产业园的模范产业配套居住区产业居住配套小房型公寓、宿舍、经济适用房等XX内部金桥南区与周边产业园区的产业人群以紧凑的经济公寓为主，宜靠近产业区布置建议建筑面积：600—620万平米容积率：1.2-1.3540商务板块主要承载产业分析主要服务产业形态支撑条件适合本区域发展的产业现代服务业：包括金融、文化服务、物流航运服务、会展旅游、信息服务、专业服务等高附加值的服务行业，XX已经建立了“高增值、强辐射、广就业”的现代服务业发展战略在XX当前人均GDP6660美元的发展阶段，正处于现代服务业暴发性增长的阶段XX现代服务业发展将形成“3带19区”的空间格局，其中黄浦江沿岸、苏州河两岸、延安路到世纪大道将形成“两横一纵”的3条现代服务业集聚带承接延安路到世纪大道的产业服务聚集带的辐射与外溢，适合发展法律咨询、会展服务与以信息处理为主的金融后台服务生产服务业：为企业的日常生产经营服务的各类产业，主要包括工程设计、管理咨询、仓储物流、研发审计服务等XX位于大张江东西产业区轴向的交点上，三面邻近园区，内部设立有金桥南区，发展生产性服务业的条件得天独厚结合本区域教育等优势资源，重点发展产品展销、企业培训、企业审计以及同相关产品贸易等产业总部经济、展览中心等XX同大张江位于浦东机场15-20公里的辐射范围内，可以承接空港经济的辐射，发展适宜业态空港圈层内的“吸引产业”：借助航空快速性和国际航线网络的辐射效应使经济活动快速发展的产业，包括高科技产业、会展中心、跨国公司的总部等等41商务功能板块定位细化与项目建议细化定位重点板块主要承载业态/目标客户项目特征/开发建议浦东腹地重要的经济聚集区之一智能化独立办公楼金融机构的后台信息处理部门大企业总部和研发空港服务区以智能化信息化为主要特征紧凑布局形成集中办公区集中办公区与大运量交通工具的连接注重生态和环保,营造健康的工作环境建筑设计体现现代感革命办公的开发应针对市场情况适时适量综合性办公楼生产性服务业创意产业采用多种建筑形式，包括部分高级办公楼、LOFT、STUDIO、与居住、商业混合型办公楼等浦东腹地产业区的重要服务中心和补给站、科技展示和贸易区会议、表演、贸易和展示场所浦东腹地的企业与机构建设若干现代化会议/表演/展示场所，包括一个主要独立中大型会展中心、若干中小型会议展览设施、也可以附属于酒店、办公楼或企业周边商务、旅游人士的重要配套区商务、教育设施的重要配套酒店/酒店式公寓等包括1-3家星级酒店/商务酒店，以及针对市场情况适时适量开发一批经济型酒店和旅社公寓、酒店式公寓、青年公寓等教育配套居住设施建议建筑面积：38-45万平米容积率:1.8-2.342背景、空间属性考察与定位分析功能板块市场论证及项目元素策划概念性总体规划与理念阐述开发实施策略建议城市空间与重点节点细化设计基地资源与空间开发自由度分析推荐方案一推荐方案二推荐方案三方案遴选、确定与具体阐释城市重点节点意向性设计风格与示意PARTTWO:概念性总体规划与理念阐述

ConceptualPlanningandIdentityIdeas潜在空间发展模式比较与研究43空间关联度分析（一）：规划人气

AnalysisofSurroundingSituation:PopulationMovement从外部看，作为竞争区域的川沙已经初具一定能级的新城形态，因而本区域的规划人气来源主要为北、东、西三个区位；而从内部来看，被吸引的人流将沿着唐陆路、与华东路为主轴向东西两个方向渗透

44空间关联度分析（二）：拓展趋向

AnalysisofSurroundingSituation:DevelopmentTendency近期：强调大张江内部的功能联系，东西轴向的滚动发展；中远期：强调浦东腹地能级更高的融合板块之间的关联，逐渐拓展南北向轴线的发展45基地内部资源现状梳理（一）

AnalysisofExistingFabric(1)居住功能区域内的产业分布小、散、乱，而地块东部的集中产业园区为迁移这些不和谐音符提供了条件；金融与商业发展不成气候，有点无面，尚需随同本区域人口入迁的加速而提升能级，形成合理的空间布局相对而言，以四座别墅、一教（堂）一校为代表的文化资源在浦东具有一定的稀缺性，但是以下问题尚需注意权衡：高档别墅与中档公寓的组合，避免住宅开发过分绅士化，导致目标顾客群体过分狭窄；区域文化行政中心与区域商业中心在空间上的适当隔离，避免文化中心过分商业化

ExistingindustryExistingCulturalElements46基地内部资源现状梳理（二）

AnalysisofExistingFabric(2)网络纵横、有机渗透的水系既形成了本区域空间弹性分割的天然廊道、又作为一种重要的开发元素可以与空间形态及景观相结合绿地系统目前主要集中于地块西部边缘，使本区域的居住板块的中心向西偏离

目前基本形成了以网格状路网为特征的道路系统，作为横贯东西与南北的两条最重要的道路，滨州路与华东路在其交点形成了一个天然的功能聚合点未来的地铁规划与内部两条交叉的主干路基本平行，这也为今后沿地铁沿线放置部分商务、商业设施提供了便利条件按照500米的步行适宜距离，现有规划的地铁站点有加密的需要，由原来的近2KL缩短至1KL

ExistingGreen&WatersystemExisting/FixedTran.Sys.47基地规划限制分析（一）：总体意向人气不足，服务设施的级别低，无论是从量还是质上都存在很大不足；缺乏系统的景观设计，虽然有基础材质，但是没有经过处理；建筑风格凌乱，没有统一的规划语言加以协调建成区和非建成没有过渡，使处于建成区边缘的人，没有安全感没有充分利用水资源，水质差、绿化薄桥的风貌和颜色不统一，没有在XX形成统一的建筑语言

48唐陆路入口不明晰，无法引起过往人流的注意沿唐陆路的产业和居住混杂，相互产生不利影响道路设计不到位，人车行不分，绿化不足沿街商业等级低，底面凌乱沿街新旧中西建筑形式风貌不统一，视觉凌乱电线杆架设不规范，路牌及各种标识没有系统化、明晰化、规范化教堂周边没有适当处理，周边与工厂仓库相毗邻，门口小广场中西风格建筑混杂，无法在视觉和功能上形成聚焦的效果

基地规划限制分析（二）：唐陆路49基地内部资源：用地现状总图

ExistingandFixedLandUseMap50基地开发空间自由度分析

AnalysisofConstraintsforNewDevelopment++XX开发的空间自由度状况综合已经形成的标志性建筑与未来发展的潜在的功能核所在位置，本区域大致有7个比较重要的空间节点（见左图）除了本地块的周边边界与重要的水系、绿带外，规划地铁沿线、与华东路、滨州路构成了本区域最重要的功能轴线（见左图）区域部分地块已经处于不能开发的锁死状态（见左图）51五大潜在空间发展模式论述

PotentialSpatialDevelopmentModels(1)以华东路为分界，本地块的功能分区相对独立；同时，为取得土地利用的聚集效应，现代城市采用板块式的功能分区也已经成为趋势。因而尽管在分区交界处存在着部分重叠，但总体上，板块式功能分区是适于本区域的模式。

总体功能分区——板块发展模式发展轴——点轴互动模式由于区域开发的时序性和居民活动的聚集性，现代城市功能的形成是一个非均质的过程——区域的“面”上需要形成较为连续的功能轴，在轴向的“线”上需要形成聚合的功能集核点——才符合城镇功能布局的规律。

52五大潜在空间发展模式论述

PotentialSpatialDevelopmentModels(2)景观绿化需要具有一定的纵深和幅度，才能保持宜人性和生物多样性，而XX用地相对较高的集约性与自由度限制，又使本区域的景观适于与其他功能相互渗透，采用“大分散、小集中”的条带状布局，

景观——条带蔓延发展模式核心资源——极核辐射发展模式

通过区域的差异性资源的引领，可以快速推动周边区域的功能完善和能级提升，形成所谓的爆破效应。无可置疑的，以教堂为中心向四周扩散的发展模式，是本区域实现快速成型的一个可行途径。

53五大潜在空间发展模式论述

PotentialSpatialDevelopmentModels(3)

XX与相邻地区不同能级的主次中心加以联系，既使各个区域的功能体系形成更合理的梯度布局与能级，避免了相邻地区在类似功能上的重复竞争；也使区域各中心的联系更加紧密，形成网络般的协同效应主次中心——网络协同发展模式54小结：综合性的空间发展模式

ComprehensiveDevelopmentModel本区域要实现跨越式发展，必须点面结合、轴片联动，形成综合性的空间发展模式：绿带与部分混合功能带沿水系或者交通干道条带式发展；商服功能核呈点轴式发展；文化中心可以起到一个引力极的作用，磁力逐层外扩形成辐射式发展；强调开放式发展，XX-川沙-合庆的功能网络式的关联；地块内不同功能板块在总体布局明晰的前提下，局部互有相融55推荐方案一：Ｔ形挂珠

功能处理与布局合理，功能积聚核的布局充分结合交通规划，反应了现代新城交通主导的功能布局特征；体现了延续而非冲突、互补而非简单重复的设计原则既考虑了地块的空间限制条件，又突出了地块的资源特色；在限制条件、规划目标及创新性之间取得了综合平衡；局部空间通过对抗与融合并存的丰富处理，突出了强烈的空间秩序感，有利于缔造层次错落、功能丰满的城市意向；考虑到功能间的相互渗透以达到功能混合的可持续发展原则，在强调局部功能丰满的同时，通过功能轴向的延伸关注了与外界的开放式关联推荐方案一：Ｔ形挂珠Option1:“T”model

56空间发展肌理的再思考

LogicofDevelopmentDirection东西功能主轴向+南向产业人气主轴向=滚动快速发展57

概念分析图：“T”modelconcept空间功能关联+TOD导向原则=Tmodel

由于地块北边界龙东大道的硬隔离，本区域在空间联系上呈“东西延伸、南向融合”的格局；这与未来城市交通主轴（地铁及华东、滨州路）的走向具有天然的契合性，两者共同决定了本区域T形的带状空间功能布局空间战略节点=交通主轴站点+功能聚集核沿T形功能带上的地铁（及滨州路东段交通线路）站点，组织区域的主要功能聚集核，使交通人流的高密度点与区域城市功能的高密度点形成相当程度的重叠

在XX乃至中国的近郊新城先期开发的启动过程中，地铁经常扮演了主要推动者的角色58规划结构图：T字挂“珠”多心开敞

PlanningConstruction:Multi-center,OpenSystem一片、两轴、六核的总体空间构架空间战略节点适当北移，通过横贯东西的沈沙港河加以串接，交通主轴、景观水系与功能聚集核有机融合,形成Ｔ字挂“珠”的空间规划布局南向副轴及东西主轴在园区两个功能节点的设立，使本区域在强调内部功能丰满的前提下，同时具备了外向关联的开放式发展意向59功能轴点分述一：文化公园

OpenSpace–CulturalPark以教堂为landmark，沿滨州路北侧在传统的文化行政中心区域构筑文化公园片区，与滨州路对岸的三大主功能核形成功能上的互补与空间形态上的反差（密集vs.疏散、高耸vs.平坦、围合vs.开敞）一片:文化公园60功能轴点分述二:点、轴串接方式

CentersandCorridor通过景观走廊将地铁站点人群逐步引导到各功能聚集核中——既避免了交通站点的人群阻塞，又以运动（飞驰的地铁）－静谧（导向性强的宜人景观走廊）－活力（热闹的功能聚集区）等空间节奏的变化，营造了富有韵律的城市感受氛围点与轴的串接：景观走廊与节点61作为本区域的东西向功能主轴，Ｔ形上横轴左半侧由西向东分别串接起区域的以下功能聚集核：教育功能核（EDU):集中放置本地块的教育、培训等功能板块，在区位上与文化公园及行政中心相临近，同时距离原有国际学校不远，有利于公共资源的利用及教育气氛的形成商务服务核（BU.PARK)：集中放置重点服务大张江乃至浦东腹地的生产性服务业（产品展销、信息处理与相关产品贸易等），在空间与生态绿地与水系有机融合，在局部形成商务公园的形态区域CBD：作为一个新兴城市功能的能级至高点，本区域主要囊括了商务中的现代服务业（法律咨询、金融保险等）、总部经济，以及商业中的综合性购物娱乐中心及其他精品购物业态功能轴点分述三：Ｔ形上横轴（１）

HorizonCorridor(part1):Edu,Bu.Park,CBD62功能轴点分述四：Ｔ形上横轴（２)

HorizonCorridor(part2):IND.,IND-R.Ｔ形上横轴右半侧主要聚焦于金桥南区内部的生产服务与居住配套功能，适度向合庆延伸，功能能级相对较小：园区生产性服务核（IND）：主要聚焦于金桥南区的内部企业，为其提供包括各种能级相对较低的生产性服务园区居住配套核（IND.R）：考虑到金桥南区的有较大数量的产业工人，本功能核聚焦于为其提供居住（经济类公寓为主）和一般性的生活性服务63功能轴点分述五：Ｔ形下竖轴

VerticalCorridorwithResidentialCenter生活性服务核（RE.C）:考虑到地块南区的居住密度较高,在T形下竖轴将设立一个主要针对附近居民生活服务性（商业、娱乐等），对于土地租金要求相对较低的商业业态以综合性卖场、家居建材中心为主64概念性功能分区图：聚点成带、由带结块、有机渗透

ConceptualLandUse:FunctionalBlockswithMixedOverlaps在功能分区大致清晰的前提下，主要功能核内部及各个板块的边界存在不同功能的有机渗透在Ｔ字串起的功能聚集核之间，通过分布在绿带与水系中的mix-use建筑功能体加以联接局部区域通过建筑高度的突然落差、空间布局的疏密处理，来形成一种人造的空间秩序错位，体现现代城市富于情趣的时空变化概念性功能分区示意图（右）

功能分区的意向图（上）65

概念性城市设计示意图

ConceptualUrbanDesignGuideline由于其他地块在空间开发自由度的相对限制较多，此概念性城市设计重点聚焦于Ｔ字功能主轴66方案开发强度／建筑容积率分析示意图

IllustrationofConstructionDensity67方案未来交通流线示意图

IllustrationofCirculation68方案绿地景观系统示意图

IllustrationofLandscapeSystem69重点节点的意向性示意：T形上横轴

ConstructionConceptsofImportantNodes特色综合商业中心商务公园园区生产服务大楼CBD标志性建筑70重点节点的意向性示意：T形下竖轴

ConstructionConceptsofImportantNodes大型社区会馆生活服务性中心休闲娱乐场所71重点节点的意向性示意：文化公园片区

ConstructionConceptsofCulturePark72推荐方案二：绿环上的绿果

Option2:GreenFruitofGreenRing推荐方案二：绿环上的绿果73规划理念：“网络“的含义

PlanningIdea:GreenSystemandWaterSystem绿网：沿河道的开放绿化带，道路绿化，基地边界的防护绿带组成了一个系统的绿色网络。人的交往，游憩活动均在此展开。水网：水是土地的灵魂。通过现状水网的梳理改造，形成了XX独具特色的蓝色生态网络。江南水乡原有的水的活力，将在此重新绽放。由双十字的发展轴衍变出来的网状规划结构，形成了一个由蓝网和绿网为载体的适宜人居的生态网络。74规划理念：XX竞争力元素－生态和环境

PlanningIdea:CompetitiveElements-EcosystemandEnvironment75规划理念：张江之心，“唐城”释义

PlanningIdea:HeartofZhangjiang-TangTown76规划理念：城镇入口－生态门

PlanningIdea:Gateway-Eco-Gate绿色之门蓝色之门77规划理念：传统与现代服务业的发展模式

PlanningIdea:Multi-developmentModel布局方式：传统与现代服务业分居两侧，居住主要集中在中间传统服务业现代服务业产业的旗帜象征78规划理念：水、绿化和建筑的关系

PlanningIdea:Water,GreenandBuildings79规划分析：功能结构

PlanningIdea:FunctionalConstruction

80规划分析：绿化系统

Planning:GreenSystem81节点：以湖和岛为主题的开放绿带

Nodes:LakeandIslandsasNodesofGreenBelt82节点：张江Spine

ComposeZhangjiangSpine83节点：老镇生活Spine

ComposeLivingSpine84土地利用分区概念图

ConceptualLandUseMap85主要街道透视

ConceptualPerspective86推荐方案三：双“十”字发展轴方案“双十互动”的设计主题明确，与区域标志文化形成呼应生态与景观相结合，强化了本区域的居住宜人性；沿主要轴线的混合功能布局，使居民步行尺度内可以完成基本的生活服务需要，体现了人性化设计的理念；轴、带的功能分明，特点突出，具有一定的识别性；较妥善的处理了与周边地块的空间关联与功能关系

推荐方案三：双“十”字发展轴方案Option3:Twin-CrossModel87“十字”的文化诠释

Why“cross”symbol?中西方文化的交流和融合在XX得到完美体现，XX作为浦东新区的现代新市镇，有责任将此发扬广大。XX正是中西两种文化融汇的一个十字交叉点。浦东转型的历史机遇，给XX的发展带来了前所未有的广阔前景，此时的XX正处于一个发展的十字交叉口，未来的形象定位将对XX产生深远影响。88理念一：精神家园，融合之地

“十”字是基督教的标志，是一种神圣、信仰的象征。以“十”字代表宗信仰，引喻精神家园。引喻可得到神庇护之地，得到平静、安宁、幸福宗教强调众生平等，和谐共生。不同种族、阶级互敬互重，祥和地生活在一起。理念二：理想家园，生活之地幼有所教，少有所成，老有所养优美的自然环境，齐备的文化教育，商业的繁荣景象，事业的发展平台

方案文脉理念：双“十”字的精神意义

ImplicationofTwin-Cross

89

教堂、宗教，用简洁的序列、重复表现一种庄重、神圣，不做表面过多变化来取悦，而是追求更纯粹的精神世界表达内心的丰富和虔诚。在方案中，空间关系处理、路网处理、绿地景观处理都有所体现。将宗教、休闲、文化、商业、绿地等设计成一个和谐的整体。空间形式的由来：

朴素的座椅序列窗与弧的重复出现座椅与弧的组合序列

方案文脉理念：双“十”字的空间架构

ImplicationofShapingSpatialCross

90

方案的跳跃式进化演变

DevelopmentofTwin-CrossIdea基地骨架初步可生长的核核生长的演变用地的排列91土地利用规划图

ConceptualLandUseMap92方案综合：TMODEL基础上的改进唐陆路作为地块目前的主功能轴，串接了大量的地块已有元素，应该给予一定的重视；唐陆路作为建成道路，存在很多劣势条件，在今后的规划设计中存在大量的改造与融合问题93方案综合：重点节点的城市设计概念草图94背景、空间属性考察与定位分析功能板块市场论证与项目元素策划概念性总体规划与理念阐述开发实施策略建议城市空间与重点节点细化设计PARTTHREE:功能板块市场论证与项目元素策划文化教育商务办公商业娱乐发展机会研判板块市场背景与竞争状况分析规模测算项目元素策划与案例借鉴板块特征建议居住休憩绿地公园95文化教育体育：新经济下城市发展动力来源

CultureasDevelopment新经济条件下，欧美发达国家，已越来越多地将文化、教育、体育项目的建设，而非制造业或传统办公行业，作为启动和牵引城市发展的动力来源，称之为“文化带动发展”的城市发展策略（CultureasDevelopment)。文教体类项目建设的作用：其本身是一个快速发展的行业，可以创造直接价值和劳动就业，并提升居民的生活质量；其间接价值更为广泛和意义深远，包括：良好的文化教育环境高素质高教育水准的就业者，及其所在不过分依赖地点（FootlooseCompany)企业可以吸引大量与文化教育体育产业相关的企业可以吸引游客，特别是集聚文化品位高的游客优秀的文化体育设施本身也是吸引人的娱乐休闲活动为城市树立良好的、独特的、有品位的城市形象，是城市营销的良好工具当前的文教体类项目常常出现由大企业资助，并帮助大企业营销的倾向。这对文教体类项目的繁荣和更具专业水准起到很好的促进作用费城艺术大街和音乐厅西雅图交响音乐厅巴恩艺术展览馆96文化教育需求的来源

人口持续增长和文教消费增加自1999年，XX人口常年保持8%左右的机械增长在2003年总迁入人口499万人中，20%左右集中在浦东地区XX市统计局最新抽样调查表明，2003年XX居民家庭人均教育支出达937元，比上年增长14％。教育消费占城市居民家庭人均可支配收入的6.3%浦东地区户籍人口年增长2.2%左右，就业人口年递增5.3—7.7%，远高于城市平均水平97XX文化教育产品供给三大特征市场供应：竞争激烈和培训盲点

一方面，培训机构众多，市场竞争激烈，营销手段翻新；另一方面，产品集中在外语、IT，儿童艺术等项目，上百万外来务工人员的培训成为市场盲点国际培训大量进入目前，XX共有中外合作办学机构200余家，其中60-70%是语言培训机构培训价格高，市场呼唤大众化的培训产品

由于价格高，个人培训比例下降，大公司成为有力买家；浦东新区的一次青年调查显示，年轻人非常希望发展社会服务机构，花较少的钱得到好的技能培训98XX规划：建设世界文化产业大都市战略三年内，人均拥有的影剧院、图书馆、文化馆(站)等公共文化服务设施，从当前的0.1平方米增加到0.12平方米，即新增30万平米左右各类文化设施在全市新建社区和中心镇等新辟一批广场文化活动场所，营造文化氛围XX在提升国际大都市建设进程中，注重多方面营造城市的个性魅力和文化风格，采取举措包括：99浦东：XX的现代艺术、科普和娱乐时尚中心

一轴：世纪大道（陆家嘴－世纪大道－花木），现代艺术、现代科普、现代娱乐和时尚“三大中心”的主要承载区五重点区域：以现代艺术、现代科普、现代娱乐为主导功能的花木行政文化区；以金融贸易、现代商务、会展旅游等为主导功能的陆家嘴地区；以世博会园区为核心的三林地区；以高科技产业和文化产业为主导功能的张江地区；以文化旅游为主导功能的川沙地区社区文化服务网络：覆盖浦东全区，通过整合社区内企业、学校等各种文化资源，以社区公共文化活动中心为主体，力争5年内完成社区文化中心的新建和改建，使居民步行15分钟即能到达文化活动场所浦东将建成XX市的现代艺术中心、现代科普中心、现代娱乐中心的“三大中心”：100张江：文化、科技和教育产业的快速发展类别内容国内外重量级的网络文化企业集聚盛大网络、第九城市、网星游戏、CORE等游戏软件企业，以及矽幻科技、创新期制作企业等创意学院等文化艺术类院校进入中国美术学院XX设计分院、XX电影艺术学院、XX戏剧学院文化产业示范基地建设规划面积近40万平方米，发展与园区信息产业相关的多媒体的软硬件开发和制作、动漫画制作、游戏软件（包括网络游戏）的开发和制作以及高科技影视后期制作、产品工业制造设计等初具规模的科研教育区规划2.8平方公里的科研教育区，已有华师大二附中、中国科技大学张江研发中心、中国美术学院XX分院、XX中医药大学、美国杜兰大学商学院张江分院、XX交大信息学院、复旦国家示范软件学院、复旦张江微电子学院、清华、北大微电子学院、软件学院和东方艺术大学101

XX文化教育发展的方向文化功能发展空间：顺应城市魅力营造战略，满足居民提高生活质量的需要，借助和发挥区域现有的文化资源，打造独特的有影响力的城市人文高地能级：顺应XX及浦东文教发展的趋势，主动将张江现有的文教产业优势引入区域，共同构成XX重要的人文高地和产业教育园区教育功能发展空间：着眼市场空当，目标产业人群和普通市民，突出经济实用的产业教育和社区教育产品102毕尔博：文化艺术对城市发展的带动毕尔博，西班牙北部巴思克地区首府，人口约100万人，是一个衰退的工业区。主要建筑代表有古根海姆现代艺术博物馆：自1993年10月奠基，至1997年正式接待游客；1998年开始实施城市中心改造发展计划，内容包括：建设效果：由著名建筑大师设计的多个文化地标项目：古根海姆现代艺术博物馆、音乐厅、会议中心、海事博物馆等600个豪宅单位，面积达7.8万平米7.5万平米办公设施，包括政府办公大楼；2.5万平米商业休闲中心5500平米各类店铺1.5万平米大学设施和图书馆1.3万平米酒店12万平米绿化区，包括一条3公里的散步长廊居民享受新的公园、公共空间、道路和自行车道系统.旅游及相关行业，包括酒店、餐饮、旅游商业、导游、交通行业等受益于古根海姆博物馆带来的旅游人群公众对毕尔博认知的转变：由衰落的工业区转变为世界级现代、开放的有吸引力的文化中心城市。从1997开幕以来,古根海姆博物馆吸引每年80-100万游客,7年为本地产生11.7亿欧元收入吸引多所大学将其校园、学生公寓和图书馆迁入毕尔博市103帕特森：学习之城计划“学习之城计划”由密歇根大学建筑和规划学院发起，旨在通过城市设计和规划使城市教育设施能更好地融入社区，并发挥其带动城市发展，提高居民生活质量的作用；“学习之城计划”的一个案例：新泽西州帕特森（Paterson)，与纽约一河之隔，计划开始前为废弃工业区，有大量的遗弃的仓库、砖制厂房、教堂等建筑，居民以外来少数族裔为主。“学习之城计划”的实施效果：吸引2.4万学生和教师人口城市商品销售额增长10%以上物业价值和租金的显著提高更多企业进入城市寻求由教育发展带来的相关机会知名度大大提升，被称为“人生中一个时期的家（partshomefortheirentirelives）“学习之城计划”的内容：以为数众多、由私人企业和个人管理的小型学院和研究社团为主体，教育形式和内容广泛，注重教育内容的实用性。将教育与各种公共设施广泛结合，例如利用医院设施吸引医学专业学校、利用体育馆开发体育专业教育等广泛利用教堂、工厂、仓库、办公楼、商场等各种建筑安置各种公共学校在将圣保罗教堂变成公共艺术学校后，将教堂前的大停车场变成公共广场，成为城市中心和焦点

104板块背景分析一：XX商务板块空间布局

一轴三核布局初现甲级物业供不应求XX商务发展呈现“一条主轴、三个核心”的空间格局；而XX位于其中两核——市中心CBD与陆家嘴金融贸易中心——连线的东侧衍生点上，受到主城区商务功能外溢的影响强烈；

浦东地区GDP遥遥领先，浦东商务区具有巨大发展空间；除陆家嘴外，张江、金桥和外高桥等开发区也具有发展次级商务区的潜力亚洲主要城市甲级写字楼租金水平对比

单位：美元／平米／年目前XX甲级以上写字楼的总供应量为305万平米，其中浦东相应存量为116万平米，占比41.43%；随着经济向好，XX甲级写字楼呈现供不应求的态势，04年吸纳量同比增加100％以上；而XX当前Ａ级写字楼的租金已经飙升到286美元／平米／年，超过新加坡，在亚洲大中型城市中位居第三105板块背景分析二：浦东商务板块空间布局

发展空间巨大新兴模式显现

发展空间巨大：预计2005年新开项目9个，超过41万平方米，供应量约占整个XX的一半外溢趋势明显：陆家嘴金融贸易中心趋于饱合，张江、金桥和外高桥等开发区具有发展次级商务区的潜力张江商务办公物业紧缺：张江留学人员4500人，创办的留学人员企业达550家，自主创业潮与园区商务成本上涨存在矛盾，需要通过拓展智能化办公区域来解决。边缘化新兴办公模式显现：以张江大厦5A写字楼代表，租金成本低于市区，同行业聚集关联优势强，将成为XX“硅谷办公模式”的形成标志XX商务功能上可承接浦东新区商务发展机遇，中可借张江功能区发展次级商务区之力，下可利用产业园区功能外溢之机，结合自身优势发展生态化与智能化相结合的新型办公模式浦东新区商务板块发展特点106国外商务区发展的最新趋势IBM美国纽约总部国外商务区发展趋势东京沿着中间的GR线，分布着重要的商务区。除副中心外，次级建有七个副中心微软公司的总部设在华盛顿州的雷德蒙德市，IBM的总部就在纽约州的怀特普莱恩斯市，联想并购IBM个人电脑事业部之后将美国总部设在玻切斯

加拿大卡尔加里(Calgary)是基于现代信息技术，低密度办公以及拥有自然资源、良好生活环境的EOD代表CASE1CASE2CASE3国际发达城市的商务区已由单一聚核向多中心演变，商务中心分工更加特色化、功能复合化基于环境、成本、交通等因素，CBD中的企业总部、高新企业出现外迁趋势新兴产业总部机构趋向于环境诉求的区域；EOD(EcologyOfficeDistrict)生态型商务区兴起107商务板块定量测算注：二级区域指大张江功能区除XX以外的其他区域单位：万平米108商务功能开发元素与形态建议充分利用生态资源与邻近张江、空港的优势，发挥XX浦东腹地商务枢纽的作用集合办公：抓住空港与大张江扩张带来的巨大商机，打造附近企业进入XX的新平台；生态型办公（商务公园）：承接CBD企业外迁诉求，满足企业个性化商务办公需求，并可以将区域的商务功能与休闲绿地相结合；商务服务：满足枢纽型商务服务对会议、展览、酒店、公寓等要求，完善商务配套设施；商务休闲：配合办公、商务服务功能，开发高尔夫等商务休闲娱乐设施，突出项目特色；109XX处于居住人口结构的大变局，旅游会展、高科技产业与商业消费结合形成特色商圈的时期，如何结合浦东区域资源特点营造特色商业成为重点突破之一。

浦东商业发展趋势解读:两多两新

浦东CLD崛起促进服务性商业“需求多样化”跨国公司总部或地区性总部、中外金融机构等进驻，以世纪公园为中心，形成超大规模生态型CLD（中央生活区）浦东人口结构大变局引发商业“消费多层次”浦东国际化的人居标准不断吸引海内外人士安家置业：国外来沪经商居住者、办公楼白领人士、外地来沪工作人员及浦东的工薪阶层人士“旅游会展”、2010世博会期待“商业新功能”会展、旅游及经济、文化、艺术等方面交流，为浦东商业发展注入活力；2010年世博会申办为浦东商业发展带来了巨大机遇浦东产业变革升级引发“商业新模式”结合园区结构特点