《物权法》对物权登记的规定

《物权法》对物权登记的规定

房地产广告是房地产变化的基本原则。物权公示原则要求物权的设立、变更、转让和消灭必须以一定的方式向社会公示,从而使第三人知晓物权变动的情况,这是由物权的性质本身所决定的。由于物权是排他的“绝对权”、“对世权”,要求除权利人外的广大义务人负担不为妨害,因而也有必要让广大的义务人能够清楚明白地知悉物权的变动情况,才能有效地维护物权人的合法权益,同时也避免第三人受到损害,保护交易的安全。一般来说,不动产物权变动的公示方式为登记,动产物权变动的公示方式为交付。因而登记制度主要适用于不动产物权变动,某些动产物权变动的登记则是例外,如《物权法》第24条规定:“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。”“不动产登记即权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。”现代各国之所以将登记作为不动产物权变动的公示方法,是因为登记制度具有其不可替代的功能。通过登记可以确定物权的归属,对物权进行有效的界定,发挥物权法定分止争的功能。此外,通过登记可以将不动产物权信息向社会公开,使交易当事人能够清楚了解不动产物权变动的各种信息,防止交易欺诈行为,同时还可以减少交易当事人获得物权信息所需的费用,减少交易成本,提高交易效率,保护交易安全,维护交易秩序。因而,“在公示方法中,最重要的就是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度不仅是财产交易的有序化的必要条件,而且也是整套物权法律制度赖以存在的基础,只有在一个完备的登记制度之上,绝大多数不动产物权才得以设立和有秩序地转移。”《物权法》的颁布确立了物权登记的相关规则,其第二章设专节构建了我国不动产物权登记的基本制度。但我国的物权登记制度仍存在诸多问题尚待解决,本文结合物权法的相关规定拟对登记机关、登记效力等方面进行探讨,以期对物权登记制度的完善有所助益。一、登记机构从各国不动产登记法或民法典的规定看,不动产登记机构各不相同。德国不动产登记机构为属于地方法院的不动产登记局,日本为司法行政机关的法务局、支局及派出所,瑞士为各州的地方法院。“这种做法,是以不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系,故登记应建立与司法系统的直接联系为前提的。”然而各国的不动产登记机构也有共同之处:其一,登记机构多为司法机关和隶属于政府的专门机构;其二,由统一的登记机构负责。在我国,长期以来不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责,涉及多个机关。例如,土地由土地管理部门管理,土地使用权登记就在土地管理部门进行;林业由林业部门管理,有关林木所有权的登记就由林业管理部门负责;而房屋产权登记就在房产管理部门进行。这种由多个部门分头负责的不动产登记具有诸多弊端:一是不方便当事人登记,不利于当事人查阅登记内容,增加当事人负担;二是必然出现重复登记、登记资料散乱,同时造成资源浪费。因而《物权法》考虑我国实际情况,于第10条规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”但鉴于统一登记涉及行政管理体制改革,实现统一登记是一个渐进的过程,因而同时规定:“统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”并在附则第246条做了补充规定:“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”虽然对于统一不动产登记机构已形成共识,但在选择哪个机关作为统一的登记机构却有较大的争议:有的认为应当由不动产所在地的县级人民法院管辖;有的建议成立独立于现有不动产行政主管部门的实行垂直管理体制的不动产登记机关;还有的认为应当创立具有服务功能的中介性质的登记机构体系。笔者认为,建立统一登记机构应当考虑我国的历史传统和现实状况。我国法院审判任务繁重,而中介机构又缺乏权威性,相对而言,行政机关更高效和权威,由其承担登记事务较为合适。可以考虑在行政机关内设立一个专门的统一的不动产登记机构,如不动产登记局。我国目前正在进行相关的立法,相信今后《不动产登记法》的出台会给这些问题提供合适的解决办法。二、登记审查的标准对于不动产登记审查应当采用何种方式,各国立法不同,分别有形式审查和实质审查。形式审查,是指登记机关仅对当事人所提交的材料进行外在形式上的审查,符合形式要件即可。实质审查,是指登记机关不仅对当事人所提交的材料进行形式上的审查,而且要审查申请材料内容的真实性,甚至特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。而采用不同的审查标准对登记的公信力、登记的效率、登记错误的责任承担等有着重大的影响。形式审查的优点在于登记的效率高,但最大的缺陷在于登记缺乏公信力,物权变动的法律关系不明确,不利于交易安全。而实质审查虽然手续繁琐,登记机关需要投入大量人力物力,使交易费用和成本上升,但更有利于强化登记机关的责任感,保护交易当事人的合法权益,更有利于实现登记的公示和公信作用。对于我国《物权法》采用的是何种登记审查标准,理论界有着不同的理解。我国《物权法》第12条规定:“登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。”第一种观点认为:“本条的两款规定,既没有试图界定什么是实质审查,什么是形式审查,更不去回答《物权法》要求不动产机构进行实质审查还是形式审查”,“本条内容只是《物权法》在现阶段作出的一个原则性规定,随着行政管理体制改革和不动产统一登记制度的建立,法律还将在总结实践经验的基础上对登记机构履行职责问题作出更为具体的规定。”第二种观点则认为:“现在采取了折中的办法,既不是完全的实质审查,也不是完全的形式审查,是以形式审查为主、实质审查为辅的一种模式。”还有的观点则认为:“从《物权法》本条规定的登记机构的审查职责来看,采用的应当是实质审查模式。”笔者赞同第三种观点。在第12条的规定中,登记机构审查材料可以询问申请人,必要时还可能实地察看不动产状况。从法条的内容和目的可看出,《物权法》基于对不动产登记公信力的维护和保护交易安全的目的,更趋向采用实质审查标准。三、登记的效力就登记对不动产物权变动的效力,大陆法系国家主要有登记对抗主义和登记生效主义两种不同的立法例,而英美法系国家则广泛采用托伦斯主义。登记对抗主义认为,未经登记物权的变动在法律上也可有效成立,但只能在当事人之间产生效力,不能对抗第三人。法国、日本民法均采此种立法例。登记生效主义认为,登记是不动产物权变动的生效要件,未经登记不动产物权变动不发生法律效力。德国、瑞士及我国台湾地区民法均采用登记生效主义。而托伦斯主义主要适用于澳大利亚、新西兰、加拿大及美国的部分州,其不强调一切地上所有权、他项权利申请登记,但一经登记,其后发生变动都必须登记,非经登记不发生效力。各国的立法模式虽然不同,但都是其本国历史传统、社会现实与法学理论相融合的选择,各有其合理之处。而我国《物权法》在登记效力上则采取了登记生效主义与登记对抗主义相结合的模式,以登记生效为原则,以登记对抗为例外。我国《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”而“法律另有规定的除外”主要有两种情形:一是无须登记的不动产物权变动;二是实行登记对抗主义的物权变动。(一)无须登记的不动产物权变动1.不动产登记所规定的权公示原则《物权法》第9条第2款规定:“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”依《物权法》的规定,依法属于国家所有的自然资源包括矿藏、水流、海域、城市的土地、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,法律规定属于集体所有之外的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源、野生动物资源等。《物权法》做出这一规定的原因在于:“第一,规定不动产物权登记生效,是物权公示原则的体现。法律明确规定哪些自然资源属于国家所有,比权利记载于不动产登记机构管理的不动产登记簿有着更强的公示力,也就无需再通过不动产登记来达到生效的法律效果;第二,不动产物权登记生效,针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况,本款所规定的国家依照法律规定对自然资源享有所有权,不属于因法律行为而产生物权变动的情况,因此也就无需进行登记来享有所有权。”但需要注意的是,法律只是规定依法属于国家所有的自然资源的所有权可以不登记,而在这些国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权则需要依法登记生效,对于国家所有的房屋等地上建筑、铁路、公路、桥梁等工程设施也当属依法登记生效之列。对于第9条第2款的规定,也有人持反对意见,认为这样规定不利于对国家所有的自然资源管理,也不利于自然资源的有效利用,对国家所有的自然资源所有权也应当登记,并具体规定由哪个部门管理、开发和利用,以加强对国有自然资源的管理和有效利用。实践中,有些法律法规是有这方面的规定的,如《草原法》规定未确定使用权的国家所有的草原由县级以上人民政府登记造册,并负责管理。但这种资产性登记与《物权法》中作为公示方法的不动产物权登记是不同的,不具有《物权法》上的效力。2.不动产登记中的善意取得行为《物权法》第二章第三节规定了物权变动的一些特殊情况,主要是非因法律行为而发生物权变动的情况,包括:(1)基于有效文书发生的物权变动,如人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等。由于有效文书宣布后本身即起到物权变动的公示效力,所以自文书生效时不动产物权变动也发生法律效力。(2)基于事实行为发生的物权变动。《物权法》第29条规定:“因继承或受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第30条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。”依照规定,因上述事实行为而发生的不动产物权变动自该事实开始或成就时发生效力,无须登记。这一规定有一定的弊端。例如,当房屋被拆除而消灭物权时,由于无需进行灭失登记,房产登记部门可能不知道房屋已消失的状态,同时,原来的房产证还在原物权人手中,这样原权利人很有可能利用物权的虚假存在进行欺诈交易。同样,在因建造而取得房屋所有权的情况下,如果不进行物权登记,就有可能出现一房多卖的情形。可见,《物权法》的这一规定更偏重关注物权人的权利状态,而对公众的知情权有所忽视。为了防范未经登记而取得物权可能造成的风险,《物权法》第31条规定,基于有效法律文书以及基于继承或受遗赠、合法建造或拆除房屋等事实行为导致的物权变动,虽然不需要登记即可享有不动产物权,但权利人处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。3.部分基于法律行为发生的物权变动《物权法》明确规定了基于法律行为发生的物权变动中不需要登记的特例,包括:(1)土地承包经营权的设立。《物权法》第127条规定:“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。”据此,土地承包经营权的设立不以登记为生效要件,而是在土地承包经营合同生效时设立,登记造册的作用是确认土地承包经营权。“承包合同生效时承包经营权即设立虽为特例,但符合我国农村的实际情况。一是承包方案经村民会议或村民代表会议讨论同意,集体经济组织成员相互熟悉,承包的地块人所共知,已能够起到公示作用。二是承包证书的发放和登记造册,往往滞后于承包合同的签订,不能因此而否定农户的承包经营权。”(2)宅基地使用权。《物权法》在宅基地使用权一章针对我国广大农村的实际情况及宅基地登记的现状,没有规定宅基地使用权的变动必须经过登记才能发生效力,只是在第155条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。”但从长远来看,宅基地作为一种重要的用益物权,对其变动进行登记,将更有利于加强土地管理,确认物权,减少争端。(二)实行登记对抗主义的物权变动1.土地承包经营权的互换、转让《物权法》第129条规定:“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记,未经登记,不得对抗善意第三人。”对于土地承包经营权的互换、转让,《物权法》采用了登记对抗主义,不强制当事人登记,这样规定符合中国农村的实际。一是农民承包的是本集体的土地,聚集而居的农户对承包土地的情况相互了解;二是互换限于本集体组织内部,农户向本集体经济组织以外的人转让的情况也比较少;三是变更土地承包经营权登记要履行一定的法律手续并交纳相应费用,会增加农民的负担。但如果不将土地承包经营权变动的事实通过登记的方法予以公示,第三人可能会因不了解权利变动的情况而受到损害,因此法律规定不登记不