20XX年13红彦养殖场土地流转的报告2

欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!感谢阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!感谢阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!感谢阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!20XX年13红彦养殖场土地流转的报告2XX市麦积区石佛镇人民政府

关于申请办理宏彦养殖场相关用地手续的

报

告

区政府：

我镇石佛村村民郭红珍，现年39岁，家住XX市麦积区石佛镇石佛村二组，为我镇养殖专业户之一，现有圈舍3

1栋、500多平方米，现有母猪存栏35头、仔猪和育肥存栏280多头。

为了扩大养殖规模，增加经济收入，郭红珍决定在现有基础上扩大养殖规模，但由于现有养殖场受地域限制，无法改扩建。因此，该养殖户选址在葫芦河南岸石佛村农田区域内新建养殖场一处，现已完成土地流转16.8亩，计划新建圈舍18栋、3600平方米，现申请办理相关用地手续。

特此报告

二○一二年二月二十三日

主题词：农业项目土地使用报告抄送：区农业局区畜牧局石佛镇党政综合办公室2012年2月23日印

2

第二篇：XX省巴彦淖尔市临河区土地流转调查报告巴彦淖尔市临河区鸿德农业专业合作社土地流转调查报告

--临河区委常委、纪检书记、统战部长高义昌

《中华人民共和国农民专业合作社法》的施行，为我区农业专业合作社的快速、健康发展提供了良好的政策环境，巴市鸿德农业专业合作社就是在这样的大背景下应势产生。近期，在双河镇的积极配合下，由我牵头组成了专门调研课题组，通过走访座谈、实地观摩等形式，对鸿德农业专业合作社的发展情况开展了一次全面的调查，现将有关调查情况报告如下：

一、基本情况

鸿德农业专业合作社于2009年3月成立，合作社坚持“依法、自愿、有偿”的原则，实行土地规模化经营。合作社成立后，流转整合了进步村二组全部土地1500亩，以及周边村组土地500亩，流转价格为每亩每年600元，前10年每三年每亩上调50元，10年后根据市场土地流转价格执行，但不低于600元。合作社以订单种植为基础，以市场需求为导向，以“四位一体”（特色主导产业、高效农业种植和养殖业、农畜产品加工）为依托，推动了农业生产规模化、社会化、专业化和产业化发展，提高了农业经营效益和农民经济收入，当地老百姓称赞为“实事工程”、“民心工程”。目前，鸿德农业专业合作社有长期员工42人，其中管理人员6人。

二、合作社运作方式

鸿德农业专业合作社模式并非凭空产生，而是当地村民经过多年实践，从失败的教训中总结出来，迄今为止比较成功的做法。

1、土地重组，村企合一。土地整合后，村民可以享受土地流转收益。农民的土地全部由合作社进行农场化经营、工厂化运作，合作社对土地重新规划、整合、平整，对渠、沟、路、林进行高标准整合配套，购进大型农机具，实行机械化集体耕作，有效提高农业生产效率。

2、转移农民，妥善安置。农户将土地流转整合后，身份由农民变成工人，一部分农民被安置到城里企业；一部分农民成为合作社员工，主要从事园区田间管理，养殖场和加工车间作业，年薪可达1--1.5万元，土地流转后农民安置问题合作社完全给予解决，收入也可以大幅提高。

3、整体搬迁，村庄整合。土地流转后，对一些自然村，散住户逐步整体搬迁，建设农民安居住宅小区，完善基础设施、自来水、沼气、数字电视、电脑网络、绿化带、超市、卫生室、幼儿园、活动场所等公共设施全部配套完善。

4、订单种植，科学管理。合作社已与恒丰集团签订了1000亩优质小麦的种植订单，并已全部销售，总产值达到130余万元；与脱水菜加工企业签订了300亩玉米套种豆角的种植订单，产值60万元；玉米、油葵分别与富川、鲁花签订了收购订单。

5、设施农业，增收保障。合作社大力发展设施农业，目前，新建蔬菜大棚34栋，并划出20亩土地建设养殖小区，年底建成完工，明年继续新建50栋蔬菜大棚，成为临河地区最大的“保护地”蔬菜生产区。

农业合作社的运行，在促进农村劳动力转移，有效整合土地资源，提高土地利用率，推广新技术、新品种，发展设施农业等方面起到了不可替代的作用，经过近一年的发展和完善，在农业生产及设施农业建设中已显示出强大的生机和活力。

三、合作社经济与社会效益

作为一种新型农业专业合作组织，既扩大和延伸了农业经营范围和生产服务规模，又克服了一家一户抗御市场风险能力弱的问题。实践证明，它是加快农业产业化发展速度、实现现代农业最有效途径。就目前的合作社运营情况来看，该镇的合作社运营处于良好态势，主要表现在以下几个方面。

1、硬件建设基本完备。合作社制定了完善的合作社章程，并通过集体推荐和选举确定了理事长、副事长、监事长、监察员等职位，组织机构基本健全。此外，每个合作社都有基地和活动场所，并筹措了一定经费，为合作社的活动开展提供了一定保障。

2、促进了粮食增产和农民增收。参加农业专业合作社的社员对合作社服务的满意度在80%以上，增收效果比较明显。合作社通过采用大规模、标准化作业，基本上实现了作物生产的全程机械化，使作物产量明显增加。如小麦近千亩集中连片种植，进行大机械连片作业和管理，平均亩产比周边非大机械作业地块增产40公斤。

3、增强了农业抗御自然灾害能力。合作社采用科技含量高的大机械连片作业，打破犁底层，建立了“土壤水库”，形成科学合理的土壤物理结构，抗旱排涝能力显著增强。尤其是今年普遍干旱，深松整地的作用十分明显，作物长势好、抗病强，不仅促进作物早熟，而且提高了作物品质，有效减少了病、虫、草害的发生。

4、推动了土地连片作业和规模经营。合作社以土地整合为主线，促进了农业生产、加工、运销等多领域的有机衔接，较好地解决了机具配置、作业环节合并和道路配套设施建设以及从业人员技术培训等问题，使劳动力分工进一步增强，带动了土地适度规模经营与合理流转。

5、加快了农村劳动力转移。农业专业合作社举办的各类培训活动受到了社员的“青睐”。在发展中，解放了大批的农村劳动力，特别是大部分青壮年农民，通过技能培训后外出务工，不但增长了技能本领，也增加了自身的收入。

四、合作社发展中遇到的困难和问题

1、合作社的进一步扩展的问题。如何筹措资金，吸引更多的群众加入合作社，并为社员提供更多更有效的服务，从而让合作社发展进一步壮大的问题。

2、合作社发展壮大中的技术支持问题。如何进一步加强与上级畜牧部门、科研单位联系，

学习和引进最先进的生产技术、科技知识，并加大与企业间的合作关系，保证产品质量，提高农副产品竞争力，直接促进农民增收的问题。

3、基地建设问题。如何通过基地的建设，进一步提高市场的吞吐能力，增加就业机会，实现种养加配套的问题。

4、不断推进农民专业合作社的规范化建设的问题。如何进一步全面规范完善合作社的规章制度和利益分配机制，有效强化合作社的服务功能和市场开拓能力，切实提升合作社的组织功能、运行质量和发展水平，在最大限度上优化生产要素，提高农业生产的组织化程度，提高农业产业化规模经营和技术进步，降低农产品经营和交易成本，改善农业生产条件，进一步增加群众收入的问题。

五、合作社实践中成功的启示与建议

通过调研，我认为，鸿德农业专业合作社实践中成功具有其内在的优点：一是合作制产权明晰、所有权与经营权分开，又法律保障。二是鸿德农业专业合作社不同于一般的以赢利为目的租赁企业，在土地收益的制定上与分配上，每亩价格为600元，既体现公益性，让村民放心流转，又体现经营性，能让投资者收回投资。三是制度上敞开，体现自愿原则，吸引更多的村民参加到鸿德农业专业合作中来。

目前，区委十一届二次党代会提出了“做好保护地蔬菜生产、全面推行舍饲养殖、发展专业合作经济”三篇文章，鸿德农业专业合作模式探索出农村土地流转的新模式，是做好“三篇文章”的最佳途径，值得推广。

调研中还发现，自发建立的鸿德农业专业合作社，有一个热心公益事业的带头人，并且在实践中，政府对成立鸿德农业专业合作社引导作用至关重要，为此提出以下建议：

1、打开“绿色”通道，积极引导支持。首先是各级领导要解放思想，统一认识，认真贯彻落实党的十六届三中全会关于“鼓励农户自愿和民主基础上建立各类农村专业合作经济组织”的精神，落实党中央对“三农”工作的政策，加快农业经营组织的改革和创新。要有“敢闯、敢试、敢为人先”的改革精神。凡是有利于农村生产力发展，有利于促进农村经济繁荣，有利于农业增效，农民增收，农村稳定的各种经济成份和经济所有制组织形式，都应该加以引导和扶持，促其健康发展。农民专业合作社对我区人民来讲是一个新生事物，要尊重群众意愿，坚持“民力、民管、民受益”的原则，以农民自已为主体，实行自觉自愿、民主管理、民主监督，真正把合作组织办成农民自己的组织。各级政府必须多渠道、多形式地开展宣传教育，大力宣传农民专业合作社的作用和成功经验，形成舆论氛围，把政府的良好愿望变成农民的自觉行为。其次，积极组织引导，从经济发展要求，认真转变职能和改进管理等方面出发去做好工作，做到“参与不干涉、引导不强迫”。开放“绿色”通道，为农民专业合作经济组织的发展创造良好的政策环境。

2、围绕特色产业，依托专业大户。我区发展农业专业合作社等经济组织，应围绕农业特色主导产业，依托农业生产经营的专业大户组建，与推进农业产业化经营紧密结合。首先要把现有的龙头企业与千家万户的农民真正结合起来，将一些经营分散规模小的农户，按照市场化要求、区域化布局、专业化生产、标准化管理、集约化经营、品牌化销售组织起来，做大

做强主导产业，实现千家万户小生产与千变万化的大市场的有效对接。粮食、油料、番茄、瓜果、蔬菜、肉羊、奶牛是我区的主导产业，我们可以首先从肉羊入手，依托蚕肉羊养殖大户，建立肉羊养殖专业合作社。一方面可将千家万户的养殖大户组织起来，统一规范，统一管理，实行标准化养殖，让农民自己管理自已；另一方面可扩大肉类深加工和加工企业规模，并以其为龙头，实行“龙头企业+合作社+养殖户”的较为完整的组织模式，使我区肉羊业走上专业化生产、产业化经营的道路。同时，我区还可就粮油产品深加工、无公害蔬菜生产及精加工、规模化种草养畜等优势特色，依托产业优势，一方面吸引外商投资创办龙头企业，另一方面引导农民在自主自愿的情况下发展自己的专业合作社生产，把产业做大做强。

3、探索合理机制，扶持健康发展。要以农民获得最大的利润为目的，建立一个适合自己发展的科学合理的运行机制，确保农业专业合作社做强做大。在管理上，可按照合作制原则，重大事项充分协商、以票决定，做到民主决策；在经营上，按公司制运作，实行社员大会和理事会制度；在利益分配上，采取以社员与合作社之间按交易额比例返还和股份分红相结合的分配方式。在合作社自身建设上，一要有科学经营的管理机制，按照现代企业制度要求完善法人治理机构，加强内部管理；二要有好的用人机制，培养高素质的员工队伍；三要建立农户与合作社之间的利益联结机制，在同担风险、共享利益的基础上为农户提供信息、技术等服务，形成产、加、销一体化。

4、注重打造品牌，增加合作社的竞争力。有质量、有品牌，才有市场竞争力。优质品牌的打造，可增强产品自身实力，扩大农产品的知名度和销售渠道。为此，一方面要提高原有品牌的科技含量，做强做大这些龙头企业；另一方面要注重开发“名、特、优、新”农产品，特别要开发名牌产品和特色产品。通过创建品牌，增强合作社的竞争能力。

六、需要探讨的一个问题

调研中，鸿德农业专业合作社要在2009年流转土地2000亩的基础上，计划在3年内流转土地达到一万亩以上，建设成集设施农业、高效农业、特色养殖以及生态观光的特大型农业综合园区，构筑起种、养、加相配套，产供销一条龙以及农业观光旅游的生产经营格局。但是1万亩土地的流转费用，一年是600万元，加上种子、农药、人工、机械等投入近800万元，合作社还要发展设施农业投入、养殖场建设、新品种、新技术引进等，一年的投入至少要在1000万元以上。现在，鸿德农业专业合作社以土地作为抵押，向银信部门申请贷款，20年租赁期间的风险如何避免，或是有了风险，如何化解，这是需要在实践中探讨的重大问题。

第三篇：XX县区土地流转的调查报告XX县区土地流转状况的调查报告

近年来，大竹在稳定家庭承包经营制度的基础上，遵循“依法、自愿、有偿”的原则，积极推进农村土地承包经营权的流转。尤其是今年中央1号文件强调加快现代农业建设，重要的是创新经营农业体系，激活农村和农民自身的活力，对促进农业产业结构调整、加快农村劳动力转移、增加农民收入起到了积极的作用。随着土地流转的推进，在土地流转过程中也出现了一些新情况、新问题，为此，我县按照市局的统一安排和布署，对全县的部分土地流转调查户进行了调查。

一、调查对象基本情况

此次调查，共访问40户流转土地的农户。调查对象分布在11个乡（镇），调查流转农户现有人口168人。在调查流转农户中，流出土地调查户30户，人均耕地0.97亩；流入土地户10户，人均耕地28.9亩，其中有两户为专业合作社。

二、土地流转现状

我县推行的家庭联产承包责任制，实现了农业生产用地的集体所有权、家庭承包权、土地经营权的分离，为土地经营权的流转奠定了坚实的基础。

（一）土地流转规模增大

近年来，随着农业劳动力向

二、三产业大幅度转移，农村土地流转的规模越来越大。截止2012年我县调查乡（镇）农户土地流转面积达到8.73万亩，占耕地面积的9.6%，其中农户与专业大户间流转土地面积达到4.11万亩，占农户土地流转总面积的47，.1%；农户与联户经营户间流转土地面积达到0.27万亩，占农户土地流转总面积的3.1%；农户与家庭农场间流转土地面积达到0.46万亩，占农户土地流转总面积的5.3%；农户与专业合作社间的流转土地面积达3.89万亩，占农户土地流转总面积的44.6%。

（二）土地流转组织多样

专业大户、联户经营、家庭农场和专业合作社是农民土地流转的四种重要组织形式。

1、专业大户、联户经营（两户以上农户联合）是流转或代种耕地20亩或流转荒山50亩以上。目前我县新型农业经营主体户565户，专业大户个数为48

4户，占新型农业经营主体户的85.7%，联户经营24户，占新型农业经营主体户的4.2%。

2、家庭农场是种植耕地和荒山达到50亩以上（流转或承包土地，租期或承包期必须在5年以上），县经营业主必须为农村户口、常年记雇工人数不得超过经营业主家庭的务工人数，农业净收入占家庭总收益的80%以上，我县有家庭农场9户，占新型农业经营主体户的1.7%。

3、专业合作社会是通过土地流转和入股等方式统一经营耕地和荒山面积达到50亩以上，我县有专业合作社48户，占新型农业经营主体户的8.5%。

（三）土地流转关系规范

农民确定土地流转关系，主要是签订合同的方法。签订合同是指土地流转双方用书面合同来确定流转的权利与义务。签订合同的双方或单方，一般有较强的法律意识，合同的内容也比较规范，有利于减少土地流转纠纷。在全部调查户中，通过签订合同流转土地的农户有40户，占100%。

三、土地流转的动因

土地流出户和流入户情况不同，其流出和接收土地的原因存在较大差别。

（一）土地流出户

表1：流出土地原因分析表

从表1数据可以看出，30户土地流出户流出土地的主要原因依次是：收益太差13户，占调查土地流出户的43.3%;从事其它职业9户，占调查土地流出户的30%；没劳力8户，占调查土地流出户的26.7%。

（二）土地流入户

表2：流入土地原因分析表

从表2数据可以看出，10户土地流入户流入土地的主要原因依次是：

1、劳力多，充分利用剩余劳动力。在10户中，有1户流入土地的原因是充分利用剩余劳动力，占10%。这1户认为在非农领域就业较为困难，大部分劳动力仍滞留在农业领域，经营着数量不多的耕地，愿意通过流转获得更多的土地，以充分利用剩余的劳动力资源。在土地流入前，人均经营耕地面积只有0.6亩，土地流入后，人均经营耕地面积达到6亩，比土地流入前增长9倍。由于人均经营耕地增加，土地流入前农民人均纯收入10690元/人，土地流入后14290元/人，人均家庭收入比土地流入前增长33.6%。

2、扩大生产规模。10户中，有9户流入土地的原因是扩大生产规模，占90%。这部分农户认为，只有经营更多的土地，才能发挥规模效益，才能使种田收益高于外出打工的收益，因而他们愿意流入较多的土地面积，其中有两个专业合作社。在土地流入前，9户人均经营耕地只有1.44亩，流入土地后，人均经营耕地面积达28.9亩，比土地流入前增长19倍。由于人均经营的耕地面积较多，土地流入前农民人均纯收入10526元/人，土地流入后76170元/人，增长近6倍。

四、土地流转的成效

土地流转在优化我县土地、劳力资源，推进农业结构快速调整，提高农民收入，发展适度规模经营等方面，成效显著。

（一）推动了农村劳动力的转移

流出土地的调查户，由于经营的耕地面积大幅度减少，相当一部分劳动力从由农业就业领域转向非农就业领域，外出打工人数增加。相反，流入土地的调查户，由于经营的耕地面积大幅度增加，一方面，少数劳动力由非农就业领域返回农业就业领域；另一方面，通过雇工经营，弥补自身劳动力的不足。

（二）促进了农业产业结构的调整

表3：土地流转前后种植情况表

从表3数据可以看出，土地流转后，流转土地用于种植粮食等大宗农作物的农户比例下降了40个百分点，而用于种植收益水平相对较高的蔬菜、特种经济作物（青花椒）、种果树等的农户比例分别上升了30个、20个和20个百分点。

（三）增加了农民收入

土地流转使土地流出方和流入方家庭收入水平均有较大幅度的提高。据调查30户土地流出户，家庭人均纯收入土地流入前为10495元/人，土地流入后12161元/人，增长了15.9%。10户土地流入户，家庭人均纯收入土地流入前为10526元/人，流入后达76170元/人，增长近6倍。

（四）提高了土地规模经营水平

在10户土地流入户中，有1户土地流入面积在20亩左右，占10%，有9户流入土地面积50亩以上，其中有4户流入面积达200亩以上。由于经营的土地面积较多，这10户的规模经营效益显著。10户在土地流入前人均经营耕地面积只有0.6亩，人均纯收入只有10526元，土地流入后人均经营耕地面积达到28.9亩，人均纯收入达到76170元，而在人均纯收入中，来自流入土地的收入就有65644元，占86.2%。

五、主要存在问题

我县土地流转工作，虽然成效显著，但也存在着一些问题，主要有以下几个方面：

（一）土地流出户直接从流转土地获得的收益偏低

农户流出土地后，尽管收入水平有所提高，但收入中来自流转土地的比例偏低，据调查显示土地流出收入261元/亩，只占2.1%。土地流转收益低，主要是由于流出的土地大多数仍种植收益水平相对较低的粮等大宗农作物。土地流转收益过低，在很大程度上影响了不少有条件流出土地的农户流出土地的积极性。

（二）认识不到位。一是农民认识不到位。部分农民有抵触情绪，怕失去土地而不愿流转。近年来，种地不仅不用交钱，国家又出台了种粮有补贴等一系列惠农政策，农民把土地看得非常重要，怕土地流转后失去土地或以后要地难。二是干部认识不到位。个别地方的基层干部对土地流转工作认识不强，缺乏主动性，存在应付了事的思想，致使这项工作难以扎实推进。

六、几点建议

针对我县农户间土地流转的现状和存在问题，我们认为应从以下几个方面采取措施：

（一）加强对土地使用权流转的规范管理

土地流转工作直接关系到农户的切身利益，不仅政策性强，而且时间跨度也较长，管理部门应主动做好土地流转的指导、协调、管理、服务和监督工作。一是确保管理者职责明确，有专人负责土地流转工作。二是加强业务指导，规范土地承包经营权流转行为。统一印制规范的合同格式，保证每份土地流转合同条款齐全、手续完备。三是加强对流转土地使用情况的监督，防止经营者损害生态和生产环境、搞掠夺式经营、随意改变土地的用途，以维护农民的合法权益。四是建立纠纷处理机制，维护农村土地承包当事人的合法权益，将土地流转纠纷解决在基层。

（二）提高流转土地效益，稳定土地流转关系

只有流转土地的效益提高了，土地流转双方才能从土地流转中得到更多的实惠，才能吸引更多的农户参与土地流转。没有经济效益的土地流转关系是不牢靠的。政府部门要在提高流转土地的产出率上下功夫，帮助土地经营者提高经济效益。一是要以效益为中心，依靠科技和产业化经营，形成地区特色产业和区域内土地流转市场价格体系，让更多的愿意流出土地的农户，将土地流入到产出水平较高的土地经营者手中。二是要利用土地流转，进一步推进适度规模经营，帮助农民降低生产成本，以规模收益稳定土地流转关系。三是督促承担方兑现合同价款，建立流转双方的互信机制。

（三）政府加大对土地流入户的扶持力度

1、依托项目进行农村土地流转。采用先有项目带动、再有政府引导的方式，先确定发展项目，再根据项目需要进行土地流转，实行规模经营。农民的土地流

转款项主要由项目投资者承担，县、镇财政根据情况可以适当补助。

2、加大社会化服务发展步伐。一是加快公益性农业服务体系建设。特别是在水利、道路等公益性农业基础设施建设上，加大政府投入力度，为经营户提供必要的服务和条件。二是积极推动农民专业合作经济组织及家庭农场的发展。通过农民专业合作经济等组织，为规模经营提供发展动力，提高农业生产的组织化程度。三是扶持为规模经营提供产供销各环节服务的专业户和经营公司的发展，提高服务水平。

3、完善配套政策。土地规模经营的发展，改变了原有的经营组织形式，相对于目前以适应农户家庭经营为主的法律政策和管理规范，都存在一些“空白点”，需要进一步配套完善。如财政支农的实施方式和扶持对象、农业资源的使用管理方式，以及农业保险等。应从主动适应、积极支持的角度，对现行政策和管理方式作适当的调整，以促进农村土地规模经营快速健康发展。

第四篇：土地流转现状的调查报告土地流转现状的调查报告

前言

20世纪90年代以来，家庭承包责任制所处的微观基础和面临的宏观环境都发生了较大的变化。特别是由于农产品价格低迷，农业比较效益低下，越来越多的农民外出务工经商，许多地区出现了农地撂荒的现象，并且撂荒面积呈日益扩大的趋势。为解决农地撂荒问题，实行规模经营，提高农业经济效益，各个地方的农民自发地通过互换、转包、转让等方式进行农地使用权的流转。那么，目前农村土地流转制度实施现状又是怎样的。土地流转的形式有哪些。它的成果与缺陷以及利弊。对于不足的方面，我们又应该怎样解决呢。为此，我组成员于7月14日至16日三天对XX省XX县区3个村子进行了调查，现将情况告知如下：

土地流转的概述

土地流转指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。

土地流转的成果与正面意义

其一，盘活农村生产、生活资料中的资本要素，激活农村经济、商业活动，数年以后，农村局面丕变，自是意料中事。可以预估，大、中、小城XX县区将首先改善经济状况。

其二，近年在各地频频爆发的农民与政府之间的群体性暴力抗争事件，多数由于政府勾结地产商对农民土地强取豪夺所致。如今农民获准自愿转让宅基地和耕地的权益，必然分享对土地定价的权力。宅基地和耕地不久就会具有随行就市的市价。土地市价昭彰，在人耳目，地方政府抑或地产公司难以上下其手，或者动辄巧借名目，强行征用，或者只手遮天，恃势以低价强买土地。如此，部份农民同政府之间一触即发的尖锐矛盾势必急剧缓解。其三，宅基地和耕地的使用权和经营权已经获准“流转”，为下阶段的农村经济活动奠定了基础。地产公司自会对城XX县区的宅基地择肥而噬；经营农业的公司以及各处的种田能手也会俟机而动，在远离城市的农村取得成片农地使用权的加快流转，有力地推进了农业结构调整，推进了农业经营体制创新，推进了农业科技进步，较好地解决了农业小规模、分散经

营的各种弊端，促进了农业增效、农民增收。农地使用权流转已经成为推进农业产业化的一个核心环节，成为农业和农村经济发展的一场革命。

意义：

（一）推进农地流转，是加快农业结构调整的现实需要

一家一户分散的小规模经营，很难进行农业结构的区域化调整，农民种什么、养什么，具有很强的盲目性和被动性，在很大程度上依靠政府指导，由此也带来了一系列问题。大面积农地使用权流转后，农业经营的主体发生变化，农地主要向专业大户、农业企业、农村专业合作组织等集中，由他们按照市场原则组织生产，使农地资源从低效益的粮棉油生产转向高效益的名特优产品生产，对农业结构调整起到了积极的促进作用。

（二）推进农地流转，是解决农业投入不足的有效途径

挨家挨户地分散经营不可能对农业有大的投入，农地的大量流转，既需要进行大规模的农地整理，又需要大量的农业基础设施建设投入。随着农地使用权流转的深入实施，农地主要由具有较高经营水平和经济实力的大户、农业企业等主体经营，从而使得对农业的投入不断增加。

（三）推进农地流转，是提升农业科技水平的重要举措

农地使用权的流转，为科技兴农战略的深入实施创造了条件，使一大批先进、适用的农业新技术、新成果、新品种得以推广应用，走完了农业科技推广到田的“最后一公里”，使农产品品牌优势进一步凸显，科技含量进一步提升，知名度和市场竞争力也得到进一步增强。同时，依托农业龙头企业和农产品基地，各类专业技术人才的引进步伐不断加快，从而有效地提高了农业科技水平。

（四）推进农地流转，是促进农业规模经营的客观需要

农地流转不但较好地解决了农户从事非农产业的要求，而且还满足了有技术特长、有资金实力、有经营能力的专业大户、工商业主、经营能人集约经营农地的愿望。通过农地流转，使承包经营权向大户、农业企业集聚，形成连片专业规模经营，克服了小规模家庭经营的局限性，从而有序地引导农户与市场接轨，走向专业化、商品化、现代化。同时，随着“公司＋合作社＋基地＋农户”等一系列行之有效的农业经营模式的推广，各类农业合作组织、农业行业协会也如雨后春笋般的建立起来，农业组织化程度也大大提高。

（五）推进农地流转，是加速农村劳动力转移的必然要求

农地使用权的流转，使农村劳动力持续稳定地向非农产业转移提供了可能，越来越多的农民转让农地使用权，实现了就业转移，拓宽了农民增收渠道。农地使用权的流转使农

民获得了一笔比较可观的租金，农民获得了比自己经营还要高的转让费。同时，农地流转后，不少农民转化为产业工人，使众多农民不出家门就找到了就业渠道，获得了转让费和劳动工资的双份收入种植农作物的权利。久而久之，农业规模经营会在全国涌现，提高农业的效率并且降低种田的成本。

土地流转的问题

由于中国社会是一个重视人情的社会，特别是在乡里乡亲之间，根本不注意程序问题。在与老百姓的访谈过程中，我们发现在确定土地流转关系时，46.67%的以口头协议为准，他们认为采取书面协议或者第三方证明是没有必要的，因为都是邻里关系，不存在欺骗的问题。而且，41.67%参与土地流转的百姓一般进行私下交易，不上报登记，在交易的过程中，不定租入或租出土地的期限。由于百姓对中央提出的加强土地流转的新政策与精神了解不具体，在现实的运行中，就出现改变土地所有权性质的问题。

虽然《农村土地承包经营权流转管理办法》已于2005年1月7日经农业部第2次常务会议审议通过，予以公布，自2005年3月1日起施行，并且2008年党的十七届三中全会有提出了农村土地改革的若干政策，其中就提到了关于农村土地流转问题，但是中国国情却是“上有政策，下有对策”，地方政府在土地流转政策的实行上仍有缺憾。

目前出现了一些问题：

1、承包人或政府在收了地后，没有按照合同所协议的全部给予租金，只付给一部分的租金，到时候能不能得到剩余的的租金，还没有保障;

2、土地的质量是不一样的，但是国家的补助是一样的，稍显不公平，而且给的钱少；

3、有些土地被强制性地安排种树，种的树长期没有人去管理，长势不好，到期后自己也不能根据实际的情况去种有优势的树木；

4、很多计划都是村委会决定，农民根本不知情，连合同的内容的不了解；

5、事先谈好的利用耕地建造学校，但是由于手续的问题，学校没有建成，而土地也荒废了；

6、政府的宣传少，村委会部位农民干实事，虽然给大队干部做了培训，可是没有深入到村民的家里，农民很少受到实益；

7、没有有关部门对土地租赁的价格制定一定的价格标准，即使租赁人给予的价格很低，只能接受；

8、土地大片荒废的现象很严重，相关部门也没有采取有力的措施来解决问题。

我们的确不能忽视。土地流转程序不规范，制约着土地流转的健康发展；管理组织不健全，阻碍了土地流转的顺利进展；政策措施不配套，难以调动经营者参与土地流转的积极性。

我国现行的土地流转政策及有关的法律、法规

1、十七届三中全会关于土地流转的决定

“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。”

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过）

2、1988年宪法修正案

“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”者在立法上第一次明确了农村土地流转的合法地位。而在此之前，1982奶奶制定的宪法不管是土地的所有权韩式使用权都是禁止流转的。自1988年以后，历次宪法修正案关于土地使用权可以转让的规定均未有任何改变。

3、1988年《土地管理法》第一修正

顺应1988年宪法修正案的新规定，同年修订的《土地管理法》第二条也增加了“土地的使用权可以依法转让”的条文。并在低六十三条进一步明确：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

4、《农村土地承包法》

《农村土地承包法》先是在总则中规定。“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”然和进一步区分了家庭承包和其它方式的承包，对二者的流转问题作了不同的规定。

第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。

第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：

（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；

（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；

（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；

（四）受让方须有农业经营能力；

（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第四十九条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

5、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（自2005年9月1日起实施）

司法解释以《农村土地承包法》为基础，进一步明确了土地流转中发生的纠纷处理事宜，确认了发包方强迫承包方流转土地的合同无效；发包方阻碍承包方流转土地承包经营权的，承包方有权请求法院排除妨碍、赔偿损失（见第十二条）。家庭承包方式的承包方不得将土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，否则法院将认定合同无效（见第十五条）。二以其它方式城堡的承包方可以用入股、抵押等方式流转土地承包经营权（见第二十一条）。

6、《物权法》（自2007年10月1日起实施）

《物权法》关于土地流转的内容安排在“土地承包经营权一章”中，这说明所谓的“土地流转”专指农村土地承包经营权的流转，并不包括农村建设用地、宅基地使用权的流转问题，其具体内容完全与《农村土地承包法》相一致。

第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

如何让土地流转更加完善

一、充分认识做好农村土地承包经营权流转管理和服务工作的重要性。

二、把握总体要求和原则，正确指导农村土地承包经营权规范有序流转。

三、全面落实好农民土地承包经营权，为土地承包经营权流转创造前提

四、依法规范流转行为，切实解决好土地承包经营权流转中的突出问题。

五、以实施流转合同制和备案制为重点，建立健全规范化的流转管理工作制度和规程。

六、积极开展流转服务，培育良好的流转市场环境

七、健全纠纷调处机制，及时有效解决流转纠纷

八、加强领导，确保农村土地流转管理和服务工作全面推进

结语公议公报说，全会提出，到2020年，农村改革发展基本目标任务是：农村经济体制更加健全，城乡经济社会发展一体化体制机制基本建立；现代农业建设取得显著进展，农业综合生产能力明显提高，国家粮食安全和主要农产品供给得到有效保障；农民人均纯收入比2008年翻一番，消费水平大幅提升，绝对贫困现象基本消除；农村基层组织建设进一步加强，村民自治制度更加完善，农民民主权利得到切实保障；城乡基本公共服务均等化明显推进，农村文化进一步繁荣，农民基本文化权益得到更好落实，农村人人享有接受良好教育的机会，农村基本生活保障、基本医疗卫生制度更加健全，农村社会管理体系进一步完善；资源节约型、环境友好型农业生产体系基本形成，农村人居和生态环境明显改善，可持续发展能力不断增强。

在此，我们不得不重视土地流转这一土地改革形式。目前，土地流转制度使得农村的部分土地得到了有效利用。流转面积得以扩大，土地布局走向合理化。根据相关制度的精神，流转后的土地用途并未改变，仍以农作物为主要产物，这是由于我国是一个人多地少的国家，粮食问题仍然突出，为例逐步解决这个问题，在继续进行农业生产的前提下，土地流转更多的考虑的是产出，也就是效率问题。如何用最少的地取得最多的收益一直是我们努力的目标，也是土地流转的意义所在。但在实施过程中，也遇到了一些麻烦。流转范围并不广泛，农民的积极性也不是很高。但从长远来看，只要我们发现问题，即使解决问题，前途一片光明。

成员：陈东影，何雪艳，张春伟，邱湘雯，钟邹聪，张瑜

第五篇：关于土地流转的调研报告关于我县农村土地流转的调研报告

张宝昌

在稳定农村土地延包30年不变的前提下，积极稳妥地搞好农用土地流转，是实现土地资源的优化配置，提高农业生产的规模效益以及增加农民收入的有效途径。为贯彻落实党的十七届三中全会确定的农村土地政策，及时了解我县农用土地资源流转现状，探索科学合理的流转机制，县委农工委、县农经中心组成联合调查小组，采取发放调查表与实地调研相结合的方式，对全县农村土地流转情况进行了调查，现将有关情况报告如下：

一、基本情况

据调查统计，全县25.63万亩耕地中，目前土地实际流转面积达6410亩，占耕地总面积的2.5%，涉及农户9640户，占承包农户总数（97000户）的9.9%。从分布情况看，新集镇、罗家屯镇、兴城镇、三屯营镇等土地连片集中的乡镇流转规模较大，其中，新集镇土地流转面积达1694亩。土地流转主要采取形式互换、出租、转包、入股。其中有7592户农户采用互换形式流转土地3010亩，分别占流转涉及农户和流转面积的78.8%和47%；有1756户农户采用出租形式流转土地2776亩，分别占流转涉及农户和流转面积的18.2%和43.3%；有243户农户采用转包形式流转土地519亩土地，分别占流转涉及农户和流转面积的2.5%和8.1%；有243户农户采用转包形式流转土地

-1-

519亩土地，分别占流转涉及农户和流转面积的2.5%和8.1%；49户农户采用入股形式流转土地105亩，分别占流转涉及农户和流转面积的0.5%和1.6%。合同管理情况：据统计，全县农村土地流转应签合同9640份，其中：有流转合同并经乡镇农经部门鉴证的2150份，占22.3%；有合同未经鉴证的1523份，占15.8%；无合同或仅有口头协议的5967份，占61.9%。通过实施土地流转，促进了农业规模化、集约化、产业化发展，为加快我县现代农业发展打下坚实基础。一是促进了新兴产业发展。祥瑞花卉合作社成立后，为集中连片发展花卉生产，流转土地600亩，种植百合、剑兰等花卉。目前，全县花卉栽培面积达到2320亩，年可产鲜切花3000多万只。汉儿庄、新庄子等乡镇为发展食用菌产业，流转土地570余亩，全县以栗蘑为主的食用菌栽培达到2240万棒，年产鲜菇600万公斤。二是推动了一批农业重点项目实施。通过土地流转，解决了农业重点项目用地问题，5500亩现代农业示范园区、八面峰生态观光采摘、青山绿水野猪养殖等重点农业项目顺利推进。三是促进了农业增效、农民增收。祥瑞花卉合作社以入社成员每年每亩土地800元转包费入股，再吸收入社社员打工，年底分红返利的方式，社员一年平均在一亩土地上获得综合收益9000元。喜峰口生态种植合作社，与社员签订土地租赁合同，并回收入社社员产品，按照绿色、有机、无公害的要求大力发展小杂粮种植，流转的土地纯收入比入社前增加了600元。

二、思考启示

-2-

土地流转的特点：

1、自发为主。多数都是由承包户之间自行协商进行，全县承包户自发流转的土地面积达5880亩，占流转总面积的7%；

2、本村为主。绝大部分都是在本村范围内进行流转。全县在本村范围内流转的土地面积为4359亩，占流转总面积的%；

3、短期为主。土地流转中，互换、转包的期限多数都在5年以下且不固定，出租的期限一般都在5－10年左右。

存在问题。一是土地流转规模小。全县流转的土地面积只占耕地总面积的2.5%。以农业为主导产业的南部乡镇为例，如新集镇，土地流转面积为1694亩，占耕地面积的6.1%，涉及农户1733户，占总农户的27.6%；新庄子乡土地流转面积为378亩，占耕地面积的5.7%，涉及农户172户，占总农户的9.1%。我县土地流转还处在初级阶段；二是土地流转程序不规范。从已发生的土地流转情况看，61.9%的土地流转只是口头协议，并未履行任何手续，只有22.3%签订流转合同并经过乡镇农经部门鉴证。由于缺乏有组织的监督管理，手续不完备，时间一长，难免产生各种纠纷；三是多数土地流转效益不高。由于我县土地流转形式多以互换为主，大部分流转土地仍以散户经营传统农业为主，经营粗放，从土地上获得的收益较低，农民缺乏土地流转的积极性；四是耕地流失偶有发生。部分农民以出租方式把自己的承包地租给选厂用于建尾矿库，一般采取每年结算

-3-

的方式，还有部分村民的土地以出租方式被用来建市场等商业开发，全县以出租方式租出土地1800多亩，涉及农户830多户。这些出租方式租出去的土地，大部分无法恢复成耕