房地产精细化管理交流-62p-专题研究报告

房地产工程精细化管理体系建设交流房地产工程精细化管理2013.5.24目录1.0合肥中国铁建国际城项目介绍2.0房地产工程项目管理存在的主要问题2.1房地产工程项目管理的主要问题分析2.2房地产工程精细化管理的发展趋势3.0房地产工程管理体系的建设3.1标杆房地产企业工程管理体系建设的特点3.2房地产企业工程进度管理的关键点及方法3.3房地产企业工程品质管理的关键点及方法012013.5.24合肥中国铁建·国际城项目总占地802亩，一期取得土地662亩。二期土地140亩，其中15亩用在公交首末站，剩余125亩土地正在获取。一期662亩土地指标：总建筑面积约164.7万平方米，可售面积134.6万平方米。地上136.7万平方米，地下28万平方米，住宅126.3万平方米、商业（含公寓）7.4万平方米，公共配套3万平方米。总户数1.3万户，车位8000个，项目综合建筑密度22%，综合容积率3.12，绿化率38.16%。

项目概况

项目概况>整体鸟瞰图

项目概况>分期及建设时序一期一期二期二期三期公交国际城一期662亩土地分三期开发建设，一期旭园、广园、瑞园（2009年-2011年），二期和园、德园、桂园（2011年-2013年），三期品园（2013年-2017年）。广园：开工时间2010.1竣工时间:2011.12总户数：3291户销售情况：已售3156户销售金额：18.13亿元入住情况：截至目前共交房3103户，入住1500户德园：开工时间：2010.2竣工时间：2012.11总户数：1876户销售情况：已售1874户销售金额：10.11亿元入住情况：截至目前共交房1774户，入住227户六安路小学、合肥42中。用地面积4.8万㎡，总建筑面积3.6万㎡，中学1.6万㎡，36个班,小学1.5万㎡,48个班。已开学品园：用地面积10.6万㎡，建筑面积49.74万㎡，住宅面积37.86万㎡，商业面积1.13万㎡，4240户，桩基施工旭园：开工时间：2009.2竣工时间：2010.11总户数：1438销售金额5.25亿元销售情况：售罄入住情况：截至目前共交房1437户，入住1120户瑞园：开工时间：2010.2

竣工时间：2011.8

总户数：117户

销售情况：已售11套

销售金额：6386万元和畅园：开工时间2011.5目前工程进展情况：联合验收总户数：1924销售情况：已销售1177户销售金额：6.53亿元交房计划：2013年10月

项目概况>建设现状项目2009年2月开工建设，现已销售7200多户、交付6100户。项目全部开发完毕交付后，预计将入住5万人以上。桂园：开工时间2011.5目前工程进展情况：联合验收总户数：924销售情况：1.87亿元交房计划：2013年10月开工时间2009.2竣工时间2010.11总户数1438入住情况截至目前共交房1437户，入住1120户

组团介绍>旭园>建设情况开工时间2010.1竣工时间2011.12总户数3291户入住情况截至目前共交房3103户，入住1500户

组团介绍>广园>建设情况开工时间2010.2竣工时间2011.8总户数117户

组团介绍>瑞园>建设情况开工时间2010.2竣工时间2012.11总户数1876户入住情况截至目前共交房1744户，入住227户

组团介绍>德园>建设情况

组团介绍>品园>设计概况房地产工程管理存在的主要问题

项目设计完成滞后，导致工程施工周期被严重压缩；边设计、边施工，导致变更签证多，影响效率；工程总包单位职责履行不到位，分包单位多，导致工程不交圈施工单位素质不高，工程现场管理不到位；监理单位形同虚设，项目部忙于协调，没有精力抓质量；02房地产开发内外部接口多为工程管理的推进也带来了很多困难

03房地产VAC思想：三全

思想1：全专业-房地产开发商的两个8-横向8阶段纵向8专业思想2：全配合-房地产开发与内外部协同，接口的重要性思想3：全过程-房地产开发与专业的全过程管理工程管理重点？进度控制-内外协同-质量监控-保证交付？04目录

05万科工程管理的特点及方法

06龙湖工程管理的特点及方法

07绿城工程管理的特点及方法

08标杆企业工程管理特点的对比分析

09国外房地产企业工程精细化管理方法

10目录

11房地产工程管理体系：1464

12房地产企业工程管理提升的几个阶段划分

13目录

14影响房地产工程进度最关键的五大因素

151、目标：目标合理2、资源：资源保障3、人员：施工单位人员充足4、材料：供应及时5、激励：建设单位奖惩机制标杆企业工程项目计划管理五个特点

16

目标清晰，分析细化

准备工作到位

过程沟通协调机制明确

过程预警与监控

基于目标的考核激励设定工程管理目标

17一图：项目运营图

18项目运营图：管理定位：项目开发的作战地图目的作用：明确各项目的开发节奏，直观反映现场工程进度与销售开放之间的关系，提高项目开发的管理效率包含内容：应该明确的信息包括：①工程节奏（主体结构达到预售条件的节奏，产品套数、面积）；②开放区范围；③样板房位置；④开放、开盘流线；⑤里面展示范围；⑥围板、围墙位置。一单：项目前期工作清单——项目相关基础信息收集和前期准备工作的精细安排

19中海：工程会议管理

20会议种类分为工程例会和专题会议两类，其中工程例会包括项目部每日碰头会、周工程例会；专题会议包括图纸会审与技术交底会议、技术方案讨论会、质量与安全事故分析处理会等。会议时间项目部每日碰头会：工程施工期间每日早8:30召开，时间控制在10分钟之内，由各专业工程师沟通当日需要配合的事项，言简意赅。周工程例会为每周五下午2:00召开，会议时间应控制在两小时以内。各种工程专题会议根据现场实际需要随时召开，所有的会议时间应控制在两小时以内，力求高效。标杆经验：HD的计划管理及考核

20

2011年一月开始实行新的计划考核办法—-工程建设重大奖励项目计划的编制—由集团运营管理中心派专职计划专员，基于项目开发计划基本节点，与项目总及相关专业部门编制各自相应计划，该计划的主要特点是：计划特点1、项目部仅编工程开发类节点（分主题工程、配套工程、质量及开发报建三类），其他相关部门编制本专业的计划，并通过计划专员的协调，与工程开发计划衔接2、强调和控制节点的完成过程，而不仅仅是节点的完成—每个工程节点分别设置1-3个完成的子目标，每个节点赋予一定的分值，考核时平均分配到子目标中3、节点颗粒度很细—每月项目部基于每栋楼、每项配套工程，分别根据基准开发节点，编制落入本月的计划节点计划项目名称上月末计划进度本月目标1本月目标2本月目标3计划分综合楼打桩完成25根，30%桩基完成取得桩基检测报告正负零以下结构完成50%3中心园林一人工湖开挖完成驳岸砌筑完成湖底结构完成园建基础完成30%31号楼未开工7月20日桩基施工桩基完成15%1标杆企业计划管理的几个原则

20项目计划管理总结

20目录

20各个公司在“品质管理提升”方面的共性

20万科采取了哪些措施

20工程管理体系建设思路：13+3个关注点

20工程质量管理体系建设思路：5大标准，7大重点

20工程管理关键点1：“策划先行”—质量不是管出来的，是策划和生产出来的

20工程策划书的作用：项目团队统一思想，达成共识对项目进行统筹安排项目工程施工的沙盘演练预估可能存在的风险，提前制定应对措施合肥公司品园工程策划书项目管理大纲要点

20策划先行：规划三级质量保障体系：3+1

20质量控制的系统过程

20工程管理关键点2：过程控制6把刀—交底培训

20交底培训：统一规定工程交底项目及交底方法，保证

交底工作的全面和效果

20质量控制

20方案审查阶段审查重点：地下部分：A、地下室建筑面积与塔楼面积的比例关系在满足规划指标的前提下是否合理；B、建筑基础形式；C、地下室在满足规划指标的前提下，采用多层还是单层地下室；（应考虑安装的影响）地面以上：A、地面架空层、风洞、空中花园等从施工角度是否具有优化的可能；B、小开间户型与大开间户型的比例关系；C、外立面窗面积于建筑面积的比例关系；D、外立面线条的变化或多样对施工工艺的要求和对成本的影响；E、根据产品定位，重点关注建筑物外立面装饰的新材料新工艺。图纸会审与技术交底的管理指引

201、总包单位进场后，项目部组织设计部门、施工单位、监理单位进行图纸会审，形成《图纸会审记录》；2、《图纸会审记录》需要细化会审内容；3、对于图纸会审中提出的问题，由设计部门联系设计单位进行修改图纸审核指引说明－安全性，如结构体系的安全性能；避免工程质量事故。－功能性，如各专业设备或系统的有关参数，对于功能的影响程度，防止功能缺陷的性能；避免设计导致的质量问题。－经济性，结构体系或专业设备体系的经济性能；性价比分析。－可操作性，是否有利于组织施工，保证施工质量，规避施工质量问题。