骋望丽都市场推广策划方案

骋望丽都市场推广策划方案项目简介驰望·骊都位于南宁市西乡塘区相思湖东侧，南面邕江，西临相思湖，一江一湖的生态景观举步可达。周边有广西民族大学、广西农业职业技术学院、广西银行学校，广西机电职业技术学院还有广西经济管理干部学院这几所学校又给当地增添了浓厚的人文气息，地利、人和给整个楼盘带来更多的优势，而且，附近还有西乡塘菜市和利克隆大卖场还有一条公路直接连接大学西路和江北大道的南北通道，这给人们的出入和生活都带来了很大的便利。项目总建筑面积约30万平方米。由10栋11～31层的高层错落组成，绿地率45%以上，社区配套主要有地下车库、游泳池、架空层园林、会所、首层绿化走廊、电梯大堂等高尚休闲配套。主力户型以舒适二房、三房、四房为主。一江一湖的资源优势，要求项目建筑与周边环境融为一体，使小区内部获得最好的景观视线。从未来居住者的需要出发，在驰望·骊都社区里，每套住宅景观经过精密计算，确保最佳采光效果，设置了通风走廊，避免出现涡旋区。值得一提的是在南北二趣各独立形成进深70多米，长度约150米的巨大庭园空间，形成无敌内景；同时，注重本小区规划与城市设计的关系，通过对道路红线的主动退让，西侧局部形成开放的购物广场。在南面形成开放的滨江景关带和下沉商业空间，以及对建筑物层数的合理组织，形成错落有致、视觉丰富的天际线等。避免了板式建筑物对沿街造成封闭、生硬的压迫感。整体造型上，通过双塔、层数的错落、形成挺拔的视觉焦点，向城市传达一个大气、稳健、典雅的建筑形象。社区配套主要有地下车库、游泳池、架空层园林、会所、首层绿化走廊、电梯大堂等高尚休闲配套。相思湖区现有道路均为城市干线，满足城市交通往来需要，交通比较繁忙；相思湖东路和银华路的建设，拉近了项目与城市间的距离；江北大道将成为片区与城市中心区最便捷的交通枢纽。营销市场分析（一）宏观环境分析1、从国家方面来分析：房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。今年以来，房价的大起大落让一些房地产开发商无所适从，自从6月份以来全国的房地产行业就已经出现了房价下降的趋势而且是迫在眉睫，广州、北京、上海、等一些沿海开放较发达的城市的房价都已经开始下降了，国家对房地产业中住宅业的形势进行了分析，总体来说，住宅业呈现了一定程度的过热局面，为了抑制房产过热的现象。国家还采取了以下的措施：（1）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（2）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（3）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

（4）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

（5）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。（6）由于全球金融危机的影响，扩大内需刺激内需消费将是一大政策，国家加大财政赤字支出来拉动内需，减少金融危机对我国的影响，对于房贷政策首次购房者首付20%对于购买90平方以下的小户型可享受征收1%的契税。国家针对性的出台了一系列政策，采取有效方式引导开发企业理性投资和群众理性消费，通过各项完备政策来促使需求得到有效释放。2、南宁房地产行业发展状况广西是一个发展中的城市，而南宁又是广西的首府，所以政府会更加重视南宁的发展。自从南宁成为东盟博览会的主办城市以来，南宁的建设步伐更加快了，特别是房地产行业的发展特别明显，由此可见，房地产行业将会是南宁发展的第一大重点，也是南宁发展的一个支柱产业。南宁琅东的巨变更加见证了房地产的发展速度，由过去的荒山人气很少的地方被认为最偏的地方现在是高楼林立，大型的楼盘社区已经人气十足，最具标志性的会展中心更是喜人的成绩，所以南宁的房地产行业也将会是继续发展的重点。（二）微观环境分析1、SWOT分析优势：该楼盘有着优越的地理位置优势，南靠江北大道和邕江，西临美丽的相思湖，交通便利，南北相通的道路连接了江北大道和大学西路，周边有西乡塘市场和利克隆大卖场，生活更加方便，还有几所高等院校学府在附近建立让整个大环境充满了浓厚的文化气息，还有银行和医院就在附近不到20分钟的路程，还有多路公交车直达市中心和其它车站和景区，占地面积达，有江景房，湖景房，还有江、湖、景三层叠加的超级景观房，绿化面积达，生活配套设施完善。楼盘对面就是一个大的广场，广场下面就是邕江，住户吃完晚饭可以徒步到这边散步，有着一个自由的休闲广场。魅力一：江、湖、景三景叠加。户户有景，一户三景无疑就是骋望·骊都二期新品最大的特色，更是其脱颖而出，领先全城的核心竞争力。二期新品在位置上有着独特的优势，几乎每个户型都有醉人的风景，不仅可以欣赏邕江与相思湖等外景，更能同时欣赏到项目的世界级园林内景，无论你在卧室赖床，还是在餐厅里围襟正座；无论你在书房里看书，还是在露台品茗……只要你愿意抬眼看看，四季常青的内庭花园、绵延无尽的江景、一望无际的湖面就在眼前。魅力二：占据比南湖大1.5倍的相思湖，价值无限。众所周知，南宁市区只有两个湖，一个是位于青秀区的南湖，另一个便是相思湖。政府斥资9.2亿元，欲在三年内将相思湖将建成一个纯生态湿地公园，届时，整个公园的面积将达到4948亩，水域超过2186亩，总面积及水域面积分别是南湖的2.6倍和1.5倍，公园内共分为相思湖公园区、民族文化博览区、农业科普展示区和生态园区四大区域，其观赏性、娱乐性与生态价值都将远胜过现在的南湖。骋望·骊都作为相思湖板块的龙头项目，位置得天独厚，不仅占据了相思湖最开阔的一段湖面（生态园区），还无遮拦比邻邕城母亲河邕江，如果说相思湖与邕江得其一者足以价值连城的话，那么将两者同时据为己有的骋望·骊都可谓是价值倾国了。魅力三：江北大道畅通无阻，繁华与自然随意切换。从地位位置上看，骋2、公关策略（1）楼盘前期推广活动在《南国早报》刊登主题为“美好生活，骋望丽都”的有奖征集对联活动，并设一等奖一名，奖金1000元；二等奖三名，奖金500元。同时也登出开盘当天购房者可以免费赠送一套永恒婚纱照价值1998元，限量20套，要求凡是国庆期间结婚者，送完即止。对于医生和老师凭职业从业资格证和身份证到场购买可享受团购价3300-4200元/平方的基础上再打98折优惠。对于集团购买的客户一律享受集团价格3300-4200元/平方的价格。（2）开盘当天有奖活动在开盘庆典上把对联挂出来，由项目经理当场颁发奖金给获奖者，联系新闻直播现场。举行当天限量50套享受超值价3680元/平方米的预购活动，超过当天限量预购者当天订房可享受9.5折的优惠。告知欲购房者关注楼盘的中期销售信息，将会有更大的惊喜！对联征集时间从拿到预售证前1个月开始到开盘庆典前15天止。联系广西电视台现场直播。(3)销售中后期的项目推广活动封顶庆典活动：主题为“美好生活不封顶”的活动，邀请新老业主参加庆典活动，并发言。联系电台直播庆典活动，并举行现场买楼抽奖活动，奖品为家庭休闲越野车大地-众泰2008轿车一辆和微波炉5台，电饭煲3台，康佳电视机17寸1台。购房者凭发票现场参与抽奖。时间从上午8：00-10：00联系广西电视台直播。五、项目销售各阶段策略1、第一阶段：导入期（新闻造势和市场预热期）即拿到预售证前一个半月1）、阶段特征：片区市场对新的项目介入反应必然是冷静的，在以“自我为主，借势，造势”的前提下，对项目进行系统的形象塑造和现场环境的包装。2）、销售策略：以“迎新春，住新房，享受美好生活”为主题举行楼盘开业庆典活动，推出10套特价三房两厅3600元/平方米超值价预售，先到先得，凡在开业庆典预购房者可享受在4000元/平方米的价格上打9.8折的优惠.在开业庆典前7天在<南国早报>的头版做开业庆典宣传广告。2、第二阶段：形象期（包括公开发售期）1）阶段特征：经过前期的宣传工作，项目市场形象得到确立，部分目标消费者准备入市。2）销售策略：推出主题为“了心愿，享受品质生活”的促销活动，推出一期江景房4380元/平米起，团购价可享受9.8折的优惠，针对老师特定群体凭教师证购房可享受在集团价的基础上再打9.9折的优惠加送家具套餐：圆桌+沙发一套+椅子3张，家具仅送10套，数量有限先到先得。3、第三阶段：热销期1）阶段特征：有了良好的市场环境，有了卖点的充分渲染，成熟期的到来。2）销售策略：推出主题为“谁来关心好朋友“的活动，重点是促进小2房和小3房的销售，推出“团购”，享受团购价3680元/平方米的优惠，电话告诉已经购房者介绍朋友来购房，除以团购优惠价，还可以享受与介绍来的朋友一起免费到大明山游玩3天。4、第四阶段：持销期1）阶段特征：属于后续销售阶段，在销售推广过程中出现销售矛盾，属于修正调整阶段。2）销售策略：采用“先租后售”的策略，客户可以先租住，到客户认为有能力买下房屋产权时，开发商将如数退还此前的租金总额，并且按租住时议定的房价出售。也同时采取尾期清盘活动特价：3880元/平米打9折优惠。六、费用预算1、报纸广告费：做整版彩色（23X33cm）5天X58000元/天=290000元（主要在星期六、日、一、二、三、）开业庆典投放2天，公开销售投放3天。2、车体广告费：10万元。3、户外广告费：50万元。4、灯杆广告费：15万。5、婚纱照费用：1998X20=39960元。6、其它促销活动费用：1）征集对联奖金2500元。2）举行买楼抽奖活动，奖品家庭休闲越野车大地-众泰2008-1.5排量的轿车一辆价值5.99万元。3）微波炉5个：5X250=1250元。4）电饭煲10个：10X99=990元。5）家具套餐：圆桌一张+沙发一套+椅子3张=300+1500+3X20=1860元。6）康佳17寸彩电一台：1500元。7）意外防范资金：100000元。总费用：1247960元七、效果评估1、通过前期的公关造势吸引更多的消费者对楼盘的关注，同时也寻找我们的目标消费群体，让楼盘在社会公众中树立良好的形象，以便楼盘顺利入市。2、通过