土地增值税查账清算审核报告

土地增值税清算审核报告（参考版）根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定，我们对**公司“**”项目土地增值税清算申报情况进行了税务审核，现将审核情况报告如下：一、基本情况（一）企业基本情况公司基本情况如下：1、 成立日期：年月日2、 工商注册号：3、 税务登记证号：4、 地址：5、 法人代表：6、 注册资本：— —万元7、 企业类型：8、 经营范围：主营正地产开发、商品房销售。（二）项目基本情况1、 大项目地址： 。2、 大项目概况：项目分期开发，一期总建筑面积平方米，已于年月开盘，二期总建筑面积 平方米，于年月 日开盘。（1） 开发项目类型： （住宅、商业、其他开发产品、工业标（2）用地面积：土地证总用地面积 平方米。于年月日取得武汉市国土资源管理局签发的土地使用权证书，证书编号为 号。年月 遍得建设用地规划许可证，证书编号： 号，总用地面积 平方米。3、场次清算项目建设规—本清算项目于 年月日取得建设工程规划许可证，编号：苴规划证名衬 ，规划证范围： #楼，规划证占地面积平方米（根据¥本次〃 〃清算项目最终实测建筑面积平方米，其中：（1）可售面积： 平方米，其中普通住宅平方米，非普通住宅 平方米，其他开发产品（商业）:平方米。（2）公共配套（物业管理）面积： 平方米；公共配套（架空层）面积：平方米；公共配套（学校）平方米；公共配套（地下） 平方米；公共配套面积共计平方米4、项目销售情况：年月取得武开管预售【 】 号《武汉市商品房预售许可证》。年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。年月取得武开管预售【】 号《武汉市商品房预售许可证》。（1）实际开始销售日期： 年_月_日（2） 清算截止日期： 年一月日（3）截止清算基准日一年―月 日，“ ”项目本次清算中，可售建筑面积平方米，已售建筑面积平方米，占可售面积比例%，芸到清算条件。二主要分配方法和税收政策1、 开发产品完工的标准：按商品房竣工规范及可交付购买人作为完工标准。2、 成本费用的分配标准：土地成本先按占地面积分摊至建设工程规划许可证，对已售部分和未售部分再按照建筑面积法分摊；开发成本按照建筑面积法在本项目之间合理分摊；其他分摊方法：。3、清算收入的确认原则：1、已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；2、未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。4、 与土地增值税清算项目相关的税收政策：（1） 营业税税率为5%；（2） 城市维护建设税为应纳流转税额的7%；（3） 教育费附加为应纳流转税额3%；（4） 堤防费为应纳流转税额的2%；（5） 地方教育发展费为应纳流转税额的2%；5、 普通住宅与非普通住宅的认定标准：“〃项目普通住宅与非普通住宅的认定标准依据：三、土地增值税的审核情况（一）土地增值税应税收入的审核截至年月日止，企业自报〃〃项目土地增值税应税收入芸经审核，核定土地增值税应税收入为元，比自报数调整元。其中：（1）普通标准住宅销售面示 平方米，取得收入元；（2）非普通标准住宅销售面 平方米，取得收入元；（3）其他开发产品车位销售面积 平方米，取得收入元；（^他开发产品商铺销售面积 平方米，取得收入元（二）土地增值税扣除项目的审核1、取得土地使用权所支付金额的审核。企业自报“ 〃项目取得土地使用权账载金额 元，本次扣除金额为 元。审核本次核定扣除金额元，调（增）减 元。二！）取得土地使用权一、二期共计应缴契税 元，已缴元，审核无误。土地征用及拆迁补偿费一二期共应缴契税元，已缴元，审核无误。（其中基础设施配套费已按规定缴纳契面3）（2）经审核调整的原因（具体见审核工作底稿）：TOC\o"1-5"\h\z1、 ；2、 ；3、 。2、房地产开发成本。（1）土地征用及拆迁补偿费的审核。企业自报“ 〃项目土地征用及拆迁补偿费账载金额 元，本次扣除金额为 元。审核本次核定扣除金额元，调整 元。经审核调整的原因（具体见审核工作底稿）：1、2、3、（2）前期工程费的审核。企业自报〃 〃项目前期工程费账载金额元，本次扣除金额为 元。审核本次核定扣除金额元，调（增）减元。经审核调整的原因（具体见审核工作底稿）：TOC\o"1-5"\h\z1、 ；2、 ；3、 ；（3）建筑安装工程费的审核。企业自报〃_〃项目建筑安装工程费账载金额 元，本次扣除金额f 元。审核本次核定扣除金额 元，调（增）减元。经审核调整的原因：1、2、（4）基础设施费的审核。企业自报〃 〃项目基础设施费账载金额元，本次扣除金额为 元。审核本次核定扣除金额 元，调（增）减元。经审核调整的原因示体见审核工作底稿）：1、2、3、（5）公共配套设施的审核。企业自报〃 ”项目公共配套设施账载金额元，本次扣除金额为 元。审核本次核定扣除金额 元，调（增）减元。经审核调整的原因（具体见审核工作底稿）：1、2、（6）开发间接费的审核。企业自报〃 ”项目开发间接费账载金额元，本次扣除金额为元。审核本次核定扣除金额元，调（增）减元。经审核调整的原因（具体见审核工作底稿）:1、2、3、3、房地产开发费用的审核。企业自报〃〃项目房地产开发费用本次扣除金额为 元。审核本次核定扣除金额 元，调（增）元经审核调整的原因（具体见审核工作底稿）：1、2、4、与转让房地产有关的税金。企业自报〃 〃项目房地产有关的税金账载金额元，本次扣除金额为 元。审核本次核定扣除金额元，调（增）减元。经审核调整的原因（具体见审核工作底稿）：1、2、3、5、税收规定的其他扣除项目。根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额元与开发成本元之和的20%加计扣除。因此，本企业其他扣除项目的金额为元。（三）自查申报土地增值税的审核。企业〃〃项目自行清算应缴土地增值税元，于年月一日至年月日已预缴土地增值税元相行清算应补福）一元方年月日已补缴元。（四）应缴土地增值税的审核本项目普通标准住宅应缴土地增值税元，计算公式如下：（1）普通标准住宅销售收入 元（2） 允许扣除的取得土地使用权所支付的金额元（3）允许扣除的房地产开发成本 元（4） 允许扣除的房地产开发费用=元加计扣除项目金额=元(6)繇扣除的与转让房地产有关的税金 元扣除项目金额合计二取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+加计扣除数= 元增值额二普通标准住宅销售收入-扣除项目金额二元(9)增值额与扣除项目金额之比二增值额/扣除项目金额x100%= %TOC\o"1-5"\h\z(10)应缴纳土地增值税额 元本项目非普通标准住宅应缴土地增值税 元，计算公式如下：(1)非普通住宅销售收入 元(2)允许扣除的取得土锅扁用权所支付的金额元允许扣除的房地产开发成本 元允许扣除的房地产开发费用=元加计扣除项目金额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x20%=元允许扣除的与转让房地产有关的税金元(7)扣除项目金额合计二取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+加计扣除数二元(8)增值额二非普通标准住宅销售收入-扣除项目金额=元一(9)增值额与扣除项目金额之比二增值额/扣除项目金额x100%= %(10)应缴纳土地增值税额二增值额x适用税率30%=元本项目其他开发产品应缴土地增值税元，计算公式如下：(1)其他开发产品商铺收入 元(2)允许扣除的取得土地使用权所支付的金额元允许扣除的房地产开发成本 元允许扣除的房地产开发费用=兀加计扣除项目金额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)x20%=元(6位许扣除的与转让房地产有关的税金 元扣除项目金额合计二取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发