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土地储备管理

相关知识2014年5月28日土地储备管理

相关知识2014年5月28日主要内容

土地储备与土地储备机构的定义

土地储备制度的产生和发展土地储备的类别与实施土地储备的融资4123主要内容土地储备与土地储备机构的定义土地储备土地储备与土地储备机构的定义

什么是土地储备?

土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备与土地储备机构的定义什么是土地储备?土地储土地储备与土地储备机构的定义

如何理解土地储备的定义？措施储存并加以开发，达到“七通一平”的标准主体市、县人民政府国土资源管理部门途径依法取得土地的途径：收回、收购、集体土地的征转、优先购买及其它目的调控土地市场、促进土地资源合理利用《土地储备管理办法》第二条规定“土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担”七通一平：通上水、通下水、通电、通讯、通燃气、通暖气、通道路，场地平整土地储备与土地储备机构的定义如何理解土地措施储存并加以开发土地储备与土地储备机构的定义

什么是土地储备机构?

土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。土地储备与土地储备机构的定义什么是土地储备机构?土地储备与土地储备机构的定义所具备的五个条件理由

单位性质

独立法人土地调控、规范市场、集约节约、用地保障的目的决定了其事业单位的公益性质。金融政策要求，只有独立法人资格才能开展贷款融资活动。

市、县人民政府批准成立的具有独立的法人资格

隶属于国土资源管理部门

土地储备行为本身是政府部门依法代表所有者权利，储备机构则为政府的委托具体实施部门，性质为事业单位，体现政府意志，执行政府宏观调控土地市场决策，行政色彩表明业务的公益性要求极高。

统一承担辖区土地储备工作

事业单位

隶属国土国土部门是组织实施土地供应的主体，土地储备机构与土地供应主体基本一致时，方能使土地储备资金的收支管理、银行贷款偿还顺畅执行。土地储备与土地储备机构的定义所具备的五个条件理由单位性质主要内容

土地储备与土地储备机构的定义

土地储备制度的产生和发展土地储备的类别与实施土地储备的融资4123主要内容土地储备与土地储备机构的定义土地储备土地储备的产生和发展199620012007至今1996年，我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心正式成立；1997年，杭州、青岛相继建立了土地储备制度；1999年，国土资源部向全国推广了杭州、青岛两市土地储备的经验；2001年，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号），明确提出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持”。土地储备是土地有偿使用制度的必然产物。国土资源部成立以来，加大了招拍挂出让土地方式的力度，而实现该方式的先决条件是政府集中统一供应土地。因而，垄断土地供应市场促进了土地储备制度的进一步发展。建立阶段发展阶段完善阶段2006年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）要求财政部门制定土地储备资金财务管理办法，国土部门制定土地储备管理办法。2007年，财政部国土资源部联合下发了《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）；2007年，国土资源部、财政部、人民银行联合下发了《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号），对土地储备制度作了系统性规定；2011年10月，省厅下发《关于进一步加强土地储备管理工作的通知》2012年11月，《国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）2013年7月，《财政部国土资源部关于核定土地储备融资规模等问题的意见》（财预〔2013〕182号）2013年11月，《国土资源部办公厅关于开展土地储备信息监测与监管工作的通知》（国土资厅函〔2013〕1092号）土地储备的产生和发展199620012007至今1996年国土资源部审核通过2995家，广东98家全国土地储备机构建立东高西低1623家土地储备的产生和发展杭州、青岛、南通等东部、中部地区城市20家上海1家1996199920032013从土地储备机构的数量，可以看出土地储备制度的迅速发展。但在高速发展的同时下，衍生出了土地储备工作机构设置不规范、职能不明确、风险规避不严谨、监测监管不到位等一系列问题。因此，

自2011年10月，部委、省厅连续下发了《关于进一步加强土地储备管理工作的通知》等4个文件，其中提出要求：进一步理顺土地储备机构的设置；进一步规范土地收购储备的运作；建立和完善土地储备资金风险控制机制；加强库存储备土地的管理，并同时开始对土地储备机构实行名录制管理。全国各种性质的土地储备机构2420家2009国土资源部审核2995家，广东98家全国土地储备机构建立16土地储备的产生和发展农村集体土地城市存量国有土地国有企业土地资产政府借助土地储备制度的实施，实现土地一级市场“一个口子进水，一个池子蓄水，一个龙头出水”，从源头上结束了多头供应和管理土地的局面，实现了政府对土地的“五统一”管理，并能够根据城市发展和市场需求，有计划地适应供应土地，有效调控土地供应总量、结构和时序。储备库土地储备的产生和发展农村集体城市存量国有企业政府借助土地储备土地储备的产生和发展实行土地储备制度带来的行政和经济效益

增强了政府调控土地市场的能力

促进了土地市场的发育及集约节约利用保证了规划的实施实现了国有土地资产的保值增值

调节了投资总量

促进了产业升级优化了资源配置

满足房地产开发用地需求提供了保障性住房用地为平抑房价创造了条件

土地管理

经济调控

市场调控土地储备的产生和发展实行土地储备制度带来的行政和经济效益增主要内容

土地储备与土地储备机构的定义

土地储备制度的产生和发展

土地储备的类别与实施土地储备的融资4123主要内容土地储备与土地储备机构的定义土地储备土地储备的类别与实施从业务流程看，土地储备主要环节为土地储备计划的编制、储备土地取得、前期开发、管护与临时利用、土地供应等环节，但在实际工作中，还涉及拆迁、土地征收、土地购买、基础设施建设、土地利用、土地供应等多方面工作，是一项综合性的业务。

土地储备具体如何实施？储备计划编制储备土地取得土地前期开发管护与临时利用土地出库供应土地储备的类别与实施从业务流程看，土地储备主要土地储备的类别与实施包括实物储备规模和红线储备规模原则上应控制在市、县本级前三年平均年储备和供应的土地量之内前期开发的规模与总费用根据年度储备规模制定即年度土地出让计划，根据储备土地的成熟程度编制年度储备土地临时利用计划年度储备土地供应规模年度土地前期开发规模年度储备规模土地储备

计划土地储备机构应于每年第三季度，编制下一年度土地储备计划，同级国土资源、财政部门和人民银行分支机构负责审核调整，并报同级人民政府批准后，报上级国土资源主管部门备案，最终在每年5月31日前在系统填报当年土地储备计划相关数据。计划年度末储备土地规模一般储备土地需经过1-3年的开发期，通过经济发展、区域优势、完善配套提高地块价值根据在库储备地的出让时序编制土地临时利用计划因为我市储备用地还基本停留在如何落实管护层面，所以临时利用相对滞后储备计划的计划完成数量每年年底土地集约节约利用一项考核指标为储备计划执行率，达标率为80%。土地储备的类别与实施包括实物储备规模和红线储备规模原则上应控行使优先购买权的土地

以上四类土地可纳入储备，但纳入储备的程序不同。只有在完成相关程序后，由土地登记机关办理注销土地登记手续后才可纳入土地储备。依据相关法律法规，只有收购土地的实施主体可为土地储备机构，其它几类土地取得的实施主体不同，对这些土地，土地储备机构可以接受政府委托，做具体事务性工作，但不能作为实施主体。办理征转手续的土地收购的国有土地收回的国有土地储备库土地储备的类别与实施收回土地使用权的实施主体

收回土地使用权的执行主体，根据土地管理法律和行政法规的规定，可以分为县级以上政府和土地行政主管部门两种执行主体。

1.土地管理法律和行政法规明确以县级以上政府为收回土地使用权执法主体的，有三种情形：即《土地管理法》第37条第1款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条第1款和《基本农田保护条例》第18条。

2.土地管理法律和行政法规明确以土地行政主管部门为收回土地使用权执法主体的，有两种情形：即《土地管理法58条第1款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款。

3.土地管理法律和行政法规未明确收回土地使用权执法主体，或者表述为“国家收回”的，有五种情形：即《城市房地产管理法》第19条、《城市房地产管理法》第21条第2款、《城市房地产管理法》第25条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条。实施主体：县级以上政府和土地行政主管部门实施主体：县级以上政府实施主体：土地储备机构实施主体：县级以上政府，土地储备机构受具体委托行使优先购买权的土地以上四类土地可纳入储备，但土地储备的类别与实施取得方式类别内容完成标准办理征转手续的土地集体土地的农转用和征收手续完成土地报批、征收及入库工作。纳入储备的土地必须产权清晰。对取得方式不符合规定、补偿不到位、土地权属不清晰、未办理土地登记手续、应注销而未注销原土地登记手续、已设立他项权利未依法解除的，不得纳入土地储备库办理了征地结案手续，现场清障围蔽无遗留问题收回的国有土地有偿收回因公共利益需要使用的国有土地；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。无偿收回经批准非农业建设占用耕地连续两年未使用的国有用地；以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的国有土地；依法应当收回的闲置国有土地；未按合同规定的期限和条件开发、利用的国有用地；土地使用权出让合同期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的国有土地；因单位迁移、解散、撤销、破产等原因，停止使用原划拨的国有土地；经核准报废的公路、铁路、矿场等国有土地；市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备收购的国有土地市场行为储备计划内确定收购的国有土地；具备储备价值由市政府批准收购的土地；经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销行使优先购买权的土地土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。市政府决定行使优先购买权进行土地收购的，市土地储备开发中心按照申报价格与土地使用权人签订成交确认书，并将土地收购储备土地储备的类别与实施取得方式类别内容完成标准办理征土地储备的类别与实施同样是有偿，收回土地与收购土地的区别在哪？有偿收回土地：有偿收回土地通常分两方面：一方面是带有公益性目的，为了实施某种规划建设或满足某些公共需要而进行的，对国有土地使用权的提前收回；另一方面闲置用地还是主要以盘活为主，一些因政府原因（如规划调整、征迁未完成等）导致土地闲置的国有土地，应视实际情况而定，实施有偿收回。收购土地：收购是储备机构遵循市场的原则，自主地和被收购的土地使用权人进行市场的谈判，将其土地进行收购储备。换言之，收购储备在收购时点并没有具体的、明确的目的性，是土地储备机构结合地块的区位、现状，充分预见地块未来发展潜力而实施的战略性储备。土地储备的类别与实施同样是有偿，收回土地与收购土地的区别在哪土地储备的类别与实施案例土地收回如图，蓝色线为大广高速从化段的部分界线。因大广高速建设需要，占用了从化耀华新型建材有限公司的土地约3.48亩。因此，市国土房管局为实施公益需要，提前收回耀华公司3.48亩的国有建设用地。在经从化市政府批准后，储备中心和业主签订了收回补偿协议，将该地块纳入政府储备用地，为下一步供地落实保障。土地储备的类别与实施案例土地收回如图，蓝色线为大土地储备的类别与实施案例土地收购由于温泉镇东西埔地段的土地位于流溪河畔，景色宜人，区位优势极好。自2006年2月开始，储备中心通过协商方式陆续收购了该地段白天鹅房地产开发公司、金宏房地产开发有限公司、温泉万都房地产开发有限公司、环卫美化服务公司等8个地块共484亩。通过有计划提前从分散的土地使用权人手中储备土地，以投入较少成本，对土地进行规模化整合，充分发挥土地资源的最佳效益。土地储备的类别与实施案例土地收购由于温泉土地储备的类别与实施土地收回的流程1.申请原土地使用权人征得公司股东会议同意后，向储备中心提出书面申请。公司股东会议意见书、土地和房屋使用证或其他权属凭证、营业执照或法人资格证书、法人身份证等2.核查对拟收回的土地及地上建（构）筑物的界线、面积、用途、权属、土规情况、他项权利、闲置等情况进行调查核实3.评估根据调查结果，委托评估机构，对拟收回土地和地上建构筑物的补偿费用进行测算评估4.审议结合土地情况、城乡规划、产业调整、储备价值等因素编制土地收回方案，提请局土地收储会审小组审议5.公告由储备科向用地科提出收地公告申请，用地科出具收回国有土地使用权公告，同时通过公示栏、网站等途径向社会公布存在抵押、查封以及他项权利登记情况的，应先解除相关登记；存在土地闲置情况的，应先进行闲置处理；存在权属争议的，应先解决矛盾纠纷储备科结合评估情况，准备好相关材料，提请局评估确认小组召开会议确认拟收回地块的评估成果土地收回方案经我局土地收储会审小组同意后，连同草拟的收回补偿合同，报请市政府批准后实施市国土房管局下达批后实施补偿的批复，由土地储备开发中心实施收回后的相关补偿工作土地储备的类别与实施土地收回的流程1.申请公司股东会议意土地储备的类别与实施土地收回的流程6.补偿签订《国有建设用地使用权收回补偿协议》，原土地使用权人根据《协议》约定的期限和方式进行清场，并按时交付被收储的土地和地上建筑物中心根据《协议》约定的期限、数额和方式，凭项目交地进度支付国有土地收回补偿款。7.变更支付收回款项后，由原土地使用权人协助储备中心向市国土房管局申请办理权属变更登记手续至此，收回程序完成，收回的土地随之纳入政府储备库土地储备的类别与实施土地收回的流程6.补偿中心根据《协议土地储备的类别与实施“生地→熟地”，“毛地→净地”，实现土地价值的提升前期开发工程施工期间，土地储备机构要予以监督管理，工程完成后，土地储备机构要组织开展验收，验收工作参照相关工程验收有关规定执行土地办理入库手续并现场交付后，由土地储备机构对该地块进行“七通一平”等前期开发工作前期开发涉及七通一平等基础设施建设的，要通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理单位，不得通过下设机构进行工程建设土地价值提升土地储备的前期开发土地储备的类别与实施“生地→熟地”，“毛地→净地”，实现土地土地储备的类别与实施

储备用地临时利用

根据《土地储备管理》规定，储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建（构）筑物进行临时使用，但不能影响土地供应：储备土地的临时利用，应报同级人民政府国土资源主管部门、财政部门同意。在城市规划区内，需要搭建建筑物、构筑物的，在报批前，应当先经城市规划行政主管部门同意。设立抵押权的，应征得抵押权人的书面同意。临时利用的，土地储备机构应当与土地使用者签订临时使用土地合同，明确有关事宜。临时利用的期限不得超过两年，不得转包。临时利用取得的收入，全部缴入同级国库，纳入公共预算，实行“收支两条线”管理。土地储备的类别与实施储备用地临时利用根据《土地储备土地储备的类别与实施与临时利用有机结合探索实行公开向社会招租，承租单位在租赁期间必须合法依规利用土地，并负责承租储备地的日常管护工作。实施无偿使用，对于小面积储备地，可以无偿提供给周边用地单位用于配套绿化建立储备用地动态巡查机制，由村社配合监督举报，将储备用地纳入违法用地日常巡查范围，储备中心联合镇街、基层国土所、执法监察大队发现及制止抢种、抢占储备用地违法行为充分调动基层组织的积极性，交由镇街或者村社进行日常有偿管护，切实发挥基层组织的领导群众作用，减少工作推进阻力。以租代管

自主管护委托代管储备用地管护土地储备的类别与实施与临时利用探索实行公开向社会招租，承租单土地储备的类别与实施委托测量储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源主管部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。一般由储备至出让前，土地的地形地貌或多或少已发生了变化，所以一般需重新进行测绘规划设计条件包括了地块的规划用途，净地率、容积率、绿化率、限高等各种控制性指标，是评估地块价值的重要依据委托具备资质的评估机构对地块价值进行评估，经国土房管局的价格评估确认小组确认后，作为确定土地出让价的依据编制土地出让的方案，报广州市土地管理委员会审议、市政府审批后，由国土房管局组织实施出让申请规划委托评估出库供应土地储备的类别与实施委托测量储备土地完成前期开发整理后，纳入主要内容

土地储备与土地储备机构的定义

土地储备制度的产生和发展土地储备的类别与实施

土地储备的资金使用4123主要内容土地储备与土地储备机构的定义土地储备土地储备的资金使用土地储备机构应当于每年第三季度参照年度土地储备计划，按宗地编制下一年度土地储备资金收支项目预算，经国土资源主管部门审核后，报同级财政部门审定。

在预算年度期间，土地储备机构应该按照同级财政部门批复的预算执行，并根据土地收购储备的工作进度，提出用款申请，报同级财政部门审批。每年年度终了，土地储备机构要按照同级财政部门规定，向其报送土地储备资金收支项目决算，并详细提供宗地支出情况。该决算由同级财政部门负责审核或者委托质量高的会计师事务所等相关中介机构进行审核。土地储备资金收支预决算管理土地储备的资金使用土地储备机构应当于每年第三季度土地储备的资金使用土地储备资金来源财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排的土地房屋征收安置费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其它金融机构贷款经财政部门批准可用于土地储备的其他资金上述资金产生的利息收入土地储备融资资金：土地储备机构根据年度土地储备计划和资金需求情况，通过抵押贷款等方式从银行或其它金融机构取得开展土地储备工作所需要的土地储备资金。在财政资金不足的情况，融资是目前土地储备资金取得的主要方式，对土地储备业务的运行有着至关重要的作用，其比重在各土地储备机构资金中普遍占50%以上。