昆山商业综合体项目整体定位与发展战略报告详细

昆山商业综合体项目

整体定位与发展战略报告谨呈:江苏衡山置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告整体思维导图分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告应解决的核心问题为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础）城市宏观市场分析城市规划发展分析城市微观市场分析区域商业市场分析商业综合体的发展与收益模式研究

项目整体发展战略

项目整体定位

确定物业类型写字楼市场

酒店市场商业市场总体定位商业等级商圈划定商业体量

主要服务群体商业主题建筑形式及风格功能布局建议业态分配比例建议各物业类型定位

项目初步经济测算

项目地块解析各物业类型分配比例空间设计报告整体思维导图分析开发目标、现实情境、约束条件界定本报告应解决的核心问题为解决核心问题而进行的基础分析（发展战略及定位基础）城市宏观市场分析城市规划发展分析城市微观市场分析区域商业市场分析商业综合体的发展与收益模式研究

项目整体发展战略

项目整体定位

确定物业类型写字楼市场

酒店市场商业市场总体定位商业等级商圈划定商业体量

主要服务群体商业主题建筑形式及风格功能布局建议业态分配比例建议各物业类型定位

项目初步经济测算

项目地块解析各物业类型分配比例空间设计第一部分：界定本报告需解决的核心问题S-C-Q基本结构——界定问题的分析模型资料来源：世联模型？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2现实情景与开发目标的对比

界定：本报告需解决的核心问题R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题开发商为本地企业，在当地开发过一个住宅楼盘——衡山城，楼盘品质较高，带动开发商在当地树立一定品牌影响力。但未有商业地产经验和资源，对自身的初始资金启动量、后续现金流排布、可持物业比例，预期年投资回报率、建设招商及运营周期、回报周期等指标不明确；期望在物业价值最大化的基础上，实现最高的投资回报率；提出有关本项目物业类型、商业业态、商业体量、租售比例、启动区及启动模式方面的建议，在帮助开发商满足初始资金投入、后续现金流运作的前提下，实现相对的投资回报最大化；协助开发商确定主力店，协助制定招商书等；商业部分的限高、建筑覆盖率等指标未定在政府已确定的衡山城项目整体指标中，分析并剥离出该部分，并对其进行物业类型，组合定位即能满足最大收益，又能满足规划审批要求；对于既能保证市场定位实现，又能满足政府规划审批要求，并可实现相对最大收益回报的各物业类型和功能组合的假设和验证；政府希望该项目作为区域核心，可在商业综合体地块中做若干公建高楼，满足形象要求，但未限制一定要做，且未约定高楼内功能；项目已建一栋酒店式公寓；尚未确定高楼是否要做，做的形式和位置；昆山的办公高楼消化量不容乐观，酒店市场有一定发展潜力；希望在市场满足条件的前提下，做若干高楼，兼顾政府形象要求，并同时保证项目的盈利性如何在确保市场有足够需求的前提下，兼顾政府的形象要求？对高楼的栋数、体量、功能、目标客户和产品特征进行定位；现实情景与开发目标的对比

界定：本报告需解决的核心问题R1（现实情景）R2（开发目标）本报告需解决的核心问题昆山市整体商业发展层级较低，无明确的规划发展方向；项目所在昆山新兴发展区域之一，商业尚未发展起来，商业认知度不高，辐射范围小，目前多为社区型商业，分布零散。区域内虽集中多数中高档住宅，入驻率较高，但日常人气不足；项目所在区域未来规划建造火车站南广场，与目前脏乱差的北广场商业有一定连接；领先昆山半步的商业综合体项目；希望借助商业实现项目整体增值，树立项目和企业的品牌影响力项目在招商后短期内活起来，并保持持续经营状况好的局面；如何在正确把握昆山市商业发展总体方向的前提下，对昆山市商业发展趋势作出正确的前瞻式预判；如何提升所在区域的人气？如何在区域内住宅群体对区域内商业认知度不高的情况下，把握本项目的主要服务群体，留住区域内客群？如何提升项目所在区域的商业档次？如何在商业辐射范围小的前提下，定位本项目的商业等级、辐射范围，本是否可跳出区域内原有竞争格局，引领区域商业的发展？本报储告需走解决鹅的核冰心问混题梳艰理如何椒在满搭足开金发商悦初始影资金连投入忙、后送续现匆金流乱运作疲、政哪府要扒求和尘市场应条件秧的前挂提下实现刊相对摇的投镇资回潜报最致大化核心歇问题如何兽保证“既能铃满足赌市场擦定位监实现委，又台能满咐足政蠢府规立划审斤批要驱求，贿并可骗实现慢相对居最大绍收益斤回报”的前棋提下痛，确否定各终物业牙类型渗及比兵例组上合；分解雄问题腰（一甜）如何百对昆兼山市饺商业箩发展孕趋势岸作出罚正确垮的前愤瞻式嫩预判绕；并四基于但本项私目所驳在城御市及途区域语商业与发展步的客摊观事窃实，吧正确立进行阻商业糠定位朗，引字领区与域商批业发茫展的脏同时因，保业证本莫项目添的前挥瞻式系视角恭、品扔牌影劲响力荡和成照功运稍作？如何吧在兼拍顾市里场有吸足够称需求贺的前史提下滨，兼忌顾政尊府的校形象询要求拦，和颗企业蝴的资贱金运泪作能膊力和返盈利谎要求距？对功是否渡做高循楼，吐及功湾能、掠栋数坑、体雨量、聋目标狡客户盏和产裳品特服征进衬行定扛位；分解倚问题道（二紫）分解住问题涨（三盾）报告削整体巩思维励导图分析肠开发垦目标肤、现辅实情射境、网约束狮条件界定惯本报班告应香解决独的核爷心问播题为解阴决核淡心问欲题而鸭进行帝的基毯础分执析（进发展定战略仁及定饰位基挠础）城市恩宏观怒市场堡分析城市执规划弱发展株分析城市森微观渣市场热分析区域上商业累市场角分析商业青综合剪体的伸发展宾与收仔益模是式研困究项目吴整体翻发展励战略项目阵整体悦定位确定埋物业调类型写字晒楼市速场酒店垫市场商业炒市场总体逢定位商业失等级商圈酸划定商业爱体量主要研服务挂群体商业倍主题建筑升形式植及风很格功能妥布局重建议业态寻分配罩比例警建议各物段业类泪型定变位项目扬初步处经济酱测算项目仅地块良解析各物陪业类隔型分他配比梦例空间升设计第二屋部分佣：整注体定羡位基秩础分挡析城市航宏观临市场茄分析城市冬规划横发展纷分析城市贿微观霉市场滑分析本项映目地屡块解替析及SW抓OT分析区域倾商业索市场纹分析一、量城撒市宏爸观市换场分作析GD搬P发展酒水平长分析昆山碍市宏懒观经小济分拣析总蕉领昆山欠市宏观判经济醒分析总体加结论社会连商品零零售胀总额霞分析人民润生活药指标酸分析产业讯结构舟发展袍分析宏观委经济淹概述人口灵结构汽变化哀分析1313[宏观共经济厅分析]宏观龄经济豆概述（1）谣昆山医市地处上海袜与苏芝州中馆部，赔依托答于上还海和廉苏州发展挣，全市有十季个镇帮和一逝个国糖家级心经济铺开发抬区;（2）昆山矛发展扰速度掉较快跌，吸以引外些资和炎世界50纽奉0强企困业,在全循国县罚级市丝式排列砌第一（3）昆头山市产业聪结构,以工额业为唱主导港，第售三产抗业发五展相对即滞后或，但卖有比级较大融的发掘展潜阳力;（4）昆困山市枪总人口以外善来暂庸住人躁口居你多．20汤05年始退，外来唇暂住征人口亭数首荐次高慌于本糠市户沸籍人签口数法，０朋６年持盟续并青有上并升趋往势;（5）谋昆肯山市商业目前渴存在堪散、兵乱、校差的特点，多尿为街区商妨业，励集中往商业详不发测达，氏商业教发展站水平物较低翻。（6）昆衡山市商业猴业态目前确处于争大卖鸟场主创导的塘阶段家，商业业色态层油次滞咬后于亿本市树的人宗均GD罪P水平陈和可承支配收入仰水平盲。（7）昆俘山市膝高收仰入消蹈费者滴普遍栋存在米到上相海、遍苏州耻购物、证娱乐怠的消钞费习相惯。昆山迈宏观恋经济码概述地理姐位置便、构考成、摔经济匠地位嘴、产俘业结新构、继人口久结构吧、商傲业发锦展、笔消费然习惯返回1414昆山人均GD骂P水平高于罗上海疾，剔钥除高丹估因逢素之尚后踏依然幸可说护明本丑地房盼地产倘市场俗处于高速赏发展阶段年份20滑0320挑0420棒0520积06人均GD积P（元/人）30觉82谎6.统5145坑20务3.样1654昼32盆4.缓1568惕62胶8.且48人均GD竞P增长膝率16补.9拴5%42斥.6贺5%32尘.9虹5%（1）昆贯山市GD告P近六首年平持均增长率达到29昌.4恢1%。（2）按月年末耳户籍察人口洗数计姜算，宪昆山市人均GD舞P20景06年达收到14颤10龟63元，组根据沉当前跪汇率，饶约合18捐80见8.览4美元慢。在苏州行及江哨苏省锦中位险居第扛一。（3）考记虑到读昆山薄特殊虹的外灶向型伤经济和丽大量势外来仆人口护，实叼际人均GD颈P调整为68瓣62傻8.罗48元，指根据册当前披汇率最，约喘合91耍50绸.4省6美元洽。高岁于上调海84躺36迈.5美元周，昆山推市仍跌然处于较乡丰高的四水平归。房地本产预尺警系揭统判幸断——铁GD愚P增速骄与房适地产谋发展芦关系4%巩-5卸%5%疮-8掉%大于8%小于4%萎缩图停滞似稳蛙定发档展高速产发展80供0-灰4,忘00扬0U棵S$40纽奉00泻-8由,0中00降US雕$0-弯80摆0U敌S$启动快期兰快摇速发团展期扒平背稳发择展期减缓遇发展姥期人均GD挤P与房期地产东发展终关系8,岔00院0-趋20雾,0磨00字US＄[宏观张经济扒分析]GD灿P发展剧水平垫分析1515世联彻认为湖：从GD序P总量铺和社乎会商湿品零古售总躺额看昆山酱目前顽处于陈第五巾梯队荡向第撤四梯想队城倚市过吊渡过栗程中齐，发防展潜稼力大第一废梯队析：上海胡、北巩京第二东梯队乏：广州拘、深以圳第三愤梯队途：苏州肚、天财津、女重庆低、杭爬州、守无锡诵、青单岛、素宁波妇、南伙京、企成都跑、大枪连、蒜沈阳北、武妥汉第四边梯队舍：东莞还、唐阅山、壳济南课、石站家庄产、哈稼尔滨朵、郑念州、具长沙苍、福劫州、善淄博晒、常绸州、鹊西安第五艰梯队旗：昆明添、厦宣门、饿南昌鼓、太柄原、跪合肥留、南警宁、测廊坊曲、宜偏昌、龟乌鲁亏木齐零、兰探州、厨桂林默、贵遮阳、条柳州与、遵至义、孤海口[宏观掠经济碑分析]GD渴P发展唉水平脆分析1616世联晚认为犯：昆恰山市业态泉发展鄙进程愿与人蛮均GD调P水平存在乐明显错位，可摊能受悠其地皆理位眠置、荷人口愚结构拍和消艘费习啄惯影麦响返回原因：（1）由晋于大疼量外疗来商膝旅人鼻口和避暂住揪人口升，人罪均GD皇P水平银经调姿整后崖，依棵然存者在高院估（2）由占于靠辛近上第海，柴本地喇中高输收入射人群焰普遍汗存在烧到上钓海购吉物季习惯取，制盟约了云本地乐业态狗升级[宏观幼经济股分析]GD屈P发展哲水平侮分析1717第一产业第二产业第三产业20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%(1纲)昆山答目前捎处于第二决产业代占主网导的病阶段，但讲是目没前第顽二产誓业所殃占比夹重增徐长放膀缓，守甚至你有所剂下降刃。第荐三产盗业所逐占比楼重在02、03年大耐幅下奸降之已后，芒近年途开始柜缓慢屠增长喘。(2湖)在将读来一蜜段时羞期内图，第拖二产私业的患增长窜将会樱放缓贤，所桨占比角重会迷稳定恼甚至阻逐步战下降全。第三饥产业祝将会强获得应更快内的发钻展。（3）产恐业结绘构的侦变化透会进稼一步行提高疫昆山身人民隙收入缘瑞水平局，同狂时刺厉激商室业的箱发展。世联希认为含：昆山誉处于祝二产证占主谢导的盗发展枯阶段诸，但绑已出险现向太三产编占主餐导阶救段开稠始过泼渡的坛趋势默，三扯产目嘴前发彩展相谅对滞红后，蛛但有姑发展井潜力[宏观耍经济谁分析]产业吉结构概发展缠分析1818第三产业细分2006年产值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增减百分点交通运输、仓储、邮政业2802353.0%2.6%0.4信息传输、计算机服务和软件业1652391.8%1.7%0.1批发和零售业7608028.2%7.6%0.6住宿和餐饮业2217252.4%3.2%-0.8金融业3152863.43.4教育729970.80.8文化、体育和娱乐业308950.30.3（1）从督第三辆产业弯的细植分行纺业看钩，批每发和决零售枪业增测长最傻为迅愁速，20怪06年占GD跑P比重俱比20设05年提仗高了0.徒6个百纵分点违，可令以说聚，第栋三产装业所秒占GD垮P比重摄提高0.溪88个百海分点彩，批智发和糠零售挂业的宏贡献公度最晌大。（2）这鞠种变准化趋枣势说蛙明，柳在昆杨山第帐三产徒业发崖展的战过程趋中，帆商业捆将最奖可能马起到霉主导胃的作灵用。很随着廊本地伍平均挪消费丙水平宇的提宪高和谜整体勇购买等力市樱场的织扩大顷，将鹊会刺罪激本怠地集卷中式苍商业津的发户展，累提高嫩本地衔商业睡设施匪对本犹地居中民的深吸引稼力。器家乐趋福、残欧尚牵、太低平洋好百货宾的即翁将进恒入，素正是丢这种伸趋势辆的表能现。世联逐认为烧：商巨业将表在第疏三产停业的本发展项过程弊中成怪为最夫先增捕长的格行业麦和增酱长的肢主力直军返回[宏观传经济稠分析]产业撤结构典发展素分析昆山住市的饥人口垃结构愈与产层业结姥构关温系紧交密第二崭产业目前榜占主糊导地恰位，战但多趣以企菜业链导低端斥为主孕，以衣制造窄加工团厂形死式存习在，朵属于誉劳动牌密集闸型企波业，客以台阻商居取多，挡目前笼台商咱在昆肝山投度资的哥公司汁已经言超过10故00家；一方仿面需乏要大架量本地筛及外危来劳爷动力的技窗术支承撑，悉月薪次多在10给00贯-1妙50锅0之间树，属枯于低阀收入祥人群单；一方裤面需乓要台桑湾本爆地人球员的饼管理滨支撑卖。并医据统劲计，们目前伶常驻养昆山跑的台者籍人香士已嘱超过10万人圣，多睛为中汪高层厕管理肥者，台商米及其絮家属构成近了一恭个超患出平信均水敏准的笛高消仪费人促群。一方害面需妙要大房诚量本地殃及外柳地人时士作番为中宋基层揪管理趋者，月关收入秧多在20范00鄙-3健00叨0元，旷属于贪平均俘偏低控收入葛人群搭；第三忽产业由商曾业经明营和镇企业悉运作粗构成输，比季例较酬小，丽但有使发展恋潜力辟，以址本地璃中小战型企拼业和击上海艺苏州非的外线来企脱业为老主；一方顿面，恳各类崭商业外来埋打工成人员，收拦入普啊遍偏欣低，桨约为10泰00吸-1滤50食0元左唐右；一方帅面，逆各类商业席企业捉主或刃投资粗者，本肚地外丢地均海有，颂收入法较高潜；一方唤面，古各企首业的普通晋工作陡人员，收各入偏墓低，笑约为20捕00拢--帝25袜00元；一方提面，曾各企添业的中高齐层人再员，收考入中雹等偏凭高，塌约为40威00诱-5职00裳0元；其他煌（国栏企政像府）昆山谈政府脚公务往员，唤均为普本地昼人，壶收入锦较高滔；普通弄国企逝中层德员工暖，月宽收入反为10池00炊-2欧00灵0，属齐于低捡收入东人群今；[宏观航经济泼分析]人口循结构醋发展粉分析昆山盈市的隔人口伞结构斩属于橡哑铃茂状分共布特垒征，商外来姻人口不大于导本地唐人口迫数量平均收入中产阶级人群低收入人群高收入人群第二登产业堡制造超加工梯型低庙端企嫁业的薯技术匀工人伴（主阁要劳牧动力术）商业加外来粉打工限经营随人员第三谱产业慰企业山的普胆通员炉工（速本地舟外地谅人士饺均有第二暗产业丽制造纹加工堪型低蹦端企猫业的伍中基束层管台理者镜（本咸地外跃地人孔士均佣有）第二返产业膊制造垒加工亡型低编端企拥业的沿高层部管理惹人员忆及家求属（换台商喉及其煌家属厦为主迎）各类芝商业枝企业馋主及劫投资哪者昆山茧市政纺府公粘务员第三定产业拆企业灿的中月高层透管理饼者[宏观范经济亿分析]人口胀结构悲发展幸分析2121昆山坑市近臭几年酷总人喂口数僚增长茄迅速泛，其布中自赤然增袖长率敲为3.纯55竖%。，侧人口职的增偏长主秒要是萍由于嫌机械计增长壤引起考的。赴外来耀人口躺的大丽量进项入为狸昆山稻的商夸业发属展提酒供了爬强大煤的购充买力丙。世联那认为倾：外誓来人焦口的梨大量妙进入钱为昆撞山的掌商业歪发展汗提供足了机盘会和晶市场职，同病时为绿三产尝的发较展奠原定良朵好的络需求敬基础昆山狼市的GD绒P增长败与暂苏住人址口的智增加窗有很治强的狗相关章性;昆山葵市的杰经济尘增长筹在相央当程雄度上段依靠乏外来顷劳动恶力支珍撑;昆山房诚市人荡口增椅长的莲根本涛动力惊在于种其外结向型告经济需的快虑速增副长;[宏观牺经济这分析]人民桨生活产指标系分析222220猫06年外移来暂焦住人伍口中蓬，务愚工人持员为51雕97脸31人，旦占到71深%。经看商和怜服务幸人员梨各占调到9%和7%。经商雨人员招和务渠工人适员中匪的高剖层人宽员具锯有较抖高的运消费纤力，忧会更至多的兵刺激到酒店包、餐意饮、申娱乐辱等行县业的吸发展。昆山芳市外液来人哨口以经商筒、务工突和服基务人酱员为主经商汗和务及工人绘员中层的高堡层人贼员具有吸较高位消费约力，咽会更暖多刺傅激酒题店、系餐饮对、娱耽乐等眯行业营的发利展。[宏观次经济曲分析]人民铺生活痕指标川分析232304、05、06年昆就山人守均消竟费性莲支出适占人酒均可坚支配唐收入防比例勇，分串别为丧：68恨.5芬3%、67某.2纲9%、66朽.9伶2%表明我昆山述市的繁居民奥消费扒增加喂速度贞小于液可支忌配收孝入的估增加矿，冤显示人民良潜在群消费恢能力宇强大，事城市盯消费叉潜力省大，商业贡发展堡潜力被巨大世联你认为煮：探结合局“业屠态错配位关奏系、绪产业金发展根机会余、人胞口结哲构特阀点、勺人民凡潜在粗消费亮能力声大”阿等观扩点，季昆山客市商业家潜力扣巨大源，有肯待挖腹掘[宏观功经济史分析]人民赏生活赖指标亏分析2424昆山寄家庭虎结构都为两静口或臣三口姻之家,整体笼年龄侍结构屈偏向挽年轻不同攀收入镜家庭落支出展均集蛛中于盾衣着投、交悠通通挖讯、牲娱乐现教育释文化六服务圆方面人均每月可支配收入200-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000以上户均家庭人口数3.002.502.852.832.782.502.461.002.802.003.25(1孟)家庭义人均未收入80溪0元以简上的蝇家庭纹中，惧对衣着的支句出急嫌剧上近升，消平均退每月相衣着逆总支劣出在10筑00元以宏上。家庭塌人均把收入50狮00元以忘上的昆家庭虚每月凑衣着的支出越更是烈高达51粮28便.6属2元。(2禾)家庭念人均身收入80玻0元以足上的拜家庭壮中，交通罢和通希讯的支强出也或相对样较高疯，基牺本每辉月支拔出在10备00元以叼上，家庭浸人家屿收入40丙00元以替上的贼家庭维此方挽面每劫月支招出更逮是高累达20笨00元以序上。(3苗)家庭差人均利收入80丹0元以线上的逼家庭雹中，中在娱乐灵教育盏文化坝服务方面坏的每恐月支倡出都槐在15同00元以酒上。胁其中壶：30家00耳-4孙00著0元之染间区签段支逐出高艇达86总23柄.5耽9元，40腰00续-5探00件0之间细元区瞎段支棵出高辟达52边15已.8死3元，50拆00元以剧上区辈段更是数高达19屋36书4.灶09元。[宏观叼经济终分析]人民粱生活驻指标诱分析2525（1）昆企山市杏目前幻玉恩格沟尔系取数为34幼%，根蹈据国掘际标户准，昆已进元入富堡裕阶疯段。（2）从顾消费呀结构凭变化杏趋势餐可以弯看出盘，昆炕山市宁消费既的重茶点开直始转烛向服装休、耐吧用消守费品斥、室转内装炕饰、扯医疗正保健攀、通河讯、熔文化损娱乐等方西面。世联撒认为判：昆离山市峰居民副的消战费重僚点正高在发往生急炊剧的店变化从，耐用嘉消费衣品、佩服装携、医绩疗保茧健、检文化矩娱乐显正在搭成为驻消费驾热点。返回[宏观授经济上分析]人民救生活烈指标欺分析2626（1）昆桨山市泛的社押会消惠费品绩零售选总额文一直涌处于丛高速墙增长秩，20堆06年增撕长率挥达到17勾.4辫4%。（2）20樱01年，比昆山原市区扯消费柜品零通售额壶占全拆市的中比重刚为57典.9荒4，20福06年提耀高到61俊.1截7。昆气山市烤区对括周边清乡镇历的集石聚效纵应有局所增浊强。（3）连产锁经岔营零蜘售企神业营秤业收宽入占轿零售冲企业雹营业绍收入地的比倍重为9.储49谎%，说护明昆探山零世售企届业连释锁化霞程度义低，歇仍处欲于单带体店厚铺独家立经庸营、孝规模屠分散召的阶言段。世联辱认为锤：昆寸山市叫社会恒消费桥品零甩售额塞快速声增长摘，市区矿对商谋业集异聚效肆应的誉需求仁有所去增强晴。返回[宏观盟经济舍分析]社会质零售坦品总贩额分观析昆山烘市宏加观经料济分曲析结烫论世联药认为温：（1）绿受业辅态错货位关刺系、固产业倚商业进发展冶机会外、人芳民潜许在消思费能打力、尼人口奥结构护特点等因碍素影躺响，本地宵商业脖的未制来发衣展潜闷力巨预大，户目前姥尚未夜被挖妥掘出住来。（2）昆山料市居经民消费躬结构正在悉发生变革，新梦的消陶费热既点逐旅渐转陶向“耐用判消费品、蔑服装施、医骡疗保替健、咬文化盖娱乐”等业企态；这也为稠为商贪业业态悬升级和新业态拍的出固现提供计了市姨场基乳础。（3）昆拌山市槐区对集棋中型普商业采的需放求有军所增庄长，但你目前罗本市玩商业碰依然男规模隆普遍姨过小，协集中聪和连富锁水咳平落掏后，不能浑有效右满足就需求们；返回[宏观鉴经济秆分析]总论二、线城愈市规课划发迫展分纽奉析29[规划孙及现腔状分亮析]昆山若的目必前城睡市职孕能定宫位为启：1、长菠江三棋角洲固地区滚核心尾城市烛上海迎周边腥的重穴要的制造伍业基涝地；2、苏严锡常哭都市乎圈中宣连接泳苏沪槽的外向互型经覆济发两达的辛城市；3、中透心城绩区是答昆山行市域赢的政餐治、墓经济普、文肠化、酒科技景中心咳；4、适赔宜居渡住的进现代猎化园迈林城倒市；5、苏针南地驳区休躺闲度虑假、懂旅游段观光袜基地舞之一灶；总体馋规划究中，渗到20秤20年：昆山蒙市产业惰结构从“二、公三、壶一”转变团为“三、翼二、踩一”的格互局以及毒发展休闲袋度假蜓、旅放游观误光的职饶能定汪位都要宪求大力脂发展陵商业世联手认为禽：昆网山市覆整体贩规划奸和职叮能定启位与顺经济拦自然龙发展市规律猫相吻属合，偷经济男发展下的规级律结趋合政艰策的字支持苍，将愉会大窜力促皱进商怖业等蒙第三以产业谋的发堂展世联才认为谊：铸七大衬片区筑的划间分和取功能乐定位选透露盼了政签府巩涌固第耍二产株业，卷加速谨第三趣产业扶的意递图昆山封市共轨分为7大规山划片屠区中心耳城综莫合片时区(玉山员镇和秋昆山难经济末技术择开发详区整赠合形扔成）北部谨片区(周市卖镇、亦陆扬忍镇和承石牌框镇整摧合形爽成)东部丑片区(花桥漆镇和森陆家朋镇整提合形俯成)吴凇泽江工磨业园伸片区(以张士浦镇伏为核史心，绢包括焰正仪秘镇和已部分足玉山膏镇)中部悼生态变农业竭园区（主渡要是或张浦旺镇）阳橙骨湖休雀闲旅撇游片且区（以仔巴城圾镇为很核心虚）南部挠水乡症古镇煮旅游访片区(周庄津镇、沉锦溪贪镇、慢千灯另镇和波淀山致湖镇种整合文形成吓）[规划股及现约状分吵析]世联岗认为诵：7大片剩区中锅，中脾心城洋综合辛片区侵的商凡业及玻住宅另规划小对本云项目倚定位必有直椅接影职响，仙是规棒划研皆究的芳重点委所在中心发城综嫁合片钢区依据巾各自污定位党及发痕展方向可签分为5个片早区：中心宋城区城北界片区城南棵片区城西四片区城东释片区中心室城区——规划贡研究钉的重蛋中之泽重1.中心市城区柴的居所住发壁展趋竖势2.中心静城区啊的商窄业发己展趋桌势城中片区城西片区城北片区城南片区张浦镇城东片区沿沪产业带陆家镇花桥国际商务城南部水乡[规划粒及现谋状分眯析]世联达认为:中心恭城区笛未来岛依然窜是城炼市商舍业中奏心,但发方展空蔑间有狸限，怠会逐触渐向岭外延油展;组成：由人酱民路稼、中炮山路蜡、亭五林路乳、柏慨庐中虫路、翁前进着中路尊、震甘川中路等抵城市问核心往地带邻主要外街道献构成茎；规划溉：商业养、行暑政配妇套、顽居住挎、酒吓店、表办公愤等为进一体贸的综皇合型把核心区域逆，辐火射范飞围可滑达全轮市及滥下属都其他邻乡镇骡；现状糠：中心缓城区士基本已经彩没有汗空置稀土地粗可以队出让20哗07年上哈半年仅有货的5.朱60悲74万平再方米袭出让净土地，为骡定销求住宅房即跑非普取通住喉宅用毙房，限制逢在一康级市蒜场流搏通；人民京路、甜亭林抽路、万中山宜路的央商业电一条丑街已拳逐步逐呈现外溢历效应，带济动临煌近的钱集街悬、西市瑭街杂、马岛鞍山产东路未的业帖态和意商场缩慧的出现；咳同时吹带动镜震川令西路踢到中科路、郑前进列中路魂、朝阳阳西亚路等有街道的商陆业分底布；已形错成核避心带知的商撇业集伸合趋成势，背但彼碧此联汽系松天散——形不非散神子散未来根，中集心城键区商郑业依认然是喜城市炸中心;行政述中心镇可能董外迁;在原燥有基认础上装改造裳翻新禾，或清重置瓣地块萌进行裂建设类；外溢寸效应膏俞发市明显栽；住宅御发展纲空间距小，军商业筛发展像空间鼻有限年；城北片区城南片区城东片区城西片区中心昆城区[规划衬及现坟状分左析]世联坚认为窑：部城南妥片区剖以居葱住和书工业选为主籍，靠倾火车谁站南鸭广场说住宅疾具有位发展摊潜力平，将捉会带稀动商麻业发匙展，页有望延成为却新的劣城市稳商业摆副中枣心城南畏片区由两适部分熄组成1.昆山甘经济伏技术绣开发钓区建设融已向险南延泛伸，洒其到引吴凇初江的晃用地杜基本岛已批槽租完，以乔工业喇用地烟为主邪，发杨展潜驳力小甚，可扁忽略补不计及；2.昆山寺中心迁城区挑南边由沪确宁铁述路、阿规划正沪宁缠高速涂铁路恰、沪昂宁高爷速公障路及31抗2国道唐组成馅的交静通屏捉障；规划谋：住宅讽、商惹业、消办公砌同步蜘发展贷；修建栏火车回站南榴广场为；现状御：住宅美社区坏有一鉴定规矿模，器主要赚集中减在中翁华园康路黄泥山路荐衡山脾路创悦业路动柏庐滔南路海一带群（规壶划中情火车代站南砍广场叹周边闻）；商业项也集职中于娘这一恰区域举，除骑计划08年底戏入驻腊的乐佛购外扒，其建余均穿为社驳区配妥套商右业，段无聚押合氛紧围；写字差楼集卸中在骗长江饮南路映，当矿地有离名项蔑目，苦其中打一幢窗为5A；火车禽站南足广场老尚未设建好尼；中心来城区城北片区城南片区城东片区城西片区[规划乐及现酱状分监析]世联摩认为看：扣城西恐片区环集合米高档雪住宅后，多幼为在席建项继目，曲目前系供大似于求丘，未恭来竞耐争激守烈，赤且人疗口导厘入效或应尚腰未体桌现，撕商业固有多得数规韵划建显设，买新项曾目建继成开国业，牢将支颜撑起贼片区搂成为夫新的冰城市谊商业伯副中稀心城西抖片区昆山红中心表城区长的北室部的绩几个旁开发萝区规竭模较涉小森林茧公园否和大吊学城掠的建尸设使蝴城市栏向西伴发展过有一定待的基烦础规划碧：大力直开发奋此片品区的准宅开帮发数湿量及蛮规模舟；玉山陵镇政圾府迁僵入此扣片区统；开始瞒发展虏配套胃商业棍，规脉划将植此片兔区内喉前进车西路楚到中抢路打倒造为秧“金妖融商蛇业一续条街圈”；现状善：1.昆山养市高档尊住宅铅楼盘叨集合而地2.玉山百镇政鲜府搬枯迁计诱划尚技无明眉显进斧展3.前进膏中路铲到西及路建膛成几螺大商购业综里合体，市将引喂入“家肥乐福浊”拐和“惨欧尚胸”超市，但决未成静形“血金融并商业塘街”城北片区城南片区城东片区城西片区[规划名及现碌状分必析]世联坚认为南：誉城北毛片区报商业艰发展绘潜力晓有限举，将念以社疮区商萍业为铅主，挖与城勺南片繁区的赚商业锤发展咏相关邀性不机大城北距片区昆山解中心躁城区晨北部旁的玉逢山、器周市糊等镇完的工木业用携地开涂发基踏本已解形成盘蔓延董之势帽；其他会用地吨的建偏设仍忆有一割定的姻余地傲；规划若：1.商业队和居状住同禁步发抄展；2.北移啊工业谨园区丧，使尼居住区和猛工业燥园区裁隔离罩；现状屑：1.传统订居住宴区，仿档次掘中低退；2.商业古一直恰发展例不好尊；，崭仅北门路倦萧林虾路一惹带商躬业发鸦展较快；城北片区城南片区城东片区城西片区一部殃分向岗北发睁展，跨势越33茄9省道储；一部夕分向碍东发岂展，在品金浦晃路横透泾路赚新浦勉路附包近；一部胆分在伸片区输靠近驻市区锋段，于垂北门脆路萧料林路端一带城北墙片区爸无论颠是出卖让还淋是成秋交地盛块中贱，商住苦两用乘地均稍占据敢绝对泻优势土地撕出让茶成交[规划桃及现析状分蜻析]世联赞认为威：城东肃片区若未来盏将以蚀商务购办公险为主沈要发批展方杆向，斜商业来配合者区域姿发展减，以冈中小共体量辈、高消档次也的形疗态出蚀现，斗与城嗓南片忘区商紫业发州展的场相关蛮性不卵大城东近片区规划1.在保此留部社分工剂业的报情况惩下，钱发展复商业唇、商堆务办访公和迈居住衡；片区影开发暂管委锦会等量机关使迁入裹；将区歇域内娇的前裕进东图路打吉造成胳政治吗金融北一条跳街；现状堵：1.商业带办公畏用地搬为5.破45变55万平舞方米翅，达扔商住饺用地索的4倍；近期贱推出畜“城殃东轻塑坊城愈”“蜂嘉裕蓬国际泡”两码个大画型商的业项俗目，泄但氛辟围尚惨未形侧成；2.政府句机关捧尚未腥迁入赴；前进慢东路原尚无替发展掏迹象磁；住宅竞争个不激魂烈，乐目前窄供应粪量不站多，蚊但作鬼为经谦济开站发区零，伴嘉随发绳展，郊人口壮必然挎会增妄加，递购房定需求初量也暴会逐拿年上爷升城北片区城南片区城东片区城西片区[规划俗及现检状分俯析]世联螺认为关：昆山萍市商益业将俗重点驳往西软、南送发展礼，可鄙能形纤成新坊的城伪市副稳中心粒重点尝发展饶区域位为火里车站代南广杰场周周边、冻前进共中路译到西以路伴随城昆山叔市居些住地泽“重寨点往显西往私南发晴展的挡趋势竹”昆山陵市商唐业也放应重线点往角西往华南发物展城西软片区金和城水南片填区，扫有望晓继中久心城劫区之肺后，画成为捡新的超城市饶商业折副中介心；城北瓣片区闸的发德展潜毛力不奔大，租但会皂有一扔定发衬展；城东颂片区淡的商舟业发颤展空贪间不那大；[规划川及现越状分饼析]总结三、户城污市微因观市升场分伟析城市访微观威市场腐分析——思维煮导图城市奴微观冰市场林分析商业脖物业办公骆物业酒店村物业各商界业街搁、业敢态及碗主要作商业恰项目乏对本数项目酿定位希的影纹响昆山拔市商拼业物凝业的柜未来芳发展难机遇刚及趋扛势纯办和公物终业（先写字蚕楼）青是否领适合对在昆田山发饱展；如果练适合罚发展悟，产胖品特誉征和裁客户走特征勤分别围是什嚷么？如果历不适到合发要展，忽变通原的产掏品形桌式是痕怎样钟？40年产汽权的锅商务抢办公烧公寓乎是否态有发旅展空蜡间，哪在昆靠山的挠认可衡度如丢何，熊投资乏回报河怎样截？酒店请物业气如何柜细分薯？昆山呢市酒信店市撇场整医体供事求状损况及纪发展改概况昆山貌市最聪具备火发展碰潜力筛的细茫分酒皆店市镇场是免什么哗？昆山饲市商惰业物蛋业分会析步降骤城市仓微观埋市场营分析商业路物业各主论要商笼业街爷分析商业街或商圈性质功能组合客群定位辐射能力发展趋势人民路传统商业街购物，少量餐饮和娱乐，复合商业街全客层全市集中商业增加，继续全客层定位亭林路成熟商业街购物中高档，以中高收入女性为主全市保持针对女性的中高档次定位中山路半成熟商业街餐饮、休闲娱乐中档，中高收入人群周边3公里左右保持原定位北门路成熟商业街以社区商业为主，购物、服务占较大比例中低档，周边居民周边2公里增加集中商业，形成中档定位前进西路新兴商业区购物、休闲、娱乐、文化等复合商业区中档，全客层周边3公里最具发展潜力的复合商业区柏庐路新兴点状商圈购物为主，少量餐饮娱乐中高档，以时尚女性为主周边3公里形成块状商圈人民斯路、象前进识西路奏、柏拣庐路僚最具种发展英潜力串，前率两者沃会形轮成复傍合商类业街形区，殊后者相形成密女性朽时尚绒街区各主混要商助业街刮分析城市坊微观帐市场躺分析商业誉物业各典唉型业捆态分益析业态基本立地条件参考现有网点分布市场容量发展前景百货占地

7000平米以上，面积

20000-50000平米，要求在该城市第一商圈，繁华地段，十字路最佳，商业氛围浓郁较合理，存在适当的分散，但都处于成熟商业地段随着昆山商厦二店、太平洋百货、巴黎春天的入驻，市场己基本饱和，新进入者风险较大看好，随着本地商业的升级，百货将发挥主导作用大卖场占地

10000平米以上，面积

14000-30000平米，要求在该城市人口居住密集地带，半径3公里范围固定居民达到20万人以上，十字路口最佳，交通便利。较不合理，在西城区存在一定的过度布点，贴身竞争。在北城区缺乏网点分布。南城区随着成熟，仍有市场空间未饱和，在新兴的居住区或空白区域，存在市场机会看好中型餐饮处于成熟商圈或同类聚集设置较合理，但布点较分散。除中山路之外，未形成有效聚集区未饱和，存在较大的升级机会，缺乏主题、商务餐厅看好休闲、娱乐处于成熟商圈或同类聚集设置较分散，未形成有效聚集区未饱和，存在较大市场机会看好专业店、专卖店处于成熟商圈或同类聚集设置较集中，分布于现各主要商业街已饱和，面对百货等大型业态的进入，存在威胁一般百货配业态作已无草市场嚼机会主，大斑卖场壳在特纺定区岗域存骡在空角白，瞧餐饮流、休在闲、本娱乐诊主题持定位子存在绘明显怎市场述空间城市汉微观晨市场拣分析商业适物业主要垄竞争茧项目匹分析竞争者辐射能力客群定位档次定位业态关系其他因素总结人民路重叠全客层中档为主各业态受一定影响。购物功能尤其冲突人行天桥的修建会使其不利影响加大回避购物功能，错位经营亭林路重叠中高收入女性中高档中高档珠宝、女装品牌店冲突回避此类业态中山路无中高收入人群中档不冲突影响较小柏庐路（含莱茵广场）重叠时尚女性中档、高档时尚购物冲突影响较小柏庐路（中茵广场）少量重叠中高收入人群中档餐饮存在一定冲突其规划管理水平不佳，竞争威胁小影响较小前进西路少量重叠全客层中高档各业态受一定影响影响大小取决于现有项目的进展情况影响未定，保持关注吉田国际重叠全客层中档大卖场冲突，餐饮、娱乐、休闲受一定影响产权式商铺经营难度较大保持关注，尽量错位经营火车站南广场重叠未知未知可争取形成互补关系未有详细的规划保持关注，争取整体协调发展人民激路作尽为传糟统商减圈，笑随着效人行萌天桥话的修膀建，桥其对熔本项点目的分威胁幻玉最为洗严重形，本抚项目居必须融功能件错位致，有度效区贸隔城市残微观排市场鼠分析商业副物业对项堤目定口位的能影响奋分析典型业态竞争关系业态特点趋势判断项目地块总结百货不支持，与人民路、柏庐中路冲突不支持，要求成熟商圈前景看好不支持业态立地条件，进深过小不具有发展条件大卖场不支持。与吉田国际冲突支持前景看好不支持业态立地条件，进深过小大卖场不具备发展条件，标准超市可以引入餐饮支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持建议组合发展休闲娱乐支持，周边未有主要聚集区支持，可以组合集客前景看好支持，内河可以利用建议组合发展专业店、专卖店不支持，与人民路冲突支持，可以组合集客前景一般支持建议配套对典面型业边态进葡行内节、外择因素绍综合权研判城市动微观园市场陵分析商业挺物业商业倡发展满机遇餐饮袜、休槽闲、叔娱乐葛以及填新兴训服务绍业态想是下佣一个喷商业收发展亭机遇萄，应打跟随恭百货估布局忘，或灭自行估聚合句布局亩。城市惕微观净市场盟分析商业境物业导总结昆山施市办念公物辱业分艳析思侦维导挣图商务仆公寓写字估楼办公尝物业辉可能负的发聚展方临向市场漏现状产业馒结构产品段优势客户碎分析城市平微观衰市场案分析办公低物业二、画三线挂城市立办公依物业设启动屑与发捉展历逼程萌芽御阶段启动另阶段发展螺阶段成熟纽奉阶段办公餐需要住宅御改办霞公草创长型企屠业住宅无改善黎环境住宅除立项包、商访务办质公成长塌型中贩小企罚业第一庭代商拼务公籍寓位置价格交通使用若成本动因表现退形式产品殖特征入驻肃公司遇特征客户错关注箩点追求辱形象纯商切务形府象迅速妥发展款的中吨小企陷业初具处规模搏的企遥业纯写家字楼喊开始迎出现位置配套硬件商务萝氛围需求颂多样铁化多样帜化各种紫类型打企业写字店楼与位新一迷代商嫁务公跨寓并荐存地段服务软环本境健康讯、风薄景世联孩研究写字幸楼OR商务忍公寓难？城市壁微观嗓市场栏分析办公个物业产业殊结构挪决定末办公蒜物业裂的发岩展产业果结构委是决螺定一屈个城划市办毙公物比业发适展状下况的斩最根扫本原缺因第三面产业旱不发且达，对授中高图档办公辈物业件的需猜求就延越小中小握型企贞业越嚼多，专对商傲住楼裁等中法低档缺办公亭物业建的需爪求就猜越大昆山纸以第铜二产伍业为唇主导获，对赠高档肿写字拦楼市昼场带免动不抛强，县对中港低档种办公谎物业四有较奔好的慌拉动铜作用昆山最历年繁三产歼结构远（19挥78畅-2呆00秒5）数据币来源裤：昆缎山统欧计年裹鉴20路05，20评05年昆责山市闸经济站和社聚会发轻展情锋况20净04年，甘昆山姑公路殖货运野总量41字06万吨逆，涉雾及个勿体经耍济29疼89家货物阔周转鞋量26侨.8亿万鼻吨公杂里，架涉及尖个体惨经济16枣.6万户第二什产业昆山忘第三院产业雀主要洪是贸阳易物馅流行哥业20返04年昆裤山私训营工织业企惠业98挽2家，链产值24封3.罢3亿元弄；平蹈均产独值24其80万城市躺微观课市场却分析办公烤物业第三炕产业端总量毙反映有昆山比写字裂楼整律体容何量处系于较狱低水增平，菜经验栽值反医映昆牛山写蝇字楼色市场珍相对除于整兴体房纳地产贺市场牢处于箱较低驴水平三产GDP总量(亿元)写字楼整体容量>1200大800～1200中等<800较低一线写字楼租金水平(元/平米/月)商品房均价(元/平米)R=R写字楼相对发展水平>3高2～3中等<2较低昆山=4恋0/毫50脉00筒=0祝.8厌%昆山20伶06年第丧三产名业GD断P总值28嘴9.加07亿元刑，写旨字楼漏整体哈容量糊处于纷较低灵水平城市写字楼发展水平评估模型上海北京广州天津深圳武汉沈阳石家庄郑州兰州成都南京青岛西安乌鲁木齐昆山1.02.03.04.001000200030004000第三产业GDP(亿元)R城市名微观干市场贩分析办公捆物业5050第一产业第二产业第三产业20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%昆山况的产乓业结贵构不晚支持回高档够纯写男字楼芹的发槐展(1恩)第二层产业冲是昆残山的过主导衡产业，近秀几年统增长辣放缓狸。第渔三产赚业比背重在02、03年下狠降之伯后，溉近年更开始障缓慢裹增长尊。(2腾)在短揭期内甘，第铁二产绕业的撑增长葵仍将拦维持爽，所耍占比遇重保烫持稳图定。骨第三懂产业领在政疏府的事倡导极下可踢能会评获得情一定劳的发驶展。(3突)昆山构在近5年内你，仍痕属于垃工业扑型城乒市，疯外资烫企业艳以及敬本地或企业戏中以符第二莫产业剩为主爪。不某能支敌撑纯阀写字锣楼的慕开发肝。城市王微观夺市场初分析办公珍物业物业名称开盘时间项目类型均价嘉裕国际广场2007年6月商业综合体，精装修酒店式公寓、商业、酒店和办公8000昆山新天地2006年8月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼9200LOFT企业家2006年11月商业综合体，精装修酒店式公寓、商铺和办公楼7000诚泰国际商务广场2006年5月小高层商务写字楼7000利得国际2003年8月纯写字楼8000MP现代广场2006年12月纯写字楼8500纯写理字楼凳很少LO岭FT企业胆家是师商务谣公寓型新概校念的剥领跑健者昆山下不适甚合发之展纯搞写字你楼昆山蹦是否述适合搞发展任商务舟公寓昆山呢市不紫适合世发展封纯写野字楼氏，现均有办小公多溉为工柄厂自榨建楼把、改披造型叹旧写辛字楼辛和住队宅性吊质办忧公物隙业，励商务系公寓妻概念楚刚起城市巡寿微观膏市场接分析办公爆物业昆山鸣市办议公物骆业分董析思脉维导幸图商务紧公寓写字亚楼办公农物业浊可能嫁的发桥展方戚向市场魔现状产业晓结构产品餐优势客户赤分析城市瓜微观晓市场学分析办公请物业二产衔为主纹的相絮似城降市—东莞1.城市妙地位业以及疤地理爸位置辉相似昆山——江苏灶省非狡龙头抹城市你，靠谁近上闷海。梦独立顾的经雪济体潮，以取电子海产品膏等加支工业腾为主帽。东莞——广东园省非袋龙头抗城市蛇，靠回近广严州。听独立椒的经逮济体寺，以洁电子撤产品摇加工嗽业为谋主2.产业木结构伍相似以第膏二产胃业为苗主，探第二讲产业殿在50顾%以上您，第赔三产区业在33购%左右3.经济闸总量劈燕相似昆山衣20雾03锅年G陈DP43越0.4亿元赢，2桶00患6年昌超过93礼0亿；单东莞20欲03年G附DP88镇4.匹5亿勤元，嫩20真04慰年超徐过1豪00扎0亿城市雹微观哀市场拒分析办公氏物业东莞巴办公秩物业在市场族在20容03和20龄04年之涉间出伐现跳魂跃式陈增长20窝04年施匠工面虎积达45苗.4畅7万平检米，默比20扣03年的29累.6压1万平搏方米箩增长挎了54％。空置瞧办公谣、写维字楼督面积1.离78万平受方米04年批觉准预哪售写全字楼43话.3虚2万平续方米由于范东莞鸽经济怕规模涌的增渗大和巷产业际结构盲的调唯整升怖级，柏使得白办公畜物业压市场伪的需酿求呈声现阶梯尤式跳咸增。20仆04年、20钩05年，源东莞顾办公膏物业乞年均袄消化锻量约20万平幕方米跳跃木式增乐长东莞枝参考瓦市场贩的研歪究表约明，蛾市场伤由发馋展初绳期进具入高痒速发追展阶垒段会六面临胖一个骨阶梯尖式跳凡增期习。昆山20坐06年的GD裕P水平鼓接近使东莞20吸04年的湖水平收，达梯到近10慈00亿—办公铲物业算阶梯蜡式跳返增期呢的临缎界点城市帆微观塘市场鞋分析办公木物业酒店写字可楼商住灾楼商住搏楼昆山沾商住观公寓匀项目婚案例上分析—L龙OF橡T企业无家LO趟FT企业叠家物静业类馋型：孔酒店危、商版住公嗓寓,写字灭楼20瞎07年4月底掩入市乎，8月底狸商住鄙楼部腰分已彼经售脊罄。LO片FT企业凝家作气为昆山付首个板提出求商住叹公寓诱中LO严FT概念的地辞产项哈目，成在开且盘之周后，膜受到芦了市年场的产热捧泛。两租栋商犬住楼嫌先于吨写字灭楼售脏完。城市莲微观竭市场寨分析办公截物业昆山架商住扫地产清项目脆案例伞分析—L菜OF勉T企业步家50监-8箩50平米弟的自须由分肉隔办津公空璃间。挑高4.杀5米的毫大堂达，豪政华装匠修首创相昆山元市集缸约式生办公观配