长沙市2020年房地产市场年报早鸟版（世联行）

湖南分公司2020年长沙房地产市场年报-早鸟版出品人：湖南世联行市场知识中心湖南分公司2020年长沙房地产市场年报-早鸟版出品人：湖南世联行市场知识中心目录

01 02政 土策 地环 市境 场

湖南世联行市场知识中心03 04新 城房 市市 板场 块湖南世联行市场知识中心01政策环境政策篇金融篇地方篇（长沙篇）政策篇-总基调湖南世联行市场知识中心“房住不炒”基调四年不变，未来中性偏紧“房住不炒”的定位持续四年不变，疫情黑天鹅冲击下，仍坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；‘十四五’即将开局，预计未来政策将持续中性偏紧1月央行工作会议、地方两会保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性；坚持“房住不炒”

2-3月财政部、央行坚持“房住不炒”的定位，因城施策，落实房地产长效管理机制；不将房地产作为短期刺激经济的手段

4月中共中央政治局、一季度金融统计数据发布会坚持”房住不炒”定位，促进房地产市场平稳健康发展；坚持“稳地价、稳房价、稳预期”，稳预期尤其重要

5月两会政府工作报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展12月11月7月6月韩正在住建部召开座谈会十四五规划建议房地产工作座谈会陆家嘴论坛从实际出发不断完善政策工具推进以人为核心的新型城镇化，时刻绷紧调控这根弦，坚定不车市和楼市均在回暖。仍面临箱，推动市场平稳健康发展；坚持“房住不炒”；移推进落实好长效机制；经济下行的较大压力，但形势要加强“十四五”时期住房发有效增加保障性住房供给；防止资金违规流入房市;坚持正逐步向好的方向转变展顶层设计；推动金融、房地产同实体经济不将房地产作为短期刺激经济促进住房租赁市场健康发展均衡发展的手段，坚持因城施策韩正：国务院副总理湖南世联行市场知识中心政策篇-调控 整体先松后紧，精准化调控上半年政策以应对疫情、扶持楼市为主，整体呈宽松态势；三季度经济快速复苏加之货币环境宽松，部分城市房价涨幅过快，出现密集调控潮单位：个（城市）2016.1-2020.11全国五限政策执行情况50454035302520调控政策15疫情密集出台10503M5M7M9M11M3M5M7M9M11M3M5M7M9M11M3M5M7M9M11M3M5M7M9M11M20161M20171M20181M20191M20201M1211限购11411171423326211313375211414068限贷12122382722183265132221431215659限售268622687212315451112113221限价32222532561812137316111131限商1111313111111121

上半年-疫情突袭，整体宽松一线城市 以供给端公积金、税费缓缴为主二线城市叠加缓解房企土地、预售方面现金流压力的政策三四线城市以上基础，需求端发力直接支持房企售楼下半年-大体收紧，局部放松长三角、珠三角为代表房价涨幅过快的城市调控升级，限购、限售等针对性政策收紧及保障刚性购房需求，加强市场监管力度哈尔滨等房地产市场回温较慢的城市放松，鼓励房企让利销售新建商品房；公积金贷款审批较快湖南世联行市场知识中心政策篇-住房租赁 加强市场监管，规范市场秩序近年来长租公寓纠纷不断，今年疫情影响下风险发酵，暴雷现象不断，央地发文规范住房租赁市场秩序2018年至今全国陆续爆雷长租公寓超过170家小品牌长租公寓运营模式简略示意图

中央9月7日《住房租赁条例（征求意见稿）》租房均需备案；层面不符合有关标准的住房、非居住空间等出租的，最严重情节将依法追究刑事责任；严查、严控住房租金贷款；建立住房租赁指导价格发布制度；地方租赁政策支持非居住类型、已建成闲置存量房屋，改建为租赁住房；土地出让条件中要求配建租赁住房；培育规模化规范化市场供应主体保护承租人的租赁权和享受公共服务的权利住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，恶意提高或降低租赁价格，不准违规采用“租金贷”

加大 加强租赁 市场供应 监管租赁 金融权益 税收保障 补贴

资金监管：签订资金监管协议，开立监管账户;信息监管：企业备案、开业信息、存量房源和存量租金收支情况等依法从严处罚违法租赁行为税收补贴：对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠现金补贴：分档次发放到个人湖南世联行市场知识中心政策篇-城市更新 旧改接棒棚改，加速推进三年棚改攻坚计划收官，“十三五”棚改目标棚改任务超额完成，大拆大建的时代即将结束2018年3月启动新的三年棚改攻坚计划国务院总理李克强代表国务院向十三届全国人大一次会议作政0%府工作报告。报告中提及，启动新的三年棚改攻坚计划2020年初棚改淡化，旧改补位《政府工作报告》再未提及棚改，棚改淡化，旧改补位。全国层65%面也不再制定具体的开工计划，12个重点省份棚改市场规模持续下滑，计划开工量较2018年锐减65%2020年10月超额完成“十三五”目标任务“十三五”棚改目标任务为2000万套，从2016年到2020年8月，115%全国开工改造各类棚户区2300多万套，超额完成目标任务旧改 旧改加速推进，计划任务翻番；地方探索多元化方式筹措资金，引入社会资本任务 较2019年翻番2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍变化 多元化方式筹措资金今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与完成情况 年度计划任务完成94.6%根据中华人民共和国住房和城乡建设部官方数据，2020年1-10月份，全国新开工改造城镇老旧小区3.7万个，涉及居民687.35万户。新开工改造小区数已经完成年度计划任务的94.6%湖南世联行市场知识中心金融篇 融资收紧是常态，三道红线出台防范风险房地产监管持严，多次强调防止资金违规流入房地产市场，“三道红线”的出台开启房地产供给侧改革的序幕，矫正部分房企盲目扩张行为，防范行业发展的安全风险融严格执行房地产金融监管要求，防1月资止资金违规流入房地产市场，抑制出现利用国家贴息进行环居民杠杆率过快增长“房抵贷”的套利行为境/多次强调防止资金违对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚监决予以纠正；严禁以房产作为风险抵押，变相规流入房地产市场管突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金7月加强对房地产市场融资状况的全面监控，强化11月贷款资金不得用于购房及偿对房地产金融的逆周期宏观审慎管理，检测居还住房抵押贷款；持续加大民债务收入比和房地产贷款的集中度房地产领域项目的监管力度房地产泡沫是威胁金融“房抵贷”针对性文件出台;大型银行被要求控制房贷规模安全的最大“灰犀牛”4月8月20.00“三道红线”的提出“三道红线”的目的销售面积连续两年三①剔除预收款后的资产负债率大于70%增速在1%左右道②净负债率大于100%红8月20日，住建部联合央行召•矫正一些企业盲目扩张15.00线③现金短债比小于1开重点房企座谈会，提出“三行为；销售额增速下道红线”融资监管新规，是房增强房地产企业融资管10.00•踩线档位划分与对应约束172家上市房企2020年中数据跌至10%以内地产市场长效机制建设的重要踩线数量挡位约束企业数量（个）占比3红有息债务规模年增速3319.2%内容，也是房地产金融审慎管透明化5.00商品房销售面积(亿㎡)不得增加理制度的重要组成部分商品房销售额(万亿元)2橙有息债务规模年增速3218.6%不得超过5%0.001黄有息债务规模年增速5632.6%不得超过10%2000-2019年全国商品房销售面积与销售额走势0绿息债务规模年增速可5129.6%放宽至15%湖南世联行市场知识中心长沙篇 规范发展，城市利好不断疫情之下政策环境保持中性偏紧，无较大稳楼市动作，住房租赁、土拍、房企监管等规范性文件出台；自贸区等城市发展利好政策频出1月，坚持“房住不炒”，健全稳地价、稳房价、稳预期长效管理调控机制，始终保持相对较低房价优势1月，非住可改租2月，公积金有紧有松家庭已注销的房产其中1套不论面积大小不计入套数认定；2020年个贷倍数为132月，疫情防控公积金缓缴、免租、缓缴城市基础设施配套费

7月29日，长株湘郴四市先行试点“交房即交证”6月9日，公积金重要指导政策出台配偶作为共同借款人承担偿还贷款的连带责任；存在个人征信负面信息将不予贷款4月10日，城镇老旧小区改造纳入民生实事重点项目3月11日，房企资金监管条例征求意见，预售资金监管比例根据房企综合排名调整

7月28日，政策性租赁住房建设管理征求意见发布，租金价格原则上控制在市场租金的50%-70%10月，长沙试行“限地价/溢价+竞自持+摇号”土拍新政11月16日，湖南拟建房地产市场黑名单，列入失信黑名单的房企最严将被行业禁入11月，长沙新房、二手房全覆盖的“一网通办”房屋网签备案平台正式上线

9月21日，中国（湖南）自由贸易试验区正式获批，涵盖长沙片区，岳阳片区，郴州片区10月，湘江新区布局建设湘阴、湘潭九华新片区10月30日，长株潭区域一体化发展规划纲要正式发布政策文件城市利好政策湖南世联行市场知识中心政策环境总结及展望—先松后紧，坚持房住不炒基调不改变；因城施策，发展分化全国 长沙展望 展望总结 精准化调控总结 中性偏紧先松后紧 规范发展02土地市场全国长沙湖南世联行市场知识中心全国 一波三折，整体供求规模增长，楼面均价创历史新高2017.01-2020.11全国土地成交情况（住宅用地）25.00规划建筑面积（亿㎡，左轴）土地出让金（万亿，左轴）80%规划建筑面积同比（％，右轴）土地出让金同比（％，右轴）20.0019.0560%17.1817.4140%15.0012.8820%10.000%4.06.595.003.464.745.07-20%0.00-40%2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2020年7月2020年9月2020年11月2014-2020年全国土地成交楼面均价走势（住宅用地）4000楼面均价（元/㎡，左轴）楼面均价同比（%，右轴）60.00%300026182713293740.00%2092234620001413142320.00%10000.00%0-20.00%2020年1-11月全国住宅用地累计出让建面26.57亿㎡，同比+7.4%；成交建面19.05亿㎡，同比+9.4%；出让金5.59万亿元，同比+18.1%楼面均价2937元/㎡，同比+8.3%土地市场全年经历“低谷-升温-热度回落”：一季度，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场不确定性较大，企业拿地积极性受挫，市场热度较低二季度，随着疫情得到控制，部分一二线城市积极推出优质地块，叠加相对宽松的金融环境，企业拿地意愿明显提升，市场逐步升温三季度以来，多地陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严，“三道红线”新规试点实施，企业资金压力大，拿地热情有所回落，市场逐步回归理性2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年数据来源：世联平台及公开数据收集统计口径：一线、世联二线、都市圈三线、非都市圈三线住宅用地，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心全国 房企加仓一二线及强三线，减仓非核心三四线分城市来看，一线热度相对较高，二线及核心三线表现分化，非核心三四线持续遇冷；房企投资向高能级城市回归，拿地更偏向韧性更强、去化更有保证的一二线及核心城市群三线的优质地块150%100%50%0%30.0%20.0%10.0%0.0%

各线城市土地招拍挂溢价率（住宅用地）一线 二线 都市圈三线 非都市圈三线18%14%13%12%各线城市土地招拍挂流拍率（住宅用地）一线 二线 都市圈三线 非都市圈三线10.5%9.4%6.1%1.9%

2020年1-11月一线城市成交规模明显增加，其余均有不同程度增长；整体溢价率较去年底有所上升，都市圈三线表现最为突出；一二线流拍率保持低位，三线走高分城市能级来看：一线城市土地资源稀缺，今年明显加大优质地块供应，带动企业竞拍热情，市场火热二线及都市圈三线市场表现分化，部分城市市场热度相对较高，部分城市表现一般非核心城市群之外的三四线持续遇冷，棚改收官之年基本面支撑相对较弱，房企偏谨慎2020年1-11月各线城市土拍成交情况（住宅用地）城市类型成交建面同比出让金同比楼面均价同比（%）（%）（%）一线城市41%57%12%二线城市2%5%4%都市圈三线城市7%26%18%非都市圈三线城市14%18%4%全国土地市场总结与展望房企回归高能级城市预判总结住宅用地供求规模增长，楼面价创新高一线热度较高，二线及核心三线表现分化，非核心三四线持续遇冷

湖南世联行市场知识中心或以稳为主并缓慢降温随着销售难度加大、行业金融监管趋严，土地市场或以稳为主并缓慢降温但优质地块仍保持较高热度，为分摊资金压力并寻求高效，联合拿地/合作开发或更为普遍湖南世联行市场知识中心长沙内六区 市场火热，楼面价明显上涨2020年1-11月长沙内六区经营性用地供应66宗，总建面1390万㎡，同比-2%；成交66宗，总建面1333万㎡，同比-4%；供销同比微跌，仍居近年高位，规模持续成交楼面均价4268元/㎡，同比+19%，上涨明显；平均溢价率6.5%，同比上涨2个百分比，市场火热300025002000150010005000

2013.01-2020.11长沙内六区经营性用地供销价走势供应建面（万㎡，左轴）成交建面（万㎡，左轴）成交楼面价（元/㎡，右轴）450045.0%4268400040.0%2272354735313598350035.0%300030.0%20531502250025.0%1242218413331109200020.0%16821810150015.0%728597557100010.0%5005.0%00.0%2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年

2013.01-2020.11长沙内六区经营性用地溢价流拍率平均溢价率（%） 流拍率（%）40.3%34.1%23.0%5.0%8.0%6.5%4.2%0.7%2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年数据来源：长沙市国土资源局统计口径：内六区经营性用地（住宅、商住、商业）建面，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙内六区 全年经历“沉寂-火热-降温”，二三季度创年内高峰图：2020.01-11长沙内六区经营性用地供销量价月度走势沉寂期火热期降温期延续2019年底冷清态势，底价为开闸放量，特别是加大优质地块的供应，同时上调地块限价，提振市场信供地节奏放缓，且普通主，偶尔流拍；“黑天鹅”事件导心，房企拿地热情高涨，市场迅速回暖；竞拍冷热分化，优质地块备受青地块比例大增，同时发250致招拍挂中止，随后恢复供应，但睐，质素一般底价成交布“限地价+竞自持”房企拿地意愿低5674土拍新政，预期收紧信2004719号明显，热度下滑4590416141704213372815032983304357530131005002020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月供应建面（万㎡，左轴）成交建面（万㎡，左轴）成交楼面价（元/㎡，右轴）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月溢价率16%0%0%13%12%6%10%5%4%3%1%流拍率25%25%0%0%0%0%0%0%0%0%0%6000500040003000200010000数据来源：长沙市国土资源局统计口径：内六区经营性用地（住宅、商住、商业）建面，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心成交结构商住混合增供，限价地比重增加，考验开发商拿地综合能力分物业类型来看，纯商、纯住宅地块数量大幅下降，商住混合地块增加，考验开发商商业运营能力自2017年底长沙土地竞拍实行“限房价、竞地价”以来，长沙土地供应以限价/双限地为主；相较2019年，2020年不限地进一步减少，而限价地比重翻番，综合实力强的房企拿地更具优势图1：2019/2020年长沙内六区成交涉宅地块限价情况不限价6%2019年成交结构不限价14%限价地双限地限价地26%双限地50%44%2020年1-11月成交结构60%

图2：2019/2020年长沙内六区土地分规划用途成交情况2019年成交宗数2020年1-11月成交宗数50403840333022201412100住宅地块 商住地块 商业地块数据来源：长沙市国土资源局统计口径：内六区经营性用地（住宅、商住、商业）建面，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙县 开闸放量，火热不减；外拓明显，地价下移2020年1-11月长沙县经营性用地供应51宗，总建面572万㎡，同比+35%；成交49宗，总建面556万㎡，同比+24%楼面均价2361元/㎡，同比-4%，成交区域由城中心向外延伸，拉低楼面均价溢价率28%，同比上涨13个百分比，火热不减300250200150100500

2018.01-2020.11长沙县经营性用地供销情况供应建面（万㎡，左轴）成交建面（万㎡，左轴）溢价率（%，右轴）250%楼面均价2361元/㎡楼面均价2067元/㎡楼面均价2469元/㎡溢价率40%溢价率15%溢价率28%200%150%100%50%0%2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2019年4月2019年9月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2018年10月2019年10月2020年11月数据来源：长沙市国土资源局统计口径：长沙县经营性用地（住宅、商住、商业）建面，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心分区县岳麓量领跑，芙蓉活跃度大增；开福地价领先，雨花地价涨幅第一长岳雨建面：556.0万㎡（+24%）沙麓楼面价：2361元/㎡（-4%）县花平均溢价率：27.8%成交建面TOP3望城长沙县望建面：178.9万㎡（-41%）开福楼面价：2292元/㎡（-1%）城平均溢价率：13.2%芙蓉岳建面：580.4万㎡（+3%）楼面价：5077元/㎡（+19%）麓平均溢价率：8.1%岳麓天心雨花天建面：52.6万㎡（+48%）楼面价：5166元/㎡（+11%）心平均溢价率：1.0%图：2020.01-11长沙六区一县经营性用地分区县成交情况

长天开岳福沙心麓县楼面均价TOP3建面：131.8万㎡（-35%）楼面价：5532元/㎡（-1%）平均溢价率：9.6%建面：110.7万㎡（+68%）楼面价：2392元/㎡（-58%）平均溢价率：1.7%建面：278.1万㎡（+28%）楼面价：3726元/㎡（+34%）平均溢价率：0.6%

开福芙蓉雨花数据来源：长沙市国土资源局统计口径：六区一县经营性用地（住宅、商住、商业）建面，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心分板块 高铁会展、麓谷放地凶猛；外拓趋势明显&老区卖新地高铁会展、麓谷持续供地凶猛；开福北势头减弱，但片区已积累大量待入市项目；梅溪湖一期最后稀缺涉宅地块陆续入市，抢占二期风头；开福中心等老城区卖新地，重焕生机；道路即将拉通、地铁10号线规划等利好下，谷山成最强新秀外拓趋势明显，内六区成交热度由板块核心向边缘转移，北向湘龙、东向空港、南向榔梨取代松雅湖南成为长沙县新活跃板块2019年各板块经营性用地成交建面热力图 2020年1-11月各板块经营性用地成交建面热力图望城北金星北高铁 雷锋

青竹湖园林鹅秀 生态园湘龙

望城北金星北高铁 雷锋

青竹湖园林鹅秀 生态园湘龙西城谷山麓谷 市府梅溪湖梅溪湖 一期

芙蓉北金鹰开福月湖中心尚东

星沙茶塘中心隆平 泉塘高科

长龙空港

西城谷山麓谷 市府梅溪湖梅溪湖 一期

芙蓉北金鹰开福月湖中心尚东

星沙茶塘中心隆平 泉塘高科

长龙空港二期 岳麓山

天心 榔梨中心 高铁会展

二期 岳麓山

天心 榔梨中心 高铁会展200万㎡以上

洋湖雅塘井湾含浦省府红星洞井

洋湖雅塘井湾含浦省府红星洞井100-200万㎡50-100万㎡

环保科技园大王山

大王山

环保科技园20-50万㎡20万㎡以下

大托暮云

大托暮云数据来源：长沙市国土资源局统计口径：六区一县经营性用地（住宅、商住、商业）建面，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心限价趋势限价持续刷新，稳步温和推动房价上升开福中心、高铁会展、谷山、尚东、红星洞井板块最高限价涨幅最猛，上调1400-3900元/㎡不等；望城月亮岛限价迈入万元时代；长沙县的黄兴会展板块首次推出限价地块，向内六区靠拢第一梯队（限价13000-14800元/㎡）：中心城区、尚东、洋湖、梅溪湖一期、滨江新城、谷山第二梯队（限价11800-13000元/㎡）：省府、高铁会展、隆平高科、金鹰月湖、红星洞井、大王山、雅塘井湾2017年各板块出让地住宅最高限价 2018年各板块出让地住宅最高限价 2019年各板块出让地住宅最高限价 2020年各板块出让地住宅最高限价望城北开福北金星北月高铁亮雷锋滨西城岛谷山江金鹰月湖麓谷市府新开福城中心梅溪湖尚东隆平高科梅溪湖9970二期一期天心雨花中心中心高铁会展雅塘洋湖含浦省府井湾红星洞井85007900环保科技园大王山大托7900暮云

望城北望城北望城北6980开福北6800开福北8200开福北月9200月10100月11000高铁金星北9700高铁金星北9980高铁金星北110007200亮滨7800亮雷锋亮6000雷锋岛6500雷锋岛滨西城岛滨西城11500西城13000谷山江江江新开福金鹰月湖金11950鹰月湖金12300鹰月湖市府9500市府新开福市府新开福8800麓谷麓谷1090014800城中心隆平高科城隆平高科隆平高科梅溪湖9900尚东梅溪湖中心梅溪湖城中心梅溪湖梅溪湖尚东11800梅溪湖13800尚东12800110001260013500二期一期天心雨花10500一期天心雨花11300一期天心雨花二期二期99008700中心1300012800中心高铁9970会展高10300铁会展中心中心中心雅塘12800中心雅塘雅塘高铁会展1380011500洋湖洋湖11800含浦井湾含浦井湾含浦井湾9300980011800省府9800省府10600红星洞9970井12800红星洞井115001180012000环保科技园环保科技园环保科技园大王山大王山大王山大托7900大托10600大托10900暮云8800暮云暮云板块限价 单位：元/㎡ 单位：元/㎡ 单位：元/㎡ 单位：元/㎡湖南世联行市场知识中心房企拿地风向全国TOP系品牌开发商拿地实力凸显，马太效应明显全国品牌开发商凭借雄厚资金实力及品牌影响力，敢拿优质高价地块，未来地产发展两极分化愈加严重，强者愈强、弱者愈弱；全国品牌民企和国企依然是长沙房地产开发的主力军，拿地占比五成2020年1-11月长沙六区一县共计成交86宗涉宅用地，中海、新城、绿地、龙湖等品牌开发商积极拿地楼面价（元/㎡)2020.01-11月TOP30房企拿地总价和楼面价交叉分析企业类型类型细分拿地数量（个）拿地面积（万㎡）9000全国品牌国企5126.68000国企本土国企16240.5万科外地国企492.3华润置地总计25459.47000卓越置业招商蛇口保利地产中海地产全国品牌民营36866.8复地绿地控股6000本土民营18259民营保定长城外地民营7128.85000广西兴进长房龙湖集团梦想置业总计611254.6正荣地产润和城旭辉集团力都商务新城控股4000绿城中国麓谷建设2020.01-11长沙六区一县开发商拿地情况大唐地产佳兆业兴旺拿地数量（宗，左轴）拿地面积（万㎡，右轴）3000中交地产大汉集团401000阳光城集团奥园集团2000三润地产澳海华实领锋2050010000000102030405060全国品牌国企本土国企外地国企全国品牌民营本土民营外地民营出让金（亿元)湖南世联行市场知识中心区域投资分析近二成区域面临盈利风险，多数区域投资安全边际较高图：2020.01-11长沙各板块四象限分类图最佳盈利区域：12000单位：元/㎡适量投资区域：房地房比低梅溪湖二期地房比高地房地价差大房地价差大差11个区域金鹰月湖100009个区域雅塘井湾开福中心隆平高科8000天心中心洋湖青竹湖市府滨江新城梅溪湖一期高铁会展雨花中心大王山尚东麓谷芙蓉北谷山大托暮云地房比环保6000科技园鹅秀省府园林生态园星沙中心0.000.10茶塘0.500.600.200.30泉塘0.40高铁西城长龙湘龙月亮岛金星北雷锋含浦红星洞井望城北空港新城4000榔梨高利润走量区域：2000风险警示区域：地房比低地房比高房地价差小房地价差小9个区域07个区域

三成区域盈利最佳金鹰月湖、梅溪湖二期、高铁会展等11个区域地房比较低、房地价差大，盈利空间充裕，投资价值较高1/4区域地房比较低，但盈利空间被建安成本分割空港、榔梨、金星北雷锋等9个区域位于近郊或核心板块边缘，为长沙的地价洼地，但房价水平也处低位，盈利空间受限，为走量区域1/4区域房地价差大，但地房比高，税费压力大中心城区、洋湖、滨江、梅溪湖一期等9个区域房价水平位列长沙第一梯队，相应土地价值高、竞争激烈，机遇与风险并存，适量投资近两成区域投资价值较低以红星洞井为典型的部分区域地房比高、房地价差小，投资价值处于较低水平，典型的风险区域统计口径：房地差=各板块售价-楼面地价地房比=各板块楼面地价÷售价（无项目在售的用地块限价叠加精装价替代）湖南世联行市场知识中心长沙土地市场总结与展望规模、热度持续，冷热分化“面粉”价大涨，市场火热预计2021年推地规模持续，楼面均价继续上行预判商品住宅低库存叠加城市基本面长期向好，房内六区供求规模微跌，楼面价明显上涨，溢价率总结企拿地意愿较强，预计土地市场热度持续走高，表现火热；长沙县推地节奏加快，火热依旧调控收紧的大环境下，房企拿地更加谨慎，竞拍供地外拓明显，高铁会展、麓谷板块最为活跃将明显冷热分化，优质地块竞争激烈，质素一般板块最高限价纷纷上调，稳步温和推动房价上升底价成交马太效应明显，多为全国品牌房企拿地，强者愈强03新房市场全国长沙排行榜湖南世联行市场知识中心全国住宅 先抑后扬，成交量稳价升全国住宅成交先抑后扬，整体量稳价升：一季度因春节及疫情封城导致成交大幅下降，随着各地逐步复工、开放售楼处，二季度强劲复苏，8月下旬监管升级、融资收紧后，出现大面积以价换量的促销潮2016-2020.11全国商品住宅成交趋势单位:亿㎡成交面积(亿㎡)成交均价(元/㎡)单位:元/㎡单位:亿㎡2.5015.5092879995120002.0015.0085441000014.5076141.507203800014.0060001.0013.3313.500.50400013.000.0012.50200012.0002016年2017年2018年2019年2020.01-1101-11月累计成交面积13.33亿㎡，相比单位:亿㎡2019年同期上升1.9%2.60成交楼面均价9995元/㎡，相2.40比2019年同期上升7%2.2011月库存面积2.21亿㎡，疫情影响累计至2.00近两年内最高，后持续下滑，11月底库存已低于去年年底

2019.01-2020.11全国商品住宅成交月度趋势成交面积(亿㎡)成交均价(元/㎡)单位:元/㎡10113105321019110008120001027110000800060004000200002018.01-2020.10全国商品住宅库存面积月度趋势图库存面积低于2019年年底数据来源：国家统计局湖南世联行市场知识中心全国住宅长三角率先回暖又降温，珠三角持续火热受到疫情冲击、中央“三道红线”出台、新增房贷规模收紧等一系列事件影响，城市间表现分化明显，长三角率先回暖后又降温，珠三角持续火热，长沙整体销售额同比增速年中即已回正，表现不俗47个世联监测城市商品住宅销售额及同比情况(2020.01-11)•从世联监测城市的销售金额看，三大核心城市群京津冀、长三角、珠三角的整体同比分别为-1％、17％和8；•长三角--在2月下旬逐步复工和开放售楼处后，复苏强劲，量价齐涨，一二手倒挂现象频繁，“打新”的赚钱效应下出现多个“万人摇号”，尤以杭州表现最为突出，带动总体走强，上海、宁波稍次。但在8月下旬监管升级、融资收紧后，“踩线”头部民企降价，市场观望情绪渐浓，9月部分城市出现转冷迹象；•珠三角--上半年广东市场冷热不均，深莞独领风骚，下半年深莞在房价飙涨后迎来调控升级，需求外溢转向周边广州、惠州等，广州、惠州部分片区价格快速上涨，销售额表现突出；•其他二线城市分化较大，兰州、厦门表现极为亮眼，长沙、贵阳、济南、青岛等亦不弱，销售同比已回正。世联监测城市商品住宅销售增速(2020.01-11)销售面积同比销售金额同比一线(4城)二线(27城)三线(18城)30.0%19.1%17.5%20.0%13.1%10.0%3.0%6.3%0.0%-10.0%-6.2%数据来源：世联数据平台、及公开数据收集，数据截止至2020年11月，银川数据截止至10月湖南世联行市场知识中心全国商业&办公成交量跌价平，库存高企商业、办公自2018年起年度成交呈下滑态势，疫情冲击造成的影响较大，后期虽持续复苏，但整体成交量跌价平，库存高企2016-2020年办公楼&商业成交情况办公楼成交面积商业成交面积单位:万㎡办公楼成交均价商业成交均价单位:元/㎡150002000010000150001000050005000002016年2017年2018年2019年2020.01-1101-11月累计办公楼成交0.24亿㎡，同比-12.8%；均价14691元/㎡，同比+3%；库存面积0.38亿㎡，去化艰难，库存高企01-11月累计商业成交0.77亿㎡，同比-11.1%；均价10682元/㎡，同比-2%；库存面积1.28亿㎡，降幅微弱

2016-2020年办公楼&商业成交情况单位:万㎡办公楼成交面积商业成交面积办公楼成交均价商业成交均价单位:元/㎡200020000100010000002019.01-2020.11全国办公楼库存面积（亿㎡）月度趋势图单位:亿㎡0.400.350.30单位:亿㎡ 2019.01-2020.11全国商业库存面积（亿㎡）月度趋势图1.401.301.20数据来源：国家统计局湖南世联行市场知识中心全国新房市场总结与展望住宅量稳价升，商业量价齐跌

成交小幅下滑，均价平稳上涨在政策调控基调保持不变，金融监管不放住宅：先抑后扬，成交量稳价升预判松，甚至局部持续收紧的背景下，房企资一季度因春节及疫情封城影响，成交大幅下降，金压力及销售去化压力进一步显现，二季度强劲复苏，三、四季度在监管升级、融资总结受9月出现大面积大幅度的降价促销潮影收紧下，“踩线”头部民企带头进行大面积以价响，部分城市客户观望情绪逐渐浓厚，客换量的促销潮，成交延续二季度热度城市间分化明显，珠三角持续火热，长三角率先户购房需求释放将更趋理性，成交面积或回暖又降温将小幅下滑，受地价上涨等因素影响，成交均价将平稳上涨商业：疫情冲击造成的影响较大，后期虽持续复苏，但整体仍持续下行，成交量跌价平，库存高企湖南世联行市场知识中心长沙商品房供应1332万㎡，同比+11%成交1110万㎡，同比+8%商品房 成交均价：11827元/㎡，同比+4%住宅 商业普通住宅市场别墅市场公寓市场商铺市场写字楼市场市场稳定市场活跃竞争红海市场温凉持续低靡量价微涨量价齐涨量升价跌成交维持低位量价齐跌数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙商品房供销比1.2，市场较为平衡，量价微涨上半年受疫情影响，供销在2月触底，3月起迅速回暖，年中节点爆发，下半年在“三道红线”发布后，9月供应井喷达到最高点，后续成交维持在较高水平，无较大起伏；岳麓区全年供销表现亮眼单位:万㎡250.00200.00150.00100.0050.000.00

2019.01-2020.11长沙内五区商品房月度供销走势推售面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)2019年1-12月累计2020年1-11月累计供应1406万㎡，成交1184万㎡，供应1332万㎡，同比+11%，成交供销比1.19，均价11389元/㎡1110万㎡，同比+8%，供销比1.2；均价11827元/㎡，同比+4%

单位:元/㎡14000120001000080006000400020000

2020.01-11月各区商品房累计供销供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）岳麓区472522雨花区284346天心区108126开福区183240芙蓉区63982020.01-11月商品房成交均价1254812048123221089511067芙蓉区 开福区 天心区 雨花区 岳麓区数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙住宅 市场稳定，量价微涨，其中别墅市场供销活跃普住市场：受疫情冲击，一季度萎缩，二季度快速复苏，受“三道红线”、“金九银十”、年末考核等因素影响，房企采取加大优惠让利的力度求加速去化，三、四季度延续二季度热度，成交处于高位别墅：受疫情等因素影响，高端改善需求被释放，市场表现非常活跃，供销近乎翻倍，均超20万方内五区普通住宅月度供销内五区别墅月度供销单位:万㎡推售面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)单位:元/㎡单位:万㎡推售面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)单位:元/㎡180.003000030.00300002020年1-11月累计2020年1-11月累计160.00供应：967万㎡，同比+4%供应：22万㎡，同比+102%成交：943万㎡，同比+6%成交：22万㎡，同比+86%2500025.0025000140.00均价：11235元/㎡，同比+6%均价：20529元/㎡，同比+25%120.002000020.0020000100.001500015.001500080.0060.001000010.001000040.0050005.00500020.000.0000.000数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙住宅普住库存上升，出清周期稳定，别墅库存、出清周期均下降普通住宅：库存整体呈平缓上升趋势，升至713万㎡，2020年出清周期保持在7至8个月之间别墅：库存整体呈下滑趋势，降至18万㎡，因别墅市场火热，出清周期急剧下滑，为9个月内五区普通住宅库存&出清周期 内五区别墅库存&出清周期单位:万㎡800700

库存面积(万㎡) 出清周期(月)713

库存面积(万㎡) 出清周期(月)单位:月 单位:万㎡91408

单位:月25600500400300200

8

7 1206 1005 804603402

9

20151051000

200

180数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙住宅限价项目拿地到开盘的时长缩短，精装占比下降限价项目从拿地到开盘的时间间隔缩短，2020年时长的众位数是9-10个月，而2019年是11-12个月；限价项目中精装项目占比下降23个百分点，作为首入市高限价项目，有14%的项目选择毛坯入市试探市场，后期改为精装2019-2020年拿地到开盘的时长2019年项目个数 2020年项目个数4个月以下

2019年新入市限价项目装修情占比 2020年新入市限价项目装修情况占比121015个月以上86543254013-14个月5911-12个月

5-6个月340667-8个月3119-10个月

精装&毛坯并存6%首开毛坯，后改精装14%首开毛坯后改精装 6%毛坯 27%毛坯 6%精装精装59%82%数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙住宅开盘去化率低位震荡，年均去化率匀速下滑2018-2020年年度集中开盘去化率继续下降，年均降幅在11-12%；通过盘点各板块的重点项目发现，2020年部分项目下半年开盘表现逊于上半年，将近一半的项目开盘去化率不足50%长沙市2018.01-2020.11世联监测项目开盘去化率趋势图100%80%60%40%20%0%

97%94%97%95%88%84%83%80%74%2018年年均去化率80%71%

去化率(%)75%80%70%70%64%60%65%55%59%57%2019年年均去化率68%

78%77%75%70%69%69%71%61%60%60%49%56%54%51%2020年年均去化率57%35%20-1120-1020-0920-0820-0720-0620-0520-0420-0320-0220-0119-1219-1119-1019-0919-0819-0719-0619-0519-0419-0319-0219-0118-1218-1118-1018-0918-0818-0718-0618-0518-0418-0318-0218-01数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙住宅 刚需偏改善类产品需求被释放受疫情、限购政策以及房贷规模受限等因素影响，客户对于空间需求趋大，140-144㎡供销占比较2019年明显上升（抬高了5-8个百分点），助推120-144㎡刚需偏改善类产品占比抬升至40%2016－2020年长沙商品住宅按面积段供应套数占比 2016－2020年长沙商品住宅按面积段成交套数占比80㎡以下80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-144㎡144-150㎡150-160㎡160-200㎡200㎡以上100%3%2%3%4%3%2%1%1%6%6%6%90%5%2%2%4%2%2%5%7%9%9%4%80%9%11%14%13%11%70%12%11%-144㎡1209%60%9%13%16%15%17%50%14%40%17%14%21%19%30%18%10%12%9%20%14%8%13%8%10%21%7%12%3%6%7%7%1%0%4%2016年2017年2018年2019年2020.01-11

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%

80㎡以下80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-144㎡144-150㎡150-160㎡160-200㎡200㎡以上2%3%2%3%3%3%4%5%5%6%1%1%1%2%2%4%2%8%5%7%4%6%8%6%11%10%14%13%13%15%11%120-144㎡15%10%9%13%15%18%17%12%18%11%16%12%18%15%16%10%12%10%8%17%5%7%13%8%2%5%4%2016年2017年2018年2019年2020.01-11数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙住宅终极改善产品需求活跃，叠拼别墅占据主流疫情黑天鹅促进客户对高端改善产品需求的释放，绿地麓湖郡、旭辉湖山赋等项目别墅物业热销；在“限墅令”下，叠拼别墅成为2020年别墅市场的主流产品，主力面积段为170-190㎡2020年1-11月供应22.1万㎡，同比+102%2020年1-11月成交22.48万㎡，同比+86%2016-2020年上长沙别墅产品成交占比图 2020年各类别墅产品成交面积段占比100%90%叠拼别墅80%70%60%独栋别墅50%40%30%联排别墅20%10%双拼别墅0%2016年 2017年 2018年 2019年

100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%叠拼别墅联排别墅双拼别墅独栋别墅150㎡以下150-170㎡170-190㎡190-220㎡2020年220-250㎡250-300㎡300-350㎡350㎡以上

2020年主力面积段 2019年主力面积段叠拼别墅 叠拼别墅170-190㎡ 150-170㎡独栋别墅 独栋别墅350㎡以上 220-250㎡联排别墅 联排别墅150-190㎡ 150-190㎡双拼别墅 双拼别墅220-250㎡ 350-400㎡数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙商业 供销持续失衡，成交端承接不住供应端的扩张公寓：量升价跌，全年维持高供应，受疫情、三道红线及业绩目标等影响，多项目采取以价换量加速去化商铺：供销同比呈上涨态势，但月均成交仅1.5万㎡，整体维持低位写字楼：供应由个别项目支撑（鼎衡大厦、亿达中建智慧科技中心、马栏山创意大厦等集中取证），供应同比+325%，受疫情影响较大，中小企业倒闭导致空置率升高，需求减少，成交-33%，市场持续低靡内五区公寓月度供销

内五区商铺月度供销

长沙内五区写字楼月度供销单位:万㎡单位:元/㎡推售面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)80.00250002020年1-11月累计70.00供应：263万㎡，同比+32%成交：122万㎡，同比+14%2000060.00均价：12784元/㎡，同比-13%50.001500040.0030.001000020.00500010.00

单位:万㎡推售面积(万㎡)60.0050.0040.0030.0020.0010.00

单位:元/㎡成交面积(万㎡) 成交均价(元/㎡)350002020年1-11月累计供应：54万㎡，同比+4%30000成交：17万㎡，同比+16%均价：25985元/㎡，同比+11%250002000015000100005000

单位:万㎡单位:元/㎡推售面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)60.002020年1-11月累计30000供应：26万㎡，同比+325%50.00成交：6万㎡，同比-33%25000均价：13527元/㎡，同比-12%40.002000030.001500020.001000010.0050000.000

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0.000数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙商业 库存居高不下，去化缓慢公寓：长期供应高企，成交较平稳，库存攀升至393万㎡，出清周期为33个月，去化持续承压商铺：存量在各商业物业中排首位，受今年成交量的小幅提升，出清周期有所下降，但仍需承受重压写字楼：市场低靡，库存累积至352万㎡，完全消化需至少50年，高压状态难改内五区公寓库存&出清周期内五区商铺库存&出清周期内五区写字楼库存&出清周期单位:万㎡单位:月单位:万㎡单位:月单位:万㎡单位:月600库存面积(万㎡)出清周期(月)3335600库存面积(万㎡)出清周期(月)450600库存面积(万㎡)2出清周期(月)90030502400800500500500350700315393256214004003004006003522025050030030030015200400200200150200300101002001005100100501000000002019-012020-102020-112019-012019-022020-102020-112020-11数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30湖南世联行市场知识中心长沙公寓 投资降级，公寓与普住间价差急剧收窄受经济下行压力影响，客户降低投资规模，公寓高位供应，竞争红海，公寓成交均价下降，住宅项目随着地价、限价的提高也同步上升，公寓与普住间的价差缩小至1549元/㎡，环比-59%2018.01-2020.11普通住宅与公寓月度成交均价对比图普通住宅成交均价（元/㎡）公寓成交均价（元/㎡）180001600014000120002018年平均价差4901元/㎡2019年平均价差3806元/㎡2020年平均价差1549元/㎡1000080006000400020000数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30排行榜-普通住宅2020年普通住宅项目成交面积TOP10备注：成交数据为网签备案数据排名项目名称区县成交面积(万㎡)1长沙恒大文化旅游城岳麓区37.812阳光城尚东湾雨花区30.863中海阅麓山岳麓区24.734绿地V岛开福区21.795时代梅溪领峰岳麓区20.966万科魅力之城雨花区20.727恒基旭辉湖山赋开福区18.648建发电建江山悦岳麓区16.729红星天铂雨花区16.0510中海珑悦府雨花区14.52

湖南世联行市场知识中心2020年普通住宅项目成交金额TOP10备注：成交数据为网签备案数据排名项目名称区县成交金额(亿元)1长沙恒大文化旅游城岳麓区41.552中海阅麓山岳麓区36.893绿地V岛开福区31.004时代梅溪领峰岳麓区30.415阳光城尚东湾雨花区28.116万科魅力之城雨花区25.197建发电建江山悦岳麓区23.128建发央著岳麓区21.179金茂建发·观悦芙蓉区18.4410红星天铂雨花区16.54数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30排行榜-别墅2020年别墅项目成交面积TOP10备注：成交数据为网签备案数据排名项目名称区县成交面积(万㎡)1绿地麓湖郡岳麓区5.232绿城青竹园开福区2.463恒基旭辉湖山赋开福区2.374长沙恒大文化旅游城岳麓区1.385金辉优步湖畔开福区1.16

湖南世联行市场知识中心2020年别墅项目成交金额TOP10备注：成交数据为网签备案数据排名项目名称区县成交金额(亿元)1绿地麓湖郡岳麓区12.262绿城青竹园开福区4.943恒基旭辉湖山赋开福区3.964长沙恒大文化旅游城岳麓区2.935蓝光雍锦半岛岳麓区2.56数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30排行榜-公寓2020年公寓项目成交面积TOP10备注：成交数据为网签备案数据排名项目名称区县成交面积(万㎡)1恒大珺悦府芙蓉区9.122绿地长沙城际空间站雨花区7.853阳光城檀悦开福区4.504恒大清澜苑开福区3.705卓越中寰岳麓区3.386保利天禧岳麓区3.367恒大国际广场雨花区3.358福天藏郡天心区2.839万科金色梦想岳麓区2.6510万润时光里天心区2.30

湖南世联行市场知识中心2020年公寓项目成交金额TOP10备注：成交数据为网签备案数据排名项目名称区县成交金额(亿元)1恒大珺悦府芙蓉区8.352绿地长沙城际空间站雨花区9.113阳光城檀悦开福区8.014卓越中寰岳麓区5.205保利天禧岳麓区4.456华远华时代开福区3.567万科金色梦想岳麓区3.398恒大清澜苑开福区3.379华润置地中心开福区3.3310恒大国际广场雨花区3.27数据范围内五区：芙蓉区、天心区、雨花区、开福区、岳麓区，时间截止至2020.11.30排行榜-商铺2020年商铺项目成交面积TOP10备注：成交数据为网签备案数据排名项目名称区县成交面积(万㎡)1华远华时代开福区0.742中建嘉和城雨花区0.743明昇壹城雨花区0.724碧桂园城市之光雨花区0.715万科魅力之城雨花区0.59

湖南世联行市场知识中心2020年商铺项目成交金额TOP10备注：成交数据为网签备案数据排名项目名称区县成交金额(亿元)1华远华时代开福区3.372明昇壹城雨花区2.083碧桂园城市之光雨花区1.544长沙世