房地产刚需产品精装修溢价

刚需产品精装修溢价研究精装修行业现状1毛坯住宅装修的弊端弊端一：装修质量不高由于各住户分散装修，缺乏高水平设计师指导，装修的合理性及科学性无法保证，装修质量无法保证。弊端二：自行装修对结构破坏大由于业主聘请的很多装修队多数由不懂行的木工、瓦工组成，对建筑结构设备等都不了解，按住户要求盲目大动干戈现象时有发生，为住宅凿下很多安全隐患。弊端三：易发生纠纷由于住宅的主体是开发商完成的而装修又是住户完成，对住宅使用过程中出现的质量问题就很难说得清；另外住户之间由于设计、施工都不同步，也制造很多难以协调的矛盾。弊端四：业主的经济利益难保证从咨询、设计、施工到验收，工期时间一个月到几个月不等，绝大部分业主对装修都是外行，各环节细节难到位，材料及设备质量难保证。弊端五：政府职能部门监管难落实尽管政府职能部门也成立相关机构也制订一些管理办法，但由于建设主体的分散性等建设过程的自由性，很难从程序上进行全方位监控。耗费巨大，效果差强人意精装修住宅的优势优势一：有利于实施住宅装修产业化生产设计、施工、监理及验收一体化，提高现场装修程度，形成规模效应适合产业化生产，促进住宅整体水产提高。优势二：有利于装修设计水平的提高规模效应下吸引更多、更好的设计师参与装修设计及研究，进一步提高装修设计的水平。同时，住宅设计与装修设计是同一个业主，使得住宅设计与装修设计能有机地结合，进一步提升住宅的品质，为居住者提供高质量的居住环境。优势三：有利于装修质量及造价的控制材料及设备购置由专业人士管控，承包商与供应商的长期合作关系及批量经营，保证材料及设备质量，价格合理。优势四：保障施工质量由于精装修住宅的装修工作量大，通常使用招标方式择优选择有实力的装修施工队伍，有效地保证住宅装修的质量。优势五：保障社会监控精装修商品住房提供的是一种成品，住宅建设从规划、设计、施工、监理、验收到提供给住户的各个环节都能得到相关职能部门的有效监控。优势明显，但仍存在诸多问题精装修住宅的弊端弊端一：装修质量问题突出消费者对开发商精装修房投诉最多的是质量问题，目前行业缺乏对精装修房验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因此产生纠纷。弊端二：个性化装修被埋没目前产业链模式作为精装修住宅的规模化发展方向，尽管部分发展商有推出菜单式服务，提供多套装修风格和档次方案给业主挑选，但不可能做到每套一个方案，因此此弊端在所难免。开发商只能在设计上更下功夫，力求满足大部分业主的需求。弊端三：操作难度较大商品房进行精装修，对于开发商来说需要协调处理多方情况，比如如何与装修公司合作，如何统筹土建和装修，明确开发商与土建公司、装修公司之间的责任和分工等等，对于装修的顺利进行十分重要。若装修出现问题，不但对促进销售的作用减弱，甚者将严重阻碍销售，影响到企业的品牌形象。仍需要改善并克服行业自身弊端[发展情况]精装修模式作为住宅装修的概念之一，近十年国家政策大力推广精装房，逐步取代毛胚房市场，精装修的崛起绝非意外。第一阶段：简单式拼凑（1998年）第二阶段：品牌化运作（2001-2006年）第三阶段：精装修大众化（2007年以来）此阶段精装修仅限于样板房，目的主要为增强客户对住宅的空间感性认识，大部分精装修房不涉及到真正的使用，功能上并不完善，所用材料质量一般。此外，一般此类精装房均为发展商临时聘请施工队进行施工，工期短，因而装修质量较差，不适合居住。此阶段精装修开始真正走进人们的生活，楼盘销售期内发展商多数会对部分毛胚房进行精装修。此时的精装修房装修质量有了明显的提升，发展商也开始与一些知名的装饰工程公司合作，并选购一些知名品牌的橱柜、卫浴等，装修品味明显提高。这种精装修主要出现在一些中高档次的楼盘，针对有较强购买实力的客户。此阶段发展商纷纷推出精装修以吸引客户，同时精装修房的成交比例明显提高，带装修的商品房得到客户的青睐，精装修也产生了针对刚需客户的简单装修。由于精装修均为发展商根据本项目进行定位，不同项目精装修也有较大差异。精装修此时正式进入大众化时代。[政策解读]经过多年运作，发展商对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力逐步加强。《家庭居室装饰装修管理试行办法》《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》《建筑装修工程质量验收规范》《住宅室内装饰装修管理办法》《商品房住宅装修一次到位实施规则》《住宅性能评定技术标准》90年代初毛坯房一统天下精装修进入市场精装修、毛坯平分秋色2002年2007年国家政策引导，以及客户对精装修的接受度提升，使得发展商多以“买房送装修”形式，提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。[营销使方式]目前黄市场炕上较箭多采湾用买房底送装呜修或全装胡修方诉式，模衡糊装相修部钱分价扒格，复实现渣溢价浸。营销方式买房送装修菜单式装修全装修操作方式签约的装修公司在发展商要求的成本控制内设计方案并做出样板房，方案单一，房价包含装修价格，但后者不被公布发展商挑选装修企业根据各种装修方案做出样板房并标价，业主参考并对方案提出修改意见后，拟定装修订单装修公司与发展商约定提供统一装修标准，客户了解装修价值，但无选择余地，装修部分作为房屋的部件计入房价中优势分析模糊总价、创造利润规避装修质量风险客户选择余地大，市场接受度高装修责任明确；总价模糊劣势分析发展商需承担名誉风险；涉嫌价格欺诈；客户风险增加、发展商签约困难增加装修成本产品过于单一，拒绝了部分客户客户反馈较周边楼盘优势显著；对签约抗性较大；对于装修质量疑虑较大；认为装修的风格单一可挑选装修方案，并对局部修改或另提供新装饰方案，形成装修订单客户可了解装修的价值，但对设计风格、材料品牌等无选择空间经验教训对销售代表、装修公司的要求较高；合同有待于更加规范多样化与具体操作之间的矛盾有待解决；大面积推广需时日对发展商售后服务能力要求高90年代初1997年以后2000年以后2005年以后2007年以后菜单式装修房崭露头角简装房（毛坯），一统天下装修住宅大批量出现买房送装修成为市场热点装修住宅逐渐被市场所认可[发展葬现状]精装皂修是膛全国技房地只产市牛场发筛展趋糠势，塑未来铸装修右住宅钓将成壶为市凝场主流河产品斑。市场志需求仪：越来盯越多忌的楼秀盘推县出附凉带精傻装修岸的标枪准，陕其优泻势也湿逐渐欲开始顿体现藏：一前定的样价格镇优势程，产骆品相秋对品仪牌化盘，由么于经农过统拌一施予工，祸对于醋装修蜻所带蔽来噪辣音、额污染残能够品很好剧的控衡制，杜幵为自购房扬者省炮时省因力提彩供很外大的删便捷鼓度。否购房爹者对它全装刷修房考的关静注度舞有了谊很大西的提鲁高，亮市场宋的需击求度榜开始晋上升而。精装长修管慢控要轰求2建筑设计精装部品设计项目实施整体精装修设计基于成本的精装设计/施工部品精装部品固定收纳家具厨卫产品基本设备材料采购项目流程质量与工期‘一站式’售后服务项目交付项目施工管理部品生产安装管理预算中心采购中心精装匙系统兄化管枝理的限发展文方向精装臭修发坟展的盐核心敌理念菠，即住宅转产业题化，就是性要实总现住队宅生梅产、爷供应穷等的畜工业页化。工业国化的庙必须都前提让是标弃准化己，以提高哪住宅颜生产废的劳爸动生仗产率缸，提易高住离宅的塞整体构质量念，降漏低成敏本，哀降低类物耗监、能见耗。工业殿化、抢产业轻化影响法下产越生的染成本车控制汤要求穷，一卖方面对不会匙对开悲发商村造成彻过大胆的资酿金压热力，津另一钱方面碍也迎汇合客牲户心派中的敢精装说修价糠格标填准。[成本胃管控]精装羊修作平为溢现价的滥关键蚊一环咏，通谦过控头制成舟本的般方式艰能够里很好虽的实裹现精援装修堪的高再溢价仁。[工程繁管控]精装乞修为弓批量锹生产诱，品蓄质通须常难皆以保途证，洲需要鼓发展已商严剃格把悼控。发展境商与鉴业主志之间施工嗽方与担业主吗之间项目济封顶竣工搞验收入伙搭板精装宴修收楼发展扶商与碌业主拌之间交楼吗时间抗延后相较句于毛悟坯交佩楼，亏精装伸修工富程周碑期加爪长，味交楼逗时间企延后最，通顶常需锹要3-捎5个月婶把控纤装修钢相关草细节葬，如吼相关然装修补物料控采购宵及水嫌、电景安装俩，对收发展呆商企怕业要壁求较害高；[精细妈化要施求]各部忠门配辅合：精装拣修涉仰及到壁发展角商内怒工程刷、营拦销、骑物业点部门觉的全眉程配冬合，拔以及摩与外急包公份司的脑协调遭，对黄发展液商各爬部门色间的寨统筹阵配合喷提出踢较高沫要求跨；装修泳品质泊把控崭要求膀高：精装危修为扰批量王生产标，装豪修品匠质难卵以保触证，改发展补商各绒部门乡丰均需席要投汇入大凉量精洗力把假控精吵装修煤品质津；整修惊到位孔方可灾收楼破：客户臣收楼巧时会猾仔细满检查阳精装族修，插部分般客户务会带繁鉴定专师收毫楼，查对于末有瑕搜疵的岔地方泪要求训发展采商整暴改代享为方偿肯收岂楼；处理泥不当蔽，影千响后登期销肤售：若客春户收始楼时料项目符仍处念于销白售期添，对装于客欲户投耀诉处底理不轧当，虎将会烦对项汽目后清期销建售产伶生严京重影朵响。精装撇修涉窜及多垄方面野配合合，并女直接粒引起揭客户命收楼贿问题慰，需核要发蝴展商肠对此尖进行芒精细袍化管萝理以多实现重其对吴销售桶的促腐进作镰用。精装恋修溢淡价研贡究3毛坯售价驱为80万精装嫂修报价20万其中来精装鸟修成滴本10万假设眼某项皮目[计入减房价]以万供科、修恒大蛇等知瞧名开临发商栽为代狗表表现妹为：房屋鄙成交歇价为10似0万，绞其中估包括20万精通装修精装蜂修直源接导露致溢恩价10万，并死合理艘规避向精装来修另拜算时轿产生凳的额涨外税爷费该方朵式将摸精装仆修房榆屋的您装修纠费用借计入翅房价帝，客液户通烧过选想择按病揭贷熟款付冷款方山式，喉装修幅款不腥必一炕次性殊支付幸，减奇轻了疗客户左资金肚压力[不计纲入房旨价]发展谎商与摄客户分私下商签署趋装修葡协议表现蒜为：房屋街成交境价为80万，击另签腊署20万精程装修明协议精装煮修直复接导债致溢帅价10万，精畜装修景部分校税费校需另集算，吓相较善于计蜓入房窗价方肢式缴纹纳更男高税征费。方式当一：写入询买卖剂合同方式魂二：不写暑入买贤卖合梅同作为企补充怜协议价加入诵买卖荒合同摇中，徐但装么修费取用单范独项嫂列入惭，费营用不基计入低买卖塞合同午成交贝价；业主幅签署拔精装期修委撕托协哭议书工，另张外收疲取装岛修费抗用。精装已修对还售价横的影呜响精装飞修交恶房的飞价值俗，更毅多体需现为近提高币项目仙附加巩值，去支撑势销售滋实现以精怎装修望交房你可以碧提高沈项目姿品质瞧，获帽得溢坐价空欢间旺市淡市通过桥销售热向客鸦户传孩递精岛装修揉价格克口径禁，与讯实际兄精装宵修成烦本间残的差砌价实茧现住而宅溢逼价；当客爬户接院受度字较低浇时，育通过堤附加众精装买修提料高整损体均局价，欢从客次户角植度传蓄递错划误的罚价格遇感知霞。毛坯房利润率计算

项目计算公式金额项目计算公式金额1住宅销售单价

10000元/㎡11装修总成本(3)*(4)02装修标准

012销售费用(5)*3%300万3装修成本013财务费用(6)*10%52万4可销售面积

1万㎡14总投资(6)+(11)+(12)+(13)602万5销售收入(1)*(4)

1亿15利润总额(5)-(7)-(14)3215万

6前期开发成本

5200万16土地增值税前利润率(15)÷(14)55.07%7经营税费及附加(8)+(9)+(10)665万17增值额(5)-(14)3080万

8其中：营业税(5)*5%500万18扣除项目(7)+(14)+(6)*20%7725万9城市建设维护税(5)*0.35%35万19精装修溢价010印花税(5)*0.05%5万20土地增值税(17)*40%-(18)*5%12057500交易税(5)*0.25%25万21土地增值税后利润(15)-(20)+(19)21092500所得税(5)*1%100万22土地增值税后利润率(21)/(14)35.04%增值森额占海扣除伞项目勤比例=3娱9.内87父%精装修利润率计算（毛坯销售单价按10000元/㎡计）

项目计算公式金额项目计算公式金额1住宅销售单价

11000元/㎡11装修总成本(3)*(4)700万2装修标准

1500元/㎡12销售费用(5)*3%330万3装修成本700元/㎡13财务费用(6)*10%52万4可销售面积

1万㎡14总投资(6)+(11)+(12)+(13)675万5销售收入(1)*(4)1.1亿15利润总额(5)-(7)-(14)3518万

6前期开发成本

5200万16土地增值税前利润率(15)÷(14)52.13%7经营税费及附加(8)+(9)+(10)731.5万17增值额(5)-(14)4250万

8其中：营业税(5)*5%550万18扣除项目(7)+(14)+(6)*20%8521.5万9城市建设维护税(5)*0.35%38.5万19精装修溢价300万10印花税(5)*0.05%5.5万20土地增值税(17)*40%-(18)*5%12739250交易税(5)*0.25%27.5万21土地增值税后利润(15)-(20)+(19)25445750所得税(5)*1%110万22土地增值税后利润率(21)/(14)37.7%增值喜额占袍扣除园项目贷比例=4门9.敏87兄%精装凝修的辛合理察避税对土样地增败值税娇的影户响增值洞税后盯利润狠率的似边际箱效用帅趋势乡丰图随着姐增值决额占迟可扣剧除部圈分的陡比例垮的增穿加，绸增值忍税后遗利润范率的昏边际哈效用踩越来众越小肿。在班这种共情况魂下，通过辜装修加费用芬计入帖开发误成本英，发味挥其监溢价勾作用政，可植以提酒高整脱体利录润率。采用帜这种袜策略田，其装泥修必比须有滥溢价卸才能月适当椒提高学利润仪率，对发兄展