2023上半年全国商业市场发展趋势

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伴2023上半年全国商业市场发展趋势“在不确定性的商业环境中，寻找确定性的增长”研究团队出品赢商t

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城市商业地图2023年7月12

日数据来源广州深圳福州南京上海西安重庆成都贵阳昆明武汉青岛郑州兰州哈尔滨天津北京石家庄杭州南宁长沙13年垂直深耕，统一标尺建设覆盖全国的5大结构化商业数据库独家商业数据覆盖全国360城300+指标，100+评价体系动态更新，13年长线沉淀构建商业地产行业全域监测体系3000+商圈数据库360城市数据库1亿地理POI数据1000+开发商企业库

结构化数据库满足交叉分析及对比4万+ 4万+结构化项目库

结构化品牌库评价指标城市商业力指数

业态发展指数板块价值指数 板块竞争指数项目区位价值指数

项目运营指数......【独家】商业项目数据【独家】品牌门店数据5年长线客流数据209城客群画像数据

【独家】商业地产企业数据运营情况（客流/空置率/业态配比/首店/品牌级次/招调动作/业绩）客流规模、客群来源、商圈/项目辐射力、客质变化、客群偏好品牌开关店、业态更迭、首店引进、品牌评级

商业规模、项目布局、各产品线运营质量、拓展计划、发展战略【独家】城市/商圈数据存增量、人均商业面积、客流恢复率、商业力指数、商圈发展指数等赢商3+28分站网络增速开始放缓截至2023年6月30日，商业体存量达5.75亿㎡中国第一个真正意义的购物中心开业1996年2013年购物中心存量突破1亿㎡2015年2018年增量开始减少2020年2023年过去十年，商业体面积高速增长，存量面积已超5亿㎡商业地产赛道变换、行业更迭中，结构性增长机会加速到来数据来源：赢商大数据中心、城市商业地图系统统计口径：统一经营管理的购物中心及独立百货等（不限体量）购物中心定义：以组织并不断调整商户组合，并通过高效运营，不断提升对消费者的吸引力从而提升销售额，使物业价值不断提升获得收益，业态组合多样化，这样的商业载体均为购物中心，不是从建筑形态定义。318年从0到1疫情令存量增速首次跌破10%近10年商业体存量面积增加超5倍PART 01全国商业市场运行走势宏观走势丨经济指标3.5%-5.0%11.7%12.7%35.1%10.5%4.0%-0.1%8.4%-7.2%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%工业增加值出口交货值生产指数总值餐饮收入商品零售总值其中：民间企业投资其中：国有企业投资房地产投资2023上半年中国主要经济增长数据比较2月 3月 4月 5月20151050-5-10-152019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12019202020212022 2023中国居民人均收入及消费增速情况人均可支配收入累计增长(%)人均消费支出累计增长(%)

基准线宏观经济指标：出口承压，民间资本信心不足，经济复苏不及预期，压抑消费需求工业产能过剩，去库存难度加大，压抑经济增长，服务业对经济拉动作用有限：工业增长率低迷，叠加2021年以来我国制造业投资一直保持较高增速，导致目前产能过剩的隐忧开始呈现，且由于地缘冲突矛盾的加大，导致出口渠道收窄，对去库存难度进一步提高；服务业增长具有上扬趋势，但由于占比较低，对经济拉动作用受限；餐饮“爆发式复苏”，零售消费恢复不及预期：当前消费复苏仍有较大疫后修复的成分，大件消费仍然疲软；目前仍以国企和政府投资为主，民间企业投资增速下滑，民间资本信心明显不足；居民消费信心缺乏，消费需求受到压抑。5数据说明：国家统计局更多工方案业关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分社享平零台，总持续额更新最新地产资料/jIim6me宏观经济丨消费趋势34.217.712.4

12.18.52.54.44.93.91.7-3.5-11.1-6.73.12.75.42.5-0.5-5.9-1.810.618.412.72021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年3月2023年4月2023年5月2021-2023年国内社会消费品零售总额同比增速-0.3-0.20.40.91.31.110.8

0.71.52.31.50.9

0.91.52.1

2.12.72.5 2.52.82.11.61.82.110.700..12-101232021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2023年5月2021-2023年全国居民消费价格同比（%）消费活力：经济恢复向好但内需不足，提振市场信心仍需加力按最新社零总额同比数据显示，同比上涨12.7%，复合增速与4月持平，经济运行延续恢复态势，但结合居民消费价格来看，我国经济恢复向好但明显内需仍有不足。6数据说明：国家统计局、更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me全网GMV（不含新零售及社区团购）7987亿元同比-5.53%综合电商平台（淘宝天猫、京东、拼多多）6143亿元同比+4.74%直播内容平台（抖音、点淘、快手）1844亿元同比-96.39%250%200%150%100%50%0%-50%300%2020-2023年主流电商平台营收增速情况7数据说明：国家统计局、各市商务局、网上公开信息数据收集、2023上半年重点一二线城市线上品牌线下首店同比增长+120%2023上半年，30+家品牌以全球首店、全国首店、首家城市客厅空间、首家体验店等多种形式布局线下渠道。如森马旗下童装MiniBala全球线下首店亮相；有棵树、NO

ONE

BUTYOU、KREATE、華人靑年、myC相继开出全国首家线下店；TANGO、闪电咖啡馆、捌比特咖啡、中传创品首家线下实体店2023“618”重点一二线城市典型商业体销售额平均同比增长+13%拼多多 京东 阿里2021年9月14日，京东旗下首家MALL落户西安，并于9月30日正式开业；2023年，云南首家京东MALL落户昆明，并于6月18日正式开业：昆明京东Mall是集购物、休闲、社交、娱乐于一体的购物中心，其经营面积近4万平方米，涵盖500余家品牌，经营商品超30万种，实现线上线下“同品同价同服务”2023上半年重点一二线城市市级商圈购物中心日均客流同比增长+56%宏观经济丨流量表现购物中心在当下及未来仍然是最大的线下消费流量入口更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me存增量及增速：存量竞争加剧、增量持续放缓、开业率走低购物中心存增量81.411.772.222.743.694.034.504.824.9125.7%

25.3%23.1%31.283.1%14.2%9.4%11.7%7.1%6.6%0.0%5.0%10.0%15.0%按半年计算20.0%25.0%30.0%35.0%0.001.002.003.004.005.0020142014-2023H1全国购物中心存增量及增速体量存量（亿方） 体量增量（亿方） 存量增速6.00 32.0% 67566497093811138952663744405556066175714165543529355.4%66.3%60.9%91262.5%65.8%589.812%478.764%49.8%39.3%35.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%0200400600800100012002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023H12014-2023H1全国购物中心开业率计划开业数量（个） 实际开业数量（个）开业率2023H1全国新开业购物中心同比-14%新增体量844万㎡新增数量93个同比-24%增量情况：各维度同比2022年上半年均呈下降态势，但降幅较上季度有所收窄；存量情况：存量增速持续放缓，环比上季度仅提升0.1个百分点，新增供应略显乏力，存量竞争持续加剧；延期开业情况：今年上半年计划开业数量对比以往明显下降，实际开业率更创历史新低，行业信心待进一步恢复。数据来源：城市商业地图系统、数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月28日，样本统计范围为全国商业建筑面积≥3万㎡的购物中心（不含独立百货）；因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023H1增量分布：上半年新开商业项目依然聚焦在商业一线和准一线城市购物中心存增量2023H1全国新开业购物中心分布图城市商业线级城市2023H1新开业量商业一线上海3北京5广州1深圳2成都3重庆6商业准一线南京1苏州2杭州4武汉1长沙1天津3佛山3西安4城市商业线级城市2023H1新开业量商业二线沈阳2济南1青岛3南通1无锡1南昌1厦门1福州1石家庄1昆明2温州1城市商业线级城市2023H1新开业量商业三线淄博1淮安2台州2绍兴1金华3唐山1中山1珠海2海口1兰州5遵义1赣州1与中国商业联合会联合发布行业团体标准而定根据城市商业发展基础、商业规模、商业档次、商业活跃度、商业潜力5

个层面的要素，

综合反映城市商业繁荣程度。数据来源：城市商业地图系统、数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月28日，样本统计范围为全国商业建筑面积≥3万㎡的购物中心（不含独立百货）；因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、城最新的市资料分商享平台业，持续能更新级最新地，产资料由https赢://t.zs商xq.comt/ejIimc6mhe增量特征：区域级、社区级项目仍为当前扩张主流，城市级项目占比持续上涨购物中心存增量50%40%30%20%10%0%20182019202020212022

2023区域级：5-10万㎡0%20%40%60%20182019202020212022

2023社区级：3-5万㎡0%20%40%60%20182019202020212022

2023跨区域：10-15万㎡0%20%40%60%20182019202020212022

2023城市级：15-20万㎡0%20%40%60%20182019202020212022

2023超大型：20万㎡以上该规模段在新开业总量中平均占比37%该规模段在新开业总量中平均占比5%该规模段在新开业总量中平均占比2%暴增回落该规模段在新开业总量中平均占比39%

稳定扩张该规模段在新开业总量中平均占比16%

急降回升持续上涨区间起伏借景造势“非标公园商业”全国唯一串联陆路公园与水域公园商业成都麓坊中心B馆开业时间：4月29日商业面积：5万㎡运营商：万华投资10深圳湾睿印

RAIL

IN开业时间：5月4日商业面积：10万㎡运营商：万科总部商务区超级TOD商业集合超甲、酒店、公寓、购物中心于一体的未来城市商业综合体范本上海鑫耀·光环Live一期开业时间：5月26日商业面积：10.5万㎡运营商：万科、香港置地“松弛感”文化商业地标融汇年轻、敢玩的在地精神，打造引领新兴生活方式且兼具人文情怀的“玩新场”兰州万象城开业时间：4月26日商业面积：16万㎡运营商：华润首个轻资产华润万象城首个辐射甘青宁地区高端定位的城市综合体武商Mall·南昌开业时间：4月28日商业面积：23万㎡运营商：武商集团江西首座奢品购物中心长江中游三省加速融合的“商业范本”数据说明：城市商业地图、网上公开信息数据收集；统计时间截止2023年6月底，数据导出时间为2023年6月28日；统计口径为≥3万方的购物中心更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6meH1头部企业新增供应超过全国总量的1/2，马太效应越发增强；中海扩张提速1113277423452210

132210

7841028801000200030004000500060007000020406080100120140总存量规模新增体量规模截至2023H1TOP30运营商本年新开业购物中心及总存量规模排名总存量（万m²） 2023H1新增体量（万m²）777737145332432019H12020H12021H12022H12023H12019H1-2023H1头企及全国新开业数量Q1 Q2最大重奢重庆万象城（50万方）北区于6月开业，项目整体为目前国内最大体量的重奢定位万象城，内部购物步道结合生活美学与艺术景观相融，极具建筑特色超总TOD深圳湾睿印RAILIN深圳湾超总区域内首个开业的超级TOD城市综合体项目，围绕「湾区品质生活方式」，为深超总商务客群及周边高净值居民提供高质服务截止2023上半年，TOP30企业3万m²以上购物中心新开业体量约为432万m²，新开项目数量共计43个，其中二季度新开占比近7成。万达、新城依旧为扩张主力，排名前列，其中万达上半年共计新开10个项目，占头部企业新增总量的1/4。值得一提的是，中海在今年大有加速扩张之势，年底前仍有3个项目待开业，若都能如期开业，今年中海新增供应将达到80.2万m²，增幅超过50%。头部企业研究丨增量分析更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me存量排位：青岛、南昌、温州排位上升；未来3年增量：广州、南京、长沙、济南增幅明显购物中心运行12截至2023H1购物中心总存量TOP30城市南京

佛山

西安

天津

长沙

宁波

沈阳郑州

昆明

无锡

东莞

福州

长春济南

南通

厦门1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24上海

重庆

成都

北京

深圳

苏州

广州

杭州

武汉 青岛

合肥2596 1645 1509 1503 1430 1320 1307 1173 1134 992 942 901 876 803 752 744 702 700 688 629 584 505 480 43425 26 27 28 29 30哈尔滨

南昌 温州432 429 428 425 403 39562938748748650424352045141353336322820330019684120188188193147112101108611342088912670存量（万方）未来三年增量（万方）

增幅排名上涨2位排名上涨2位排名上涨1位千万方量级城市数据说明：城市商业地图；统计时间截止2023年6月底，数据导出时间为2023年6月28日；统计口径为≥3万方的购物中心更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me2023H2预计开业总体量超1300万方，爱琴海在下半年集中供应挤进前五头部企业研究丨增量分析13100强二线（准一线）二线三线四线五线经济线级一线403020商业线级2023H2预计开业(项目商业建筑面积)1361万m²2023H2预计开业(项目数量)126个H2存在新增量企业(TOP30企业当中)22个2023H2各线级城市预计开业数量新开数量最多城市(2023H2存在新增量)上海共计6个65554443333765432102023年H2各城市预计开业项目数量TOP10271910

10876 64 4 4 43 3 321 1 1 1 1 1302520151050万达新城万科（含印力）上海爱琴海龙湖宝龙招商蛇口华润星盛王府井世纪金源大悦城银泰月星保利中海永旺新世界新鸿基上海百联光大安石金鹰2023年H2各头部企业预计开业项目数量头部企业丨增量分析更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me购物中心运行整体客流：服务业复苏推动行业向好，整体客流已恢复至疫情前水平1405000100001500020000250002019-2023H1全国场日均客流走势2019 2020 2021 20222023同比2019H1+0.2%同比2022H1+44.2%2023H1场日均客流值（1-5月）185562000015000100005000020192020202120222023H12019-2023H1全国单项目日均客流54.453.749.555.654.051.949.3 49.055.545.060.055.050.02019H12019H22020H12020H22021H12021H22022H12022H2

2023H12019-2023H1国内服务业PMI指数PMI指数 期望准线上半年，国内服务业PMI指数为55.5%，扩张态势明显，市场积极信号显现。截至5月底，全国购物中心场日均客流从今年2月开始便已全面超越2019年同月水平，上半年累计场日均同比2022同期增长44%，同比2019同期微增，但上涨增速略有放缓，上行压力依然存在。数据来源：城市商业地图系统、数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月28日，样本统计范围为全国商业建筑面积≥3万㎡的购物中心（不含独立百货）；因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

10月

11月

12月节假日客流：旅游消费恢复程度良好，二季度出游人次较往年大幅提升，旅游收入增长显著31.6%53.5%50.9%79.0%75.3%94.5%103.2%98.7%87.2%70.1%73.9%68.0%66.8%86.8%72.6%60.7%88.6% 83.4%119.1%112.8%19.3%36.7%31.2%69.9%58.6%56.7%77.0%74.8%78.6%59.9%56.3%39.2%44.0%65.6%60.7%44.2%73.1%50.6%100.7%94.9%20.0%0.0%40.0%80.0%60.0%100.0%140.0%120.0%清明节劳动节端午节国庆中秋节春节清明节劳动节端午节中秋节国庆节春节清明节劳动节端午节中秋节国庆节春节清明节劳动节端午节20232020-2023主要节假日国内旅游人数及收入较2019年同期恢复情况2022国内旅游收入较2019年同期恢复度据文化和旅游部数据显示，今年二季度的“五一”假期，全国国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%，实现国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%，旅客出游半径及目的地目的地游憩半径双提升，国内景区门票量同比增长9倍，较2019年同期增长超2倍；出境游订单同比增长近7倍，出游热度高涨，市场消费潜力持续释放。2020 2021更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me国内旅游人数较2019年同期恢复度节假日客流：整体呈逐步攀升态势，传统旅游城市北京、杭州、成都热度不减，天津表现亮眼购物中心运行169069959129729267176292856111533656375020555970120000100000800006000040000200000上海北京广州深圳成都杭州天津武汉重庆一线城市强二线城市164%

64%20%88%114%72%32%30%148%152%3%-1%50%33%19%200%150%100%50%0%-50%成都杭州天津9%武汉重庆一线城市强二线城市重点一二线城市主要节假日同比增速情况2023春节同比增速 2023劳动节同比增速 2023端午节同比增速

基准线99%上海2022年4-5月期间处于封禁状态，因此劳动节客流不作同比重点一二线城市五一、端午节客流同比上年均有明显提升，尤其是劳动节长假期时间，统计城市整体同比收获正向增长，其中深圳由于上年同期受疫情影响程度轻，同比基数较大，因此上涨幅度表现不如其他城市。作为旅游热门目的地城市如北京、成都、杭州，涨幅明显，更值得关注的是，天津市为唯一端午同比增速高于五一假期的城市，可见其吸引力持续提升，发展潜力不容小觑。重点一二线城市2023年主要节假日场日均客流情况春节 劳动节 端午节数据说明：城市商业地图；统计时间截止2023年6月底，数据导出时间为2023年6月28日；统计口径为≥3万方的购物中心上海 北京 广州 深圳更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me空铺率：整体租赁情况有所好转、门店净增率回正；广深空铺率初见回落，市场回暖较为明显购物中心运行7.4%7.6%9.7%-5.4%3.3%-3.3%0.5%-6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%2020 2021 2022 2023H1门店净增率坐标空置率坐标2020-2023H1重点一二线城市平均空铺率及门店净增率空置率 门店净增率基准线11.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%北京上海广州深圳成都杭州天津武汉重庆2020-2023H1典型城市购物中心平均空铺率2020 2021 2022 2023H1-0.1%0.1%2.4%1.2%-2.9%-1.1%-1.3%-4.2%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%0.0%10.0%20.0%30.0%北京 上海 广州 深圳 成都 杭州 天津 武汉 重庆2023H1典型城市购物中心门店净增率新开店率 新关店率 净增率基准线10.0%空铺率：整体来看，购物中心运营仍旧承压，同时较多商场亦籍由退租态势借机进行大幅调改，因此重点一二线城市平均空铺率仍较为高企。门店净增率：由降转升至0.5%，环比一季度上升2个百分点，正向调改趋势明显，预计到2023年底将超越2021全年门店净增率，并带动整体空铺率下降。分城市来看，华南区主力城市广州、深圳空铺率已初见回落趋势；武汉、上海门店净增率回正，空铺率下降或将反映在下半年。更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me17数据来源：城市商业地图系统、数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月28日，样本统计范围为全国商业建筑面积≥3万㎡的购物中心（不含独立百货）；因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异首层租金：客流回升，叠加市场信心稳步复苏，减轻租金下行压力，降幅明显收窄购物中心运行-5.1%-7.3%-3.4%-2.8%

-2.8%

-1.9%-1.2%1.0%0.0%-1.0%-2.0%-3.0%-4.0%-5.0%-6.0%-7.0%-8.0%16001400120010008006004002000北京上海广州深圳成都重庆杭州武汉天津重点一二线城市购物中心首层平均租金走势（按可租赁面积统计）2019 2020 2021 2022 2023H1 2023H1同比增长0.4%

0.5%

北京 上海 广州 深圳 成都 重庆 杭州 武汉 天津持续下跌 跌幅放缓 持续平稳 由升转降 平稳微跌 缓慢下跌 跌幅放缓 小幅微跌 止跌微升虽然社会消费需求正处于温和复苏阶段，租赁市场活跃度亦有所提升，但反映在租金表现方面仍具有滞后性，且疫情三年对租金收入造成的压力仍未完全消退，部分业主仍有意愿做出租金让步，以吸引优质品牌签约，因此重点九城当中仍有多数城市同比下跌，但跌幅较上季度已有放缓。在客流回升趋势之下，叠加政策刺激消费市场信心复苏，社会经济活动逐渐恢复，预计租金将会重回上升轨道。更多方案关注公众号：地产智库精选

知识星网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me球：地产智库

全18数据来源：城市商业地图系统、数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月28日，样本统计范围为全国商业建筑面积≥3万㎡的购物中心（不含独立百货）；因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异19渗透率：月度至少到访过项目一次的人口数量占区域人口总数的比重数据来源：城市商业地图系统，数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月28日，样本统计范围为全国一二线城市已开业的购物中心及独立百货，总计3004个样本；因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异渗透率：作为线下商业载体的最高级形态，80%以上的购物中心对客群的渗透仍有较大提升空间40%全国重点一二线城市典型商业体5公里内人口平均渗透率28%头部项目（数量占比6%）中腰部项目（数量占比12%）项目界定：2022年销售额5-10亿、日均客流30000-5000015%项目界定：2022年销售额5亿以下、日均客流30000以下其他项目（数量占比82%）项目界定：2022年销售额10亿及以上、日均客流50000及以上更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me头部企业客流率先恢复，H1场日均超2.5万人次，同比上涨55%；存量占比37%，行业集中度逐年攀升头部企业丨客流及存量增速2060%91%68%106%0%20%40%60%80%100%120%050001000015000200002500030000TOP30运营商购物中心客流均值全国平均各上半年与2019H1相比恢复率基准线2023年H1TOP30运营商购物中心存量占全国总量比36.8%截止到2023年Q1，TOP30企业3万m²以上购物中心总存量约为1.81亿m²，项目数量1594，占全国购物中心总存量约36.8%全国场日均客流：2023年Q1全国场日均客流为18556人次，同比+44.2%TOP30运营商场日均客流：

2023年Q1头部企业场日均客流25235人次，同比+54.93%，拉动整体客流增长10.42%18,07805000100001500020000商业建筑面积（万m²）TOP30占全国总量占比数据来源：城市商业地图系统、数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月28日，样本统计范围为全国商业建筑面积≥3万㎡的购物中心（不含独立百货）；因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me0%20%40%60%80%100%120%140%160%800007000060000500004000030000200001000002019H12019年、2021年、2023各上半年头部企业主力产品线场日均客流及恢复率对比2021H1 2023H1

客流恢复率基准线 2021H1恢复率2023H1恢复率中档 中高档高档2023上半年各产品线出租率来福士 万象城 恒隆广场 太古系88%

93% 97% 95%高档项目整体客流恢复更快，平均出租率更高数据说明：城市商业地图系统；统计时间截止2023年6月底，数据导出时间为2023年7月5日；统计口径为≥3万方的购物中心；出租率=已出租铺位数/（空铺数+已出租铺位数），非产品线全量样本21监测样本2023上半年的客流均超越2019年同期，可见头部企业商业产品线率先受益于经济复苏，其中恒隆广场客流量级、恢复率、出租率表现均优异于其他监测样本，可见在核心商圈的优质商业仍为最具保值的产品；同时积极不断调优升级的门店，如上海恒隆广场的De

Beers、La

Mer、BOGNER及上海港汇恒隆广场的Hart

Marx、moodytiger、Zaren等内地首店不断加盟，为消费者带来持续新鲜感，也为高客流、高出租率表现贡献不少。头部企业丨经营情况分析万达广场 万科广场 吾悦广场 天街 大悦城92%

89%

96%

90%

89%更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me华润置地60.7亿元同比+22.5%龙湖（投资物业租金收入，购物中心约占80%）

（运营收入，购物中心约占80%）31.9亿元*上年未公布一季度业绩新城控股（商业运营收入，多数为购物中心）25.26亿元同比+4.81%（营业收入）大连万达商管125.34亿元同比+0.17%万科（含印力）（商业开发与运营业务营业收入）23.3亿元同比+10.4%万达各上半年新增量 增速1110 267% 105 100%3-70% -55%更多方案关注公众号：地产智库精选

知识星球：地华润各上半年新增量 增速6 6500%4310%

-33%-67%产智库

全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.z龙湖各上半年新增量 增速 4 300%3 310 -25%

0%/jIim6me新城各上半年新增量 增速 7 250%52 2-60%0

-100%万科（含印力）各上半年新增量 增速 8 60%65-17% 30

-100%2019-2023H1各头部房企新增项目数量情况及增速头部企业丨经营情况分析一季度部分头部企业业绩明显改善，其中，华润同比上涨幅度较大（*二季度财报预计8月出）初步摆脱疫情阴影，我国经济正处于稳步恢复阶段，为商业地产市场复苏奠定了良好的基础，各头部企业紧抓机遇，业绩已初步展现修复态势，同比往年均有所上涨；从近五年上半年新增供应量上看，万达、华润始终保持良好的扩张步伐，但同时万达商业规模为华润5倍的巨大差距之下，营收仅为其2倍，同比增速亦有放缓趋势，需引起警示。22数据来源：城市商业地图系统、数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月28日，样本统计范围为全国商业建筑面积≥3万㎡的购物中心（不含独立百货）；因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异整体轻资产投资往一二线城市回流，华润二季度大幅“加码”上海，连落“三子”头部企业丨投资动向分析108642012一线强二线（准一线）二线四线五线经济线级商业线级2023H1签约数量6332 2 2111 11 111186420上海

佛山

武汉

深圳

南昌

杭州

金华

张家界

广州

郑州

青岛

南京

洛阳

昆明

成都2023年H1各城市轻资产项目签约数量三线10422211111111510502023年H1各企业轻资产项目签约数量2023H1拓展城市数量27个 15个2023年二季度，华润于上海在不到30天的时间里，分别与丰泰地产投资、浦东开发集团、国华置业签署合作协议，横跨三区，连落“三子”，新增了近34万平方米的商业项目管理面积，且三个项目均处于所在版块的核心商圈。此次的上海市场加码，或是华润为了追赶此前因“围标”事件导致禁止在上海拿地而落后的发展时间作加速。（2020年4月，万科、华润、中海因涉嫌围标虹口区嘉兴路街道HK271-01地块遭到处罚，处罚限制中海、华润3年内不能在上海拿地，万科则是2年）上海晶品购物中心丨8万方位于静安寺商圈，邻近南京西路，直连静安寺地铁站的地下通道，于2015年正式开业与丰泰地产的合作，是华润与私募基金合作迈出的重要一步，未来双方将进一步加强全国范围内的项目合作上海浦东新区龙阳四街坊丨10万方打造集超甲级写字楼群落、低密度总部办公、近10万平方米商业、凯悦高端酒店和精品住宅为一体的新一代超级城市综合体与浦开集团双方携手，打造龙阳超级TOD新商圈上海国华广场丨16万方位于“五角场”商圈，最初定位为一站式购物生活MALL，并引入过宜家，后因业绩表现不佳，于2022年6月宣布关闭华润接管后，将定位周边高知高薪的科创办公客群及新江湾城高质居住客群，从项目招商及运营管理上进行全面焕新升级更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me23数据来源：城市商业地图系统、数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月28日，样本统计范围为全国商业建筑面积≥3万㎡的购物中心（不含独立百货）；因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异24⚫

购物中心在当下及未来仍然是最大的线下消费流量入口购物中心作为线下商业载体的最高级形态尚未体现其应有价值，仍有较大提升空间（渗透率）商业体客流已恢复至疫情前水平，压抑情绪释放推动节假日客流走高，但商业市场的消费信心需要一定时间兑现得益于运营水平与商业规模的双向提升，头部企业率先恢复，释放积极信号；与此同时，行业集中度进一步攀升，对中尾部企业形成更大的发展阻力上半年商业市场运行小结更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6mePART 02购物中心运营新趋势更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me26购物中心运营新趋势数据来源：城市商业地图系统、数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月25日，因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异。样本统计范围为重点一二线城市踩盘标杆购物中心及独立百货（不含奥莱），每个季度的项目监控名单会有根据市场趋势略微调整活动类型活动数量占比平均客流效益促销优惠5%118%公关活动49%144%会员运营19%122%美陈展览11%113%展销活动17%123%151%155%180%160%140%120%100%80%60%40%20%0%特色主题活动沙龙明星名人活动会员活动会员优惠潮流IP展节庆主题展摄影展历史文化展数字科技展艺术展创意市集快闪店促销优惠公关活动会员运营美陈展览展销活动2023上半年典型营销活动平均客流效益更具互动感与新奇体验的特色主题活动、数字科技展，成为新的流量入口*根据赢商tech监测的500+典型项目的天级客流与营销活动周期关联分析，得出各类型活动带来的客流效益。更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me27购物中心运营特性数据来源：城市商业地图系统；数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月25日，因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异。样本统计范围为重点一二线城市踩盘标杆项目，每个季度的项目监控名单会有根据市场趋势略微调整打造户外运动主题街区，延伸社交场景，提升消费黏性苏州科技城星悦里18000㎡运动广场24小时运动公园淮安国联·融创ins

park8000㎡天空运动场上海蟠龙天地超10000㎡户外运动空间2.2公里林荫步道近2000

㎡的户外马场2000

㎡户外滑板公园6000

㎡棒球运动公园2000

㎡露天篮球场兰州万达茂Sportsman斯跑曼运动主题乐园更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me项目端28“主理人文化”浓度越来越高，以”创造性”增强热搜体质，提高网络声量数据来源：城市商业地图系统；数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月25日，样本统计范围为重点一二线城市踩盘标杆购物中心（不含独立百货、奥莱），每个季度的项目监控名单会有根据市场趋势略微调整；因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异品牌端深圳万象天地：每年保持超30%的品牌调改力度；越来越强调主理人文化，认为更具真实感的人，可以在商业运营中展现出更强的主动性与创造性。消费端作为数字原住民的Z世代成为消费主力，他们追求“个人至上”。互联网虚拟互动的强化，也激发了他们对各种圈子文化的热衷，渴望建立连接、寻求参与和认同的情感反馈。回归商业，标准化的产品需求线上就可以解决，线下集结了相同爱好、有个性化表达和独特消费体验的主理人品牌自然就成为吸引。而疫情叠加市场等综合因素，消费者更追求非功能性的，愉悦放松、休闲社交、游逛的空间，主理人品牌就成为一个重要的需求承载空间。启示主理人品牌是时代变迁所驱动的产物。现在的主理人和1980年代流行的“个体户“从本质上而言并无差别。对于商业运营方而言，要警惕“劣币驱逐良币”。当人人都可以成为主理人，青年创业潮兴起，主理人品牌、主理人文化的关注度不断提升，并不断泛化、流行，深受追捧。主理人品牌的魅力在于先锋、个性、小众，在于原创性、独立性、文化性，在于创造圈层认可和社交谈资。在建构与满足消费者、品牌的所有者、市场价格体系、整合营销方面，都不同于以往品牌，个人品牌化、内容驱动、粉丝经济是其显著特征。发展到存量阶段，商业形态发生了变化，从街铺，到百货，再到购物中心，到主题化Mall，进而发展到街区，场景化、体验感越来越强购物中心运营特性更多方案当关注主公众理号：人地产概智库念精选成知为识星营球：销地产的智库一全网个最大“、最速全、成最新工的资具料分”享平，台，可持续能更新需最新要地产花资料更htt多ps://的t.zsx时q.co间m/j精Iim6力me

成本，去辨别和筛选真正有市场价值、有个性思想、有原创精神、有专业能力的优质品牌，实现“气质相投”的招商与可持续运营。29数据来源：城市商业地图系统、艾媒咨询；数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月25日，因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异。样本统计范围为重点一二线城市踩盘标杆项目，每个季度的项目监控名单会有根据市场趋势略微调整掘金夜间经济，打造年轻客群夜间社交根据地，扩宽流量入口57.6%熬夜娱乐党21.1%早睡养生党20.6%南京水游城：2021年升级改造开始提出重点加码夜间经济，从夜娱、夜宴、夜宿、夜市、夜间五方面入手，构建夜游生态；推出南京首个露台夜间经济，引入酒馆、影院、KTV、小剧场等业态，打造具有“美酒、美食、音乐、文化、艺术”属性的夜间社交新场景。在中庭周围的柱子、天花板和地面上安装了LED屏幕，此处的光影可与消费者产生交互，还能结合光影、声音和喷泉构建出虚拟现实融合情景，为消费者提供沉浸式水岸氛围。2023中国夜间消费客群类型养生党加入，客群标签多元化推动购物中心夜经济玩法蝶变长沙北辰三角洲大悦城：打造原创夜市IP-“长沙夜故事”每周举办不同主题的“长沙青年夜市”，如“毕业旅行记”、“大宋梦游篇”、“魔法学院”等。活动举办17期，累计客流超15万人次。依托江畔美景，打造「悦酌」主题区，以七大场景结合沉浸式灯光投影为当地居民营造独特的夜景风光，汇聚十余家270°江景露台餐酒吧、沉浸式环境戏剧、KTV、影院等业态。据悉，悦酌主题区营业时间延长至凌晨2点，2023年5月江畔区域的商户总销售额为超2000万元，同比提升130%+。”典型体验型购物中心夜经济主题区项目名称“夜经济“根据地”亮点长沙北辰三角洲大悦城悦酌主题区以七大场景打造集夜游、夜娱、夜消费于一体的潮趣夜生活体验深圳海上世界国际酒吧街酒吧街是深圳热门的夜经济地标，被称为“深圳兰桂坊”上海静安大悦城夜食天台摩天轮地标加持，11家主力餐饮阵容，结合KTV、影院业态，共同形成跨时段的夜间消费业态场域苏州万科美好广场美好229街区引入众多新创的主理人品牌、夜生活乐享品牌，成为“酒吧夜宵休闲一条街”龙湖杭州滨江天街1515空中街区汇集品牌发布会、音乐节、艺术节等活动，构建杭州独具特色的新式夜生活社交场；依托露天外街特色，针对周边“早出晚归”的产业办公人群，打造精彩“夜生活”潮流新聚点上海九亭金地广场九里IN巷J主题街区依托露天外街特色，针对周边“早出晚归”的产业办公人群，打造精彩“夜生活”潮流新聚点西安龙首印象城龙首叁零零原创IP街区市集，全城联动主理人300+以上，形成了常态化市集和夜经济示范区上海BFC外滩金融中心BFC外滩枫径以枫泾路为主路的市集夜市活动深圳福田星河cocopark天台夜市该商场已连续3年举办天台夜市，除了不同主题的夜市活动，还有网红美食店、娱乐店铺等南京水游城露台夜市杭州首家以“夜文化”为核心内容启示善于“因势利导”的购物中心，从剧本杀、密室逃脱、脱口秀、livehouse等新兴业态的引入，到飞盘、匹克球、荧光夜跑等夜间户外运动的组织，再到后备箱集市、时装秀之夜、街头音乐节、相声艺术专场等“夜文化”活动的策划，呈现形式多样、丰富多彩的消费场景。购物中心夜经济玩法具备较强的可塑性，而如何引导、推动消费者参与才是关键。展望未来，可通过数字化手段提升夜间消费体验，如智能购物、无人售货机等。购物中心运营特性社牛应更多酬方案关党注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me万达广场搭档“疯狂星期四”开展商品及IP定制化合作，撬动年轻新势力的又一尝试302021年对年轻客群开展针对性营销活动线下营销 国风/非遗2021年3月，万达打造特级活动——万达派，以“自成潮派”的理念引爆五个“小宇宙”：城市派、国潮派、狂欢派、玩乐派与合作派，并且联动上万个国货品牌，彰显个性之余亦讲究城市文化的融合，触动年轻人心智，提升该群体的消费频率2022年IP孵化圈层社群2022年11月，全国多地万达空降9大热门IP，通过圈层玩法与年轻消费者对话、互动，联动完美世界文创孵化的自主IP——无暗英雄也顺势出道初登舞台，打造契合年轻消费者在动漫、游戏等语境的“英雄团”，也为覆盖全龄层、链接多圈层打下基础原创次元IP撬动Z世代购物中心运营特性

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创新动作肯德基与商业中心的首次定制化合作，但不是万达追求年轻化的首次尝试定制商品 权益打包6月17日-8月31日，万达广场联合肯德基独家推出的“万达周末专享桶”和“万达无暗英雄大神卡”在川、渝、云、黔、赣、鄂6省指定的80家门店发售。本次合作中，肯德基与万达推出的“大神卡”，与此前万达孵化的群像IP——无暗英雄进行了强绑定，逐步强化了大众记忆点和归属感，通过与人气品牌的合作力求将孵化IP打造成为深入人心的万达广场“标配”形象。再者，打包了自家商业生态，包括影城、宝贝王、大玩家等众多权益，亦是内外部资源的进一步互通，增强了会员体更多系方案关的注公使众号：用地产价智库值精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me南京万象天地：MOLLY×华纳兄弟100周年全国首场潮玩快闪，打造“超级IP”场景活动地点：南京万象天地

云章公所及L1街区活动时间：2023年6月23日-2023年8月13日活动期间日均客流72552人活动期客流效益+160%活动亮点：在进行“MOLLY×华纳兄弟”100周年新品发售的同时，打造7大华纳兄弟电影主题MOLLY场景，将“蝙蝠侠、超人、汤姆猫和杰利鼠、黑客帝国、指环王、了不起的盖茨比”等电影元素植入街区和云章公所周边，让顾客沉浸式体验“电影之夜”的场景氛围，感受百年华纳电影的记忆和百年古建的东方特色故事带来的现代潮流魅力，通过MOLLY的潮流场景吸引市民和游客热议打卡。端午假期3天吸引21万客流带动零售额达成2000万云章公所：带来MEGASPACEMOLLY潮流特展·金陵首展，7款MEGA

SPACE

MOLLY稀缺潮玩藏品在现场进行展示。其中一款“炉火纯青·燃”是由泡泡玛特与艺术家易燃共同打造，该潮玩是运用中国传统陶瓷技艺烧造而成，在2022年艺术家亲签的SAMPLE版以23万人民币成交，为潮玩品类在艺术拍卖市场树立了一个新的里程碑。启示潮玩属于IP模玩领域的新兴分支，深受年轻客群特别是Z世代的喜爱，与娱乐产业结合，能带动更大流量。购物中心运营特性

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me31数据来源：城市商业地图系统、艾媒咨询；数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月25日，因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异。样本统计范围为重点一二线城市踩盘标杆项目，每个季度的项目监控名单会有根据市场趋势略微调整打“情怀牌”，将《灌篮高手》延伸至线下，带来多个主题快闪、场景再现上海新天地时尚II活动主题：灌篮高手限时球场活动时间：2023年4月18日-2023年5月7日活动亮点：1:1还原《灌篮高手》剧版红黑配色同款球场，并专门打造了《灌篮高手》经典场景——海边镰仓店车，邀请插画师绘制大幅镰仓限定插画，营造满满回忆感；参与现场打卡，分享话题还有机会获得新天地专属“灌篮能量包“。深圳中洲湾C

Future

City活动主题：灌篮高手主题快闪活动时间：2023年4月8日-2023年5月8日活动亮点：中国大陆首次官方授权的《灌篮高手》快闪活动，店里集合出售《灌篮高手》系列的漫画作品和周边。也有官方授权的原画装置提供打卡。漫画书策划制作人洋二亲临现场，讲解中国大陆引进之作《灌篮高手》漫画书系列的过程，现场更有趣味问答和超级模仿秀，增强互动感。上海美罗城活动主题：灌篮高手全国大赛活动时间：2023年4月17日-2023年5月16日活动亮点：中庭现场高度还原《灌篮高手》经典场景，并指定打卡点拍照上传朋友圈，就有机会获得《灌篮高手》限量版明信片1张。联合影院，观影更有2款颜色的《灌篮高手》。龙湖武汉江宸天街活动主题：燃烧吧！青春活动时间：2023年4月20日-2023年4月28日活动亮点：特设主题快闪斗牛场与200+㎡大赛球场启示活动期间日均客流56331人活动期客流效益+110%人总是喜欢怀旧，80后、90后的成长伴随着互联网技术发展，是连接过去和现在的一代人，同时面临着生活、工作压力，因而他们更加怀念过去，通过“美化回忆”的方式来寻求心灵慰藉。当个人怀旧成为一种群体性情绪时，也就孕育了如今层出不穷的怀旧营销。商业体试图从情感出发寻找营销空白，通过怀旧手段达成和消费者的互动，给予消费者一定的怀旧元素刺激，勾起他们记忆深处的印记，利于加强情感共鸣。购物中心运营特性

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料爆/jIim米6m花e

桶与可乐杯提供购买选择；户外球幕滚动展映32数据来源：城市商业地图系统、艾媒咨询；数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月25日，因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异。样本统计范围为重点一二线城市踩盘标杆项目，每个季度的项目监控名单会有根据市场趋势略微调整PART 03业态更迭与热门品类研究更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me整体更迭趋势26.4%29.9%21.0%31.8%26.6%24.3%13.8%13.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%2020202120222023H1重点一二线城市标杆购物中心业态新开关店率新开店率 新关店率-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%2020202120222023H1零售重点一二线城市购物中心业态净增率走势餐饮 文体娱 儿童亲子生活服务基准线受疫重灾区的餐饮表现出极强的复苏能力，上半年净开店率领先；文体娱经过21年爆炸式的增长后，拓展渐趋理性；零售、儿童亲子和生活服务明显回升。疫后放开的半年后，重点一二线城市标杆购物中心净开店率终于由负转正，虽然新开店率仅以0.5的百分比反超新关店率，但复苏意义巨大。文体娱持续增长，餐饮、生活服务由负转正，购物中心正成为消费者的社交中心、生活方式中心更多方案关注公众号：地产智库精选

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全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料/jIim6me数据来源：城市商业地图系统数据统计及说明：数据统计时间为2023年6月27日，因数据持续更新，不同时间统计，数据将会存在小幅差异。样本统计范围为重点一二线城市踩盘标杆项目，每个季度的项目监控名单会有根据市场趋势略微调整净开店率=（期内新开门店数量-期内新关门店数量）/上一年该业态品牌总在营门店数34餐饮：上半年新增202.2万家餐企，各类型餐饮快速拓展，但需警惕新一轮闭店潮餐饮细分品类更迭10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%2020202120222023H12020-2023H1全国重点一二线城市购物中心餐饮净开店率走势净开店率基准线9.5%4.9%17.7%5.1%1.7%1.6%

-10.0%10.0%30.0%50.0%70.0%90.0%2020202120222023H12020202120222023H12020202120222023H12020202120222023H12020202120222023H12020202120222023H12020202120222023H12020-2023H1全国重点一二线城市购物中心餐饮细分业态净开店率走势88.387.494.153.336.502022单位：万家5004003002001002023年1-6月截至6月27日2019 2020 2021统计口径：企业名称、经营范围、品牌产品含关键词“餐饮”的企业数据来源：企查查，红餐品牌研究院整理239.7249.8336.4328.32019-2023年6月餐饮相关企业注册量与吊注销情况注册量 吊销、注销量202.2相当于2019年全年新注册量的84%启示“报复性开店”，餐饮竞争最激烈一年门槛低，创业多：

“报复性消费”未现，餐饮“报复性开店”已到，上半年新增餐饮企业已达到19年的84%，新兴品牌涌入市场；新开多，分流大：餐饮门