绿地集团中高端高层住宅技术导则(44)页

绿地集团技术标准建筑/2009—002绿地集团中高端高层住宅技术导则（试行稿）2009年2月发布2009年2月试行绿地集团房地产技术管理产品研发部目录前言第一章规划景观篇第二章住宅户型篇第三章住宅立面篇第四章住宅结构技术及成本控制篇第五章住宅机电技术篇第六章住宅公共部位装修技术篇绿地集团中高端高层住宅技术导则前言编制目的针对集团中高端高层住宅项目相关技术标准的制定，是为了配合集团树立产品品牌形象，进一步提高项目开发的效率，确保项目在高速开发状态下的品质保障。本技术导则对规划、景观、户型、立面、结构及优化成本控制、机电、公共部位装修各项技术设计的配置要求和设计具体的作法提出关键要求，并尽量做到量化的表达。同时对设计中选型和施工中较多或可能出现的问题给出了指导性建议。本导则为基本品质保障标准，部分章节提供了建议配置要求，各事业部在确保基本质量标准的情况下，可根据项目特殊情况进行提高调整。适用范围本技术导则作为绿地集团各房产事业部(公司)、各产业集团在各地区开发中高端高层住宅项目技术标准手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合绿地以往房地产住宅开发的实践经验，对住宅设计中的要求和标准，进行必要地明确、补充和完善后编制的。本导则适用于绿地集团各房产事业部(公司)、各产业集团在各地区开发“集团中高端高层住宅”项目设计与施工。编制原则本导则对于初次进行集团中高端高层住宅项目开发具有指导性，对于提高集团中高端高层住宅项目的品质具有参考性，对于集团中高端高层住宅开发的最低标准具有强制性。同时也可作为设计任务书的辅助部分提给相关设计单位。本技术导则为《集团中高端高层住宅建筑技术图册》、《集团中高端高层住宅户型图册》以及《集团中高端高层住宅立面标准参照图册》的有效补充，可结合使用。随着市场在不断发展，标准化工作是动态进行的，该产品标准也将不断补充和完善。感谢各事业部技术条线在资料收集中的大力支持，希望我们的工作能给各事业部的工作带来帮助，同时也希望大家能在使用过程中多提宝贵意见，我们将会在后续工作中不断改进，谢谢！（注解：集团中高端高层住宅特指集团在开发新里、海珀项目的高层住宅及其它集团与新里、海珀对应档次的高层住宅。）绿地集团技发部2009年2月1绿地集团中高端高层住宅技术导则第一章 规划及景观篇一、中高端高层住宅项目选址原则中高端高层住宅项目对应的城市为国内二线城市和经济发达的三线城市（如无锡）。集团中高端高层住宅项目选址理念是以具有坚实产业人群支撑，现在或正迅速发展成为城市主流中高档住宅区聚集区域，主要选址为城区及城市导向区域。城市导向区域指城市中心以外，居于城市发展延伸轴外缘属于城市近郊的区域。具体的区域选择有以下几种类型：周边城市基础设施完备的城市中心小型住宅社区，如：上海海珀·日晖、成都海珀·香庭、西安海珀·兰轩；依赖城市周边设施型的小型住宅社区，如：成都集团中高端高层住宅·维多利亚、上海集团中高端高层住宅·崴廉公寓；自身全面开发型的大型综合社区，如：西安·仕嘉公寓、长春集团中高端高层住宅·世纪城；4 城市再开发区域型的住宅社区：如：合肥集团中高端高层住宅·海顿公馆；城市郊区型的住宅社区：如：无锡集团中高端高层住宅·波士顿公馆二、产品对应的客户及成本分析1 定位城市新兴中产阶级及城市富裕阶层城市新兴中产阶级主要对应集团集团中高端高层住宅系列，城市富裕阶层主要对应集团海珀系列。中高端住宅项目客户定位的城市新兴中产阶级包括：市区的中高收入阶层；二次置业者；大学教师；基地周边富裕居民；省内市外投资客户等。2 定价和成本销售基本定价在当地处于中等偏上水平。成本约占售价的70%左右，在满足较高品质要求的同时，成本控制压力较大。三、产品定位模式的描述1 生活模式的描述1.1 中端集团中高端高层住宅的生活：依赖汽车出行；闲适放松的家庭生活；注重家庭价值；注重艺术品位；注重社区的配套设施的完善和品质；对外内敛、幽雅；对内追求精致、温馨的家庭生活；服务性和自主性兼顾的的生活方式。1.2 高端海珀的生活：依赖汽车出行；外在形象注重奢华感、品质感；注重酒店式服务和私人管家型物业管理的生活方式。2 物业管理模式的描述2绿地集团中高端高层住宅技术导则2.1 强调人性化、服务性的物业管理模式——多级物业管理：小区入口大堂——组团公馆——单元入口门厅直接对外的组团公馆——单元入口门厅2.2 强调共享空间与私人空间的严格区分：公共区域：酒店式服务；半公共空间:单元入口门厅刷卡式门禁管理。四、社区基本构成单元——新邻里单元的规划设计1 新邻里单元的构成元素建筑（住宅、大堂）；环境景观；道路及停车2 新邻里单元的规模高层新邻里单元的规模 ：500—800户，开发量约6—8万㎡小高层新邻里单元的规模：300—600户，开发量约5—6万㎡多层新邻里单元的规模 ：200—500户，开发量约2—3万㎡新邻里单元内从单元公馆到住宅门厅步行距离控制在120m~150m左右为宜。3 构成元素的布置方式1.1 住宅单元布局：平行式：适用于日照要求、朝向要求均严格的地区。围合式：适用于日照要求、朝向要求较为宽松的地区，可以形成尺度良好的院落空间，增强组团的私密性和品质感，从而形成由开放——半开放、半私密——私密的空间过渡，如成都海珀。半围合式：依托配套商业等公建设施，形成半围合式空间，如西安魏玛公馆。1.2 新邻里单元公馆1.2.1 公馆分类：小区型公馆（一级管理模式）：直接面向小区出入口设置、适用于规模不大的组团式小区，如西安海珀、成都海珀。组团型公馆（两级管理模式）1.2.2 公馆功能：交通功能——人车分流的关键要素，以便小区或组团内形成花园式、完全步行化的空间环境；提供进入小区或组团之前的缓冲空间；形象功能——为业主提供室内化交流空间、提高社区品质感。管理功能——可加强小区的管理。1.2.3 公馆形式：3绿地集团中高端高层住宅技术导则单大堂形式——设置于组团入口起始处，结合道路走向、住宅平面布局，分为平行于住宅山墙布置、垂直于住宅山墙布置两类。（图1）图1单大堂形式 图2双大堂形式双大堂形式——适合于规模较大的组团，结合组团周边道路设置双大堂，达到较佳的使用均好性。（图2）1.2.4 公馆布局特征：独立式布置（独立于住宅建筑外部）（图3）并入式布置（位于住宅底层，设大堂）分布于组团出入口处、便于规模较大的小区分片管理各组团，如长春南部新城。（图4）1.2.5 公馆前部交通处理：酒店式出入口形式——在公馆大堂入口大门前设置车型坡道，便于车辆停泊、下客。（图5）广场式或街道式出入口形式（演变形式）——仿官式建筑，前部设置一图5酒店式出入口形式 图6广场式出入口形式1 图7广场式出入口形式2定进深感、具有空间引导作用、且两侧布置适当商业休闲功能、绿化景观设施的序列入口空间，强调进入公馆前的礼仪性和尊贵品质感，同时展现社区的休闲生活特性。（图6、7）4绿地集团中高端高层住宅技术导则车辆回转形式——在公馆的步行区之前设绿化带或环境小品隔离进出车辆，形成进入和离开车辆的道路分离和回转场地，提高车辆行驶的安全性和效率性。（图8）4 新邻里单元的组合方式图8车辆回转形式1.3 基于空间形态的组合方式：新邻里单元之间透过小区重要的开放空间加以联系，而开放空间内部借助于地面硬质铺装、绿化小品、休闲设施等元素，共同组合成小区重要的内部交流场所，加强了组团之间的空间、人际联系，提升了小区的生活品质，并且使小区形成疏（广场）密（建筑）有致的空间形态。（图9）图9 小区重要开放空间的组合方式1.4 基于道路系统的组合方式：新邻里单元之间充分借用小区道路加以组合，通过采用这种硬性分隔系统，使道路的设置天然成为划分邻里单元的要素，显现出小区组团规划和道路规划的有机性。新邻里单元之间道路为人车混行路，并通过技术手段将车速控制在15km/h以内，以协调人车关系，并在一定程度上增加了针对小区停车位的弹性空间。而新邻里单元内部通过将消防通道景观化处理，内部道路5绿地集团中高端高层住宅技术导则几乎全部为步行系统景观路。（图10）1.5 基于景观系统的组合方式：新邻里单元之的分隔依靠小区中心绿化（一级景观）或组团绿化（二级景观）系统得以实现，借助于这种软性的分隔，可以提升组团绿化环境品质。（图11）图10基于景观系统的组合方式 图11基于道路系统的组合方式五、中高端高层社区其它构成要素及公共节点的规划设计1 社区景观的规划1.1景观系统的分级：明确多层次的景观等级：小区级景观（一级景观）、组团级景观（二级景观）、宅间级景观（三级景观），形成完整而有序的景观系统。1.2景观的组合方式：各居住组团多以半开放和开方的方式与以开敞的景观绿化带相联系，同时通过绿化或半地下车库与其它区域相分隔。分为以软景为主的组合、以硬景为主的组合，提倡以软景为主的组合1.3集团中高端高层住区景观设计控制要点：景观重点处理的部位：小区出入口景观、道路景观、单元出入口景观、公馆入口景观。具体设计控制要点：1.3.1 景观设计设计风格应与小区建筑规划相呼应，以绿化种植为主，强调自然起伏的地形堆坡和绿化造景。1.3.2 结合建筑朝向和采光要求，通过景观绿化和地形塑造组织小区内自然通风。1.3.3 原则上提倡曲线构图组织区内景观道路系统，避免“直线型”一通到底，可采用大曲线小直线来处理小尺度的空间转换。1.3.4对人行、车行道路系统进行梳理，考虑入户交通、景观视线、健身路径等相互关系，并留出足够的活动场地。通过合理布局和绿化堆坡，尽量减少机动车、停车场对住户的影响。1.3.5 拉大道路与堆坡完成面的高差，结合灌木等中间层次绿化加大种6绿地集团中高端高层住宅技术导则植密度，遮挡高围合的建筑群体，弱化高层建筑带来的视觉压力。1.3.6绿化种植应强调本地乡土树种和经济型树种的运用，力求快速营造景观效果，并注意落叶与常绿树种的搭配。1.3.7有条件地区可利用外部或基地内的自然水系或河道景观，否则尽量减少大型水景的设计。2 社区道路及停车的规划2.1道路交通规划：2.1.1规划原则：在满足消防规范的前提下，尽量减少道路的设置，尽可能借用小区外部城市道路形成小区的环路，以便节省造价、减小道路对小区步行交通系统的干扰，提高小区环境品质感。2.1.2 功能作用：联系城市道路——小区车行出入口——小区地下车库出入口。满足总平面规划防火要求。2.1.3城市道路内化：对穿越小区的城市道路，加强其绿化景观、路面铺装的特殊化处理，使之在视觉形象上内化成为小区内部道路的一部分，并提高道路的景观可赏性。2.2停车规划：2.2.1 住户停车：小区尽可能以地下或半地下停车方式解决住户停车问题，以维护小区环境的安全性和高品质性。2.2.2 住宅机动车位建议配置标准：现阶段大于等于0.6，小于等于1.2。其中地面停车数占总车位配置指标的10~15%。2.2.3外来访客停车：小区配有少量地面停车位，供外来访客停车需要。此类停车位可设置于小区出入口，或者沿小区道路、结合绿化景观设临时停车位。3 社区商业设施的规划3.1社区商业的业态类型和规模：3.1.1 社区商业的业态类型：3.1.1.1 纯商业型：餐饮一条街（饕界）、农贸市场、精品街、主力店和大型超市3.1.1.2商务型：办公楼、酒店、酒店式公寓、创意LOFT等居住、办公混合用途物业3.1.2 社区商业的规模：3.1.2.1 底商的规模控制：层数控制在三层及以下，单面底商进深控制在12m以内，双面底商进深控制在24m以内，3.1.2.2 集中商业的规模控制：小于等于10~12万平米7绿地集团中高端高层住宅技术导则3.2社区商业的空间形态：图12街区式 图14街区式与MALL的混合3.2.1 街区式（图12）3.2.2 MALL（图13）3.2.3 街区式与MALL的混合（图14）图13MALL式4 社区公共节点的规划4.1公共节点的组成内容：小区出入口、会所4.2公共节点的规划布局：4.2.1 小区出入口规划布局：4.2.1.1直接临城市次干道4.2.1.2临城市主要干道的辅道：干道开口数量的控制4.2.1.3沿街商业纵深布置小区出入口4.2.2会所售楼处规划布局：4.2.2.1沿街布置：沿小区的外部城市道路布置，常常设置于两条或多条道路的交汇处，形成鲜明的形象和地标，便于建成后对外服务，如长春南部新城售楼处兼会所。（图15）8绿地集团中高端高层住宅技术导则4.2.2.2沿小区出入口布置：位于小区主要出入口的一侧布置，和小区出入口相互烘托，形成良好的出入口形象，并且便于今后业主使用。（图16）图15会所售楼处沿街布置 图16会所售楼处沿小区出入口布置4.2.3 启动区划分的原则和售楼展示路线的规划：4.2.3.1 启动区划分的原则：土地前期条件较成熟的地块（土地出让完成；规划条件明确；场地拆迁基本完成；周边道路及市政配套条件基本具备；启动区结合会所（前期为售楼处），靠近城市人流主要来向的小区入口；启动区尽量不考虑大片集中地下室的设置，避免快速启动面临场地大开挖；启动区产品类型尽量多样化或前期利于提升小区整体品质形象的较为高档物业类型；4.2.3.2 售楼展示路线的规划需考虑的要点：展示路线空间的收放、销售及居住氛围的营造结合景观设计精神堡垒（小区标志物）位置的合理布置会所前期形象（建筑及景观）独立展示第二章 住宅户型篇9绿地集团中高端高层住宅技术导则一、公共空间品质标准1 首层入户大堂1.1具备一定的面积标准：20-50平方米（待定）；1.2具备标准层以上的层高：4.5—6.0米（待定）；1.3配置齐全的功能装置:信报箱----置于大堂内,方便投递；椅---方便老人\婦儿等候；残疾人坡道---体现对住户的悉心关怀；标志牌\告示板\门禁对讲系统等等。2 地库入户管理口(如果设地库,尽可能做到地库停车后,直接通过地库大堂回家)2.1入户管理口与车库之间留有通道,并有清晰的指示系统;2.2地库停车后可直接由电梯回家，无需经过室外2.3设置地库入户门厅配备较为经济型的面积: 15平方米（待定）；2.4标志牌\告示板\门禁对讲系统等等;3 标准层电梯厅3.1有直接的采光和通风;3.2楼梯间门洞与管井门不宜正对电梯门。3.3候梯厅进深>1.5轿厢进深;4 公共走道流线组织4.1入户门位置相对分离,减小干扰;4.2入户门避免正对电梯门,门侧避免消火栓和管井门;二、核心筒交通体及架空层的品质标准1 合理优化的核心筒设计1.1核心筒管井和消火栓布置应相对隐蔽，面积大小以经济实用为宜；1.2电梯井道的防噪音处理，减少对住户的干扰；2 结合规划情况的架空层设计2.1 当底层受公共交通干扰较大、或需解决视线通透及通风问题时，可设置架空层；2.2架空层根据使用性质不同可采取不同做法，如适当情况下考虑结构转换；2.3上部楼层下到架空层的设备管线应注意隐蔽，避免暴露在外立面；三、技术经济指标优化1 提高户型实用率1.1 通过设计的合理布局减少公摊面积，如某些情况下应用凹廊等；1.2 运用技术手段减小公摊面积，如采用无机房电梯或小机房电梯，采用成品水箱等；1.3 标准层的形体对建筑的保温和建筑造价有较大影响，应予以优化。1.4 标准层的面宽和进深对规划和户型品质有制约作用，据不同情况予以分10绿地集团中高端高层住宅技术导则析和取舍四、户内空间品质1起居厅1.1起居厅应有直接采光、自然通风1.2起居厅开间净尺寸不宜小于3.90m，使用面积不应小于17m2(不含进餐功能)。1.3与过厅或餐厅合设时，若过厅或餐厅无直接采光，则进深与面宽比不宜大于2;当起居厅进深与面宽比大于2时，则需在两个不同方向设置通风、采光的窗洞，窗洞的距离不应小于起居厅进深的一半。1.4起居厅布置家具的墙面直线长度不应小于3.00m，应减少开向起居厅的门洞;起居厅外应设阳台，无阳台的起居厅宜设宽度大于1.80m的低窗台观景(凸)窗。1.5起居厅应满足以下基本电器的使用:电视机、空调、电话、灯具、电脑(上网)等，并布置相应的插座;起居厅空调一般考虑采用柜机。2卧室2.1卧室面积一般13—15m2；次卧室面积一般9—12m2（视具体二房或三房而定）2.2主卧室的面宽与进深比例合理，一般模式为开间3600，进深4200—4400；次卧室的面宽与进深比例合理，一般模式为开间3300，进深3600。2.3高端的情况下，主卧及书房等应独立分区。2.4主人房设置相对独立的衣帽间;2.5卧室窗户应避免与邻居窗户互视；卧室窗户应尽量选择平开窗，平开窗密闭性较之推拉窗要好，也可避免推拉窗窗框位于中间阻隔视线的弊端。2.6卧室的开窗面积应保证卧室的采光充分，主卧室的开窗大小不应小于地板面积的1/7。2.7卧室床应平行于窗户摆放，并保持一段距离，避免影响上下床的便捷性，并保证生活的私密性。2.8主卧室应朝南设置，并带有阳台或阳光室；次卧室宜有一步阳台。2.9大三房户型，主卧室宜设置单独卫生间、更衣室或衣帽间；多于一个次卧室，应集中布置，并与次卫生间有较好的直达性。3餐厅3.1餐厅面积应不小于8m23.2餐厅宜布置在户型外侧，与静区卧室分开，避免干扰。11绿地集团中高端高层住宅技术导则3.3 餐厅宜朝北，并具备良好的采光和通风条件。3.4 餐厅与卫生间、厨房宜有良好的直达性。3.5 与过厅或餐厅合设时，若过厅或餐厅无直接采光，则进深与面宽比不宜大于2;当起居厅进深与面宽比大于2时，则需在两个不同方向设置通风、采光的窗洞，窗洞的距离不应小于起居厅进深的一半。12绿地集团中高端高层住宅技术导则4 厨房4.1 厨房宜布置在套内近入口处，并应布置在餐厅的附近;如为复合式厨房，则应结合餐厅设计。4.2 厨房应配有服务阳台，服务阳台进深不小于1.20m;严寒地区、寒冷地区服务阳台应为封闭式设计(阳台拦板做保温处理)，夏热冬冷、夏热冬暖地区服务阳台宜为开敞式设计。4.3 普通厨房单排布置设备的厨房净宽不应小于1.80m，双排布置时净宽不应小于2.20m。5 卫生间5.1 单设一个卫生间时，使用面积不小于4.5m2，设2个及以上卫生间时，使用面积之和不小于8m25.2 主人房卫生间设置4件以上的洁具:洗手盆\马桶\浴缸\淋浴间;5.3 卫生间应靠近卧室区，但不应直接布置在下层住户卧室和客厅之上;复式住宅上层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。5.4 当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视，窗宜采用磨砂玻璃。卫生间内应避免有梁穿过时应考虑卫生间洁具的布置安装。5.5 大户型主卫生间宜洗、浴分间设；应设管道井；5.6 卫生间内不宜设置热水器，也不宜设洗衣机；5.7 复式房上下卫生间尽量对齐；如上下不能队齐，必须考虑提高卫生间的防水等级。13绿地集团中高端高层住宅技术导则5.8 卫生间典型平面参考示例:6 其他室内辅助空间及细节6.1 玄关：玄关净宽不小于1.20m，如考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽不小于1.50m;积极采用入户花园或双层露台等室内外交流空间设计6.2走道：户内通向卧室、起居厅的走道净宽不应小于1.00m;通向厨房、卫生间的走道净宽不应小于0.9m;当走道长度大于2.00m时，应相应加宽1.10m。.6.3 储藏室：每户设置适当面积的储物间;门宽大于0.90m的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。6.4 室内楼梯：户内楼梯净宽不应小于0.80m;踏步宽0.22-0.25m。7 各功能空间面积、开间及进深14绿地集团中高端高层住宅技术导则住宅套型一紧凑型舒适型二紧凑型三舒适型三四房各功能空间面积、开间及进房二房房房房两卫深（90m2（90m2以90（130m2以下）上）m2~130以上）m2起居厅开间(m)≥3.9≥3.9≥4.2≥3.9≥4.2≥4.2面积(㎡)≥14≥14≥20≥14≥20≥20餐厅面积(㎡)≥8≥8≥10≥8≥10≥12开间(m)≥3.6≥3.6≥3.9≥3.6≥3.9≥3.9主卧室进深(m)≥3.9≥3.9≥4.2≥3.9≥4.2≥4.2面积(㎡)≥14≥14≥16≥14≥16≥16开间(m)≥2.7≥3.0≥2.7≥3.0≥3.0次卧室（1）进深(m)—≥3.3≥3.6≥3.3≥3.6≥3.6面积(㎡)≥8≥10≥8≥10≥10开间(m)2.7≥2.7≥3.0次卧室（2）进深(m)———3.33.3≥3.6面积(㎡)≥8≥8≥10多功能室面积(㎡)———≥8干湿分离面积(㎡)——≥6—≥6≥6干湿不分面积(㎡)≥4.5≥4.5—≥4.5——主卧卫生间面积(㎡)——≥4.5—≥4.5≥4.5操作台长度≥3.0≥3.0≥3.6≥3.0≥3.6≥4.2厨房(m)面积(㎡)≥5≥5≥6≥5≥6≥7储藏间净面积(㎡)≥2≥2≥3≥2≥3≥4主阳台净进深(m)≥1.5≥1.5≥1.5≥1.5≥1.5≥1.5服务阳台净进深(m)≥1.2≥1.2≥1.2≥1.2≥1.2≥1.2注：本表以及下表中的数据是对已经建成的十个集团中高端高层住宅项目的总结，并结合建设部颁布的《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362-2005）而制定。15绿地集团中高端高层住宅技术导则第三章 住宅立面篇一、外墙饰面1 分色趋向建议以协调色为主，对比色为辅。2 分色比例主要色系所占比例稍大，次要色系起辅助作用，比例稍小。目的是取得整体统一效果。二、饰材1 为防止墙砖脱落，外墙面至少每隔两层设置伸缩缝,饰面转角和不同材料交接处要有详细做法。2 立面排砖图应该尽可能详尽，体现伸缩缝、变形缝、立面管线等，非标准部位排砖图应该清楚交待；排砖图应标明各转角部位材料的交接、立面材料的变化、砖的规格以及砖缝的尺寸等；两种材料在同一个平面交接时应注意交接部位的过渡，两种材料在不同平面交接时其中一种材料应转至另一个面后再做材料转换；注意不同的材料、颜色的交接应该避免在阳角交接。3 外立面设计中应将各种材料的饰面画出详细的分隔设计，详细标注各种尺寸、颜色、材料、做法；同时应注意变形缝、伸缩缝的材料和色彩的处理并应满足立面美观的要求，尽量减少视觉差异；立面设计中凡是非结构构筑物的部位，应在施工图设计中，考虑施工工艺的要求，并设计预埋件，注明预埋件尺寸、间距、材料，包括阳台的栏杆及各装饰构件等。三、线角做法立面线脚均采用GRC、EPS苯板开模成品线脚或现浇钢筋混凝土线脚；四、门窗1 在结构与建筑施工图设计时，应充分考虑外立面的统一和美观，门窗在相同立面与不同立面的对位关系应相对一致，主要指窗台的顶标高、底标高与阳台门需位于同一高度且需与立面分格的相对位置关系一致，在设计中应考虑到结构梁高度的不一致进行综合考虑，最终达到立面的一致和美观。2 详图中的门窗立面划分及开启方式仅供门窗制作参考，由建筑师负责控制，门窗分格应结合建筑效果、立面风格、窗台高度、景观要求、使用安全、加工工艺等因素综合考虑，在观景窗中视线范围内避免出现分格遮挡视线。3 卫生间窗采用磨砂玻璃；其他门窗玻璃为普通白玻。4 外窗玻璃规格及气密性要求结合当地气候习惯做法和建筑节能计算要求。16绿地集团中高端高层住宅技术导则五、坡屋面材料1 集团中高端高层住宅产品坡屋面做法分为几种。在屋面瓦的选择上，形式上有平瓦S型瓦之分；材料上有水泥瓦、陶土瓦、油毡瓦之分；在颜色上多用的为深蓝色和红色、咖啡色、黄色等，根据具体项目确定。2 屋面瓦的形式和色彩应根据立面整体协调的原则来选择。六、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理1 雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注意力。立管应避免遮挡开窗和各种留洞。2 平面设计管道位置时应避免主要立面上出现外露管道，立面外露管道可考虑设置在隐蔽阴角处或立面附加构件内（如百叶），减少对外立面的影响；如果不可避免地出现主要立面外露管道，可将管道外表面材料、色彩进行处理使之与周边外墙面色彩等方面协调统一；为避免煤气管外露在主要立面，在平面设计时应充分考虑煤气管的走向，使立管尽量隐藏在隐蔽位置；七、阳台、栏杆1 阳台作为立面造型的重要元素应根据立面需要作重点处理，在用色、材料上与主立面取得协调，阳台处所有墙面﹑天花涂料应同外墙作法。2 栏杆形式、色彩、材料、工艺要求及参考成本相见后续部品标准分册。八、空调室外机位置1 一般位于窗下或立面凹进处，外罩以空调百叶，百叶颜色根据立面需要做喷色处理，颜色与立面整体色彩协调。室外机安装可借鉴凸窗上放置、相临凸窗间放置、梁下挑板放置、阳台或平层挑板放置等几种方式；应根据立面效果决定。2 同一位置上下安装两台空调室外机时，应在在平面相同位置不同标高处分别挑板安装。3 空调位均做装饰处理，凸窗上、或同一位置上下摞放两台空调的空调位，周边设铝合金百叶进行装饰，并设有活动扇以便于安装。建筑应有百叶窗的详图大样。空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，尽量避免设在山墙面且旁边未设窗，不便于空调机的安装。空调室外机位应考虑窗的开启方向。空调位设在凹槽内时需考虑对窗槽内的影响，距离过近而对吹的两室外机需相互错位。空调室外机安放在上人平台上时，应避免对人的活动产生不良影响。4 空调百叶的通风要求详见相关部品分册。17绿地集团中高端高层住宅技术导则第四章 住宅结构技术及成本控制篇一、图纸内容完整性要求：结构施工图应完整，内容齐全，施工方便。结构设计应严格遵循国家及地方的相关规范、规程、标准及规定。也需要充分考虑经济要求，合理控制房屋整体刚度。二、安全及经济性要求：上部结构方案：对上部结构体系方案进行比选，并报甲方确认认可。1.1剪力墙体布置的原则：质心、刚心尽可能重合。减少结构的扭转效应，墙体布置分散、均匀，同方向各片墙肢长度宜大致相同。1.2结构方案选用及传力构件布置在满足受力要求的同时应满足室内空间“无梁无柱”要求，做到室内墙面及板面平整，以提高空间利用率。1.3楼层：板跨≤3600板厚110；板跨3900、4200板厚130；板跨4500板厚140；1.4屋面板厚120，双向双层配筋。厨房、卫生间、阳台板，板厚100。要求配筋双层双向外，其余仍采用分离式配筋。2基础方案对基础设计方案进行比选，并报甲方确认。如采用筏板基础，应对梁板式筏基和平板式筏基进行技术经济比较。如采用复合地基，应对复合地基设计方案进行比选。如采用桩基，应综合考虑桩型、施工方案、工期等因素进行比选。3荷载取值要求各层各功能区域活荷载标准值应遵照最新的荷载规范。如有不同，必须有合理、充分的依据，并报我方审核认可。4材料选用4.1住宅柱混凝土强度等级优先采用C25~C30，转换层水平构件一般不大于C40，住宅的梁、板、柱在满足安全经济的前提下尽量选用同等级的混凝土。4.2结构体型比较复杂、层数较多及荷载较大的建筑，若其梁、柱（墙）配筋率较大，则应优先采用HRB400钢筋。4.3板筋不采用冷轧带肋钢筋；卧室、客厅等跨度较大的楼板当配筋率较大时宜选用HRB335级钢筋。4.4梁柱板取消HPB235的直径10及以上钢筋5构件要求设计院应按照计算结果，复核梁柱截面，以达到梁柱截面最佳；并按照计算结果合理配筋，使截面配筋量达到最经济配筋率。6结构计算模型参数设定及整体信息控制18绿地集团中高端高层住宅技术导则6.1计算模型参数设定6.2梁端负弯矩调幅系数应取值合理，梁刚度折减取规范下限6.3梁设计弯矩放大系数取值1.007整体信息控制应按照规范要求调整计算模型，使层间位移、轴压比等各项指标满足要求，且要控制在合理的范围内。8单体含钢量推荐标准（详见后续结构专项标准化文件）三、结构图纸设计深度要求1屋面板或露台必须进行抗裂设计，配筋尽量采用直径小、间距密（不大于150）的布置。应有至少30%的拉通钢筋。2梁布置应充分考虑建筑填充墙的位置，尽量使厅和主卧室不露梁。3悬挑梁上封口梁时，应使悬挑梁的梁高和其上支承的封口梁的梁高一致，以达到美观要求。4框架梁的梁底净空应满足梁底距本层建筑完成面距离不小于2300。5厨房、卫生间、阳台地坪作结构降板时，相应梁面一般也需作降低处理，避免梁面突出地面。6在可能前提下客厅与餐厅做大板结构，取消二者之间的梁。大板厚度以控制在130以内为宜，配筋不宜有大幅度增加。7空调位挑板由上一层框架梁吊下，板面低于冷媒管留洞标高。8卫生间下面为主要房间时，应做大降板，或抬高卫生间，使得管线不穿越楼板；卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，同时需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。四、通病防治专项技术措施1 结构设计中需有防止质量通病的措施的说明，并对材料的应用，施工图等提出明确的要求，避免由于设计原因造成开裂、渗水、不均匀沉降等质量通病的发生。2 用短桩处理软弱地基，确定桩的承载力时，应当按土的实际情况，取用适当的侧阻值，算出桩的实际承载力，并同样根据土的情况确定是否考虑承台承担荷载。3 分户围墙、楼门口装饰柱、进楼门套、进楼踏步等处，采用设置沉降缝，或从主楼出挑基础梁的做法。4 较大面积软弱土的换土配方对于较大面积的软弱土，作换土处理较低的造价，而处理后又允许有一定的沉降，推荐换土方案为：每立方米土中掺入水泥量5%(体积比)，采用425#普通硅酸盐水泥，配比为:水泥∶粉煤灰∶水玻璃:水19绿地集团中高端高层住宅技术导则=1∶0.3∶0.02∶0.5。在土回填前，清除杂物和软弱土;回填所用的土，应当选用好土。局部软弱土的处理一般可采用换填方法。根据所需要“软”、“硬”的不同，可以换好土、换配方土(类似上述)、换砂垫层、换砂石垫层、换低标号砼(C10~C20)、换普通砼。要根据换填后的沉降要求，根据经验选择合适的换填材料。考虑在淤泥质土中，需要采用砌筑挡土墙的办法，或掺水泥。建筑物的一部分落在暗浜中的换填处理：将局部淤泥清除，使外围的承重墙落深，然后再局部回填，将外围承重墙兼作挡土墙。比专门砌筑挡土墙的办法挡土效果要好，承重墙落深不能一步到位，应当采取台阶式逐步降低的做法，同时考虑沉降及加强基础和上部结构的问题。基础设计，用基础调整沉降。7.1设置楼层圈梁和构造柱，以增强其抗震性能。当基础有一定的埋深时，在底层地坪位置，也设置一道圈梁。7.2对于采用条形基础、独立基础或桩基础的住宅，适当调整其基底应力，使周边的应力适当加大，角部的应力更大些，从而减少住宅的沉降差，但调整后的地基应力或桩的承载力必须在允许的范围以内。7.3采用疏桩或沉降控制复合桩基减少沉降差的做法，考虑承台和桩的共同工作，考虑用桩来减少和控制沉降。合理选择基础梁的断面，建议采用倒T型截面，不宜用矩形和方形截面，并控制基础梁的截面尺寸和配筋。技术经济比较确定地下室底板选用平板式或梁板式，按板的抗冲切、抗剪承载力综合确定板的厚度，计算板的配筋。多层砌体承重结构的地基允许变形值需满足基础中心计算沉降量小于200，沉降差或倾斜小于0.004的要求，高层住宅桩基允许变形值需满足基础中心计算沉降量小于150，沉降差或倾斜小于0.002的要求。避免地下室设变形缝，确需设缝时，应明确实施细则及注意事项，若用橡胶止水带应明确止水带道数。防止卫生间的渗漏，采用卫生间楼板落低，安装管道后再浇平的办法，同时简化卫生间的装饰。厨卫间楼板周边除门洞外，应向上设一道高度不小于200mm的混凝土防水反梁，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低20~30mm，且设置一道涂膜防水层。平屋面防渗技术措施：13.1屋面板结构层板设计厚度不应小于120mm；13.2屋面板混凝土强度等级不宜大于C30，按配比要求在混凝土中掺入规定20绿地集团中高端高层住宅技术导则比例的防水粉、膨胀剂等外加剂形成抗渗混凝土；13.3钢筋应沿板的上、下二层通长设置，间距不大于150mm，配筋率≥0.25%，屋面板负筋不得采用HPB235直径10及以下钢筋；屋面板的建筑平面有凹口或形状不规则时，应采取局部加强措施；13.4屋面结构混凝土浇筑要求采用连续浇筑，不允许出现施工缝；按规范要求设置后浇带时，要求采用补偿收缩混凝土；13.5楼板内不应预埋水管。当预埋其它管线时，应布置在板上、下两层钢筋中的中和轴附近，并宜与钢筋成斜交布置。严禁三层及三层以上管线交错叠放，必要时宜在管线处增设钢丝网等加强措施。电线、电缆导管直径大于20mm时宜采用金属导管；13.6屋面的保温层和防水层应明确要求严禁在雨雪天和五级风及其以上时施工。坡屋面防渗技术措施（其余同平屋面）：14.1地震地区、大风地区及坡度大于50%的屋面，全部瓦材均应采取固定加强措施。14.2考虑整个屋面板与板、板与梁之间变形的影响，在斜板边界部位，如在屋面变坡处、老虎窗与屋面连接处，除配置负筋外，在板面上部、板接缝两侧，各配250mm宽、φ4×200mm双向钢筋网片，增强屋面板的整体性，提高屋面抗裂性能。14.3屋面板与板连接若是锐角断面连接应改为梯形断面连接，以减少板的连接应力，且便于卷材连接。住宅细部，如空调机板、窗台板、遮阳板等处，常出现的裂缝和渗漏，在挑板的同时，在墙内设砼墙梁，以挡雨水进入墙内。阳台板、女儿墙采用钢筋砼板后，板上出现裂缝，在该部位的板中配置双层钢筋，钢筋应尽量细、密。五、针对集团中高端高层住宅产品特性的其他结构措施1 装修及施工荷载取值：二次装修面荷载标准值按下列数值考虑：客厅、餐厅、厨房、卫生间取1.2（0.8）KN/M2，卧室、阳台取0.9(0.6)KN/M2。室内地下室顶板考虑施工时临时堆放材料或作临时工场的荷载，并在图纸中说明，荷载标准值取5KN/M2，不与使用活荷载以及二次装修荷载同时考虑；地下停车库顶板覆土荷载按实际使用情况计算，活荷载考虑5KN/M2（并需要注意消防车道与绿化大树的实际布置位置），如为行车道则按行车荷载考虑。2 对顶部覆土绿化的地下车库，宜采用梁板式结构，用结构找坡满足排水要求。3 在设计地下室和地下车库等地下构筑物时，需充分考虑施工及使用中的不同21绿地集团中高端高层住宅技术导则工况，考虑必要的防浮防洪措施。4在结构的受力构件（梁、板、柱）中，要注意应预留的洞口不能遗漏。当进管道井的楼层的预留管道比较多时，应审核楼板的厚度是否满足覆盖所有的管道。5对小区内埋深较大的水泵房、地埋式污水处理站，需综合考虑施工方案，进行技术经济比较后确定其结构方案。6强调概念设计内容：增加一轮结构概念设计征询，在方案阶段尽量保证结构方案的合理科学性与施工的可行性。为保证结构的整体性和抗震性能，建筑的平、立面布置宜规范、对称，建筑的质量和刚度变化宜均匀、楼层不宜错层。窗间墙不宜过小，控制纵墙开洞率。严格控制非结构构件尺寸，如砖砌女儿墙高度小于3m，设置配筋砼压顶和构造柱，并对女儿墙下部砌体进行加筋处理。六、成本控制成本控制的关键时点在产品的开发前期，在前期需分三个阶段（定位、方案、施工图）进行目标成本的测算和优化。而在定位、方案阶段，急需以往相同类型建筑单体的造价指标作为参考，但由于价格指标的时效性（不能充分反映产品的内在规律），以及产品结构优化的需要，往往需要一些单体的含量指标，例如钢筋含量、混凝土含量等，为结构优化提供指导，也为成本测算提供可比性的依据。注：基础设施配套费以及开发间接费具有较大的区域性特点，同时，同是新里产品，但不同的容积率等规划指标，造成在上述费用项目上不具有统一且相似的参考性，需要事业部在开发前期进行市场调研征询，但不具有广泛的可比性，在此不提供相应指标。22绿地集团中高端高层住宅技术导则集团中高端高层住宅标准化原型含量以及造价指标参考汇总表结建面含量指标造价指标构楼盘栋号层数（平方公共类混凝窗积墙积安装工米）钢筋砌体部位土建工程型土率率程装饰上海威框廉公寓8＃16/11229489.710.510.440.190.680.211452.40321.00剪一期合肥国框际花都6＃6,11582462.200.430.170.221.020.041032.80192.92剪玫瑰苑合肥国框际花都7＃11284763.280.370.170.291.040.041021.31197.52剪玫瑰苑合肥国框际花都8＃11291078.060.380.130.280.980.061027.36201.81剪玫瑰苑成都维框多利亚1-6#13/113132753.850.340.130.311.240.041344.77373.93剪公寓成都派26~28#19/1框10911244.860.360.150.331.060.051593.11412.63克公馆剪成都海1～5＃11/1框10649744.580.280.190.241.130.071519.02604.17珀香亭剪23绿地集团中高端高层住宅技术导则第五章 住宅机电技术篇一、集团中端高层机电设计要点和标准：（新里品牌）电气部分1 客厅、卧室、厨房、卫生间及阳台均居中设置灯位。客厅与餐厅相连时，以有利于分隔布置为原则设置灯位。户内照明开关采用手控普通开关。楼梯间照明开关应采用声光控或人体感应延时开关。2 在满足强电规范的最低要求前提下，低压配电系统中，尽可能的将同一类型的回路放到同一个配电柜中，一般情况下不允许出现一个配电柜中只有一个回路；带计量的尽可能的放到一个柜子里，非计量的也尽可能的放到一个柜子里。3 灯位置需结合结构梁位置，避免灯位布置在梁上或梁边。4 强电线路预埋需做多方面比较（走天棚或走楼板）。弱电及智能化系统部分1 通讯系统房间内通讯系统终端点位设置不低于当地最低标准配置。如无最低标准，则根据不同房型按如下表所列原则配置。电话终端点位基本配置表住宅套型各功能房一紧凑型二房舒适型二房紧凑型三房舒适型三房四房（90m2~130房（90m2以下）（90m2以上）（130m2以上）两卫m2）起居厅√√√√√√餐厅××××××主卧室√√√√√√次卧室（1）—√√√√次卧室（2）———×√√主卧卫生间——√—√⊙厨房××√×√⊙注：标有“√”表示设置一个点位，标有“×”表示不设点位，标有“⊙”表示可根据情况灵活选择计算机网络终端点位基本配置表住宅套型四各功能房一紧凑型二房舒适型二房紧凑型三房舒适型三房房房（90m2以下）（90m2以上）（90m2~130m2）（130m2以上）两卫起居厅×√√√√√24绿地集团中高端高层住宅技术导则住宅套型四各功能房一紧凑型二房舒适型二房紧凑型三房舒适型三房房房（90m2以下）（90m2以上）（90m2~130m2）（130m2以上）两卫餐厅××××××主卧室√√√√√√次卧室（1）—√√√⊙次卧室（2）———×√⊙主卧卫生间——×—××厨房××××××注：标有“√”表示设置一个点位，标有“×”表示不设点位，标有“⊙”表示可根据情况灵活选择有线电视终端点位基本配置表住宅套型四各功能房一紧凑型二房舒适型二房紧凑型三房舒适型三房房房（90m2以下）（90m2以上）（90m2~130m2）（130m2以上）两卫起居厅√√√√√√餐厅××××××主卧室√√√√√√次卧室（1）—√√√√次卧室（2）———√√√主卧卫生间——×—××厨房××××××注：标有“√”表示设置一个点位，标有“×”表示不设点位2 安全防范系统2.1 访客对讲门禁系统在单元入口及住户内设置可视对讲设备，实现访客、住家二者之间的通话。本系统需要考虑与单元防盗门的选型配合。单元门口机需嵌墙安装。2.2 家庭报警系统按当地技防办要求实施。若当地技防办无要求，则按如下原则设置：一、二层、顶层需配置住户报警系统，住户报警系统需与小区管理中心连网。2.3 电视监控系统小区主要出入口、地下车库出入口、小区主要道路、大堂门厅或首层电梯厅等重点位置设置摄像机，在小区管理中心实现监控，室外和地下安装的摄像机应考虑低照度的要求，所有摄像机要能连接至安保中心。每个摄像机需要预留2*ф25管路。满足当地技防办要求。25绿地集团中高端高层住宅技术导则在闭路电视监控系统的死角、地下车库、主要通道设置巡更点，巡更系统采用离线式巡更系统。3 车库管理系统4 物业管理系统4.1三表远传系统:无强制性要求，但水表及电表需出户。4.2小区信息发布系统:在地库出入口及小区出入口设置LED显示屏，用于实时播放车位情况，新闻，天气预报、影院动态、小区新人新事及商业广告。显示屏PH值不低于20。4.3背景音响及广播系统:在小区内公共场所（公共绿化带、休闲场所）设置有线广播系统，向小区播放背景音乐，并根据需要可插入业务广播、会议广播和通知。当出现火灾等紧急事故时，强制切换为紧急广播。4.4物业计算机管理系统:没有硬性要求，根据项目情况自行采用。5 其它要求5.1小区管理中心（消防控制中心可与小区管理中心共用）可设在物业管理处或单独设计用房。小区管理中心面积30-40M2，需配置双电源自动切换和根据弱电设备容量配备不间断电源UPS，供电时间不低于1小时，机房设独立电表；5.2电信机房需要单独用房，根据小区规模面积25-50M2。5.3小区管理中心、电信用房位置位于小区中心位置，需配置双电源自动切换，独立电表；5.4有线电视需要一间管理机房，每超过300米半径需加设一个机房，面积20M2，需配置双电源自动切换，独立电表。5.5用电量：三相供电，小区管理中心20KVA，电信用房25KVA，有线电视机房15KVA。5.6小高层垂直布线通过弱电井，通信电话系统、计算机网络系统、有线电视系统需独立管路；楼宇对讲系统、住户报警系统、紧急报警按钮可合用管路，小高层在弱电井每层提供电源和照明；给排水部分1 给水系统1.1各住户进水压力应保证不大于0.35MPa,套内分户用水点的给水压力不应小于0.10MPa。1.2水表应集中设在户外专用水表间内，便于管理及维护。1.3住宅水表前采用衬塑钢管或AGR管，水表后采用PPR管材2 排水系统2.1各层厨卫出户套管应与雨水管、污水管位置相互协调，以免冲突。26绿地集团中高端高层住宅技术导则2.2严禁污雨水管穿客厅或卧室。2.3雨、污水立管设置于户外，并与建筑专业协调，不得影响窗户等的使用功能。2.4所有地漏应采用带S型存水弯型，并设有检查口。3 其它要求3.1给排水管应避开空调挑板、厨房排油烟孔、热水器排烟孔。3.2给排水检修井设于绿地内，避免设于道路上，单元门前避免设置各种管井。3.3煤气管线布置应避免破坏建筑外立面，埋地煤气管应避开围墙、大门等园建设施。3.4市政给水和室外给水管道应尽量采用管道直埋，不应采用管沟敷设。3.5在施工说明中需强调：埋有暗管的墙体表面要弹线作出相应标记。（避免住户装修时对暗埋管破坏）煤气部分1 用量指标民用建筑用煤气一般为低压，P≤0.05MP，大多数厨房末端用气多为低压煤气。住宅用气量可按0.1m3/（人.h）或2.2m3/（户.d）估算。（注：估算城市燃气热值按17585KJ/m3计。）2 安全要求燃气管道不能敷设在卧室、起居室等部位，在厨房间敷设时管道需保证明装，若敷设在橱柜内时，管道敷设所经过的区域需设置百叶以保证通风换气的要求。燃气表安装在服务阳台或厨房内需明装，不能明装需设置百叶。消防部分1 消火栓系统所有消火栓箱嵌墙暗装，消火栓的设置位置应结合建筑设计考虑，以免突出在公共部位影响视觉效果。室外消防电缆管除过路部分使用钢管以外，其余的全为塑料管。以每个单元为消防报警防区，消防报警按钮在每个单元设置一个地址码。消火栓箱设计可考虑与灭火器同箱设置。2 喷淋系统普通场所采用玻璃球闭式喷头，有吊顶的场所采用下喷，无吊顶的场所（如地下室）采用上喷。喷头间距需满足规范要求，避免间距过大削弱保护效果。喷淋管采用镀锌钢管，大于DN150的管道采用无缝镀锌钢管。3 防排烟系统地下车库防排烟系统可与地下室排风合并设置。其它按照《建筑设计防火规范》及当地消防标准执行。27绿地集团中高端高层住宅技术导则暖通部分1 分体空调系统1.1设计原则：集团中端高层住宅基本采用分体空调系统，分体空调外机设置应达到安全、统一、隐蔽、美观，基本要求有：安全/可靠性、舒适性、合适性、节能性、可操作性。1.2房间面积与空调机功率的对应关系：空调负荷大小的选择，不仅直接影响着住户的热舒适程度，还关系着房间是否节能、节电。空调房间面积与空调匹数的对应关系见下表：空调房间面积与分体空调机功率对应关系空调机功率1匹机1.5匹机2匹机2.5匹机3匹机适用面积m2≤1212—2020－2828－3535－401.3室外机尺寸和室外机机座板尺寸：不同功率空调机对应外机最大尺寸1匹机1.5匹机2匹机2.5匹机3匹机（长*宽*高）（长*宽*高）（长*宽*高）（长*宽*高）（长*宽*高）外机最850*350*590850*350*650950*412*700980*412*895980*414*895大尺寸以上室外机机座板尺寸可以满足目前市场上销售的各类空调机外机的安装需要。室外机背面一般留出350mm间距，以利安装、维修及背面散热的需要，外机侧面需要留出管道连接、安装散热间距400mm。据此，推荐以下室外机机座板最小净尺寸：不同功率空调机对应外机基座最小尺寸1匹机1.5匹机2匹机2.5匹机3匹机（长*宽*高）（长*宽*高）（长*宽*高）（长*宽*高）（长*宽*高）机座板最小净1250*700*6001250*700*6501350*780*7001380*780*9001380*780*900尺寸1.4 细节要求1.4.1重视空调室外机设置对小区景观的影响。1.4.2室外机机座的设置既要讲究与建筑立面的协调，又要充分考虑空调机连接管走向不影响室内家具的布置。1.4.3在住宅平面设计中需预留分体空调室外机的摆放位置。1.4.4机座挡板力求美观和实用并重，设置百叶起到美观作用，但是应避免由于过密的百叶影响空调室外机散热等现象发生，百叶要求间距≥100㎜，水平角＜35度，方向斜向上。1.4.5室外机平台设地漏，便于排水。28绿地集团中高端高层住宅技术导则1.4.6室外机应为可检修，其百叶设计为可开启式。1.4.7室外机位置需安排相应的冷凝水管，要预留接口。1.4.8室内机需给出合理建议位置以便预留相应出墙套管及电源插座位置。2 通排风系统室内通风常规采用开窗的方式利用自然通风。卫生间需考虑排风扇，保持负压。二、 集团高端高层机电设计要点和标准：（海珀品牌）电气部分1 用电指标（参考）0.085Kw/平米（建筑面积），可根据实际情况调整。2 电梯系统2.1电梯采用无机房或小机房电梯，电梯曳引机采用永磁同步无齿轮曳引机，以降低能耗。2.2电梯采用刷卡管理，用户到达指定楼层。2.3电梯需配置失电自动平层功能，以保证紧急情况下轿箱内乘客能快速疏散。3 电源系统重要负荷采用双电源供电，在末端配电箱或机旁控制屏自动切换。对于部分重要弱电负荷，如物业计算机管理系统等，应提供UPS电源。其它电气配置按国家及地方规范执行。弱电系统部分1 家居智能化系统住户通过住宅内的轻触式屏幕智能家居系统，对住宅单元内的冷气、地暖及各种家电进行开关控制，对窗帘、灯光进行场景调节，使得住户对户内的各种设施实现方便快捷的操控及调节。建议家居智能化系统需与住户对讲系统合并终端控制屏。29绿地集团中高端高层住宅技术导则家居智能化控制系统点位及控制要求（室内部分）区域控制内容控制方式系统要求候梯厅/各实现一路照明的开闭每个区域各配置一个移门厅控制动感应器，通过移动感应1系统内各元件不依赖器实现照明灯光的感应于其他元件而能够独控制立工作,任何一个传感器或执行器损坏均不餐厅－500W调光控制一路配置智能面板一块可实－350W调光控制两路现：会影响整个系统的运－荧光灯调光控制一路－调光控制行。－电动窗帘控制两路－电动窗帘控制22、系统前端面板必须－四组场景设置－灯光场景组合控制同时可对灯光、窗帘、（如：会客模式、聚会模场景实现控制。式、全开/全关模式等不少于四组场景设置）客厅－500W调光控制一路配置智能面板一块可实－350W调光控制两路现：－荧光灯调光控制一路－调光控制－电动窗帘控制两路－电动窗帘控制－四组场景设置－灯光场景组合控制（如：会客模式、聚会模式、全开/全关模式等不少于四组场景设置）主卧室/－500W调光控制两路配置智能面板：衣帽间－电动窗帘控制两路主卧进门处一块、主卧床－灯光开闭控制一路头一块，可实现：－四组场景设置－调光控制－电动窗帘控制－灯光场景组合控制（如：休闲模式、起夜模式、阅读模式、全关模式等）主卫生－灯光开闭控制两路配置智能面板一块可实间－一组场景设置现：－灯光开闭控制－灯光场景组合控制（如：起夜模式、全开/全关模式等）厨房/多灯光开闭控制可满足在门厅实现全关功能厅/功能次卧室/次卫/书房的其它区域30绿地集团中高端高层住宅技术导则2 指纹/掌纹识别系统在入户单元需设置指纹/掌纹识别系统，以提高对住户安全防范的档次，但不适用于相对潮湿的环境及地区。有条件的地区可使用面部识别系统。3 RFID电子标签系统（选配）采用电子标签取代传统的IC卡，以获得更好的扩展性、方便携带及实现一定距离自动刷卡感应。电子标签分为有源电子标签及无源电子标签两种，各地可根据实际情况选用。其它弱电系统请参照《绿地集团住宅弱电系统配置要求》GL-ME-2008-01执行给排水系统1 生活供水系统采用变频泵供水形式，超过50m的住宅可由两组变频泵分别提供高区及低区的给水供应。住宅地下室设生活水池，屋顶不设生活水箱。生活水池容量为最高日用水量得25％－40％。（当地供水部门有特殊要求的除外）。2 生活热水系统住宅热水供应有两种方式：住宅户内热水供应及区域集中式热水供应。2.1在住宅内设置燃气/电即热式或容积式热水器，供住宅内的生活用热水。有条件的地区尽量使用燃气热水器以节省能耗。（推荐采用此种方式）2.2区域集中式：在住宅地下室设燃气/电热水锅炉及热水贮水罐，利用热水循环泵将热水集中输送至各住宅用水点。（户内热水支管需做循环），北方有市政热网的地区冬季可利用市政热网进行换热制取生活热水。2.3另可考虑在屋面或阳台栏板设置太阳能热水器作为集中热水的补充，以最大限度的节能。3 水质净化系统每户户内安装水质净化处理器，对生活用水进行过滤及软化处理以提高生活用水水质。（区别于直饮水系统）软水功用:1、可有效防止管道结垢堵塞（包括地暖管道）2、有助于衣物的去污3、有助于肌肤清洁与发质保养4 直饮水系统有两种方式可实现直饮水系统：4.1户内式：在户内厨房间等位置设置直饮水处理设备，处理设备接在每户水表后。（推荐采用此种方式）4.2集中式：在住宅地下室机房设置集中处理的管道直饮水系统，原水接自31绿地集团中高端高层住宅技术导则市政管网，处理后的直饮水蓄存在水箱，由管道泵输送至各户内饮用点。（集中直饮水系统可采取专业公司投资，后期向业主收费分成的方式，以减少一次性投资费用）直饮水系统可与户内水质净化系统共同组成住宅分质供水系统。5 污废水系统5.1污水排放设专用透气管，各卫生间大便器需装设器具透气管。此外每隔两层，排水主管需与透气管连接以降低高峰排水时管道的压力波动。5.2住宅采用污废合流设计，污废水由污水管道系统收集后排入室外化粪池或市政管网。5.3住宅电梯基坑内需预留600X600X600mm的排水坑，并预留电源，供日后需排水时采用小型便携式排水泵。6 住宅同层排水系统为避免影响下层住户，住宅卫生间将采用同层排水系统。厨房不设地漏。7 家庭垃圾处理系统在厨房间洗涤盆下装设垃圾粉碎机，将厨房垃圾直接粉碎后排入楼宇废水管道系统8 雨水收集系统（选配）屋面雨水经由雨水斗、雨水管道收集后与室外道路、绿化汇集的雨水一起排入地下室雨水蓄水池，经简单处理后用于绿化及冲洗道路。9 管材9.1给水管：户内冷热水管采用薄壁不锈钢管或铜管，热水管带保温。给水干管采用不锈钢管或衬塑钢管。9.2排水管：有条件的地区可采用柔性铸铁排水管，普通的采用塑料消音排水管。空调系统1 小型中央空调系统住宅空调采用小型中央空调系统（变频多联机系统），冷媒应优先采用环保冷媒。2 地板辐射采暖系统2.1 在长江以北地区及冬季温度持续10天在5℃以下的地区，可采用地板辐射采暖系统进行冬季采暖。2.2 采暖热源采用每户设置的燃气热水炉或燃气壁挂锅炉。有市政热网的地区优先采用城市热网热源。3 户内自平衡通风系统32绿地集团中高端高层住宅技术导则室外新风通过自平衡式进风口进入各主要房间,进风口内装有过滤及消音装置，可过滤室外空气中的灰尘，确保进入室内空气的洁净度及屏蔽掉室外噪音。而置于卫生间吊顶内的风机，通过排风口将污浊空气排到室外，保证在开启空调和关闭门窗的情况下，户内每个角落的空气能形成流通。中央新风系统（选配）在住宅地下室或屋面集中设置中央新风处理设备，通过空调管井集中送至每户住宅内。住户内风管可在吊顶或地板下敷设，但需预留足够的空间供敷设风管。5 中央吸尘系统5.1中央吸尘系统是一种全新的室内清洁方式，该系统通过分布于各主要房间的吸尘口，将各种灰尘、病菌及其他微粒通过埋于墙内或地板下的集尘管道，送到远离居住空间的吸尘主机。5.2有两种方式：一种是每户设置中央吸尘主机，有需要时用户自行将其开启；一种是单元集中设置吸尘主机，主机设置于地下室机房内，常年或分时段开启。（推荐采用户内式）33绿地集团中高端高层住宅技术导则第六章住宅公共部位装修技术篇一、设计风格长期以来，对于装饰项目的风格定位问题分歧一直较大，对于不同风格的认知角度存在着很大差异，我们这里所作的是具有普遍接受度和可操作性的非学术性表述。旨在统一风格解释、并明确定位和产品开发方向，加强室内设计与建筑设计在风格上的一致性和延续性。以下该标准选取了与新里品牌住宅项目定位与建筑风格较为匹配的，并具有广泛受众接受度的几种风格模式，从特征、空间、色调、范围以及软装等几个大方面进行归纳、规定。新古典我们在这里提及的“新古典”是基于受众的广泛认识和接受程度，是与学术层面的新古典主义有着不同的解读标准，它源自于学术上的“新古典主义风格”，但又不拘泥于所谓正统的“新古典主义风格”。应用于住宅门厅和公共部分装饰装修时，由于受到的功能、空间、造价、维护等的约束，我们决不能生拉硬套，尽量能够作到“意到”而非“形似”，不能简单地从符号形式的模仿入手，而是应该把握住新古典所要营造的那种理性、典雅、怀旧的氛围。1 特征描述“新古典”是对古典的重新演绎、提炼和简化，保留的是古典的那种优雅与大气，摒弃的是繁复的线条、非理性的浪漫手法。1.1具体特征有：1.1.1 直线和规则的形体大量地替代曲线和不规则的艺术装饰。1.1.2 空间和尺度更为亲切，更贴近现实。1.1.3 整体感觉更突出优美典雅，而不是肃穆凝重与华丽。1.2具体表现形式有：1.2.1墙面多为石材或相同质感材料，有必要可用少量其他材料相配搭（比如木材或相同质感材料、金属等）。材料间应有装饰分缝，局部可用简化欧式线条。考虑到维护和施工的因素，不建议大量采用木材、防火板等材料。1.2.2地面多为石材或相同质感材料，应有少量其他材料想搭配，搭配时注意色彩的协调性，建议采用同色系与调和色对比搭配（详见1.3色调把控）。搭配时注意主次材料的比例应控制在20/80或30/70左右。应有相应的围边设计或简单的拼花设计。34绿地集团中高端高层住宅技术导则1.2.3天花部分应有简化的叠阶式吊顶，收口部分可采用用简洁的线条处理，注意吊顶的层次和线条的数量不宜多，应有装饰性的主灯、照明光源和效果光源相结合。2 空间要求参照建筑设计标准。3 色调把控由于住宅门厅及公共部位的空间与功能的限定，在造型上运用的手法较为有限，所以对于色调的把控就显得尤为重要。在搭配时首先要正确定位，选择适合的色系与调性，而后在过程中又要注意主调色与辅助色的比例关系。要做到色调表达意图明确，色彩主题明确，明度节奏明确。3.1色彩搭配方式：3.1.1 同色系搭配或者接近色搭配。在相同或接近的色相范围内，通过明度与纯度的变化，来进行搭配。3.1.2 调和色搭配。在几种色的成份中都同时含有另一种色，比如米灰和红中灰都含有灰色成份。3.1.3 不宜采用对比色搭配和互补色搭配。3.2色调倾向：3.2.1 色彩宜采用较温馨的暖色系或中性色系，比如黄色、米色、棕色、红色、橙色等。不宜采用冷色系。3.2.2色彩的明度应控制在中调（高明度色30％，中明度色60％，低明度色10％左右）或者可以采用中高调（高明度色50％，中明度色35％，低明度色15％左右），不宜采用低调或中低调。3.2.3 色彩的饱和度应控制在中度范围，不宜采用饱和度高的纯色。(二)ARTDECO风格ArtDeco风格，又称为艺术装饰风格，起源于1925年的“theExpositionInternationaledesArtsDecoratifsetIndustrielsModernes”（巴黎艺术装饰与工业展），当时取意为“最豪华”之意，是一种自然形式的高级风格化，包括精美的茎、叶、花的基本自然图案。ArtDeco表达了当时高端阶层一直追求的高贵感，摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表了一种向上的、欣欣向荣的力量，并成为简约、典雅、稳重、大气的意境。1 特征描述35绿地集团中高端高层住宅技术导则1.1具体特征有：1.1.1 ArtDeco风格主张机械化的美，整以较机械的、几何的、纯装饰线条来表现。1.1.2 整个空间、立面处理四平八稳、左右对称。1.1.3 在细节中，讲究线条的丰富细腻，使形体在转折、进退、高低错落中增强了动感和光影的和谐变化。1.1.4 总体轮廓呈竖向线条，给人以挺拔的感觉。1.2具体表现有：1.2.1墙面多为石材或相同质感材料，有必要可用少量其他材料相配搭。材料多采用竖向块面分割，对景处（或以电梯门头为设计载体）一般设纵向块面的装饰景墙，造型元素以ARTDECO典型几何符号为主，整体感觉较新古典更简约、大气，同时在局部又较新古典来的更注重细部。考虑到维护和施工的因素，不建议大量采用木材、防火板等材料。1.2.2地面多为石材或相同质感材料，应有少量其他材料想搭配，搭配时注意色彩的协调性，建议采用同色系与调和色对比搭配（详见2.3色调把控）。搭配时注意主次材料的比例应控制在20/80或10/90左右，较新古典更讲究色彩的统一性。地面关键部分一般采用简单的几何拼花设计。1.2.3天花部分应有简化的叠阶式吊顶，收口部分一般采用直线处理，注意吊顶的层次一般以两层为宜，应有装饰性的主灯、照明光源和效果光源相结合，照明部分更应营造ARTDECO特有的高雅与怀旧，一般宜采用有典型ARTDECO风格的壁灯或台灯等中低高度的环境照明光源。2 空间要求参照建筑设计标准。3 色调把控由于住宅门厅及公共部位的空间与功能的限定，在造型上运用的手法较为有限，所以对于色调的把控就显得尤为重要。在搭配时首先要正确定位，选择适合的色系与调性，而后在过程中又要注意主调色与辅助色的比例关系。要做到色调表达意图明确，色彩主题明确，明度节奏明确。3.1 色彩搭配方式：3.1.1 同色系搭配或者接近色搭配。在相同或接近的色相范围内，通过36绿地集团中高端高层住宅技术导则明度与纯度的变化，来进行搭配。3.1.2调和色搭配。在几种色的成份中都同时含有另一种色，比如米灰和红中灰都含有灰色成份。3.1.3不宜采用对比色搭配和互补色搭配。3.2色调倾向：3.2.1色彩宜采用较大气的中性色系搭配少量暖色，比米色、棕色、暖灰色等。不宜采用冷色系。3.2.2色彩的明度应控制在中高调（高明度色40％，中明度色50％，低明度色10％左右）3.2.3色彩的饱和度应控制在中度范围，不宜采用饱和度高的纯色。3.2.4注意无彩色系（黑、白、金、银）在其中起的调和作用和点缀作用。(三)现代简约风格简约就是简单而有品位。我们此处提及的现代简约风格有别于极简主义，这种简单而有品位体现在设计上的装饰与功能的最大限度的结合和把握，并注重细节上的设计感。明朗、温馨并具现代感是它的主要特征。1 特征描述1.1 具体特征有：1.1.1 强调用大块面来塑造形体。1.1.2 B．材料运用整体感较强，突出装饰对象的体积感，没有浮于体块之上的装饰元素。1.1.3 C．讲究线条与面的从属关系，面与形的构筑关系以及形与空间的穿插关系。1.1.4D．功能与装饰的协调与统一，任何装饰物都应有“功能”的属性，没有不必要的装饰物。1.2具体表现有：1.2.1墙面多为石材或相同质感材料，也可采用大面乳胶漆作色彩搭配处理，有必要可用少量其他材料相配搭（比如金属、镜子、木材等）。材料尽量保持大块面，接口初多采用平接口。考虑到维护和施工的因素，不建议大量采用木材、防火板等材料。37绿地集团中高端高层住宅技术导则1.2.2地面多为石材或相同质感材料，必要时可用少量其他材料想搭配，搭配时注意色彩的协调性，建议采用同色系或与无彩色系搭配（详见3.3色调把控）。搭配时注意主次材料的比例应控制在20/80左右或40/60左右。地面材质设计应以单色、整体、统一为主。1.2.3天花部分应采用简化的平顶吊顶配合少量灯槽（如有必要），收口部分应采用直线平接口处理，注意吊顶造型以直线条大块面为主，照明光源和效果光源相结合，照度应较新古典与ARTDECO更高。2 空间要求参照建筑设计标准。3 色调把控由于住宅门厅及公共部位的空间与功能的限定，在造型上运用的手法较为有限