关于小区停车的产权制度问题研究

关于小区停车的产权制度问题研究

近年来，随着人们生活水平的普遍提高，许多人可以拥有自己的汽车，但与此同时，社区的停车场远不能满足停车需求，社区停车场的所有权问题也紧迫着解决。通过对我国小区停车位的现状分析以及在对我国立法中小区停车位权属的界定研究以后，笔者认为归属权明确是交易的前提，也是解决问题的切入点，对小区停车位问题的解决，保证我国居民生活以及社会秩序的正常运行有重要意义。一、停车位的概念和所有权类型(一)物权法上的小区停车停车位顾名思义指的就是停车的场所，本文我们研究的是在住宅小区内部的停车位。而停车位的归属问题，就是小区停车位的所有权问题，由于我国的物权法并没有对此作出非常明确的规定，由此在学术界、实务界引发了巨大的争议。而在小区居民与开发商之间，大家又各执一词。要解决这一难题，首先就要理解透彻《物权法》上对于小区停车位的规定，小区的地面停车位和车库停车位需要进行明确的区分。两者之间是有区别的，地面上的停车位是不具备建筑的特点的，而它占用的土地面积使用费用也在小区的分摊整体中;而车库停车位的开发成本很高，是具有独立的空间的存放车辆的空间。(二)公用部分的含义建筑物的区分特点就是把居民住宅小区分为专有跟共有两部分，专有的部分指的是可以具体划分的那部分，而且可以使用独立的建筑物，公用部分顾名思义也就是大家可以共同享有并使用的部分。相关的明文规定可以在小区开发商跟小区住宅居民的法律范围内对专有及共有部分进行一定的变动，如果想把停车位以专有进行处分的时候，必须在房产证中加以体现。共有的部分其实是属于大家共同所有的，应按比例享有共有部分的使用权以及收益的权利。在相关的法规中法定的共有部分是不得设立为专有权的，否则会影响正常的生活。二、我国法律中对房地产所有权的规定存在争议(一)关于停车位的归属权问题我国的法律法规中也有对于小区车位归属问题的规定，并且对于现阶段的停车位问题有一定的缓解作用。我国的《物权法》第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主公用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主所有。”但是，由于《物权法》中对于停车位的归属权问题没有明显的界限，近年来各方面也对相关问题争执不下。而具体说明《物权法》中的不足之处，有以下几点:在《物权法》第74条的条款规定中建筑的区划内，规划用于停放车辆的车库、车位应首先满足业主的需求。该法律法规中的首先满足业主需求，并不能代表优先满足业主需求。该规定中的细节过于概括，在实际操作过程中有选择的困难。首先如果小区业主无力承担车位的费用，业主优先的权利就得不到实现，其次如果开发商哄抬车库的价格，业主也会因为承担不了巨额的费用，行使不了自己的合法权益。在这样的前提下，我认为《物权法》对于小区车位的规定应该是业主在购买或者租赁的时候享有绝对的优先权益，这样的话，即使有业主以外的第三方出高价，开发商也不能擅自将车位、车库的所有权转让给第三方。这样既可以有效地避免炒车位、哄抬价格的现象，又可以保证小区的安全因素。(二)租赁方式的限定在《物权法》中74条第二项规定:“建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”我们分别分析一下该条规定中的限制性因素，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位”，不是“占用业主共有的道路或者其他的地方用于停放汽车的车位”。那么，建筑区划内，不是占用业主的道路或者其他场所的，才适用于该规定的归属(三)地下停车场的相对独立性《物权法》第74条第三项规定:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”在该规定中，我们可以直观地看出，因为地面停车场没有相对的独立性，它需要土地的占有，土地的占有权又是归小区业主所有，地面停车场的权利也自然而然划分为小区业主共同所有，而停车场是区分建筑物的附属部分，所以所有权也应是业主共有的。我们再看规定:“业主共有的道路或者其他场地”这样规定的意思很不清晰，其他场地的具体场地并没有表述，容易引起误解三、完善停车权的法律依据(一)业主的日常生活在经济利益的面前。如果没有相关的法律法规的约束，开发商可以为了利益的最大化少建或者不建停车场，这样对业主的日常生活增加了很多困扰，还有可能会引起多方的纠纷，很多不利于小区和谐的因素相继出现，所以对于设立相关的法规是有必要的。参照国内外相关经验，建议可以通过对小区设计的住户数量与车位数量之间设定一定的比例作为硬性要求，确定开发商所应当建设开发的车位数量，这样在一定程度上可以起到缓解车位紧张的作用。(二)完善物权法关于停车位的登记关于归属问题，最重要的还是法律法规不够完善，《物权法》中没有对停车位的所有权作出明确的规定，共有的道路或其他场所，指的所有没登记为专有部分的则为共有部分，而我们现在问题的重点就是，如何来区分专有部分的车位与共有部分的车位。我个人观点认为如果停车位未经登记不应作为专有部分，应作为共有的部分，在小区的停车位中，也应规定不允许业主以外的人获得小区停车位的所有权。停车位附属于小区房屋的单元中，不可以单独的转让、出售，但是可以出租。如果小区的业主对停车位没有所有权需求，可以通过租赁的方式，方便其他的居民使用(三)对于商业等部门的补贴如果在法律法规中硬性规定开发商建立相应数量的停车场，虽然可以保证停车场的使用，但是若开发商无利可图，就会怠于停车场的建造，对于业主也不是明智的选择。所以，我认为应当在制度层面上鼓励开发商建设停车场，例如:在开发商完成法定义务的停车位数量之后，允许开发商对超出法定数量的停车位进行买卖、租赁、参与小区物业、停车位的管理或由政府部门对完成法定义务的开发商提供适当的补贴。这样既可以解决开发商的问题，也使小区业主的日常生活更加地便利，通过市场经济的调节，使开发商以积极的态度去解决问题，实现一种开发商与小区业主的利益双赢，对于小区的和谐发展具有良好的促进作用。四、准不够清晰综上所述，我国的《物权法》对于小区停车位的归属问题上还不够