房地产项目拓展城市布局及拿地策略

项目拓展城市布局及拿地策略

产业/地产业务版块2018.01目录一公司拿地拓展战略取向二公司重点关注项目及拓展拿地方式2017房地产市场总结一二线城市三四线城市

永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的第一梯队。

随着城镇化进程的加快推进，越来越多二线城市的城市建设快速扩张，迎来了周边区域价值快速提升，城市人口吸附力急剧增强，商品房成交规模也逐年放大，典型如成都、合肥、武汉、郑州、重庆、杭州、苏州、南京、天津等9大“新一线”城市商品房成交金额占到全国的23%，成交面积占到全国的18%。而且，就是未来发展潜力综合分析来看，各项评价指标也明显领先，人口导入能力较佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。三四线市场火热难以持续尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众，房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成交量将缓步回落至正常水平。SUMMRY2017房地产市场总结一线城市及外溢有效城市北、上、广、深外溢有效城市重点考虑的是时间距离，而不是物理距离。一个半小时以内的“市内”轨道交通才是可靠的！本地没有产业，完全依靠人口“外溢”的区域没有前途。城市产业定位：模块和生产加工城市（比如仓储、金融、保险、产业园区、科研基地）；养老、养生城市，会议和度假中心SUMMRY启示及关注点：2017房地产市场总结傍大款细分市场在一二线城市，地价越来越贵，连万科、保利这样的千亿房企都需要联合作战才能拿到，小房企单打独斗基本上没戏。

所以，我们应适当和其他地产企业进行联合拿地或者采取股权投资等方式来落地项目。除了住宅，商办、酒店、公寓等以往的常规项目可以利用当前优势持续探索诸如绿色科技住宅、长租公寓、特色酒店、文化旅游，产业地产等垂直细分领域做一个“小而美”的地产公司SUMMRY大体量找合作单位一起开发融入公司的产品特色如文旅、生态等

中体量争取做一级土地开发同时找好下级买家小体量自行开发运营探索具有铁汉特色的产品线2018拿地拓展战略取向公司战略布局战略取向一、规模扩张型，主要考虑销售额和资金周转率指标。此类项目强调快速开发，快速销售，快速回笼资金，通过提高资金周转率，减少资金的沉淀，来提高盈利能力。二、现金流收益型，此类型的项目主要侧重高投资回报率高，能够提供可观的现金流。三、战略培育型，此类型的项目比如南京金牛湖项目，需要三到五年或者恒大进入后带来的培育周期，但可以在项目培育成熟后转变为现金流收益型或规模扩张型。项目拿地拓展战略取向：一、公司拿地拓展战略取向产业/地产业务版块2018.01目录1第一梯队城市及拿地策略拿地浴拓展扩战略垂取向第一提梯队横城市猛：项目宗拿地转方式烫及策朝略探勉讨拿地答拓展选战略孝取向第一亮梯队测城市彩：北京创、上竭海、蝴深圳累、广嫩州及掩紧邻拨周边武城市艰，以茎及例如如海肿南、谣雄安技等具烧有资狮源性蛙、着稀缺警性项碎目的毁全国截重点狸城市盆。城市年描述霉：项目研拿地乘方式鸣及策敞略探纸讨北京禾、上字海及涛广州韵等一索线城忆市是随经济誓和政沉治具萝有重蜻要作王用的巧大都衡市，猜在城配市规所模、以基建毅、财壤政收就入、污消费美、对渡人才及吸引送力等售各层替面，圆均领适先于要其他型城市姜。因植此，抢从房皂地产住发展狂来看丛，一在线城堂市市救场容厉量大汇、需股求旺编盛，腊宏观鱼调控晒影响唱比较策有限异且周深期较贯短，瓶产品溪销售诸相对筑畅旺愁。拿地拼拓展碎战略嗓取向第一帽梯队任城市堂：项目畅拿地央方式悔及策恳略探晶讨从表懒中，评我们鄙可以垒看出握大陆聪新增萄人口筛35裳36羽万人即，而雅城镇源常驻回人口鲜增加王量为标10闻21遭9万贸人，喷与总巧人口佛比较呈，净票增加绵66掀83益万人挪，农摸村进绪城务姿工人堤员大久量涌繁入城剪镇。慎这就饰是推疏动房壶价上请涨的岔动因盗。拿地狂策略洞：◆“三旧绍”改羽造项颗目：广佛佳地区寸及珠崇三角姥区域阁的“小三旧速”改仪造项虹目、谢长租洒公寓愤项目巨及海杠南、拿雄安家项目绳等作天为优染先考信虑并湖加快腥推进净。◆“销售面稳健氧型”的大叶中型核项目系及“短平兆快”的中禽小型报项目.拿地孔拓展露战略醉取向项目即拿地堪方式膏及策冶略探借讨拿地灵策略跨：◆土地哗一级昏开发培项目(含资兴源性卸及稀胀缺性暗项目)：具有典成片钳的、柔在城彻市发吹展方久向区幅域内昂、由与政府立主导明、产丝式业带扮动、栽整合音其他壳相团关产榴业的费土地源一级冤开发秆项目桨或一解二级席联动蜓开发醒项目佳，规妙模大挪致10坐00亩及梦以上孟。目仔的是鸦以相殖对较扯少的炕资金散投入写控制圾较大工规模鲜土地取资源矿。——例如妇颐养婚大健你康、缘瑞足球码竞技摘、绿终色生执态食克物区蹄块产邻业项断目。拿地灶拓展较战略茄取向项目凳拿地友方式紫及策厌略探瞎讨一、驶公司涉拿地由拓展堂战略颜取向产业/地产稳业务土版块20牵18平.0净1目录2第二卡梯队租城市竭及拿镜地策粱略第二红梯队端城市交：成都震、合坛肥、乘武汉挖、郑孟州、颠重庆捐、杭蹦州、煮苏州迈、南叫京、非天津谣等9大“君新一啦线”城市随着锦城镇爹化进婚程的瞒加快漏推进绝，越鸽来越脱多二书线城异市的霉城市默建设夺快速吴扩张眠，迎毁来了召周边蚀区域笛价值嘴快速涉提升茂，城薯市人帜口吸恢附力歌急剧炸增强穷，商旧品房尺成交迟规模厉也逐和年放誉大，您商品恳房成耗交金厕额占款到全手国的23洋%，成锻交面淋积占丈到全题国的18覆%。而企且，夫就是盈未来柴发展促潜力查综合唱分析鸣来看运，各大项评激价指具标也截明显伍领先裤，人丈口导通入能胶力较伙佳、判市场袄供不辨应求墓、基里建快酬速发盆展是脊这些阿城市疯的共踏有特弦征。城市清描述件：拿地漆拓展抬战略土取向项目醋拿地雾方式智及策添略探鄙讨拿地助策略抚：项目渣甄选纽奉标准项目院以中哗小规睡模优叔先考阵虑，嫩或者原项目跃规模尺较大古但付哲款条岁件比的较宽捏松。经评呀估预路测项陆目开源发后腾住宅之产品钉平均闯售价谁不低涨于15雁00泛0元/平方水米，执而初步投常资估伯算下内，销零售净葵利率医不低头于25钟%。拿地耕拓展送战略龙取向项目江拿地斯方式法及策脚略探逆讨拿地浴策略渗：转让浆或者帮合作闪开发劈燕项目材或土志地招睬拍挂念项目股权化转让宁或项泊目公泼司收挺购项占目必贴须是周权属芳清晰玩，来歇源合找法。语合作乎开发乎模式可范灵活营多样骄，可确以使吊用合服作双颤方的伶成熟蒜品牌叠，我困司对终项目张拥有酬同股稠同权阴的控集制权求。例如竟：重演庆江仇北项拐目与困天健忆地产哄的合虫作，识此类帜合作宏的项倘目未爆来积孩极寻厅求多辰个城移市获厅取多限个中呈小规席模项类目，领当多柔个项辅目的郑土地喉平均穴地价蛛水平能达到犁一定馋水平校，则描具有努规模制成本房诚优势送。拿地摇拓展和战略飘取向项目障拿地剥方式宗及策驱略探输讨一、壳公司润拿地葛拓展耳战略秀取向产业/地产游业务满版块20数18缩慧.0巧1目录3第三坚梯队悬城市殃及拿便地策凳略第三厉梯队阶城市脖：人口淡、人纺均GD哭P、人乖均可踢支配奸收矛入、史房地娃产投按资额乓、商宽品房萝销售企量/额、庙均价工六项还指标趋方面根均位赌居全我国前10贺0名。土以棵及全久国10扯0强房值企已轰经进店入的武城市太（如废成都欲、斜西安躬、太山原等迅）。辜在资滔金富漫余的翠情况哄下，喘我们览在资灯金能堪力允坑许的学范畴悄内可枯适当腿拓展设第三惭梯队泥城市来。第三迈梯队伸的城殃市中惯，有孕不少唯城市捎在人京口、谣人均GD暂P、人井均可抹支配活收争入、仁房地如产投喘资额雾、商塌品房壮销售灵量/额、杰均价暴六项凝指标护方面罩均位原居全默国前10宁0名。止也就神是说话这些权城市煤本身乞的地服位和萄辐射沉力都拢比较却高，魄房地旁产开末发的谢前景伶较好渡。因地此，猎我们齿可以创在这瞎些城吉市中食进行中筛犁选，豆一旦掉选中攀，就栋利用旗品牌甩优势底，迅手速介结入，练提高能市场坏份额隔及影净响力惯。城市磁描述帜：拿地再拓展扑战略绢取向项目艇拿地跪方式茎及策习略探购讨拿地围策略夫：项目翻甄选贫标准项目耍获取疼途径纱主要奋是股框权转浓让或堪者项灭目收阅购，画土地够成本素较低骑，投支入资金小贡，能盈快速援实现狠资金舟回笼车。项危目规椅模以毕中等到优先今，项销目产挨品销茎售均价不壤低于60蜜00元/㎡，圣项目地开发茧销售奏净利兄率不偶低于25予%。附全慕国10良0强城稼市名省单+T掩OP欣10果0房企跃名单匪。拿地羽拓展软战略寻取向项目碑拿地裕方式损及策威略探概讨地产夜项目比可进坡入城粮市区百域筛哥选模瞎型为快店速遴楼选出攀适合磨我司绣地产暑项目棍进入圈的城窃市及湾区域各，节盗省人扑力和歉时间锐，现榨搭建自该筛渔选模袍型。附模型沟指标墙分两悦大部绸分，朽分别堵为“榆可进壮入门僚槛指摧标”胶与婶“经滑营风京险评舅估指族标”券。筛选烂流程绝为：祥评估上意向纸项目哈是否题满足件“可凯进入趣门槛浅指标测”，朵如是她，则浙可进朵行下竟一步仔的“植经营吐风险把评估梳指标按”评因估，务并移市交产拐业地耻产筹午备组奖进行贝可行藏性研廉究等汇详细势评估帮工作皂；如罢否，哑则终帆止该呜项目我的跟恒进工悉作。拿地身拓展藏战略鉴取向项目钥拿地失方式匙及策叮略探迎讨模块指标评估标准备注可进入门槛指标是否在百强城市名单中一线城市≤100KM范围内；二线城市及周边区域需超过100万人口规模；三、四线城市及周边30KM范围内，城市人口50万以上。城市名单详见附表一；满足该条件即可进入后续评估。Top100房企是否已进入Top100房企已有落地项目或参与相关土地的竞拍Top100房企名单详见附表二；满足该条件即可进入后续评估。经营风险评估指标老龄化人口比例1.≤8%，则风险可控；2.＞8%，则风险较高；

小学入学人口数量近三年的小学入学人口数量变化趋势呈递增，则风险可控；若递减，则风险较高

商品房销售均价1.均价≥6000元/㎡，则风险可控；2.均价＜6000元/㎡，则风险较高

商品房库存量的出清周期1.出清周期≤2年，则风险可控；2.出清周期＞2年，则风险较高出清周期=现有库存量/近6个月的平均去化量规划设计条件是否明确根据具体条件进行风险评估规划设计条件包括：用地性质、容积率、可售与自持比例及其他限制条件拿地好拓展屿战略璃取向项目愧拿地竖方式嫁及策饮略探害讨1上海21济南41盐城61榆林81滨州2北京22东莞42扬州62惠州82芜湖3广州23泉州43昆明63呼和浩特83湛江4深圳24南通44南昌64威海84菏泽5天津25唐山45临沂65中山85江门6重庆26西安46东营66保定86柳州7苏州27哈尔滨47包头67漳州87株洲8武汉28合肥48台州68贵阳88许昌9成都29福州49泰州69吉林89咸阳10杭州30长春50嘉兴70德州90枣庄11南京31石家庄51洛阳71鞍山91廊坊12青岛32潍坊52厦门72太原92宿迁13长沙33徐州53镇江73聊城93周口14无锡34常州54金华74乌鲁木齐94连云港15佛山35温州55泰安75衡阳95湖州16宁波36绍兴56南宁76常德96兰州17大连37鄂尔多斯57沧州77岳阳97郴州18郑州38济宁58襄阳78南阳98新乡19沈阳39淄博59宜昌79淮安99通辽20烟台40大庆60邯郸80茂名100遵义附表锹一：船百强贤城市铸名单拿地柜拓展势战略消取向项目避拿地采方式妻及策择略探码讨附表府二：TO鸽P房企危名单租（20最17中国锡房企盐品牌跑价值门排名搞）拿地洁策略如：对于起第三台梯队碗城市洲的选鉴择，东我们成将严利格按益照意欢向城聪市进霜入的蓬评估淘标准奋进行妥筛选着。□战略误层面——该不笔该进仅入该前城市主要厦是深附入分哭析该村城市炎的房膜地产踢现状趁及发豆展前闯景，裳包括这城市抚在背声景区域潜中的错角色帆和定驳位、敲城市策产业尚发展轧及外干部环套境的阶变化菊带给维房地拣产业的伴机遇呈和风矿险、拘横向计观察辛周边仗城市阴的房现地产朋发展海状况碍以及经其它材发展商凝在该皇城市旧表现怪等方咐面。拿地市拓展千战略攀取向项目壳拿地校方式碑及策帮略探盟讨拿地抱策略搭：目匀前风残险性荐强重染要提雄示拿地抗拓展景战略调取向项目滋拿地崇方式贞及策耽略探度讨1、人心口净隆流出述的区槐域：嫩暂不浮进入——如东搬北三打省；2、政侨策稳状定因衰素的区域驳：暂绳不进检入——如西偷藏、帜新疆否；3、地结方财衫政发秧展GD冲P增速臂在6%以下君，预费算计染划收绑入为亭负增舰长的吉城市其：暂惕不进矛入——如从工20相16细年各须地级送市一压般公资共财窃政预掀算收潜入同夕比增壶速来缠看，歇共有午50个地专级市犁的财脸政预文算收轨入增准速为慰负值浇，共形涉及寸18针个省遣份，盖其中骆广东沸省最鹅多有2个地叹级市震，其亲次是刊山西谷（7缩慧个）缘瑞、江阻苏（醒6个喇）、掏江西社（6么个）陷、黑臣龙江傲（5艺个）页、陕蚕西（势4个喜）、幅辽宁钩（3桐个）界等。4、距倍第三铸梯队暴城市孔中心庭直线间距离桨超过30公里尽的产河业用励地，浑商业活用地糕原则全上不胡适宜所有利滋用现须金流臂回收侵项目例的开她发；5、一苹至三融梯队继城市绒中心端，体洲量超稍过10万平慢米以瓶上的壤商业员综合胞体项丘目，浸原则侨上需射要谨假慎专泻业评男估，避例万遭达城雁市综幻玉合体笛、新群城控芒股吾赵悦广押场综倾合体呜常规嗽商业喜比例茄规模灯也不染超过任这个冬标准典。拿地临策略张：目俭前风阀险性丢强重怖要提竞示拿地奖拓展米战略谈取向项目在拿地阀方式孕及策疏略探申讨山西省增收比运城5%太原3.10%朔州0.60%其它城市为负—0%辽宁省增收比铁岭-7.70%朝阳-6.80%阜新-3.50%黑龙江省增收比哈尔滨-7.70%七台河-10.40%伊春-1.50%绥化-0.74%江苏省增收比连云港-27.50%盐城-13.50%淮安-9.90%南通-5.67%镇江-3.25%徐州-2.75%江西省增收比萍乡-0.50%鹰潭-1.70%景德镇-2.08%吉安-2.90%新余-3.10%抚州-3.20%广东省增收比肇庆-34.60%阳江-11.40%陕西省增收比榆林-21.28%延安-19%宝鸡-12.12%一、税公司谱拿地饰拓展象战略纱取向产业/地产础业务僚版块20鹅18依.0宜1目录4拿地坑的分段析思交路与龙关注添的指单标立足融于完胸整的啊项目惹资源争体系坦，梳巴理出炕项目被现状蹈下的签优劣步势，栗盘点用对于使销售侧会产秧生影蓄响的因要素项目学资源气是项僚目开徒展的庆起点粘，项仇目资跪源体约系的慈每个者环节死上都处有可凑能产栏生相沙对于婆市场阵上其钳他项泛目的僵竞争肿优势娘，即器价值项目交通条件项目配套资源项目区位、四至地质地貌状况项目经济指标项目规划方案项目贪资源皮体系拿地扭拓展周战略鼻取向拿地煎的分拒析思轨路与穗关注罗的指屯标1—淹—G造DP综合钱体承关载着软多项变城市翁功能槽，因尚此基猫于城债市规旨划和赠区域化特征亏，判嗽断项蛙目的共规划忽利好朱和有旱力支输撑城市怕中心淋发展据方向城市寒未来绢发展紧规划授研究区域运未来悬的发推展站也位区域肌功能愉的现活状盘控点城市孝背景志研究区域焰价值贡盘点分析扭内容分析叉工具抛和视五角解决批问题站位棕城市岁及区岁域功搜能层弓面，羽找到割项目薄未来嚷销售过实现杠方面欣的规馒划利可好和目有利削支撑拿地困拓展约战略释取向拿地页的分熟析思跟路与访关注升的指印标1—饺—G浇DP总量饥指标取：GD惕P、人仿口、灶人均GD颠P、固艺定资掏产投牛资、伸新批务三资额企业兽人数铺、接凯待入黄境旅滑游人落数……结构谎指标坐：产如业结卷构及恐布局讽、就室业人什口结浇构水平述指标秃：人科均收屈入水减平、损消费醒水平呜、人灶均居低住面菌积、肌住宅蜜消费朗支出童水平城市吊经济央发展提计划锈、产轻业规垒划、烟城市弃总体灶规划政策印环境钞：限妻购、卖限贷浪、房议产税饰、蓝锯印户揭口数据舅来源各地去方统悦计年些鉴、舒统计陪公报抵、经托济发扮展月攀报、名地方腥经济晶信息应网、岂地方津政府男网站学、中友房指斧数、侧国房疾指数未、地软方房候地产略年鉴土地大、规纹划部猎门的孕政府墓官员位访谈规划誓、房显地产精等专冻业人模士访被谈拿地晃拓展焰战略蚊取向拿地艘的分纷析思猎路与踢关注穿的指炮标1—底—G棒DP投资番：开悟发投猾资额土地则开发离：土浊地开丈发投摊资、辣开发期面积饺、土字地出戒让金商品恐房开沫发：欺施工哑面积束、竣核工面各积、突年开陕发量销售汇：销瓜售额乒、销散售面纸积、慨价格邻、空谋置量泥、吸猾纳量房地拦产景紫气指具数、木价格芒指数数据休来源各地督方统狗计年衬鉴、哪统计寒公报落、经摘济发厌展月省报、街地方滔经济肺信息霜网、月地方聚政府猎网站弟、中制房指竭数、岩国房右指数招、地害方房跳地产筐年鉴土地神、规猛划部觉门的谈政府尿官员策访谈规划淘、房泪地产昌等专添业人执士访包谈拿地的拓展村战略甘取向拿地龙的分店析思炼路与完关注晶的指详标1—得—G踩DPGD斧P增速户与房挪地产铸发展趴关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展拿地检拓展效战略未取向拿地毁的分您析思僻路与般关注垃的指吉标1—喊—G执DP人均GD既P与房抱地产复发展提关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型拿地摔拓展插战略吗取向拿地崇的分政析思振路与册关注巩的指滔标1—居—G彻DP必需

丰富

提升

享受人均GDP与消费需求变化7000第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市1234（单位：元）第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段享受型消费阶段

物质消费后，满足精神需求，

倾向于休闲、享乐型消费。提升型消费阶段

体现个性特点的消费阶段，

关注品质、讲究品牌消费。丰富型消费阶段

较好解决基本生活后的消费阶段，延展基础消费内容。生活必需型消费阶段

满足生活基本需要，以吃、

穿、用为主要消费内容。拿地显拓展含战略顶取向拿地街的分智析思链路与闹关注音的指馅标1—稍—G域DP异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面积/批售面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地纹产市摸场预给警预具报指穴标体扮系拿地痒拓展册战略算取向拿地丢的分础析思错路与为关注傻的指锹标1—咐—G腿DP人口牙红利障与棚丽改1如果隆地方逢政府题没能慕抓住捞这三德年棚附改的茎央行畅定向饱放水没，就替会错撒失城敲市改帜善的窃最后塔机遇堤。拿地滚拓展旱战略强取向拿地餐的分江析思变路与汤关注贴的指叮标2—织—人口茎红利局与棚糟改去库蝇存只生要做及好三拼件事角：一疗是减鹊供应剥，二股是涨躲房价广、三撤是增值需求油！当市声场库馅存积金压时欲，政藏府借歌助棚垮改去历了库捡存、善涨了挡地价顶、改虏善了侄城市陪、消殿弭了毙债务狼。其实测道理港也很袋简单卫，当般市场叫需求寨10冠0套宗房子狠时，福我们斯究竟畅应该振是供斜应1商00编套房盛子呢桥？还卫是1瓦20最套房陆子呢磨？如蠢果我辅们开观盘，峰推出伯10割0套链房子后，我傅们需沫要邀徒约多始少组砌客户埋才能辆达到辟10睛0%酬去化民率呢恒？显然惹，1木00浑组客真户肯洋定是道远远液不够寨的，塑甚至嗓12口0组读都不半够，锤毫无腥疑问雕，营届销总六们需款要至听少1榜50石组客食户，中而且德在产对品还朝不错曲的情佛况下列，才队有可闸能达孩成1盘00壳%去消化率钻。当桃然，刚这就敲必然淹导致优供不震应求顺。三四猜线城锡市究光竟是骂什么访原因娘，导萌致不宣少三凝四线斧城市殃突然垄买不贺到房敲了呢灵？1、城嘴市人欢口的汤婚姻牢刚性薯需求让。2、城铅市人党口的宰改善冰性需偿求。3、进每城农菊民的坐刚性仪需求圾。人口刷红利事与房插地产螺税2人口量规模曾是该哲城市铸房地茄产市斯场发粒展的春基础映。决飘定了互城市劲未来禾房地算产购搭买客逗户是盆否具怖有基贱本支眼持。拿地强拓展周战略领取向拿地脸的分窝析思湾路与驱关注慈的指由标2—看—人口准红利肉与房研地产脏税1、从市骡场来献看，刃人口樱净流掘入地墨区房铲租将恳上涨淡，推倍动房济价上逮升。空置维房子刚很少泥的区何域，巩房东垂可以衫很轻甘易地车把大齿部分客房地毒产税愧转移斜给房寨客。而且耕因为热房地币产税娘是同仍时开惯征，则业主裳们几登乎是烈同时君行动宋，租利客并箭没有叫博弈画的空凭间，虑只能遍被动然接受疑。2、从桥地方桶政府湖来看是，他档们将傻在房松地产穴税和嫁卖地准收入跌之间像求得时平衡贫，稳折中有宽升是生最佳友选择祝。地方雁政府务如果衰想要肌做出啦政绩救，就骡必须捐有钱伤进行若各种惨建设招、完承善各葡种保愈障体孟系，脾而钱敏的来宰源很僻多时锤候就向是“州卖地漂”。二、检弱三丧四线项等房障屋空行置率前比较败高的壮人口王净流皇出地忙区，浙房价凶可能亡下降励。不发舞达地撤区有出不开交征房株地产逃税的瓣可能熊。但是匆一旦嘴开征梦，人勇口净龄流出燥地区帆，有对大量译空置蹈房屋苍存在俯，楼着市的很变化滚会按厨下面绞的步似骤走可：❶米开始尽征收靠房地探产税礼，空督置房严屋的变业主妹将在悲这前笔后抛剃售房岔屋、谎出租衰房屋陪。❷饺房屋虽供应摊大量控增加物，房求价下使降、掘房租场下降绝。❸荡地方醒政府歼征收青房地饼产税深出现偿困难博，只惯能继乓续卖锹地来骆满足饶财政创需求甩。❹佣房屋匠供应佩继续牺增加筛，房信价继及续下孙降……一、蛾人口益净流捷入、秃基本湖没有垒空置乱房屋虎的地词区，运房价恶稳中遇有升类。如阜阳颈、亳完州、支乐山等三巩四线粗城市

多数需求属于第一置业或者第一次换房需求，以自住为主

多数消费者收入有限，客户对价格的变动十分敏感

发展商的策略以控制成本为重要原则

投资比例偏低

各物业类型的价值差没有拉开，市场对于附加值带来的溢价反应十分有限，市场供应的产品类型有限，基本没有高端别墅类产品

市场多以普通多层和少量小高层为主

开发商和客户对于房产品品质的理解十分有限

市规划呈现蚕食替换原有城市核心，及核心区边缘土地的现象，但未出现新区潮

营销作用更多在于促销，而非提高价格，营销水准十分初级经验指标——当年城市平均单价<6000元的市场按4000元/M2经验值取单方楼面开发成本按25%利润水平控制反推拿地水平拿地楼面地价：700元以上为风险值；拿地抛拓展拖战略碗取向拿地销的分矩析思怜路与待关注燃的指聋标3—调—现行赴售价居比当年夫开发升：利逢润为择零；等待呆开发叙：25住%也亏锅。如温形州、殿南京链、青绢岛、梯东莞漏、中们山等多数需求为二次及其以上置业，为改善生活或追求生活品质提高有较多的高收入人群，尤其那些聚集大量高端白领和金领的市场物业投资比例很高，人们普遍认同房地产的财产增值作用，而且市场实际回报也比较高各种物业类型的价值差别得到发展商，客户的充分认可，各种溢价因素有充足的市场溢价空间，需求多样性明显市场供应中，奢侈产品的比例增高客户对于各种创新还是相当敏感，也愿意追求更好更美好的创意，客户的可引导空间很大城市规划上可以充分的体现新区潮，各种名义的新区不断涌现，但仍旧集中在老城区核心区边缘，很多新区已经成熟营销溢价能力充分体现拿地须拓展欺战略瘦取向拿地字的分靠析思疲路与载关注纤的指殃标3—胞—现行件售价犹比经验齿指标——当年计城市姻平均帅单价<1扰00举00－15窗00病0的市穴场按40霸00元/M艰2经验膨值取单乐方楼剑面开饺发成泥本按25迅%利润挑水平猪控制丧反推虾拿地响水平拿地迹楼面让地价败：47库00元以蚀上为炊风险转值；楼面述地价滩的计最算方喊式：液出让册价÷刷出让拿亩数陵÷容饺积率当年市开发廊：利伶润为土零；等待迎开发负：25息%也亏吐。上一年库存要求统计准确；年内预计新增供应量=（已取得土地可供应量+预计新增土地可供应量）x预计推盘量系数年内预计销售量通常根据上一年成交量和近几年成交特点做出判断。年度供需比=上一年库存+年内预计新增供应量年内预计销售量120万平米+260万平米70万平米=5.43:1如，某城市商品住宅14年供需比=拿地伙拓展舰战略将取向拿地盒的分董析思求路与练关注姑的指质标4—辽—年度搏供需袖比二、公司阻重点尖关注青项目恒及拓抱展拿吧地方驻式产业/地产畏业务魄版块20潜18文.0惯1目录1土地围一级卷开发第项目公司兄重点鸟关注守项目土地皂一级樱开发鲁，是佛指由繁政府丝式或其榜授权贴委托液的企岂业，士对一野定区换域范梢围内挎的城判市国丧有土界地(毛地)或乡淡村集织体土浩地(生地)进行学统一尊的征押地、劝拆迁彼、安植置、丝式补偿爹，并叉进行哄适当眠的市熊政配塞套设搏施建碎设，煤使该肿区域僚范围扮内的企土地柱达到螺“三翅通一阳平”独、“抱五通雪一平殃”或喘“七湿通一扣平”奏的建欧设条谁件(熟地)，再泳对熟工地进乘行有眼偿出诉让或偿转让纸的过能程。土地猫一级印开发绘的界怜定定义北京奏模式重庆海模式云南利模式武汉淘模式公司前重点庆关注厕项目土地经一级区开发圣的界痰定北京贤市目灭前为笛政府据主导葬型和味企业岁主导希型两宇种土量地一朴级开滚发模废式并蒜存。政府鞭主导封模式企业湾主导跨型模式公司使重点中关注陕项目北京吹土地糕一级壮开发矩模式典型幼的政酬府主熔导型边模式土地伞一级赚开发柳的主低体是航市政夏府，搁代表丛市政腔府实直行一桶级开歪发的很机构熟是九咬个国钞有控岂股集清团(城市击建设旨、高罩速公快路、猜高等杨级公策路、碌水务顽、地突产、沟水利治投资租、开熊发投梁资集箭团、彼渝富)。公司买重点站关注途项目重庆糕土地适一级悲开发袭模式云南物运作窜模式第是将凑开发睁后的喷土地愚进行劫招、店拍、惜挂，充所得渣价款赔在扣痰除开捞发成浊本后亲，在田开发宋企业僚与政霞府之盆间进素行分童成，句并且坊政府巷向企创业承掘诺一绪定的荣保本示收益拆率，吩此类泻土地亲的性庄质多献为住亩宅商梦业用歌地。趴如云权南城罗投负冤责开哑发的阀环湖关东路耍项目隶、中欧天城腹投旗巨下公志司开挨发的蓄渔安状安井鼠项目脊，以峡及绵转世股睁份、浓龙元留建设词采取刑的都急是这架种模骨式。公司罢重点扑关注旬项目云南皆土地诱一级史开发婚模式公司扣重点贤关注订项目1、与辩当地恶政府滩的土圆地储锈备中尘心合台作2、与悲当地世市一糕级政天府的喂土地毁整理壁机构矩企业屯合作1、在旦规范附性强筐的地盖区，伤采用甩招投粥标方裳式参黄与2、在哈缺乏栗政府刷垄断袜性整弓理机澡构的谜部分泛地区充，采胀用协集议委当托方垒式参落与3、在拔财政声紧张锡的地杨区，评采用盒融资旁方式思参与4、以魂项目班主导也方介奔入，枣与政邮府共蓬同成葵立城坝投公料司，派以城视投公症司为绕主体箱参与土地且一级砖开发瓶模式鲜解析从参塌与项涌目方糠式上嫁讲，粉无论猛是政刺府主镰导模齿式还拴是企民业主荒导模革式，胀企业蜻参与泄分以李下方晴式无论嗓是政脸府主马导模济式还品是企届业主构导模将式，心都分延两种把具体宰的合该作方孔式项目萝拓展锁拿地休方式椒及应杰注意怎问题目前辅国内盏一级布土地拢开发渣的现弟状◆各个甚地方傲政府宪需要边资金我，有幕强烈贺的卖玻地冲榨动，炒但紧纠张的的地方稠财政价却无脂法支蛙持大塘量的阀土地霉一级浩开发园；因钞此，刘地方明政府未很乐鉴意借束助外短来资咸金进童行一清级土渡地开状发。◆国家郑对土姥地利溪用的粉政策沈不断篇收紧模，主犁要政踪蝶策集之中在衡二级蓝市场肺，但休最近债开始翅逐步恳规范烛一级笼市场痛，不捷断完耀善一艘级市争场管坦理法倍规，杠这就疫与地偶方政廊府的歼利益男产生卧冲突横。土地为一级蠢现状录和存赖在的拖问题项目月拓展伐拿地保方式架及应卡注意始问题目前防国内沟一级遍土地吧开发咬的现恰状◆对开踏发商草来说改，随典着二数级土心地市洲场的竹拿地右越来司越规胆范，慨寻租珠空间倡越来劳越少聋，最禽近都喉将眼窃光放晶在一娇级市醉场，拜期望军能达宏到曲隐线拿摄地的迅目标径。刚上好在件国家偶对一掉级开其发市晋场缺焦乏法怒律法解规控脸制的英情况饥下，柔可以锤跟地犹方政暖府一辱起合惩作。◆在一殿级市项场的吩博弈秆中，龙往往哭地方裹政府清更能暑和开制发商如有共合同的飘大利挖益，练他们矛的分兼歧仅围仅是脉相互研分多除少的聋问题汉，两贴者都叼一起演打如抄何在秃非竞粮争环芦境中邻获得昆国家何土地颤收益居的主奸意，校因此喜，开愉发商亚要用羞好地对方的烧政策研，同饰时要稻很技赌巧地杰规避朋国家弄大的挠法律宅法规北的约拔束。土地华一级耀现状贸和存锐在的传问题项目瓶拓展嫂拿地众方式潜及应冷注意祖问题目前杂国内则一级幸土地患开发花存在伐的问皮题◆土地啦开发撑计划句和建至设用娇地指偏标的衡问题◆地区丹经济勾发展坛水平恼和补雁偿价勉格以督及地弹价的支问题◆征地咽补偿艳和安立置的相问题◆成本颂核算由的问歌题◆收益库分配研的问达题◆如何台做帐钞的问茅题◆如何声实现烂出让仰金利石润分萍配返玻还的惧问题◆如何荣与规皆划协罗调的筑问题◆一级滔开发鼻融资融难的开问题土地瓣一级葵现状斗和存俱在的芬问题项目戏拓展僻拿地且方式抹及应勒注意意问题什么歉样的俭土地坏一级骆开发遮可以米参与A、经哀济快调速成僵长的遭城市宇；B、二腰、三僻线政兴策环蛾境宽烦松的呼城市丑；C、建族设用努地指刊标相则对宽判松的亮城市色；D、最抖好是键有国膏有开别发公棵司的多城市价；E、一渐把手兆项目惠；F、班抗子在舟预见系的投妹资回嫩报时箩间内浇稳定编，需您要政洒绩；G、项叛目地辞段好樱；H、项虫目周址期不甩会太此长；土地纲一级锻开发鹅应注睬意事甩项项目燃拓展荒拿地饮方式乐及应蛾注意破问题谈判馆应注务意事低项土地辅一级巷开发逃应注昏意事环项A、建己设用屠地指怨标一溜定要们保证翅；B、了杀解清闻楚成忙本核乔算规括定才谋决定资是自区己包翠干还梨是政际府包腥干；C、一夏定要糠很清笨晰如瘦何实吸现利斤润的将财政帖返还码；D、一垃定清骄晰各扛种合演作方身式如亡何做果帐，撑尤其鼠是在购政府热包干鼠的环罩境下杰的发嘱票问魂题；E、一割定要嚼明确渗该地磁的规翅划问辛题，群明确量该地扭块的糟强制狐性控跑制规碑划已软经被恢上级隙审批股，避穴免中疑途规翁划变贼更对宋自己谢不利集。二、公司佳重点辱关注燃项目猪及拓粥展拿给地方秘式产业/地产瞒业务厨版块20塌18健.0贵1目录2“短康、平香、快架”项环目公司行重点停关注刃项目“短平妻快”亚的中飞小型强项目是项僵目规她模3-芒20万平碍方米参，项笋目总切投资谁资金杂可控瓦、产轰品消沃化速永度快旬，能考实现伪快速戏资金劈燕周转新，财泼务指顾标的屿销售眯净利夸率25～30悦%，平徒均售喂价不训低于60坚00元/平方哀米，袖交易邮方式死为土扩地招焰拍挂赖拿地策、股景权转迹让或吉项目肥公司陆收购钓等。短平秃快项兔目土地丧招拍仆挂制缴度土地幅招拍蕉挂方质式土地黄招拍霜挂制讽度是敞国家饼土地胖资源栏出让脸、买云卖的票招标碰、拍达卖、讽挂牌手制度炼的简罗称，桥具体彩是指长国家忍在土茧地出盖让或筛者买徐卖程倡序中亭的“爸招标亚”“侍拍卖能”“院挂牌吹”交骑易的愉政策有或规深定。该方障式作散为我登国经筹营性婶用地量出让阅的指扯定方阻式，乱对规引范土妻地市问场、恐提高次政府常的对肉城市炭土地丸的管赖理水山平、骑促进劳房地废产市应场的笛有序屋发展出等方敢面都剧有着盏重要淋意义坐。A、土酸地招槐拍挂拍卖臭、招敞标、粱挂牌州三种丝式方式时主要睛区别交易方式类别挂牌交易拍卖招标底价是否公开公开不公开不公开底价由谁确定委托人拍卖委员会招标委员会是否设立独立于委托人的集体决策组织不需要设立拍卖委员会设立招标委员会报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价机会竞买（投）人数≥1人≥3人≥3人土地技招拍胆挂方花式A、土吗地招盆拍挂项目目拓展妻拿地舅方式栋及应舱注意协问题招拍担挂方镜式拿腔地注秤意事咳项土地哀招拍俭挂方良式1、事帜前详阀尽勘敞查土涨地，均对于辞土地哲瑕疵毙和异较议及赤时咨骑询清斜楚。2、将适相关独资格俭文件莫准备乐齐备狸，保蝇证金梯按时享支付撑。3、对尾竞争侦对手宗进行源背景急调查财。4、制歪定竞搅拍策表略，纽奉各种外出价递的成丈本利冶润核父算清菌楚，爸设置古竞拍烤底限驳。5、高传调亮照相或愚低调繁出击袭。高赵调亮协相展您示势饼在必飘得的眨气势米，报绸名时恐广为荡宣传处，在卷气势况上压版倒对车手；需低调属出击打在于嚷报名纸截止杏前几穷天亮创相，蹈避免鉴成为废竞争相对手卡的研智究对闪象。6、竞关拍时临除现沸任何下异常修情况骑都要守及时疫与领洪导沟雅通情僵况。以出摊让方捷式取历得土戏地使命用权怕的，迁转让沙房地堵产时费，至猎少应团当符敞合下装列条翅件弦：（一夏）按桂照出戴让合阿同约猎定已厌经支拳付全麦部土鞋地使灿用权菌出让代金，剧并取案得土秆地使毫用权灵证书打；（二永）按击照出本让合针同约敢定进衬行投柱资开嘱发，民属于他房屋携建设布工程曾的，裂完成炉开发怒投资奖总额攀的百活分之埋二十弦五以拐上，尽属于波成片导开发枪土地惊的，起形成否产业宋用地裂、商飞业用雁等建颠设用唉地条扫件的踪蝶优先抓；项目臭土地罪转让宵条件B项目踢土地败转让项目右土地婶转让妹条件荐和手串续中刺的法余律问怀题（１校）转全受让抄方应爱具备国房地验产开眨发经掩营资廊格（巡寿但受淋让方皆受让聚项目顽后作截自用日情形零的除芝外）布；（２焦）转础让方嗽已取晋得项铺目所圣在地彻块的犹建设州用地素批准勾证书邪或房叹地产猴权证委；（３谷）转衬让方赤持有挽建设盈工程丝式规划菊许可恐证和轮建设捷工程棚施工墓许可估证；（４株）项瓦目土碌地使正用权妄为出饰让取择得的忽，房尾屋建弦设应借达到茧开发芹投资假额的际百分因之二灶十五驰以上钩。项目表土地千转让延条件焰和手寒续中押的法蚁律问豪题项目绩转让念需要快办理谨的法则律手蚀续包联括：（１奖）项座目土呜地使影用权炼为划鉴拨取退得的胁，应屿办理迹土地胡使用叮权出瘦让手字续；（２怠）项吩目土建地使日用权橡的变皮更登知记手这续；（３销）房摄地产斧开发敌项目拐转让酷的备宗案手隆续，刻具体锈向房赠地产浴开发痛主管拾部门教办理包；（４滤）建益设工狐程规忍划许锋可证纲及建炮设工止程施布工许总可证违的更屑名手舞续，使具体狂向规谜划管类理部杨门和检建设跨管理呼部门宴办理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