“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断-同策研究院

专业至上服务至诚Professional·Sincere“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断2020.10TospurRealEstateConsultingCo.,Ltd.代理·咨询·金融·商业·海外·养老·大数据··产业·公关观点1：“三道红线”是楼市防火墙的进一步表现2020年房地产政策导向上更中性，既不表态加码棚改稳经济，又不提及推进房产税给行业造成压力。近期“三道红线”政策实际上是“楼市防火墙”的进一步表现，目的是短期控制企业投资“防风险”、长期进一步剥离楼市与经济增长的关系22020年房地产市场定调“两会”坚持“房住不炒”定位，“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。从另一方面来看，2020年未提及棚改为楼市增添动力，又未提及房产税为楼市降温，在政策表述上更偏中性。客观上政府实施积极财政政策，同时配合可能的“降准降息”手段的背景下，房地产市场具有发展动力“两会”对房地产的定位坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位因城施策，促进房地产市场平稳健康发展3建立房企融资防火墙，逐步完成经济与楼市的切割2016年至今，房企融资面逐步收紧，银行贷款、债券融资、境外债、股权融资、非标融资等外部融资渠道均受限。房地产融资防火墙的建立，实际上是逐步完成经济与楼市的切割，避免重新回到依靠楼市推动经济的老路2018年下半年房企强化资金回流，定金和预收款有小幅增长2020年打击个人贷款、小微经营贷款流入楼市

自筹资金定金、预收款个人按揭贷款个人消费贷款

内部 外部融资 融资

金融机构贷款 房地产作为去杠杆目标，大幅收紧公司债2017年收紧海外债审核，海外发债 2018收紧海外债用途。但2019年海外发债有放松迹象股权融资2017年规范股权融资并加强监管 资资产证券化其他4“三道红线”进一步完善楼市防火墙“三道红线”根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债房企（一般是高周转企业），短期客观上为房企投资降速，实现防风险目标。长期来看，“三道红线”使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，逐步实现经济与楼市的切割8月中旬：市场传言，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。根据触线情况不同，试点房企分为“红（3条）、橙（2条）、黄（1条）、绿（0）”四挡，以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加，“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%，以此类推8月20日：住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企成为首批试点9月16日：一份监管部门下发的《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》显示，监管部门要求12家试点房企每月15日前提交这一表格，共涉8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、有息负债，其中涵盖了“三条红线”指标

红线1红线2红线3剔除预收账款后的净负债率>100%现金短债比例<1倍资产负债率>70%“三道红线”高压房企投资被迫降速5观点2：土地市场短期特征2020年头部房企拿地回归一二线城市的特征明显。“三道红线”后具有容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。而以“高门槛、慢周转”为特征的一线城市将成为头部房企做利润的来源6土地市场经历快速反弹后开始高位回落土拍市场在上半年经历了短暂低迷和快速反弹后，现阶段逐渐降温；进入下半年以来，中央层面反复强调“房住不炒”和“不把房地产作为短期刺激的手段”，一方面各监管部门和部分地方政府纷纷出台政策抑制市场过热，土地市场供应逐渐收紧，另一方面房企融资“三道红线”公布后，房企未来融资难度加大，参拍热情降低，7月以来土地市场量价波动下滑，各线城市溢价率也出现不同程度下滑2018年-2020年9月全国300城市住宅用地供应成交情况 2018年-2020年9月全国300城市住宅用地成交溢价率（分城市能级）万平米 元/平米 %18,000700016,000600014,000500012,000400010,0008,00030006,00020004,00010002,0000001-1803-1805-1807-1809-1811-1801-1903-1905-1907-1909-1911-1901-2003-2005-2007-2009-20供应面积成交面积成交楼面均价数据来源：dataln、同策研究院

403530252015105001-1803-1805-1807-1809-1811-1801-1903-1905-1907-1909-1911-1901-2003-2005-2007-2009-20一线城市平均溢价率二线城市平均溢价率三四线城市平均溢价率7华东区域：热度较高，成交规模超越同比华东区域作为疫情过后最先恢复热度的区域之一，各城市土地市场均较活跃，大部分城市宅地成交量价同比增长明显，多个城市1-9月宅地成交溢价率明显提升，土地市场竞争激烈；南京、常州等城市高价地频出，南京由此出台“限房价竞地价”新政2020年1-9月华东市场不同能级城市住宅用地成交表现城市能级城市一线城市上海苏州宁波二线城市合肥杭州南京温州芜湖三四线城市盐城嘉兴常州

1-9月成交建面同比1-9月成交楼面同比溢价率同比（万平米）价（元/平米）1207.9723.45%15881.6741.27%11.64%10.95%679.92-0.63%13792.1-4%9.86%-7.12%940.2829.44%11541.8910.13%24.77%-3.24%511.5620.96%6381.5-35.18%37.07%-30.6%1222.21-3.57%15935.157.51%21.19%3.03%1252.3525.78%11351.957.59%12.49%-8.64%512.927.57%10492.136.27%17.15%-3.29%218.2164.96%3501.93-12.5%51.5%21.23%424.5582.01%3491.4174.9%41.42%35.24%95.08-32.82%8526.5617.07%37.61%15.5%551.34-23.42%8381.7831.16%31.55%-0.63%数据来源：dataln、同策研究院华东区域（续表）2020年8-9月华东区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）城市能级一线城市二线城市三四线城市

成交建面（万平米）9.7-9.20城市8.10-8.23环比8.24-9.6三环比三环比道红线后3-4三道红线前道红线后两周周上海80.1261%11.12-86%100.38803%苏州6.66-88%73.771008%----宁波19.44-94%156.56705%6.51-96%合肥61.54--92.2350%----杭州19.27-53%11.57-40%47.75313%南京30.1------104.18--温州------------芜湖------------盐城22.92-28%36.8361%56.3553%嘉兴7.78--12.2157%6.02-51%常州21.5739%----34.71--数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断

8.10-8.23三道红线前31063891928417708730933252----607227839607

成交楼面价（元/平米）8.10-溢价率9.07-三9.7-9.208.24-环比8.24-9.6环比三环比道红线后3-48.239.069.20道红线后两周周-27%20510-34%9627-53%26.2%42.2%2.4%-57%1489867%----012.6%--167%10077-65%1591-84%25.6%21.8%2.0%3672-48%----26.6%17.1%---91%13972352%1547811%020.8%22.1%------9495--2.7%--15.4%--------------------------------6%63414%1675-74%63.8%56.1%17.1%--469169%870085%67.0%0.1%29.5%4%----9879--46.4%--44.1%华南区域：受核心城市带动，热度较高广州、深圳、厦门、东莞等主要城市1-9月住宅用地累计成交规模同比大幅提高，主要是由于住宅市场供不应求，政府希望通过加大推地力度来平抑市场过热；而泉州、北海等距核心城市较远的区域土地市场表现较冷淡，成交规模及溢价率同比都明显下滑2020年1-9月华南市场不同能级城市住宅用地成交表现城市能级 城市广州一线深圳南宁厦门二线东莞佛山泉州三四城北海

1-9月成交建面同比1-9月成交楼面价同比溢价率同比（万平米）（元/平米）1030.0394.6%13052.040.5%7.2%-6.4%214.77211.4%13375.17-58.8%24.3%-20.7%594.24-17.3%4443.13-2.4%44.5%4.8%186.87125.8%24385.341.7%23.0%3.4%548.84186.4%10231.96-7.2%27.7%-9.3%1102.6127.8%8866.6419.1%24.0%6.2%26.35-6.5%5716.36102.2%52.8%-1.8%103.83-51.4%2506.74-13.6%7.0%-2.0%数据来源：dataln、同策研究院华南区域（续表）2020年8-9月华南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）城市能级一线二线三四城

成交建面（万平米）9.7-9.20城市8.10-8.23环比8.24-9.6三环比三环比道红线后3-4三道红线前道红线后两周周广州73.9464%----28.89--深圳------------南宁----35.49--34.09-4%厦门44.17----------东莞----10.89--78.22618%佛山47.97-26%133.17178%----泉州--------17.71--北海------------

成交楼面价（元/平米）溢价率三9.7-9.208.10-8.24-9.07-8.10-8.23环比8.24-9.6环比三环比道红线后3-48.239.069.20三道红线前道红线后两周周14461-4%----10820--9.5%--0----------------------4210--751078%----134.3%24517----------17.0%--------10605--5050-52%--26.9%18.5%10699-1%9017-16%----29.0%20.4%----------5601------78.4%------------------数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断中西部区域：市场热度整体表现平淡目前房企投资重点普遍回归一二线城市，中西部区域中省会城市相对受到更多关注，西安、长沙等城市房企拿地相对活跃；但多个三四线城市宅地成交规模、楼面价均下滑明显，中西部土地市场整体较为平淡2020年1-9月中西部市场不同能级城市住宅用地成交表现城市能级 城市武汉西安二线郑州长沙洛阳宜昌三四线 平顶山岳阳株洲

1-9月成交建面同比1-9月成交楼面价同比溢价率同比（万平米）（元/平米）1898.764.6%5761.92-4.6%8.2%-2.8%1873.9926.1%3551.3618.3%16.6%5.1%1096.59-34.2%3956.7113.1%5.6%01127.817.8%4294.365.0%7.4%2.0%210.46-53.3%3216.9731.8%19.5%-33.5%247.86.3%2275.74-25.5%5.5%-6.3%200.91123.0%1137.163.8%3.2%3.0%67.98-73.9%2041.51-12.2%0.3%0.1%105.21-62.1%1947.28-22.5%3.1%--数据来源：dataln、同策研究院中西部区域（续表）2020年8-9月中西部区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）成交建面（万平米）城市三9.7-9.20城市8.10-8.23环比8.24-9.6环比三环比能级道红线后3-4三道红线前道红线后两周周武汉543.95975%8.43-98%31.03268%西安123.21--290.25136%14.92-95%二线郑州101.5367%167.1965%24.12-86%长沙207.03148%65.97-68%26.39-60%洛阳19.69-29%--------宜昌----5.67--26.53368%三四线平顶山--------15.73--岳阳----12.13--6.5-46%株洲--------8.71--

8.10-8.23三道红线前42382591355543583439--------

成交楼面价（元/平米）溢价率三9.7-9.208.10-8.24-9.07-环比8.24-9.6环比三环比道红线后3-48.239.069.20道红线后两周周-28%15954276%8575-46%5.9%00--341632%449732%--41.6%---16%3359-6%35807%1.6%00-33%667253%765015%4.3%3.6%--12%--------25.0%------2553--1772-31%--2.1%--------1897------4.9%--571--2251294%--0.7%0.7%------1432------0数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断华北区域：仅核心城市市场活跃华北区域中，仅核心城市北京的土地市场较活跃，融创、恒大、合生、龙湖、佳兆业等多个告别北京土拍市场多年的房企又重回北京拿地，但华北区域其他城市土地市场表现冷淡，多个三四线城市土地成交量价齐跌；8月下旬以来，受“三道红线”融资新规的影响，北京土拍市场也有转冷趋势2020年1-9月华北市场不同能级城市住宅用地成交表现城市能级城市1-9月成交建面同比1-9月成交楼面价同比溢价率同比（万平米）（元/平米）一线北京513.76.1%30600.2630.4%16.9%4.8%天津906.56-42.9%7385.038.5%4.8%-3.2%二线太原1060.23-20.8%2884.3816.7%20.5%4.8%保定265.46-2.0%2141.99-15.3%0.0%沧州140.08-22.3%3273.29-12.4%0.1%-1.5%三四线晋城25.99-75.4%1071.5-7.7%运城213.176.7%819.9514.3%2.5%-7.4%数据来源：dataln、同策研究院华北区域（续表）2020年8-9月华北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）城市能级一线二线三四线

成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市8.10-环比8.24-9.6环比9.7-9.20环比8.10-环比8.24-9.6环比9.7-9.20环比8.10-8.24-9.07-8.23三道三道红线后三道红线后8.23三道三道红线后三道红线后8.239.069.20红线前两周3-4周红线前两周3-4周北京8.41-58%85.88921%----23447-40%19933-15%----01.4%--天津30.826%30.820%174.54466%1546256%3377-78%445232%21.1%--9.7%太原33.26-57%68.95107%0.63-99%2436-5%276313%422553%12.3%4.3%23.2%保定16.58----------3050----------0----沧州------------------------------晋城------------------------------运城----62.53----------470--------0.7%--数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断西南区域：各城市呈现分化西南区域上半年土拍呈现一定的分化。其中成都主城热度空前，溢价率最高超125%，锦江区热点地块起拍价有普遍上调趋势，外围区域热度一般；重庆拿地整体偏谨慎，空港、蔡家等板块热度较高，多家企首入拿地，低密趋势渐浓；贵阳3月以来土拍逐渐复苏，但以外围区域为主，热度不高；三四线城市中，德阳、泸州土拍成交量同比大增，其他城市市场成交不活跃2020年1-9月西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现城市能级 城市重庆二线 成都贵阳遵义宜宾三四线德阳泸州

1-9月成交建面同比1-9月成交楼面价同比溢价率同比（万平米）（元/平米）1320.6833.5%6276.57-9.4%10.9%-9.4%989.211.1%6936.045.1%20.3%0.2%1182.9160.4%3412.22-2.8%3.9%-11.0%692.7526.6%1075.42-32.4%2.4%-0.1%256.66-47.8%3195.31-1.7%13.8%-40.6%297.4447.5%1881.4916.2%11.3%-10.6%238.06135.3%2035.839.9%11.4%-10.1%数据来源：dataln、同策研究院西南区域（续表）2020年8-9月西南区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）城市能级二线三四线

成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市8.10-环比8.24-9.6环比9.7-9.20环比8.10-环比8.24-9.6环比9.7-9.20环比8.10-8.24-9.07-8.23三道三道红线后三道红线后8.23三道三道红线后三道红线后8.239.069.20红线前两周3-4周红线前两周3-4周重庆12.62-87%64.27409%36.78-43%4915-20%544511%4896-10%6.6%6.3%0成都----56.59--29.36-48%----6179--5810-6%--6.0%0贵阳109.181311%188.5773%97.01-49%3487-15%451329%2500-45%3.2%2.1%1.9%遵义187.99540%70.09-63%72.323%743-46%623-16%82032%------宜宾14.77----------4056----------12.7%----德阳71.44344%--------1736-11%--------0.3%----泸州--------37.25----------2767------15.4%数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断东北区域：各城市出现分化东北区域土拍也呈现一定的分化。1-9月沈阳多宗地块高溢价成交，表现较为活跃，长春住宅市场冷淡土地市场却逆势上扬量价齐升；哈尔滨土地市场供应放量，1-9月供应建面达到去年同期的2.5倍，尤以松北区深哈产业园区、东北亚国博城、深哈金融科技园等片区为主，成交量大增，部分主城区地块竞争激烈；而大连宅地成交量价齐跌，土拍市场陷入低谷；三四线城市土地市场不活跃，成交规模较小；进入8月后东北区域土拍市场普遍沉寂2020年1-9月东北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现城市能级城市1-9月成交建面同比1-9月成交楼面价同比溢价率同比（万平米）（元/平米）沈阳994.9611.6%4671.6711.2%14.4%-6.3%大连178.92-66.5%5833.3513.7%12.6%-9.2%二线哈尔滨853.48158.1%2919.91-10.8%10.0%-15.9%长春1459.1728.6%3265.9615.3%6.2%4.3%阜新28.1115.7%953.715.0%0.8%-1.5%三四线鞍山6.08-82.1%1330.97122.4%24.3%20.4%数据来源：dataln、同策研究院东北区域（续表）2020年8-9月东北区域市场不同能级城市住宅用地成交表现（双周）成交建面（万平米）成交楼面价（元/平米）溢价率城市城市8.10-环比8.24-9.6环比9.7-9.20环比8.10-环比8.24-9.6环比9.7-9.20环比8.10-8.24-9.07-8.23三道三道红线后三道红线后8.23三道三道红线后三道红线后能级8.239.069.20红线前两周3-4周红线前两周3-4周沈阳------------------------------大连--------53.5----------8680------19.9%二线哈尔滨19-90%--------9026247%--------20.3%----长春20.65-79%----74.63--1429-63%----2765--0--5.8%鞍山------------------------------三四线阜新------------------------------数据来源：dataln、同策研究院注：9月最后一周数据暂缺，但不影响市场趋势判断北京：房企参拍热情下降，土地成交溢价率走低2020年下半年，北京的土拍市场可以称得上是“开门红”。7月14日、22日接连两场土拍，房企竞拍热情高涨，其中房山区地块经历了108轮竞拍，溢价率达到41.34%；然而8月底以来，“三道红线”融资政策出台，由于北京地价较高对房企资金要求更高，此次融资政策的出台对北京土拍影响明显，土拍报名房企减少、竞拍热情下降，多宗宅地底价成交7月14日北京土拍成交情况房山区地块：参拍房企：7家经过108轮竞拍最终由中海地产以总价40亿元获得成交溢价率：41.34%通州区地块：参拍房企：3家竞拍轮次：9轮由石榴+通投以总价12.4亿元获得成交溢价率：9.64%门头沟区地块：参拍房企：3家竞拍轮次：9轮由佳兆业以总价12.6亿元获得成交溢价率：8.15%

8月前后北京土拍市场热度对比“三道红线”政策出台房企融资难度加大房企加速回款、谨慎投资北京土拍参拍房企减少、溢价率走低

8月27日、9月2日北京土拍成交情况顺义区仁和镇三宗地块：参拍房企：8家仅经过10轮竞拍成交溢价率：B片区纯宅地：7.8%（路劲获得）、B片区商住地块：0（平安获得）、C片区：0（城建+首开+旭辉联合体获得）石景山区北辛安宅地：报名房企：1家中海以底价69.78亿元获得成交溢价率：0平谷区王辛庄镇宅地报名房企：1家北京城建以底价13.28亿元获得成交溢价率：020常州：高层干预，政府叫停高价地出让2020年上半年，常州土地市场火热，地价频频刷新，8月10日，天宁区青龙2-1地块挂牌，起始楼面价就达到20009元/平米，成为常州新的“单价地王”地块；然而8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，常州成为6个参与的城市之一，仅仅两天后，青龙2-1地块终止挂牌出让，此次终止出让或与常州地价上涨过快及参加房地产工作会商会有关上半年常州土地市场热度屡创新高8月28日，参加住建部房地产工作会商会两天后，常州市叫停新单价地王青龙2-1地块的出让官方公布的理由为片区控规需进一步优化，但各界猜测此次终止出让与常州地价上涨过快、被住建部约谈有关21东莞：临深区域受深圳外溢明显，土拍热度居高不下进入2020年以来，深圳多次因市场过热受到外界关注，由此带来新的调控政策，在新政策的挤压下，部分需求由核心城市流向东莞、惠州等环深城市，东莞楼市热度由此迎来一波新的上涨，并引来“莞九条”的出台，然而东莞新的调控政策主要限制购房端，土地市场热度依然居高不下8月东莞土拍地块分布图望牛墩地块8家房企竞价48轮中梁1.43元斩获楼面价10469元/㎡，刷新片区单价溢价率49.6%

凤岗商住地块13家房企竞价32轮先后破顶价破最高配建润恒地产39.8亿元+17%配建获得楼面价25871元/㎡，成东莞单价第二高地块溢价率33.2%深圳方向观点3：商品住宅市场短期特征“三道红线”后房企将更加依赖项目回款带来的资金流入，三四线城市地段较差的低流速项目降价促销现象增多，而核心一二线及强三线城市优质地段项目受需求回暖影响价格更加坚挺，成为房企短期利润来源23华东区域：1-9月多数城市市场复苏强劲，量价齐升从1-9月商品住宅累计成交情况来看，华东区域大部分城市住宅成交量较去年同期呈不同程度增长；与其他区域相比，华东区域在住宅市场方面复苏强劲；而价格方面，华东区域城市价格较为坚挺，除个别城市外，1-9月成熟住宅均价保持正增长2020年1-9月华东市场不同能级城市商品住宅市场表现城市能级一线城市二线城市三四线城市

城市1-8月成交量同比1-8月成交均价同比8月末市场存量去化周期（万平米）（元/平米）（万平米）（月）上海623.387%579757%732.057.9杭州216.7925%40379-3%180.657.4南京577.296%283642%--苏州485.7915%2825111%529.439.1合肥584.8213%1729410%730.79.7宁波1219.117%1914514%638.243.3温州630.430%178225%753.1912.3芜湖167.386%118688%223.058.4嘉兴235.18-8%12430-7%--湖州343.99-9%132977%398.138.7江阴199.5210%1431922%257.549.4舟山84.13-3%176014%--绍兴170.396%2080814%--丽水198.2324%138759%268.988.9衢州64.848%1564222%--连云港413.15-11%783510%--张家港129.794%164697%166.8410.0数据来源：dataln、同策研究院24华东区域：“三道红线”有过渡期，市场数据暂无明显体现2020年8-9月华东区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）成交量 成交价城市能级一线城市二线城市三四线

城市8.10-8.238.24-9.69.7-9.208.24-9.69.7-9.20环比三道红线后1环比环比8.10-8.23环比环比三道红线后2环比三道红线前三道红线后2周三道红线后1周周周上海41.3412%52.6327%40.76-23%56500-3%584633%593402%苏州30-12%32.288%35.7311%279931%27460-2%26874-2%宁波77.04-3%67.62-12%96.5943%------------合肥32.6-8%32.31-1%34.366%183071%183100%185241%杭州12.195%8.36-31%5.31-36%40607-1%420454%435784%南京29.28-22%31.548%20.98-33%28996-5%27968-4%291564%无锡28.820%37.1929%23.83-36%------------昆山9.635%12.6832%11.6-9%201257%18730-7%193453%湖州20.69134%12.38-40%12.40%12537-7%12003-4%124684%江阴10.569%18.7377%11.56-38%145171%145971%149312%丽水15.42-2%14.3-7%13.06-9%160517%14860-7%150461%太仓5.0419%3.64-28%3.25-11%197221%19011-4%18769-1%数据来源：dataln、同策研究院25典型城市——无锡（短期保持平稳，联合开发项目风险较低）无锡虽然8月底出台新政，提高二套首付至6成，且离婚要追溯2年内购房记录，但短期而言受城市基本面及上半年土拍热度推升客户预期影响，成交整体保持平稳。同时，无锡不乏联合开发项目，且今年市场70%左右宅地均为联合开发，故而市场层面受“三道红线”影响较小无锡周度商品住宅供求价走势图首开、保利、招商联合开发项目：太湖如院万平米元/平米4525000402000035301500025201000015105000500新房供应建面新房成交建面新房均价资料来源：同策研究院、dataln26典型城市——常州（新政后市场降温明显）常州2020年土地市场热度较高，今年推出的26宗万元地块中，拍出的万元地块就达到15宗，2018-2019年累计拍出的万元地块分别仅为6宗、5宗；另外，常州住宅市场热度不低，市场量价都处在上行通道。但在被住建部约谈后，常州出台911新政，常州市区来访量及认购量下滑，成交量“暴跌”，降温效果明显，后期可能出现“以价换量”2020年9月11日常州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》万平米140120100806040200政策重点套数1、限售升级：新房二手房全部4年限售（2020年9月12日，含9月12日后700进行合同网签备案的商品住房)。常州是江苏省第一个限售的城市，2017年就600500规定新房和二手房限售2年，这次再升级。4002、首付比调整：首套贷款未结清，二套首付变6成3003、严防居民挪用消费贷款和其他贷款用于购房2001000

常州商品住宅供求价走势图 元/平米20,00018,00016,00014,00012,00010,000新房供应建面新房成交建面 新房均价常州9月11日前后市区商品住宅成交套数新政前：9月1-11日，常新政后：9月12-20日，州日均成交量达285套常州日均成交量仅113套资料来源：同策研究院、dataln新房供应建面27华南区域：粤港澳大湾区三四线城市市场热度较高从1-8月商品住宅累计成交情况来看，广州、深圳一线城市成交量跌价涨，尤其是深圳，受2020年调控不断加码影响，市场需求释放受阻，部分购房需求外溢至周边三四线城市，带涨大湾区内三四线城市成交量2020年1-8月华南市场不同能级城市商品住宅市场表现城市能级一线城市 广州海南二线城市广西广东三四线城市广西海南

城市1-8月成交量同比1-8月成交均同比8月末市场存量去化周期（万平米）价（元/平米）（万平米）（月）深圳228.75-3%558965%235.176.63广州570.75-7%302315%813.957.96海口214.4626%159668%----南宁631.1-11%9129--809.487.31东莞411.2320%2286517%----佛山721.68-7%1495538%979.648.22汕头174.056%8826-6%----珠海252.96-6%2525616%665.4713.61韶关112.627%6206-6%134.458.33柳州200.5712%1384------肇庆347.28348%6582-26%----茂名151.5330%7460-1%----梅州254.81%6126-4%----北海95.41-48%7670-8%----桂林89.3724%8844-5%----三亚36.1736%263260%17230.32数据说明：截至10月12日，华南区域大部分城市9月市场数据未更新，因此华南部区域市场用1-8月数据28数据来源：dataln、同策研究院华南区域（续）2020年8-9月华南区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）成交量成交价城市能三三道三道红8.10-8.23三三道红三道级城市环比环比环比环比环比环比道红线前红线后1周线后2周道红线前线后1周红线后2周深圳18.21-3%17.13-6%27.7462%0--0--0--一线城市广州50.075%53.357%64.1620%0--0--0--东莞41.165%37.81-8%28.11-26%234503%22388-5%11640-48%佛山51.37-1%53.043%55.435%14954-1%1677412%16453-2%三四线城惠州115.0613%102.89-11%77.12-25%113680112960110650市中山28.3624%26.51-7%20.15-24%141150148850140840珠海20.76-15%18.89-9%0-100%25279-6%24479-3%----韶关6.28-14%8.1430%6.6-19%64176%67085%6212-7%数据来源：dataln、同策研究院29典型城市——惠州（深圳调控升级，临深城市热度上升）近期大湾区再次成为关注的焦点区域，由于受到深圳升级调控的影响，购房需求转移至其周边的三四线城市，大湾区楼市热度上升。作为深圳的“后花园”，惠州在深圳出台调控政策后，楼市热度明显上升，其中，惠州新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.9%，领跑全国惠州商品住宅成交走势2020年8月70个大中城市住宅销售价格指数（部分）万平米元/平米2501200020011500110001501050010010000950050900008500供应面积(万㎡)成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)数据来源：dataln、同策研究院30中西部区域：市场复苏乏力，市场量跌价稳1-8月中西部各能级城市住宅市场成交量普遍大幅下滑，主要是因为中西部各城市距离疫情爆发地较近，受到疫情影响更严重，市场恢复乏力；另外，大部分城市成交均价依旧较稳，未出现大规模下滑2020年1-8月中西部市场不同能级城市商品住宅市场表现城市分类城市1-8月成交量（万同比1-8月成交均价同比8月末市场存量（万平去化周期平米）（元/平米）米）（月）郑州622.04-31%1463711%1000.7910.14二线城市长沙846.861%98428%1093.887.56武汉948.14-33%1339711%14887.41西安437.77-51%1532411%813.516.05洛阳194.03-13%935111%----平顶山113.44-9%56641%----河南省商丘236.282%65345%----许昌207.31-11%66613%----开封190.518%7262-8%----陕西省宝鸡292.0519%4887-3%----咸阳208.074%85065%----岳阳142.8823%83411%225.418.78常德170.29-24%629722%----湖南省湘潭193.64-15%5677------三四线城市株洲214.322%6763-5%----郴州134.43-21%60324%----永州52.3911%65164%----宜昌132.99-21%7444-1%----襄阳183.7712%859518%----黄石76.39-8%7439-4%162.3211.34湖北省孝感92.19-29%6591-8%----黄冈34.17-1%69930%33.116.04鄂州77.34-43%67895%----荆州101.43-31%735511%----仙桃80.86-19%----98.648.71数据说明：截至10月12日，中西区域大部分城市9月市场数据未更新，因此中西部区域市场用1-8月数据31数据来源：dataln、同策研究院中西部区域（续）2020年8-9月中西部区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）成交量成交价城市能三三道三道红三三道红三道级城市环比环比环比环比环比环比道红线前红线后1周线后2周道红线前线后1周红线后2周长沙45.11-18%51.1813%37.22-27%11341-2%113440%113920%二线城市武汉95.16-2%96.451%98.322%0--0--0--西安20.67-38%32.6458%14.27-56%178288%191307%17092-11%岳阳9.73-13%8.49-13%7.48-12%7790-7%83637%85292%黄石5.61-47%9.0361%8.5-6%7647.058817%7519.3798-2%7270.5882-3%三四线孝感6.13-4%6.07-1%4.73-22%6867.8631%6771.0049-1%6892.17762%黄冈2.17-9%1.85-15%6.93275%7096.7742-1%7297.29733%7373.73741%数据来源：dataln、同策研究院32华北区域：市场分化，少部分城市市场活跃从1-8月商品住宅累计成交情况来看，华东区域的石家庄、张家口市场表现较为突出，1-8月累计成交量同比涨幅接近40%，其他大部分城市则表现量跌价涨，市场复苏乏力2020年1-8月华北市场不同能级城市商品住宅市场表现城市能级城市1-8月成交量同比1-8月成交均价同比8月末市场存量去化周期（万平米）（元/平米）（万平米）（月）一线城市北京362.64-26%4832511%1160.3617.63天津728.89-9%163232%2033.9117.40二线城市太原460.6514%11297-6%----石家庄328.6137%109142%----唐山282.34-5%1088515%----廊坊93.6523%16285.10420%----秦皇岛115.74-7%1123313%----保定141.03-32%817012%----三四线城市邯郸160.79-13%85527%----衡水124.28-1%8597-4%----固安46.95-31%12354-4%----香河25.68-17%100972%----承德43.763%968519%----张家口8640%7300-6%----2020年8-9月华北区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）成交量成交价城市能三三道三道红8.10-8.23三三道红三道级城市环比环比环比环比环比环比道红线前红线后1周线后2周道红线前线后1周红线后2周一线城市北京38.5816%36.78-5%30.09-18%44759-8%465174%491296%三四线城衡水7.3-2%10.2641%8.43-18%87122%86840%8493-2%市沧州21.95-27%13.97-36%16.3117%100140%9950-1%9890-1%数据说明：截至10月12日，华北区域大部分城市9月市场数据未更新，因此华北区域市场用1-8月数据33数据来源：dataln、同策研究院东北部区域：大连市场复苏力较为强劲东北核心城市中，大连表现突出，2020年1-8月累计成交量同比去年大幅度上涨，同比上涨59%，但近期房价缺乏上涨动力；而其他二线城市均呈现量跌价涨的趋势，市场复苏力远不如大连；从库存数据来看，大连库存风险很高2020年1-8月东北部市场不同能级城市商品住宅市场表现城市能级城市1-8月成交量同比1-8月成交均价同比8月末市场存量去化周期（万平米）（元/平米）（万平米）（月）大连251.5959%14594-17%970.5823.29二线城市沈阳977.39-11%1100212%2000.3612.59长春529.22-21%94691%1024.3511.26哈尔滨336.7-20%102955%----牡丹江36.63-48%58180%----大庆69.8216%4628-8%----三四线城市吉林104.44-27%69433%----丹东52.257%6185-1%----锦州56.24-45%637927%----鞍山98.1311%53611%----2020年8-9月东北部区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）成交量成交价城市能三三道三道红8.10-8.23三三道红三道级城市环比环比环比环比环比环比道红线前红线后1周线后2周道红线前线后1周红线后2周大连16.3453%18.7915%17.54-7%153372%154391%14293-7%二线城市沈阳67.03-6%40.36-40%30.82-24%118894%121662%11275-7%长春43.29-8%44.152%44.912%9755-6%9631-1%9470-2%数据说明：截至10月12日，东北区域城市9月市场数据均未更新，因此东北区域市场用1-8月数据34数据来源：dataln、同策研究院西南区域：1-8月多数城市市场表现较好1-8月，西南区域主要城市市场表现较为一致，除重庆、昆明、乐山、遵义外，其他城市住宅成交量同比均上涨，成交均价未出现大幅度变化2020年1-8月西南区域市场不同能级城市商品住宅市场表现城市能级城市1-8月成交量同比1-8月成交均价同比8月末市场存量去化周期（万平米）（元/平米）（万平米）（月）重庆1140.32-26%123833%1248.986.71二线城市成都1147.1615%1514418%1487.348.60昆明485.59-24%1511812%----贵阳435.1116%10235-4%----泸州212.2110%6526-1%----南充304.2732%6873.1719-3%----绵阳183.143%83645%----三四线城市眉山185.7325%7667-4%----乐山109.54-2%58281%----大理55.3516%116711%----丽江44.316%7136-14%----遵义190.18-14%59712%----2020年8-9月西南区域市场不同能级城市商品住宅市场表现（双周）成交量成交价城市能三三道三道红8.10-8.23三三道红三道级城市环比环比环比环比环比环比道红线前红线后1周线后2周道红线前线后1周红线后2周重庆69.02-26%104.8252%56.91-46%12553-1%12346-2%129065%二线城市成都105.3947%75.11-29%76.872%0--0--0--数据说明：截至10月12日，西南区域大部分城市9月市场数据未更新，因此西南区域市场用1-8月数据35数据来源：dataln、同策研究院观点4：“三道红线”后房企增加经营杠杆“三道红线”后房企投资被迫降速，苦修内功、提升经营杠杆成为企业短期调整的突破口。融资端加强现金流管理、探索多元化融资；投资端转向防风险为主的布局调整；销售端加快销售回款36房企策略调整方向融资端降低资金杠杆、增加经营杠杆 投资端销售端

房企融资收缩严格现金流管理明股实债将加大管控分拆物业上市加速布局一二线城市更加关注多元化业务加大销售回款力度37融资端：房企融资收缩“三道红线”的三项指标均对房企负债给予关注，负债高的房企因此面临较大监管压力。在此背景下，收缩新增银行信贷、债券等融资规模调降杠杆资金杠杆是品牌房企改善财务指标的必要方式。可以看到，8月40强房企融资规模环比再次下滑，预计4季度还会有大幅收缩，这也必然导致拿地趋于谨慎40强房企月度融资金额走势亿元14001303.5612001000800827.59600400200020192019201920192019201920192019201920192019201920202020202020202020202020202020年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年12345678910111212345678月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月数据来源：同策研究院、wind 38融资端：严格现金流管理20192-3季度开始，部分上市房企就曾频繁被交易所“关注”现金流、偿债能力等指标。而今年“三道红线”之后，“现金短债比例”作为三项指标之一，必将迫使房企提高对现金流的关注，故而加速销售回款提高偿债比例、保证现金流成为部分房企当务之急现金短债比例小于1倍保证现金流，部分房企要求保持1-3个月现金流支撑净负债率大于100%加快销售回款剔除预收账款后的资产负债率大于70%

2020上半年持有现金超过500亿的房企房企名称2020年上半年现金2019年现金较初期变动（亿元）（亿元）碧桂园20552683-23%中国恒大20462288-11%万科1943166217%保利发展12571394-10%融创中国12091257-4%中海地产111495417%绿地控股873889-2%龙湖集团78461029%世茂集团69959617%中国奥园6946812%新城控股6506392%招商蛇口648753-14%绿城中国62851921%华润置地609637-4%旭辉集团5945763%合景泰富544567-4%金地集团50145111%39融资端：明股实债将加大管控以华发股份为例，2019年及2020年上半年少数股东的净资产收益率分别为1.16%、2.44%，归属于母公司的净资产收益率分别为7.0%、6.4%，后者远高于前者，明股实债问题突出。永续债在其财报中记为“资产”，拉低了华发的负债率。然而较高的永续债却提升了财务成本，吞噬归母净利润华发股份近两年归母净资产收益率及少数股东的净资产受益对比华发股份永续债规模%亿元89078067060550440330220110002019年2020年上半年2018年2019年2020年上半年归属于母公司的净资产收益率少数股东的净资产收益率金额数据来源：同策研究院、wind40融资端：分拆物业上市今年以来，一方面，以港股为代表，物业管理公司股价逆势创新高；另一方面，以恒大、华润、世茂、绿城为代表品牌房企纷纷入局，而据传远洋、龙光等也在酝酿物业分拆上市方案。房企分拆物业上市，既可缓解自身融资压力，又可获得新的利润增长点，改善企业资产流动性目前待上市房企旗下物业公司清单及其规模利润增长快现金流稳定规模扩张诉求地产融资趋紧对应房企物业名称在管面积2017-2019年2019年收入规模（百万平米）收入复合增长率（百万元）受资本追逐融资渠道通畅分拆物业上市数据来源：同策研究院、上市公司年报

融创中国融创服务100.659.5%2827世茂集团世茂服务68.254.5%2489合景泰富合景悠活3.355.8%1125荣盛发展荣万家48.432.8%455佳源集团佳源服务13.547.2%625华润置地华润万象97.536.9%5868远洋集团远洋服务42.322.8%1830当代置业第一服务13.528.4%625宋都股份宋都服务6.462.8%222龙光集团龙光物业约40----恒大地产恒大物业35220.4%4380金科集团金科服务120.549.1%2327卓越集团卓越商企23.539.2%1836阳光城阳光城物业----771越秀地产越秀物业大于21--149441投资端：规模优先调整为重视防风险2020年，不少头部房企调整此前规模优先战略，不提规模增长目标甚至下调目标。而一些专注小城市高端产品的中小房企资金链则面临较大风险部分未设定及下调销售目标品牌房企房企名称2020年目标/期望1、对市场环境变化进行更深入的分析，回到基本商业逻辑，探寻在多变环境中可以万科保持不变的应变方法；2、是聚焦产品力和服务力，做好精益运营，提升竞争能力和经营效益；3、深化组织重建，在实践中检验组织能力与效能，完成事人匹配。新城控股2020后将重心转为提质，销售目标是为2500亿元，同比下调9%建业地产2020年销售目标下调至800亿元，下调幅度20.9%保利发展未公开绿地控股未公开美的置业未公开阳光城未公开华夏幸福未公开祥生地产未公开蓝光发展未公开金地集团未公开中南置地未公开荣盛中国销售目标与去年持平，维持在1300亿元中小房企资金链趋紧案例沈阳花都杭州临安颐和城项目颐和盛世项目81万方地块出让出让出让恒大珠江实业珠江实业42投资端：加速布局一二线等重点城市2020年，包括恒大、当代置业等前期三四线布局规模较大房企开始逐步加大一二线布局比例。其中恒大9月17日时隔7年再次在沪拿地，且地处重点板块北外滩；而当代置业自2019年开始，一二线拿地金额占比显著提升超20个百分点亿元706050403020100

当代置业2018-2020年新增土储金额不同能级城市分布一二线拿地金额占比显著提升67% 67%46% 44%2017年 2018年 2019年 2020年1-9月22日一二线城市三四线城市恒大时隔7年再次在沪拿地，剑指北外滩地块名称虹口区北外滩街HK286A-03a、HK286A-03c用途商住出让面积1.25万平米容积率3.59楼面价51000元/平米溢价率10.87%保障房比例5%中小套占比70%43投资端：更加关注多元化业务一方面，重点城市主城区新增住宅用地极为有限，房企介入旧改、TOD等方式增强多元化业务能力更有可能获取优质地段地块；另一方面，通过提升产业运营能力，以多元化业务拿地/勾地成本相对较低在上海等城市重点关注TOD、城市更新在天府总部商务区核心区通过商业、TOD在上海临港通过产业园区运营能力获取产聚焦产品力和服务力，做好精益运营，等产业能力底价获取大体量地块城地块提升竞争能力和经营效益在南通通过码头配建及运营能力底价获取在南通通过文旅产业勾得大体量地块滨江大体量地块44销售端：加大销售回款力度以恒大为代表，房企已经借势“金九银十”加大促销力度。作为12家试点房企之一，此次的七折优惠或将再一次推动销售大幅增长，进一步增厚现金流，为实现降负债打下良好基础。而四季度或将还有类似的抢收碧桂园：围绕“中秋”“国庆”双节推出2020年金秋购房节，以双节补贴优惠购房为传播核心，“百亿助团圆，安家碧桂园”为主题，推出全国万套房源百亿补贴双节促销活动绿地 ：G优金秋好房节促销活动，要求要有渠道，开展全民营销、发展老带新龙光 ：部分城市项目推出特价房源最低至7-8折45观点5：商品住宅市场中短期趋势“三道红线”后房企短期策略调整将加快全国销售面积的增长，推动2020年至2021年全国销售面积进入上行周期。而打折促销现象的增多，将放缓全国销售价格上涨，预计至2021年底过渡至价格周期上行46未来趋势判断逻辑投资：放缓投资节奏、布局城市再度聚焦土地市场热度降低开发商融资端口大幅收紧低流速项目降价促销、回笼资金商品住宅市场价格平稳乃至下跌“三道红线”销售项目降价促销外部冲击高流速项目价格坚挺新冠疫情，全国货币宽松疫情后、经济恢复购房群体中产及富余阶层抢先入市刚需群体入市商品住宅市场销售回暖（2020年2-3季度改善群体购房）47货币环境与全国商品房/住宅销售长期以来，央行以货币供应量作为中间调控目标，而M1定义为流通中的现金与企业活期存款，M2指各种性质的中长期存款（含居民储蓄），因而可以用M1M2的增速差扩大意味着居民短期消费意愿及企业投资意愿增强（M2中的储蓄转变为企业活期存款）。宽松货币环境下，商品房/住宅销售面积同比增速连续上升，尤其2008年金融危机后，商品房/住宅销售面积随货币环境周期变化的特征明显增强1998至2020年M1M2增速差、全国商品房/商品住宅销售面积累计同比M1同比%201510501998/1-5-10-1598年房改后，首个10年商品房供不应求，商品房/08年金融危机后，第二个10年，市场供需矛盾缓解，商住宅销售面积随货币环境周期波动，但始终正增长品房/住宅销售面积随货币环境周期变化的特征明显增强2017-2018大力棚改阶段4万亿2.0阶段2015连续降准降息阶段2018/92018/52018/12017/92017/52017/12016/92016/52016/12015/92015/52015/12014/92014/52014/12013/92013/52013/12012/92012/52012/12011/92011/52011/12010/92010/52010/12009/92009/52009/12008/92008/52008/12007/92007/52007/12006/92006/52006/12005/92005/52005/12004/92004/52004/12003/92003/52003/12002/92002/52002/12001/92001/52001/12000/92000/52000/11999/91999/51999/11998/91998/54万亿1.0阶段M1M2增速差 商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销售面积:累计同比数据来源：Wind，统计局M1M2增速差=M1同比增速–M2同比增速

商品房/住宅销售面积累计同比%8060疫情定向 40宽松阶段200-20-40-6048商品房/住宅销售与开发商补库存2005年全面施行招拍挂后，全国商品房/住宅销售面积同比增速与全国土地购置面积累计同比增速呈现明显的滞后关系。并且购置土地面积同比增速滞后于商品房/住宅销售面积约8-9个月，并随销售周期而呈现周期性变化。从行业逻辑上看，当市场销售回暖时，开发商获得销售回款后加快拿地补仓，同时市场库存降低进一步刺激房企补库存1998至2020年土地购置面积累计同比与商品房/住宅销售面积累计同比购置土地面积同比%1002002-2004年80确立招拍挂制度60402001998/21998/61998/101999/21999/6-20-40-60本年购置土地面积:累计同比数据来源：Wind，统计局

销售领先购 销售领先购置8个月 置9个月销售领先购置4个月春节波动大销售领先购置9个月2016/102016/62016/22015/102015/62015/22014/102014/62014/22013/102013/62013/22012/102012/62012/22011/102011/62011/22010/102010/62010/22009/102009/62009/22008/102008/62008/22007/102007/62007/2商品房销售面积:累计同比 商品房销售面积:住宅:累计同比

2017/102017/62017/2

商品房/住宅销售面积累计同比%806040202018/22018/62018/102019/22019/62019/102020/22020/60-20-40-6049商品住宅销售面积与价格的关系从商品住宅销售面积与价格的关系看，全国商品住宅销售面积进入上行周期后，市场库存消化、开发商积极补库存、地价推涨房价等因素推动成交价格进入上行周期。从历轮周期来看，一般价格周期滞后于成交面积周期9-10个月2011至2020年70城住宅价格指数同比增速及商品住宅销售面积、金额同比增速%滞后11个月60滞后8个月4020滞后9个月02011/12011/42011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/12013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/7-20-40-60商品住宅销售面积累计同比 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比

2-4-6-850楼市前导指标：M1与M2增速差从M1-M2增速周期的角度看，高峰期往往收紧调控政策、低谷期往往放松楼市调控。对未来M1-M2增速周期进行预测，预计2020年年底至2021年1季度，全国商品住宅销售面积将跟随货币周期变化，迎来实质性复苏。而开发商销售加快及回款将带动2020年3季度左右房企进入新一轮拿地高峰期；全国商品住宅销售价格滞后于销售面积9-10个月。预计2021年底，商品住宅价格进入上行周期2008-2022年全国商品住宅成交面积增速与M1-M2增速走势及预测收紧收紧收紧2010年1月2016年10月楼市调收紧%“国十一条”2013年2月放松控集中出台20“新国十条”“新国五条”2018年6月7部委对2008年11月放松30城市专项大检查15“四万亿”计划收紧2012年4月起同期下调房贷利率、放松2011年1月调高公积金贷款额度10降低首付比例2014年9月“新国八条”降低房贷利率5“930房贷新政”02008/112009/112010/112011/112012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/11-52008/92009/12009/92010/12010/92011/12011/92012/12012/92013/12013/92014/12014/92015/12015/92016/12016/92017/12017/92018/12018/92019/12019/9