房地产全程运营及风险管理讲义

房地产全程运营及风险管理2009年2月15日

1项目开发建设的运营管理

现象很重要,比现象重要的是数据;比数据重要的是理解,比理解重要的是结论,比结论重要的是执行,永远重要的是目标.2项目开发建设的运营管理

正向思维：经历很重要,比经历重要的是经验;比经验重要的是上升到理论,比理论重要的是标准,永远重要的是优化与发展.逆向思考：目的目标（KPI）计划执行方案3我们面临复杂系统的环境1、我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条件是动态变化的。2、我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是有限的。3、有时我们认识能力导致复杂问题简单化了；有时我们把简单问题复杂化了，无法把握本质。4、简单中思考复杂；复杂中寻求简单。5、越复杂系统改进空间越大。4企业关注的问题

最关心投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。

最怕风险（不确定性）：政策、市场、技术、进度、成本、人••••

最大的风险失控，企业-“三控”；项目-“三控”“二管”“一协调”

最有效的办法

全过程、系统、企业层面的集成运营管理5定位

行业定位制造业?服务业?金融业?集成?服务?投资?

全生命周期的价值链和利润链

公司定位领跑者跟跑者追跑者差异化领先者…….

专业化多元化(纵向、横向)

项目定位地块时空定位（动态属性）产品定位（产品…..极品）

个人定位

专业管理操作集成(整合)到位不越位补位不抢位6房地产运作的境界挣钱------生产经营型赚钱------竞合整合重组生钱------资本运作來錢------资金资本+智力资本7项目括开发旧建设泳的运碌营管蹲理核心舌能力1：周小清川：院每次可危机目都呈性现出惯不同照的特蚂征，热核心蠢能力锯在于能爸迅速睛判断谣问题淹的本刷质，心并采魂取相忧应的桥措施(准、齐快、是狠的程折腾)。例：1、预现售条歉件变魄化2、供晌电政栗策变甘化3、90夫/7花0政策4、……则……8项目忙开发赔建设舟的运刊营管射理核心引能力21、发泰现及少挖掘刘动态愧的需愿求2、及悼时满楚足需导求的僵能力核心揪能力31、概壳念能说力2、整虽合能焦力3、技光术能胖力9项目洪开发牌建设畅的运助营管龄理核心住能力4：平嫩衡能轻力（济匹配邀能力斩）资金馅平衡仅：现院金流忘平衡盆（生爸存及转安全帽）土地蜘、客端户、娘产品/区位纱、品忆味、幼价位供需颈平衡阁（存宾、供真、销挤）系统扔平衡俱：复后杂系善统、疾自平士衡系身统、省简单湿系统资源各平衡邻：供钻需平腐衡、桐内外防平衡10项目淋开发蓬建设槐的运况营管们理管理欣层次1、技干术层惩面：龟工具减，效嘴率，竟质量桨，成壶本2、科注学层状面：蹲体系其、系曾统、贺规律卧、方替法论3、哲舌学层缘瑞面：鹊认识授论、韵本质赶、目进的4、文盼化层唉面：漠价值着观、毕价值隔认同5、艺辣术层狸面：唇精神典（作离品、蝇精品波、极婶品）11运营摧战略尾与管挤理运营谢战略一种卸总体泥决策覆决策巡寿模式号，通延常在悉市场罢需求当和运脸营资昏源之哗间进促行协贿调，遇对任狼何类渐型运及营组挑织的馅长期在运营踢能力雷以及嗽这些抢能力插对整熊体战遥略所罪做的表贡献碑产生陈影响运营监管理对创厚造并挤交付罢产品桂和服相务的遭资源跨和流鼓程进育行管喇理的狸活动运营季战略何与管扔理运营秒战略出与管裳理之处间关牲系时间位跨度分析浑层次聚合透度抽象狼程度13运营毙战略喘与管掌理1、运识营战轧略影忠响因删子1.灵1市场凑－－漂“由糠外向透内”市场枯特征竞争兰对手弄影响绩效仙目标14运营栋战略建与管连理1.盏2资源躬－－救“由宏内向饥外”运营翁资源帝和流北程无形所资源工艺反流程誓和例严行程歇序能力动态峰能力决策狠领域15运营鼻战略胁与管付理1.歉3市场陵、资禾源影嚼响因数子相素结合运营尚战略求该如优何选宵择？16风险欧定义1、姑风险恩是一枣种不他确定膛性(说西、算古、看跳／人伍、事拒）2、壁风险恐是损缩慧失或客伤害（赢屋与亏拼，多再与少侄，局蹈部与且总体采）3、鸭风险画是预莲期与小结果柿之间黎的差戚异成功农（满郑意）侧=X烂=结果默-预伯期X：大于诵零；床等于胁零；圆小于另零４、汁最大赌的风紫险因称素是庸人能力邮与价真值观徐矩阵淡（四逢种人奶）5、筑最大咳的风坛险是睡战略寄风险17战略物风险行业飞风险利润拌、成冻本、电供求叉、政览策、党经济碎周期竞争块对手随风险国际习、国剂内，河差异弃化，岂独一宪无二技术蒜风险更新稀、创嘱新、蔽流程改（弹肝性）品牌喷风险变质怎、崩矛溃。赴重新挠定义客户宾风险客户谷分析安、服带务系期统，违市场才试验项目赶风险备选欠方案发展膜停滞抽风险量降双、价破降量汇增，程无新拉产品澡。创新竟、创偷造需担求。18风险用来源政策督风险土地济、贷密款、献预售刃、按嫁揭、扮配套市场闪风险“玉泉佛城亩”价柳格调虑整（根黄金久/陷耻阱）技术奏风险“瑞抗南新逢苑”责“御聪景圆筑”进度忽风险“金应钟广掩场”扰—金惕融风坚暴合约显风险成本洽风险质量泡风险人的晒能力框及信浩用风敞险19风险袖评估碗及应乒对方炉法如何苗识破际美丽斑的谎浆言，如何颜避免处虚构望的成帽功，如何曾绕过攀隐蔽翼的陷爆阱，如何拜发现架深埋矿的金精矿。20风险王评估肤及应挪对方桐法识别搁与评则估风水险严重扬性、临发生泊概率拍、时俩间、单动态量化师风险寻找节机遇缓解器风险鹅的计和划应对敲风险油五层壤次以不倚变应恶万变爱，忽治视风虑险以实塑力换存时间亮，降青低风冤险培养尿洞察漂力，聚感知过风险增加闪灵活妥性，踪蝶适应观风险寻找橡不对伤称性壁，消丈除风酸险21方向伍比方技法重饶要宰方法咱与态寨度一若样重结要方向矩－做坊什么做正蒜确的凭事；交应该汽做什李么，揪能够豆做什药么，绪必须状做什母么。方法蛇－怎约么做企业唉：首办先住流宅房石产一五流，饭然后财向边弃际房锁产发匀展。部门箱：投染资（作趋势夏、时爪空、搬时点袍），产品咬（顺屑应市焦场，收引领衡消费猾，区徒位、弓价位炼、品号位统往一，谢产将品暖—极播品）奇，市场抓（客找户系例统—种类别引、需疲求、拴途经垮）服务吉（满纤足需纪求，园创造申需求浇）22效果漫比效猎率重滨要怎么高做（税方法彩）—伯正确练地做效果暴＝做标对事+高效效率-效果-效益“第擦一次父就把穗正确葡的事剪做正宫确”“以判最少薪的次流数把展正确都的事宵做正化确”“第一蜻次就夸把正溜确的熟人放僚在正无确的辅位置布”谁来降做（影用对填人）能做利的人灿（能粥力+人品柿）想做升的人屑（主路动，规独立毁承包希商的沉思维钱）信任解、平贿台、台能力油、激矩情。23激励负与绩她效唯发展麻与能剧力衡量猪标准局部枕绩效谢，系联统绩菌效，锐单干兴、合旷作。做了近如何期望盖，激搭励，晋价值叉与价握格一还致，公贡献便与报政酬一造致；发展东与能鹿力：能泡者上鸭，平标者让狼，庸炎者下做得甘如何考核事（数踢据说垄话）健，奖叠惩（贷物质究与岗妄位）仔，申宿报奖稠项（愚例如橡：成喂本节暖约奖郊，创桐新奖该，协榜作奖显）。制度通管事植，文柄化管婶人（价倍值认为同，胁同甘瘦共苦号，共箩创辉龄煌）讲，24做大镇的前节提垫做强胀的基腾础规范艺化市场蝇化专业舌化集成抖化数字汪化（演检示）国际要化人才尖、模骆式、罩认证丹、合鸡作、帅开发决策库科学无化流程毯合理岩化管理毯规范饰化操作铸信息跪化目标驾数据义化责权蹈利一祸体化塘。25项目触投资坦决策汪与风洞险管尊理项目傲选择墓及洽渡谈项目敌投资田机会毒分析吴（案骂例：样杨浦周项目墙）项目恳投资销论证勤会（案参例：撞沈阳丝式项目勉-工山程与笑投资裙的区兆别）项目将投资嚼决策项目热可行估性研然究26项目笔动态但评估亩及决奶策调懒整案例具1：石御景格圆定治位调运整（房握型、照面积斜、标设准、哄成本）27项目庸动态周评估钞及决欠策调派整案例咳2：搬玉佛饶城价兄格调精整（黄谣金/差陷阱练）28决策项与时溪空滑规划林与时好空地块扮时空一维奔：惧地玩段二维沫：秋形吓状三维饿：户空概间四维干：误时妹间+空间=“时汉空”n维:生态弹文禽化仇历史选择孤时机椒整窄合资亦源策划役与规私划签环东境与肆规划市场自与产仰品贼建筑亿与装贪修建筑宪时空一维盾：耽方位二维污：欠房怎型三维膛：急内锅外空迟间（错缴层、缓复式它、低鼠窗••碌）四维跪：扎时励间+空间=“时邪空”n维:风格钟文化捐生态闪智坚能29项目竿规划圆设计雾与风插险管归理规划洞设计刮的目塞标1.补在功湾能与樱形式或统一晴的基海础上嘱,创淹造亮虑点和甲卖点侨;2.盲物有牙所值温;3.乔比较蚕价格价格伞类型芹:因总晴价、笼单价们、得赞房率捎。价格指单位挡：价蚀格/纤套、捐价格纺/建拌筑面浊积价格饭/使屈用面遮积4.珠规划蹈设计栗应用炉定量坐化的断手段延来研勒究.30项目烧规划甜设计支与风秘险管刷理规划础容积趋率性争能价捡格比1赔.容短积率炒是区爹分物关业类乒别的颗关键圆指标0.您2~帜0.现4搁独潜立式寨别墅葡0鸟.4盘~0症.6宝双联否式别收墅0.辉8铁连排尊别墅巴1栽.2推~1撕.5寸多层2.色容积胶率与脖利润垦的关宇系非线繁性关替系，僻多因速素（吗地价巾是关商键）3.塘规划断布局恭与产比品价芝值最好汽资源掘用于别价值待最高追处。31项目哨规划产设计种与风专险管抱理道路夕的规顽划布惰局与剃价格由性能沾比1．言道路皱的覆鹿盖率缩慧及有登效覆各盖率２．狮定量崖分析才道路药的经馒济指盯标3．争道路装的类帮型32项目婶规划值设计触与风性险管家理空间季设计艳与性具能价荣格比１．念户型宪设计壮的三节维化大空痛间的膀层高泪，空后间的蜻容积单系数穷，空颠间的榆使用央系数俊．２．毙室外浇空间同设计宜人塔的空棵间和恨环境突，空哄间的兔变化营与活泛力．规划社设计吉中的豆一体颗化解锋决方寺案规划露决策帅：市唯场(客户)－规水划－毯效益上分析伐－建警设管创理－薄市场33项目播规划城设计锣与风芦险管辣理御景灿圆项判目（互+演筒示）“时寺空”拴定位胆；弹粉性设替计；脆动态猫调整煎；“泻园中爸楼”另；需掠求层捕次。瑞南梳项目认（+胶）提香节别墅诊--傅-朝跟向白马冈花园蹲--弯-九款宫阁鹭岛份别墅苏州高玲珑坐湾—哥组合胸户型34产品糕的“挠时空旺”定普位产品汁商品作品亩精品查极品(附加吨值片超额困利润)区位炒、价艇位、战品味成功荐的最页高境事界综合黎效益屈高度埋统一经济汤效益合社欧会效吉益环境耽效益忙品近牌效受益35以人浆为本纪超越脚自我精确香制导究错位都竞争纵深足发展研个性乖服务科学猜管理恐创新敲制胜持续井赢利雀能力36项目血开发湿建设席的运结营管投理管理—来源尼于目完的和征目标目的—企业属：利拘润，矩效益闹；员落工：肾收入弊，发缠展。目标—打造抢提升屿价格轮的品棚质，禁控制膝影响阔成本汤的各翅个环鲜节（彻过程跑）和旱因素铸（动昂因）声。37项目释开发沈建设拨的运偶营管绘理计划思维繁活动积：认识安过程—真理棵导向辉，“诵实在么是什阻么”计划辨过程—目的揭导向践，“至价值约性问储题”哈，创屡造一赤个“肤实在脏”计划馒能力：1、认她知和琴辩识显能力汁（特欲定事壤物、吵环境旅、状斜态）2、确差定目丹标和麦运筹预的能亭力：锁在价映值合农理性坏与工池具合理性烦的“未张力拦”中湾找到越一条拨从“义初始男状态辛”到委达“嘴目的状态崭”的影“合锻理路骆径”3、想周象（瞧概念绞能力踪蝶）和身预见睬的能忆力：4、意需志、来选择香和决涝策能矮力计划晋研究：计裁划要桶素的管分别句研究仓，要云素相盒互作票用的唇研究压。38项目振开发乖建设省的运蒙营管之理“三中控”请“二喝管”劳“一伍协调那”进度迎控制嘱、成炸本控喜制、扛质量肿控制辜；合祥约管屯理、柔信息昌管理陷；综装合协犬调计划