房地产项目建造成本全过程管理模板二

目录第一讲房地产项目的目标成本第二讲房地产项目的建造成本管理第三讲房地产项目成本管理常见问题对房地产项目成本的基本认识目标成本的构成目标成本的不同阶段和作用一二三第一讲、房地产项目的目标成本四房地产项目的责任成本管理一、对房地产项目成本的基本认识房地产项目成本的概念房地产成本管理的特点1、2、房地产成本管理的原则3、1、房地产项目成本的概念房地产项目的全成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入伙为止的房地产开发全过程所支付的相关成本和费用的总和。(1)成本的概念、费用的概念房地产开发企业的成本分为项目开发成本和期间费用两部分，什么为成本？什么为费用?成本的概念：

财务上解释为“成本是指企业为生产产品，提供劳务而发生的各种耗费。”房地产成本科目中的成本主要包括：土地成本、建造成本及资金成本。(1)成本的概念、费用的概念费用的概念：财务上解释为“指日常活动或主要业务发生的耗费，是为了取得收入而发生的资源耗费。”房地产成本科目中的费用主要包括：销售费用、财务费用及管理费用。（2）房扎地产渣的全困成本挡概念索和范铸围房地扇产项袜目的痰成本安有以茶下几亏大部喂分:土地籍成本墨、建连造成恒本、猪资金想成本固、营众销费贤用、针管理列费用黑、财泥务费猴用、旁税务路费用个等。其中磨土地双成本培、建持造成赠本、腾资金币成本缝和税煎务费锯用在防总成薯本中贡所占厕比例季较大僚。..去\第一哗讲附息件\成本荣经验偿数据.p框pt2、房萝地产秘项目介成本你管理老的特个点3、房地产项目成本管理的特点大家思考2、房她地产较项目柄成本屠管理拢的特套点1、成本管理的综合性标的物有：质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗如何达到一个平衡点？如何力求优化实现各项目标之间的平衡是房地产成本控制的关键，也是难点。2、成本管理的全面性房地产项目成本控制贯穿于整个房地产开发实施过程，包括建设过程及销售过程的所有费用。3、成本管理的时效性事先计划；事前控制、事中控制、事后控制。3、房地现产成趟本控伙制的忌原则1、设置科学的成本控制目标。2、设计阶段的成本控制是重点。3、变被动控制为主动控制。

4、采取经济与技术结合的成本控制手段。二、直房地启产项愁目的棵目标灭成本绸构成房地贫产项梁目的艰全成聋本可芒分为榨二大耳部分:一、裁直接古成本二、绘间接稠成本二、名房地改产项滔目的尚目标棚成本线构成直接充成本防分为滔四个送部分:1、土城地成肌本；2、建有造成比本；3、资疗金成言本；4、开坑发费命用。二、何房地船产项墨目的絮目标装成本即构成间接凯成本勺分为薪四个弄部分:1、营页销费铁用；2、财役务费馋用；3、管恳理费笛用；4、税业金。二、什房地狭产项漠目的蚀目标赚成本秘构成其中谷建造泉成本男又分薯为四里个部挥分:1、前传期费富用；2、建茶安费写用；3、市蹄政费屿用；4、公角用配个套。建造筒成本直是我们在项尾目开切发过徒程中核进行秃成本卧管理吃的重愿点。二、拿房地异产项励目的念目标争成本咐构成2、目咏标成炉本测酸算—典型抖案例（1）、..滔\第一斥讲附仆件\兴业伴里扩鞭初汇蛾报.p谣pt筹x..各\第一疗讲附须件\兴业信里目愧标成弓本.x掀ls识x（2）、第一否讲附贼件\麓山待项目否目标伤成本展及财鲜务指育标测赤算（酿规划苍方案豆阶段财）.x尼ls废x三、壮目标拣成本彼的不趣同阶巷段和分作用1、目悄标成遣本可彩分为揭四个宵阶段:（1）可服研阶表段；住（2）规掀划方拾案阶她段；（3）扩季初阶证段；改（4）施脖工阶慌段。2、目迎标成探本不辞同阶没段的土作用三、弹目标有成本碌的不咏同阶悔段和路作用可研葬阶段市场蚀定位桥阶段规划献设计世阶段施工复阶段初步设计完成后，地区公司应在15个工作日内按照设计结果进行成本盈利预测，作为施工阶段的成本控制目标。批复定位报告后15个工作日内，地区公司应按照所确定的物业类型和档次做出相应的成本盈利预测，各小组成员按照分工进行审核，作为规划设计阶段选择方案的成本控制目标。完成土地吸纳后10个工作日内各类表格，经确认审批后作为市场定位阶段选择方案的成本控制目标。在主体工程开工或主包合同签订（以先到者为准）、项目竣工验收后的15个工作日内，编报《项目建安成本预测明细表》，作为项目竣工结算的建安成本控制目标。上报退资料附：《项目顶成本件盈利困预测脉表》、《建安障成本社目标牲控制吴表》、《项目更现金塔流量肆预测派表》、《项目伟建安涌成本肥预测竿明细退表》。三、仙目标泊成本饲的不携同阶缓段和束作用可研肠目标侦成本土地抱招拍壤挂（浇拿地柿）前赔完成原则票上不趣同阶尽段津的轿目标踪蝶成本逐小于君可研倍究目貌标成愁本是审裳核商兽业计灰划书港的依狠据预目蹈标成械本开工蓄前30天完卸成确定洁工程省成本是审廊批工历程招表标的六依据计划倚目标陵成本成立扛项目拌公司眯前完千成用以惧指导浩项目激的规镜划方庸案设健计评叹审方菠案设肯计的倾依据动之一目标剧控制得成本规划柱、建礼筑方左案经吴政府达批准30天内丘完成是指老导初友步设芝计和浑施工兽图设我计的涛依据方案设计阶段项目可研阶段项目开工前项目开盘前初步肠设计的和施串工图若设计雾阶段目标备成本开盘朝前30天完缘瑞成确定闯所有碗非工亡程成蜘本是签右订该妥项目秤经营宿管理抓责任疾书的冤依据三、尸目标院成本耐的不缺同阶迟段和羞作用3、制良定目运标成疼本的沟分工..魔\第一忙讲附放件\集团捕成本亮管理世制度(示例户一）.d院oc伴x四、椅房地冬产项小目的啊责任剩成本康管理规划奖设计快阶段阁的成炊本管日理招标硬采购值阶段维的成公本管迹理甲供葬材料糟设备朴的成叙本管贿理一二三第二企讲、薯房地梯产项泼目的得建造奖成本蚕管理四项目禁施工呀阶段宅的成灯本管钟理第二陶讲、您房地抛产项螺目的或建造持成本碑管理房地编产项愚目成流本管列理的奖主要沫过程气在于基规划夏设计街阶段炸、招猛标采胶购阶畜段、估项目缎施工渔阶段俱。成本怎管理申最有写效是往在规找划设挪计阶昏段，宁项目缎成本爪确定让比重被最大芬的发靠生在墙招标穴阶段挠，成裕本管料理最峡复杂隙、变辉更工滤作量亩最大吐的发会生在挑项目含施工爪阶段盼。一、股规划璃设计坊阶段坛的建岂造成浓本管角理初步藏设计栗阶段秋的成猾本管将理开展膝限额等设计津，有松效控溪制成初本采用填各项帜措施买，有谷效控贝制造搁价设计凯阶段察成本针管控设计蹲方案棕经济秆性比正较是产指在蛇多方合案选怎择的肃情况聪下，瓣由设告计人续员提幻玉出满块足营柴销要消求的虽多种沾设计籍思路邻，成立本控发制人米员进船行经凡济比浆较，基寻找疯综合绣最优吩的规粥划设怎计方肯案。多种设计方案经济性比较。推行限额设计

一、它规划双设计才阶段服的建沸造成勇本管贤理（一北）规杏划设遭计阶裂段的眯建造盛成本通控制通过爬设计包方案格的经平济性抚比较辛从而母降低稳工程乒造价选是发搭挥项兼目优增势的秧一个主香要方男式。具体蠢操作芬方法篇大体绕的思琴路是要：规还划设扮计中水心负并责总趴体规融划，忧在仔堵细研究壮营销脖中心惑意见赴（在句各项垫调研防的基阀础上虽进行嗓的定物位）肆，找叙出可晚进行产多方案脉设计都的专笑业和印环节低，根柜据初元步设以计专钱业分街工，病明确讯多方软案设报计的笋专业和屈人员刺。由逐规划台设计罗中心焰结合率营销膊中心汤意见脆向设馋计单胜位提篇出主蛮要方案和钻可替浩代方投案，腿成本剥控制揭中心磨负责绪根据律这些则方案描进行桑造价嗽比较惊，确抵定综合钳最优珍的设唱计方斥案。勇成本革控制臭中心果向规瘦划设怜计中医心提碎出成水本控绝制建稀议，考秃虑最牌低成尾本方班案的咽可行患性。（一辫）规枕划设脱计阶罗段的耀建造精成本川控制规划心方案咱阶段狭的成临本关兽注点..染\第一我讲附逢件\项目专规划并方案跌汇报.d笑oc零x单体朝方案挽阶段叶的成属本关满注点..臭\第一粪讲附擦件\项目芒单体犬方案祝汇报.d受oc丧x扩初驰设计嘱阶段沉的成斧本关竹注点..串\第一际讲附谜件\项目宽扩初蔑设计闻汇报.d鸡oc飘x（二谷）开乳展限此额设麦计，石有效委控制庸建造说成本某地路产集动团限酱额设聋计标浮准：（1）项伐目档涉次界扔定超高书档：滚售价瓶为当姨地平划均房免价20努0%以上之的项欢目。高档花：售逃价为志当地铁平均季房价14滑0%以上适的项钻目。中档售：售养价为柳当地交平均悼房价80－14机0%的项惹目。低档锦：售挎价为按当地独平均急房价80搅%以下匹的项习目。别墅婶项目铃，以触与当碌地别忙墅的览平均比房价动相对嘴比，音参照陵上述炸标准悼确定假档次忍。..既\第二逆讲附歌件\产品躬标准贯影响浓成本.p检pt栽x（二谊）开恐展限兄额设别计，腹有效尘控制坏建造村成本1.1设计管理部门应严格把控各项结构材料指标含量，在设计任务书中应列入各主项指标限量。1.2在满足当地规划要求的情况下，尽量减少地下车库面积、层高。1.3对于地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，还应该尽可能地降低地下室顶板覆土的厚度,顶板覆土以1米左右为宜。（2）推进行限歇量与挽限额扮设计1、结直构设炼计（二据）开烫展限欢额设纹计，仓有效言控制舰建造妥成本2.1采取专项评审办法，严格控制外墙面积和开窗面积。2.2注意控制“窗积比”。非别墅类之地上物业的窗积比（外立面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在0.30以内，以0.25－0.28为宜。2.3单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过350元/m2，高档非别墅物业（多层/小高层/高层/超高层）的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过200元/m2；中档非别墅物业不得超过140元／m2。（2）推铺行限挠量与捆限额遗设计2、外找立面蒸门窗蛛设计（二帅）开博展限竿额设逃计，及有效枯控制篇建造仇成本3.1设计部门要注意控制“墙积比”。（外墙面积与地上建筑面积之比），对于非别墅项目，其合理的墙积比（外墙面积与地上建筑面积之比），应控制在1.2左右，不宜超过1.5。3.2除超过高档次项目以外，不得使用在除造型线条以外大面积采用氟碳喷涂、高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的中等档次外墙涂料，控制使用Low-E玻璃和大截面型材。（2）推居行限挺量与饰限额匠设计3、外苗立面玻装饰娃设计（二蛋）开仅展限磨额设躲计，诞有效现控制像建造辰成本3.3中档及以下项目，不得选用大比例成规模的幕墙类饰面，如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。3.4高档别墅外立面总造价（不包括抹灰底层和保温层）摊至地上建筑面积应控制在350元／m2以下。高档非别墅物业应控制在160元／m2以下；中档物业应控制在110元／m2以下。3.5若项目成本利润率低于15%，则应考虑降低一个档次选择用料。（2）推殿行限吧量与疲限额悦设计3、外漠立面蛙装饰破设计（二类）开狠展限谊额设逮计，铲有效殖控制吨建造油成本4.1带电梯物业，其消防楼梯禁止满铺地砖；楼梯扶手应以简单的钢质材料为主，不得使用木质装饰性扶手。（2）推少行限笋量与雕限额耍设计4、公凉共部届位装矮饰设耻计（二梅）开挤展限恒额设庭计，键有效侮控制僻建造弱成本4.2大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面和墙面可以满铺石材。高档项目，墙面不宜选用石材，即使选用，石材用量应控制在20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不得选用高档次大规格抛光砖；地面可以使用少量国产石材。低档项目墙面不得使用抛光砖；地面不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含通风设备及灯具），高档及以上项目控制在3,000-4,000元/m2以下；中档项目应控制在2,500元/m2以下，且单个大堂装饰造价不得超过20万。低档项目应控制在1,500元/m2以下，且单个大堂装饰造价不得超过10万元。对于高档及以下档次项目，大堂装饰造价摊至地上建筑面积，宜控制在25元/m2以下。（2）推脖行限酸量与爸限额弹设计4、公律共部趋位装胃饰设护计（二家）开裕展限局额设茧计，樱有效厉控制纳建造冤成本4.3电梯厅装饰：超高档次项目，地面可以使用进口石材，墙可以选用高档次抛光砖。高档项目，地面可以使用少量进口石材，但石材总量不得超过50%；墙面可以使用较高档次抛光砖。中档项目，地面不得使用进口石材，使用国产石材总量不得超过20%；墙面不得选用大规格高档次抛光砖（尺寸宜小于400mm×400mm）。低档项目，地面不得使用石材，抛光砖的规格不得超过400mm×400mm；墙面不得使用抛光砖。高档项目电梯厅装饰造价摊至地上建筑面积，应控制在80元／m2以下。中档项目应控制在50-60元/m2。4.4若项目成本利润率低于15%，则应考虑降低一个档次选择用料。（2）推睡行限念量与蚀限额孩设计4、公的共部烧位装违饰设壳计（二孕）开肉展限牛额设耍计，催有效旱控制颜建造萍成本5.1超高档项目可以选用原装进口电梯。高档及以下档次项目只准选用集中采购品牌电梯。5.2在电梯装饰标准上，高档项目，层门可以选用发纹不锈钢材质，宜选用小门套。中档及以下档次项目，层门只准选用喷漆钢板材质。5.3在电梯附加功能上，实用性不强、使用频率不高的功能不宜选配。5.4在运行速度上，要求实事求是，不得故意选用更高速度等级的梯型。（2）推葡行限饶量与康限额钥设计5、电寒梯选遭型（二挡）开歉展限姿额设柄计，汇有效趟控制啦建造继成本6.1安防功能应强调实用性，不得为迎合厂商和市场的愿望而增加华而不实但造价昂贵的噱头功能。对非别墅类物业，高档项目安防工程造价应控制3,000元／户以下；中档项目应控制在1,500元／户以下。6.2直饮水、地暖、锅炉、热水器、太阳能、户内智能控制系统等，应把握好尺度，注意功能的实用性和造价的经济性，不可盲目地与其他楼盘攀比。（2）推芬行限杠量与膜限额诞设计6、安颤防功徒能和猪其他扫附加肺功能推行弄限量量与限锦额设缘瑞计7、室箩外工滴程设孩计7.烛1应重肌点关及注园箩林设潮计。榴注意贸软景月与硬跑景的话比例杨搭配衫。7.命2限额评指标：物业类型档次按空地面积

单方造价限额（元／m2）

按项目总建筑面积

单方造价限额（元／m2）

别墅超高

500750高

400600中

300450非别墅超高650180高

400120中

300－40080－120低

30080推行给限量兔与限毁额设京计8、精睬装修围工程精装所修工海程必硬须先怒行制庭定物液料配朋置清这单，伞并经在内部拐充分瓶讨论却确定梨后执双行，孩切忌黑一味报追求盟奢华测。对筹于高亮档非部别墅贡类物疑业，塑其室般内精吼装修刻单方残造价短（以糠室内吸装饰展面积刃计算雾，不微包括勿空调铸系统铲）应茫控制府在1,乔50蓝0元／m2以下杨；中臂档应乌控制咱在70诸0－80禽0元／m2。推行前建造径标准工程木管理诞策划合约虹管理疫策划招标州过程碍管理甲供换物资保管理1、2、3、4、二、出招缸标采供购阶就段的档建造寄成本昏管理二、柿招肯标采押购阶纪段的不建造民成本平管理1、编制的时间在《项目规划设计方案》经过公司内部两级评审和政府规划主管部门审批完成后，项目部应根据《项目定位报告》、《规划设计方案》、《项目发展纲要》等项目文件，对项目发展过程中的工程管理内容进行总体策划，并编制《工程管理策划报告》。2、策划的内容工程管理策划包括总平面布置、工程进度、工程质量、工程成本、安全文明施工、项目部架构及运作模式、公司内外关系协调等策划内容。3、工程管理策划的作用进行工程管理策划，可对工程进度、质量、成本等因素进行综合考虑和统一安排，从而促进工程进度、质量、成本、安全文明施工等工程管理目标的实现。1、工橡程管笑理策闭划二、敢招罗标采质购阶按段的突建造率成本崖管理3、工程管理策划的作用

可从工程管理角度对分期分区划分、施工图出图顺序、选材定样时间和建筑、结构、安装形式选择提出具体要求，促使建筑设计能够更好地满足项目发展总目标的要求。可从工程管理角度对工程标段划分、工程分判和甲供材采购、工程成本控制等合约管理方面提出具体要求，促使建安成本管理能够更好地满足项目成本控制总目标的要求。..\第二讲附件\工程管理策划指引.docx可从工程管理角度对售楼区的设置、分期分区销售等方面提出建议。..\第二讲附件\海洋三期项目策划报告（独栋别墅部分).docx1、工控程管畜理策仆划二、跑招贪标采摩购阶淹段的痛建造舰成本暗管理1、编制的时间工程管理策划完成之后，项目第一项工程招标开始之前内完成项目合约策划报告的编制工作。2、策划的内容包括但不限于：a.项目概述b.合约策划综述c.招标分判计划d.建安成本目标计划e.人员配置计划f.总结g.附件等等。

项目概述：项目的位置、占地面积、容积率、总建筑面积、物业类型、项目定位，项目预计开工时间、开盘时间、竣工时间、项目总发展周期、项目的总建安成本等。2、合临约管窑理策扮划二、史招烦标采雅购阶置段的膊建造惭成本妈管理2、策划的内容合约策划综述：策划目的、合约分判总体思路、合约管理架构、标段划分、时间节点控制思路、工程量清单编制原则、工程价款支付、前置工程合约分判、与其它部门的衔接、不利因素分析及应对措施。招标分判计划：包括招标分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程监理单位的招标、工料测量师行（或造价咨询公司）的招标。材料及设备采购计划：包括材料设备的供应方式和采购计划。2、合元约管革理策扫划二、约招呈标采牢购阶妖段的价建造愁成本砌管理2、策划的内容建安成本管理：根据成本预测确立成本控制目标，分析建安成本控制重点，从合约管理角度制定相应建安成本控制措施，合理、有效地降低项目发展成本，以实现合约统筹的根本目的。

人员配置：土建、水电、物资等专业合约人员以及地盘QS的合理配置计划总结：概括本策划报告的中心指导思想和主要思路。

附件：项目发展进度计划图和施工平面标段划分图。

..\第二讲附件\海洋三期合约策划报告（独栋别墅部分）.docx2、合诉约管缠理策翅划二、鸡招拔标采落购阶烘段的悉建造趁成本社管理1、招标工作计划

分判工程合同金额预计超过100万元的，在招标工作开始前，由合约管理部制定该项工程招标工作计划。..\第二讲附件\招标工作计划（模板）.doc..\第二讲附件\招标工作计划（示例一）.doc分判工程招标工作计划总体上要满足工程施工进度需要，同时可根据各部门在本项工程上的工作准备情况，适当调整各个环节的工作时间。

3、招策标过状程管徐理二、喘招岔标采皮购阶郑段的逝建造垮成本天管理2、投标单位入围要求分判合同金额预计超过100万元的，投标单位数量不得少于4家。主（总）包工程建筑面积超过5万平方米的、其它工程合同金额预计超过1,000万元的，投标单位数量不得少于6家；主（总）包工程建筑面积超过10万平方米的、其它工程合同金额预计超过3,000万元的，投标单位数量不得少于8家。在投标单位中，试用和合格承建商的数量，原则上不得少于投标单位数量的50%；问题：主要原因是……？。3、招聋标过宏程管挂理二、隶招扑标采意购阶冻段的使建造思成本面管理3、评标、议标、定标经济标由合约管理部负责分析；技术标由项目部负责评定；设计方案的合理性和经济性由设计管理部负责评定。议标单位由公司领导召集相关部门负责人（或合约评审委员会及类似机构）讨论决定。合同金额超过100万的招标，不得实行“开标即定标”制，必须组织一次或多次议标后，方可定标。每次选择议标单位的数量，原则上不得少于投标单位数量或上次参加议标单位数量的50%。议标单位的选择，应以标价为顺序，不得跨越标价顺序人为地挑选投标单位安排议标。3、招晓标过炎程管惑理二、皱招竹标采暮购阶炎段的巷建造社成本兄管理3、评标、议标、定标对于带方案或设计的招标工程，投标方案或施工组织设计评审通过后，其投标总价方为有效。定标会议：定标会议的成员原则上是：总经理、合约主管领导、财务负责人、项目主管领导、合约管理部负责人、项目部负责人、会议秘书（由合约管理部指定专人担任）。定标会议的讨论意见由会议秘书做出书面记录后会签。同次招标，以投标单位数量计算，中标机率不得超过40%，且中标单位必须为有效最低标单位。3、招搬标过序程管门理二、乌招树标采嚼购阶由段的塑建造潜成本床管理3、评标、议标、定标..\第二讲附件\工程议标定标规则（示例）.docx3、招零标过妙程管以理二、镰招功标采犹购阶惰段的吃建造呢成本头管理招标文件范本范本一：..\第二讲附件\总承包工程招标文件范本一范本二：..\第二讲附件\招标文件示范文本发布原稿\施工总承包招标文件范本(总价合同)问题：两个范本之间最典型的差别？3、招徒标过册程管谱理二、秆招坟标采托购阶坝段的虚建造场成本驰管理案例第二讲附件\地产大厦二期总承包工程评标报告.docx..\第二讲附件\地产大厦二期评标分析表（附件2-附件10）.xls问题：简单列举以上招标、评标方式的优劣。..\第二讲附件\紫御铝合金门窗评标报告..\第二讲附件\石材供货评标报告..\第二讲附件\可视对讲设备上会报告.doc3、招寻标过挽程管桐理为什么要甲供物资？房地产项目甲供物资的种类？如何控制甲供物资成本？三、户甲北供材熟料设游备的俱成本运管理一是呀能较蒙好的绸控制俱工成私本，傅能通泻过甲戒方集寄中购财买及腊利用尘甲方卸付款授方面蹲的优爆势达印到降考低成表本的禽目的闻；为什返么要垂甲供亿物资硬？三、愚甲落供材紫料设跳备的敢成本蜡管理二就探是能宣较好晕的控佳制材丈料质批量，伟满足惜甲方成设计舰要求判（如各类笨装饰展性材棉料，汤石材盯、墙讽地砖盆等）寄。三就乓是如辈果采粮用乙麦供，无猫法包毒死单宇价，驶或即偶使合迟同包桌死单普价，波但当霜材料塌涨价昂时施工单草位因防无能烛力承浪受而诵重新型讨价香还价尾，并货影响背工期墙。2、甲供物资的种类（集团一）2.1建筑材料包括：外墙砖、电线电缆、U-PVC排水、电工管材管件。2.2装饰性材料、设备包括：抛光砖、墙地砖、石材、马赛克、木地板、洁具、淋浴隔、水暖装饰件、五金、炉具、热水器、抽油烟机、微波炉、消毒碗柜、排气扇、灯具、康体娱乐设施等。2.3机电设备包括：电梯、发电机组、水泵、阀门、变频柜、空调主机、空调末端、户内配电箱、冷却塔、热水炉、煤气调压柜、不锈钢水箱等。备注惭：其竟中红赛色物福资为配集团旗集中沃采购害物资2、甲夺供物祸资的匙种类串（仰集团摘一）2、甲嘉供物放资的杰种类取（援集团怒二）2、甲供物资的种类（集团二）2.1集中采购包括：电梯、柴油发电机组、空调主机、空调末端、冷却塔、LED显示屏、大商业地面石材、外墙涂料。2.2非集中采购包括：电缆、风机、水泵、消防报警设备、变压器、断路器、防水卷材、复合风管、影院设备。3、甲支供物幸资的萄控制梳要点3.团1甲供贴材应走供量粥管理在施舌工过醉程中去甲供执材必浇须有肚应供与量，禾并作袄为控离制超咏供的青依据添，严盐禁拖篇延到银结算铺时才宽计算辣应供扰量的违现象第。合理尊确定劫甲供玻材的狂损耗描率：奇甲供蓝材损矩耗应位计入够应供但量中折，实的物工侍程量互或报晚价中棍不得架再计跃算损迷耗。3、甲傻供物暂资的适控制梅要点3.谷2甲供诱材节戴超管荐理甲供煎材在谅施工讽过程寻中应铃按照钢应供双量进悬行超顾供控夏制，柳如果烧出现邪超供工，应武在最棋近一隐期工链程进傍度款岁中予牢以扣奏回。甲供好材节冈约应砌在完隶工结翻算时拆计算杨确认春。超供纹扣款边和节及约补区款的看计价狗应在糠合同砖中约萍定，禽为平障衡风仙险。3、甲薯供物牌资的戒控制沃要点3.呈3样板需选型厕管理结合福项目载定位购。根据奖项目炕发展竹的市汇场定饼位标遗准和购设计觉管理宅部的饰具体站要求匀，开跟展选浙板工黎作。设计亲挑选宫样板巨，应庄参考考项目身成本途计划雀，同热时兼建顾招停标的糟可操臂作性宽，选泼择适平合本殊项目车的产肆品。采购歇样板捧应确沾认三抖套。3、甲逗供物终资的疏控制斯要点3.躺4现场列领料锤管理现场陵卸货剂及看傲管：寒应明锦确规门定卸肥货的亩责任怨单位蜘、卸昏货的纹方式地、卸滚货的株时间播要求馒、卸拣货的响地点袜。物资壤需求智计划疫：承牺建商纳须对研其提日出的残物资版需求惑数量猜的准适确性女负责控。物资热的验唱收、辜接收其：物汇资验惊收重匆点是司检查哨包装帖是否薄完整蹄、包驾装所纱示的孕物资蓝外观率特征疯与采旨购要绩求是仆否相志符、天包装扶如有飞损坏秒是否持影响至物资拢的完别整等妄，此用外清柴点本海批物途资数框量。某地角产集解团集前中采溜购数陆据序号合同采购金额（亿元）比例1

电梯3.3844.60%2

电线电缆1.2816.90%3

管材管件0.749.70%4

外墙砖0.739.60%5

抛光砖0.445.80%6

中央空调0.364.80%7

阀门0.283.60%8户内配电箱0.243.10%9

发电机组0.11.30%10

洁具0.040.50%20畜08年各坦集中巡寿采购轧合同影金额沸比例疾表注：肉洁具肾集中焦采购消自08年8月份云开始卸，故桨采购渐金额书相对猴较小杀。4、合队格供琴方品冠牌库刚相关躬工作合格供方品牌库相关工作..\第二讲附件\2010年合格供方品牌库工作汇报\2010年供方评审工作汇报.pptx..\第二讲附件\2010年合格供方品牌库工作汇报\各类评审标准..\第二讲附件\2010年合格供方品牌库发布原稿5、区亚域采张购相俊关工海作区域采购相关工作..\第二讲附件\苏南公司区域战略采购工作思路\2011年苏南公司区域采购招标项目.xlsx..\第二讲附件\苏南公司区域战略采购工作思路\2011年苏南公司区域采购管理办法.docx..\第二讲附件\苏南公司区域战略采购工作思路\2011年苏南区域采购工作思路汇报.docx四、伏施朗工阶霞段的鱼成本魂管理施工阶段的成本管理合约交底设计变更控制工程签证控制竣工结算管理1、合块约交厦底要摸点作用在于向现场人员介绍分判工程承包范围（着重说明范围模糊、与其他分判工程有工序交接的划分界线）、包干形式、重要合同条件以及本分判工程特别的合同条件并明确现场管理要求，督促施工单位尽早开始前期准备，确保各项工序紧密搭接。合约交底1、合巾约交思底要朗点1.未1规定采合约顿金额叨超过20泼0万元胖的分竟判工诉程，鱼合约杨管理今部负鲁责向桑项目淋部和坏设计赵管理稀部作锡合约榜交底浩。合约仆交底1.烘2进场中交底部的依舍据是普合同泡，这泡是双拥方都狂必须到遵守说的基势本内平容。1.升3进场含交底岔会议禾纪要祸必须旬由专妻人整毕理，谁是今后奋工程跑管理晋的依狡据之窑一，盒又是铁施工柜过程絮中出叮现索敲赔、着反索掘赔事忙宜的草重要亲证据崭。2、设格计变克更控拢制经统野计，冠合约殿执行斧过程午中的效变更亚增加辱成本照约占渠签约单合约少额的10坐%，假裕如按瞎建安劈燕成本僵占开症发总遍成本50为%计算市，即涛变更缠成本氧将占激到总阀成本5%，基旗本等埋于设送计费呼用及颂营销键费用肯之和勒。2、设尿计变斯更指铲令设计着变更岸指令因产品定位改变、设计失误、成本优化、报建验收需要或其他设计补充等原因而提出，必须发生的变更。Ⅰ类变更指令Ⅱ类变更指令因设计效果改进或其他各部门根据其专业角度需求等原因而提出，值得商榷的变更。2、设软计变录更指造令设计紧部门哪、合袍约部致门和坛项目屿部对能设计碧变更粱指令剖进行勤造册墨管理裳并跟水踪实钟施。评设计伤部门督跟踪塑设计叼意图稀的实含施、广关注性实际箱成本舒动向围；合厘约部强门应伪及时榴跟踪厚成本上情况香，跟茧踪关消联施遮工合查同内Ⅱ类变款更指卧令累命计金扣额情问况，捧适时舒做出耳预警校。成本鞠动态连预警3、工轿程签顽证控胳制不发惜生工溉程签签证，改即不谋涉及糕施工慌单位狂费用末变化渐的各尽类要捡求及殃指示扶。工程阁签证妇指令即为弓通常棚所称倾的施色工期悦间现甚场项尖目部院向施较工单挑位所花发的虹临时酱委托墙函件抓或工符作联威系函茧件。Ⅰ类管客理指胃令Ⅱ类管搁理指冒令发生甲工程腊签证脂，导件致施叠工单切位责掉任及剥相关打费用队变化顶的各江类要径求及超指示撇。工程漫签证更指令零控制项目部和合约部门对工程管理指令进行造册管理并跟踪实施。项目部组织施工单位进行施，并在指令完成后及时进行封闭。合约部门应及时跟踪成本执行情况，并适时做出预警。成本该动态阴预警四、掉施夸工阶渔段的珠成本际管理3、变更签证的控制签证的程序性签证的时效性签证的分工签证的授权..\第二讲附件\变更签证管理办法.docx..\第二讲附件\工程签证管理工作程序四、明施湖工阶况段的型成本阵管理4、竣工结算管理规范结算流程规定结算必须资料结算审查要点..\第二讲附件\工程结算