房地产开发项目的工程建设管理

第六章

房地产开发项目的

工程建设管理教学内容房地产开发项目建设与项目管理开发项目投资控制开发项目进度控制开发项目质量控制开发项目的建设监理教学目的：通过本章学习，使学生了解开发商在建设阶段的主要工作，建设监理的内容及竣工验收的要求；熟悉房地产开发项目建设与项目管理的内容和程序，使学生对开发项目的建设过程有一个全面的认识。重点难点：重点是建设过程中的三个基本控制；难点是三大控制目标的实现的方法和监理的实施。教学时数：4第一节房地产开发项目的建设与管理项目建设程序项目工程管理项目管理内容房地产开发项目

1.房地产开发项目必须具备的条件（1）有明确的建设目的；（2）有确定的投资总额；（3）有一定的任务和工作量；（4）有明确的建设时间；（5）有完整的组成要素体系；（6）项目实施有一次性的特点。

一、开发项目建设的概念和程序

2.项目建设的概念

项目建设是指开发项目的工程建设，即将开发项目所涉及到的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业技术人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行的一项复杂的施工生产活动。3.项目建设的基本程序（1）项目建设准备（2）优选施工队伍（3）项目施工建设（4）项目竣工验收二、开发项目管理意义和内容（一）项目管理的基本概念及其意义1.项目管理的目标成果性目标和约束性目标（1）成果性目标：如投资回收率、销售利润率、投资利润率、项目功能性要求。（2）约束性目标：建设工期、投资限额、质量标准等。2.英项目雄管理钟的概蚊念开发跌项目膛管理镇是以烟高效帮率地边实现逢项目内目标逆为目柴的，只以项鸦目经同理负诉责制绿为基锋础，袜运用缎系统秆工程非的观新点、刘理论径和方世法，包对贯东穿于条项目险开发朗经营捎的全水过程闲进行价有效迎的计绩划、醉组织苏、协芒调、意监督桑和控塌制的顽管理乱系统爹。3.欣项目贪管理依的意崖义（1粒）能除使项盘目开嘴发有雁计划底、有指序地里进行（2抗）为挠开发洞项目尖提供车有力士的组齿织保双证（3抬）为四开发奖项目衔提供板协调码和谐称的公件共环赞境（4弟）有塞利于贫对项看目控知制和贫获取厉最大辆综合聚效益（二辈）项嗽目管芽理的浊主要案内容（二搏）项删目管辱理的捞主要遍内容1.娱组售建项肃目管盐理机奏构★选择克项目考经理★组建退项目卸管理霉班子2.低办快理项疑目报史建和费施工走所需使的各索种证报件批愿件手纠续★办理刘项目滔报建猫手续★办理寻施工题许可誓证3.舞项目星招标都投标叼工作4.美项目扭实施汉的控扭制工繁作5.梁项目积合同伙管理纽奉工作6.谊项目娱竣工熄验收竭工作7.矿项目聚完成帖以后碧的评垮价工燃作8.先项目扶管理太的其害他工央作三、坟开发撤项目昂的工约程管秒理（一畅）项厕目工辞程管昨理的殃概念1.染项目矛工程夫管理烤的概纸念项目腰的工侍程管另理，散即项绍目工恒程建翼设阶亩段的茅管理稳，是该指对狡项目迅从项享目开辅工准蛙备到达竣工柜验收梢的整都个过课程所隔进行侍的管忌理。2.森项目软工程黑管理斗的主匠要任话务开发笔项目哭管理惩的主叠要任稠务是仗以合哪同管给理为啦手段育，运房诚用计蓄划、桨组织袍、协燥调、植检查心和控江制等召方法毛，从崖组织脂和管胃理的滑高度四，对谨工程详建设黑中的掌技术可经济剑活动冤进行骂监督后和管众理，渔最终缴目的团是实听现项茂目的琴总目近标—些—投槽资、怒进度脆、质驼量的推最优销化。（二豪）编球制项端目工乐程管柳理方头案1.陡制定挂项目袖工程蜡组织妙管理单方案项目零工程端组织贩管理匹方案耐是统扣筹安扔排项领目工早程建达设工杨作的休重要耀技术受经济县文件肠，是危制定舌项目辅年度船开发打建设割计划铃，与胜各施狼工、谨协作夜单位葡签订昏合同骡，开感展项越目工胀程管默理的域主要泉依据际。（1）制闲定项盈目工斩程组尾织管夺理方积案的轿原则★遵循炭基本奖建设欠的各捕项方闻针政葛策，比坚持想先地断下后机地上侧、先孕基础摄设施蜓后房享屋建河设，农主体搂工程招与配汽套工决程同状步建厚设交在付使埋用；★统筹古安排滴、配虎套建靠设，秃合理血安排剩各单杰位工融程、敲单项并工程要的施乞工；★合理栏安排团施工科区域括和布命置施刊工临好时用盆地；★做好撞资金锣、材悦料、器设备丢等的公综合主平衡笑，确焦保项纳目建毕设需谊要。（2）项冶目工散程组拣织管兔理方洽案的齿内容工程毅组织淘管理禁方案索的内燃容包关括：登工程男概况回、工俩程勘耀察、允设计浩出图彩、拆答迁安垒置、辣“七有通一贴平”恨、施钟工队蹈伍落撇实、骂“三野控”亏要呜求、橡材料兵、设狐备安革排等奶。2.舞制定刚年度规基本萌建设立计划3.泳制定挤筹集熔资金拼计划4.素制定宋建材焰、设阵备供言应计你划（三库）项胁目工贩程技两术管状理1.仪施工触图纸供等的粘管理涌、审跟查、油设计垦交底2.嫩全面尾质量农管理摆制度鸽的建推立健首全（四纽奉）项世目现舍场管裹理1.亲开工愈准备啄工作夫管理2.蛾现场逼工程欧管理3.算工程幅验收及决肌算管久理第二慢节钳房咱地产扮开发解项目刑投资第控制投资浅控制华原理房地首产开肾发项目塘建设投资误控制悔实施一、链开发厌项目找投资充控制您原理（一诊）项佳目投膀资控纹制1.伪项目衣投资壁控制观的含昏义在投歇资决储策阶垂段、恩设计更阶段须、招宝标阶话段、遇施工咬阶段气和项蛛目竣亚工验习收阶召段，量把项拉目投桑资控吩制在障计划阻限额驳以内插，并葵随时窑纠正摸偏差虾，保最证目垂标的加实现攀。2.深项目管投资除控制豪的目流标投资铺估算找——脸设计秆概算谊——昌施工虑图预迈算——孟施工合预算圾——返决算（二翼）项右目投础资控蜘制原斜理1.烟影响蜘项目蚁投资朗超额日的因断素分廊析（1芹）作衰第一鱼次投桐资估哑算时水，规孔划、料设计拼不深辫入（2币）资邻料数涝据不足准确将，投财资计车算粗畜糙（3舌）各早设计封阶段工的投率资计周算超夜过投梯资计雄划目沫标（4丢）价箩格上此涨（5画）规戴划或寻要求羽改变（6蛇）招绞投标病时投界标者恶较少（7蒸）不粉可预鞭见因汽素（8冷）人蜘为因随素2.敏项目况投资饭控制疼的主窝要方谋面(1巷)把项目属建设具各阶访段对爷投资美的影葵响(2五)腾项目铅投资躬控制牛的主厚要方幕面—久—规揉划设邻计阶斗段3.涨项目症投资盖的动兆态控状制(1盼)激动态幕控制度的含浴义(2纵)伟动态膨控制贯过程舍中应敲注意尺的问屈题二、螺开发判项目针投资刻控制秤的实够施（一响）项哭目设陷计投块资控倍制1.避投资批评估2.质设计虫开始逃前的描投资耽框算3.勒项目歇限额阀设计4.悠项目赵设计简概算（二苏）项哨目施菠工投抢资控域制1.球项目闻施工戏招投膝标控栽制(1腹)璃工程楼项目硬承包雁合同坊价确都定(2奸)彼项目极施工劳招标填投资嘴控制疲实施2.纳项目辉施工熟阶段心投资抓控制(1细)柄项目煎施工腐规划挖审查(2弦)琴项目绒施工速投资塞控制麦实施第三咽节霸房客地产盯开发议项目饿进度勇控制进度激控制另原理房地假产开障发项目卧建设进度老控制糖方法进度窃控制谱实施一、累开发营项目育进度诊控制犯原理（一究）项锡目进头度控酿制项目滩进度犹控制降是指君项目隙实施竟阶段拾以项脖目进挑度为昌目标勺，以耀动态研控制思原理里为指滋导，吃按照析项目激进度贿计划搅及其涛实施文细则搁规定寒的内批容，究监督布和检描查项活目进扮度实押施过栋程的测动态祝变化荷，发米现偏桐差，拴及时曲采取害控制设或协妖调的像有效青措施拉，或叶修改王原计椒划的桶综合评管理邀过程虹。将项色目进央度控示制的恳目标满分解登为：（1灯）项会目设演计进脉度控竹制目观标（2某）项傍目招裳标进社度控干制目泉标（3秃）项霸目是辜施工吩进度辜控制秘目标（4驾）项涌目竣工讨验收芒进度沈控制四目标（二原）项播目进趁度控杆制原馋理1.跪影响兆项目辣进度等控制柜的因动素分聋析2.护项目销进度躺控制叮的基书本思脂想项目悔进度蛙控制挺的基恼本思订想为赛：进婚度计沸划的百拟定齐，平欠衡是测相对兔的，甜计划千的调侍整、升变化病是绝翠对的丧。（三示）项龙目进拜度控腔制的斑主要卖内容1.编制汽进度垒计划2.华进度棕计划搂的监敢测与胶调整（四栽）项天目进认度控抛制措孙施1.感组织粥管理浮措施概——稻“四倍保一拴协调友”2.支技术扭管理炎措施3.寇合同为管理按措施4.扯经济属管理声措施5.炎信息层管理凡措施二、乓项目脆进度别控制悬方法（一李）线询性图廊法1.款水平铲图2.郊垂直雀图（二墙）网种络图昨法1.晨双代天号网百络图2.神单代柿号网希络图三、悼项目盼进度叠控制历实施（一炮）项天目设吨计进花度控女制1.绪以网底络图邻为主有，辅狡以横陪道图2.休将总叮目标亮分解屿为若闭干分圣目标（二阳）项断目施界工进刺度控要制1.歪影响回项目盾施工泪进度色控制善的因锋素2.脉项目东施工豪进度袜调整第四涛节糠房修地产木开发疯项目敞质量睛控制质量派控制内原理质量位评定质量遇控制嗓方法质量含控制搬实施房地乌产开妄发项目露建设一、懒开发盛项目担质量猾控制编原理（一偶）项天目质证量控毯制1.蜘项目沸质量恰控制皆的含缝义开发勒项目微质量奔控制烂，是弊指项栏目管耀理机窑构为绪了确弃保开慕发项誉目质输量符呼合合蹈同规喷定的奔质量眨标准龙或国毯家标勾准规忠范，熔所采箩取的信一系粗列监蜡督、劈燕管理耕的措摆施、湿手段耕和方选法。2.滑开污发项顷目质量量的铅特点（1哑）项简目质五量形妥成过团程复葛杂（2协）项取目质泳量水笨平不偶易稳军定（3挂）影芝响项赤目质繁量的星隐患然多3.港项淹目质替量控蹄制的芦目标将项须目质问量控粗制的员目标荡分解异为：（1嫩）项毕目设绣计质涛量子易系统（2蒙）项脆目材各料质斤量子塘系统（3匆）项裁目设穿备质毙量子约系统（4街）项待目土甲建施舞工和重设备换安装翠质量父子系镜统（二梦）项拍目质卧量控炒制原健理1.倍项目疤质量据控制淋的基为本原弊理项目居质量惠控制赌的基羽本原任理，免就是义由分蛇别代县表政灵府和勤建设赏单位都的政停府质浓量监千督部挽门和沃社会咽质量镇监理糠部门额，对狠项目卖的设编计、够施工粮和竣皇工验夕收等竹各个伟阶段确实行促全面逝质量好管理减和控键制。2.超项目上质量帽控制全的基湾本原誉则(1动)质对量第蝴一掌(虏2)煮预防攻为主(3鼻)为孩用户壮服务叙(4原)用厦数据躬说话1.焰计划宗阶段2.浸执行冷阶段3.冈检查仇阶段4.纳处理楼阶段二、凉开发钩项目腿质量梁控制刑方法（一继）PD谈CA循环纹法（二观）数用理统杯计方尘法1.患直方夜图法2.酱排列世图法3.犹控制企图法4.轿相关涉图法5.索分层引法6.搞因果叉分析雾法7.如统计慢调查构表法三、唱开发搏项目崇质量箩控制厚实施（一热）开尾发项肾目质而量控贿制子纳系统1.威设计示质量稳子系信统的原质量甲控制2.严材料值质量针子系好统的闻质量版控制3.桐设备辰质量笔子系浊统的述质量虽控制4.冤土建后施工寄和设救备安众装质仓量子乳系统豪的质付量控斥制（二茅）全翠过程闻的质反量控委制1.巧事前手控制2.破事中并控制3.永事后更控制四、路开发趴项目兄质量援评定屑与竣索工验庄收（一着）开假发项胶目质敢量评湿定项碌目的赖划分1.屈分项冈工程2.仍分部善工程3.延单位院工程（二也）工竹程质滔量的铸评定1.纤分项腹工程劫质量惨评定2.万工程森质量则评定朵的等不级标举准（三衔）工铸程项淹目的积竣工遍验收1.表单项马工程阵验收2.闲全部膨验收第五贵节汁开谁发项贴目的矿建设物监理监理珍含义闸作用房地芦产开考发项目咸建设监理越内容轮管理一、匪建设界监理边的含尽义和奴作用1.衫建设旺监理储的含煎义是指煎由具沉有法致人资呢质条职件的尾工程集监理蕉单位房诚，根筐据建佣设单破位的蝇委托话，依笨照法忙律、煮行政慨法规玩及有深关的莲技术有标准批、设态计文朽件和滑建筑姿工程菌承包湖合同混，在放施工季质量砖、建流设工撤期和胜建设吧资金然使用象等方为面，工代表趟建设珠单位伞对工胆程项箱目实利施专啊门的突监督欣活动脸，以渴求用争最少券