房地产项目合约规划编制“三步法”

1时间：2023年8月18日

项目合约规划编制“三步法”

（初稿）本报告说明本报告试图对作者掌握的合约规划编制经验做归纳和总结，将隐性经验显性化为方法论，但是因为作者缺乏房地产项目运作业务的实战经验和工程管理的专业知识，所以这一版报告只是一个开始，需要明源同事不断总结来完善，尤其在“合约规划—采购计划—合同签定”环节本报告最主要的作用还是作为内部培训课件，让实施和客服顾问了解编制方法，以满足和客户业务部门的交流，在项目中适当引导客户本报告内容也可以作为对外的成本培训课件一部分，但是对外培训之前，选择的内容和讲解应经过内部严格评审项目合约规划编制三步法（从无到有）一、统一成本科目建立全公司统一的成本科目模板——控制科目和核算科目二、编制合约规划模板WBS方式对工程内容进行分解，形成合同基准单元根据公司主流的工程发包模式对合同基准单元进行组合，形成标准合约清单三、编制项目合约规划将项目实际情况和标准模板结合编制3第一步：成本科目设置的原则①土地费用前期工程费用主体建安及装修工程费配套设施费园林景观费工程相关费基础设施费房地产成本二级科目科目设置要符合公司习惯的业务实际发生语言，使费用大体能够上按照项目开发顺序进行归集，如“拓展阶段：土地费用→策划和设计阶段：前期费用→建设阶段：龙湖的第3-6项……”

判断成本控制科目设置是否合理的重要依据是，开发过程中各种费用都能找到相应的科目做归集。这样才能明确“每一个控制科目下要干哪些事和为这些事签什么样合同”

1234675项目推广费9开发间接费8成本科目设置的原则②设置控制科目主要是为了能够控制独立施工的单位工程建造成本，设置核算科目主要是为了目标成本测算和结算后沉淀分项工程的造价数据“成本控制科目—合约规划”是成本发生过程中统一业务部门和成本部门的管理语言

“成本核算科目”是成本部门内部做测算和核算的语言成本科目设置的原则③关于期间费用：“成本”是指按产品分摊的、与生产产品直接相关的费用，包括管理费用、括土地、前期、配套、基础、建安、开发间接等方面；“费用”是指在一定会计期间内发生的与生产经营没有直接关系或关系不大的各种费用，财务费用、销售费用等。成本是对象化的费用，费用则是针对一定的期间而言。结算确认方式：在财务上，“期间费用”是根据发生制确认，“成本”是根据项目交付与否确认税务上的影响：开发成本是计入营业税和土地增值税计算范围，期间费用（龙湖的开发间接费和项目推广费）是计入所得税计算范围土地费用前期工程费用主体建安及装修工程费配套设施费园林景观费工程相关费基础设施费房地产成本二级科目1234675项目推广费9开发间接费8第二步：标准合约规划模板编制①土地费项、报批报建费、工程间接费项：按照过往做项目的习惯对费用类别进行细化梳理和设置相应合同或费项，以便于在做项目合约规划或者签合同时尽可能一一对应或者合并而不做分拆或重组②设辽计类：野按照过往挤主流狭项目道寻找煌设计株单位渔的习唱惯，舱或者物将设脊计类忆合约河按照WB呈S方式采进行分解霜形成可独破立成诞为合陈同的基准题单元专项设计类合约一般遵照主流项目的发包模式，编制项目合约规划或签合同时尽可能不变化最主要建筑设计和景观设计类合约按照WBS分解为合同基准单元，便于项目中合并或者不变③营网销推刊广费匆用类态：根疼据控仰制总桑额和冲提升址费效烤比来够规划烛合约起步施阶段朱的粗免放型拨：按照听营销尿推广内费用交的性好质分驾大类热，形秀成标杀准的束合约框大类油（费暮项大啄类）距，便典于在枕项目纠中规分划合粥约或描者签骂合同闯时拆皆分合棋同大舱类精细惰化阶范段：需要丢精细氧化管异理营肌销类剧费用输，达临到例自如提救升营图销费骆效比饿效果榜之际挺，可舌以细看化梳养理子提类费商项合淡同营销稻推广冠费用帐主要皆是按公照预歉算计灵划来雾管理的，而疑且费更项种敲类比楚较清接晰，盒所以然根据爱预算鸭管住疑总额唉、根费据营蔑销计恐划管睡住阶扯段投凉入是扶主要银目的④工束程类——三通绝一平技、主俯体建盲安及偿装修译、园饿林景病观、结市政香基础思设施岩、配盼套工厚程等步骤1：对湖工程狼类按撑照WB短S方式笔进行英分解吸，形丑成基率准任恭务项都和对纹应的调可独争立成境为合嫁同的培基本卫合同社包，倒即合同期基准腿单元。步骤2：按照扒企业狠主流卡工程蛛和材型料设锅备发责包方式对合碌同基准单元臂进行陡重组，形成宾标准贩的工液程类个合约骗清单某个裙基准侄任务育项在哨项目功中是区习惯单独签合相同，就把适它对勺应的身合同续基准堵单元澡作为小一项讯标准盾合约订固化木下来艘；某几粱个基计准任零务项活在项叶目中搬是习颜惯形招成一快个工训作包炒签合较同，燃就把乒这几苏个合轮同基眯准单健元合莫并为淘一项天合约巴固化估下来；案例皇：某塑集团边的标恳准合旋约架斯构对各汤类承胀包商搭和供湖应商摆的说葬明总承检包商弟：指业调主通阶过招密标等宪方式青选定贸的主顷体工滋程总锦承包嚼施工股单位躬。总准承包垂商负南责其硬合同鹿范围强内工纽奉程的拼施工愁及管盖理协寒调工技作，薯除直牲接接半受业湖主的龟管理染外，腿同时凡接受套本工颂程监败理、蒸设计绣单位摔、造喘价顾每问公肢司的誓相关盆管理粗及服爽务。滋按时以向监榜理、虽业主握报审格自主长施工狐的工姥程价垃款估鼻算明畅细及扁结算盐资料番，审沸核所急照管盏的指到定分穴包商欣、指比定供个应商寸的付套款明辽细及循结算父资料心。总承股包工珠程的策范围轰一般斩是指蛙主体控建筑汽设计魄施工场图范妨围内悉的全俱部内悲容，谦包括尼建筑么（含踢外墙勒保温盯、外扯墙饰兔面等眨）及按安装惯（包蛮括给湾排水路预埋盐、电虾气预翅埋、冒消防虏预埋拔等旧）工徒程等急。选定或指定分包商：指业妈主通紧过招颂标等才方式漆选定丽的专恼业工棒程分仿包商古，与稍业主根、总池承包寨商签屋订三铃方合同（目懒前比例较少破了），或由捷总包齐选定民的专骄业工务程分图包商剂，但需是必横须经毙业主和审核吨同意驳。分包脾工程园的范阻围主绿要包括主体建安绍工程殊中的姿门窗规、公屈共部斩位装语修、工电梯口安装旬、消界防工逝程、发弱电穷工程魂、百军叶及使栏杆仁等工丑程。指定榜供应站商：指业勉主通却过通岁过指定浸品牌筹指定窝价格选定陶的专继项材钉料设绵备供纠应商，又称啄为甲定乙光供类。如某微企业指定的材烤料设麦备范围有：商品央砼、磁砌块/砖、宁防水需材料方（屋忠面、杯楼地著面、板墙面吩）、糟内墙哄涂料傍、烟寇道、爆钢管描、扁墙钢、异接线稠盒、舱暗盒风、开率关、更插座鸣、灯帮具、川电工座管、淡桥架宏、给专水管飘、排抚水管车、排保水涵神管、符电线龄、石翁材。对各炸类承碰包商倦和供朴应商劣的说骗明（依续）独立工程揪承包杰商:指业饶主选商定的蒸独立库于总箱承包埋工程框之外伙且由站业主款与之秤签订斩两方捎合同劣的承删包商锹。独剩立工留程承辣包商价负责苗自主馆工程汪范围盟内施乱工及炉管理绸协调格工作爆，除族直接妻接受捐业主地管理姐外，愚同时蒜接受渣工程升监理诱、设奇计单皱位、缺造价梢顾问补公司凤的相屋关管仆理及涝服务扔。按馆时向雹监理勉、业怨主报告审自律主施朝工的荣工程瞧价款扎估算绒明细锈及结嚼算资杀料，滩审核建所照仁管的报指定吓分包含商、学指定/独立伍供应举商的祸付款牢明细冈及结薪算资娘料。独立脱工程颜承包秩商的辛工程返范围伞主要溉是指主体之外打的与睛主体客工程作联系怎较少执、专收业特续点明轿显、乳业主恭直接溉控制疗进度井质量烤比较闪有利琴，且个计价疯依据捐有所洒不同端、有挪必要饱加强订管理湿和控号制的骆专业滔工程垫，如默社区鸦管网芹工程阻、园时林景奋观工论程等咽。独立夸供应朋商:指由剃业主欺通过交招标快等方拉式确君定的索，一焰般属希于专超业垄卖断或兔其他对原因券致使恢不适嘴宜纳历入总辅承包会商或壶其他卵承包彩商管吊理范煎畴的材料尝设备供应始商。挨签订众两方幼合同盘（业县主、爽供应济商）妄，中兼期付尝款、妙结算瓜资料博分合破同类薪型报贼业主。如某满企业甲方供应努的材鄙料设唉备范颗围：绳钢材虽（仅怖用于绸工程肥实体听的钢筋）、地砖搬、外梦墙油雀漆或浙涂料过、外馅购土欠方、梅配电料箱、致电缆眼、电茧梯、颈进户反门、陕防火扬门、蚂中央孟空调系。明确躬工程凭类标消准合宽约的龟范围转是模磨板在落项目赠中起期约束紧和指油导作号用的岂前提工程合同名称

工程合同范围(对应成本科目)合同036【B-02-01】施工类_指定分包_门窗及幕墙工程(三方合同)1科目045【03-03-01】主体建筑工程费_门窗工程_单元门2科目049【03-03-05】主体建筑工程费_门窗工程_窗、阳台门3科目118【07-02---】配套设施费_会所4科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园5科目120【07-04---】配套设施费_学校6科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同037【B-02-02】施工类_指定分包_户门工程(三方合同)1科目046【03-03-02】主体建筑工程费_门窗工程_入户门合同038【B-02-03】施工类_指定分包_公共部位精装修工程(三方合同)1科目051【03-04-01】主体建筑工程费_公共部位精装修_大堂精装修2科目052【03-04-02】主体建筑工程费_公共部位精装修_楼梯间精装修3科目055【03-04-05】主体建筑工程费_公共部位精装修_电梯厅精装修4科目056【03-04-06】主体建筑工程费_公共部位精装修_单元入口精装修5科目059【03-04-09】主体建筑工程费_公共部位精装修_其他6科目118【07-02---】配套设施费_会所7科目119【07-03---】配套设施费_幼儿园8科目120【07-04---】配套设施费_学校9科目123【07-07---】配套设施费_物业管理用房合同039【B-02-04】施工类_指定分包_室内精装修工程(三方合同)1科目048【03-03-04】主体建筑工程费_门窗工程_户内门2科目061【03-05-01】主体建筑工程费_室内装修_厨房精装修3科目062【03-05-02】主体建筑工程费_室内装修_卫生间精装修4科目063【03-05-03】主体建筑工程费_室内装修_厅房精装修5科目064【03-05-04】主体建筑工程费_室内装修_阳台、露台、地面精装修6科目137【08-02-03】开发间接费_营销费用_售楼处装修及包装7科目138【08-02-04】开发间接费_营销费用_样板间装修及包装合同040【B-02-05】施工类_指定分包_钢结构工程(三方合同)1科目039【03-02-06】主体建筑工程费_结构及粗装修工程_上部结构及粗装修案例地：两溉个合捷约规半划模跌板的芦合约烦范围事说明案例分：绿恩城通话过命仓名来摔约定译标准苍合约咸的范义围绿城的标堆准土塔建总包合度约涉涨及的巧工程砖有地毅基处鼓理工星程、耽地上斯结构屋工程歉、砌贤筑工孔程、荣粗装挂修工洽程、俱以及宵会所供基础留结构浴等，淘跨越蚀了多觉个科卷目。因插此在吐进行叛合约予规划付命名拜时，奋可以蒜命名窜为：总承姥包工箩程合啄同（打地基授处理导工程争）、以总承汇包工拐程合词同（食地上柜结构困工程岂）等附：务合约林规划壮中的幅“二愿八原辨则”哪些多类别伏的合花同属组于“棒占80李%成本治金额茶的20肉%合约迈”（除握去土地咬费、纪管理碎费、脏财务榴费）土方示工程桩基组础工色程主体苹建安泰总包宿（包氧括钢膀材和娘水泥忌）外墙狐（部岗品提企供、姑保温欲、施貌工）门窗卡栏杆景观亦园林栋工程费小区偷内的兆水电轧暖气姑工程电气群或智引能化览工程报批射报建晌或行吐政费榴用（居城市悼建设肌配套氏费、饼建筑侧企业真养老胖保障缠金）营销雨费用医（代遗理费叉、广嗓告费盗）在制像订合泼约规谋划模姥板和盾编制暴项目驼合约道规划耍时，简重点堆关注霞这20泛%的采凶购事牵项规质划——影响关键仙进度激、成羽本金大额大施、影森响后齐续质上量的烈重点合同数，抓延住成摩本管早理的律主要转内容三、堆编制惹项目勺合约把规划——何时悄编制牵？龙湖：《项目绳目标输成本裹（执俘行版戚）》编制贿完成涛后15个工臣作日携内中海：在锅项目炕开工神前一岔个月秆内完品成项召目合奴约策敬划报临告的溪编制雕工作金隅：分夹为两慎阶段第一阶段以编制豪时间安为方屠案设膜计评还审通焰过后监，由膏成本采管理侦部负责董组织哨编制设计税及前所期工嘴程的私合约恨规划帜；第二惯阶段喉编制芦时间或为目堡标成植本（角执行企版）斗审批爆后，摔由采目购首驾先编办制工寇程类方采购规策划位，成夜本结盐合合和约规丢划要求率组织宽编制此阶估段合他约规探划。这个穗分期愁或合快约规妥划对遇应的碗采购冶事项课的目氏标成司本确益定这个散分期耗的项吃目主寇项计填划确供定——要干娘什么简事、秤何时贯干大亲致明败确在“柿需要鼓细化水明确属采购件事项垃的预保算、誓发包粥方式朽、采正购方卫式和杜进场傻时间伯”这师个节建点开编始编何人杰编制疲？编队制什雾么？组织滚职责组织伙部门负责闹提供怪的内晶容参与淋部门成本番或合血约各种虾材料除设备编合同滋的预说算、筐签约写预计畅时间同、采绣购范抱围设计汇总快各部抬门提桑供的骨内容映，编映制项盆目合膊约规日划关注卸各个床控制球科目府下的佳合约处预算托汇总切额是侧否超械本科太目的挺目标裕成本幼；关注将工程垫类合灵约的狗范围架是否腰有重治叠、之遗漏种等；如果躲有以号上两奶类问趋题，鸟要组烦织商鞠议解钻决方义案；各项欲前期际或报肉批报仰建费俯用的叮预算阀、缴阀纳的裹时间爸节点报批辣报建秃或前照期采购各种赢设计裂合同悔的预供算、其签约外预计夺时间葬、设估计工次作完酿成预越计时嘱间各项曲工程致发包叙合同闭的预侦算、耳签约逆预计贼时间汉、工章程范筐围成本违或合钻约/采购各项以施工姓单位虾和材东料设览备的缸进场贵预计德时间惊、工厚程完甲成预峰计时目间；各项合约火范围故提出屋或确局认工程营销各种数营销罪合同的预枪算、呈签约预计汽时间色、事暗项完需成预计时间怎么捆编？土地费项搞、报职批报亡建费项、工程另间接菊费项：尽金量遵董循标回准模抚板，疑可以逝根据箩本地刮或本播项目谱差异佛做调散整设计刃类：纸根据择项目救需要厉，如达主体腔方案离设计笛和景渐观设水计是酷同一驼家设接计单脏位，蒙将设挑计类吹基准膀合同笔单元武做组奶合营销推广袭费用类：听在每肉一大佳类费武项（合约厌大类糠）下南作分骆拆工程田类——三通够一平瘦、主同体建驻安及竭装修璃、园超林景攻观、接市政伴基础蛇设施粥、配舅套工旁程等：尽量震遵循培标准模板垄，可拣以根胶据本地家或本伍项目超差异透做调整滩（如亏某些狗施工澡工程段被指东定或榆垄断鱼）【绿城浅：项目公司固在运电用此座标准牲时，暂可在签《集丑团标定准工英程合剧约规纤划》冒的基础上进凑行分跨拆、棉合并距、删恩除、冻新增敲、重纤组五裁类操裹作，壁但是衫“合炭同范枪围”翠都需牵进行补相应险的刷新】不提潜倡针筛对项体目合钳约规股划和袋合约岗规划中模板抛的差闪异进渐行审纠批，【只有爪合约工的预激算（羊目标态成本膏）之鼓和超根公司模确定讯的目均标成习本总要额，巴才可辆能发色起目阳标成疯本调吓整的性审批饶流程】，但哑是可驰以将为项目堂合约什规划完和模突板的收差异狗做说栋明，拘报给除总部俗成本们管理疤部门胖备案联，以挽备其馒在过鄙程中仅做业晓务规耀范检扯查，脂或者均审计垄部门菜做工秆程审陕计