房地产开发投资

第一节房地产投资与开发概述一、房地产投资的含义房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，现在将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来价值增值的行为。房地产投资的主体多元化房地产投资涉及房地产开发经营和中介服务等领域房地产投资的目的是获得价值增值二、房地产投资的特点投资金额巨大，回收期较长投资不确定性因素较多，风险较大（政治、经济、社会、自然、技术等）流动性较差具有保值增值特性（投资品）受政府政策影响较大（土地政策、住房制度、金融和财税政策、城市规划等）对金融部门的依赖性较强投资的外部性（区域环境的相互影响）第一节房地产投资与开发概述三、房地产投资的目的和作用房地产投资的目的房地产投资的目的，就是为了通过开发和经营等过程获取未来收益。具体包括：现金流量收益、避税收入、销售收益等。房地产投资的作用带动相关产业发展（房地产业的带动力强）促进家庭合理消费改善城市环境抵御通货膨胀第一节房地产投资与开发概述四、房地产投资的类型1、按房地产投资形式划分房地产直接投资

房地产开发投资－购买土地使用、规划设计、施工建设等、租售、实现投资利润

房地产置业投资－投资者购买已建成物业（包括新建增量房和存量房）的行为

房地产间接投资购买房地产企业的股票或债券房地产投资信托基金房地产抵押贷款证券第一节房地产投资与开发概述2、按房地产投资的用途划分住宅房地产投资－市场潜力大，风险小商业房地产投资－以出租经营为主，收益较高，风险较大工业房地产投资－适用性差、技术性强、变现能力弱特殊用途房地产投资－主要包括加油站、停车场、休闲场所、码头、公路等

，这类房地产的投资多属于长期投资3、按房地产投资经营方式划分出售型房地产投资出租型房地产投资混合型房地产投资第一节房地产投资与开发概述4、按房地产投资对象划分地产投资－土地开发投资①旧城区土地开发投资是指在原有城区范围内对土地进行再开发，以提高旧城区土地利用价值的投资。②新城区土地开发投资是指在原有城市建设区以外对土地进行开发，将农用地转变为非农建设用地的投资。房产投资主要用于房屋开发和建设的投资，它是固定资产投资中非生产性建设投资的重要组成部分。

物业管理服务投资物业管理和服务投资一般都属于长期投资。

第一节房地产投资与开发概述投资形式房地产直接投资房地产间接投资房地产开发投资房地产置业投资房地产企业债券和股票投资投资于房地产投资信托公司购买住房抵押支持证券权益型抵押型混合型第一节房地产投资与开发概述房地烫产开肆发资识金的寒来源红和运窄作的咬基本乓模式资金己来源政府补拨款银行文贷款抵押小贷款金融炭市场企业砌自筹示（资婆本金朴）集体蝇集资预收溪款国营住公司各类旷公司证券股票股份辨公司各类胞公司各类沈公司用户住房立公积净金住宅现合作拉社特定狱城市饼政府宰与居闸民第一唐节柄房席地产尼投资鲁与开宾发概片述为什时么要蕉进行悼房地贯产投功资分苍析房地帖产投哲资的岗形式钻多种掘多样！比如锋：个隆人可阶以用30万元盘的首顺付款豪投资10烟0万元景的置貌业项评目；绩也可的以用5万元饲购买浊房地像产公林司的挨股票陶、债板券（棍间接散）；柳一个御房地梦产开苹发公驰司可尤以投甚资数括千万箱或数托亿元翁建造帖一幢炕写字侍楼；旷而政软府可籍以花内费数把亿元订新建姓一个否车站栗和交慢通系财统。溪所有谷这些仆都牵涉逆到房袄地产朗投资缓决策辟问题。由于同时瞎存在悦多种薯投资盯机会，而始投资但者可狗以利润用的门资源胜却是色有限果的，喝所以慕投资缴者必菊须在碌确定威的即创期支致出与歼不确企定的凳未来婆收益汽之间佳做出价慎重漏的选概择。就需番要有燥一种峰方法近能够麦对各种甘投资阶方案折进行衫评估，帮粒助投强资者框在各种蒸限制页条件殃下（可元承受窜的风描险、修投资显收益额率以是及城源市规险划的恋约束待等）教，使刺投资暴获得连最大中的效菊益。第一责节咐房革地产芒投资耽与开熔发概董述五、养房地卷产投在资的侮影响梢因素经济观因素:主要融有经狮济发井展状蜘况、斜居民挪储蓄城、消兄费水喉平、麦财政术收支站及金警融状屋况、倍居民魄收入努水平痰等；社会威因素：主使要有球社会卵秩序件、城辟市化旬水平待和人茫口水选平等议；政治英和行惠政因好素：主嫩要有费政治喘局势搞、城练市发暂展战划略和陷城市曾规划暂等；政策启法律毅因素：主奏要指卧房地览产政密策、臣金融轰政策机、税诞收政调策和库相关稠法律阴法规宝；技术著因素：主减要包革括施蜓工技桌术、遣房屋露装修蚀技术泄等；风险净因素：包牺括经皱济周诉期风笋险、浙利率判风险家、通释货膨励胀风拥险、社政治查风险游、自趁然风浙险、捕经营宝风险策和财孕务风禽险。第一孤节湾房唇地产优投资向与开御发概瞒述六、荐房地阁产投廉资的淘基本弯步骤房地宵产投汗资由逝于其益自身惜的特锣性，合投资欠周期狱一般酸较长必，整灶个过痛程一膛般可叮以分尖为六衰个环肚节寻找素投资群机会项目险可行妖性研益究取得坏土地令使用硬权项目跳规划苹与合振同谈枝判项目宰建设房地隶产租修售投资牧机会灰研究农、初辈步可酬行性兼研究塌、详旬细可罗行性效研究熄和项很目评张估与呼决策土地闸使用沉权划的拨、撇出让搬和转以让项目浩规划城的主刃要内奖容是骆委托耐建筑捏设计患单位集进行给项目涉规划再、设炭计、衡项目腾报建蜘、领伪取施枝工许足可证尿、指隶定筹绸资方皱案、章获取貌项目央贷款析等第一矿节徐房乞地产张投资虹与开村发概父述第二就节岁房地贿产开搞发投币资的旧风险房地全产投扇资项孝目的实施是一侨个过寸程，怎从早影期资报产投州入至擦效益绝产出覆之间辉有一佛个时间花跨度，其凝中存筑在各种租投资帝风险。房地技产投遍资风董险分衬析是房喜地产贼投资怜项目头分析以的一肿个重觉要组茎成部浓分。一、精房地泛产投湾资风感险的情含义1、风错险的谜含义“风穷险是耐关于不愿授意发魂生的低事件发生仁的不确巡寿定性的客变观体兰现”-美国A.杏M.威利鸦特，19掩01炮)的《风险混与保寄险的爪经济明理论》(博士洪论文)“在投海资决塞策活抄动中弃，风煌险可螺以被绩认为胞是决晃策的忙实际爱结局可能港偏离观它的唐期望宁结局物的程费度”-英国渠的史蒂管芬·鲁比“遭预遇危夜难、孩遭受牲损失忠和伤扩害的搅可能执性和辱机会饥”-《牛津帖现代乐高级驻英汉樱双解岗词典》武井给勋(1边98沃3,日本)的《风险耽理论》风险陆的三佩要素：风险旱与不捧确定满性有遵所差街异；风险灶是客连观存啦在的嗽；风险博可以杯被测姨算。第二圈节跃房地注产开创发投洗资的屠风险2、房泼地产挡投资赛风险告的含穷义房地屋产投硬资风察险是指纠由于不确谨定性铜因素的影谎响所众引起傲的房铲地产艳投资祝收益劝与预许期收孙益之览间的偏离看程度。在房步地产果投资跪活动坡中，风险辜的具昌体表抗现形膝式有：一是分高价右买进类的房蛛地产垮，最展终以较低孕的价典格卖土出？二是愁尽管席卖出室价高异于买乘入价伸，但叔是仍低于感预期剂价格；三是销投资资金宵不能舰按期储收回，或心不能尼收回膝；四是财务粒方面掉的原答因。问题愤是如延何处疑理“收益—安全—风险”之惕间的秒关系房地轨产投资怀大、周期包长、位置化的固惠定性以及市场数竞争银不充展分等第二织节锣房地绵产开嗓发投续资的再风险二、订房地奖产投那资风范险的冲特征1、风教险的经客观道性自然释、经嘴济、半法律钻、文么化以放及投宪资者象管理御水平纵等(无处烤不在金、无呆时不询有)2、风宜险的详随机好性与宜多样边性主要面有政床策风剖险、满社会望风险复、经腐济风染险、卧技术澡风险逐及自雨然风都险等竿。3、变痰现差捧的风罪险和饲风险匪的相扮对性4、高铅收益件与高朵风险从行业染壁垒妇的选咽择效辆应上看蛛，高铁风险纱行业轿总是派能给刚理智保的投臭资者摘带来铸超额纺利润受。第二唯节艳房地橡产开悄发投池资的鞭风险不同帮房地振产投防资形胸式的芒风险英比较第二崭节敌房地卫产开独发投回资的坏风险三、塌房地烧产投虾资风日险的拥种类第二受节晓房地刷产开束发投部资的探风险例如嫩有两核个房屠地产娇投资方案A和B，每练个方垮案的之投资扇成本理都为10码0万元选，设阳来年茅经济板情况济下，匪各方便案的掏盈利币矩阵貌表如岔下：A和B的期布望值徒为：A方案临为95万元；B方案苹为95万元。各自懂的标叮准差扬为：A方案撕为18唤.0嘉3万元准；B方案型为69彼.6霞4万元麻。

如果胸它的跪各种编可能房诚结果闷的概滋率分问布越股密集抢，这封项投修资的钢风险明就越用小。

标准阵差越位小概咱率分甜布越狐密集猾，有叼关投抄资的超风险遇也就喂越小决。第二陷节腿房地阿产开川发投限资的羡风险四、快房地在产投嘱资风监险管猾理

规避完和控垃制风铁险的基本绪思想是对群某种老损失胜的可矩能性固进行者调整层，进而隐尽可焦能降乱低这诸种可酸能性。风险臭移动在预角期收初益相茫同的天情况丹下，投资菊于风疮险较捷小的厦房地赔产项宽目风险姿分散风险郑控制风险罗转移通过椅市场变调查著实行羡正确蔑决策阶来预测书和控妙制风险“不讨要把住鸡蛋旅放入犯同一邀个篮瞒子里婆”通过痒加强坏资产克管理睛来实回现的经营防费用稻、维搬修、惕保养择费用城甚至声税收哥－能惰将经淋营风色险转侍移给丢承租跃人可通构过保珍险方最式转给移部局分风暗险第二换节律房地勉产开锡发投互资的姑风险第三拖节碰房地送产投含资收逆益与镰决策一、喉房地捕产投核资效做益的泪基本咳涵义雕和表闭现

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房地章产开年发项据目工壮程招投疮标管绝理第四议节坟房虚地产养开发颜的项场目管淋理1、非房地浸产投筋资有攻哪些腰主要刺特征坝？2、役风险税有哪舅些类莫型？惊如何娘规避测和控停制房晌地产真投资雨风险旺？3、攀简述孩房地炒产投丈资决绩策过砌程。4、纵如何港提高版房地摆产投传资效肥益？5、且房地踪蝶产项鼻目开侨发为愚什么腔要进呆行可价行性祸研究键?其得主要匠内容婶有哪掀些?6、咱为什忘么房绞地产惨项目士开发汪过程叫中要见进行车规划臣设计安管理锡？本章根思考祥题：住建芬部：质楼市简调控慈有六矿大难捐点昏将衡届量房岔地产哭泡沫节（20酱10年11月27日）房价剩波动军的危胁害：一是昼房价赵过快国上涨容易酱引发蝴资产漠泡沫，影胁响金误融稳