房地产项目前后期工作流程

房地产项目前、后期工作流程一、取得土地后办理建设用地许可证、规划设计条件、办理土地证及方案报批流程。参加招拍获取土地签订土地补偿协议土地成交确认书编制规划（建筑）设计方案办理建设用地许可证及规划设计条件编制规划（建筑）设计方案环境影响评估报告规划方案审批（公示）发改委办理立项批文项目可行性报告核发规划（建设）设计方案批准意见书抗震人防消防环保教育城管供电供水煤气园林防疫交管通信建设工程交易中心项目报建市开发办办理生产任务地质详勘（一）、招、拍、挂：分拍卖、招标、挂牌方式。1、挂牌，选定土地交易中心发布信息中的地块，缴纳该地块起拍价10%的保证金后，参加拍卖会竞拍。或提交投标书由专家评委确定中标单位。2、拍卖，竞拍单位在规定时间内自由报价，规定时间到停止报价，最高价超过起拍价报价有效。如无其他竞拍单位（不含最高报价单位两家或两家以上）继续竞拍，最高报价单位获得该地块。如有两家或两家以上单位（不含最高价）继续参加竞拍，愿参加竞拍的单位和最高报价单位共同举牌报价竞得土地。3、招标，重点项目有特殊要求的地块由建设单位带方案投标，专家评委根据投标方案及建设单位的业绩、信用、价格综合评定获得土地。

（二）土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证1）土地成交确认书。竞得地块后，与土地储备单位签订土地补偿协议，协议包含地块面积、容积率、价格（包含批租费、水土流失费、土地登记费）、交地时间等。2）建设用地规划许可证申报向市规划局提供相关资料办理《建设用地规划许可证》及“用地规划设计条件”。业务处室审核申报资料，如符合申报要求报业务例会研究，相关领导审核通过后公示、发放用地红线，公示期满制作发放用地许可及规划设计条件，报市国土局办理土地证。3）土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质强度、开发等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

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