房地产开发项目管理培训讲义

房地产开发项目管理第一节房地产开发项目工程勘察第二节房地产开发项目规划与设计第三节房地产开发项目招投标与合同管理第四节房地产开发项目工程建设管理组织第五节房地产开发项目的目标控制第六节房地产开发项目竣工验收RealEstateDevelopment&Operation2第一节

房地产开发项目工程勘察主要任务目的为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节约投资，降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。工程勘察是根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质、地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。建设工程的勘察是开发项目进行规划、设计和施工的重要依据，一般由开发企业委托勘察设计部门进行。一、工程勘察的主要任务和目的二、工程勘察的分类

Descriptionofthecontents施工勘察对地质构造复杂，工程要求较高以及与施工有关的工程地质问题进行勘察，作为制定施工方案的依据

选址勘察对工程地质的稳定性和适宜性作出评价，绘制成1：5000的地形图，为选址提供资料。

详细勘察对建筑物地基进一步勘探，作出工程地质评价，绘制1：1000的地形图。为地基基础设计、地基处理加固以及不良现象防治提供地质资料。

初步勘察对场地是否适当适合建设作出评价，提出1：2000地形图，作为详细规划或建筑总平面布置以及重要建筑地基基础设计的依据。

房地产项目的工程勘察，其工作阶段的划分应与规划、设计、施工的划分相适应，一般可分为选址勘察、初步勘察、详细勘察和施工勘察这几个工作阶段：RealEstateDevelopment&Operation三、工程勘察工作的主要内容地形测量工程勘察地下水、地表水的勘探气象调查指根据规范和图式的要求，对地物、地貌及其他地理要素进行的测量。对地球表面的地物、地貌在水平面上的投影位置和高程进行测定，并按一定比例缩小，用符号和注记绘制成图的工作。通过地质钻探、挖探槽来探明建筑场地的土质、构造、底层及地基的承载能力及稳定性状况，岩土的性质，土壤的性质，地下水，地基承载力，地基稳定性等方面的情况，为开发项目的总体规划和建筑物地基基础设计及管网规划提供依据。在施工前，必须查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向，水的化学成分，能否与混凝土发生化学反应，是否会引起钢筋锈蚀，以及地层的透水性，以确定施工方案。同时也应收集附近河流、湖海的水系、流量、水位等资料，为夏季施工时的防洪排水提供依据。因地区不同、季节变化而会有较大的差别。其内容应包括空气的湿度、温度、风向、风力、雨雪、冰冻季节长短、土壤冻结厚度等资料，为规划、设计及施工提供依据。RealEstateDevelopment&Operation四、工程勘察报告包括的内容民用建筑地质勘查报告一般包括以下内容：（1）勘察目的、要求和任务；（2）建筑的功能、体型、平面尺寸、层数、结构类型、荷载（有条件时列出荷载组合）、拟采用基础类型及其概略尺寸及有关特殊要求的叙述；（3）应阐明场地不良地质现象，分析论证静力条件下场地和地基的稳定性；在抗震设防烈度等于或大于6度的地震区，应对场地土类型、建筑场地类别作出判定，6度或大于6度的强震区，应对断裂错动、液化、震陷等进行分析、论证和判定，对整个场地的适宜性作出明确结论；（4）应阐明地层结构和岩土物理力学性质，以岩土的均匀性、强度和变形性状作出定性和定量评价。岩土参数的分析和选定应符合现行《建筑地基基础设计规范》和《岩土工程勘察规范》的规定；（5）应阐明场地水文地质条件、地下水埋藏条件和变化幅度，评价其对地基基础、地下室和施工边坡稳定性的影响，提出预防措施；RealEstateDevelopment&Operation5四、工程勘察报告包括的内容民用建筑地质勘查报告一般包括以下内容：（6）应对地基基础方案的论证和分析。天然地基方案应提出持力层和基础埋深的建议，进行承载力、沉降的分析和验算，必要时对倾斜方向和倾斜值作出预测；桩基方案应提出桩型、桩端持力层、桩端土承载力和桩周土摩擦力或单桩承载力和沉桩可能性的分析和建议，必要时应进行桩基沉降分析；其它合适的地基基础方案的分析和论证；（7）高层与低层差异沉降的分析及对相邻建筑影响的分析（8）基坑开挖边坡稳定性的分析，必要时提出支挡方案；（9）施工降水的可行性和对建筑物本身及相邻建筑的影响,必要时提出降水方案；（10）对施工和使用过程中的监测检验。RealEstateDevelopment&Operation6五、房地产开发企业对工程勘察工作的管理（5）亲自到现场踏勘

（1）树立重视工程勘察工作的观念

（2）选择好的工程勘察单位（3）签订好工程勘察合同

（4）督促协助勘察单位开展工程勘察工作

房地产开发企业应委托有资格的勘察单位进行工程勘察，并做好相关管理工作。RealEstateDevelopment&Operation第二互节稻房锯地产砍开发部项目杠规划迎与设羡计一、城市狗规划尾与房交地产掠开发狱的关驰系1.城市成规划闯的含层义及阴任务城市涂规划皮是研填究城破市的痰未来贿发展火、城屋市的基合理贡布局吃和管匪理各傍项资痒源、史安排每城市件各项世工程刻建设乎的综合偷部署，是销对城撤市的首空间渗和实投体发雨展进辈行的尖预先碑考虑菊。其睁对象载偏重轿于城胆市的革物质铅形态艇部分包，涉堵及城刻市中猾产业番的区强域布池局、舞建筑补物的奥区域申布局府、道纠路及萝运输丹设施姜的设打置、港城市朵工程掀的安自排等琴。城市取规划枝的任登务是古：根奔据国枣家城慨市发银展和每建设味方针踪蝶、经除济技忧术政购策、趴国民贸经济翻和社腊会发尖展长丽远计冤划、区域先规划，以余及城耕市所苦在地糖区的伶自然围条件水、历约史情馋况、尚现状利特点阁和建恳设条振件，烤布置冷城市据体系森；确呆定城番市性粗质、歉规模破和布桨局；铲统一功规划同、合先理利释用城绵市土代地；床综合你部署城市裙经济、文庭化、叮基础爆设施绪等各烤项建完设，其保证丑城市副有秩缠序地缓、协芒调地问发展各，使热城市逮的发来展建郑设获缠得良寒好的垒经济迈效益供、社店会效肝益和凡环境圾效益础。城市休规划善通常凝包括总体蓝规划和详细臂规划两个魔阶段转。Re失al蓝E姿st萌at日e扯De慢ve灿lo学pm族en叉t限&丈Op欲er辫at妇io墙n一、城市欧规划爪与房毅地产贺开发崭的关泄系（1）城瘦市规李划对接房地习产开党发起界到管公制作逆用（2）城溪市规河划指骄导和介促进秋房地付产开针发（3）城碗市规首划设夺计是迹房地醋产成执片开胀发的级必经祥阶段刑和必订要手群段城市液规划府是城挑市房深地产担开发妖的“棚龙头洋”，距它指全导和扎制约殿城市舰房地榴产开订发，堂而城普市规当划所铜绘制车的城忘市发齐展蓝唱图要堪靠房勒地产缸开发股来实伴现，宇并针字对开日发过负程中篇出现吓的新等问题灯而做添出调害整和事补充凡，两琴者关士系密管不可蹦分。2.城市祖规划腐与房洋地产门开发基的关剃系Re蓝al版E解st捕at究e造De艺ve爱lo寒pm塘en早t勇&价Op访er阁at休io蹦nRe辽al叙E叔st桃at螺e客De俭ve施lo竟pm泉en滴t明&遮Op富er趴at睛io叛n10二、赚房地嫩产开测发项差目规杰划管态理1.建设饲用地妨选址谎管理（1）建唉设项乏目选烂址管挣理的啄含义是城捐市规送划行霜政主阁管部菌门根直据城众市规值划及旬其有赌关法严律、狗法规艺时建牲设项慢目地淹址进膜行确斗认或猴选择梯，保页证各醋项建驾设按馒照城乌市规姓划安敏排，啦并核遣发建炎设项除目选领址意晴见书隐的行菜政管搁理工倒作。建设瞧项目松选址殿规划策管理弟是执佳行城石市规预划的泰关键凤所在都，它俗直接帅关系栋到城夫市的治性质慕、规德模、端布局型和城更市规堪划的家实施练，同妇时也贤关系草到建栋设项茎目实恼施顺壁利与毛否，有这是乓一个惨十分驼重要垄的环培节。（2）建辽设项因目选洋址管怀理的它依据城市宴规划飘行政陆主管败部门生负责缺对建殖设项闲目选滑址进负行管尊理，奸主要延依据岛相关世法律晒、法桌规和冤方针子政策掀、城迈市规出划及宅经济隆技术梦。《中华元人民牢共和洞国城甲乡规涨划法》第三典十六穗条规抽定：广“以划拨方式聪提供亩国有术土地科使用反权的页项目撑，建榨设单朽位在井报送衰有关榜部门斑批准闯或核胞准前书，应伤当向贝城乡颠规划亲主管计部门钥申请衬核发窝选址提意见肥书。以出让方式诊提供白土地惑使用栋权的撤建设挣项目不需要沉申请窝选址竞意见毁书。1.建设翁用地涂选址捐管理①保幻玉证建时设项望目的勾布点史符合链城市安规划②对采经济利、社纲会发妙展和吃城市任建设规进行抽宏观猎调控③综童合协万调建江设选猛址中腔的各婆种矛呢盾，昂促进喷建设搁项目追的前斤期工晓作的喝顺利停进行建设终项目宜选址昂规划旦管理在的目凯的与剂任务（3）Re约al午E烘st巨at诊e睁De布ve叼lo合pm勇en辽t留&掏Op穿er海at倘io振n（4）建穴设项顷目选概址的锡依据①②③④⑤经批缴准的钻项目呀建议秀书；建设佳项目饺与城抓市规傍划布沙局的防协调现；建设骗项目铜与城予市交君通、槐通讯免、能辞源、础市政庭、防辣灾规虎划的进衔接猾与协犬调，药采取票的运泳输方膊式；建设允项目霸配套担的生遍活设运施与屡城市遇生活铃居住看及公狂共设楚施规哗划的爷衔接哗与协坡调；建设项目对于城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。Re伯al寻E汇st父at次e追De般ve心lo建pm耳en碗t碎&往Op请er火at乔io股n（5）建垦设项炊目选弊址规盟划管疮理的牛程序目及操孩作要所求①选纯址申辆请②参寺加选铁址③选矩址审据查④核残发选狮址意叙见书提交菜文件棉：一僻是已并经批帽准的添项目受建议育书；狼二是倡建设柔单位德建设魄项目聪选址到意见随书申区请报莲告；火三是险该项欠目有收关的踏基本柏情况相和建脸设技挤术条关件要践求、垄环境欢影响堡评价摩报告坑等文蔬件。现场壤踏勘办，共克同商芽讨，祥对不蜜同的塑拟建子地址损进行刻比较柄分析伍，听彼取各沾有关蹄部门尿、单锯位的狡意见样。城市卸规划姨行政休主管校部门姓经过商调查炭研究惊、条洽件分主析和丸多方脏案比注较论奏证求巩对该谈建设烟项目哀选址灿进行枣审查贿。必通要时踩应组杠织专静家论耻证会助进行乞慎重作研究毛决定烧。对于纺特别劝复杂缎的建川设项校目，虽可委化托城旨市规蚕划设为计院茄编制氧建设驰项目伴选址塌意见宗书的养报告遣，然戒后城般市规身划行案政主贼管部漆门根摇据报炼告核聋发选轻址意停见书汇。。Re可al胞E姨st智at揉e糟De呈ve残lo零pm跑en肺t幼&怀Op报er明at答io这n（6）《建设享项目锯选址茅意见魄书》办理碗申请受材料⑥立箩项批李复⑤土宗地管誉理部叶门用税地意眉见函④现冲状地陵形图②申始办《建设蛇项目除选址牢意见须书》的申炭请书制，应挪当包肤括：直建设赤项目耗的基扩本情万况，鸭建设汤项目萌选址茅的主涂要依户据，向建设邮项目怕选址较、用拣地范兔围和洞具体水规划邻要求③申衣请单榨位身辣份资参料Re质al咸E键st谊at糊e织De救ve摩lo夹pm梅en裹t夫&坟Op地er锯at桥io酬n①建池设项你目选地址意绣见书吴申请辜表2.建设结用地亭规划弄管理（1）建悉设用损地规收划管证理的柄含义沃及内奋容建设冬用地购规划寨管理洞就是挖城市蹈规划烈主管料部门跳根据蹲城市误规划尽法规哑和批赢准的房诚城市泪规划障，确寇定规甜划区骨内建屯设项岁目用兰地的选址晓、定芒点和粥范围爸，审撤查总皂平面灰图，核腾发建设纱用地侍规划某许可兄证等各扇项管所理工丙作的蜡总称互。建设舞用地慢规划瞒管理绿的主医要内愈容包梦括：控制悦土地叨使用血性质或和使浙用强娱度；嫂确定千建设秒用地雅范围懂；调滩整城蚀市用吨地布渣局；搏核定运土地患使用笔及其湿他规日划管枪理的乌要求芦。（2）建爽设用竖地管远理的他目的贿和任沾务控制蔑各项故建设破合理装使用恒城市驻规划文区内罩的土刷地，斯保障兰城市禁规划验的实读施；欧节约坝集约样使用锻建设野用地版，促蛛进城婆市建讲设和那农业喝的协间调发柏展；折协调格建设逐用地痰的相染关矛备盾，薯综合植考虑也建设笋用地佛的社节会、餐经济映及环顽境效脖益；固不断盖完善狂、深穴化城惭市规虾划。Re匠al载E链st屿at驶e骡De段ve旧lo邻pm处en诞t姿&烈Op慈er诵at欺io含n162.建设窗用地支规划北管理（3）建蚂设用份地规步划管之理的长依据在城阔市、撇镇规巴划区糊内以践划拨势方式射提供洲国有郑土地郊使用辱权的馅建设序项目啊，经悔有关沙部门夺批准讲、核便准、敌备案救后，志建设严单位岂应当供向城咏市、小县人侮民政帖府城槐乡规辅划主据管部缝门提恰出建竞设用用地规隶划许寻可申挠请，萝由城房诚市、精县人驻民政望府城药乡规昼划主仰管部旁门依聪据控制肤性详阔细规制划核定呈建设题用地捡的位置虏、面垄积、渗允许细建设粱的范嚼围，核蜡发建设询用地符规划估许可蔑证。建设泼单位谁在取硬得建蛾设用苹地规莫划许绍可证唱后，演方可勾向县叛级以繁上地广方人忙民政粘府土篮地主胖管部刺门申零请用左地，赚经县辣级以鸣上人朵民政秧府审寺批后驻，由炸土地穷主管殃部门划拨土地嫂。以出让方式狮取得紫国有住土地保使用委权的爹建设筛项目圆，在尼签订辣国有录土地承使用鹊权出让东合同后，姐建设针单位粪应当择持建班设项六目的泳批准匙、核悔准、吨备案驼文件病和国旋有土驴地使抱用权亏出让塞合同顽，向饼城市罩、县蚁人民壁政府院城乡珠规划判主管丹部门年领取轰建设侧用地螺规划隐许可达证。Re沈al静E伙st利at船e梁De眠ve脱lo球pm顿en抱t天&霞Op镰er剃at造io斜n17（4）《建设穿用地贡规划绕许可东证》的办等理步缠骤⑤提供规划设计条件②现场踏勘⑦核发建设用地规划许可证④核定建设用地位置和界限①申请材料报送⑥审查建设用地总平面图布置③根据需要征求有关部门意见办理迈步骤Re洲al义E缎st永at赵e微De贷ve浮lo曲pm旷en滥t称&冠Op趣er赚at怕io埋n（5）《建设至用地弄规划烟许可誉证》的申榴请材轿料②《建设绵用地追规划等许可齿证》申请你表③《建设诱项目应选址削意见怀书》，对王于出筐让方炊式提刺供土及地使绍用权避的项诉目，今则提帐交《土地尼出让薯成交模确认棒书》和《土地疑出让不合同》及相世关文粪件④立登项批梯复⑥按炊建设朴用地过定桩遇成果屿及绘绍图要雄求绘亮制的1：50胖0或1：20商00的地显形图⑤《建设砍用地差定桩雕成果》Re逮al学E黎st义at招e扯De旱ve欢lo级pm星en速t恭&立Op震er久at逗io忍n①《建设止用地顺规划渴许可已证》申请刺书3.建设堤工程服规划田管理（1）建姜设工邻程规掏划管愧理的商含义建设费工程民规划温管理蓬，是仗城乡假规划苗行政徒主管态部门润根据冲依法葱制定炭的城她乡规远划及斥有关钞法律织规范担和技厨术规球范，宾对各毫类建炊设工卡程进哥行组乞织、乖控制轮、引腥导和傍协调授，使眨其纳兼入城范乡规笼划的勒轨道沿，并虑核发幼建设泊工程少规划净许可勒证的勺行政严管理欧工作逮。城市天规划凶行政拴主管非部门鲜把《建设吓工程相规划商许可喊证》定义迈为“堡依法小核发抛的有掀关建愤设工漆程的厌法律独凭证判”。Re页al腰E寸st编at各e爱De铁ve吸lo锻pm搜en漠t蓝&铸Op所er午at杨io链n21道路洗管理建筑龄管理管线分管理（2）建婚设工凉程规器划管梅理的御主要绸内容按照编城市板规划冰要求蒜对各链项建肤筑工雷程（诞包括熄各类粘房屋谷、构沾筑物究）的泛性质敬、规疫模、笼位置典、标泄高、茎高度散、体倡量、坦体形舞、朝如向、地间距咬（日捡照、泛消防驻、卫张生、殊安全肌、空牲间等缝）、努建筑跌密度溉、建已筑退径让控旨制（呈退界控、退腹红线盾、退浆铁路钓线、碗退电矿力线董、退垒河道嗓线等势）、骨建筑拣色彩村和风飞格等吹进行害审查排和控溪制。对象惕是各融类城轿市管行线工那程，扫根据钓其所甚输送导的不锯同介嘴质，咐主要变有：径电力梯线、盒有线史通讯泡线、军给水傲管、贱燃气费管、珍供热姑管、强雨水熄管、雅污水捷管和微其他磨特殊炼管线(如轨桑道交厅通的老电网驳、输边油管际、输籍气管浩、化匙工物盼料等)。市缸政管泼线工樱程规鸦划管蜡理包茎括对态管线皱的平丘面布丽置(水平养排序晴、水斯平间狭距)、竖阁向布律置(竖向慢间距孙、覆崇土深佩度)、管冷线敷坑设与校行道守树、迷绿化多的关姐系、高管线熊敷设辨与市物容景慰观的颜关系间，并榜对其躁进行渡综合未协调夸。主要光是按蓝照城胜市规弓划要自求对女各类子道路染的走放向、扬坐标喜和标妖高、考道路员宽度滑、道亏路等杠级、级交叉宁口设避计、逢横断愉面设嚼计、轰道路兄附属夜设施致等进埋行审帽查和棋规划如控制冒。Re摊al么E道st量at羽e殃De高ve属lo忍pm要en陡t摘&叙Op励er顽at方io哗n（3）建绩设工渠程规止划管炭理的骑程序①②③④⑤申请审核核发细建设拖工程疗规划户许可羡证竣工现验收朴前的膨规划萄核实报送司竣工续验收智资料Re号al伍E珠st显at荣e爱De陕ve域lo浪pm柴en家t城&做Op斯er陆at滥io南n（4）《建设惩工程鉴规划钟许可欣证》办理秋申请迈材料Re糠al罢E璃st林at耐e唱De腥ve鞠lo汇pm能en矩t工&宜Op夏er备at阻io酬n24①建设快工程厘规划酱许可销证申苹请表津；②土绞地权蜻属资授料（璃土地邪使用废证或腐者建司设用继地批敢准书役）；③1：50孩0或1：10茎00的地运形图未；④规骨划设签计方魄案审戴核意废见；⑤施炊工图矛中的矩总平联面图朵及平僚、立敏、剖考面图汁；⑥道耻路管样线工席程需扒提供塔道路嗽管线役规划妖图纸科、文壤件二司套；⑦人输防等傅相关窄专业至部门洽的审轻查意英见。三、悔建设那工程固设计1.建设你工程缸设计以的内努容建设趟工程麻设计该，是冶指根鸭据建比设工间程的太要求务，对甘建设株工程材所需复的技衣术、总经济仔、资评源、除环境朵等条夸件进六行综望合分划析、时论证军，编删制建顶设工养程设术计文鞭件的精活动忽。房地铜产开昂发项援目一丑般为民用垒建筑项目茎，常深采用两阶凑段设计虏，即初步芬设计和施工艘图设或计，对放于技舞术复茂杂的颗工业封或民取用建少筑项僻目，芬可增影加技术伟设计；对浓于小膨型开就发项梳目中旋技术船简单阴的，送可在振简化联的初盈步设惑计后蚁，进尽行施阵工图说设计情。Re贡al掌E路st骡at短e嘱De栽ve先lo萌pm怎en胀t乱&线Op懂er落at帮io尊n1.建设并工程振设计端的内叹容(1蒙)初步梅设计设计庄总说岛明书意和各搅专业怖设计日说明予书总平面建筑禾设计胖说明今书和对设计往图纸结构戒设计盆说明笔书给水分排水阿说明饭书及浊图纸电气溉设计捆说明亏书及让图纸弱电杨设计兼说明迫书及炉图纸采暖步设计趋说明暮书及吸图纸动力诵设计甩说明挖及方恋案图秆、计初算书侮、主靠要设迅备和垮材料谈表工程揉概算税书Re减al悲E判st锤at营e击De仅ve息lo烘pm岸en只t傻&闸Op哄er疏at向io奶n1.建设床工程野设计帜的内佣容(2均)施工狡图设棍计①建连筑施叉工图②结构痛施工疼图③给排绢水施妖工图④电气邮施工兽图Re数al师E找st讯at望e页De努ve锤lo哪pm呜en鞠t逢&错Op圣er辣at拉io省n三、秋建设诱工程攻设计2.规划吹设计由的组碍织委趴托选择叹设计闲单位设计资格设计等级设计范围确定技术经济指标方案评价与选择审查设计图纸Re福al怒E聪st秤at蚀e泽De堵ve着lo曾pm奋en月t改&想Op身er段at消io租n四、熄房地咐产开或发项盼目的京规划丑设计睁与评妻价1.城市羡居住狐区的晃规划蛮设计（1）居爬住区陕的涵映义构成飘居住尼区的违基本惑单位睡，之坏间被清小区缠道路郑分隔人口峡规模10允00段~3记00若0人，30从0~更10邪00户，路占地2~庄3公顷居住额组团推有机号组合袜成居泰住小正区，加由城市溜道路泄以及北自然记界线衰（如缠河流牲）划谱分而揪成的讨完整幕居住衔地段10巩00～15馒00胖0人、30撑00～50乐00户，冷占地撒约12～35公顷由城岂市干肯道或慈自然筐分界晃线所愤围合人口互规模30横00倦0～50阳00定0人、10接00杏0～16凭00苹0户，堂用地晌规模弟应在50～10标0公顷忽左右葱，配搬套建灶设有垮一整际套较复完善魔，能圾满足东该区或居民垒物质母与文惨化生驶活所伐需的笼公共尘服务营设施赤。居住哲组团居住芦小区居住姑区Re却al评E灶st窗at标e构De挥ve权lo桐pm辜en型t适&岂Op凭er蜡at扁io宰n住宅斜用地公共嗓服务肤设施劫用地绿化失用地道路线用地M1M2M4M31.城市栽居住塞区的子规划乔设计居住矮区用糠地根疏据不克同的鸭功能践要求奸，一绩般可乒以分更为四换类：Re汽al援E盐st样at艺e炸De补ve糊lo让pm牌en享t籍&肯Op座er证at明io劫n（2）住些宅及抱其用抖地的榜规划倚布置①住宅港选型点式木：建析筑物顶横截筹面宽篇度和醉长度盖比较挎接近肆的住迎宅（2）住辛宅及丛其用狼地的红规划闪布置①住宅侧选型条式鞭：由聚两个固或两片个以画上的粘居住巴单元督按直叨线邻执接的辆住宅Re爹al棚E依st文at伐e让De迁ve品lo哄pm药en仗t族&录Op展er稍at驴io凉n条式吃住宅Re明al需E财st赢at茂e茅De挨ve留lo最pm撑en惧t师&兵Op值er桌at然io香n（2）住患宅及垃其用波地的守规划赖布置①住宅略选型错层房内弓的厅罩、卧动、卫惠、厨、颜阳台大处于芽几个高度贫不同擦的平滔面上却。Re剩al倍E遇st艺at采e虽De妹ve淡lo凉pm绘en美t读&构Op阁er先at衔io景n（2）住凡宅及割其用训地的键规划臣布置①住宅则选型跃层跃层感式住牛宅是顾一套可住宅诱占两弓个楼网层，血有内是部楼荣梯联减系上豆下层极，一抵般在额首层悟安排税起居肯室、桌厨房术、餐哭厅、听卫生犹间，秤二层美安排牵卧室坟、书双房、剂卫生塘间等秃。Re猎al较E罩st坏at着e毙De年ve哀lo船pm开en犹t智&啊Op伐er巡寿at劳io逝n（2）住产宅及用其用迅地的弊规划靠布置①住宅敌选型复式在跃背层式余住宅县的基合础上局发展封而成趣的一辛种经趋济型虽住宅复式执住宅缘瑞在概亩念上嘴是一栏层，耍并不抽具备控完整冒的两丈层空鸽间，版但层饥高较凶普通识住宅(通常海层高2.游8米)高，腰可在阿局部榆拘出杯夹层放，安课排卧宅室或冤书房叛等用做楼梯愉联系削上下Re孝al婶E洲st祝at挂e项De荡ve锁lo桶pm旅en苗t讨&箱Op讨er生at损io宁n（2）住挪宅及拣其用砌地的筐规划钻布置①住宅料选型退台项：由饺下至伙上逐狮层退占让，孙整体瞧效果示类似乞于台僚阶Re园al呈E达st妖at鱼e澡De革ve悦lo鞋pm板en电t害&舒Op滑er虚at争io刘n退台盐式住写宅Re熊al捕E钥st抱at缩慧e盖De昂ve刷lo雪pm群en熔t脂&右Op尸er阳at愚io宫n（2）住束宅及割其用坟地的必规划庆布置①住宅位选型花园嫌别墅拨：带瓣有花悄园草聚坪的宏独院凝式低答层高宾级住似宅Re释al驶E液st炭at话e捕De涉ve馅lo错pm海en素t闷&舞Op更er锐at检io屈n花园倘别墅Re菜al凑E幅st格at不e址De裳ve痛lo典pm溉en拳t堂&冠Op典er底at占io徒n（2）住斤宅及锋其用固地的药规划掌布置①住宅阿选型综合谷性商末住楼Re舟al糕E阻st拣at暗e毁De网ve蛋lo鞋pm乱en懂t拣&兴Op骑er场at而io泰n住宅锐类型屠选择念的原鸣则①要佳充分滋认识世、利华用基啊地的用特点剧，根吗据基朝地的园地形察和地湖貌特棋征，苦并结迈合土饿地的院高效成利用竟，选凉择住犬宅类幸型。②要础了解忧居住茂者的算属性猪，使载住宅句类型盲更适给应生庙话方纪式，扔既能趴满足拌群体废需要疑也能平满足貌个体策的需摘要。③正压确把绑握住肤宅区俘与城烛市、师街区尚的关焦系。舌住宅荒特别帐是高钻层住代宅的登建设她会给钳周边洁地域心环境构带来撑很大危的冲党击。贿因此修要将兰住宅究区纳显入城怀市空串间的毙设计雕范围纹中去扒考虑背，以失确保敏城市枝的开牧敞空芹间；致要与脂周边腊环境伙景观插保持柱协调叮发展局，共耐同构像筑城韵市的筋良好撇的空窄间形搂态。Re抗al董E河st灾at呜e脑De运ve笛lo馋pm导en稼t税&宿Op印er尊at浑io闻n（2）住虏宅及弱其用怎地的消规划肃布置②住宅祥的布酬置周边库式：清居住臭建筑盏沿街携道或悄街坊艳周围絮布置醒，并伸形成精安静车、安辆全、殖方便浓的内供院式勇住宅鞠组团Re园al颤E浸st金at搞e霜De守ve榜lo移pm监en柜t忙&倦Op乘er聪at旅io精n（2）住狭宅及图其用编地的特规划填布置②住宅奏的布纺置行列盗式：居住驱建筑搞一律释朝一库个方参向（铁一般虾是南象北方摄向）径成排熊布置Re壶al钩E食st奋at势e走De乳ve浩lo咳pm昂en蜓t瓣&右Op佩er锻at煎io今n（2）住底宅及佛其用屠地的卷规划个布置②住宅啦的布迹置混合筛式：采用占周边房诚式和至行列拴式相截结合坊的布奖置方责式Re滨al附E用st首at勉e许De宋ve往lo役pm打en位t渡&董Op捷er身at桶io归n（2）住握宅及蚕其用内地的议规划皮布置②住宅展的布赔置散点受式将多源层点背式(墩式)住宅杨或高敞层点斜式(塔式)住宅泪，围姿绕住旷宅组漆团的导中心枣设施至、公址共绿北地、彩水面据等，吸有规逼则地孔布置此。自由华式结合旬地形叉地貌偷、周秆围条聋件，骡自由米灵活屯地布换置，政以追僵求空皇间的哀变化系和较牌大的董绿化保、活更动空蹦间。Re娃al迷E改st洁at苏e南De键ve派lo委pm宗en水t轿&算Op养er佳at士io膛n（3）公涌共建尤筑及倘其用膀地的伙规划盒布置①公肚共建槐筑的篇分类居住呜区内易的公蚕共建昆筑主淘要是密满足结居民租基本叉的物浙质和汉精神难生活伞方面背的需姜要，吓并主洗要为悼本居偿住区周的居似民所润使用当，一胳般根飞据公项共建辞筑的醋使用期性质瞒和居融民对哄公共福建筑纹使用河的频彩繁程野度来浇进行莲分类屯。按使稍用性急质可堤以分尽为八犹类系华统：教育住、医倦疗卫革生、第商业键、服违务业鹿、文虎娱体树育、粘金融完邮电速、行都政管邪理及览市政翼公用亦系统。Re苦al肝E姻st指at娃e居De浪ve岩lo用pm暖en坑t火&宾Op林er舰at雨io忍n（3）公隆共建厚筑及券其用铃地的卖规划扩布置②公共按建筑或的规腐划布混置规划畜布置研的基雨本要异求如轰下：a.为便库于居琴民使陶用，样各级坦公共架建筑某应有浑合理粗的服务时半径。合馅理服穗务半览径，避是指模居住真区内测居民鼓到达麻居住邪区级虎公共壶服务熟设施央的最芽大步滤行距室离。晓一般挽为居市住区呼级80饥0～10级00霸m，居拢住小蔑区级40趟0～50怀0m，居笋住组包团级15园0～20斤0m。b.应设界在交斜通比蔬较方电便，蜂人流矮比较汁集中混的地伪段，蹈要考巧虑职才工上傲下班捐的走麦向。c.产生五噪音洋、气米味、浇污染螺物的崇公共摘建筑虑应和蹈住宅翠保持叮适当指的距测离，派使居办民有岩安宁慰卫生尼的居洁住环涉境。写如地傲下车州库、茧垃圾千转运手站。d.在满悠足居泄住区劣需要捐的同太时，逗兼顾讨区外太服务认，提惩高经盈济效纸益。Re拌al炎E村st疏at添e便De衡ve唯lo给pm眠en邪t浙&化Op捞er效at陡io鞠n居住尝区文屯化商活业服甩务项冈目，均可采待用下诸列三级种方虎式布剧置：a.沿街承线状奋布置:对改险变城负市面迷貌，旁丰富惑城市择景观斑有显隔著的啊效果劲，特允别是巩采用雪沿街扇住宅躁带底首层商楚铺的城方式挽比较厨节约鸦用地稿，但捧在使廊用上加和经哑营管腰理方添面不饰如成鸭片集椅中布细置方形式有曾利。居住致区文闲化商接业服厚务项附目，投可采舱用下捆列三序种方冷式布傍置：b.在独谢立地缘瑞段成存片集喉中布粪置：织在居呆民使齿用和册经营辅管理灶方面朽比较叮方便禾，但怪是在纸用地稳上比喜较沿贴街线内状布柿置要庄多些顶。居住调区文洒化商章业服证务项正目，庆可采桶用下保列三担种方纯式布何置：c.沿街祖和城垃中集把中相权结合倍：吸默取了犯前两而种特牧点。吩一般卫规模磁较大波的项禾目可帽集中施布置堂，较团小项扔目以群分散浙布置膝为宜钓，就旦近满先足居哄民需绩求。Re别al粥E疫st偷at映e唉De牌ve佛lo烟pm丹en巴t时&滩Op络er接at必io欠n（4）居酒住区杀道路都的规极划布护置1居住区级道路是居住区的主要道路，用以划分、联系内部各小区，并解决居住区对外部联系，其车行道宽度不小于9m，红线宽度一般为20～30m2居住小区级道路是居住小区内的道路，是居住区的次要道路，用以解决居住区内部组团与组团之间的联系，车行道宽度一般为7m，红线宽度不小于16m3居住组团级道路是联系住宅建筑栋与栋之间联系的道路，以通自行车和人行为主，宽度一般为4m；通向各单元门的小路，一般宽度为3mRe拢al扑E情st拾at催e路De休ve手lo阳pm辞en逮t轧&网Op标er黄at赶io图n（5）居陕住区下绿地温的规售划布便置a.公共炮绿化b.公共弓建筑民和公棍共设翅施的饶专用宪绿地c.宅旁种及庭亦院绿毫化d.街道弱绿化居民锋区内蹈居民卷公共风使用亮的绿涉地，煤包括终居住哥区公差园、柿居住尺小区愚公园跟、林脊荫道圈、居纪住组情团的倒小块造绿化旅等。指居念住区叙内学炸校、远幼儿抄园、乐医院箱、门炊诊、香锅炉倘房等俭用地牌的绿彼化。指住冷宅四拒旁及旧庭院忠的绿劲化。指居润住区旅内各芬种道弟路的淡行道性树等昏绿化商。①居句住区胀绿化暮系统教包括:（5）居冤住区嫁绿地涝的规太划布显置整个居住区用地的绿地覆盖率（√）每居民平均占有多少平方米绿地面积（m2/人）②居住区绿地的标准Re盖al荣E县st红at祖e幻玉De葱ve宫lo已pm罩en臣t己&近Op啦er验at念io叉n（5）居盏住区急绿地截的规侄划布座置为形成完整统一的绿化系统，要采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合，地面与地上相结合的原则1尽可能利用劣地、波地、洼地进行绿化，以节约用地。对原有的绿化，湖河水面等自然条件要充分利用。2美化居住环境的同时，要与经营相结合，发挥绿化的经济效益。3注意景观要求，合理选种、配置，力求经济便于管理，使居住环境四季常青。4③居埋住区瞒绿化惨规划离布置堵的基狂本要五求：Re竿al插E拥st愿at叉e病De咏ve材lo全pm寸en粥t豪&朴Op筒er睡at李io兰n武汉愧高绿米化楼姻盘欣昂赏Re触al朽E澡st勾at滑e稼De摇ve演lo垒pm丈en鄙t惊&贿Op恒er锐at红io醋n朗诗锣绿色全街区地段葡：汉煮阳龙细阳大粥道68号(龙阳戒大道问与龙暮阳湖伟湖南属路交蹄汇处)均价飘：D户型12煤30史0-梦12拦50户0元/平方电米，C户型11反80转0—条12捎00盼0元/平方甚米，B户型10捎40夺0—早10严60岛0元/平方腥米，A户型98胖00戏—9包99辆0元/平方亩米。户型榴：预队计11月中识旬推纱出一捎期三辉栋住陶宅，1、2、3号楼女，共昨有88、95、13牵0—紧17域0平方辜米4种精系装修木户型石。朗诗庆绿色叨街区贤规划归建设盆住宅点共9栋，郊其中8栋高遇层绿嚷色科偏技住王宅住轰宅以打及一皂栋24层的花酒店秀式公便寓产步权40年，20蓄11年11月中左旬即据将开悔盘的扭是1-讨3栋住降宅，70年产搜权。绿化尺率/容积园率：72挖%盲/佣2.梦38交通蝴：58忽5、20喷5、20隆8、41氧3、20惯4、80键1、57纠9、59出6、59饱7路公哥交到肝龙阳窑大道鹅升官赞渡站帮，交甩通非怨常方果便。驳而且灾规划泻的地师铁三任号线坑有龙坏阳湖躬南路伪站离西小区队仅5分钟斜路程钉。Re币al婚E冲st隔at航e蜂De旦ve搏lo病pm贴en私t庄&碎Op牵er前at橡io恒n楼盘趁关键笨字：忠独创斧高科戴技住论宅，抬冬暖涛夏凉如今港人们低买房钱子，改越来纸越注芹重楼少盘的握绿化追率和炮社区组环境谁。据稠观察屡，目求前江梁城大吃多数革楼盘喝的绿询化率缠都在35买%左右怪，只浮有别柱墅项牢目才愁拥有续较高炕的绿逐化率庙。兵朗诗紫绿色域街区育却拥装有72党%的绿蒜化，爪在武牵汉的械普通师住宅歌项目窑中，益确实胜是很丝式少。才且该煤项目阔作为舰颠覆舅传统贩的科姓技住栗宅，捡采用徒欧洲探成熟棒十大捆住宅从科技野系统离，室鸟内温蛛度全关年恒奸定保普持在18勺-2赛6℃，湿冤度常剥年维梯持在30适-7捡0%，无篇需空赌调也笔能享蜜受冬叹暖夏现凉。女同时耕，室鬼内24小时路持续称置换肯经过狼除尘喂、加给湿处灵理的概新风户。2.规划罪设计掩方案掠的各舅项技腔术经饰济指饮标分向析（1）住政宅建寒筑设饺计方臣案的洒技术狐经济哭指标滚分析①外帽墙周越长系社数是指啦每平寨方米蚁建面描所分聋摊的句外墙领周长搜。在住雕宅建准筑的蛛造价借构成蓄中，桌外墙张造价薄占较谊大比瓣重，乐如果古分摊监在每子平方糠米建归筑面爆积上葵的周邪长越小，则为住宅递建筑爹的单类位造餐价就低，反补之，洒外墙年周长割系数协越大电，则榴住宅乎建筑煮单位牲造价藏就高育。一般泛而言缸，住闻宅的侮建筑惠平面剂形状简单，它我的外影墙周勾长系帅数就泪小，搁则单躬位造暴价就膜低；猾如果佣住宅亲建筑域的平捡面形思状又及长又捐窄，界或复僵杂不呆规则捐时，百则外充墙周伶长系喜数必骑然增健大，月造价曾也会庭增高赛。Re想al钢E裙st筹at溪e竹De秤ve捧lo层pm咬en狠t冷&恰Op塔er梢at输io通n（1）住地宅建障筑设咸计方尘案的跨技术汉经济果指标速分析②平抬面系骨数（K）住宅散建面款由居住打面积，辅助缴面积和结构积面积组成砌。其束中居威住面凯积是宵指居冲室净睡面积伯；辅银助面赌积指桂客厅仇、厨挤房、雪卫生闯间等辉室内青空间瘦的面但积；飞结构脾面积责是指司墙体稠和柱罚等结蓝构所考占面小积。辅助搞面积占占住合宅总膛建面盒的比肠重称芽为辅库助面催积系尿数，渡一般住为25％左右扩。结构案面积良占住里宅面派积总廊建面胶的比溜例称姑为结舍构面饲积系拥数，己结构刷面积损系数革越小，设绘计方办案越经济。也愚就是少说墙孟体、姥柱这响样一辞些结子构所壳占面服积越描小，宴就越镇经济商。一仿般地需，不愈同的扯住宅匆建筑拍，结窃构面裳积系窄数是员不同架的，催砖混草结构吴约为19切%，外求砖内碧模体斯系为16诱%，装浴配式裤大板靠体系饿为14美%，框盲架结狡构体刑系为11隙%。Re鸦al阻E芬st垮at逢e扬De益ve另lo吓pm欲en驰t菌&昆Op震er毙at局io摄n（1）住护宅建亦筑设帮计方陷案的班技术组经济宋指标斗分析③层编高住宅拐层高佣的变名化，惭对建阁筑造恳价和尤建筑愉用地奶都有惩较大鸟的影箭响。令层局高为H，降轨低层世高值镜为△H，墙阵体造所价占车住宅纸建筑显物造宫价的敏比重顽为K，那冒么层誉高降青低△H时的挤造价登降低需率为砌：P=宰K·世△H税/H以5层砖屠混结驻构住系宅为亲例，内当H=肝3m胸,K候=0荐.4，层演高降惕低值墓为△H=望0.赚1m时，澡则住筛宅造询价降关低率牛为：P=粪0.船4×宾0.腥1/拢3=邻0.唱01狗33造价字较原树来降组低1.者33嗽%。而且图由于堆降低核层高郑引起优的管朴线工锋程费序用减朋少和付减轻厨自重拾使基政础费置用降跌低还物未计汗算在买内。杆另一绪方面抗，降功低层晒高，透可以夜降低海建筑扯物的臭总高宅度，配相应代建筑链物的芬间距船也可滨以减捉小，圣土地酿利用替率得默以提礼高。Re吐al境E你st书at酿e暴De知ve厘lo寄pm形en嗽t寺&毯Op健er膛at税io呆n（1）住坛宅建室筑设方计方蛾案的揭技术皂经济押指标次分析④住宅夸层数住宅气建筑特的层凭数对凶住宅碗造价刺的影别响比堂较复决杂，惹并随昏着建己筑的纹类型渔、形肾式、肠结构丘而变缺化。佳一般厚而言牲，住甩宅的罩层数企越高映，总装造价孕也越株高。就单伐方造解价而喇言，蹦当层汉数在四层以序下时异，增浮加楼逗层不短影响疤其结菌构形轮式，岸单位湖建面锦的造补价一闭般会饿随层索数的票增加稻而降慈低。啄但当盈层数蜓超过润四层欲时，姨因结结构形谋式的纠改变植，承著重墙薯改为下框架酱结构签或加还厚，国或是篇因为连设置抚电梯关、补桥充建描筑设街备、强增加界结构巨强度石等原亿因，凝单位湾建面米的造司价会幸增加扑。但增加份住宅缝的建饰筑层说数可压提高抵土地盐的使根用强察度，汉可以集达到虎节约恩用地峡的目舒的。Re炒al逼E扎st干at注e筹De牵ve倚lo瓜pm悠en拿t普&芦Op佳er专at叨io饮n（1）住帝宅建劫筑设剖计方携案的估技术薄经济台指标归分析⑤住捆宅长凳度将住惠宅单境元进厚行组矮合，沾组合吗前的澡外山肝墙变热为了染组合口后的烟内山哨墙，垂从而抓降低钩了住神宅的画单位云造价肾。但住淡宅的析单元居组合浅得过胀长时也，需半设置筹沉降孔缝或默伸缩盟缝，雨设计秋成了肆双墙愉，又液会增塘加了废造价优，而奴且对粗抗震贼不利粥。因此尘单元钩组合蒜时应珍该少奔于5个单网元。葵一般场四单容元长秀住宅芳比二批单元浇长住霉宅每骗平米邻居住碎面积听造价朗省2.近5%～3%朋,采暖千省10～21爷%。Re鲜al株E锁st介at予e爪De质ve充lo超pm榴en阶t本&竞Op备er凉at穿io准n（1）住护宅建肆筑设私计方戴案的炒技术堵经济歼指标堆分析⑥结雄构形挽式住宅衰建筑伶的结胃构和括构件艘，对距住宅落建筑概的技零术经枪济效懒果，咏也有胸较大址的影遥响。例如袋一般染楼板围造价需占总旱造价昨的9%～13兄%，选晚择预泪制楼胶板，勒不光概重量努轻，查强度塘大能统满足希功能叮上的产要求旦，另蹦外还沈能缩弄短工强期、辛降低面造价钓。同付样对放基础馅、墙免体、璃屋面踩等部轻位的肯构件杂设计哈，要每因地仓制宜狐，并狐进行饮技术桂经济唤分析枝，择宏优选兔择方句案。Re呆al姻E贪st费at繁e红De难ve首lo蓬pm仅en哀t灵&仔Op受er避at污io芹n（2）居灵住区姓规划佣方案塌综合杆技术华经济春指标虚分析①用慕地容励积率容积欣率=总建篮筑面坦积/规划珠用地毯面积是规兽划地叛块内轰各类净建筑脏总建裳筑面蔑积与矛地块移面积缩慧之比节。容积慕率主床要用饭来控睛制土肝地的使用杨强度，开假发企限业必歼须在享控制步性详庙细规纠划或桑规划劝管理予部门紧提出轻的容舌积率疼内从校事房锤地产午开发甘，不因能擅曲自提史高容她积率闻。Re阀al滩E桐st机at卵e蹦De渴ve晌lo脾pm之en俱t毁&伯Op兄er章at员io仰n（2）居确住区蚊规划些方案械综合妄技术低经济社指标费分析②建博筑密国度是规雹划地钟块内升各类雕建筑师物基直底占比地面忽积与土地块某面积屈之比馋，通扛常用上限控制们。建设璃密度=建筑宴物基条底占们地面议积/规划嚷用地投面积建筑斩密度犯指标芒是规番划部夏门用隙来控怖制建搅筑基选地面昂积，库保证空地外率、卧绿化秃率的重橡要规顿划控肆制指碌标。Re绿al拘E斧st手at鸦e贵De规ve春lo医pm廉en愁t总&惧Op性er裕at次io直n（2）居迷住区汉规划据方案泳综合钻技术务经济用指标桑分析③建职筑间倒距指前午后两偏排居饱住建挺筑之坦间的鼠水平坦距离僚。一般冶根据魄所在驴地区板日照残、通帽风、朗防止行噪音珠与视俗线干雁扰、捉绿化辅、管重线埋般置，钢建筑刃规划努布局观，节逆约用蜻水等落要求置综合贸考虑贸确定经。其中维，日趋照要烈求是爸确定诵住宅溪间距灵的主查要依袖据。咱一般陕按照服规定逗住宅顷的日侦照标兴准是剖“在旬条状解建筑范呈行向列式旗布置士时，前原则很上要篇求按贵当地忧冬至浑日这碧一天麦在住堤宅底筹层日迅照时话间不葵小于1小时诱”的块要求律，以壶此作愉为来江计算熔房屋破间距弓的依膏据。Re描al绕E党st驴at喷e厘De救ve针lo副pm答en拢t相&杰Op恐er钉at锁io杂n（2）居层住区瓜规划束方案话综合斤技术板经济生指标扑分析④户帆室比户室饥比是瞎各种枕户型给的住沿宅在含总户语数中酸所占捎的百街分比头。户室麻比反翅映了射在一吓定时嗽期，代该地铲区社戴会对在住宅碎需求筹的基腐本趋煮势和凶构成谅。如骂果户秒室比劳确定捷得不指合理梁，就炼会出数现住五房的侍供给在与住挑房需帖求不带一致五。因行此，俱在居巷住区青开发季时规跪划设厅计中忙，科厉学合灵理地他确定拜户室墙比是王很重郑要的掌。Re顾al旨E商st云at拼e翻De束ve拦lo俗pm逗en筋t融&阴Op铜er丹at疤io耕n户型挽设计秆的指标导思抓想：(1期)以人秘为本万。(2调)满足佛每个竟家庭蒸成员跑的个奴性化融需要汪。(3身)因地医制宜总，适擦应变死化。(4像)户型群面积边要与杯目标台客户励需求约相适存应。根据讯目标炉客户卵的需奔求进贴行户乖型面巧积设升计，彻实际天上是席指调整刷住宅忧产品增结构壁，使满开发扁出来棚的住桶宅产相品更表加适询合市丧场需圾要。Re情al规E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