房地产设计阶段成本优化管控及经验分享

房地产设计阶段成本优化管控及龙湖经验分享第一部分（战略部分）：龙湖在企业战略上的成本控制1、房地产市场的

新格局

新挑战

思考两个问题，求解一个答案龙湖思考两个问题——1、在同样的政策环境下，为什么企业发展速度快慢差距很大？2、同等发展速度下，为什么企业的盈利能力差距很大？

？龙湖求解一个答案——如何弯道超车，实现逆市突破；既能脱颖而出，还能优雅前行？资金问题、进度问题、设计问题、销售问题、管理问题，企业所面临的问题有很多很多……面对诸多问题，企业一定要有系统思维，善于运用方法论（Discourse

on

the

Method），绘制出“问题树”

，采取一体化解决方案，切勿“头痛医头脚痛医脚”。龙湖根本之道：采取业务与管理一体化解决方案龙湖清晰界定3个关系：

1、授权关系

2、边界关系

3、接口关系

其中，项目开发流程体系设计要全面兼顾三个主体：

总部→区域城市公司→项目

最终形成基于价值链的三级流程体系：

一级：主干流程或核心流程

二级：业务流程

三级：操作流程根本之道：采取业务与管理一体化解决方案兰德柏·中仁国房匠地产闻管理顷咨询悲的先作驱与奥领导不者“龙湖咬的产品慨开发迅实施钥标准酸手册””龙湖产品背线的陷《项翼目开惑发实仔施标相准》猛：◎城叠市选敌择◎项扮目规制模和摸项目饶选址◎项音目获暗取模衰式、驰投资史模式冰及风揭险控敢制◎项曲目目翁标体构系和写开发蜜计划贵基准◎项掏目启尼动◎规歉划设诵计模贯式◎工魄程建柜设模赏式◎项迁目营想销与颜招商哨模式◎物粒业运受营与肤物业奋服务秀模式◎项扑目后妨评估新挑姨战：译如何煤确保粉把房里子卖究出去悠？！原先——你只截要获番得土之地，奏无论疫做出粥什么宿产品咸（房换子）容，几躲乎都斜能卖伟出去采，甚糟至客坛户要计托关店系才能买宇到！现在——你不番能保祸证把倍房子剪卖出炭去。姥如此碑，就屈是积乓压……如果伍积压游，就堂可能剑导致厘血本脉无归策，甚绿至多年础积累姜也会鞭随之节归零磁！所以——最现钟实的国挑战庙是：毙如何气确保本把房居子卖相出去梁！进而——如何收提高状产品绘竞争畅力是银重中帐之重屡！-1彼-2：房产新格陆局下的险龙湖帖的设闯计产骆品怎膊么做姿？-1唤2-1.房企艰，要给以什阻么为膀导向竭？◆土地序导向——显然巨已经挑过时垫！◆资金蚊导向——是先龄导条他件，夸属于关企业君战略灵层面◆营销炊导向——营销帝导向夜是什阔么？询是满旱足市蚂场需榨求◆市场士导向——又是杆满足章谁的绝需求驻？◆客户司导向——是满值足客号户的察需求◆产品翠导向——必须碌做出亿满足皮客户狗需求浮的产全品所以赛，房地施产企中业的斗导向颂是：戏战略步导向驰下的丘产品煤导向！房地妙产产应品进攻化论是什窃么引陕致了尽房地馋产产究品发侨生了液如此认巨大派的变乡丰化？◎首先厕是市汽场需柔求的块变化描。即组使市结场竞锋争不殖激烈零，开竞发商愈也不椅会去字开发并毫无都竞争跌优势搞的产典品。◎其次去是开口发商各所具肌有的窗作品蛇观念祸和创月新精佩神。◎促使者房地渴产产晴品不心断进缸化的场另一撇个重掏要因用素是混科技讨进步俩，以凉及越赖来越饰深入孤人心手的环根保观携念。◎第四旗，也词是最盆主要晚的，兼人们厦对和草谐人喇际关孤系的小追求房地痕产市榴场的钥发展灯史，誉表现叮在产脆品上窃，就柜是一胀个不李断升榆级换爪代的历史付。确廊定无回疑的赠是，补这一输趋势垫还将坏持续毒下去罩。兰德狮·中距国房挺地产摸管理治咨询同的先野驱与缓领导缓者房地磁产的放未来宿趋势◆市场声：产恐业化渔、金妥融化荷、集箱中化◆企业煤：专塑业协钉同化墓，管怒治透晨明化联，运碑营高轰效化◆产品妇：复励合化塘、标摄准化踏、生羡态化酒、智沿能化小结——房地摧产企释业导车向：龙湖缸地产乡丰的模方式-战宰略下倒的产骑品导座向——龙湖哪的目览标：善于故发现展新的肌市场塑需求宏，并道研发托出新滥的产窗品——如何刷在成键本压苹越来州越大箩的竞搜争环棚境下贱，将必新产框品转拿化为孕可获班得利挽润优枪势的标娃准化袖产品运线，棚是企舞业必到须要任解决亏的一沸大战原略问辽题……企业枣发展托战略产品战略产品货线规仗划标准牧化连倘锁开疾发标准厉化产品需线构建券步骤3：龙湖产品亭规划产品战略使命蜡、愿叼景、贡目标商业模式开发模式产业矩链价值裕链市场战略管控模式职能战略产品战略组织倦保障（组国织结大构）法人治理内控未体系风险最控制制度纷流程待保障（制香度建彻设）资金呆保障计划徐运营…人力脱资源猜报纸（薪栏资考标核等护）战略层面策略层面支撑、捆保障体系运营层面发展模式企业撤总体泪战略给与产达品战类略的饲关系战略产品彻战略伙是企窃业核心战逝略之芽一。悠在很大程菠度上危，企吴业商业模苦式依查附于节产品模式书（如薪万达忽模式、恒读大模克式）步，市场战档略、桑品牌占战略也都友体现泰在产证品战略上拾。经营策略发展损模式猾与产慎品模税式的竹选择企业辆发展爪模式泡的选康择：□规模勾增长窜模式衔&质丽量效显益增长焦模式□重资暴产模走式&序轻资候产模约式（快察速周畏转模疫式&群现金壳流滚资讯产模霜式）商业教及开减发模扭式的况选择崇：——传统司划分驾方式西，可咏以分连为五宋种：恋综合秆开发余类、翁地产叨开发妨类、欠房产次开发愁类、洪物业利持有坟类和商金融投资毛类。陶可以哈汇总华为四让种：赶一二淋级联溉动开稻发模美式，愿二级贡开发雁模式着、二稍三级种联动碌开发夕模式蚊和一灵二三级利联动傍开发莫模式子。——按照任产品烫标准半化程浇度划否分，腔可以吴分为洽两种障：差吉异化箱开发政模式斩，标丹准化犹开发桃模式侄。资产热扩张堂的回报院率贡扰献土地非升值剥速度升值驼速度高升值咱速度邻低效率回改进隆的回报与率贡坟献0负回报回报放率贡慰献正回报资产润扩张督的负价值需贡献牛区间0.拴2产品哀战略规基本托内容不同花企业罢的产腿品战略轻内容有很背大区冷别，达但涉凳及的蔬方面姿或要贩解决蛇的问搬题（斩即战略孙架构）都差痒不多回。其集中后蚕四部陕分是委重点闻。《企睛业发谁展战史略》滴之《聪产品吼战略挠》：一、颜产品饥战略（一码）产组品战捆略总著体指还导思姓想（二对）产慨品理勾念（三求）产镜品定并位（四寨）产脉品目铅标（五）泥产品幕体系触、产禁品结谁构、地产品系列杨和产你品品钳牌（六）吩产品妥研发谊与设芒计创划新（七）屡产品誉线规辟划与慰产品只标准专化（八庆）产肝品实渴现二、顾战略牵实施（一意）保稿障措路施（二锦）实赚施计铺划及回绩效驻评价重中龟之重龟：产货品体伍系、施产品猫结构金、产桐品系顷列与倘产品东品牌房地石产企范业一元定要洋构筑蛾好“项目鞠池”！房地宏产企疾业有“两池”—耻—◆资金阿池：弟是资痒金流最入、目流出炎的“容器”◆项目所池：班共有功多少朱项目浸，是向由哪止些项赛目组千成的构筑断好“项目慕池”还不追行，遵还要你做好栽产品宪体系精和产陈品结姜构设宾计。即使岁只有益几个购项目，祸你可坦以不渠做产钳品系穿列和械品牌给规划搅，但章不能易不做风好产灭品体阵系和浮结构路设计召!资金池资金池项目池产品产品项目池产品实现产品实现示例横：龙忠湖产默品品货牌体歌系…………别墅商业洋房公寓3大节业务冒：地亮产/叔商业训/物祥业；奴18纵年沉屿淀（青19鹅94与－2购01垫2）墨44颗0亿仰元上号市公娘司市纷值；烟38蜜3亿鬼元年拨销售献额，73洗74础名员臂工；浓14戴个地羡区，龙79暴个开鸦发项病目，偿9个忧开业夸商场言；2估8万呆名业废主；拆33蛙76沟万平毯米土沾地储垫备面既积；10挡47后万平西米物连业管道理面敏积。龙湖产品宪研发槐与设团计创描新◆龙湖房地纵产产只品的味升级阿换代猜速度摊很快◆龙湖不惜祸投入书大量碎研发喉费和凳人员蜜，进闸行产航品研滋发和闲创新茧工作◆龙湖绒提倡要实鸦现“弯道腊超车”，最封佳方姿式不桃是跟棚随，孩而是吹创新在“龙湖产品德战略温专项显规划”中：◆研发毫与创埋新要渗设定积目标◆研发公与创宰新更桃要有每保障材：1）边组织贯保障2）汉资金效保障3）盼绩效舒保障般及奖笑惩兰德翁·中旁国房判地产灭管理宪咨询岛的先材驱与范领导婆者在“龙湖产品忆战略膜专项既规划夜”中灿，要缸明确说：◆龙湖重点钥做哪教几个彼产品嚼线；别墅黎：滟咱澜山脾；度日假别跪墅：习小院瓣青城泄；商激业：繁天街绸系列◆每个监产品抽线的叙盈利梯模式笔（财到务模暂型）奥设计帖；◆根据途产品趴战略越目标寄，每冈个产如品线蜻实现深预期恢标准你化率订目标若的研总究计少划和蜂实施计划蓝。产品房诚标准银化：煤实现钥复制贩开发兰德瞧·中立国房封地产勤管理敏咨询霸的先婚驱与丧领导灯者一线轨房企练产品坝线开帖发情位况其实事，不奶只是望万科冤和恒忆大。煌据2赠01滴1年扑底中弦国房染地产叔业协等会和崇兰德碗咨询衡联合敲发布艰的《炼房地产秋开发盲企业蹈产品匪线研眼究绿典皮书片》报柿告显向示，事目前点房地韵产业旬界的乌几乎壤所有泽一线文房地产距开发踏企业遍都已巨经形励成了骡多个数产品赏系列报和多茄条产确品线波，并幕在不罗同城评市的俊不同昆项目上奔进行打着标跑准化凉连锁送、复训制开筒发。侨例如浓：■龙湖可的滟狸澜山衫系列条、天如街系摄列、惕大城接小院猫系列铁，等届等。■万科抱的城焦市花悔园系颜列，谊四季膏花城容系列满，金稍色系颂列、诱TO据P系浩列；■恒大浑的华泥府系裤列、眠绿洲弊系列异、金谎碧天繁下系丙列；■保利电的花序园系姨列、华林语脂系列柱、山扁庄系巨列；■绿城诸的玫揉瑰系留列、受丹桂喊系列船、百肥合系削列、恢御园讲系列妨；■万达孝的广城场系链列、碎华府隆系列考；而且吉，不斗仅是误一线碧房企竟，就招连第恰二、缘瑞第三页梯队骄的大墨中型寇房地玻产企完业，惧以及膜相对昌低调猫的央企魔地产阶企业怖，近谋年来桥也逐誉渐形险成了弓自己芒的产摩品系阵列，跳也开建始了姓标准呆化产区品线尤的连锁弟、复拦制开殖发。最新悲统计表，目贿前全围国共洒有，符6工个滟屋澜山，18酒个橡处树湾廉,视46命个恒妨大绿犯洲，49跳个万咏达广丘场，……推行嫂标准滤化产屋品线俩开发疑是战艺略眼伞光问轿题，妨不是须能否党问题澄清度对产鸟品标祝准化胆的认赞识误鹅区——◎产乒品标两准化慌并不小排斥勇创新横，而苏是具划有竞田争力炸的成绞熟创求新产此品的注标准贞化◎产疫品标季准化广不是短完全表复制纯标准宏化蓝剂图，棕而是裙部分有复制◎产应品标舒准化覆不是康从一泽个项踩目复萍制到汁另一蔽个项约目，捧而是容同一困产品覆系列馒的复象制◎产笨品标盛准化驱不仅遗是产慨品研腰发部无分的宋事◎产胳品标汤准化毕率不装是越第高越卫好，本也不洗可能仍达到释10哀0%仪，合白理区亦间是卧30镜%－君70荒%◎一松个企丸业的宪产品寒线数缴量不锅是越有多越各好，榆有2林-4肯个足使矣◎总围有部厕分项煌目难娱以归估类，叠可归乏属到亏企业雕产品枝体系(x喜A＋放yB耍＋N董)中邀的N汉类项铺目推行峡产品勿线开案发的刊主要满意义泄是能市够提乌高项习目的灭杠杆慰化率远，能辣够从搅根本田上提明高开终发效胞率和浆效益，还可以被降低息管理希的难尸度和许复杂狼性，团这也掏正式臭一线侮企业扇当初迅推行赏标准虎化开仍发的忽初始晌目的百。中小线企业唱可以陷先从滨建立庸一、怕两个雅产品乒线开百始，腹标准果化率附目标烤可以惨设定咽到3字0%汗（项蚂目利汗润率鞋可以陆提高10宝%以正上）朋。类除似的扣成功睁案例薄已有送很多坊。所燃有，骨产品形线开突发不酷是能虽否问详题，朴而是亿战略伤眼光那或思维认目识问圣题。兰德命·中料国房侵地产冠管理手咨询倦的先涌驱与愉领导注者项目偶（Pr遗oj熔ec偿t）人员使（Pe熄op浸le）流程萍（Pr嘉oc携es蹄s）产品珠（Pr套od奋uc辱t）资金李池项目慈池规模愚（S）产品弓创新产品肝标准瓣化周转怀率、蹄杠杆愁率高效秒率流程今标准茎化有序霞、高察效HR标准观化执行袄到位1结论坚：“皆创新竖+标检准化行”是委当务克之急霜、必吗由之煮路！根据“战略裤目标宽保障比四要昨素”，标录准化恐体系豪建设幼从三佩个方旋面入犯手：战略喇目标橡保障23房企筐投资辞收益M=她S×f；f=利润乡丰率×咬周转染率×辟杠杆惹率标准计化体朋系兰德浩·中溪国房砍地产怜管理佩咨询皆的先而驱与裤领导留者产品严线标擦准化娃工作佛的常辣见问煎题1.盲认识距不统握一，各有些命领导剧和部拌门重避视程侄度不才够；2.肢营销蛛策划餐思维剧主导山，有阔悖产况品导葛向原白则；3.筝产品奖标准台构成丢不全技面、医不系梦统，螺逻辑观关系吊凌乱罩；4.讨建模办标准健不科歪学、身不合器理——之“白图”与“蓝图”常混顿淆；5.逆后期曲投入蕉不足批，标榆准库拘建设营缓慢执；6.默一线柏公司仿的传相统开脏发思搂维根窗本上畜企业功产品罚开发踏模式责的转繁变……第二荐部分百（战罚术部螺分）样：龙湖拖设计省阶段泻的成辅本控污制1.打破杆思维上定势裁、变伯不可依能为却可能2.价值恼工程3.客户部敏感奖和关朽注的懂可以漂适当童提高雄成本客户张不敏垦感和联不关取注的鼓严格罢控制想成本龙湖焦设计纵阶段勇控制梦成本切的总四原则龙湖歉控制邻成本买的总键原则4.凡是以控制办成本腿的后奥果会您带来灿客户奴抱怨蠢的，稳累计树叠加券导致御品牌锡美誉仍度降味低的稍，都艇是失拥败的歌成本店控制粗。5.成本逝控制寻需要过与时钳俱进良，针桂对不妨同的毁产品泥和不乡丰同的抵阶段检采取港不同扰的策街略。6.让很斑多人金想象吓不到毫的：库龙湖壶高管塞超出伯业界答人士桃想象算的高喊薪恰锦恰是养成本载控制疗的一嚷种体患现。吴亚插军总聚结的竟龙湖碰崛起喷秘诀1.精于摧计算泡、成同本控京制2.财务袭部门绩是公刊司计公划主煎导部总门3.设计穴部门啄是成风本控细制的较牵头蜡部门4.高度豆关注暂设计零、以捏及设室计阶慕段的卡成本赔控制设计蛛交底夕是解夏决设占计和筐成本班平衡湾的必用要保介证5.长期革的战柿略性盖的最誉好的峡合作象资源牺是成归本控恢制的泉制胜等法宝6.企业宁文化狱的竞践争才则是最挽高端蔑的竞致争7.景观篇是龙羡湖最够好的拼美容蛛师和感整容芳师，烤也是戚成本咸控制性的重哪点吴亚秃军总踢结的榜龙湖露崛起徐秘诀会所住宅样板漠区物业依是不摄容忽宝视的点成本内控制刘的环玻节1、龙湖杂对成混本的黄定义成本浇是指丙为达枣到特杜定目滑的而咳发生花的价导值投尤入。成本锐不仅圆是指幸产品响成本凡，而焰且还忽反映延各部学门控尚制成慈本的群成本通。成本翅不仅堂指耗伍费已许发生康的实花际成群本，版还包绝括在赞经营朋活动阵中，尾可能乳发生疼的预强计成承本以哥及变毫动成泛本。在龙甚湖，粒没有猛成本睡意识永的工彼程师规是不辽称职殊的工正程师子，全叹员成筐本意财识和佩全员净营销生意识蔽一样雄重要别。以经鸣济合挣理性搁最小扎的成债本提嘉升设凭计产蛾品的毫竞争沸力，第注重率成本剩和品冻质之络间的脆动态辽平衡税管理因，并获形成鼻行业既成本悦优势淹。即保思证成饶本的纳支出百获得泊最大困的效雪益建立阅目标扇成本喝管理皱为导疮向的映成本奔管理储体系2、龙唯湖设计成本虑管理脸的宗勒旨龙湖悔对成弓本管释理思员维的幅定义3、项哀目成属本管蚀理思城维管理渐思维思维筛是一吃个分凑析、踏比较蝴的过臣程：还处理捎问题至的过篮程；逆思维档是一沈个发邻现问朗题和密探索践问题沫的过周程：怪思所维是蓝一个塌运用插头脑纯推理呈的过斤程；馋思鉴维是蚂一种雄理解粉、沟披通、镜分析怪、创乓新等吐一系正列活约动的源总称糊；核思维妈是一属种智孝慧的暴活动鞠表现臣；赏思维松是一北种逻烦辑能更力；姑思清维就暴是想灾答案……思维到：围抢绕既消定重桂心，效通过淡一系稍列方幻玉法和菠手段被，获酷取最弟优结仰果施工许管理动态著反馈合同将结算及时返结算合约勤规划与招麦标事前池定价规划剪设计步步鬼跟踪拿地僵、新嫩项目蚁可研准确鸽测算成本进管理误思维数据欺分析琴与储劣存工作煎的重包心准确统测算、步步高跟踪嚼、事且前定舞价、嫩动态魄反馈粥、及榜时结臂算动态景成本动态倡成本发管理作业军过程躁管理成本再管理浮软件结算常成本控制时系统信息羞系统目标朽成本管理爸链条成本强、工谢程文洁件管理缺工具管理粗制度造价管理方案优化招标管理变更签证管理预结算管理成本体系成本信息化成本软件信息月报成本数据库目标成本动态成本结算成本综合成本项目整体成本的控制风险精确管理万科侮成本在管理走模式搂－动蝴态成片本1234及时铲了解馆项目解成本常状况祖，为垂经营号决策亩提供亏依据预测获市场葬变化只，修勇正待怖发生嚼成本壁应对脸市场殖变化项目货之间浆能够骆有效柱对比动态承成本龙价值动态铃成本令的管劳理价粘值产品两分摊撑，了煤解每脊种产券品成雕本状内况动态踢成本=未结浅算合涂同+已结寨算合兰同+非合垒同性部成本+待发仔生成沃本动态绑成本福构成签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本万科检成本疾管理块模式鸽－动教态成款本成本概管理净贯穿滑房地奏产开奏发全弦过程邪，其悼中从粪目标叉成本抓到结涂算成咳本之裁间的伙动态榜成本父管理啊尤为撒重要音，规划信设计童部要古介入惊事前有、事落中、幻玉事后醉的成读本决遭策。规划饼设计河部是绪成本墙控制就的牵鸦头和勇重要逆决策卡部门趁。4、龙肉湖提蚀倡的堵全过词程的下成本担管理鼠理念投资田测算过毁程包档括投破资论共证阶樱段测和算和月设计阶段摆测算深，这馅一阶街段运用价值塌工程分析，确喉定合咐理功课能，府有效卵控制仔投资乒。是把贞技术宣与经济赖结合运起来徒的管税理技猛术，通就过对连产品允的功秩能分孙析，晨达到产秧品适勉当的津价值套，以最绑低的寨成本去实鸡现产核品的赏必要慢功能。5、价值探工程哭在设乡丰计成姐本管沟理的帐应用1、功能不秩变，帖成本下降2、功能大域幅提高，栏成本乳略有供增加3、功碰能提肝高，买成本葱降低4、功能略仆有降草低，成妄本大夏幅降咸低5、成敲本不肆变，碑功能板提高如何扮有效提高方产品的毅价值；FC所以旋上表嗓也表堂示为取：功能孕（或责效用荐）价值=成本析（或练费用诸）用数哪学公你式表坚示V耽=表中捏的价值秧不是粪从价助值构成霞的角代度来悲理解的，战而是勒从功鹅能角兰度出发猪理解灯价值群的，表现文为功能与兼成本抬之比响；成本奖也不旷是一般叫意义昨上的命成本哲，它缠是构笔成产品寿雹命周遥期的静成本终，包注括建造成腰本和使用裳成本仙。Ø如何左有效提潜高产品的克价值n价值偶工程妖兼顾玩功能崭、成本蚁，力求以份最低愈成本也，实驻现（1）推薯行价宗值工颈程管笛理，货提升局部练或楼今盘的胡性价孤比必要揭的功能袋，提轻高产治品价考值。功能进品质砍（销罗售价格）赵与成傅本的张比值波即性雹价比虑，从鹅单个貌部品认部件利到整个楼线盘可鹅提高崖性价倾比产品敢类型晃组合户型穷面积访组合产品言交付痰标准单体毯建筑如高度剃、高昨宽比沙、建风筑体尾型；地下桂室方省案、周埋深册、面肉积、拼层数饿、层搜高地面畜及地敬下停叨车方晋式和脏车位韵数量夫、土建讽车库忆与机械爽车库炭的技盆术经济济比较电梯采、空分调的应配置方式土方驼平衡痕、基钉础形霜式、榴主体缺结构诵形式答、挡蜡墙形半式人防仇工程决公策供水库供电璃方式（2）技偏术经毕济比榴较提高价值的方式分部分项工程功能不变降低成本成本不变提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能使成本大幅度降低运用新科技、新技术、既提高功能，又降低项目成本业主不能直接感知的工程项目（包括基础、结构、综合管网、能源动力设施等）√防水工程√√外墙保温√√家居智能化设施√√√√景观、装修√√√门窗√√√户型优化√注：丛以绿光化工劝程为霞例，仇在成还本不大变的段情况李下，贱改变拖植物觉的搭玻配和铺密度谋，可训以改掠善绿化效求果；寺或者嗽在达徐到绿案化效棒果的全前提爷下，盘改变隙植物眉品种反，可判以降要低成男本。成本为管理垂未来谨的发抹展方塔向重心冠前移方案劣优化断管理饭创新（二束）管射理篇合理馋确定某目标谷成本宣与有寨效控茧制成它本2.老1龙湖设计成本侮管理曾的基本芽内容目标闹成本是根槽据产驴品定进位、裁产品亡预期哪售价敢和期落望利平润，储结合可目前屡市场吴价格悠情况烘，参画考历坡史成浊本数就据资腊料，势并同颤时预饼测未等来价躺格走瓦向，预先京制定锐并力辩争控巴制的擦产品叼成本目标沉成本诸作为下产品未来挪成本证的控凯制依部据，是湖产品尽设计置、采宇购、领施工旬等整亭个项梦目开惑发过锁程的讨指导曲和控篮制性辜文件僻，是缓企业足各部丙门通过结技术宽、经钞济和何管理促等措厚施的进努力获，需典要实横现的箩产品驼成本铲的控隐制线产品稼的成毫本，坏产品根的品创质、殃质量时间擦的成锻本停生产碌的速括度、蓬进度人力涛的成帝本绪管理帜人员礼多少篮和水锄平资金冶的成六本蜻资金奶的利址息管理平的成零本蜓管理弱的程肚度、隆精细信度报建退的成比本、骄销售骂的成丘本123456建筑滴产品涝的特疤殊性养：①固定雄性③体右积庞大②多样笔性④生辅产期究长建筑骆产品造烂价的民特点：①单印件性办：余相同播的设起计摆跌放的唐位置厕改变尖造价雨不一旺样②分紧部组腊合：阅基础子、结绩构、葱砌体鹅、装杜修、喂门窗……③多次腊性：烤投资吧估算晕、设舌计概敏算、凉施工泼图预却算、凳合同价雪、结捎算价牢、决秤算价影响告设计晶成本洒的因牢素成本项目舰策划销售桃定位合作资源项目元设计/部品定位资金来源经营绞目标/盈利摇指标自身物管理逃能力项目似开发茎节奏/现场血施工政策歉与市坚场环貌境2.续2、龙克湖管爷理的主方法成本技管理益的基卡本方辫法--当--奏--岔-目标班管理目标临的确定非与控颠制两锤方面1、目标需确定售的依膝据……经验榴数据肆库、宜市场弓调研傻、产品求把握2、实现目领标动击态监傻控的手段……高度莲的信息临化和龙湖夕设计44个阶任段，看精细软化的乌管理吗纠偏3、目标管链理的过程—础PD亏CA循环成本剖动态嚼控制巡寿过程PD陆CA循环目标鞠成本辞管理便内容编制由目标孩成本芽或计鼠划成俭本分阶希段对目标机成本肯或计梁划成陵本进揉行检耗查、截修正对目腹标成本或灭计划揪成本称与实际团成本警进行晨比较痛，对段项目标独成本比进行手后评避估动态幻玉成本：是项并目各亚个时晌期实讯施过程慢中体现壮的实停际成井本与飘预期成本深的控勿制结属果建造依成本歌：指项轻目的帝建筑笛安装旱成本棍。包半括：偶开发淋前期断准备铲费、旨主体沫建筑坚工程卸费、访主体执安装琴工程独费、饥社区盼管网蜻工程鸽费、酷园林痕环境须费、昨配套俱设施中费6大项剪。开发负成本扯：指项权目的液制造锄成本健。开鹊发成滥本=土地跨获得雀价款+建造扔成本+开发灭间接帅费完全箱成本的：完全导成本=开发园成本+期间麦费用胆。完臣全成第本中要不包轰含营涝业税命金。项目仰成本压：在未垒特别笑说明酒时，待一般场指项绝目的“开发厦成本”。几个她基本省房地水产成旧本概矿念客户孙导向典原则习：成帜本配慨置的铜合理筝性及旦准确贩性事前椅控制春原则派：及退时性析及指忧导性目标惜成本连的两然大原猴则目标码成本富管理叮原则客户慰导向晒原则：目标通成本钓编制顺应以圾客户串价值筹为导尊向，谜科学盛权衡淡项目场中各月科目盘的成虏本分竿配，枪以求桶实现兵成本籍和客某户价扫值的可对应租关系支。成本盼配置喷的合太理性镜及准匙确性事前乔控制驱原则：目标格成本弦是对傻项目滔整体谣运作茄的纲蚊领性糖的经顷济文羞件，背将约罪束设怠计、场采购迈、项刘目管龄理、冤销售咏等项允目实杯施全局过程嫌的成至本支悦出。及时占性及爷指导拜性设计依阶段蜻的无芝效成各本无效合成本耻的管寸理原另则和脉控制姐方法无效弊成本无效艳成本房地到产项态目实欧施过橡程中足产生另的对丝式形成绸产品陪、提靠升价劳值、虹促进拼营销养没有句作用旬，无蜂法获双得客寄户认炒同和体补偿困，属维于费非用浪遭费的惕成本民。实质乘：能否米获得议补偿设计蜻环节肃涉及阵的无女效成声本原因现象事例设计失误拆除和重建后期加固与补强某项目中央步道种植池500高拆除改为300高由拆除改为200高。设计保守经济性不合理多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为55kg/m2，最终设计量为70kg/m2。则可认为其中15kg/m2的钢筋用量为无效成本。设计效果把握不准拆除与重建某项目一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加57.3万元。展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、重新装修，约10万元。万成院本管袖理模击式－劲无效月成本管理猪原则限额烫设计仪；设计挺方案颠优化唱；加强生施工盈图事记前审跃核，盼做好赶图纸棍会审壶工作差，减帅少设锡计变集更；确定带合理蒜的施壤工技耕术方山案(降低皮废品昏率)；加强洪供应吐商考完察；加大鸦集中蜘采购兰力度副；严格雾执行出现场愤签证弦制度锁；提高牵专业隆能力粒；加强袍部门蕉间信浙息沟巾通。控制茂方法确定灯准确划合理摩的目祸标成瞧本以数饥据为饰语言歪，展找现公恢司费愈用的闯浪费欲情况激发鸡领导孕层、岸全员单的成雅本意粒识清楚糠了解洲成本马构成践，做拾到“聚心里仆有数霞”推动丙各部宝门提蒜高专茄业能衣力、胜加强补计划忆管理万科牲成本络管理杠模式涛－无智效成沃本效果售：“无棵效成牙本”鼓成为抢项目超部、非设计职部的撕“口击头禅炉”；捏无效比成本搞的总逢结深份受公赠司领披导层春的重悄视。管理粥思维绘作纽奉业过研程的纳管理画方法爷成张本效坟果曲凶线设计招标施工SP霞EN酱D曲线项目障周期成本发生牧的成距本形成细的成撑本新项纽奉目发圆展成本徒控制扁重点绵放在尺那儿怪？70%～80%20%销售们及物眉管目标忍成本等：是企按业预先坡确定买的、赏在一午定时期内拳和经做过努涝力所四要实现贯的成本省目标巧，是暂成本屯的控每制线。目标丈成本荒的作旬用为什疏么要进行腐目标哄成本因管理利润=售价-成本为开帅发决策姐提供睬依据提前嘴锁定疏投资合理娘确定金销售价格加强飞成本延的计划性预测投资况效益目标续成本越：目标糕成本井的作印用目标胆成本拢测算却的条抹件经讨循论确定的黄方案世或设竟计图市场奶价格及其走势凯的准况确把航握整理问建筑标准湾与工帐程造类价的陆匹配恩关系相应项差目工搞程造询价历昨史成本宜数据倚库•正向末测算轻：•••测算睁依据（产品标段准、慌历史摔成本数据牲库、况市场优情况骂）测算性方式（估鼻算、掩概算呼、预浸算）团队工作•反向单倒逼舌：•••确定琴销售价印格水楼平；确定相利润坚要求；反推缘瑞计算浑成本挖水平目标铺成本渔测算房诚的方柔法目标铺成本妨管理壤原则不仅聪限于绘成本目非标值言本身裙、更要越关注捕成本救背后爷的产品目寨标目标瓜不是勺上限而污是基宰准，目菊标的超作用叉在于炼心中咱有数;“算了腾再做”坟而不耗是“总做了再算”2.从3龙湖您实现版目标闪成本贷的路胞径1）瘦采取吗传统浅工序刚前置侵:提前掌做好80莲%的准息备工己作,以“成本点换时旗间”；虽然樱会由忙于最研终没侧有获坑得土妨地而批损失律前期竞投入消，但已从总隔体上沙看认锋为值哥得。2）陷采用绕工序炉并联芝作业必：在保谣证时承间周鞭期的捷前提眼下，风尽可贼能将赏各项鄙作业纹交叉懂进行司。2.逗3龙湖侵实现减目标膀成本泊的路性径3）坝采取懂规模棉复制叼模式杨：采取“拿射来主携义”优，再颜适当议调改强。2.宪3龙湖饭实现坦目标良成本男的路狸径4）重视樱长期盐性工凡作：对市瓜场的倘调查粒了解柏把握矿准确遇。计划塞管理私是时袜间成仁本的奸保障流程耐优化狸可降目低时菊间成翅本和网因失曲误引暗发的新成本丈增加2.拘3龙湖然实现耕目标业成本舅的路为径指标垃控制类和成产本配嘱置2.霸4设计威阶段生的成某本管冲理--唉-用好惨两大启工具指标允控制结构羽指标砼含蛋量钢筋良含量地下晴室方价案地下保室层剃高钢筋潮含量停车坡效率窗地舌比景观鉴软硬蒜景比馆例乔木千、灌村木、现草皮象比例石材绞、砖验材、先木材五、水黎景比蒙例地上苗住宅筝指标澡，无材地下临室时抽，补掠充基准础指聪标25％30％成本轨配置外立认面外墙镇：石晕材、岂砖材净、涂墓料的隶选择责及比粥例门窗野：型糟材、最玻璃厚、五豆金栏杆猫：型徐材、竞式样大堂竹、电终梯厅疮的装肤修标编准景观电梯载配置精装再修单元妖门、译入户服门卖场哗、样鲁板房漏：套物数、唇标准示范安区：棵数量醒、范很围、昌档次管理钻思维抢作晋业过龟程的溪管理明方法厘规划敏设计采购洞执行采购铅策划方案残优化目标摄成本委可控乖优化创利多优化采购难计划渴（事抵前可遗控）业：季度果、月阻度、肠周度显采购拖计划骗清晰絮、可煎行估算店、概丹算：供方才资源管理能方法眼基勺础工莫作预结脊算基础杯工作招标进度库控制合理壮性进度秋控制准确管性总结墨分析付款额度刻控制进度翅控制签证业变更真实坑性1、提叨高全乡丰员成拿本意互识（1）部弃门间材密切矩协作（2）各临专业的工程光师尽陪职尽罩责2.滩5龙湖混成本碌控制浙的管循理因衬素2、疮加强竖市场辱与客疤户意剥识（1）加移强对抖市场第的了膝解，吗把握沈房地蜂产市乒场的叔发展辩方向帝。（2）了相解与刚分析挤客户燥需求捧，把强握产饰品发增展趋所势。2.释5龙湖棉成本恨控制冠的管克理因遍素3、骨加强吹对设园计公方司的冒管理抬与协征调（1）做肯好设抱计招肢标（2）做汉好合沫同管是理（3）实稠行中师期沟个通、舱监督（4）落厌实奖认惩措乐施2.住5龙湖捉成本峰控制体的管汗理因递素4、蚊建立铲管理熄程序希与制河度（1）完泳善甲袋方设款计标授准（2）坚顽持全笔程优印化设婚计（3）专助家会仓议评公审制跨度（4）内乎部审激核制欢度化项目善的建群安、判运营宫成本才中绝菌大多删数决汪定于纹设计皂阶段最终杂成本印效益竿最大狼化体填现在敞哪里妙？项目丘的设撒计阶惨段对亡于产程品的亡品质渴具有电决定婚性的曲作用2.换5龙湖兰成本辜控制种的管亏理因铃素1、设捆计管遭理部略门具灯备市珠场意晋识和勺策划梳能力--宁-导演番的能封力。能准无确把串握项上目市裕场意缸图，赞确定臂正确惊的产速品设事计方泳向。2、设畅计部受门要架严格哥执行滥成果厦标准;准确晌执行够各阶弓段设代计成顽果标虾准，3、减仰少人拐为增作加的户工作紫复杂定度：户型唇种类狮适量从为准瓦。4、优存化工览作流裳程，姓将先但后串岗行工与作变仗为并庭行前框置：将产青品创泳新设介计、督部品册工作欣前置换，规民划、它建筑拣设计阶、结其构、科设备布、与狂功能罗平面腥同步渐开展疯，使此方案扫可高乏效实茂施；2.妥6龙湖对设安计管碰理人鸟员11条素轰质的且要求5、提颗高决默策效蒸率；公司巴内部纹的决偷策机犬制项目骗公司嗓、区塌域公净司、视集团臣三者翻的关公系；完美摇、效甩率、修风险嘴之间质找平先衡6、选霉择优个秀的新设计毁服务凶商选择伴合适令的人啊做合维适的璃事可皆以事志半功剪倍7、加流强合阻作伙充伴管殖理建立身长期骆合作树伙伴远：设堪计单童位、石供应墙商、血模型认制作美等各笑个涉捧及设骄计的足单位为；在设遣计过族程中,持续果定期窑的进租行技膝术沟蜓通和阶审核纺；力求王合同敌约定家清晰搜：含闯钢量非、目骆标成戚本；2.婆6龙湖对设降计管再理人孝员11条素聪质的贞要求8、输魂入条祥件多乐一些希约束钥和意善识,少一梢些随币意;市场房诚定位;成本颠目标;政府析要求;9、计瓣划执卸行力,随时”拉警映报”;10、标解准化非与创闸新,循环裕式上惨升;11、不缓断提广高设岂计管变理人窝员的蓝专业屋水平祖和职逗业素屠养;2.井6龙湖对设饮计管踏理人蠢员11条素窃质的隶要求（三某）实筑战订篇土地累投资徒论证教阶段完成苗土地态投资企论证凶阶段《项目崖目标叹成本僵（土靠地版啊）》项目将启动斯阶段完成《项目猴目标齿成本善（启扩动版柜）》方案绿设计煎阶段完成《项目抹目标污成本威（方广案版禾）》初步压设计觉阶段完成《项目关目标秋成本米（执榨行版个）》如无宋初步述设计陆，需结在招旁标图靠纸完重成后30个工接作日拦内完圈成《项目绳目标妄成本扣（执总行版桂）》龙湖横成本义管理聋实施卵细则危以及跟标准翼模块工程谋实施疤阶段《项目绞目标恢成本阿（执封行版森）》编制繁完成费后15个工怨作日伪内，物由项担目成盗本经鹅理负傲责，秃组织吗项目奶团队虏成员脚及其症他相刮关人坡员，芹参照推集团铸合约促规划委体系纲对目广标成粉本进斑行分退解，勺形成《项目弦目标败成本坑分解业及合崇约规观划》。项目快竣工封成本宜确认项目钻成本殿经理腥负责涛提供艺开发受成本鼓、营午销费伶用的间数据航，计柱财部封负责刊提供员分摊抓到该课项目跪的管奸理费俗用、袜财务厕费用返和公赶司层努面发战生的精营销熄费用牙。最拜后由雪项目婆成本居经理它汇总仅形成《项目晴竣工屋成本》。龙湖钞成本饲管理切实施内细则节以及欺标准唤模块项目旬竣工康结算项目绣竣工头结算舅完成帽后30拦个工下作日称内，造由项旷目成共本经萌理负衔责，幕按规迟定格质式形苏成《项商目成匙本总垒结和梳分析耳》，界并输厦入成山本系前统。龙湖宰成本获管理蝴实施辜细则框以及煎标准信模块设计归阶段耕成本考管理沫三大拆工具1、目标考成本铅测算欣与分芝解2、投跃资分雷析模若型3、历堆史成本数据真库项目柿投资役经济纯分析伐模型模型叛内容当包括项目刷基础坡资料工程疤分期成本霸测算建设性进度计划付款荣计划销售凳及回醉款资金笛来源其运用指标计算模型附是什虹么模型沫就是潜模拟项猜目整厅个运配作过泥程，匀通过旱数据鼓之间的逻独辑运筐算，甲得出桥项目封的评价指缺标，从而讽衡量骨项目的爪优劣可以梨通过林模型进俊行项健目的顾实时跟踪波，从候而了调解项目收裕益的动浇态变化迹情况沈。编制厨模型的意义为土劈燕地投资次决策结提供依贺据；通过上对项目参傅数的混设置烫，可以牵控制喜项目派实际修运作过程介中的风险贯；通过贞模型可清以实咏现对调项目洗收益情企况的桐实时禁跟踪变，从而秋为项宅目运作过吨程中的决促策提版供依怠据；将公冶司所有项拳目的硬模型绞进行叠金加就摔可以弱了解任公司层面啊的现金流情确况。模型惕的基笑本结火构影响热模型物评价指标员的主要因括素项目缺的总获投资误、总遵销售疲、投资支异付时著间和果销售遗实现的序时间挎构成养了模烫型主具要内疯容，朴模型崇由以庭下几终个模块渠组成帆：基译础数非据表庆、项占目分贩期情智况、五成本富测算、暖项目慨进度剂及付患款计凶划、搁销售灶及回厦款计爽划、麻资金来李源及但运用基表和搜现金专流量则表。模型幼中基佣本指标净现忠值指在片项目台计算嚷期内病，按行糖业基塞准折野现率皇或其他设定虏折现虹率计污算的歼各年横净现金流厘量现泉值之磨和。净现值苏是一规个绝歼对指欺标，天项目的净现零值越扬大越分好。内部因收益身率是指命项目苗投资掀实际讨可望肠达到器的报酬率恼，也积是使投资窄项目的净现靠值等暑于零肚时的江折现率孔。内身部收益率是拘一个汉相对镜指标踢，项仿目的内部收益狐率越坝高越好。现金缎成本收益率指投称入1元的贪成本项次目可在以带孝来的费现金挣收入法，该指标看不是夹衡量项换目收剂益高乞低的铃指标圆，而诵是衡厅量项目现萌金收遮益情况的指俊标。权益猫资本亚乘数指项遗目的鹊权益尘资本修与项目总推投资的比旁值，择该指标反偏应的戒是1元的怎自有壶资金征的投劲入可以缩慧驾驭多少舒元的总殿投资娇，该念指标缎越大滤越好篇。项目紧指标岗的衡艇量体义系评价硬项目甩优劣的张指标速系统阳包含有游三个吐指标错：项酸目的内部础收益傅率；项目努的现金竞成本作收益羞率；扯项目吃的权而益资本塔乘数素。从三域个主要免的方孤面衡温量项目掌的优贝劣：项目棍的内逃部收毒益率讽：从项裳目动研态收粘益的珍角度；项目夸的现蚂金成凉本收枯益率：从烟项目惧现金线流的予角度；项目住的权掌益资蜜本乘妹数：羞从权位益资眯本使啦用效牧率的卵角度。nnnn项目卷拿地牙阶段――决策哪支持酷，风榨险控制项目麦研发虫阶段――经济控浑制，业设计优化项目王建设忍阶段――成本误控制冒，销强售控制项目烤竣工界阶段――对比悲分析疲，指名导新才项目模型蹦在项虎目运蓬作各柜阶段仍的作这用投资忽经济嫂分析之模型定在项国目运假作各帐阶段谋所起歌的作导用不同成都飘龙湖宪项目公精彩济成本扇控制脂案例.p肤pt节能杨措施建筑尺体形牧系数建筑坐体形雕系数路在0.虽35之内窗墙活面积涨比窗墙蜓比大振于0.励30的朝挑向应到采用醉隔热骗断桥亚铝合权金中台空玻主璃窗参，玻纺璃为5+扑12借+5中空梦玻璃耗。窗生墙比槐小于0.脑30的朝衔向应撑采用爸隔热各断桥畜铝合予金中狱空玻梦璃窗雷，玻盯璃为5+测6+合5中空惕玻璃淡。外墙逮保温外墙挥采用20化0厚页个岩空话心砖生外贴30厚ZL胶粉戚聚苯拍颗粒协外墙礼外保制温隔收热材灶料。屋顶分保温采用傲珍珠见岩保焰温砖倾保温今节能渗屋面岭。户门叼保温户门猜采用岛双面酒金属提门板挂加保普温、宝隔热血材料梯的隔裂层门挠，满尾足防词火、井保温借、隔治热、决防盗踪蝶的功忽能。给排飞水节窜能设窑计所有岛卫生斧洁具叛均采物用符督合国重家标敌准的排节水号型材劳料，福节约血用水芹。暖通权节能送设计所有卫设备馒均采遇用节惧能产浪品。合理殊进行撤风管蹄系统俯设计就，降盐低管首路阻沈力，滨从而砍降低察设备坚功率蔬。成本资敏感仍点分纺析成都宏济路项目成本测算

序号项目工作量

单价总投资

（万元）

估算说明比重1土地费用

30,381

41.12%2前期工程费

1,362

1.84%3开发期税费

3,257

4.41%4配套设施费

676

0.92%5基础设施费

2,878

3.89%6建安及装修工程费

34,970

47.33%7工程其它费用

363

0.49%

开发成本

73,8871+2+3+4+5+6+7100.00%8管理费用73,887

3%2,217

9销售费用115,502

3%3,465

10财务费用

2,335

11不可预见费

-

项目总成本

81,9031+2+……+11

建筑单体建安成本分解模板（宏济路）建筑面积277,948平米

户数214户

费用类别说明参照项目数量单价(元)单位平米单价（元）总价（元）比例基础

不含主材价差参照紫都城1-11～1-12栋277,94860.0元/平米6016,676,8804.8%主体结构

包括结构、砌体、楼地面和室内粗装修参照水晶郦城结算资料650277,948630.0元/平米630175,107,24050.6%主材价差

172.547,946,03013.8%防水

指地面、墙体防水及屋面防水参照紫都城1-11～1-12栋277,94811.5元/平米11.53,196,4020.9%设备及安装

124.335,311,13010.0%外装工程费

参照水晶郦城暂估，增加40元/平米277,948210.0元/平米210.058,369,08016.9%大堂装修

含天棚装饰参照水晶郦城暂估1180,000.0元/个0.6180,0000.1%电梯前室及公共过道精装修

包括楼梯的地砖、公共墙面等参照紫都城1-11～1-12栋277,94812.0元/平米12.03,335,3761.0%门及其他

24.5-2.0%合计

1,246340,122,138100%调整后合计

调整系数1.5%1,264

成本溪敏感专点分心析钢材屯占项山目投穿资的14驶.3躁%.断桥忧铝合罗金占不项目薄投资道的10肥.6择4%蚂.混凝笛土含危量占评项目霉投资擦的9.汉14泽%.外保绩温材荐料（轨聚苯松颗粒咸）占款投资滑的7.选98击%.工程抛难点殃分析工程就难点1、基山坑护蹈壁支性护：蔽基领坑开梅挖临疾销售文样板嫂区（趣即正铃式工楚程的搏幼儿兰园）椅和临布周边柏市政界道路搂均较若近，裳可能戚需要焦做垂台直支衰护；2、地悠下室怎施工捞：爽大面恭积无资变形馅缝地脑下室话的大淹体积赖混凝煎土浇附注存惹在较桑大的鄙抗裂葵防水贯隐患涉，需粒要从呼设计东和施共工方远面重虾视；3、施择工场行地管添理：俱地胡下室枝占地嫌面积治较大州，现辅场布期置受乐较大猫局限怜，需固要分巡寿期分涝阶段蚊利用缝好现图有场址地；设计天管理常重点肾措施设计艰管控道重点户型策面积跟及公投摊率千的控饺制成本绳与节爱