房地产评估课件精

1第一章绪论1、房地产的评估的对象

2、房地产价格3、房地产评估的特点

4、房地产评估的必要性2第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点

房地产评估的对象是房屋和土地的价值。

1、其中：土地的内涵

土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。2、土地的特征

根据土地的自然属性，土地具有以下特征：（1）土地资源的有限性（2）土地资源的不可替代性

3第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点。

（3）土地使用的可持续性（4）土地自然性状的地域差异性。

根据土地的经济属性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多样性（2）土地区位的可变性（3）土地使用潜力的有限性。

4第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点3、影响土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。（3）科学技术。（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。

5第一节房地产评估的对象1.2建筑物的定义、房屋建筑的划分

1、建筑物的定义建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。

其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。

构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。

6第一节房地产评估的对象1.2建筑物的定义、房屋建筑的划分

2、房屋的分类按使用功能进行分类：（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。（3）工业建筑。按结构划分：（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物（2）钢筋混凝土结构（3）砖混结构（4）砖木结构（5）其他结构

7第一节房地产评估的对象1.3房地产的定义以及特性

1、房地产的定义房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。（2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价值。

8第一游节味房奥地产民评估赤的对毙象1.脂3房地渣产的旁定义览以及压特性2、房智地产远的特雁性（1）位宏置的鄙固定加性（2）长系期使耻用性我国仔土地慕使用痛权出哗让、换转让销的最炎高年趟限：场住宅度用地70年，洞工业押用地50年，丸商业互用地40年。（3）大粱量投阿资性（4）保权值与出增值墨性（5）投徒资的长风险膏性9第二胳节赛房会地产微价格2.犁1房地蜂产价动格概诉念1、房乖地产肿价格袭概念像及决有定因地素房地析产由汽土地挂和房党屋构璃成的丢，房疮地产改价格讨实质笔上就俭是土键地、刚房屋喊两部罚分价影值通价过市短场交蚂易的失货币资表现楚。决定馋房地暂产价挤格的呀三种嘉因素柏：（1）房泡地产拌使用竖价值淘的大窃小（2）房受地产赌的供运应数更量（3）对扶房地暂产的异有效猜需求10第二战节胀房挡地产姻价格2.盲1房地帖产价莲格概厉念2、房缓地产妙价格历的特阿征房地云产价膝格是脾由地银价和蹈房价校共同竞组成遇，价柳格特能征主革要来睛源于趴地价咬与一土般物响品价尸格的夫差异解性。（1）从各评估庙的角否度看济，房妥地产报价格脸实质济上是垃一种酿权益丛价格流。（2）价枣格构素成的秃双重绣性（3）可约用租喜金的插形式门表示（4）没程有统厕一的边市场撒，价愈格的防个别批性强（5）受共折旧夫的影凭响小性，增漆值性殃强11第二捏节泽房裁地产邮价格2.静2房地乖产价槽格的棋种类1、市纲场价血、评闹估价2、房就地产男总价宁、土甚地价肌格、乘建筑班物价剥格3、生遣地价刚、熟罪地价4、抵灵押价旦格、翠租赁集价格5、单浊位价活格、绘楼面轧地价其中:单位绞价格=房地疯产总繁价/土地签面积楼面乱地价=土地矿总价/建筑顾总面躬积12第三豆节羊房恰地产声评估桨的特所点房地落产评茅估的梨特点1、科丽学性2、实勿践性3、公侵正性其中:科学言性和百实践高性是他正确嚷判断捷房地尸产价权格的槽基础抄，公正轿性是芬房地良产评撕估的搞灵魂淘。13第四壮节率房氧地产剩评估巷的必克要性4、1房地高产评会估是角发展元市场墙经济全的需烤要在新宾形势雪下，窗无论龟土地造的出琴让、今转让戏，房勤屋的淹买卖惹、租映赁，俱都涉桥及到熔房地傅产客器观的渠市场草价值碑，目顾前钩我国符的房嘱地产右市场爪刚刚子起步称，还谊很不洲完善提，交饲易者毫难以疤掌握霜真实求的市戴场信瘦息，破必须肤借助泥房地全产估韵价师左的科葬学判木断，济提供咐评估魄对象帆的市润场价弹格，衣才能纸达到方预期争的目缴标。由此协可见组，在蚂房地悲产市马场不费完善厨的情绸况下石，房粮地产威评估形尤为彻重要泊。14第四交节贺房丙地产梁评估雁的必柔要性4、2房地年产估孝价的之现实房诚意义房地消产估娃价主葡要在腥以下肃领域登发挥施重要宅的现津实意张义：（1）为郑土地右使用老制度伶改革猴和土披地管章理提炮供科遮学依久据。（2）为女各类秃房地劫产交欢易服紧务。（3）满温足房莫地产俭税收剧的需园要（4）为关征地很拆迁齿补偿美费提蛋供依大据（5）对止城市蔽旧房摊拆迁取补偿稀的评棕估（6）处希理房教地产丑纠纷斩的作正用（7）企悟业合活资、帆重组闹和股旷份制抓的需潮要15对房百地产凯相关特用词罚的补贝充说疤明为了存避免厌引起粮歧义所，我怜们主耀要使名用“晃房地涝产”寇、“揉房地蒙”、译“土套地”溉和“堪建筑店物”阳几个婶关键羽词，幅其含恼义分纠别下沟：1．“堵房地隶产”券：可片指土拍地，迷也可汪指建纸筑物突，还伏可指钻土地雅与建绩筑物曾的合责成体扬。2．“胆房地升”：坚专指逮土地欠与建涂筑物摩的合殃成体符，如尾说房盒地价仿格时徒，此牙价格舱既包酒含土南地的登价格舅，也冬包含玻地上速建筑集物的扮价格颈。3．“堂土地边”：挨仅指框土地落部分魔，如没说土翁地价毁格时碍，此光价格舱不含始地上滨建筑路物的区价格齿。4．“显建筑它物”白：仅唤指建乐筑物条部分盆，如店说建炸筑物启价格宇时，请此价其格不流含建雅筑物基所占健用的插土地孙的价梢格。16房地战产概分念的泻总结房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物房地准产概祝念的涂总结17第二脱章霜房域地产究评估泥的理同论基莫础1、地贝租理毫论2、区辟位理挨论18第一道节着地构租理仗论1.耐1地租哈的内羞涵1、地巡寿租的宋概念地租锤是土烟地所夺有者鱼凭借川土地解所有姥权获流得的扇收入搂。因串此，跟土地海所有贝权和油使用烦权的阳分离城，是铜地租选产生霜的前畜提。2、地壳租理两论的调发展间过程（1）资乒产阶况级古化典经娱济学箭家的脱地租站地价面理论农业庄地租魄是为惯了使修用土纲地而腐付给辞地主遥的部小分，贱是劳顾动产班品扣般除生这产投哥入、蜘维持怜劳动蝴者生校活必趁需和照当地禁农业解资本家的普腰通利凯润后羡的余薪额。（2）马答克思剧地租洗理论:农业喇工人呢劳动阶创造招剩余岛价值男的一横部分级。19第一廊节阶地率租理体论1.除2级差疫地租颜和绝却对地遗租地租词的两雀种基恢本形姜式：军级差绸地租吗和绝百对地拜租。1、级作差地切租定义锐：租虫用较纺优土宋地所却获得蚀的归苦土地绳所有依者占晓有的冶超额能利润牙。实质涌：等烫量资着本投恳在土供地上路产生黑不同锯生产驻率的月结果逆。形成腐原因肃：（1）土邻地自诸然条谎件的蚂差别（2）土诱地的傅有限埋性20第一般节改地专租理坚论1.北2级差椒地租孝和绝纹对地花租1、级猾差地纹租分类存：按凤形成迟基础落的不坐同分拐成两解种形财式：粘级差印地租Ι和级薪差地荐租Π。级差涝地租Ι是指学在肥阁沃程态度和否位置驻较好景的土件地上矮创造丧的超桃额利塞润转劲化成椒的地舒租。级差药地租Π是在辅同一磁地块易上连馒续增优加投领资，估使各比次投盯资的耳生产明率不局同而铺产生举的超讯额利狗润转林化成爪的地萌租。两者网的区属别：能级差籍地租Ι的产误生条控件是孟土地意的肥景沃程姻度和营位置熄差别拉；级刮差地奴租Π的产住生条锤件是维对同摔一块酬土地秃连续仓追加执投资妙而产故生的岗不同匀的劳窑动生动产率茧。21第一衔节茧地届租理蝴论1.会2级差曲地租集和绝展对地今租2、绝犬对地北租定义迈：土知地所盈有者乏凭借程土地庄所有惧权垄慌断所昌取得喊的地公租。形成静的根新本原离因：约土地群所有削权的阴垄断形成卷的条转件：揭农业叠资本城的有塑机构悲成低鹿于工增业资啊本的猫有机夹构成22第一牧节桃地奋租理怕论1.患3垄断转地租定义蛛：由隔产品耀的垄赖断价明格带脑来的掀超额撤利润距转化财成的挡地租凯。形成鹿的条衫件：萌土地猎所有谢权的扰垄断存；某胁些土块地具拢有特江殊条塞件，熟能够雁产生约某些维特别顿名贵桃而又疮非常敏稀缺箭的产芦品，盯使得寨产品膊的生纹产者勿凭借柱对这大一商诞品的完垄断宝经营牧，使拉其价风格不驻仅远担远超逮过生红产价饭格，侨而且交也超颠过其围价值售，从仰而形逗成垄疮断价潮格。23第一亮节路地锣租理铜论1.王4城市塘地租1、马陆克思血建筑炉地段但地租定义影：建摆筑地酒段地再租是竿工商县业资协本家躁和房文地产芹业资各本家乘为了井获得旨建造役各种业建筑徐物所消需土芝地而谊支付朝给土化地所舒有者晃的地候租。特点掉：（1）建屿筑地吸段地落租是毛为了涛获得抱生产催的场牵所和副空间卖而支缘瑞付的盯，土凑地只耳作为翅生产芹条件锣参加卖生产菠过程驰；（2）建扬筑地斧段所纸处的仗位置任对建皱筑地焰段地只租有给着决辱定性法影响蝴；（3）在厌建筑扰地段找地租犯中，制垄断询地租鸟占有姓显著暮优势专。24第一省节帐地震租理漆论1.选4城市舅地租2、西有方新赛古典蚀主义绸地租孔理论代表检理论渴：阿距隆索圆的地援租模变型（1）模户型假邀设条论件：A、一狗个平房诚坦的驰、没嗽有任码何地愤理差绕异的晃平原辟，土僵地质浆量处俗处相策等，浆均可帆直接坟用于弊开发形，并膏可在疯市场肚上进炭行自由君贸易严。B、买校卖双载方对西土地筒市场义都有圣充分蒸的了删解，途卖方毛希望服其收杜入最想大，轻买方闲希望纺其愿摇望能代最大隶程度四地得辆以满丸足。C、有踢一座拦单一筒核心枣的城掠市，徒城市禽中任翠何方牌向的驳交通联都极绒为便皇利。25第一颤节勉地勤租理扁论1.助4城市抬地租（2）阿捐隆索腔公式沸：Y=译Pz默Z+椅P(债t)掩q+纺K(淹t)式中确：Y—葛—收入弹；Pz弟——其他醒商品菌的单富位价请格；Z—秆—其他裁商品暗的数阁量；P(晶t)扯——距市使中心t处的辅地价虫；q—剃—土地侄数量近；K(筐t)宏——距t处的询交通钟费用盆；t—骨—距市议中心筐距离糟。26第一粗节锈地由租理幅论1.棒4城市凶地租（3）分罚析在对齐公式追进行弹分析赶后，捞阿兰坐索指钩出，拴在开蓝支总场数不头超出旅收入恳的前虎提下沾，对蛮于单宇个家舍庭来技说，穿区位肌平衡葬的取辽得取给决于慢土地富数量q、其屯他商轨品的列数量Z和距产中心全距离t之间剂比例裳的确期定，窑即通援过变携化三扶者的熟比例随关系库，使蹦其满到意程隔度最横大。最终朱家庭较会选貌择一怠个满址意程泡度最寒高而糖又与香地价行曲线烫相吻弃合的拐区位特。27第一叠节挠地愧租理恩论1.殿5地租标理论谜的应红用1、地未租理闹论是罚地价蹄评估水的基嚼础；2、级竟差地拾租理姥论是剪级差择收益符测算弦的依捐据；3、地弃租理去论是傻收取辈土地佣使用扬税、爸费得注理论航依据杠；4、可搂通过驰地租卧理论滋分析绕推导群出地凭价分泊布。28第二缩慧节旬区与位理逝论1.倒1区位洁理论释概述1、区辟位的高有关杯概念（1）区得位：虑区位晕是自养然地寨理区娱位、顷经济所地理樱区位摸和交吊通地械理区养位在掠空间宝上有书机结糊合的制综合姻表现尚。除了血地理犁坐标贼位置岩，还括包括冬可及例性，杀与其系他地殊方往招来的塞便捷退性，焰与重状要场榴所(如市怀中心劈燕、机追场、室港口赶、车斯站、以政府宝机关牌等)的距速离，功周围孔环境伪、景芦观，绝在城坛市或绍区域见中的捞地位朗等。（2）自跟然地瓦理区授位；（3）经潮济地拒理区摇位；（4）交煌通地口理区甚位。29第二国节售区姻位理遇论1.暖1区位拍理论寻概述2、区匠位理岂论的挪发展旧过程（1）成以本学坝派-杜能卸及其源农业幸区位仇论、有韦勃对及其却工业芳区位辣论理论郑核心督：根拢据企岂业的消生产拍成本边最低他，确嗽定企稿业的曾最佳应区位际。（2）市堆场学臭派-克里难斯塔享勒及鞠其中兼心地迁理论定和廖熟氏的如经济针景观理论让核心垒：以驰市场-价格极分析再为主构。（3）行勉为学般派：镇考虑怨与分屑析人坦的主挂观因咐素，戴从而躲确定哗工厂飘区位进的学茂派。30第二佛节莲区训位理此论1.间2农业锻区位虏理论-成本聪学派1、农贪业区泛位理螺论的薯主要坝内容（1）假抽设条斜件（2）结垫论R+肝T=废V-蔽C=柿K(纯收泄入+生产摄成本堤运输驶费用甲）=市场梯售价-生产挽成本产品这的纯平收入缎仅与匙和城化市的恩距离搞相关督，该贪纯收妇入称沟为区掩位地促租。31第二穷节屋区板位理赏论1.纤2农业警区位犁理论2、杜服能环厅的内纠容1）第晴一区驻：自号由农胃作区2）第讲二区希：林趋业区3）第序三、稼四、邀五区:作物啄轮作神区4）第贺六区严：放怀牧区32第二俊节侍区炎位理己论1.奥2农业谣区位坟理论3、杜炊能农漆业区肃位论总的主松要贡呆献1）提疼出在兆假设旋自然梁条件扮相同仰时，雹导致那农业肃生产彼空间拳差异拣的主键要因镰素是每产地揭与市其场间还的距猾离。2）杜箩能理羡论的塘核心撇是农捉业区蔑位地抗租。磁推广昂到城廉市用存地，肺区位潜地租雕存在填着从摔市中周心向阵外递收减，勺构成怎同心俩圆分说布的谣规律点，为磁级差压地租难和城睛市土编地利盛用模死式提躁供了动依据着，从饿而促奶进城菊乡土卸地的烫合理饥利用然。33第二嫌节前区聋位理登论1.输3工业议业区呼位理谱论-成本黄学派1、工乖业区弊位理剪论的旦基本妹内容1）假毛设条刻件。2）区雪位因恭素分适类。3）运程输费都用对谁工业竿区位妹的影辨响4）劳独动成把本对肿工业踏区位序的影勿响5）集旅聚因摆素对宜工业阶区位填的影拆响2、韦叫勃区短位理鹿论的寒贡献34第二否节唯区壳位理翁论1.旗4中心誓地理馒论-市场额学派1、中刘心地侦理论雹的主羊要内移容1）假宁设条补件a.地域淡是一计个人励口和扫经济危密度掘均一些的平巡寿原，酸地域袜上的宁经济恢活动侍各方硬向阻瓜力相菜等，旦不受隶关税浓和非姥关税笼壁垒柜的限膊制；b.厂商工为谋疑取最厨大利姿润尽仍可能鸟占有仔大的骑市场吸；c.消费周者根仍据最植短距己离的辆原则嗽，尽微可能铃减少涉交通芽费用岁，自天觉到故最近与的商盾服中屑心购帝买商真品或音取得亚服务铜；d.具有示统一各的交秘通，权同一雪等级恳规模他的城罩市交皂通便材捷性每相同专，即初交通男费用常与距魄离成丑正比险。35第二模节稻区铸位理斜论1.宵4中心准地理东论-市场号学派1、中翻心地很理论显的主巷要内丘容2）主制要内嫂容a.相关旅概念中心兄地：中心值性：中心防地职港能：需求臂门槛丝式：服务颠半径艺和商钻品销劣售范千围：36第二拿节威区银位理弃论1.笔4中心史地理换论-市场野学派1、中轮心地广理论检的主息要内如容2）主愈要内想容a.六边削形市铅场区-形成仆过程b.市场盗等级造序列-特点中心逝地商述品和妨服务盐的需牢求门母槛、靠利润魔和服涌务范田围，踩与中绣心地暑规模离、人球口分尽布密预度、槐居民稿收入扫水平凉、商翠业与离服务驳的种查类密存切相背关。c.市场纸网络东基本优类型矮：市诱场原鸡则、输交通疏原则么以及拥行政治原娃则37第二各节道区球位理哥论1.胀5区位轮理论吸的应甲用1.区位倘条件救成为销房地盛产估赛价最概首要灰考虑毛的因代素，纽奉这是嘉因为期区位康的优灭劣是旱衡量爬地租洞、地座价高宾低的付尺度浩；2.宏观秩区位赠的差辆异导绝致城延市之员间房星地产平价格穷的差饼异；3.区位午论是制城镇桑土地区分等驼定级痕工作声的依款据；4.区位掠论是叼市场杨比较垄法的姨理论屑依据胃；5.城镇姜土地仆分等平定级碎成果含进一钢步充航实地倚租、枝地价胞分布乓模型痕，完稍善了胳地租幕与区俭位理搁论。38第三军章龟房元地产对价格讽影响帖因素柳与评行估页原则1、一资般因挺素2、城宰市区卸域因芬素3、个粉别因锁素4、房幼地产邻评估怕原则39第一党节矩一使般因禁素1.稳1一般待因素1.定义赚：影响哪一定至区域万范围凡内所依有房群地产录价格鸣的共补同因誓素。2.分类1）经田济因关素2）社蓄会因尘素3）行计政因救素4）心风理因咳素40第一耍节怕一伏般因执素1.拴1一般声因素-经济倾因素1.经济煎发展峡状况国民垒经济晓增长量速度丈、国妥民生授产总佣值、蒸居民浮收入舍水平择、物栋价指骆数等脱经济干因素凳都会栏对房昏地产睬价格懒产生徐影响民。2.财政迎与金警融状践况存款利利率殖、贷术款利汪率、罩物价沾指数松、税隆率、荒贷款基比例券和还除原利萌率等受财政启金融纲因素信对房减屋土砖地价糖格的趴高低歌有着检密切幕的关仇系。3.产业袄结构进入背高度州城市李化的威国家瓶和地哀区，逆第三相产业掠的比荣重超染过第格二产胖业，宅地价涛会相岛应上瓣升。41第一领节僚一羊般因把素1.辩1一般旺因素-社会仇因素1、人河口人口附因素卷对房榆地产肠价格饮的影床响表跟现为匆人口叨数量绣、人疾口密就度和附人口技素质铅三个舍方面矩。2、家殃庭规问模家庭差人口笋数的呼变化趟影响绣住房扁数量秘的变摇化。3、治浴安状们况4、社头会福岁利42第一蓄节幕一砖般因杯素1.桶1一般闪因素-行政嚼因素1、土你地使植用制宋度与关住房看制度己、地杨价政烘策2、城禁市规河划和自土地放利用么总体容规划3、税醋收制鬼度、奋投资秘倾斜炊、优胳惠政秤策4、行屋政隶洪属关乳系变狭更行政挺隶属晋变更侦，一冈是级检别上阁升，穿二是脉级别横虽然烟不变录，但扑管辖州权由猴原地绳区划柏归另偿一地缓区。范（如失原广滨东省业的宝渔安县术划为出深圳成特区姿的宝汪安区毛）5、交技通管翻制43第二绞节陡城凤市区秃域因朗素1.挽2城市悄区域夕因素1、定青义城市格区域摄因素纷是指耗城市济内不柄同区劫段，筐因用要地结露构、绵城市究设施垂投入禾、自膛然条指件和球环境雨条件托等方畜面的壁差异好，形历成不姐同类底型的亭均质丘区域持，并兄且这晚些因突素对裂该区寒域内玻的土斥地的庭价格交产生塘不同合程度感的影晚响。2、分喊类1）商山服繁斯华度2）交烫通便规捷性3）城育市设痕施完德备度兰：基炒础设康施和预生活面服务划设施4）自排然条投件和拿环境天质量44第三厌节凳个康别因控素1.缴3土地瘦的个版别因溜素土地的个别因素区位：位置适中、商业集中、通达度好、城市设施齐备面积、宽度、深度：适宜形状：规则地质、地形：承载力、土地高低起伏状况容积率：大小用途：商业用地、住宅用地、工业用地土地使用年期因素：45第三辆节铲个惯别因汇素1.窑4建