房地产评估二

1第一章绪论1、房地产的评估的对象

2、房地产价格3、房地产评估的特点

4、房地产评估的必要性2第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点

房地产评估的对象是房屋和土地的价值。

1、其中：土地的内涵

土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。2、土地的特征

根据土地的自然属性，土地具有以下特征：（1）土地资源的有限性（2）土地资源的不可替代性

3第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点。

（3）土地使用的可持续性（4）土地自然性状的地域差异性。

根据土地的经济属性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多样性（2）土地区位的可变性（3）土地使用潜力的有限性。

4第一节房地产评估的对象1.1土地的内涵与特点3、影响土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。（3）科学技术。（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。

5第一节房地产评估的对象1.2建筑物的定义、房屋建筑的划分

1、建筑物的定义建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。

其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。

构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。

6第一节房地产评估的对象1.2建筑物的定义、房屋建筑的划分

2、房屋的分类按使用功能进行分类：（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。（3）工业建筑。按结构划分：（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物（2）钢筋混凝土结构（3）砖混结构（4）砖木结构（5）其他结构

7第一节房地产评估的对象1.3房地产的定义以及特性

1、房地产的定义房地产是房产和地产的总称，也称不动产。包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。（2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。综上，在房地产估价中，通常评估的是房地产的整体价值。

8第一脂节劫房遭地产译评估祖的对粥象1.腾3房地宋产的异定义劲以及对特性2、房泻地产盗的特职性（1）位舞置的鼠固定舞性（2）长青期使繁用性我国环土地弊使用列权出课让、偿转让更的最裙高年烛限：步住宅衫用地70年，肆工业伤用地50年，基商业傲用地40年。（3）大镰量投键资性（4）保逢值与手增值联性（5）投业资的废风险妥性9第二乒节抚房鼓地产乒价格2.雪1房地个产价咽格概欧念1、房柴地产鹿价格扣概念命及决获定因乳素房地斜产由垦土地档和房骗屋构功成的让，房芒地产缎价格办实质隙上就堪是土梢地、母房屋愤两部拒分价载值通渔过市趋场交衫易的杠货币济表现戚。决定笋房地班产价尿格的蝇三种吹因素柴：（1）房习地产羡使用器价值撞的大笼小（2）房刻地产姨的供可应数样量（3）对昂房地房诚产的贿有效厦需求10第二掌节鞠房茶地产靠价格2.久1房地浑产价右格概多念2、房虫地产银价格割的特商征房地溉产价偿格是塘由地讨价和赞房价瞎共同络组成陕，价弄格特副征主桌要来宵源于灯地价狡与一称般物鹿品价台格的捷差异洲性。（1）从械评估翁的角盾度看钟，房济地产拐价格丧实质趣上是记一种判权益听价格约。（2）价洒格构观成的阻双重犁性（3）可杰用租弊金的宏形式缺表示（4）没戒有统狂一的舞市场柄，价所格的逗个别木性强（5）受见折旧父的影蓬响小粮，增纤值性虑强11第二宰节龟房加地产假价格2.肆2房地揭产价庄格的凭种类1、市恨场价泻、评承估价2、房过地产甲总价泪、土职地价蔬格、随建筑刘物价居格3、生遣地价晓、熟腊地价4、抵品押价邻格、暖租赁兔价格5、单尾位价忠格、榴楼面辆地价其中:单位瓦价格=房地恰产总帆价/土地亏面积楼面站地价=土地责总价/建筑怖总面犬积12第三乐节证房警地产歇评估袍的特拔点房地黄产评罩估的们特点1、科江学性2、实揭践性3、公两正性其中:科学判性和射实践伍性是件正确窄判断返房地四产价献格的乘基础摇，公正茎性是樱房地塘产评读估的血灵魂究。13第四把节干房抚地产劫评估肚的必带要性4、1房地摇产评轿估是弟发展帮市场推经济廉的需蒸要在新弄形势娘下，宁无论里土地南的出哄让、告转让跳，房服屋的军买卖涨、租蜂赁，克都涉撤及到骨房地史产客扰观的亚市场央价值旅，目借前铃我国弱的房恋地产克市场勺刚刚者起步疫，还李很不其完善塌，交幻玉易者贤难以睛掌握浸真实慨的市闸场信剑息，伯必须音借助奸房地君产估它价师代的科食学判藏断，掌提供牵评估饺对象宪的市计场价附格，宋才能掘达到河预期虑的目才标。由此勾可见那，在澡房地袖产市栏场不粪完善抢的情棍况下欺，房堆地产成评估曾尤为蜻重要边。14第四禁节剧房敬地产挡评估狮的必邻要性4、2房地纱产估竹价的长现实恳意义房地免产估冶价主昼要在熄以下娇领域辅发挥逮重要枝的现宴实意讨义：（1）为坚土地简使用样制度寇改革嫁和土本地管胶理提休供科色学依隐据。（2）为毒各类彻房地飘产交评易服闯务。（3）满书足房剥地产暮税收曾的需韵要（4）为滚征地样拆迁津补偿杰费提掀供依度据（5）对币城市宴旧房咽拆迁手补偿公的评刃估（6）处指理房勤地产屠纠纷最的作岗用（7）企结业合泽资、筛重组训和股有份制伸的需切要15对房孤地产婶相关尤用词为的补图充说化明为了玻避免乡丰引起紧歧义窗，我旋们主喉要使臣用“奥房地蒜产”阻、“击房地续”、雾“土舰地”欧和“臣建筑帝物”街几个荐关键将词，陕其含假义分剧别下瞎：1．“捡房地效产”埋：可男指土腿地，瓜也可裤指建礼筑物况，还刑可指大土地绩与建虎筑物溉的合珍成体掩。2．“停房地摩”：逃专指六土地吗与建肆筑物曾的合娘成体增，如狗说房睁地价共格时妹，此忍价格舱既包缎含土刘地的面价格子，也涝包含逃地上阔建筑揉物的册价格姜。3．“扫土地劣”：宅仅指币土地愁部分拣，如胖说土裙地价蛋格时恐，此饿价格价不含闯地上辈建筑牢物的获价格范。4．“哀建筑孕物”驾：仅阳指建捉筑物公部分轨，如线说建染筑物谣价格忽时，汁此价您格不猴含建恳筑物港所占菌用的龙土地裕的价暖格。16房地武产概神念的借总结房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物房地先产概娇念的扣总结17第二棵章摧房糠地产腐评估破的理齿论基照础1、地辜租理收论2、区肥位理馒论18第一衡节出地荡租理钓论1.栽1地租谊的内凭涵1、地犹租的散概念地租焰是土敬地所咸有者槐凭借液土地感所有菌权获志得的扬收入宫。因霉此，制土地乓所有增权和佩使用盲权的海分离汇，是储地租奶产生历的前走提。2、地赞租理错论的史发展参过程（1）资沾产阶零级古膀典经庄济学旁家的痛地租西地价勒理论农业贡地租姿是为来了使谈用土隔地而枯付给毫地主截的部鸟分，度是劳躁动产摇品扣拦除生瘦产投申入、屈维持竿劳动写者生勇活必么需和揭当地象农业彻资本缴的普推通利恐润后率的余然额。（2）马堤克思像地租炭理论:农业脊工人中劳动橡创造掠剩余据价值拐的一果部分芳。19第一榜节巧地核租理续论1.夸2级差陶地租避和绝即对地毕租地租密的两遭种基浴本形竖式：折级差持地租竟和绝涉对地简租。1、级飞差地芳租定义惑：租帮用较碰优土豆地所窗获得辽的归议土地待所有钢者占仿有的膀超额陵利润吐。实质灶：等吓量资躁本投挺在土制地上垮产生计不同洁生产扑率的首结果鉴。形成点原因展：（1）土沸地自狡然条殿件的稠差别（2）土给地的毯有限陡性20第一悬节随地葛租理秘论1.奇2级差桶地租勾和绝赶对地翁租1、级场差地厉租分类夫：按页形成甜基础带的不职同分挺成两危种形晕式：模级差火地租Ι和级肌差地妖租Π。级差附地租Ι是指守在肥己沃程软度和正位置哲较好小的土惭地上葬创造仓的超诊额利钳润转偿化成哗的地镰租。级差吴地租Π是在袖同一筛地块逗上连配续增雹加投沟资，柴使各脊次投宪资的屯生产读率不洋同而耻产生贩的超池额利府润转皮化成凝的地垄租。两者驻的区咽别：积级差垄地租Ι的产缠生条假件是心土地债的肥此沃程只度和远位置民差别顺；级释差地爆租Π的产胖生条割件是狂对同姐一块战土地筋连续事追加剃投资邪而产汽生的纽奉不同衔的劳掩动生屈产率宅。21第一痕节纳地薪租理兵论1.振2级差氏地租鲜和绝历对地柱租2、绝薯对地离租定义拘：土势地所聪有者责凭借早土地冶所有票权垄纳断所赤取得字的地见租。形成便的根碌本原气因：赠土地驼所有雾权的痛垄断形成管的条帜件：辣农业旅资本犬的有铸机构丑成低竹于工邪业资绸本的宰有机宣构成22第一墓节柱地成租理该论1.底3垄断捉地租定义并：由晌产品艘的垄可断价下格带标来的俗超额搜利润煌转化咐成的简地租悦。形成绝的条漏件：拦土地论所有坡权的律垄断劳；某遮些土顿地具涉有特裹殊条掠件，袋能够党产生奋某些泛特别寻名贵和而又畏非常尾稀缺对的产钓品，冻使得祸产品扛的生腔产者剂凭借狭对这烛一商膊品的介垄断县经营侧，使蜓其价卧格不管仅远恢远超苏过生具产价辟格，设而且特也超煎过其利价值截，从份而形前成垄亿断价晕格。23第一舌节葡地销租理自论1.逆4城市递地租1、马引克思香建筑肝地段礼地租定义绿：建饶筑地职段地嘴租是忆工商股业资葛本家钢和房怜地产旗业资丈本家菌为了两获得做建造敬各种扭建筑桥物所琴需土裳地而虎支付死给土毛地所成有者籍的地捆租。特点摇：（1）建叙筑地警段地荐租是材为了叼获得挑生产伟的场表所和冬空间胁而支诞付的舞，土印地只吃作为辜生产态条件匙参加期生产明过程千；（2）建涌筑地豪段所那处的翻位置抄对建必筑地蚊段地休租有碌着决晴定性茧影响兼；（3）在奥建筑格地段雷地租掌中，途垄断徐地租循占有料显著杠优势床。24第一缓节铸地枯租理救论1.杰4城市岗地租2、西菌方新纵古典践主义困地租浅理论代表衬理论市：阿赞隆索题的地待租模泳型（1）模付型假肺设条词件：A、一楼个平榴坦的旧、没龟有任塑何地芹理差由异的遗平原舰，土尚地质输量处丢处相合等，洒均可多直接冠用于吵开发街，并蛾可在膀市场久上进对行自由归贸易胡。B、买湾卖双陆方对醋土地钩市场惊都有煎充分营的了枝解，蛛卖方见希望和其收移入最尾大，舍买方获希望螺其愿者望能栋最大众程度孔地得侧以满吹足。C、有爸一座脑单一坝核心赏的城盗市，畜城市绳中任而何方宗向的矩交通恭都极湾为便如利。25第一露节邀地隆租理汇论1.恋4城市夫地租（2）阿摔隆索纷公式殖：Y=仿Pz蛾Z+精P(仁t)务q+术K(厉t)式中乐：Y—君—收入选；Pz虫——其他即商品酱的单错位价嫩格；Z—贸—其他掌商品馆的数症量；P(抹t)穿——距市陶中心t处的绳地价帜；q—挣—土地运数量笼；K(管t)淹——距t处的侨交通宜费用煌；t—庭—距市戴中心乖距离俊。26第一象节俯地哪租理碧论1.堆4城市婚地租（3）分译析在对蹲公式刊进行则分析草后，尾阿兰页索指秒出，锯在开圆支总罗数不岔超出喷收入雹的前咽提下艘，对级于单恒个家叔庭来尼说，灾区位曾平衡堤的取堂得取砌决于容土地免数量q、其苍他商概品的绝数量Z和距奏中心例距离t之间嫌比例具的确栽定，削即通纽奉过变朋化三赏者的危比例屡关系封，使纹其满俘意程邻度最洒大。最终扶家庭糕会选有择一险个满身意程送度最鞭高而削又与瓶地价元曲线湾相吻慈合的评区位遣。27第一徐节盗地圆租理呆论1.始5地租芬理论尾的应格用1、地虽租理弦论是我地价陵评估鸭的基燥础；2、级到差地犹租理弊论是走级差绕收益冤测算罚的依符据；3、地事租理红论是剂收取罗土地站使用奏税、素费得厌理论序依据乏；4、可面通过遍地租将理论妹分析亚推导征出地脖价分毙布。28第二馅节宫区复位理鸦论1.攻1区位疮理论向概述1、区连位的泥有关染概念（1）区影位：乌区位美是自议然地餐理区壶位、冻经济栽地理查区位重和交码通地愚理区却位在位空间重上有巩机结寸合的毁综合惯表现尚。除了杨地理续坐标贸位置局，还维包括笑可及育性，扶与其孤他地励方往艰来的风便捷竹性，何与重急要场浴所(如市法中心乘、机迫场、病港口氧、车仗站、嫁政府骗机关砖等)的距拨离，鼻周围喊环境旧、景博观，失在城舅市或冠区域眯中的姓地位辨等。（2）自示然地悉理区锅位；（3）经震济地递理区稻位；（4）交旅通地就理区言位。29第二感节李区局位理劲论1.攻1区位岁理论仁概述2、区盟位理猪论的姿发展李过程（1）成赵本学妇派-杜能锦及其绣农业旅区位花论、埋韦勃责及其浇工业确区位深论理论沫核心禾：根任据企陷业的密生产妄成本配最低矛，确攀定企牌业的酒最佳茫区位妥。（2）市零场学谁派-克里么斯塔漂勒及抗其中盾心地倦理论果和廖华氏的完经济封景观理论傻核心遵：以稻市场-价格踩分析永为主纯。（3）行乓为学池派：征考虑刃与分瓜析人挡的主训观因召素，裙从而领确定就工厂根区位冲的学妇派。30第二龙节衫区浮位理骑论1.朴2农业华区位评理论-成本进学派1、农敌业区槐位理插论的酒主要晕内容（1）假苦设条志件（2）结享论R+眼T=料V-葱C=宅K(纯收袭入+生产躁成本箭运输她费用吨）=市场哪售价-生产除成本产品赠的纯津收入裕仅与丢和城摆市的志距离概相关匙，该范纯收忘入称淋为区念位地身租。31第二亡节净区惯位理啄论1.浩2农业弦区位呼理论2、杜阀能环讨的内者容1）第维一区些：自赌由农装作区2）第杏二区蜘：林结业区3）第装三、寄四、犁五区:作物邻轮作胖区4）第雅六区思：放坛牧区32第二绍节自区贤位理唐论1.蓄2农业款区位们理论3、杜吉能农赶业区搭位论兰的主电要贡拥献1）提翠出在裕假设家自然围条件民相同承时，倡导致私农业款生产殖空间跪差异朗的主个要因属素是财产地报与市咱场间渔的距怒离。2）杜时能理杆论的赴核心倍是农斗业区响位地野租。滴推广踪蝶到城余市用慢地，粒区位朋地租殿存在犹着从封市中点心向判外递千减，刮构成睛同心撤圆分能布的禁规律宣，为期级差轮地租抬和城党市土奖地利趴用模说式提泼供了懒依据猜，从自而促压进城敢乡土蔽地的康合理油利用膏。33第二翼节宝区糖位理恶论1.猪3工业硬业区赚位理难论-成本升学派1、工艺业区利位理紫论的级基本冈内容1）假谈设条调件。2）区桂位因题素分伴类。3）运俱输费饥用对羡工业寇区位真的影清响4）劳醋动成袭本对养工业惯区位煮的影选响5）集泼聚因川素对大工业像区位坑的影兔响2、韦拌勃区叠位理荡论的与贡献34第二正节超区她位理棉论1.愧4中心弱地理污论-市场克学派1、中泄心地承理论划的主碑要内召容1）假联设条筝件a.地域所是一逢个人嘴口和贯经济弄密度朽均一沙的平傻原，招地域护上的秀经济瓣活动即各方避向阻孕力相宋等，仪不受诉关税海和非眼关税魔壁垒挑的限陶制；b.厂商倡为谋贺取最时大利诸润尽饥可能鲁占有河大的总市场慢；c.消费赞者根利据最烦短距劳离的选原则刊，尽眼可能粘减少涂交通镜费用村，自梢觉到坑最近餐的商阿服中尖心购色买商据品或坟取得白服务素；d.具有县统一贩的交肚通，住同一枕等级着规模集的城断市交近通便剂捷性镜相同萌，即纤交通睛费用法与距哈离成嘉正比艳。35第二秘节眠区关位理批论1.净4中心有地理枪论-市场萌学派1、中怜心地块理论予的主唱要内叮容2）主坝要内仔容a.相关软概念中心素地：中心宜性：中心评地职是能：需求描门槛绸：服务吨半径姨和商才品销敌售范寺围：36第二叶节召区跨位理蛮论1.不4中心旁地理津论-市场俩学派1、中良心地利理论钟的主成要内汗容2）主脆要内塔容a.六边鲜形市吹场区-形成不过程b.市场念等级坡序列-特点中心协地商医品和射服务壳的需肾求门议槛、县利润厚和服慌务范惩围，扛与中悲心地搭规模骨、人报口分那布密乏度、撞居民集收入蹄水平医、商鼻业与傅服务驶的种愁类密申切相慈关。c.市场菠网络界基本馆类型怀：市气场原否则、搂交通桂原则放以及形行政展原洋则37第二均节胆区要位理龄论1.剪5区位沙理论番的应硬用1.区位寨条件迅成为睛房地答产估赠价最事首要返考虑役的因末素，经这是鹊因为强区位征的优柳劣是样衡量积地租青、地日价高崇低的围尺度塔；2.宏观拉区位宅的差专异导她致城访市之墓间房缺地产马价格饿的差音异；3.区位越论是骑城镇蔬土地演分等孝定级顺工作随的依洪据；4.区位抓论是缓市场负比较厅法的脚理论漠依据兔；5.城镇细土地桌分等信定级苗成果孝进一属步充锣实地典租、引地价丢分布拆模型嘉，完铃善了染地租益与区贞位理跌论。38第三给章步房彻地产芝价格狠影响找因素递与评逐估亡原则1、一气般因码素2、城商市区肺域因脆素3、个富别因物素4、房丽地产内评估抵原则39第一堵节它一可般因糊素1.摸1一般颜因素1.定义仇：影响太一定万区域伞范围到内所彻有房轧地产傻价格士的共汽同因费素。2.分类1）经混济因骆素2）社含会因梯素3）行港政因田素4）心通理因患素40第一搅节喷一润般因里素1.松1一般脊因素-经济棕因素1.经济片发展碗状况国民调经济斧增长种速度旋、国怒民生留产总梦值、辉居民狐收入坦水平言、物祥价指捆数等竭经济注因素亲都会嘴对房棒地产额价格毯产生耽影响宋。2.财政凡与金滑融状环况存款破利率籍、贷牺款利凳率、雁物价余指数艳、税子率、侄贷款蜡比例衰和还横原利形率等铅财政距金融科因素蝴对房洗屋土声地价钱格的障高低删有着绒密切美的关馋系。3.产业糖结构进入问高度垂城市防化的珠国家羡和地见区，掉第三积产业灯的比烛重超贤过第蔬二产枪业，上地价其会相址应上武升。41第一呢节菌一坝般因局素1.合1一般宁因素-社会剥因素1、人功口人口拒因素恐对房垦地产艰价格判的影芝响表夺现为乳人口道数量毯、人解口密冷度和刊人口买素质闪三个掀方面矛。2、家杏庭规器模家庭找人口侍数的悔变化哑影响顶住房雹数量是的变炉化。3、治而安状师况4、社怖会福扮利42第一载节国一泰般因未素1.挎1一般赔因素-行政旋因素1、土笼地使捏用制牛度与厘住房陶制度旁、地伸价政僚策2、城娘市规像划和甘土地滚利用烤总体术规划3、税糕收制惕度、皮投资泉倾斜脆、优部惠政突策4、行站政隶候属关暮系变虎更行政倘隶属摸变更体，一真是级启别上蹈升，音二是边级别造虽然袋不变每，但尽管辖赵权由出原地灾区划烘归另秒一地激区。嚷（如槐原广江东省鸟的宝玻安县吹划为撤深圳到特区先的宝里安区怒）5、交化通管物制43第二菜节郑城挤市区裂域因则素1.旦2城市捏区域山因素1、定捷义城市训区域却因素礼是指纪城市礼内不他同区氏段，腥因用竞地结壶构、克城市悼设施教投入落、自父然条骑件和遮环境陕条件翠等方别面的含差异规，形摆成不涨同类耳型的克均质否区域验，并患且这无些因弄素对毛该区薄域内址的土都地的菊价格捕产生糠不同份程度络的影葡响。2、分畜类1）商邮服繁袜华度2）交喊通便域捷性3）城律市设洋施完春备度需：基搂础设肢施和轮生活承服务肺设施4）自观然条硬件和虾环境贞质量44第三棒节碗个冬别因绘素1.党3土地挠的个眼别因库素土地的个别因素区位：位置适中、商业集中、通达度好、城市设施齐备面积、宽度、深度：适宜形状：规则地质、地形：承载力、土地高低起伏状况容积率：大小用途：商业用地、住宅用地、工业用地土地使用年期因素：45第三尘节森个考别因湾素1.絮4建筑