房地产投资七

1房地产投资分析

开设：地理与规划学院主讲：

王春芝

副教授

注册房地产估价师

注册土地估价师

土地登记代理人

2第三章房地产交易第一节房地产交易概述

《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁三种形式。一、房地产价格申报制度（合同签订后90日内）二、房地产价格评估制度（缴纳税费的依据）三、房地产价格评估人员资格认证制度3第二节房地产交易的形式

一、房地产转让（一）房地产转让的条件划拨土地使用权的转让条件：政府批准、办出让手续（缴纳土地出让金）、或缴纳土地收益金出让土地使用权的转让条件

出让金缴齐、土地证、投资达25%以上、转让房屋时须持有房产证。不许转让的房地产——被查封、产权不明、拖欠工程款、共有房地产未经其他共有人同意的、依法收回的等4第二节房地产交易的形式（二）房地产转让的程序——签订合同、申报成交价、审查、核实价格、缴纳契税和补地价、发证。二、房地产租赁（一）租赁主体的权利与义务（二）租赁客体（三）租赁合同——租赁用途、租期、租金及交付形式、房屋修缮责任、违约责任等（四）租赁登记5第二节房地产交易的形式三、房地产抵押（一）房地产抵押的限制条件

权属不明（争议）、划拨土地且无建筑物、教育医疗设施、列入拆迁改造范围的、查封、扣押的房地产不得抵押。（二）房地产抵押合同（三）抵押登记和评估6第三节商品房销售一、商品房现售按建筑面积计价关于建筑面积约定的法律规定（3%）二、商品房预售预售许可制度（必须取得商品房预售许可证）：

国有土地使用证建设用地规划许可证（4证齐全）建设工程规划许可证施工许可证

7第四节房地产权属登记一、权属证书房屋权属证书3种：

《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》土地权属证书4种：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》8第四窄节步房虫地产朋权属劣登记二、选登记积种类1、土句地产庸权登冰记初始烫土地赚登记和变更折土地搁登记（多丢数）2、房脑屋产序权登委记总登缴记、转移狸登记、变更续登记和其伤他登辰记三、安登记脸时间批（90日）9第五咸节冈土盗地使愧用权屠出让一、酸土地神使用辰权出局让的岗含义二、蜜土地洞使用茎权出仙让的浓方式1、协区议2、招艰标3、拍局卖4、挂养牌三、敞土地腹使用抢权出马让的拘程序10城乡品分割煌的房煤地产棉制度我国衣目前孙实行窃的是锣城乡糊分割鸽的房娃地产替制度苍。城市单土地骄归国贸家所喂有，但洲居民陈和企贸业可争购买垄国有王土地迟使用摔权。丘由此艺，城县市居截民的贵住房界经由上建设扒部门呆发放最房屋数所有闹权证鞋、国尘土部拘门发相放国颗有土睬地使符用权副证后邻，可伏进入绝市场灵交易秩。而在倘农村然，中棕国现忙行法少律和谅政策虫规定色，农民掀宅基肤地属东于集拌体所唇有，只导能在碗本集投体经喉济组延织内姐（本混村）学流转地。集体拴土地伤不可合以出附让。农雕村的盟住宅漫办理茧的房漆产证额属于蔬“小搅产权论”鄙证。11第六壤节显中国绩房地丘产市财场的泛特点一、煌政策设推动捧型市罚场十几门年来定，我蓄国的狡房价余经历挑了三次大的继变化。而息这三膝次房词价的灿变化灭都是班和当抢时的浸国家仆政策愈有着猜直接沫的关诵系。12实行斯土地询有偿闹出让姿制度之是中条国第一帝次房价控高速绢上涨给的原鸽因。19帮91年未始实行港土地枪有偿崇出让律制度却之前脊，中罩国尚闸没有狼对私禽人消写费供述给的杂公开喊商品漠房市聋场，渡只能川用计解划指猾标购附房。部由团滴体、耗单位匆购房战并用大实物把分配品的方峡式向稠个人怨转移似居住江的权娱利。沙尤其墨是对深外销龙房的左价格劝放开岔，实怖现了摘房地腰产商穷品房狮价格座的市眠场化案管理方，外良销房辛与内鲁销房地大大军的拉郊开了屿差距泡并带敢动了饿内销涌房价酸格的屿上涨漂。可烈以说19触92战-1束99搂3年房价蚊高涨盟的原伸因主颤要来坝自于着土地布的有票偿出卷让（19违90年5月19日国贝务院尾发布《城镇逝国有塑土地案使用疯权出活让转玻让暂门行条驴例》）。13房价仇的第二栋轮的上筋升是寨在19漠98年23号文书件停鬼止住纲房福嚼利实带物分近配之下头产生岸的。19辅93年—19撑97年的仓房价度下滑程与投磁资下舅滑，觉曾造哑成19许96—19胜97年的锦房地歼产全衡行业择亏损金。19谅92—19妨93年曾霞经房魂价高扯涨的硬地区知在这帆一段钢时间旅内的怖第二点次房烘价上间升基荒本都盛是一炕种回较归性碰上升挎。第丘二波剑的房腾价增驼长也跪没有某影响恐市场潮中日份益扩犹大的毁消费众需求默增长哲。14房价和的第三夸轮的上番升是赏在实施《招标矩拍卖强挂牌赵出让未国有等土地而使用辞权规墨定》（国袭土资疾源部20如02年11号令挠）后产算生的，大死力推答行经面营性干用地讯的招雾标拍亏卖和叼挂牌接交易围。商业见、旅血游、凡娱乐句、商丛品住妙宅用据地，炊以及畅其他稼同一段宗土素地有选两个袜以上兄意向酬用地灾者，辅都必满须以招标重、拍暮卖和丸挂牌方式监公开成出让哪。15二、缸以城照市房娃地产再市场卧为主既体三、贴以住消宅房练地产到市场拔为主衡体（城镇棉住房狠制度健改革枯）1、探捏索和字试点揭阶段贪：19幼78年邓阀提出品房改逐；19粗79年试苹点（蜂西安标、柳吹州、向梧州礼、南意宁）疮；19挽82年补痕贴出逮售试岂点：银政府砍、单勇位、蕉个人寸各负矩担1/岛3（郑盈州、浆常州盲、四很平、抱沙市穴）；19烂86年第铺一轮划房改想热；19迅88年2月国尼务院《关于舱在全照国城电镇分满期分泉批推楼行住杂房制趋度改煮革的料实施傲方案》，确贷定了亦房改至的目恢标、写步骤意和重迷要政崭策。162、全嫁面推源进和醋配套铜改革迁阶段19出91年11月国禾务院《关于缘瑞全面赛进行育城镇隙住房返制度遍改革危的意识见》，住粮房制糖度改错革的芬纲领羽性文炕件。173、深论化和学全面绍实施修阶段19忍94年《国务贝院关冲于深暑化城利镇住锐房制垂度改英革的季决定》，“三改滚四建”。19篇98年7月《国务艳院关桃于进蛋一步乳深化蚊城镇散住房呢制度竞改革奋加快暮住房则建设秒的通洞知》，宣严布从19知98年下哭半年零始，奏全国艘停止岭住房袜实物拍分配猎，实躺行住孔房分纹配货悼币化相。具恩体而转言：（1）重跨点发农展经畅济实格用房才；（2）对员不同辫收入厨家庭灿实行嗓不同业的住倒房供丢应政察策；（3）发乎放住突房补辅贴。18“三改汤”包括吓改变乓住房职建设所投资善由国窑家、单单位桃统包福的体投制为怠国家齿、单中位、储个人践三者治合理屈负担肺的体誓制；衰改变得各单巴位建通房、款分房拖和维侮修、尖管理搁住房墓的体丑制为查社会驱化、赶专业堤化运商行的晋体制诊；改仁变住紧房实娃物福茄利分幸配的禾方式粪为以乓按劳昨分配刘为主妇的货肥币工吹资分财配方畏式。“四孕建”包括刑建立剪以中泄低收亲入家详庭为眠对象喷、具凑有社握会保常障性刚质的沿经济腔适用孝住房虹供应旗体系评和以束高收景入家页庭为洲对象耍的商劝品房绳供应私体系免；建厚立住钞房公导积金完制度淡；建趣立住单房金控融和勾住房狗保险砍制度企；建挂立政浆策性释和商念业性蒙并存氧的房扑地产恩交易谦市场木和房脊屋维必护、钞管理赚市场聪。19近几质年中消央政扭府调狭控房扇地产晶市场劲的芬主要景举措第一秧，增帖加营仙业税争和个糕人所轨得税倒（托起）营业车税及社附加隶为5.序6%（普劲通住占宅、仪非普排通住透宅的差契税氏完税绿发票商未满5年，裹非普辽通住烟宅满5年按灯差价携收）狱个龙税：1%或差尊价的20银%若转尸让自沙有住左房，展前后1年内被重新橡购房闯的，顽按“品先征再后退小”原高则可祖全部卸或部绪分免臭税。滩此外火，市诞民转申让自叹用5年以涂上且胸是家栋庭唯惕一生搂活用壮房的混，将裙免征努个人啦所得亮税。第二病，提高维存款淘准备瓜金率第三甚，提高败存贷鲁款基悉准利莲率20目前爸中国持房地隐产业俗具十大裕热点1、销条售热欲点房地芳产开忆发规胡模正量以每森年平依均20％左丝式右的弃速度多增长刊，在颜整个拉国民农经济肃中已孔占有漏举足丈轻重指的地顽位。鄙销售拾额每仙年增见长30仓.5％，薪销售患面积肃每年扶增长26卫.4％。212、消绝费热裁点市民手踊跃夏买房焦，目速前将夺近１纱万亿滨资金蒜用于资购买箭商品掘房，和这其撇中还画不算熔房改昨房的盯资金纵。80％的造居民元拥有拳自己碌的住脊房。3、住葛宅信茫贷热贷点住宅庸消费侵的发衔展，读带动样住宅刘抵押董贷款30倍的循增速堂。全急国住史宅信域贷额俩度达66肌00多亿类。国父内第多一大惜个人撕贷款怎银行——工商轧银行守，目侨前个行人贷寨款的号资产景不良鬼率仅0.赵21％，挨而其烤他行屑业资哭产不绑良率神高达16信.7％。224、经离济发吵展热晃点房地醋产带呈动相触关产再业的灵发展也，目沫前光忠房地垃产以护及中苗介代