房地产投资项目不确定性

第7章房地产投资项目不确定性分析房地产投资项目的不确定性概述临界点分析敏感性分析7．1房地产投资项目的不确定性概述7．1．1房地产投资项目不确定性的含义

由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。7．1房地产投资项目的不确定性概述7．1．2房地产投资项目的主要不确定性因素租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、出租率、建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。7．1房地产投资项目的不确定性概述7．1．3房地产投资不确定性分析的作用1．不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投资决策。2．不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能力。本书中，房地产投资项目的不确定性分析主要包括临界点分析、敏感性分析。7．2临界点分析

7．2．1临界点分析的含义

临界点，是房地产开发项目盈利与亏损的分界点，在这一点上，项目的收入与支出持平，净收入等于零。它是开发企业的销售收入扣除销售税金后与成本相等的经营状态，即边际利润等于固定成本时企业所处的既不盈利又不亏损的状态。

7．2临界点分析

临界点分析是对房地产投资项目中的各变量进行综合分析的一种技术经济分析方法，临界点分析的目的是确定投资活动的盈亏临界点，以及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。通过临界点分析，投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。它特别适用于先开发后出售的投资项目的经济评价。7．2临界点分析7．2．2临界点分析的数学模型1．成本与业务量房地产项目的开发经营成本与其他商品经营成本一样，按成本额与业务量的关系可分为固定成本与变动成本两类。固定成本是指在一定范围内不随业务数量的变化而变化的相对稳定的成本。变动成本是指那些随着业务数量的变化而变化的成本。7．2临界刺点分考析2．临厦界点仆分析思的数塌学模门型假设异产量菊和销着量相牺同，盯则：利润=单位属售价×销量-单位慎售价×销量×销售谜税率-单位杯变动惹成本×销量-固定低成本=单位违售价×销量×（1勺-销售肯税率樱）-单位谊变动虚成本×销量-固定仆成本设：Z：表情示利尺润；P：表误示单久位售匪价；Q：表马示产宏（销徐）量脆；r：表述示销抓售税娘率；Cv：表悟示单高位变评动成壳本；CF：表挤示固叛定成暂本；则上堡述公健式可恒表示忙为：临界竟点分所析可隙分为梳线性仪分析们和非限线性傍分析涂。7．2临界恢点分姐析7．2．3线性皆分析1．线纤性分项析的纵应用鞭条件1）房袍地产屋产品沈的总售销售附收入浸和生迷产总桥成本表是房满地产涂开发特面积访（或寇产品嘉产量屯）的四线性众函数乐；2）房誓地产雅产品山的生胀产量绍和销柱售量棚相等洲，即举开发班的房倘地产臂能全督部销被售出洋去；3）房尿地产强产品描的固晃定成伪本和丢单位叫租售挖价格定在产强品租搂售期致间保载持不桌变；4）同锅时开束发几劲种不蚁同类铲型的返房地拴产产柿品时齿，应昆将其抄组合惭折算尿成一滩种产旗品；5）计追算所若使用刷的各进种数害据是翻正常醉生产向年度挪的数虾据。7．2临界穗点分对析利用泊临界遥点分刻析的哥数学劝模型我们荐知道江，它区含有观相互殃联系创的6个变粱量，播给定邮其中5个，敲便可视求出拥另一处个变照量的勤值。桑所以荷，公略式经剃过变掏形，隶可以皮分别扣求出Z、Q、P、Cv、CF。7．2临界迟点分糠析3．线敞性分辣析的静应用4．临型界点版分析乓的图炎解法将销储量、凭成本胁、利搁润之康间的阀关系走反映捎在直阔角坐恩标系貌中，敲即形锣成临趟界点勾分析仍的图崇解法然。7．2临界叼点分搂析绘制捎临界游点分陪析图微，可方按下开列步绳骤进绕行：1）选钟定直搁角坐钞标系床，以悄收入页和成白本为害纵轴沉，产述量或孤销售刚量为蒙横轴荡。2）在暂纵轴陵上找抽出固窜定成誉本数笛值，嘱以此谱为起均点，炮绘制黎一条向与横押轴平瘦行的奴固定挪成本曲线。3）以殿固定稿成本裂线的权起始谜点为薄起点舒，以绞单位泪变动挡成本锻为斜咬率，饥绘制型总成晋本线征。4）以肆坐标董原点涝为起耍点，茫以单悄价为充斜率稿，绘彩制销椒售收豆入线旗。7．2临界屯点分琴析7．2．4非线拖性分约析线性理分析紫是在趋假设牲房地牺产项输目的剂销售且收入摩和生相产总嗽成本车与产备销量见呈线电性关最系的恩条件背下进旷行的厕分析狐。而在毛实际托中，挤固定擦成本撇、单届位产丢品可示变成证本和聪售价局等均捷会发符生变烂动，敢销售舞收入艳和生惩产成货本与错产销芦量的伐关系答并不特一定故是线随性关璃系。赵在这亩种情兔况下危就要贼采用还非线害性分妙析方疫法进野行分话析。7．2临界云点分瘦析综上误所述胁，房浅地产宝投资梯项目趟的临柿界点挽分析数，主炎要是跑根据扎房地非产开伶发经首营成衰本、啊产（稀销）触量（箭建筑测面积稼）、普售价炼和利狐润之巩间的谈函数素关系罪进行淹预测斯、分考析房泳地产隐开发卧项目羊盈利坛能力碗和考倾察项痒目承叶受风笔险能亚力的浊一种葡技术锦方法倒。但犬应用芳这一恩方法她，只功能对治项目窝风险恭作定桃性分怠析，跨而无木法定捡量测况度其腾风险梢的大丢小，颂即对理项目秘的风辱险只磁能进态行程降度上庸的描尽述，任这是锯临界榴点分滑析在尿技术渗上的胜局限待性。7．3敏感保性分泻析7．3．1敏感井性分德析的氧含义敏感响性分筒析是信研究挽和预励测项网目的掏主要猛变量风发生提变化惑时，狸导致声项目脸投资键效益筝的主演要经大济评械价指菠标发断生变稼动的仆敏感适程度痕的一蚀种分袍析方幕法。在房蛋地产已投资洲分析炎中，郊其主诊要经孩济指胶标是祸净现奇值、绍内部仿收益涛率、骑开发绕商利获润等榆；而春主要矮变量肢是指同前面牲介绍灯的八秘项因黑素。7．3敏感版性分龄析7．3．2敏感撑性分网析的冬目的疫和作望用一是芳通过腔敏感歪性分眉析，拾寻找智敏感念性因误素，继观察岁其变泄动范畜围，庙了解早项目逐可能总出现烧的风邮险程围度，肠以便堡集中义注意样力，损重点肃研究你敏感垂因素智产生帐的可怎能性蜻，并坛制定膨出应扫变对茎策，璃最终钟使投晃资风浮险减蛇少，国提高管决策确的可洋靠性洽。7．3敏感注性分专析二是扛通过肠敏感匠性分兵析，徒计算盖出允袭许这弦些敏柔感性汽因素派变化敲的最胜大幅锯度（丘或极眼限值牲），臣或者哪说预惕测出管项目打经济呆效益恰变化泥的最签乐观寻和最木悲观念的临妨界条指件或惑临界梯数值胁，以讨此判养断项凶目是透否可垂行。三是口通过章敏感凤性分修析，草可以趁对不脂同的滥投资哄项目叶（或党某一新项目稼的不计同方禾案）标进行宰选择衬，一冠般应遗选择适敏感付程度窝小、寒承受姿风险款能力脸强、巴可靠速性大遣的项凑目或牧方案靠。7．3敏感卸性分庭析7．3．3敏感牧性分穴析的浑方法1．单旋变量萄敏感柏性分础析假设弃各变槽量之炼间相赚互独瓶立，妻每次丘只考础察一茧项可伪变参独数，娘其他罚参数熊保持娱不变兼，以缩慧考察麻该变缓量对朗经济秧指标雹的影戚响。谨这种庸分析旨叫单件变量莲敏感伟性分织析，毯也叫涉单因狗素敏兴感性柱分析粘。7．3敏感烈性分行析2．多登变量叼敏感赏性分翠析同时侄分析测两个棵或两诵个以魂上的躲变动耗因素乞发生拨变化势时对佳项目驾评估再结果悠的影伴响，逼从而烛通过烤对多禁个变新量的来测试遭找出厌那些咳关键测变量疏的方燥法叫聚多变撇量敏烤感性约分析寻，也持叫多母因素界敏感眉性分勺析。7．3敏感伪性分躁析项目武对某括种变鱼量的侄敏感厦程度乏，可处以有躲两种抗表示绞方法丙。一睛是通拥过列裤表法搏表示罢该变逗量按习一定食比例架变化急时引屈起评坛价指应标的投变动赴幅度哑（即盲敏感大性分哪析表骑）；稍二是摔通过善图解男法表窑示评嗓价指醋标达扶到临填界点意（如揪内部嫩收益春率等易于财折务基振准收筑益率资）时将，某横个变和量允兔许变璃化的押最大遥幅度李即极出限值竹（即斩敏感损性分爽析图筹）。鹿超过遗此极伸限，踩就认适为项虑目不市可行鸽。7．3敏感拔性分图析7．3．4单变触量敏烂感性裂分析1．单霞变量口敏感削性分渣析的帐步骤1）确泪定分挑析指多标。2）选绢择需灵要分斩析的讲变量呀。3）研劣究并芹确定倡各变俯量的缸变动樱范围庄，并是列示详各变眠量不在同的记变化册幅度戴（如±5验%、±1拖0%等）苏或不捷同取王值的提几种怠状态壳。4）通碗过分抚析各旷变量熄变动利对经瓶济评果价指夜标的云影响雷程度悔，建疗立相厘应模予型与扔数量桌关系版，确炉定敏袭感性窑因素浩。7．3敏感踢性分霉析敏感柿因素紧是指改对经鹿济评颂价指奴标产达生较珍大影或响的欢因素犁。一般屈可通侄过两学种方叹法来获确定荣。一种痒是相轻对测障定法意。二是夸绝对罩测定衣法。7．3敏感蓝性分掠析2．单哪变量秩敏感板性分扎析图敏感娘性分熄析图撤是通焦过在肚坐标焰图上扇做出虫各个有不确亩定性登因素此的敏蜓感性甲曲线谣，进唯而确湾定各烂个因爱素的里敏感屋程度涂的一播种图锡解方婆法，简它可丈以求造出导让致项彩目由社可行原变为聚不可腿行的锅不确通定性股因素驰变化毁的临格界值住。具体眨做法队是：1）将狼各个私变量轨因素膛的变忍化幅挤度作宜为横急坐标透，以属某个饱评价纱指标寇（敏登感性贴分析哪的对与象，促如内邪部收泛益率搂）为解纵坐判标作旋图。7．3敏感剥性分目析2）根垒据敏岂感性艘分析炼的计独算结刃果绘脾出各吓个变筛量因鼓素的何变化位曲线趋（取蛾点范哈围小匙时，牧近似疏为直垂线，铅本书恢为了坡说明受上的不方便君，均裤画成幻玉了直畜线）惰，其温中与含横坐酸标相录交角痒度较郊大的棵变化掏曲线光所对栽应的鼻因素秃就是心敏感尊性因仿素。7．3敏感刃性分陵析3）在猎坐标旁图上粉作出迁项目悦分析与指标棋的临塌界曲遍线（焦如NP绿V=0，FI胶RR=ic等）庸，求播出变员量因余素的器变化枝曲线捕与基榆准收芽益率朋曲线弄（即季临界益曲线迈）的映交点钻，则篮交点摘处所菌对应迁的横旬坐标勺称为蓝变量士因素虑变化钞的临洲界值屠，即昏该变扛量因红素允牢许变旗动的很最大拒幅度号，或禽称项施目由统盈到贺亏的剖极限捧变化絮值。7．3敏感蚕性分目析7．3．5多变希量敏业感性训分析在实尖际投庄资过吗程中痒，很也可能肿有几雄个变引量同境时发亭生变伞化，奔且其脚所造方成的胜分析差结果钟失真垮比单竭变量夕大，忌因此逝对一见些重桂要的即、投疗资额蕉大的播投资哲项目膏除了骄要进跳行单余变量沸敏感症性分静析以插外，决还应惨进行冶多变趴量敏乡丰感性寻分析廊。7．3敏感烟性分愉析1．两渔变量众敏感阀性分宫析的慰步骤1）选冈定敏等感性雷分析