房地产经济测算培训

嘿！我要跟你算账壹发现美，你就会为之动情起源：20世纪30年代，美国田纳西流域开发时，罗斯福新政力挽经济危机学科：20世纪60年代，可行性研究成为学科，世界银行以其为项目贷款的依据。推广：1978年联合国工业发展组织编写《工业可行性研究手册》，1980年编写《工业项目评价手册》，在国际上得到广泛推广。应用：1983年，国家计委颁发《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》。1987年，国家计委颁布《建设项目经济评价方法与参数》；

1993年，国家计委又颁布了《建设项目经济评价方法与参数》第二版。2000年建设部建标[2000]205号

《房地产开发项目经济评价方法》一个方法，拯救了一个国家可行性研究一般要回答以下问题:技术：产品规划设计经济：盈利能力财务：资金平衡融资：筹集到所需的资金量实力：自有资金足够35%周期：开发经营周期排布合理调动：人力，物力资源技术可行经济盈利财务平衡融资满足资金自检合理排期资源调用开发企业负责人投资决策据编制设计任务书筹措资金和申请贷款签订合作和协议申请项目建设执照决策依据设计任务执照依据合作依据融资依据①项目概况②市场研究⑥结论及建议④项目经济评价⑤社会影响分析③项目开发方案可行性研究的主要内容1、项目概况2、市场分析和需求预测3、规划设计方案的优选4、项目的建设工期、开发进度安排5、项目投资估算6、资金的筹集方案和成本估算7、经济分析和财务评价8、风险分析9、社会经济评价10、结论

房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用MicrosoftExcel软件进行编制。土地费用估算表前期工程费估算表基础设施建设费估算表建筑安装工程估算表公共配套设施建设费估算开发期税费其它费用开发建设投资估算表经营成本估算表项目总投资估算表销售收入与经营税金及附加估算表出租收入与经营税金及附加估算表自营收入与经营税金及附加估算表投资计划与资金筹措表借款还本付息表现金流量表资金来源与运用表损益表财务盈利能力资金平衡能力财务清偿能力静态夸经济拌评价标指标动态魄经济而评价浪指标财务丧评价蠢的主锯要技榨术经绳济指获标静态餐投资觉回收陪期成本狡利润挣率销售扩利润枣率动态眉投资丙回收忧期财务烟内部洗收益双率财务想净现今值根据范国家反现行欢财税肉制度者和价刘格体市系，慰分析伙、计搅算项督目直滋接发协生的渡财务旱效益辱和费序用，蹈编制瘦财务膨报表钱，计礼算评材价指盐标，样考察戒项目旷的盈宜利能蛮力、伟清偿唐能力旋以及吐外汇徐平衡沈等财贿务状范况，碧据以雷判别滑项目标的财恳务可敬行性污。房地祸产开溜发项揭目的炸财务援评价勾指标缺最常经用的芦分类悦方式托是静践态评避价指但标和菊动态烫评价萝指标煤。主要支技术吨经济迫指标静态区经济煤评价旱与动纠态经万济评婆价静态投资是以某一基准年、月的建设要素的价格（时点价格）为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。动态投资是指在静态投资分析基础上考虑资金时间价值的经济评价方法。它除了包括静态投资所含内容之外，还包括建设期贷款利息、涨价预备费等。动态投资适应市场价格运行机制的要求，使投资的计划、估算更加符合实际。贰娴静如水成本利润率销售利润率投资回收期静态便经济滩效果弟评价态指标搜及其框计算电方法1、成瞧本利筐润率指开民发利随润占单总开无发成傍本的秃比率拢，是任初步偏判断咳房地余产开谜发项充目财担务可适行性况的一疮个经缎济评临价指晋标。2年期排开发威项目枯一般35反%-失45酒%的水共平。成本疤利润属率=（销乔售收疑入-销售焰税金-投资附总额烛）/投资费总额*1而00参%RP常C=村P钢ro喝fi锡t稀Ra错te担o急n张Co结st成本所利润宏率GD识V=限Gr候os机s买De续ve筹lo头pm开en罪t体Va斩lu兼e总开交发价否值TD暂C=姜To柄ta贤l娇De得ve纲lo译pm障en膛t旗C敞os刻t项目胜总开当发成借本DP莫=夜De府ve移lo江pm扫en贱t史P季ro圈fi学t开发骗利润1、成兰本利专润率劝案例某个钳以销柜售为烂主的英房地答产开遇发项撇目，哭其投懂资总煎额为40唇59洽.6万元遥，销冒售收纵入为53周50万元即，销委售税旨金为27偷5万元余，资胡本金罗为30伐59鸦.6万元完。求肃其成竭本利望润率俗。GD够V=搭(5麦35遥0万-2油75万)=昏50维75万TD耍C=尘40馆59捞.6万RP铁C=（53嘴50化-2纪75惩-搅40固59馒.6）/4伙05茧9.崖6*10男0%=（50谎75悄-4垃05料9.蹄6）/4登05染9.亩6*康10腔0%=哥2旷5.占01角%142、销助售利负润率销售娘利润扛率是企奋业利抬润总密额与末净销水售收雁入的弄比率流。销售激利润汁率是脱衡量城企业须销售博收入瞎的收棕益水准平的就指标棒。某个独以销尽售为茂主的火房地探产开虹发项赤目，惜其投庙资总悠额为40芳59索.6万元角，销搬售收注入为53按50万元份，销斩售税株金为27诉5万元给，资允本金盈为30庄59玻.6万元筹。求味其销僵售利妻润率短。2、销千售利岭润率聋案例GD旋V=（53漂50万-2差75万）=5杜07揪5万TD屯C=饺40拴59覆.6万销售株利润趟率=（53秩50寻-2酿75庭-佩40耐59恩.6）/5洽35陷0*10盒0%=(牵50塘75贤-4光05肃9.勿6)垄/5斗35朗0*10侵0%=1筝8.识98近%3、静驴态投隶资回引收期是指不考虑沉现金臭折现虫时，项目来以净侵收益卷来抵闭偿全杨部投覆资（什么切意思富？就盼是累厨计现姨金流喉量为酬零）所捎需的离时间主。序号项目200320042005200620071现金流出302.00425.00572.20

2现金流入

0.00444.00663.00864.003净现金流量

-302.00-425.00-128.20663.00864.004累计现金流量

-302.00-727.00-855.20-192.20671.80静态乒：(5钻-1掀)+戚19济2.循2/妈86川4=臂4.扎22年房地聚产投缸资项思目基毫础数柔据的输分析锡估算一、果房地区产开彼发项职目总六投资蕉与总呼成本效费用患的估秀算二、足房地止产投蓬资项稀目的匹收入禾、税蜜金估尤算与退资金陪筹措？利润飞狐外传雪山飞狐连城诀天龙八部射雕英雄传白马啸西风鹿鼎记笑傲江湖书剑恩仇录神雕侠侣侠客行倚天屠龙记碧血剑鸳鸯刀飞雪众连天天射白骑鹿口笑书促神侠径倚碧举鸳难点伍一：茄经济仪测算附科目优（开值发建候设投楼资）土地前期基础建安公共开发税费其他不可财务管理销售土地亭费用前期针工程稻费基础嗓设施提建设稳费建筑润安装帅工程皆费公共拐配套封设施锦建设挤费开发银间接谅费用开发益期税亮费其他谅费用不可伴预见锄费财务东费用管理酿费用销售笼费用土前基建公开税他否财管销开发成本开发费用一、列房地涉产开无发项浸目总膏投资仓与总词成本件费用桑的估归算1．房闸地产梳开发弦项目脉总投决资开发达项目畅总投见资包幻玉括开文发建延设投童资和怒经营宗资金开发著建设帝投资筒是指嚼在开错发期笛内完意成房常地产词产品检开发舰建设召所需棉投入侍的各蚂项成要本费邀用，主要慌包括疫：土获地费场用、民前期疫工程诉费用千、基龟础设况施建守设费耕用、讯建筑舱安装承工程安费用膀、公寺共配骆套设残施建晒设费辨用、貌开发箩间接详费用声、管轨理费注用、裕财务五费用熔、销声售费筋用、臭开发阿期税拜费、畜其他桨费用灾以及痕不可辰预见系费用轻等。经营非资金辽是指抖房地些产开徒发企盏业用遣于日觉常经妻营的违周转动资金轿。序号

项目

总投资

估算说明1开发建设投资11.231.451.671.891.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）一、水房地姥产开乖发项居目总昨投资置与总址成本证费用躲的估笨算1．土远地费滴用估读算土地六费用要是指党为取双得房月地产例项目默用地讽使用虫权而漠发生的粗费用惜。对取土地扔费用春的估乏算要白依实目际情岔况而茂定。1）土地邻征用凑拆迁已费。土地螺征用销拆迁监费分挽为：奶农村罩土地牛征用思拆迁让费和以城镇兆土地帆拆迁组费。2）土地斤出让均地价省款主要颗包括奏向政丝式府缴犬付的创土地凝使用译权出门让金丑和根搞据土裤地原皮有状会况需秃要支付的论拆迁迟补偿礼费、碧安置命费、他城市恋基础植设施怨建设混费或得征地策费等沫。3）土地街转让塞费。土地听转让预费是矿指土蓬地受狭让方睁向土格地转动让方仿支付近土地危使用换权的安转让贡费。4）土地稻租用碧费。土地被租用蓝费是寺指土文地租摔用方罚向土滑地出糕租方肃支付陡的费根用。5）土地邪投资宣折价咏。房地斗产项线目土识地使仆用权走可以熔来自附房地奏产项押目的屑一个携或多填个投据资者俩的直亦接投资轻。在渣这种让情况仍下，巩不需秆要筹酬集现计金用洒于支许付土涌地使悦用权露的获怒取费鼓用，但一自般需忧要对冒土地事使用吉权评视估作时价。序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计一、靠房地渴产开刃发项把目总纤投资绪与总晃成本桌费用找的估脖算2．前面期工后程费寄用房地疼产项清目前密期工掉程费着主要张包括坝：开饼发项井目前灭期规屈划、林设计洋、可务行性湖研究梯，水苏文、分地质址勘测缩慧，以父及“邮三通遵一平斥”等途阶段匹的费众用支案出。二前期工程费表（仅供参考）1前期工作咨询费建安工程的0.2~0.5%2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费3元/平方米3建筑规划设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号4市政设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号5环境评估费详见建设项目环境影响咨询收费标准6交通评价费按地上面积

：

1元/平方米估算7施工图审查费京勘设管字(2001)41号8标底编制费概算价格的2-3‰,计算钢筋量16元/吨.9工程招投标管理费中标价格的0.66%o,(共0.11%,招标方60%),京价(收)字[1999]第042号10招标代理费按取费标准取,计价格[2002]1980号11三通一平费（土方临时水电）20元/平方米12工程监理费建设前期阶段按工程概预算的0.1～0.2％计取；施工阶段按取费标准取13新材料基金(非砖混结构可退90%)、水泥专项基金（可退）8元/平方米,中标水泥量3元/吨通常眉列入楼“前繁期工够程费白”项也可呢以列悄入“勾其他晴费用剩”、栏”开宝发期娘间税诉费“格项一、鼠房地削产开凤发项姻目总竖投资零与总掀成本初费用茶的估止算3．基砍础设归施建闪设费（小岂市政漏）基础拿设施驰建设型费是踏指建洲筑物2米以援外和节项目酬用地线规划恭红线期以内嚷的各卧种管套线和赌道路做等工滤程的会费用王，主酸要包但括供资水、吐供电喇、供餐气、穷排污递、绿侧化、悠道路牢、路惕灯、叠环卫牛设施榆的建啦设费适用，甜以及捕各项创设施你与市垒政设画施干乞线、彼干管婶、干槽道的典接口老费用谱。一兔般按养实际俩工程护量估避算。基础倦设施饰建设绿费：基础设施建设费单位数量单价造价1）住宅

平方米

其中：供水、排污

平方米30

道路、综合管网

平方米40

景观环境（含绿化）

平方米100

供电工程

平方米30

智能化工程

平方米50路灯工程

平方米102）公建

平方米

其中：道路、综合管网

平方米60下深式广场

平方米（约20m宽*120m长）2000景观环境

平方米100照明、路灯

平方米50供电工程

平方米70供水、排污

平方米40综合布线

平方米40一、捆房地产产开嫌发项裳目总恐投资宅与总居成本替费用护的估倡算4．建祖筑安监装工凭程费建筑姑安装库工程窗费是执指建朗造房干屋建周筑物聪所发撤生的油建筑迟工程残费用盟、设暑备采筝购费震用、胃安装绩工程止费用袍和室豪内装产饰家誉具费轧等。

项目单方估价三建筑、安装工程费

（一）建安工程造价

1住宅

1.1全现浇（高层）14001.2全现浇板式（多层）12001.3框剪结构带底商（高层）19001.4框剪结构商住楼（高层）23001.5框剪结构（多层）12001.6底商16002非配套公建

2.1框架结构写字楼（高层）19002.2框架结构办公楼（多层）15003地下

3.1建安费用21003.2地下停车场2300一、趋房地坟产开纷发项康目总先投资疯与总霸成本青费用诸的估议算5．公桂共配播套设溪施建它设费公共五配套唤设施引建设番费是宅指居赵住小竭区内邪为居里民服座务配睁套建爬设的滴各种荐非营柄利性名的公目共配疏套设浸施（建又称润公建送设施撑）的渠建设更费用影，主平要包业括：球居委险会、佩派出誉所、育托儿串所、渔幼儿岗园、须锅炉别房、哪变电滔室、蝴公共输厕所事、停纺车场阴等。领一般娱按规部划指馅标和高实际溜工程负量估糕算。序号项目建设费用

估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-将7公共查配套缺设施界建设全费用召估算壳表帜单侄位：浑万元一、姑房地莲产开际发项致目总桥投资耀与总铅成本赢费用施的估覆算6．开困发间宅接费开发迫间接箩费是虑指房爱地产越开发控企业乞所属慈独立样核算袖单位桶在开萍发现伍场组怪织管迁理所劣发生智的各每项费酒用。回主要筹包括烫：工当资、势福利奇费、混折旧承费、蝴修理稠费、城办公拥费、筹水电径费、损劳动备保护缓费、湾周转赢房摊怒销和篇其他挎费用跑等。一般贿经济枯测算优不作危此项食要求惯，根功据开样发企详业现胸实情省况予款以计铺算7．管闻理费泊用管理离费用这是指全房地叨产开鼻发企搭业的悄管理兰部门灭为组颈织和啊管理炊房地馋产项窜目的附开发研经营哗活动拼而发食生的哀各项娇费用彩。管理漠费可联按项菌目投和资或矿前述1~钢5项直热接费订用的颠一个暗百分趋比计罢算，稀这个屑百分声数一围般为2-绢3%左右川。一、驳房地脱产开言发项虫目总渐投资礼与总遇成本卫费用阶的估慎算8．财缩慧务费位用财务卵费用肾是指宾房地绢产开洋发企乌业为禽筹集舒资金这而发湾生的手各项份费用缴。主幅要包盖括借抚款和莫债券畅的利埋息、剑金融鞠机构签手续边费、图融资斩代理嘱费、浸外汇帅汇兑怕净损祥失以唉及企般业筹益资发耀生的拍其他佩财务参费用方。一般膏可以死按照有建安得成本低的最作高65菊%计算展，或莫者按阳照动秩态资见金缺邮口计愧算9．销贺售费对用销售校费用勾是指描房地末产开药发企香业在只销售散房地扶产产届品过纽奉程中限发生软的各特项费额用，春以及胸专设损销售宁机构释或委拌托销蠢售代宅理的怠各项嘴费用巴。主愿要包涂括销至售人榆员工讲资、黎奖金引、福去利费击、差寄旅费壶、销柴售机众构的历折旧染费、龄修理或费、书物料患消耗喷、广远告费剑、宣臭传费役、代俘销手燥续费监、销谅售服溉务费样及预楚售许扬可证代申领郊费等捏。综参合起症来为欧：1）广山告宣谣传及孩市场迁推广庄费，柴一般芽约为局销售累收入尝的1%殖~2华%。2）销欠售代蚕理费退，一面般约踏为销宾售收漏入的1.花5%眨~2课%。3）其查他销窜售费竿用，铺一般做约为洗销售都收入偏的0.董5%圈~1挨%。以上旋各项想合计寻，销窜售费辞用约筑占到椅销售不收入那的3%策-5杏%。一、刷房地蛙产开德发项僚目总除投资湿与总炸成本至费用奸的估脆算10．其梁他费伶用其他翠费用停主要娱包括中临时泛用地疫费和梢临时附建设帖费、型工程隶造价蔬咨询普费、该总承锡包管狠理费稀、合普同公酒证费尸、施六工执错照费恋、工宿程质锋量监置督费得、工禽程监匹理费长、竣零工图队编制恩费、束工程卫保险腾费等匙。这热些费堆用按辉当地抗有关阵部门破规定柱的费德率估垮算，榴一般寒约占览投资捷额的2%暂-3颈%。序号

项目

金额

估算说明123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费

合计其他贼费用钓估算裹表通单位荐：万州元一、挑房地歇产开哄发项坊目总羽投资晴与总云成本耐费用问的估触算11．开爹发期撕间税换费开发找期间妥税费牢是指货项目肥所负手担的落与房秘地产熊投资巧有关露的各鞋种税托金和耀地方标政府莫或有躬关部武门征纺收的标费用帅。各谱项税驶费应坐根据睁当地需有关瓦法规牺标准农估算济。序号

项目

金额

估算说明12345678固定资产投资方向调节税（暂时取消）土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费

合计开发吉期税灶费估龄算表耕单位毫：万捡元一、顾房地压产开辅发项禾目总惑投资眉与总衬成本后费用愁的估辩算12．不肢可预稼见费房地减产项枯目投放资估疏算应较考虑欧适当盖的不乘可预逃见费渡用。如不可作预见厌费根壤据项键目的藏复杂纸程度阅和前子述各汇项费先用估苗算的若准确位程度掌，以较上述窜各项忆费用可之和筐的3%左右光估算暖。如果箱是开刺发完跨成后熔出租库或自说营的毅项目塔，还图应该壤估算挨下列土费用啦：13．运针营费颠用14．修耽理费颂用难点过二穷开村发建拒设投毯资估投算取照值标葬准二、擦房地业产投倒资项爽目的创收入席、税糠金估充算与块资金忍筹措二、颠房地怕产投私资项仆目的载收入败、税室金估眠算与飘资金吓筹措1．租乳售价拜格的模确定1）房边地产登开发谢产品尊定价展方法-市场检比较材法《房地允产开陡发项专目经宫济评欲价方屯法》中规笛定：租售私价格捆应根种据房驼地产哪项目仿的特技点确晨定，伟一般叙应选怕择在剖位置醒、规踢模、界功能坚和档嫩次等遥方面茎可比厕的交树易实双例，绕通过它对其益成交箭价格屡的分渣析与庸修正习，最缴终得循到房踩地产事项目足的租功售价按格。2）市项场比存较法缩慧定价觉过程①牙搜集搬交易卷实例②坐选择冒比较局实例粪房地亩产③宽建立昂价格痒可比欺基础④父比较绿实例驻的比招较和馅修正⑤阿确定直该房背地产谎的比义准价闹格海选初定统一修正定价案例1案例2案例3案例4本案权重3530431038903720契合度比较系数契合度比较系数契合度比较系数契合度比较系数景观50%0.800.401.500.751.100.550.900.45外檐30%1.300.391.200.360.700.210.750.23户型20%0.600.120.700.141.000.201.250.25配套10%1.500.150.800.080.850.090.850.09100%1.061.331.051.01参考价格3741573240653757权重比准25%35%25%15%4522平均比准4324比准柜价格号确定二、汤房地缝产投灰资项樱目的去收入暗、税尾金估忌算与乡丰资金洞筹措2．经嘱营收毯入估公算经营造收入辆是指即向社阁会出彩售、漆出租乳房地晴产商尺品或炼自营编时的轿货币话收入鹿。房菊地产忌投资绕项目沙的经素营收损入主欠要包叠括房怎地产振产品关的销醉售收卖入、停租金碌收入诸、土铲地转约让收泽入、左配套圆设施弱销售状收入抢（以宋上统将称租热售收已入）燥和自透营收岭入。序号

项目合计123…

N1销售收入1．11．21．3可销售面积（平方米）单位售价（元/平方米）销售比例（%）2经营税金及附加2．12．22．3…营业税城市维护建设税教育费附加二、笼房地妇产投捐资项堂目的盈收入被、税叨金估非算与将资金茅筹措税金绑估算目前拍，我占国房牲地产哭开发威投资铸企业配纳税狮的主年要税王种如扩下：1．经瓦营税辣金及疗附加5.训5%经营顶税金浇及附帆加是着指在保房地怀产销浸售、酬出租蹦与自浅营过信程中祝发生尝的税立费，赴主要算包括奥营业添税、痕城市和建设班维护鹿税、便教育负费附申加（蚕通常也也叫两税疑一费）。营业陶税的舅税率孔是5%；城市向维护甲建设拆税的鸦税率吊，7%；（秋以营晓业税释为税隙基）教育音费附蔬加的灿税率艺，3%。跌（以头营业撇税为规税基叙）2．企乞业所灭得税税率25订%。企业剖所得坏税是株对企忧业生属产经咱营所论得和捆其他脑所得堪征收红的一闻种税眉。二、裙房地胁产投悼资项豆目的惜收入星、税抖金估社算与戴资金银筹措3．土宅地增朗值税土地毅增值沟税是秆对转尾让国德有土礼地使餐用权女、地泛上建脾筑物鉴及其迹附着妹物并至取得罩收入拘的单榜位和咬个人续，就威其转挤让房若地产映所取帐得的纠增值叛额为洁征税季对象乏征收乘的一垃种税催。土地孩增值叮税实替行四维级超小额累闻进税利率，命从30隶%~宇60帝%。序号项目计算基础1转让房地产总收入详见销售收入表22．12．2

2．32．42．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述）营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)÷(2)5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税

应纳税额=土地增值额×适用税率第一补节版效仰益和侧费用生识别利润腾总额＝经营康收入发－开晌发成傻本－欠开发不费用屿－经添营税蓝金及来附加蒙－土瓜地增秤值税动态肯投资盯效果育评价田指标碍和方册法-盈利予能力见指标净现狂值NP床V内部止收益俊率IR赌R动态交投资咱回收芳期PT叁动如脱兔工程港进度测甘特扣图现金额流量经济迫系统抚里投穷入的亡资金陕，花耗费的我成本辅和获毫取的绢收益震，都怪可以阳看成牺货币歪形式丈（财务惩账面）体机现的励资金讨流出烦和资狭金流丧入。在房娘地产完投资刊分析威中，拨把某锣一项类投资衔活动钉作为般一个私独立熊的系脂统，习把一择定时屑期各给时间堤点上枝实际闯发生灯的资糊金流桂出或燥流入遵叫现尘金流默量。其中乌，流出腊体统倍的资静金叫现金耗流出，流入孕系统骆的叫现金晶流入。现金能流出夏现金择流入候之差者称为净现戚金流绍量。012345现金流入50405090现金流出12060净流量-120-6050405090累计净流-120-180-130-90-4050单位缺：万坊元资金只价值在不忽同的座时间浙付出转或得痛到同湖样的慢数额鉴的资熊金期涌价值粗是不寸相等滑的，担资金喇的价洲值会慌随时察间变男化。近期鸽投入汽的资咐金，虑比将超来投害入的际同样芬数额蚁的资关金更沾有价始值，俯因为拴当期厉立即堡带来关收益物；而崭未来任期间台投入法的资璃金，街不能话立即枯产生是收益血，就能与立但刻投陕资价助值不痰等。利息健率（单题利和舰复利惠，由绳于房鞋地产巨开发弓为复妻利，扶因此伍本处擦只做运复利充计算炕）终值爆现值抄利律息率利息=i；终撕值=F现值辜（投增资本疑金）=PFn=P*(1雅+i麻)n【已知紫现值基求终麦值】资金懂折现Fn=P*(1瓶+i涉)n【已知急现值万求终消值】那么喇，直籍接进勉行对眉比有奴失科咽学，登因此风以某坡一时灭间为河基准莫点，歪将资钓金折领算到涌同一镰个时性间点突上，炊才能倾得出轧正确壮的结亡论。折现顺，就展是将爽各期馒资金护折算修到当歇前时注点的悬过程研。（即花已知狮终值蚂求现鸣值）Pn=F兔/*(1姜+i捏)n=F*(1逝+i被)-n【已知滴终值软求现尝值】两个衔要点半：1、i的取斩值8%溉-1揉2%房地坑产行浑业平彼均收骄益率热。基准凉折现据率的均概念基准围折现耀率是余净现宪值计欲算中斑反映航资金沙时间穴价值估的基锣准参叫数，添是导劫致投轧资行职为发悉生所吗要求追的最浅低投搜资回川报率呈，称霉为最婶低要土求收友益率。2、-n次方悟的计颗算漠在EX尊CE卫L的方牵法经济膜效果齐评价纠指标舱及其收计算覆方法盈利古指标半计算击方法（一虫）动秧态指徐标1、财望务净悬现值熊（FN亲PV俊=Fi丘na位nc五ia移l夸Ne蒸t喷Pr作es私en忌t朴Va项lu调e）是反捡映项槐目在彻计算羽期内缴获利敬能力蚀的动廉态指弟标，阔是指曲按设定赚的折灵现率握（可匠认为拿制定蔬），将刻各年恼的净犁现金把流量株折现香到投语资起林点的亩现值妻代数弃和，好以此南反映除项目勾在计钥算期泊内获逗利能桌力。基准圆收益顷率是专净现盘值计阅算中叹反映柏资金爽时间谨价值四的基爹准参拦数，罪是导跳致投姑资行唤为发晌生所书要求谜的最问低投姨资回崇报率堵。（房淹地产昨行业倘通常量水平8-社12到%）经济斩效果籍评价铸指标啦及其些计算甜方法盈利翠指标桐计算术方法2、财漆务内郑部收彩益率(FI境RR趣=Fi耻na受nc吐ia训l针In斯te储rn漫al董R寺at客e搞of蔑R薪et偶ur炭n)财务仔内部躁收益赠率（FI踢RR）也佛称内餐部收息益率妖（IR柳R），隶是指短项目铃在整半个计甚算期紧内，袖各年净现陷金流销量现沫值累骆计等掠于零辱时（掀也就逐是说误人为泡设定黎）的折踏现率营。财务飞内部串收益颗率的贸经济绿含义上是到吉项目遇终了俩时，键所有腹投资蚕可以语被完嫩全收刻回。内部形收益拴率表久明了乎项目谷投资奖所能姥支付施的最筋高贷鹅款利茫率。怜如果惧贷款麦利率记高于罗内部怨收益飞率，赖项目千投资脑就会肿面临漫亏损滴。（气累计训折现齐值小见于0，即招亏损亿状态义。）（1）财疼务内旨部收例益率础的作握用在进衔行独唐立方赖案的豪分析精评价测时，奇一般赌是在响求得章投资呜项目苗的内欢部收意益率成后，炕与同源期贷仰款利娱率、接同期渡行业凉基准刷收益兽率相解比较土，以休判定假项目剧在财顷务上数是否招可行。①FI辩RR与同差期贷径款利充率i比较悼，反绞映项缠目的温盈亏苗状况烟：FI基RR＞i，项尼目盈洗利；FI书RR=i，项莲目盈掩亏平安衡；FI林RR＜i，下项目故亏损抄。②FI壳RR与同沃期行仅业基悉准收番益率ic比较驰，反权映项归目与盒行业纽奉平均羡收益绿水平继相比央的盈隐利情呼况：FI洗RR＞ic，项妈目盈虫利超亲出行竖业平摘均收猫益水误平；FI唉RR=ic，项词目盈旨利等科于行贸业平派均收净益水半平；FI灭RR＜ic，项栏目盈牧利低搏于行凉业平盖均水浓平。（2）财花务内宋部收甩益率录的计健算（内凳插法驳，了氏解即蜡可）其公贤式为：式中神：FI偿RR：内变部收婆益率览；NP摔V1：采岸用低篇折现军率时宇净现斗值的斩正值箩；NP蕉V2：采害用高龙折现拔率时乓净现厌值的司负值缴；i1：净童现值佛为接竖近于厉零时内的正芒值的五折现圈率；i2：净牌现值莲为接芝近于导零时业的负兄值的吃折现粥率。（3）财谅务内亿部收纵益率苍的计争算Ex资ce眉l函数厚法IR杀R（X:崇Y）3、动毛态投芳资回羞收期Pd开=（dy逝na妻mi俗c累i柴nv款es享tm帝en锯t事pa闷y-写ba纹ck慢p店er云io六d）是指旧考虑摧现金觉折现患时(基准梨收益抛率或价基准窄折现理率条亿件)，项邮目以姑净收删益来漠抵偿印全部浮投资禾（包磨括固袭定资斯产投孝资和待流动播资金谁）所击需的宝时间杨，是浇反映里项目似投资恨回收朴能力伐的重白要指企标。骗（以投问资项馅目净呆现金舒流量初的现牙值抵省偿原躬始投呜资现刘值所忆需要检的全苹部时支间。故即：值动态练投资岸回收钟期是议项目商从投熔资开底始起雪，到骆累计哈折现捧现金迎流量栗等于0时所傲需的浅时间趣。)Pb=[累计境净现降金流饱量现岁值开送始出徐现正才值期貌数-1勺]+恳[上期衣累计论净现相金流肺量的隐绝对鼻值/当期霞净现飞金流锹量现誉值]现金逆流量好表全部投资现金流量表序号项目合计123

…N1现金流入

1.1销售收入

1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出

2.1开发建设投资