房地产投资项目基础数据估算

不动产投资分析房地产投资项目基础数据的分析估算基本要求掌握房地产开发投资项目的成本构成及成本测算。掌握房地产开发项目的收益获取方式及收益测算了解房地产投资项目的资金筹措的相关内容掌握借款还本付息的测算房地产投资项目基础数据的分析估算1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同2房地产开发项目总投资与总成本费用的估算3房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措1房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同一般项目总投资=固定资产投资+建设期借款利息+流动资金房地产开发项目总投资=开发建设投资(开发产品成本+固定资产投资)+经营资金开发建设投资指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。当开发项目用于出售或出租时，开发建设投资就等于开发产品成本。经营资金房地产开发企业用于日常经营的周转资金。开发产品成本定义指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。如果项目开发完成后用于租售，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（总成本费用）如果项目开发完成后用于经营，项目总投资等于开发建设投资（开发产品成本+固定资产投资）和经营资金例题某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581平方米，休养所为1200平方米，综合商场为1000平方米。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。开发项目投资13057万元开发建设投资13049万元经营资金8万元土地前期工程基础设施建筑安装公共配套设施开发间接管理费用财务销售开发期税费其它费用不可预见费用固定资产及其他资产182万元开发产品成本12867万元房地产开发项目总投资构成图总成本费用2房地改产开鞠发项追目总筝投资怜与总乔成本悲费用唇的估算房地梳产开典发成灭本的组成房地耻产开净发项富目总队成本元费用逗的内容房地姻产开惕发成惠本的架组成房地情产开狠发成矿本是指列房地他产开中发企险业为颗开发何一定及数量古的商扎品房楚所支脊出的伍全部锦费用澡，就稀其用葛途来累说，翁可分问为三劈燕大部钥分：土地卖、土首建、野设备国费用配套汇及其昼他收泰费支寺出管理助费用贩和筹蔽资成押本土地垂、土省建、砌设备爪费用这一手部分采费用倡是房腰地产葛开发紧成本惨的主黑体内朵容，昨大致逢占项隔目总抹成本贴的80击％。其中窜最重砌要的篮是土茄地费园用，吐由于垄土地听的不福同来扩源，玻其成铅本也辉是不次同的锯。土深地费砍用的覆大小锐是评主价一笨个房者地产讨开发帐项目饼是否浩可行么，是押否有域预期独利润倡的最运主要棉经济沉指标眠。房产年商在完决定犬是否恭开发富一个半项目滤之前葡，都里必须堂将预且计的忙土地取费用擦通过舞土地您面积票和容熊积率夕的换丝式算，券计算举出未蒜来所泄开发郑的每吃平方深米商呆品房显所占众的土金地成钳本（睡俗称半楼板袖价）局，以讨此来某进行悉项目启的可哨行性甚评估获。配套凳及其尖他收食费支虽出配套第费用主要近是指敢水、有电、燃煤气守、大葛市政盐和公剩建配故套费壶。房地蜡产业亩产品佛的特牙性决雄定了甩房地杀产开缸发必挑须有搏这一泡类的冶费用栏支出她，因景为商裙品房施要具免备居捎住功迅能，荣通路将、通场水、吧通电伟、通族煤气禁及排佛水是钓最基旁本的丙条件扫，另辱外，望学校烂、医局院、氧商店径等生魂活服倒务性恩设施过也是躬不可却缺少永的居版住条则件。其他阶收费探支出这些板费用堵中有嘴些虽绕然属邮于押催金性鸭质，昼如新些型墙疾体材病料费倘、档班案保腥证金拖、绿可化保栏证金担等等半，但伍由于协种种使原因谎，企朱业大晴多难障以全钳部收腊回，罢有些廉甚至斜本息性无归柜。这筝类收贩费项拦目的絮特点错是种耻类繁悲多，普标准燃不一屡，任风意性牛很强智。由蚕于许妙多收默费项按目由敞垄断娇性经糠营企纱业或赴事业僻单位赚执行循，并琴且未丧在法忘规上斯予以缩慧透明栋的合摘法化花，所灿以标情准普总遍偏瓣高，壳加重挨了开率发企纵业的坡负担帆。配套抹及收锡费项患目是充房地妨产开烤发成单本中顶受外显界因胡素影队响最搏大的竖一块狐费用劝支出扯，且完数额合较大宜，一愚般占场项目兵总投谷资的10响－1遵5％休，房胶地产办开发笔商通盏过各拔种途进径，战运用写各种压方法饲减少恐这部逝分费横用支画出，虏是降妈低开跟发成股本的贸一项锯重要瞒内容记。管理捉费用姑和筹资闯成本管理声费用筹资驶成本筹资墙成本拍是房春地产连开发服成本床的重辈要组扔成部颜分。殿房地返产开予发具尿有建面设周着期长截、投循资数使额大弹，投乒资风仁险高纱等特逮点，脆因此害光靠献企业僻自有死资金渡和预双收房宏款不斤能满叨足资林金要防求，牧大多团数开惑发企蔑业必钉须通短过银微行贷农款来疮解决舟资金贱需要验，这翠样就叶产生罗利息榴支出单。因马此，滤如何缓把这唤部分耕费用链核算恭好，类对正环确计润算开杜发成群本，债体现块经营器成果膝将起余到非侄常重越要的贝作用枯。房地偶产开材发项千目总夹成本会费用心的内容开发无产品已成本榜内容土地结费用含估算前期火工程绒费用基础今设施敞建设逢费建筑愤安装抖工程茂费公共窃配套凳设施必建设宵费开发趴间接旦费管理并费用财务邪费用销售乎费用其他泡费用开发庸期税陵费不可秆预见简费运营镜费用炭及修浅理费用用成本尽的测彻算分项新测算汇总以表请格的株形式贪表现个出来郊。成本我测算粮的原钟则不能券重复纺，也驳不能尚遗漏灰。准确敬合理淹。土地曲费用安测算涵义为了军取得把房地激产项返目用馋地使额用权和而发亲生的弦费用吩。费用芒估算根据姥实际惭情况咱而定慎；费用傲类别土地云征用照拆迁与费农村浓土地朱征用石拆迁伐费城镇酸土地险拆迁蹄费土地桑出让晚地价怕款土地墨转让冰费土地究租用悔费土地虽投资晌折价前期等工程很费涵义开发捉项目态前期挑规划死、设们计、骆可行电性研驳究、裙水文欢、地且质勘湾测，酷以及“三/七哄通一输平”等阶培段的赌费用誉支出阅。费用唉组成怜及测属算规划个设计——建安雪工程治费的3%惜；可研抗费——总投纺资的1%串~3信%水文攀、地旧质勘标查费根据惭工作建量结岸合有郑关收队费标阿准估直算，朴一般财为设基计概躺算的0.座5%际左右宁。“七通圣一平”费可根规据实周际工弃程量参照罚有关誉计费杯标准瞧进行基础蜘设施板建设践费（见裂教材p1园54表5-伙5）涵义指建增筑物2米宏以外辛和项预目用寸地规堵划红锹线以鼓内的希各种培管线您和道京路等颈工程腥的费接用；费用缺组成供水投、供蛾电、膝供气糟、排谦污、外绿化收、道撕路、返路灯词、环柜卫设厌施的坚建设尺费用页，以初及各臭项设职施与洞市政播设施弟干线堪、干尤管、土干道鸭的接妹口费大用；费用窃测算一般妈按实就际工去程量惭估算脖。详细挠估算气时，央可按锣单位乓指标薄估算勇法计后算。建筑选安装已工程倾费含义建造疲房屋晚建筑兽物所际发生花的建饺筑工梨程费缎用、喝设备土采购扇费用影、安漂装工轧程费始用和角室内掌装修炒家具罗费等响。建筑义工程担费用包括趟结构狼、建山筑、本特殊呢装修阿工程射费。设备怨采购末费用悟及安沿装工折程费库用给排身水、茫电器在照明螺及设屿备安汗装、化空调虾通风幸、弱斥电设隆备及巴安装葡、电复梯及巾其安虚装、廉其他泪设备塑及安披装等孟。室内榴装修链家具无费建筑度安装舰工程吨费——估算罩方法单元拉估算婶法=基耽本建土设单镰元的栽综合耗投资×单籍元数单位配指标对估算冲法=单镇位工电程量渴投资×工谊程量工程专量近犁似匡才算法=匡疫算工尾程量×相面应的考概预塌算定甘额单钉价×伞取费弃标准概算胸指标梁估算窑法直接坟费=每仙平方者米造恋价指寸标×建拖筑面俗积主要母材料际消耗谢量=每窗平方无米材示料消朴耗量隆指标×建耽筑面坑积类似永法公共技配套桶设施幸建设致费涵义指居猾住小浴区为舒居民厌服务张配套聪建设屿的各迅种非卷营利翼性的疲公共比配套迫设施烟（公葬建设然施）开的建锯设费曲用；费用存组成居委密会、派既出所县、托儿尊所、点幼儿膝园、锅窃炉房霸、变锋电室顾、公原共厕轿所、停车沈场等。费用每测算这些绣配套顶设施赛是不芝能有级偿转听让的且，一姐般按规划般指标和实贝际工锤程量粥估算调。管理技费用含义指房息地产诞开发诉企业许的管旨理部长门为宇组织聪和管方理开丙发经绝营活饭动而京发生帽的各种桐费用震。项目主要玩包括群：管大理人休员工虾资、痕职工镰福利抓费、套办公砌费、谁差旅葵费、先折旧惊费、私修理址费、标工会竞经费渡、职慕工教疾育经骆费、骑社会宇保险甩费、埋董事最会费阿、咨均询费仅、审转计费择、诉毅讼费智、排站污费僵、房还地产巧税、勉土地乳使用至税、绞技术悬转让辟费、抬技术榴开发编费、确无形夕资产拿摊消妙、开虏办费颂摊销直、业夺务招惕待费虫、坏筋账损示失、福存货漂盘亏勒、毁魔损和费报废矛损失雨以及筑其他厕管理尼费用灾。取费贸标准管理祝费可导按项芹目总只投资稀的3％嫩一5代％估角算。如果诊房地白产开咏发企编业同左时开蛛发若陈干个乳房地阻产项挖目，殿管理苍费应著该在果各个苦项目芳间合猾理分暂摊。财务氏费用涵义房地伞产开猪发企扑业为宵筹集帅资金省而发挨生的稀各项等费用容。费用树组成借款渔和债越券的牌利息金融示机构何手续状费融资蜻代理适费承诺剪费外汇姐汇兑姿净损为失企业捉筹资搁所发帆生的井其他召费用财务翻费用利息屈的计校算，嘉可参妙照金坊融市挡场利削率和浸资金田分期持投入缓的情避况按酬复利视计算袖；利息梢以外阁的其询他融刑资费服用，昏一般行占利丽息的10搞％左蠢右。销售央费用涵义房地象产开愤发企美业在被销售戚房地灿产产才品过仿程中蹄发生栏的各槐项费鲁用，精以及谅专设梅销售刺机构罚或委暑托代且理的咬各项彩费用奏。费用西构成销售述人员糕工资次、奖伶金、摇福利茧费、报差旅演费、坚销售喝机构僻的折问旧费皱、修院理费骄、物歉料消懒耗费逆、广圈告费奋、宣锻传费评、代毁销手亮续费宫、销疮售服锡务费演及预锐售许仙可申融领费孝等；销售多费用费用圆测算广告朱宣传果及市封场推钓广费销售纹收入有的2%块~3嘴%。销售姓代理递费销售至收入散的1.李5%衫~2艇%。其他俗销售棍费用销售泰收入填的0.爹5%妻~1次%。费用柄合计销售表收入菠的4%另~6主%其它摔费用费用疑组成临时昌用地皇费临时事建设疫费工程脸造价趟咨询蜘费总承吉包管捕理费合同茶公证伟费施工时执照盈费工程蹈质量鸡监督惯费工程吊监理万费竣工闭图编羞制费工程携保险乔费费用叨测算按当亩地有迅关部索门规桂定的竿费率嗽估算梅，一立般约对占投底资额充的2%怀~3嫌%。开发让期税跪费概念项目访所负再担的翁与房央地产院投资发有关纸的各胀种税呆金和鸭地方已政府泡或有商关部谁门征浩收的勾费用脖。费用泻组成固定岂资产县投资朱方向泽调节泼税（封现在缓已经渔停止雕征收)土地匙使用莲税市政潜支管钞线分御摊费供电羊贴费用电释权费分散砍建设授市政肆公用漫设施笨建设字费电话垂初装推费费用子测算按当惰地有怪关法途规标宾准估鞭算不可埋预见价费依据项目泽的复醋杂程料度前面日各项莲费用涛测算滤的准腰确度驱。上述痒费用权之和腊的3%栏~7均%运营疗费用指房荒地产猴项目泊开发衬完成撞后，订在项卡目经胡营期膨间发杯生的蒙各种慎运营测费用室。管理借费用销售鬼费用修理笛费用以出循租或过自营宏方式若获得镇收益兔的房漏地产晕项目遇在经粗营期座间发帖生的瓜物料承消耗明和维敲修费侮用。3房地肥产投勇资项离目的挂收入翁、税铃金估梨算与您资金援筹措经营沿收入啦估算税金骨估算销售挎收入紧、出保租收呢入、辜自营足收入牛与经芦营税求金及纹附加房地会产投泽资项盟目的粪资金懒筹措经营短收入未估算房地外产投责资项扔目的满经营终模式租售翅方案葵的确西定租售须价格丛的确古定经营屯收入锹的估槐算房地凝产投她资项凭目的庭经营握模式经营逐模式出售出租自营混合经营身模式正决定艇收益交模式房地帆产投轻资项集目收虹益分屡析租售初方案拍的确猜定租售镇价格司的确患定经营革收入/租售林收入的估务算租售遮方案包的确穿定租售揪方案苍的含萄义出售落、出碑租、裕自营扶等的反计划留；考虑组销售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