房地产投资一一

房地产投资分析目录第4章房地产投资产品定位策划第3章房地产投资市场分析第2章房地产投资环境分析第1章房地产投资分析基础第5章房地产投资成本与税费估算第6章房地产投资收入估算第7章房地产投资财务指标与报表分析目录第12章房地产投资可行性研究报告第11章房地产置业投资分析第10章房地产投资方案比选附录常用Excel函数简介参考文献第8章房地产投资不确定性分析第9章房地产投资风险分析第1章房地产投资分析基础

小结

1.3现金流量与资金的时间价值

1.2房地产开发投资项目周期、建设工期和计算期

1.1房地产投资分析的内容与任务

思考题

练习题

1.1房地产投资分析的内容与任务1.1.1房地产投资的类型及优缺点

1．投资与房地产投资的含义经济学家威廉·夏普在其《投资学》中，将投资概念表述为：投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。我们一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源（如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。

2．房地产投资的类型划分（1）按投资方式划分，房地产投资可以分为直接投资和间接投资。（2）按投资经济内容划分，房地产投资可分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、物业服务投资和中介服务投资。1.1房地产投资分析的内容与任务

（3）按投资经营方式划分，房地产投资可以分为出售型房地产投资、经营型房地产投资和混合型房地产投资。

3．房地产投资的优缺点（1）房地产投资的优点（2）房地产投资的缺点1.1.2房地产投资分析的内容

1．房地产投资环境分析

2．房地产投资市场分析

3．房地产投资分析策划

4．房地产投资财务分析

5．房地产投资不确定性分析

6．房地产投资风险分析1.1房地产投资分析的内容与任务

7．房地产投资社会影响分析

8．房地产投资决策分析（方案比选分析）1.1.3房地产投资分析的任务

1.为投资者指出投资方向

2.为投资者提供运作方式

3.为投资者估计投资收益

4.为投资者分析风险及提供避险策略1.量2房地家产开变发投蒜资项写目周焰期、庭建设府工期绳和计倚算期1.疤2.生1房地更产开汁发投腔资项半目周肢期1．投晶资前胃期2．投孕资实狡施期3．营踏销期移或经使营期1.耕2.渐2房地头产投罗资项窜目建机设工教期与进计算却期1．房无地产评投资售项目液建设斤工期工期扇定额颠可以魔根据《全国拆统一视建筑巴安装红工程挎工期湾定额》以及熟地方睛的定华额来腿估算测。这里汤以北垃京市两定额倍为例浴来说矛明建翁设工桶期定脉额。《北京维市建杨筑安且装工助程工系期定置额》中砖批混结扇构住东宅工类程部将分的刑工期叨定额栋见表1-膏1。1.惜2房地老产开纤发投嗓资项墨目周且期、派建设凉工期坝和计丙算期表1-蝇1砖混象结构母住宅筛工程邮工期茫定额1.睁2房地捆产开果发投浮资项浪目周膀期、北建设泥工期宪和计耐算期2．房爱地产形投资菜项目奏计算五期1.扰2.霉3工程容项目法进度耗计划弊编制1．项春目进锈度计话划编崇制方合法（1）表绩格法痒。传羡统的趴项目还进度掘计划悠的编苦制都约使用钢表格民法来迫进行耽。每婆项工兆程的尺具体享进度共计划殿不尽因相同花，但之是表遇格的道大致鼠形式屠相同得如表1-骂2所示刃。项目编号单位工程或分项工程名称工程量开工日期完工日期工程延

续天数备注单位数量年月日年月日表1-端2工程霞项目稿总进社度计谋划表1.海2房地锣产开租发投远资项攀目周位期、萄建设射工期承和计畅算期（2）甘董特图锐法。透甘特弊图（Ga扣tt）又公称横仔道图哪，它权以一要段横睡向粗压线条孤表示晋一项源工作忘，通柄过该色线条箱在带队有时馆间坐瞧标的简表格申中的吗位置投来表棋示各特项工理作的挎起始引、结棉束时孝间和洒各工肚作的短先后娘顺序台。如弟图1-验1所示偶。项目编号项目名称工程数量日期（年、月）2005年2006年单位数量24681012246810123…

××××××××××××…图1-跃1工程黄项目级进度养计划仗图示锣例1.渣2房地球产开嫁发投谅资项斗目周耐期、闻建设条工期剑和计轻算期（3）网贱络图宏法。乱网络奇图法桃又称伸网络白计划鱼技术样，通涛常需净要熟植练使瞧用计仆算机优才能负较好湿地编圣制和递调整宁网络害图。泊下图1-洪2就是虏一个摆小型拴建设饥项目客施工者进度烤计划虚网络葛图的咱示意坟图。图1-勿2某小政型建傍设项做目施状工进赚度计慨划网屡络图注：1．该艘工程手分为反两段巨施工稼，即I段和II段。2．施厉工过慈程包墓括四柱个工筒序：馋土方晌工程往、基向础工假程、灿结构局工程只和装有修工边程。1.斜2房地但产开泄发投扶资项坟目周启期、哄建设楼工期津和计毁算期2．甘谊特图县编制烟及其类应用图1-染3是使证用Mi何cr侍os兼of睛t扒Pr凤oj碑ec攻t菊20变07软件努编制婶的某哪小区饱项目貌建设语进度割计划酱甘特疗图。图1-胁3某小嫂区项教目建消设进论度计森划图1.养2房地俘产开钱发投娱资项深目周着期、遭建设保工期典和计督算期在掌僻握基迁本情泻况后惠，大怖致把顽活动弹的先碎后顺冷序以微及活典动的街时间趋多少娱用粗吴横线云表示恳出来陷。图1-倚4就是枣一个趁利用Mi粒cr姥os闻of吊t逐Ex遭ce锐l萝20熔07软件寨编制窜的简腊单粗妄略的萄甘特都图。图1-周4某项搭目建晋设进附度计超划图1.趟3现金蜜流量秆与资司金的江时间存价值1.效3.谊1现金诉流量锋与现弯金流阔量图1．现呼金流唱量的汗内涵（1）现电金流芝量及汉其类用型。（2）现挎金流更量与祸利润洋。2．现地金流河量图站及其匹绘制（1）现缘瑞金流丢量图嘉的含容义。泽现金绒流量搁图（Ca象sh趟F凝lo席w崭Di张ag乳ra打m）是卵把投塘资项注目（舍系统恋）的迹现金顽流量峰用时奋间坐控标表充示出骨来的舟一种萌示意仅图。睛时间度可以戏以年岩、半友年、竿季度顾或月撑等为斩单位库。在顾现金伴流量掏图上浊，要削表明造现金衣流量捆的性标质（柄流入们或流捎出）每、发归生时椅间以筝及数树量大滑小等毅。（2）现体金流芽量图牢的绘愿制方膜法。念现金栋流量碰图的悲绘制禁有两垫种方字法，挂一种涨是利葬用直档尺等柿绘图援工具雅手绘礼，另叹一种风是利亩用Mi赛cr智os诞of骑t违Ex撞ce站l软件渔自动恩绘制阁。两扇种不沿同的暮绘制武方法纪介绍距如下云：1）手及绘现属金流廉量图淹。图1-没5所示摘是手还绘的竹某投眨资项萌目现米金流应量图然。1.拔3现金狸流量妖与资材金的裁时间菜价值图1-缺5手绘赌某投婆资项动目现烫金流疼量图寒（单踩位：选万元绘）2）利士用Mi沈cr党os谱of吸t送Ex葬ce珍l禾20镰07软件役自动雷绘制峡现金俯流量铺图。申以图1-震5为例芽，首申先，碍打开Mi库cr仇os伏of胳t乞Ex牵ce骨l垄20中07，在府工作欲区任址一位肠置的饶不同亚格里锦按顺甲序输插入上保述数夹字和值时间璃标度铁，点击舞“插续入”滩菜单掌栏中异的“颠图表坟”，肉再点棒击“蹈柱形老图”锹，选呜择“泡堆积买柱形糟图”疲，即块可自舟动生僵成该压项目钻投资鼻的现役金流泻量图跟。再声稍微叙加以纲修饰烘，就仙成为膜如图1-明6所示锡的现荐金流赚量图洁。1.您3现金具流量贡与资柿金的示时间己价值图1-奋6利用Mi锤cr扎os唱of她t易Ex访ce办l软件栋绘制指的某盛投资悠项目芬现金站流量锋图（倾一）泻（单兆位：吸万元迹）1.牢3现金诵流量哲与资烟金的告时间号价值在绘袜制现卖金流负量图德的过益程中踏，当懒点击奇“插迟入”蜡菜单疫栏中凯的“粮图表字”，册再点甚击“峰折线原图”舟中的邮“数岸据点鲜折线选图”章时，刚也会状生成宁图1-供7所示即的现向金流驰量图灯。图1-岗7利用Mi粒cr醉os声of筛t米Ex漆ce喉l软件置绘制叠的某削投资截项目暴现金扩流量去图（机二）魔（单骑位：文万元费）1.详3现金母流量剩与资赌金的限时间牛价值（3）现界金流蹈量图迁绘制柱注意若事项常。1.幕3.汉2资金业的时励间价窗值及觉其计供算1．资寄金时古间价疾值的狼含义2．资扔金时勒间价验值的楼单利晕与复窑利计石算法3．名霉义利睡率与漆实际开利率质及其污换算1.贩3.缎3资金肥等值网及其润具体旧计算1．资云金等芝值相章关概添念2．资业金等纺值的屈计算[例1-赖5]某家杨庭以远抵押亡贷款山的方渴式购尊买了粪一套叨价值司为25万元咸的住扬宅，下如果芽该家被庭首耐付款雀为总掏房款殊的30许%，其婶余房销款用周抵押梳贷款般支付鞠。如夸果抵偿押贷戏款的我期限达为10年，指按月肚等额属偿还材，年颠贷款篮利率耕为15牺%，问血月还激款额上为多拥少？1.买3现金陕流量嫩与资把金的享时间脉价值解：编已知拦抵押纸贷款效额P=2迁5万元

70术%=奸17化.5万元月贷兽款利倡率i=1棚5%环/1怜2=厘1.继25顺%，计织息周径期n=1絮0

12月=1决20月。根据哗公式全，可帐以求爪得月粉还款这额为湾：A=1相75这00屋0元

[1岗.2隆5%

（1+帮1.业25东%）12险0]组/[（1+卸1.龟25安%）12寄0

1]糟=领28助23脉.4元表1-呈3汇总殃了以碍上六币类资境金等易值问梦题的利基本菠计算霞公式注。问题类型所求已知公式计算系数复利终值问题FPF=P（

F/P,i,n）复利终值系数（F/P,i,n）年金终值问题FAF=A（F/A,i,n）年金终值系数（F/A,i,n）复利现值问题PFP=F（P/F,i,n）复利现值系数（P/F,i,n）年金现值问题PAP=A（P/A,i,n）年金现值系数（P/A,i,n）资金存储问题AFA=F（A/F,i,n）资金存储系数（A/F,i,n）资金回收问题APA=P（A/P,i,n）资金回收系数（A/P,i,n）表1-脑3资金慰等值致基本齿计算顾公式小码结房地裹产投袖资是说一种稍将资倚金或号资产与投入祖房地吨产开绳发、持房地容产经沾营、浇房地食产中苹介服捆务、左物业猪服务哭等特脸定项参目，缺以获庸得最抢大限拣度收打益的启经济放行为丛。根昏据不双同的梯划分缺标准凝，可蜡以把魄房地吵产投冶资分沙为不丧同的牧类型荣。与满一般喇投资笛相比爱，房嚷地产趁投资杂既有失优点佳，也杆有缺粉点，逢房地很产投引资者程应该轿对此改有清也醒的唯认识因。为了蓝减少倍房地卧产投柳资风呀险，项获得乏最大冤限度眼的投趟资收疫益，旷就要绕进行和房地押产投挡资分局析。乔为此杂，还暖需要湾熟悉凡房地和产投削资的钞项目仙周期喜、计铃算期渐以及压项目摄进度向计划国的编奔制，惨尤其若是要属掌握厘现金滔流量蔑的基俘本概邮念、对现金协流量收图的片绘制召以及赴资金蒜时间异价值慨的计音算。门在这旅个基摘础上嫂，才财能更零好地薯进行乒后面课知识持的学蜡习。思申考盆题1．房岛地产准开发嘴投资司与房尼地产影置业凝投资浮的区婚别是惯什么暴？2．房拆地产劈燕投资郊有哪赚些优薯缺点饿？3．房迎地产牌投资烫分析也的内鹿容主泉要有蛾哪些乖？4．房客地产勾投资筝分析村的任咏务是钥什么壁？5．什拳么是滴房地窄产开美发投底资项猴目周核期？贪它一打般包护括哪寸几个塞阶段安？6．什惨么是你建设躬工期编？如新何进库行估砍算？7．什震么是趣房地爬产投钓资项停目计筋算期朋？如出何选双取？8．如疮何编笋制项何目进首度计蹈划的裹甘特御图？9．如屋何理尝解现加金流戏量？象房地刷产投货资的盯现金健流量梁有哪超三种右情况肉？10．什叼么是糖现金杨流量税图？族如何探绘制档？11．什界么是葬资金碑的时低间价欢值？浓如何踢计算色？12．什喘么是反资金排等值嫌？资飘金等蔽值计攀算通雾常主揪要涉核及哪碗三项已内容嘱？练患习猛题1．已伪知某易笔贷柔款的忌年利遭率为15温%，按秀半年财计息的，问忽该笔寺贷款牌的实遥际利置率是渔多少主？2．某闹房地毅产开虾发商陶向银耐行贷堪款30尾00万元畏，期棚限为5年，适年利岩率为10去%，按讲季度臣计息蜜、到注期后奸一次验偿还滚本金更，则蛾开发穷商该栽笔贷欺款支皂付的勤利息合总额羊是多唤少？时若计锈算先绸期支荒付的喂利息宝的时淋间价滤值，傅则贷遵款到喷期后扭开发拐商实慰际支光付的梳利息敏又是甩多少睛？3．某伐家庭蹲以10没00驴0元/m霸2的价况格，遗购买光了一巴套10添0m阶2的住爷宅，扒向银耐行申初请了20年的哀住房纯抵押必贷款延，该腊贷款异的年兵利率降为7%，贷誉款成纤数为减七成掏。如碍果该桑家庭循在按样月等毕额还知款5年后历，于倾第6年初兄一次倦提前温还清拦了贷幅款本塔金8万元宴，那芒么从雕第6年开腊始的横抵押慨贷款桐月还瓶款额骑为多太少？第2章摘房佳地产蔑投资愁环境谎分析小结2.堪3房地跟产投予资环氧境的毙评价2.跑2房地那产投厉资环著境要省素分梢析2.企1投资萍环境破与房扩地产象投资满环境帖分析思考论题练习热题2.是1投资聚环境迅与房沸地产历投资病环境仗分析2.张1.乐1投资闻环境只与房攻地产座投资醒环境龟基本期概念1．环主境与所投资码环境匆的含耽义按照说尼古店拉斯·斯特阻恩的掏解释溪，投沫资环央境主急要是钱指现拘在和晶未来省影响物和制耍约投疏资主赵体投谣资动顾机、悼投资单决策谣以及辣投资察风险拿和收鬼益的驼政策军、制柴度和办行为昨环境季等一比切外英部条挡件的纠总称仅。投横资环竖境包刑括与凳一定直投资少活动愁有关芽的政监治、臣经济莫、自据然、酒社会旦、科辈技等款方面录的因垒素，呜投资摸收益惕的高桑低与州经济竖主体坝对投钢资环南境认有识的飘正确款程度迈有很锻大关到系，铸在不矩同的的投资胃环境铺中，术从事稀投资匀活动第所获车得的版收益摸差别追很大凳。2．房晴地产引投资裳环境芝及其臂特征2.冲1.仅2房地穿产投漫资环胸境的业几种棋分类1．从栗投资未环境立所包碎含因衰素的乞多少攻来分枣类2．按酱照房库地产邀投资烧环境织因素愿作用柳范围量的大败小分赢类2.拆1投资重环境惑与房朵地产坡投资嘉环境推分析3．按僻房地斤产投逼资环题境因滨素的妖不同酒性质辨划分4．按偿照房肃地产炎投资池环境醒因素刻不同姑的内老容划叹分2.晨1.薄3房地宋产投锋资环死境分阔析的菊意义房地见产投衡资环表境分煌析在员房地露产投得资过岁程中卵具有撕重要宪的参老考意送义。虾房地霉产投泼资的长第一诞步就括是进璃行房晋地产钩投资孕环境北分析衡，这次一点妥随着翅中国扇市场川经济敢的成淘熟和连房地夕产市低场本滥身的赠完善缠逐步催显示阔出来慰。在帜国外颗成熟采的市是场经守济体夫中，浴房地价产投韵资环堪境分肉析的瞎分析仙策略饼和分诵析方想法已坚经非愿常成本熟，凑在中而国加哪入WT嫌O以后驳房地唉产行鞠业也挥已经亏呈现羽出了猎与国群际接闪轨的塘态势嫌。投资伯环境翠对单斧个的浅投资详者而党言是绑无法减改变傲也不搁可控尼制的晒。房判地产喉投资津者要潮想减色少或饭规避貌风险伸，最嘉大程自度地助达到村自己既的投训资目卡标，俱他就霉必须吨充分浪认识责和分府析房技地产烘投资贝环境寇，并绩及时坝采取丸措施奴积极愉地利剧用环伤境变澡化中仿提供坝的机必会，宏同时帅也要辜积极遗采取容对策挥，努廊力避犯开这辆种变刚化可摆能带玩来的差威胁漫，只葬有这捏样，丝式投资最者才纤能制龙定正乔确的盾投资扮方案怪和投予资决榨策。2.叔2房地涉产投抄资环获境要游素分片析2.顺2.性1政策颗法规喜环境辰分析政策辩法规席环境黑包括冬政策随环境菊和法华规环析境两厦个方滩面。这里陷以20抓03年中狸国人握民银波行（昂以下榜简称剩央行乌）颁田布的12什1号文基件为凡例来煤分析胀金融难政策抬对房膨地产零开发鉴投资邻的影巾响。12厕1文件谱对房楼地产绳企业垃的影补响主施要表总现在夺以下怜几个童方面闭：（1）改赚变了口房地社产开雨发企凡业原嫌有的奖资金递运作貌模式俩。（2）抑席制投掀资型疮客户尤的购场房需醉求。（3）限督制政达府和洒开发孕企业症的土寒地储岁备。2.腐2.胜2经济培环境柜分析2.留2.歇3规划智环境卷分析2.诊2.粉4自然六环境洲分析2.咸2.恨5设施星环境剧分析2.醉2房地拥产投腰资环初境要桥素分揪析1．生陈活设沫施环辽境分校析2．商捧务设经施环真境分释析3．教撑育设登施环逃境分扛析4．基驱础设怕施环愁境分碍析2.泻3房地摆产投胃资环锡境的幼评价2.答3.筝1房地惧产投穴资环拦境评朱价的伶原则1．主延观与以客观暑相结冻合的免原则2．全辨面与脊重点性相结烘合的耗原则3．静狮态与樱动态堵相结受合的泰原则4．定挺性与虽定量立相结俘合的尤原则5．普沃遍性园与特供殊性港相结族合的迁原则2.追3.蚕2房地免产投仁资环叼境评露价的亿方法1．冷黄热国团对比寨法（1）政思治稳欠定性泪。（2）市乔场机痛会。（3）经护济成需长和刊成就章。（4）文坏化一睁元化干。2.送3房地震产投泥资环获境的终评价（5）法协令阻园碍。（6）实卵质阻醉碍。（7）地居理与无文化浅差距妙。2．特堡尔斐姨法评隶价法特尔越斐法芹一般弹要经线过四巷轮基猾本咨土询程酬序，泽才可炎得到咽较为美满意港的结谣论。怠其基漠本程傲序为谜：（1）预梁先调现查。（2）首党次反始馈。（3）二饱次反涛馈。（4）作较出决盐断。3．等似级尺冒度法4．多熊因素逗和关盏键因酷素评沾价法（1）闵伪氏多叶因素北评估谊法。盏具体炮见下舰表2-鼓1。2.对3房地赌产投订资环贩境的很评价影响因素子因素1．政治环境政治稳定性、国有化可能性、政府的外资政策2．经济环境经济增长、物价水平3．财务环境资本和利率汇出、汇率、集资和借款的可能性4．市场环境市场规模、分销网点、营销辅助机构、地理位置5．基础设施国际通信设备、交通与运输、外部经济6．技术条件科技水平、合适的劳动力、专业人才的供应7．辅助工业辅助工业的发展水平、辅助工业的配套情况8．法律制度各项法律是否健全、法律是否得到很好的执行9．行政机构效率机构的设置、办事效率、工作人员的素质10．文化环境投资双方信任和合作程度；外国公司是否适应当地的社会风俗11．竞争环境当地竞争对手的强弱、同类产品进口配额在当地市场所占份额表2-习1闵氏彻多因锁素评轿估法（资令料来饶源：海王慧使炯等羊．《中国闭投资训环境》．国流务院冷发展蝴中心亡、京脊港学哲术交裹流中堵心，19瞧87年8月）2.蛇3房地脑产投谁资环裹境的赞评价在具汁体评散估该把地区伞的投初资环垒境时侄，首狠先对炼各类队因素掘的子借因素龟作出杂综合灾评价皇；然完后据伟此对息该类计因素拢作出别优、碑良、碑中、丛可、损差的洁判断怖；最园后，的在此性基础屑上计躬算该漆国投炸资环腰境的略总分锁数。民其计竟算公考式为钓：式中,G——投资折环境耽总分艘数；Wi——第i类因寸素的克权重粗；Ai、Bi、Ci、Di、Ei——为第i类因鸡素被营评为虾优、绒良、页中、拾可、塞差的袜百分约比。投资换环境困总分蜡数的伶取值劫在1～5之间景，越富接近5，则夕说明衣投资甚环境洪越好列；反锐之，宋越接酷近1，则旅说明躲投资保环境假越差伐。2.欧3房地弓产投挤资环睡境的皇评价（2）闵么氏关篇键因右素评麻估法酸。具休体见俱表2-稀2。投资动机影响投资环境的关键因素1．降低成本劳动生产率、土地费用、原料及元件价格、运输成本2．开拓当地市场市场规模、营销辅助机构、文化、位置、运输条件、通信条件3．获得原料和元件供应资源、当地货币汇率的变化、当地的通货膨胀率、运输条件4．分散风险政治稳定性、国有化可能性、货币汇率、通货膨胀率5．追随竞争者市场规模、地理位置、营销辅助机构、法律制度6．获得当地的相关技术科技发展水平、劳动生产率表2-计2闵氏妻关键寇因素防评估馆法（资镰料来菌源：破王慧方炯等公．《中国徐投资叠环境》．国缸务院不发展厌中心文、京层港学肉术交丢流中极心，19叫87年8月）2.屠3房地剧产投浅资环芹境的红评价评价项目评价指标TOP10城市住宅开发

投资环境人均可支配收入、城乡居民人均储蓄余额、销售面积、施工面积、竣工面积、新开工面积、总人口、销售增长率、竣工增长率、销售面积/竣工面积、销售面积/新开工面积、吸纳率等上海、北京、重庆、南宁、合肥、天津、南京、广州、南昌、成都办公楼开发投资环境进出口总额、施工面积、竣工面积、销售面积、新开工面积、吸纳率、就业人口、城镇居民人均可支配收入、销售面积增长率、竣工面积增长率等北京、上海、广州、天津、深圳、重庆、合肥、南京、西安、杭州2.可3.歉3房地备产投独资环幼境的柏衡量球标准常见总的房两地产杜投资阅环境果衡量帐标准晴有：他风险响小、咳机会杆多、武盈利置能力些强。被如表2-遇3所示益。表2-础3房地愈产开裤发投喘资环不境评零价指销标体胞系及TO税P1羊0城市2.伯3房地品产投松资环浸境的甘评价商业用房开发投资环境出租面积、销售面积、竣工面积、新开工面积、就业人口总数、社会消费品零售总额、施工面积、人均可支配收入、人均社会消费品零售总额、GDP增长率、出租率、吸纳率等上海、重庆、北京、深圳、广州、天津、杭州、哈尔滨、宁波和成都房地产市场投资环境固定资产投资、土地开发投资、建成区面积、总人口、就业人数、房地产开发企业个数增长率、土地开发面积／购置面积、实际利用外资、人均GDP、固定资产投资／GDP、固定资产投资增长率、GDP增长率等北京、上海、广州、南京、呼和浩特、深圳、天津、青岛、宁波和重庆（续求）小猎结房地购产投核资环爱境，党是指井房地带产投打资所杀必须舍依赖刊的经盏济、爹社会珠、文容化、尼科技汇等外蜂部条予件的完总称蛙，是额某区济域系姻统对享房地筹产投粒资和貌房地弃产资急本流里动之互间影碍响要铲素的茧总和纲。房稻地产述投资链环境随具有哭系统袜性、玩区域傍性和博动态墓性等雄基本欲特点均，可摇以按独照不奶同的阵功能酷从不燃同的复角度童划分切成不求同的圈类型冷，这亲样划椅分也涂有利轨于对互房地盛产投摘资环孕境的具分析岁。在进迎行一闻般的山房地能产投窃资环泪境要械素分药析时臂，要钩特别兄注意以政策左法规颂环境顾、经溉济环申境、欢规划幸环境刻、自墓然环稼境以旁及设夜施环誓境的乱了解气与分君析。毛当然胜，这恢些主体要要俊素都钻有自英己的猫具体蹦内容固和分俊析要糊点。美尽管聪如此搬，对劳不同多的房日地产输投资禾项目牢，也间不能泛千篇咽一律叶、面且面俱畅到。小腥结对房炉地产镜投资伤环境莲的分押析需浪要遵床循一查般的壳原则铺，掌税握一周定的糟方法铜，注驳意具问体的鹿衡量龄标准尼。房股地产袭投资奋环境孙的评饶价原宜则包薄括：持主观识与客躺观相枯结合古的原显则、拨全面迹与重虽点相鼻结合何的原剩则、奔静态钳与动秘态相论结合璃的原泪则以耍及定躬性与趴定量怪相结庄合的热原则么；房逃地产徒投资惭环境名评价以的方朝法常益见的血约有10余种发，本师书主剩要介忧绍了扣冷热蜡国对材比法秋、特裤尔斐垃法评痕价法明、等校级尺脖度法鸭以及捧多因敞素和乓关键广因素况评价吃法等4种常改用的干房地肢产投酷资环使境评投价方战法。舱在使牢用这竹些方值法进虾行评颈价后店，注误意房至地产偷投资绸环境然好坏栋的衡弟量标杰准是轨风险雁小、谢机会杜多以护及项搏目盈谨利能雷力强那。思狼考层题1．房业地产趟投资耍环境之的类拉型具座体有私哪些首？2．如舅何进爸行房虎地产莲投资应环境雁的要笔素分倒析？3．房键地产占投资皂环境制评价划的原创则有鱼哪些赚？4．详姻细说桶明多啄因素画和关剧键因利素评吵价法舱的评螺价原苦理与窝操作元。5．房观地产京投资嚼环境店的衡眠量标偿准包匹括哪偿些方魂面？练工习盗题假设歼你所俯在的妥城市袍有一挥住宅矿开发躺项目奏，试杠编制询该住末宅开忘发投椅资环滑境分樱析的皮简要盈提纲区并进懒行投常资环劝境分哲析。第3章姥房绳地产悲投资位市场呆分析小结3.仁3常见狠类型唉房地继产投匹资市百场分理析3.馆2房地衬产投需资市织场分吨析的照要点垦与方价法3.迟1房地孩产投仪资市考场分横析基路本问否题思考桨题练习伤题3.筛1房地攻产投模资市扒场分番析基锄本问落题3.潮1.逝1房地猪产投屡资市惨场分屋析的止类型1．按塘照房惧地产野投资利市场暑分析贺的内借容划巨分的遇类型2．按刮照房惯地产典投资奔市场册分析军的层缴次划思分的踪蝶类型3．按腥照房脚地产替投资疮市场她分析捎的服劣务主忙体划泛分的揪类型4．按冒照房压地产耍投资穿市场垫分析稳的不列同阶劫段划潮分的锋类型5．按闯照房袋地产决投资友市场曲分析骂的物永业功重能划禽分的升类型3.棒1.锤2房地寨产投蜓资市妖场分锦析的贩依据1．房守地产怪市场偶供给大方面颤的信泳息2．房远地产拘市场忆需求哨方面之的信眉息（1）房晕地产苏市场乎需求卡总量盐方面定的信动息。陷如：浊现有防人口雾数量齿、使俭用中煎的房温地产阴数量阶、空芝置量密信息抹；现益实和羡潜在惩的房宰地产扣需求抢量，素如表3-果1所示通。3.无1房地往产投紫资市兴场分参析基砖本问净题表3-刷1竞争歌楼盘厨信息刘调查起表3.者1房地献产投俭资市祥场分赠析基牺本问瓜题（2）房梁地产园市场昌需求番倾向敏方面毯的信迅息。（3）房叫地产功市场甲需求冰客户牙特征赞方面副的信叉息。（4）房挎地产融市场泄需求会未来巴趋势孟方面暂的信袍息。3．房驱地产奔供求期关系拐方面包的信乘息房地合产投王资市霸场供穿求关怜系方咏面的薯信息票大致数包括穴：（1）供别求关框系状狠况方妙面的磁信息托，如炭：供坝给量史的缺关口程露度或暮空置底率、轧空置社量，冬价格犯上涨斥或下案跌幅绘度及贝比率泉，成恳交量政与需尊求量绿，市壤场吸垫纳能在力与澡速度门等。（2）供幼求关太系未驳来趋熔势方葵面的街信息得，如蜘政策衔法规它信息定，房启地产骗税收白信息要，城由市建难设与趟发展讽规划旬信息场，城疗市化毕状况扰及其银趋势吸方面扇的信乔息，葵产业犬发展典及其傻趋势雄方面枪的信川息，GD克P及其险增长攀率方辨面的惕信息慈，通辛货膨唐胀率伞、利芒率水娱平、熄获取密贷款仪的可探能性寇方面问的信姓息，谅城市派经济敏结构饮、产传业结虽构、测消费月结构介和消顾费水鸦平方持面的颗信息兄，房诵地产偶投资疏收益子率及帆房地笛产开爆发利脆润率扭变化暖的信境息等拥。4．房宿地产让投资妨项目尊方面具的信屑息3.孙1房地幅产投堤资市冒场分捐析基锁本问动题3.字1.羽3房地认产投技资市科场分疏析的感注意停事项1．房抢地产辟投资环市场京分析度要有镇明确烦的思违路2．房隙地产至投资却市场区分析新要根爸据分症析目硬的确缠定研忠究内砌容和劣角度3．房戴地产椅投资阳市场粘分析狼要把泻多种半分析椅方法沾结合凭起来4．房狗地产颜投资给市场臂分析挎数据浇要真桌实可仙靠5．房响地产长投资怪市场扎分析般要避弊免陷赏入不淋必要纲的误重区3.盒2房地暖产投描资市初场分泻析的么要点向与方趣法3.卸2.遣1房地幸产投盖资市书场供勒给分场析1．供饼给总帜量分粒析的谣要点男及方木法[案例3-猴1]根据午国家是统计哈局20石00年上块半年会的统格计，秀北京匪市商拌品住雄宅施床工面蠢积总英量为24悟86沙.5疾3万m2。表3-丙2为北铜京市见历年评竣工企和销阴售面借积统受计数葵字。喊在统柏计已溉竣工城面积口时参融考历狗年平纷均销絮售周辨期（构北京滩市优均秀项熟目的耳销售怨周期抖为0.液49璃9年）砍，忽偷略19上94年以另前的喜竣工驰面积峰，同导时考击虑到宝二手闲房市雾场还题未成蛋熟。纺假定都目前怜购房轮者的搏购买昆力不惠会向吧二手崭房市葬场转卫移，础这样踪蝶历年岸在售宫面积驶之和救为19符14格.9尤5万m2。这英样，悔现有摘市场日商品仓住宅情存量毁为（24治86纸.5躺3

19鬼14亭.9立5）万m2

44涉01棋.4也8万m2，在20塞00～20蛛10年10年内茶消化群这些判住宅犁，每健年市助场平强均需赏要吸茂纳约44披