房地产市场调查与

房地产市场调查与分析1.1房地产市场分析的步骤1.5房地产市场预测1.4房地产市场调查1.3房地产市场调查报告1.2房地产市场调查的内容主要内容1.1房地产市场分析的步骤(1)确定调查目的。即该调查是为投资方案选择与决策服务、为解决某一具体问题或发现市场机会服务、为场地选择或产品定位服务，还是为编制一般的市场研究报告服务。(2)确立调查目标。主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。(3)选择调查方法。主要确定该项调查所需数据的类型与收集方法、数据处理过程中定性和定量方法的选择。(4)估算调查过程所需的时间和费用，以及调查结果的预期价格(5)数据收集、数据处理和数据分析。(6)市场调查的结论与建议。1.2房地产市场调查的内容1.2.1点——单个楼盘1.2.2线和面——区域市场1.2.3体——宏观环境1.2.1点——单个楼盘⑴产品分析⑵价格组合⑶广告策略⑷销售执行产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），区域公共配套设施（水、电煤等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等；小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁，它的进出道路如何，是否临街，等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品的某一方面，但因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。⑴产品分析产品分析的第二部分是对具体产品的分析，这是楼盘市调的主体部分。该部分重点在于了解楼盘的指标和参数，它具体包括土地大小，总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度，等等。分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁，他们的资质如何，彼此间是如何合作的，等等。从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的资信度。楼盘尿的价吸格组笋合主椒要包争括产倚品的村单价罢、总和价和够付款糟方式陕。剖献析价伙格组莫合，眉并了珍解其纽奉运用粘策略狮也是饭市场剪调查惨最吸拨引人每的地顷方。广告丹策略艰主要惊包括巩广告歼基调缎的推顺敲，厘主要尖诉求吵点的康把握蜓，媒倾体的斜选择延，广摔告密乖度的造安排姐和具形体实贼施效晴果，兽等等鞋。具局体广幻玉告行穷为的凳市场吐调查爪不可尸能囊负括各推方面峰的大鹿小事接项，占关键伴是把思握其凝广告旅策划止的精吨髓研究斥销售银执行因是市橡场调委查最周关键办的地盐方，殖它一幅方面颗是指误具体涂的业孔务安枕排，悬如销协售点棵的选区择、池人员鲁的配零置、傅业务兄执行塑等，适另一计方面拖则是胜调查哄实际珠销售请结果善，如太什么盼样的墓房型炕最好峰卖，烤什么沾样的鲜总价伙最为腿市场票所接乎受，确吸引衫客户与最主昌要的揉地方雾是什看么，怪购房纠客户毙群有志什么粮特征末，等订等，跟所有林的这率一切末都是坦市场来调查伸所应笛该了爱解的索。⑵啊价格膛组合⑶佳广告鞠策略⑷柿销售政执行1.突2.罗2线和商面——区域卷市场⑴肉区域捏分析区域乐分析素也就色是指近在特欧定区绣域中醉，对倚影响榨房地包产市尘场的剑交通以动线凶、区喷域特锐征和营发展漆规划舅这三竹方面彩因素慎的综骄合分摊析。驳区别趋于单深个楼倦盘的分地理堪位置欣分析阔，在迁具体敲分析脾中，苹区域盐分析趁更侧背重于拆整体脏的分碗析和杨宏观显评估华。如岗通过养区域漠分析牙我们沃便可岔得知爸，上掀海虹既桥开称发区论的崛小起，拔是因霉为在恐客观膊上虹茎桥飞埋机场年至市偏中心纺的良虏性交朽通状护况，轻主观来上又舞有政是府对顽虹桥差商贸摊区的恳发展丘规划梳。⑵裁区域商产品区域齿产品阵主要天包括碎了解冤和分旧析在伪某个纽奉特定向的区上域范但围内且，楼峰盘的烘总量舞、类宿别、叨位置葡分布物、单灯价分腔布、蓄总价产结构轧、各夜类营窗销手肤法的鼻市场受反应语和市霞场空奋白点倒的捕控捉等银。分日析区驳域产东品关在键在扛于认塔真研肚究区缺域产减品的芬共同滑性与永特异茫点，埋以及傻它们忆市场服反映跟强弱快的缘碧由。拜如某也区域撑的楼哑盘，猴在都萄是住束宅，膜都是候一样叉的价摘格，要都是榨一样腐的品腿质的指情况夕下，烘其中听的一衫个卖架得相帐当好按，这疏就是结区域麻产品裹应该易着力重分析矩的地党方。⑶停需求厌特征需求税特征砌是指匹区域竖人口灶数量广和密特度、救人口踏结构宰和家拆庭规相模、哀购买冰力水减平、财客户捉的需苦求结叨构与佩特征窃、人摧口素返质和涉习惯隐嗜好脾等。埋需求刻特征解是我辉们从户客户族的角幸度对盛产品输的一务种审档视，约把握毒需求唯特征焦是我巩们对绸产品点不断渣创新煮的动喇力与严源泉野。1.吗2.熊3体——宏观暖环境⑴俯政治盒社会政治仙社会繁是指禁国家早运作矮体制析、政衔治安速定状卧况、泛社会扩治安忠程度爪、房耀地产倡投资买和城面市化鞭进程爬等方肿面的娱情况慈。政峰治稳忍定是闪社会灵发展降的基孤石，矛国家村运作答体制宁的民刮主发膀展则勤是政圣治稳接定的敞长久排保证……剖析终房地祥产市馅场，西政治惊社会册并不市是一木个可帖有可各无的毅因素忧。⑵植经济描因素经济逝因素咐是所最有房泉地产紧宏观然因素等中对探公司尼和个搁人最用为显弯现最捏为直除接的葵因素馆。它端包括繁国家作的经浸济发澡展状贴况、李财政系收支竭与物台价、革人口匠数量敢与消以费、交居民协收入飞与储登蓄等舱各种暴因素捆。⑶护行政踢法规行政基法规躬主要纺包含怜土地绪制度丛、住城房制峰度、迫税收宿政策疗、城之市发念展战钓略、床城市蛙规划息和特鼠殊政羊策等诉各项篮内容唱。⑷怪国际割状况现代除社会币，国菊际交仗往频棕繁，毕使得薄一国蹄经济海、政蛾治、概文化愈常常俘影响代着与裹其有窗关的匠国家摩和地验区。讽国际毯间经氏济、鬼军事菠、政宽治等乘环境仪如何齐，对梨房地轿产的看影响换不容欺忽视凤。点、觉面（莲线）夫、体距构成棉了房版地产击市场捧调查隔的基戴本框宫架，待它的暖融会勉贯通正则是粒房地世产市时场深和入研照究的辅有效捉途径脾，只送有认药真地较进行颗市场鉴调查鞋，科榨学地买进行麦分析鄙整理抢，我干们才肃可能泊成为战真正佛的市届场专阵家。1.撇3贡房地龙产市颠场调大查报烦告（一窃）报淹告题终目（二誉）报蹄告目预录和陪摘要（三句）报驶告的和正文（四鸦）附谅录文余件（一窝）报踪蝶告题致目一般驶习惯始，报初告题霸目的例下方津应注俱明报丛告人迹或单董位、耻报告讽日期突、报歌告呈确交的摆对象支等（二蜂）报喉告目明录和狠摘要报告椅内容值较多兵时应棵编写坟目录洲或索丢引及擦内容喊提要购，报敲告的叮“报控告摘结要”猫主要徒应包丘括四笔个方弄面的江内容滔：（１押）明电确提条出本丑次调区查的们目标战；（２澡）简佩要提怠出本话次调陪查的巷时间刚、地笋点、库对象俯、范绣围以负及调架查的攻主要联项目召；（３雹）简由要介根绍调役查实雪施的粗方法爬、手占段以鸡及对铅调查暖结果求的影追响；（４续）调减查中鞭的主济要发帅现，胶或结裹论性晚内容葵。（谷重点刚）例报告曲摘要本次惜调查亦的目蔬标是仅了解刃和分着析城寻市居谋民酒庸类消期费的努习惯蓬与水裤平。伐按照冈随机啦抽样侧的方仗法，廉从成鲁都、熊武汉塑、郑掩州、哀天津设和大泳连等母五个美城市爹中各钱抽取锋20梯0名沈年龄大为2巨1～留59但岁的摸男性付居民显，组槽成调寻查样营本。壤由访价问员租按照狡调查针问卷刻进行裁调查岔。收虽集资猫料的阵开始戚时间魂为1段99帮9年缎12铅月1息1月调15机日，再结束颜时间缺为1捐99割9年臣12卷月1甚0日姿。有干效问届卷回愚收率惕为9约8％掠。经昌统一荷汇总煌、检榆查，共样本填代表丧性较茂高。调查棵发现惧，南咳北方骗居民廉饮酒赖习惯返有较粮大的懒差别乐，南捞方的变居民蛮以果呼酒和腿洋酒磁为主仁，北乐方则音以中冲低档览白酒下为主快。但左两者垃的共今同特捉点是罢，礼愿品酒粥的消瞒费量惕占了跌很大储的比按重；戒在公我共场嗓合与牧其他早人一舅起喝爬酒的淡比例胀约为荒１／专５。其他碧较为貌主要扶的调闸查结饶果包明括：差城市哄居民拥平均送每两垒周喝紫一次芬酒，得果酒统与白鞋酒混考合饮稻用。肠平均膛每次姻喝酒鸭量为吵１．滴２两腔。礼锁品酒坏的平逆均价劝格为探１２畜．６涌０元戴／瓶睛，自抢己喝蛙的平追均价柄格为宾５元饺／瓶拨，而匪与朋生友一此起平宇均饮风用的芒酒的晴平均没价格床为７闷．２浙元／镜瓶。在对猎调查谜资料翁的分杆析中鼠，还坟发现秋年龄明、职眠业、阅受教攻育水椒平对奇饮酒肥种类纱和习粪惯有双一定嫂的影牵响，济尽管缠差别芝不大笨，但醉很显惠著。调查困报告弹分五远部分邮，约看４万闪字。（三皱）报脆告的艳正文正文觉是完爷整的戏市场董调查对报告有，应较依据兄调查繁内容惯充分煎展开男。一流般正贵文包倍括四合个部纪分：（１陆）调界查方捏案，亿包括卖整体迅方案碎和技苹术方迹案的完执行狮结果闭的评意价，邀特别叨是关便于调这查对串象的爆现在秆、问雁题的张设计慌及依遥据、捕收集克资料识的方鲜式及吗调查出时间调等方捡法的桥评价世；（２可）分今析问宰题的跪角度趟和出葱发点根，包舟括对句测量测方式沿的解闲释及催调查士误差互的估股计；（３吴）提迷炼分炒析的字结论祝性意她见（挣重点寇）；（４视）提秃出建绍议对剂策，特或依那据资娇料对谋发展仪趋势汪进行健估计勉等(吉重点邀)（四易）附柄录文央件数据席汇总梨表、距统计厦公式面或统惑计参新数现忙在的纹依据宋、相陷关资附料与笼数据抱等。1.刺4哗房地劫产市研场调肝查1.路4.疮1妖调克查准挺备1.雀4.鹿3虑调个查分站析1.植4.挺2免正摩式调哥查1.案4.温1东调晋查准岩备1.凡4.辰1.汁1撒确乌定调株查目仇的及蝴内容1.农4.才1.编4诱设秋计调妨查问团卷1.从4.立1.膛3浇确滩定调阀查对胳象1.炼4.掀1.槐2翅确免定调惑查计待划1.宜4.协1.5房地敲产楼鸣盘市华调详恳表1.极4.咬1.疫1甚确咸定调税查目肠的及紫内容知道混调查种什么沟比知座道如匹何调链查更旗重要供！企业肿需要气解决触的问械题初步满调查调查贿目的调查饥内容发散敌分析如：俭销售育量下孙降初步调查自诊市场分析（寻求分到更大的“馅饼”）若不中考虑茫自身蓬诊断岩，经猴发散筋分析屋，调食研结扶构体我系可赞如下尖表需要调研的子项目需要调研的子子项目需要调研的子子子项目针对竞争物业的调查针对功能相近物业的调查位置规模价格配套设施容积率、绿化率户型设计特色进度（开、竣工、开盘时间）开发商、承建商、设计者、物业管理公司、代理商得房率销售措施目标客户群强势卖点弱势规避销售率（市场占有率）物业管理特色及收费……针对档次相近物业的调查……针对地域相近物业的调查……针对销售措施相近物业的调查……针对配套相近物业的调查…………

针对消费者的调查样本基本资料性别年龄文化程度职业家庭结构原居住地及面积……购买力水平家庭收入家庭支出家庭收支余额流向月供能力购买力投向物业类别购买偏好地段偏好户型偏好价格偏好面积偏好建筑风格偏好付款方式偏好装修档次偏好……购买决策决策参与影响因素（排序）配套要求配套设施种类（排序）信息渠道（排序）对竞争楼盘的评述

…………针对整体市场的调查政治环境调查政局国际（地区间）关系政策法规……社会环境调查（地域）历史文化现代生活方式人口增长、总量及其结构社会治安经济环境调查经济发展水平经济发展结构房地产行业总量调查（不同时间、不同地区、不同物业类型、不同开发商）投资额开工面积竣工面积销售面积空置率行业税费率行业平均利润率……

1.迎4.剪1.依2撕确末定调迷查计皮划包括塘三部肠分：(1素)牢市场安调查狭总体丑方案关于弊调查代的性疮质与能目标搅、被谎调查托项目作、被衔调查巧对象挡、资狐料收枪集方予式、郊调查爱时间辰、调锣查数摩据统煮计分厕析方拥法、作总费多用及枕付款璃方式挡、可勒预见云的有帖利与悬不利华条件备等地乳说明淹。(2最)碌市负场调椒查技缴术方硬案包括客抽样仗方法醋、样祖本规树模的樱确定感、各臣调查肠阶段便的质根量控漠制、怜调查穿结果蹲的检尘验等粉。(3利)柔市鸡场调快查经痕费预勇算方尾案1.滴4.挑1.宋3坝确需定调泊查对脚象面对居一个韵调查项总体疏，通嫩常需苏采用贺一定杯抽样占方法锻，抽长取样物本，谦作为指调查厕对象往。常胡用的翼抽样病方法追有：(1印)已简柱单随认机抽昨样(2挽)木分层痰抽样(3雁)柏整群居抽样(4赞)帜等距卡抽样(5歼)聋便利刻抽样(6搬)倚判断纺抽样(7遗)锋配额纽奉抽样(8坡)度滚雪罚球式暗抽样(1晒)披简羡单随池机抽具样对总编体不识经任散何分纷组、剧排列洽完全红客观目地从喜中抽稍取调售查单颈位。前提嚷：样稻本框伐已知御（具卫体总伐体单涝位的肉清单平）特点傻：每绢一总旗体单昆位进般入样址本的运概率体是相鸟同的着。又有镜两种保抽样而方法歉：a.抽签相：把勤样本列编号动，放税在容愉器里棍，随熄机抓伪取。b.利用睬随机么数表币：利饭用ex逃ce齿l中的封随机尺数表轧发生角器产决生IN掉T（斜RA驼ND乱(池)*浊(b锻-a屿)+际a）例：杠产生猪0～赵10刻0之要间的残随机即数表备，IN误T（椒RA陈ND比()热*1扩00泛）当样逼本较愿大时狼，可可用随荐机数乎表，素按如管下方晨法抽忧取样曲本：i事先凳确定火按列滋产生畜几位朱数为丛抽选纷样本饲；ii以掷扣骰子淹得的躬数为但起始漆列，快产生壮数字及；ii波i若产皱生的怀数在腾样本脱编号饥以外课，则茂放弃虾。1462676953864349027408469412660625895094344698209650209865999307154441(2震)繁分层总抽样（分痒类抽羊样、昆类型椅抽样竭）先将同总体理按一喝定标利志分担层，绣然后洒在各禾层中倘采用印简单其随机鹿抽样纵抽取悔样本烤的一景种抽珍样方眉式。虎提高援了样冷本的追代表碌性及滩抽样左效率滨。当群吉间差蔽异大帮，群款内差云异小粗时可两采用饿。如在追每个株居委厅会抽采取若双干家冈庭收淹集对射某小衣学办沙学的扛意见盲。(3秩)帝整群伏抽样将总糖体按如一定卵标准宜划分眼成群毫或集矩体，翠以群宣或集壳体为沿单位令按随淋机的赤原则尖从整播体中菌抽取抚若干合群或拳集体惊，作迹为总送体的杂样本府，并战对被啄抽中插各群香中的稻每一绢个单堂位都贪进行瞒实际垦调查间。优：任节约夫调查侨成本赶。当群垫间差毕异小墙，群尾内差罪异大腰时可过采用跪。如每桂周4吹8小而时中明抽6长个小防时的矛产品勿检验想；若令干箱宅啤酒禁中每叮瓶均应检验西；若足干打菊袜子隔每双后均检历验等稿。与阀分层冒相比史：群墙之间记尽可贼能无略差异月，群历内部宴允许少明显粉差异锡（正即好相站反）爆。(4赤)患等距欲抽样先将造总体细按某合一方莲式进钳行排叶列，桂然后团从总黎体中门等间狠隔地携抽选辰部分欧样本娇调查榜。优：班确定斑样本叶容易数。(5销)概便利查抽样按最级方便朱的方绘法进寨行抽擦样，撇如街买头拦率截法闪、空摘间抽漆样（教方位走选择约法）读是典块型。优：芒操作畅难度贩小，辽降低邮成本哀，进趴度易蔬控制火，访铃问成雄功率贺高。缺：雨样本肃选择吧随意翼，误泄差较哥大。适于明非正皮式研财究,虏预实援验等以。当扰差异梯不大略（均千匀分润布）昨时也工可获给得具阵有代轮表性链的结疼果。姿常与蛙随机橡抽样旷联合或运用犁。(6津)草判断蚂抽样依据巾调查鞭研究亦者对辟总体撞的认剧识等糕主观返因素别或调怒查目榴的等显,从喇总体询中选绪择调候查对干象的睛一种洗方式歪,依安需要竹主观以判断降后抽局取样级本。“判铺断”洋包括泻两个句主要累内容奇:一曲是判膀断总视体的登特征礼如规跃模,驶结构誉等,万二是锻判断同拟调曲查的匹对象叠对于数总体爬的代拾表性站,如祸是哪魂种类旱型的通典型高。注泽重偏马差控沟制,询比任寸意精悼度高烛。典傍型调集查是捎代表僚。优：势当调怠查者六有较思强的银判断脾能力描且忠巷于工侦作时贿，可系提高野效率俩及样羡本代倚表性奥。(7堂)途配额郑抽样(定盼额抽道样、煌计划椅抽样镜)依据轮一定喝标志掏对总播体分类层或促分类承后,域从各副层或扮类别片中选蛾取一买定比嗓例的精调查坡对象扭的方鞋法。业配额局指对伪划分割出的浆总体址各类议型都订分配泰给定姑的数役量而扩组成姨调查弄样本牙。类须似分单层抽丛样只棕是并矮不要侦求相沃等的险结构求比例后,实握质上吗是分汽层的晶判断螺抽样幻玉。是商孝业调震查中巡寿常用叫的方劲法。优：娱提高封效率访及样加本代生表性淡。缺：职样本躁寻找颗难度旬加大顾，增码加成速本。3070203050国企职工公务员女女男高中及以下男大专及以上教师文化程度配额性别配额职业配额(8贴)就滚雪健球式稿抽样在稀后疏总被体中白先找早到一絮个符仪合条面件的放受访遮者进已行调篇查，担然后引由其岗推荐忽其他恋符合略条件封的人奇。1.本4.蜂1.肾4凑设曾计调桌查问亲卷市场谈调查耗问卷蛙的基圆本特筑征：牌概括通为“足四易卸”。她即易寇回答述、易绪记录石、易梅整理勤统计作和易凑辨别有回答燥真伪Ⅰ轻问卷隙的格茎式Ⅱ劝问泥卷设匹计流努程Ⅰ掠问卷屑的格歉式①贼问卷疯的标蚂题②穷说明其信（寒身份弄与目冠的明亲确，誉声明腐尊重我隐私滑，保怎持中亏立，晚简洁亮朴毯实然，讲遇究严撞肃。③祸填表铺指导搭（填阔写方窑法，勉注意新事项本，问宁卷回厨收时慎间、若方法革，随职机数侍表等在）④赖被调跳查者颈背景筛资料呼（性网别、林年龄示、职辨业、印职位届、收眨入、深婚姻犹状况鹿、爱兼好等遵）⑤孤调查事内容⑥穷编码⑦界调查恶过程殊记录呜（访鞠问员缩慧姓名茫、编牢号，管被调买查者份联系培方式勾，调棍查地翅点，滔调查弟开始摆和结欣束时海间，叙被调筋查者尝合作缓情况宰，理碧解情根况和锄对下见次调京查的颠参与战态度示）Ⅱ恢问忧卷设胡计流偿程(1键)顾决定查问卷庙类型崖及调蹦查方惑式(2自)弯决定悉问卷慕内容(3袖)忘决定安每个精问题课的形抬式针对摔每个饿问题盯所涉害及的锹信息首内容私，决车定应滑当采摧用什雁么形愉式的卡题目翼来进剪行询棋问。吩按照段问答兴是否村规范体可分翠为开膏放题谎与封闯闭题按照批问题收形式尘可分勺为选浙择题立、排草序题蠢、填鼓空题坚、双甩向列湖联表(4跑)洪决定唉每个外问题候的措括辞决定顽问题武措辞奥时的增原则刑:a.使用卧简单拦词汇坛；b.避免秀模棱掉两可锻措辞子；c.避免耐诱导逗性措旷辞；d.避免撞隐含笋的假烤设；e.避免帅双重焦回答迷问题丝式。(5均)缎确定劲问题翁顺序(6渠)拉确定忧问卷卖的制非作形蛮式当问拴卷的烫逻辑乔形式鲜已经朱确定盈之后耕，在灾这一尖步骤趁中需蛛要确藏定问普卷的扭物理海形式咏，即逼最终雷的排无版形横式及鼠印刷雕形式作。在俩问卷剃制作郊上需盾要注厅意的矿内容楼有：a.版面芽严肃b.清晰乞美观c.纸张均精美(7蚁)追试访温问最初虚的内怒部试毅访问兄少量做真实情样本刮访问村（真洗实的誉访问赛人员芳）在试智访问境中需桌要了侮解下湿列信武息：问题求措辞葱是否瘦得当喷：包男括访衔问员狮宣读滚时是挥否困眯难、妄受访艘者是估否能焦够准腹确理尼解、夺是否撇可能容出现蜓诱导居或者妄引起候受访闯者不询悦，击等等些。问题控选项音是否夕完全提。问卷诵长短叛是否岔合适溪。房地成产市业场调吵查问刃卷有秋针对桐物业朝的调序查问柏卷（泡例：奥楼盘铁详调饥问卷梅）和成针对痛消费渔者的浆调查疏问卷经。1.号4.耽1.5房地非产楼看盘市熟调详箭表如何闲填写微楼盘撑市调查详表1.打4.娇2秒正瓶式调工查1.欠4.汽2.焦1枣访谈炭调查乘法1.尾4.总2.兄5蝴文叉献调与查法1.放4.漂2.面4岛实验桨调查腿法1.启4.世2.尚3帖观察猜调查亡法1.括4.耐2.波2彩专家容调查菊法1.伸4.堆2.震1荐访谈理调查絮法Ⅰ承个别村访谈溉调查Ⅱ查座谈况会Ⅲ伞电话状访问溉调查Ⅳ蚊留置近问卷慢调查Ⅴ驰邮耕寄调宫查Ⅰ雄个别赤访谈棚调查（人啦员走误访掉）优点科：应曲答率摆高，坛可使教用长贺问卷法〈1旧0mi拳n，西6页，占1.涝5小炼时〉肚；可蔬追问恼复杂示问题语；直闸接出溪示道忌具及省刺激握物；嘴可获触得非庸语言垒性资壤料；积可记粥录自石发性山问题角〈会溪有意奖外收疏获〉己；问需答顺锡序可沾控；矿环境舅可控究（可千确保份独立木而无闲第三授者在订场）母。缺点斥：匿畜名性润差：膀易因横访问逐人员依外表域、语迅调、吓措词钻、方迁法、头环境码、气旬候等至造成疏误差亩（应注答误铃差）主；缺呜乏对稀访问淘过程盐的内朽在控诸制；低周期侧长、纱费用玻高。Ⅱ塞座谈泛会例：尝厦门逗前埔摇某项田目座独谈会嗓议题Ⅲ裹电话络访问术调查电话者采访困的优丈点是粘简便姨快捷荡。只抵要具托备良剃好的税通讯纽奉条件锯和一陵间安往静的寒、不酱受外岗界干雄扰的宜办公恰室或区电话惠室，燥就可峡以在宾任何鞋时候胡进行琴电话轿采访孙。但应电话涨采访拌的可致靠性斯比人南员走昌访要乒差些远。优点甚：省待时省县费用阴；获滑取资归料迅唉速（昂一晚火上即境可访巡寿问很渠多）队，样斯本质菊量高柄（随唇机）毕，回经访容字易，铁易获增得合剑作。缺点俗；简嚷单（暴问卷消不能叨长、坡复杂妄、访密问时判间短陈、不津能深敏谈）饰；不读能出扛示道匆具；券样本毒范围宗受限技制；塞不易东直观道判定呀真假耻；易仁被拒妇答；端容易窄泄密捆等。Ⅳ穿留置菜问卷榆调查优点期：（1姥）能携突破罩空间满限制炒，在旱相当址广泛渣的范猴围开丢展调馒查（2炊）节吵省费优用、蒜时间兰和人蚊力，绝无需丧大批代调研胆人员虾，只粗需精诸心设裤计的潜问卷音，在滨较短宋时间呀内同悬时进得行广笨泛的呀调查（3接）匿才名性泡，敏澡感、亲政治流、伦站理道刷德、但隐私破等问狮题（4妻）避妥免直遣接访遍问受迎调查剃者的搞干扰数，减教少误皇差（5跌）资馆料便盼于整瘦理分掉析，似标准葱化的逢封闭是式问详题更为有效缺点测：（1妨）回塑收率苦低现豆象严伐重（2的）有漂效率兵低（得没指音导的京情况脆下，枝漏、社错、早误答尽严重涉）（3权）对痒被调炸查者勿文化冲程度锈要求寒较高剃，需向指导（4捉）问墨卷获合取的扇资料驱需经植分析子、辨暂别Ⅴ名邮小寄调奋查邮寄崭调查匙主要屡是为刻了减投少实蝇地走材访的鸭人次麦，从垮而减恳少整抵个调客查项筑目的董费用幅开支艳。通缩慧常与咽其他夸方法惹配合展使用古，很呆少单数独使黄用。优点驰：（1察）成投本低讽，访版问员活少费椒用低横，但呈额外阴增加辉问卷刻，邮右费等狮；（2贞）应炼答者窗方便盆，有缘瑞时间酒去思你考回苗答难爸记忆链的问臂题；（3钢）减左少因锐访问续员在亚场的询误差茅；（4站）获亿得敏轧感性等问题录的答锣案信桂息（象匿名绒性）牺。(5朱)谦适持用较耐分散眼的对兆象，宿不受六地域圆限制嘉，且陡容易另接触叙到难核接近乐的诸谎如高隙级经伏理等阀人员翁。缺点趁：（1絮）高负度标鬼准（览结构纵）化侧。问阶题必痰须清衣晰和苗直接飞了当锈。否寄则容撤易导高致因协理解茶的不玩同而柱回答拐不同寻的错恶误信吩息或植不完驱整。（2和）可径使用迫的访乓问技萄术和听得到被的信汉息有首限。（3肃）不职能察时言观柱色判粮别回数答的网真实旨性。愉（可辰能发判生非感应答宿者代央替答模卷）（4倚）不霞能展晓示道闸具资尝料。邮寄走调查坑还有拒一些状额外渡的问壳题：吧费时扩、应访答率孝低、渡并影追响样乐本质吨量。梯那么造如何态提高籍应答宏率呢慌？附绩带回付函信并封及鹿邮资逃；问堆卷设碗计要找有吸变引力霞；用届词、亭结构见等质状量尽险量提戚高；泪附说患明函绵；报交酬；抖追踪软函（僻附新状问卷皮有时碎是必怠要的叙）；且有声伍望的厕发起纠人等城。1.糟4.誉2.科2绞专家看调查呆法Ⅱ孩信函忆讨论Ⅰ滑深度库访谈耳会1.币4.座2.眯3夫观察痰调查病法由调谅查人伞员直奏接观忘察具锐体事赵项的口方式纷搜集唤资料愿。如企：人员抢观察栗：(1数)椅神秘拐的购巷物者(2张)版单向母镜观暑察(3巨)角购买跃者模煤式销售厌，订众单，矩存货墙，价撕格，宰脱销捕，包恳装等机器蛮观察交通堡流量蔬统计叼、生铅理上至的测严量、愿阅读洲器、津人口下测量葛器、某扫描隐仪A观察脸法的跳优点（1旺）直僵接及乎时可堆靠；膝（2浇）适偷用性做强，部不受塞观察炼者形爬象、叶语气异及表席达能宫力的雨影响遥；（贡3）诊简便赛易行密，人遣员多侮少，拿时间节长短漫自己牙决定疮；（橡4）扩数据维易得茄且精僵确。B观察状法局世限性（1养）只风能检店查行安为且遮公开扮行为塌，不兼能了库解动挤机、淡态度传、想胶法、摔情感兰等；魄（2次）必掌须在菊市场景现象柴发生学的现有场（假需人床、物日力且患时间趣地点攀难控券制）刊；（安3）膊有些决现象绒不可旁能完言全准第确，概现在吸行为园可能非与将籍来相射反，护如买肯某品立牌洗隶衣粉甘持续版一段粮时间屿后可国能更毫换；舱（4司）其榴他，剧如观嘉察买滥“统食一”嫌方便海面的跪行为贪，可垒能等芽很久茶；来畅按正柱常模海式选研顾客魄，如祖上火娇车前吵去食宜品店狭购物鬼（5箩）主敲观偏快误。1.阻4.搂2.票4久实验偿调查则法由调宋查人挡员用吉实验办的方肾式，固将现决象放包在某疲种条纺件下细作观诵察以浑获取垫情报壤。分为紫产品豆试验疯和销阳售试烫验。丹例如贩食品肾的品汁尝会律，就浪是采候用了贷实验认法。优点深：（颂1）依灵活推，因核果调渗查的夸理想敬方法鼓，有悟控制睡、有挎选择晚的发袍现；冰（2辞）科漫学，醋不受沃调查菊人员摆偏见切影响皇，实诵地考米察获跃得静剥动态愉资料翻。1.为4.甘2.益5素文敌献调共查法文献衡调查锦是指卷利用选各种装文献蔬、档捧案资皮料进冬行的漫市场剥调查致。文献挨资料北最主州要的足是企东业内椒部资争料、隔有关负工商鄙机构棒资料苗、图拘书资赵料等催三大运类。A企业索内部借资料B有关斩机构锻资料侍这种登资料（1朱）图爹书馆扁（商2）踢政府趴机构葛（摇3）弹行业小协会孝和商舱会（4侮）出楚版社雀（最5）役研究忽所草（6套）消翻费者佣组织（7那）企锻业公瓶司1.刊4.雄3芦调贴查分岭析1.跑4.杯3.练1置调查乓资料龙整理1.岔4.魂3.呆2秆统桶计分福析1.圆4.朽3.浓1娘调查贡资料脚整理市场肃调查闭资料缠的整旬理，肝一般载包括技下列最工作哲程序酸：编昌辑、耍汇总牢、分宰类和悉制表啦。（1辫）编威辑编辑甩工作贺的任战务，拌即甄氧选与疫编码休。首先获是从载市场进调查溉资料语中选替取一熟切有获关的脊、重私要的前参考稀资料胸，剔除艰无关副紧要年的、毁没有祸参考炕价值掩的甚积至错颗误的贪资料。编辑冬工作圣在最蚁后还夏要查误对资料突的可通靠性，以百确保白调查能资料版的合栏理和灰准确傅，如部实反是映客匪观情别况。错误让地选名择了挤没有柿代表相性的筒样本版；找错唉了洽测谈对趴象；调查搂人员糟经验颤不足辆、提艺问不双当而斧导致聚对方存不自梨觉地摇作出挠某种屿过于退肯定仪或否撇定的无答复亩；被访泊者的暖答复拨不真瘦实；调查阔的回跟收率膨低；过分牧相信寻了某娱些不助够真否实的付间接盲资料勿来源碎，或宴未全仰面客肤观地猾分析灶影响拌市场爆变化塑的因锣素，榆等等硬。造成波错误损的原尝因有密多种疯，较各为常雕见的陪有：（2昂）汇衰总和库分类汇总静工作裁是把咳已搜蒙集到录的并顽经过揉编辑真选取效出来疫的大杰量资接料从贯形态龄上进淹行编咏组或雨按大嫂类分华堆集仰中，恢使之盛成为邪某种闲可供衫备用祝的形根式。分类鞭的工棉作任尚务和番工作液性质胀与汇唐总基辈本相额同，烘其不夸同之莫处主罚要是示对汇考总后垮资料敏进一培步按枣小专份题细羡分。（3宅）制疲表制表拘工作丘是把否有关丢实地房诚调查催的资撞料用割适当损的表哗格形限式展烈示出浴来，徒以便习说明斑问题忘或从协中发醉现某圆种典妈型的轨“模泊式”役。制城表过街程是忌根据埋资料耽的分铃类去悼具体耕统计税经过临实地叠调查取所得阁到的锅各种猫意见拿，也等实现筹了“笔实地延调查消资料层”的旬工作驱程序滤。1.遥4.历3.炮2容统织计分咏析(1沈)国指标黄分析变动犯程度书指标扮（增许长率阀、下守降率挥、销馆售率油）结构许指标围(厚比例凳、比揭重)比较愈指标②圆相对涉指标如建态筑面冬积、饺投资盯额、骑销售丹量等①抗总量絮指标③趟均值巴指标简单染算术病平均挣数加权纷算术罢平均酒数众数池（插总体规中出敏现次晌数最雪多的李标志摸值）中位炮数周（总奖体中津位于照中间务位的秀标志症值）④找离题散指子标极差Xma鸦x-Xmi音n平均滴差标准蚂差(2搭)洋相关娇分析①糕相关沸系数馅计算②炉判断柴相关悦性0≤r某＜0坏.3基本苗无相塘关0.妨3≤r任＜0响.5弱相障关0.壮5≤r塞＜0饿.8中度患相关0.演8≤r告＜1强相沉关r＝课1函数锈关系(3忍)跨回归曲分析回归丸方程窝：y=a+苗bx其中a和b满足上：例：影某调舍查得导各家荒庭月蠢收入蛛与月冤储蓄谱如下词表：657881011121415Y月储蓄(百元)15172023283132394245X月收入(百元)10987654321家庭号9085140184224310352468588675XY2252894005297849611024152117642025X2

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10249522311696292Σ(1廊)效在表含中计饰算出(2踩)哑计算糕相关倡系数r=减0.粘97屠>0灰.8属强港相关犹关系久。(3绢)誓计算烈回归仍方程所以痒，回俯归方起程为玻：y=骆0.盟43界1+迅0.屯31损4x1.理5贡房地钳产市鞋场预鸟测1.稼5.数1批特赛尔菲拔法1.森5.高6歪回挖归分经析法1.宏5.熔5严移巧动平险均法1.葛5.讯4凤平索均发驴展速冻度法1.蠢5.饿3盒平耀均增蝴减量膝法1.缘瑞5.耍2学专矩家会好议法1.厉5.旬1侵特牌尔菲日法特尔隆菲法挪也称钞专家扭调查我法或法专家专意见尽法，钉是以缝匿名萌方法境，轮绪番征统询专蚂家意趁见，市最终肯得出料预测斧结果枕的一诉种集拉体经豆验判社断法寇。特尔毫菲法谊的预熊测程床序A准备块阶段①罩明确床预测沈目的晚和主乞题②耀准备刊背景庸资料与之具相关令的资乎料整熄理加切工后伤一同耐寄给幅专家据们，尾目的穴是解确决专邪家资竿料的总局限芒和不纽奉统一流，节四省专不家的授时间团和精洁力。③违选择统专家广泛骄性，集限思广处益是只关键顺，应架按本但部门灰企业侄、本求行业淹、社栗会专剑家实南行“谈三三脚制”滨；自愿谜性，保滤证回苹收率董；人数鸟适度，既网要有木代表烛性，懂又要粘有利谣于工孟作组借织和屈费用据节约日。一依般２肥０～忧５０胸人；踏设计巴调查亦咨询冤表。B轮番项征询秆阶段征询颤——慕反馈访，再万征询暴——膏再反朽馈，速一般康三～绢五轮俭。C结果吩最终趴处理饶阶段①晒中位割数法②岗算术每平均涨统计退处理券法③畏主观灿概率装统计炒处理躲法④朝对非壮量化击预测颈结果经的统灶计处组理法匿名碑性、抗反馈痕性和桶集中融性（纱趋同露性）特尔轰菲法交的特颜点1.柏5.鼻2促专厚家会仔议法是指周通过疫调查小研究贡，收舱集、缩慧处理盏、分壁析各峡方人从士意成见，坝运用懒集体梢智慧洞和经寸验对旷预测湖对象卫发展垂趋势劳进行敲推断惧预测恨的方庆法。预测听者召靠集熟长悉业蔬务、伴经验业丰富曲、具始有较迫强分肤析判牵断能眉力的烂各类稻人员俗，以窗座谈伟讨论大的方乖式，吵对预星测对咏象相浙互交幸换意脖见，信提出骆预测传方案清的定滤性预塌测方层法。擦如对预某种舰商品勇未来贴市场扩发展袍趋势鸡、产吸销变系化及离价格鞋趋势族、产窑品所设处的按生命杰周期羽阶段眉，新荡产品券的市坟场前耕途、催产品纲市场铲占有把率变绳动趋弯势等赢的预授测。(意糊见推与断预承测法副)1.气5.良3附平朋均增晃减量狱法如果诉某种寒数据唱的历迁史值燥是持续崭上升闸或持乖续下科降的，且济各期汗上升箭或下躁降的旱数额大大致断接近荒，则顾可采极用平牺均增蚂减量粉法。Vi=P0+d×i其中劲：Vi第i期预进测值i所对抢应的冻时期搅序数P0基期撒数据役值d逐期叫增减缓量的鹿平均圾数Pn第n期数匠据值例：滴需要束预测晴某类确房地点产2广00糟2年姜的价格格，我已知千该类湖房地吧产1顽99燃7年妖～2爽00疗1年遍的价倚格及咏其逐踪蝶年上鉴涨额迅：年份房地产价格实际值逐年上涨额1997681

199871332199974633200078135200181534据此晌预测迅该类算房地循产2以00常2年容的价颠格应拉为态:V20誓02＝6炉81喉+3序3.痕5×玩5＝轿84送8.足5鹿（元/嗽平方复米）一般菌说来堵，越贞接近闷预测辨时点拆的增荡减量驼对预种测越房诚重要超，因初此可所对过多去各响期的斯增减励量赋赞予不氧同的俱权数党，计昂算加盯权平公均增君减量烘，预洞测则侄更准霉确。远如上壮例：V20稳02＝6籍81盘+3属3.克8×陆5＝唤85收0备（元/泳平方因米）至于咽权数骆的确府定就冈依靠孝预测胜人员按的经伸验，治可按承43雾21登、5贝22测1、葵62披11拢等确程定。1.套5.网4劲平途均发横展速芳度法如果宵某种供数据悠的历防史值筹是持续柏上升伪或持