成都住宅楼项目开发策略二

——产品定位暨第一阶段成果汇报产品定位思路项目自身状况分析产品定位市场条件分析竞争环境分析规划及建筑设计气质特点指导操作方式确立企业愿景硬件设施配套1项目自身状况分析■地处城南——成都高尚生活区■紧邻川大江安校区■用地规模较大，适宜高品味开发

2市场条件分析■众多区域购房客户——院校、企业■90㎡以上的高品质、大户产品成为市场稀缺■地块周边均是较为成熟的居住社区，并形成了一定的商业氛围

3竞争环境分析■区域现有直接竞争压力弱■周边项目将相继面市，后市压力大■以“只攻击区域市场”和“快速上市”作为主要的抗竞争手段4企业愿景■安全回笼项目投资■要求正常的回报率■以项目品牌打造企业品牌定位

欧洲大学城根据前期大量的市调数据和环境分析，依托项目自身所处的地理位置优势，我们认为：的建筑尺度与人文气质非常适合本项目，可作为整体开发理念和产品定位思路。一、胖对大悲学城标的理毯解1中国■红若干台大学钢集中透的新少开发测区——缺乏陪有机磁的联验系2国外■州城市赴与大顽学浑端然一胖体——资源餐共享买，结葛合紧铁密1有重隙要的诱大学■众多柱的特个定人旷群——高知海阶层郊（教事师、隐学生诊）二、秩大学型城的心特质2特定哭的文变化消认费和霸需求■活跃玩的文串化消世费■哄个性笛化商踢业消牧费3特定块的硬略件设烫施■建筑——有设铃计感宝、历般史感务、文往化感■惯空间灾尺度——比较宪亲和销、比握较紧卧凑4环境典氛围■环境——安静绢、休排闲、教亲叮近自贞然■你生活群气息——宁静害、恬途适5文化构艺术醉资源最丰富■文化捏资源——图书藏馆、臭电影合院■姑艺术劈燕资源——美术孤馆、调剧院姥、音撇乐厅狮（音序乐广壮场）■屡公共吨艺术——雕塑竟、壁色画、山建筑衔小品参考犬图片海德躺堡咖县啡广浩场广场掠附近狭的街竿道小型扛博物恼馆小镇胃建筑参考惜图片小镇装露天届广场小镇俯建筑参考底图片小镇疼商业咖啡孟小店参考旷图片剑桥厨水岸临河饺而居参考拣图片牛津拼街道古韵皱海德兵堡参考逝图片俯看社海德歉堡牛津趴一隅参考甲图片小镇至概貌小镇炼概貌参考垄图片小镇旋景观小镇怀景观参考好图片小品雕塑参考寺图片参考姿图片参考股图片建筑他风格脾设计昆建议参考辱图片参考废图片参考鸟图片参考荡图片参考先图片参考克图片三、阵本项揭目的野产品赔方向人文植艺术跨知识币之城根据仔以上笋调查益分析寇，本润项目由的产凤品研顷发方疲向可巷定为驶：1功能馆区域剃划分■沿河据景观发绿化轻带及踢休闲港（主猴题）规商业炼区■佩欧洲揭文化蹄小镇■切高知茫花园天住宅■但校园辈经济阵配套吉服务栏区校园从经济矮配套泡服务锦区高知围花园败住宅欧洲差文化催小镇沿河炒景观怎绿化幻玉带及域休闲墨商业另区功能芳区域桨划分岔示意浆图2住宅魄产品茶类型兔划分建筑形态房型层高（m）单套面积（㎡）结构形式套内布局配比（％）其他4+1电梯花园洋房4房、3卫以上3.2～3.5180～240板式带复式15一梯两户6+1电梯洋房3～4房2～3卫3.0～3.2140～180板式带复式25一梯两户11层电梯复式公寓2～3房2卫2.9～3.0100～130板式带复式30一梯两户16层板式电梯公寓2～3房1～2卫2.9～3.090～120板式平层15一梯两户16层投资型小户型公寓标间2.8～2.930～60板式通廊式154梯16户或6梯18户3商业抚产品斜类型格划分■滨河永独栋街休闲王商业易别墅■祥欧洲伟文化腰小镇谦个性颗商业菜街区■惕校园挠经济橡及社誓区配铜套服不务商爪业4公建右设施■泛会篇所■贞小广难场■搞运动国设施——街头垒运动什区域译（滑隙板、汇街头塑篮球哄、自亦行车财）■泰健身恒房第二绳部分捧目标头市场幻玉定位圆与分横析我们嫌的客疲户在大哪里廉，都眯喜欢诱些什咐么市场辩支撑第二鼓部分1住宅辱部分根据便前期摘的市简场调室查分露析，眠本项良目有跃以下5个主业要客乱户来铜源：1）缓区域应内各材大型嫂院校蜘及科乞研企孩事业万单位麦人员2）断区域浊内追蛋求品喇质生扎活的槐换房坏者3）观对“容城南勤居住箱”具佩有强躲烈认进同感肚的高逢收入彩者4）著发展证商系讨统内吴部的巩购房糟者5）漫第一握居所口置业孩的知约识白锹领2商业桥部分■滨河养独栋僻休闲毫商业悄别墅——品牌征餐饮■昏欧洲例文化贴小镇话个性订商业恶街区——特色嚼店、唯文化枕商业嫂、个临性原报创店■表校园混经济绘及社挑区配杜套服污务商贴业——中型确超市日、小虹型电捞影院屠、快宝餐店框、药钉店等3商业浮后期阶经营跃性活榴动■小众缴艺术湿节■犯中小蹄型文治化专植题演回出■挡定向璃招商干引进■怜相关沉文化水资源窝导入第五点部分底营销潜策划卖房辩子，鬼更是蛙出售欧一种屡生活忙方式指标怖控制鞋及产拣品风他格控落制第三佳部分一、多项目每规划娘指标元控制1容积泳率的碌选择容积率楼面地价（元/㎡）1.617701.815702.014202.21290■楼面盐地价罚一般愈控制或在销作售价旷格的1/自3左右■索按现即有的苍规划但条件希和产犬品定蕉位，佩容积桥率太欠高会珠对产围品品个质造袜成影谦响■成考虑窃规划惩局审赛核时抹的变叨化因病素因此梨，建舅议容爸积率踩控制鬼在1.躲8～2.彻0之间礼。2建筑侍与商过业面图积配南比住宅部分85％～90％商业部分10～15％二、健产品李风格铅控制项目毁特质卖决定罩了其膨产品著绝非哗市场研中的昼泛泛午之辈弱，高福品质中的人降文居躲住社吊区将史是项绒目产浆品研吵发的无必然烘选择参：■估欧洲蜂现代栏与传屈统建坊筑元奔素相惯结合■搬富含高侵科技城的建番筑■藏智能充化建形筑——这已堡成为注建筑搅发展今的趋徒势，直市场台的必猫然需马求1产品警定位白研发2、关好于建唤筑的索摆放课问题●秋围蚀合建料筑的悼外围俗单位若，接拳受度泄低，然高品坐房冲但击价泛格困匆难；因此谣，行派列式级、底欺层架炊空的孤规划猎布局萌，将允增强培项目绒均好握性，雕避免惕冲击扇价格乒高峰候的高咱难度乔，并波给予术中央哲景观皂支持粘。同时砍，以肉由南咽至北镇、由伍低到谈高的歪顺序画摆放臭建筑垂，既勿保证稠天际欲线的粱美观养，也缘瑞能利失用高蛛层建苗筑有蜂效降顽低外桨围主好要道勇路所居产生送的噪兰音污饶染，旋利于网营造滥舒适伞恬静毙的居调家生确活氛撕围。3、关旋于建驰筑风僻格●售川西昂风、爷欧陆渔风并段不符验合本稍项目堆沉稳迎、内参敛的咬社区耀气质倡；以北闲欧现关代风客格，诊结合饱科技习化的宋建筑夹材料攀和智垃能化君配套森设施旨，将婆能体单现项恶目独环有的阔气质沿和品肥质感斤。4、关榜于景宴观、诞环境●消脖费者盲对景反观、往环境希为产船品第蒙一敏殃感度虏，是雷产品孟营造注的重姨要指收向；●区灶域消朱费者交非常蓝接受赏通透白式景滋观；●消逃费者改对人溜工水涌景（酒湖泊永、喷撇泉、蜓小溪修）敏逼感度铅呈下霞降趋宫势，户但区域内绍对水污景应忠用较泪少；●环稿境在效预售骨期间塘的渲奔染和蜜功能乱的可引说性结非常涝重要泄。充分井利用环沿江突安河50米宽款绿化无带，暖设计侧大景假观，趟文化奔景观代，建境议整脆个开脂发先盘从河居滨公好园的帽设计掩与建筐设入路手（肢成都匠置信绪丽都御花园齿有先洞例）付，邀伯请区旨域知卷名艺雀术家赌、雕锅塑家附、建剥筑师尊共同邀参与参打造鬼一处侄高品六味的龙艺术额公园故而非殃一个沫简单挑的沿纺河绿谁化带爪，并改且设谁置长细距离招的户兆外木苹甲板苦休闲熊栈道展，拉码开其沙商业厚环境揉与周赛边商胀业项尼目的惩差距拌，吸方引较唇为高志端的货大城妄南消政费人鲁群。纽奉其未血来对纱于沿畅河的撒高端仗主题联商业础及整臣个社立区的贝销售侧的现哈场情成景拉枣动将俊产生日难以敢估量延的推禾动力翅。5、关配于朝鸣向●乱顾客戒对朝旷向较足敏感习；并渡随客窄群年景龄增盒加而钱递增疼、随皆产品店品质的增烟加而限递减货；●摸顾客绢对东栗西向艰有30翻~4得0％的秘接受浆率，放但有3~矿5％的盈价格怖衰减曲；●凑顾客末对全醉北向比房接樱受率抚极低效；需瓦找寻揪特殊略的客斤群（丘如廉纸价房台、投亭资客沙等）因此金，住侦宅尽链量以葵南北勒向摆婚放，归但全居北向诊单位目需要尚摆放径投资叫型产更品。6、关熄于住暑宅室兔内的产空间汽变化●丢消费剥者对对跃层/复式爬（特卖别是诞小跃劈燕层/复式励）有脉极高杂的接秩受度黄；●齿供给桃方面绑，受宫成本相和公旬摊限欠制，续一般缴跃层想主要现为大丛面积助和楼狠宇顶层毅；●斑空间州变化创和私览家园牵林应锦合理纹结合光；因此侦，在箭严格密控制响成本猾和公疲摊的画前提无下，披可多太做复询式，萍附加扬花园惩，化粗减小抵高层啄电梯号公寓躁销售筒压力瞧。7、关机于私炉家园惨林景叹观●毛有磨入户汗回廊倡、空罚中花顿园、尺屋顶铺花园滥、一蓬层花支园、删私家废架空疏花园等殃形式慢；●犯私治家园溉林是弓户型到和景扬观的丢结合捆，有缝足够印的消挂费敏斥感度及；●缺私糕家园找林的字形式膛复杂犹多变蹲，结勇合空屡间变逼化，居可形彩成品散种繁属多的新剥产品雅；●贩通旦过大当进深州设计钟，可渡化减籍成本稠过高陆的压援力；●肉目仆前消第费者赖对1层花殊园、虾屋顶聚花园皱有广激泛的理接受首度。把对入横户花园、吹空中纱花园父有一些定的姨认知福度。因此鞭，以禽私家寒园林绢作为千产品矩的重额要附馒加方柿向，床中品慕以上殿的住固宅单侵位，没凡有拆景观尝支持阅的，堵都应恋将景娱观阳很台调颗整为痒空中株花园允。8、关目于阳启台●减常规12妄00～18组00阳台刊并无统任何什兴奋代点；●吗一步猫式（90员0）阳悼台成狗本极贸为低尖廉，拾作为球物业穿附加潜赠送慈对促查销非常饱有利勾；●导景观兆阳台眨调整浙为空气中花层园（L型、21览00～33脾00、反枯梁）庸有足顺够的兴幕奋度赞，成权本有晴限；因此执，可顿考虑暖放弃梅全部颠常规管阳台升。●马低桌端消策费者忙对外岁配套横敏感决，而缘瑞高端羽消费鸭者对伟内配语套敏辨感；●务业优主并粒没有像会所江消费致习惯庄，成抚都住酸宅小果区会续所普蓬遍经趴营惨棍淡；●戏销哄售面鸟需要孙对会筋所有票一定奥的说屯法；因此雨，设刑计中蜓，对共公建夜的体顺量尽崇可能稠的“畏减少霸到趋愚于0”，可障引入毁泛会昨所概获念，马或改谨变形耗式，失与环库境结哪合等占。9、关堂于配聋套和喂公建1、外叶观：采用接现代草欧洲请（新糖德式师、荷痰兰或差西班命牙）绸低密疾度住辈宅的棒流行纳设计唇风格夏，小败高层缩慧部分料采用乒现代洲简约塞主义侵结合贪科技诵派风财格。2、色王彩：采用焰现代右欧洲躲建筑你风格,简约概、时己尚、呢低调冤，用充材精冒良；聋外观匪色调宗采用骆较为堆高雅锐深色肠调，阴例如执：深熊咖啡俊、深边驼色刘、赭塌石色曲等；终增加里环保它技术腾及高保新材卵料的毛应用按，截增强拍建筑辫的历功史感塔。3、细氧节：空调运外机赤位应满统一新从设蛋计角绘度进秤行美蝴化及凝隐蔽华，入猾户区钥域可安考虑晚采用就沿海拾比较茫流行住的入直户花柳园设核计，祥大户界型及火顶层肺复式幼均可骗考虑社大露怕台及拢屋顶么花园携，酒蛋店式横公寓义或11层电愿梯公兆寓可船考虑类将传恶统电粮梯改政为观惕光电岂梯，哄避免锁沉闷诱的同衔时大揪幅提朵升项零目的培品质侄感。三、盾具体便指标1建筑1、外讲墙材掉料：外墙躬建议火以质躺量较肥好的悔涂料秋为主活，不吃同部厅位的涉色彩芒及喷士涂工遵艺应卧有所旨不同业以形甩成较泥为丰候富的具表面父肌理政效果赏，建球议部磁分结截合石涨材、疏面砖烈、木初质材役料的幼搭配柜，以饭期形恒成丰材富的挨立面哈风格司，小拥高层蜓可适暖当采向用金屯属型坛材作敬为结掩构材藏料，鞋可运捧用屋容顶飘震板等恼手法膨丰富颠建筑并风格伸。2、建筐筑部型品：建议枕入户膊门采俭用高革质量虹金属思防盗勒门，絮采用者塑钢拨门窗掩，3、弱解电：有线保电视却光缆烧入户惊，电隙话ID耻D接口承，宽辅带接章入10储M入户材料狡及装编修标掉准21、绿肾地：景观杠设计岛建议陷采用撇现代惨欧洲烟流行短的自会然派约设计质手法殊，形棒成统礼一的璃、一阶体化娇的绿夸地系纱统，搅建议妥部分粗楼体顶底层筒