房地产企业成本管理理念分享

房地产企业成本管理理念分享1房地产企业成本管理的现状

成本管理就是工程成本管理；只关注招投标和施工过程成本；成本管理是成本部和总经理的事情；有目标成本，但是只有签订合同后才能拆分出；做了很多年的房产开发，没有一套完整的成本指标库；……房地产企业成本管理的现状

房地产成本管理经典语录

利润＝收入－成本

——省钱就是赚钱！合理的分配成本

——好钢要用在刀刃上！价值＝功能

/成本

——花“小钱”赚“大钱”！2成本分级管控及落地关键1成本管理的“三全”管控目录房地产现代成本管理理念

全成本管理全员责任成本全生命周期管理“三全”成本管理全成本管理为确保建设工程项目的投资收益和利润最大化，对工程建设从可行性研究开始经方案设计、扩初设计、施工图设计、招标、施工、竣工验收、工程结算、后评估等过程，围绕工程投资所进行的全部行为和组织活动。全成本管理的概念在项目建设的各个阶段，采用科学有效的方法和措施，在优化建设方案、设计方案和施工方案的基础上，把建设项目成本所发生的费用控制在合理范围和合理的限额以内，并及时纠偏，以保证项目目标成本及目标利润的实现，从而为公司获得最大限度的经济效益和社会效益。全成本管理的目的全成本管理

全成爷本管坝理全生载命周肾期管荐理土地份获取制阶段老成本铲管控桥的重须点土地丢获取秋阶段联的成柔本测称算非军常重求要，池成本吼测算性的准馅确性呀与否赖直接沉涉及屋到土狗地成孤本的务大小汁，一际味疯坟狂不积理智快的拿眉地，筹最后水导致公土地壁成本迫过高脉项目池亏本咱无法神开发扯。更川坏的睡是流态转资乒金套慰牢，责公司区资金芒链出撇现问爽题，但影响昆企业耀的发印展。影响割土地锹成本奏的因欢素：1、土竟地距值市中侮心的惹距离浇；2、土然地的馋成熟爬度；3、土冻地上庄是否椅有附舅着物兆，是骑否需君要拆米迁；土地山获取向阶段尸成本拥管控绒的重恒点设计弹阶段彼成本衬管控霸的重暮点占建安成本比例对工程造价影响降低工程造价直接影响对项目投资影响设计阶段1.5%-3%75%-90%10%建设费用的多少建设工期的长短极其重要特别局是扩初届设计新阶段对项件目经宴济的巾影响么达70百%-岗95刷%，实监际上齐，当欠扩初饰设计舌批复析之后作，存侵在的早技术原问题乏、费虚用问鄙题都桶很难殖解决顾，必慈须重途视扩痕初设榨计，区以避罗免“络先天维不足脊”。设计墓阶段糖成本拒管控涝的重知点方案桑设计付阶段渠关注荷的重误点：在多按个方遵案设呈计间能进行邀选择选时，床除关炒注交度通、欲功能寒分区炉、景房诚观分培析等拦方面铅以外袖，成对本方券面应读重点至考虑皱以下触几个碍方面墨：(1比)建筑付主体龟应避株开原干水塘旨等淤我泥质轮软地驴基所府在位巨置；(2希)±条0.铅00的标吊高、悔道路达环境撕标高郊、基槐础埋阅深等妥引起启土方裁挖填昆总方牛量最烧小；(3爸)水泵拾房、貌配电墙房、辰煤气镇调压肢站、迹控制扛中心惰等配秧套设睬施的哈位置毕能使染得各丹种管小线的安铺设逗长度优最短扭。设计畜阶段见成本附管控芳的重孙点除此牧还应佳对方惑案调谁整引率起的滋下列担变化范进行活重点赞关注决：(1稿)商业定面积辞调整券；(2回)地下句室及浑人防伪面积网调整装；(3辫)停车泥比例距及方鹅式的汁调整(停车通率提蹈高；“架空讯停车毅、地眼下车挣库等宾非路织面”停车将的比辈例)(4捕)基础掀形式唇的调摘整；(5袍)设备悼配套皱方案童的调杆整；(6其)场地胀平衡势基础茄处理液等内曾容的累增加暂；设计悔阶段杯成本倦管控裤的重停点扩初税设计粒阶段届重点抽关注绳：建筑薪平面去、基誓础类惨型、滤结构脏形式桂、结啦构布朋置、矛建筑汽装饰蛾标准浆、停蝇车方胳式及锋比率汁、小尾区供挂配电凶方式袭、主倾要设仪备选虾型等落。扩初劝设计驾阶段成本葬控制设计绪阶段聚成本跌管控盲的重剪点建筑丝式专业抚：确定寇建筑茎方案拼时，甩要尽拣可能缸从结税构设链计方巴面考萄虑建啊造成鸡本，筝尽可缓能减筐小建第筑专隆业的胞不合番理布砌置带彩来的究结构茧设计惠成本轿的增笨加。散同时示兼顾偶结构遥类型颂的选糟择，燥分别住评估矿平面覆、竖党向等幻玉各方蹄向的生复杂鸦程度每，不以选择亮不规龙则或幼非常鼻不规留则的庆建筑饺方案烂。在确播定层缩慧高时元，应筒综合盏市场想取向错，产铺品自质身的糊定位皮，同赔时考爱虑长崖期的决取暖夺及制价冷的岩能源这消耗改，选卧择合响适的秃层高桑等，性层高井每增浇加0.误1m开发印成本赞相应既增加池该层较的3-舅5%。设计辨阶段耕成本瞧管控昨的重音点门窗践的设耳计：在必蚕须满脱足通备风及汉采光筝要求里的同地时，席应注欣意选愉择合顿适的歼窗地帅比(外墙瓜门窗孝面积逃与建骄筑面摄积比)。铝合点金或走塑钢木门窗唐除风早格要厕求外顷，分尚格不跪宜过台小，朽以降瞒低型恒材的名用量拦。设计摸阶段易成本灶管控奏的重筑点各停蕉车方浪式的堆优势碌与劣根势：(1哈)地面鹅露天墨停车(2吐)利用胳建筑撞物架通空停统车(3够)建筑痰物下拨的地吵下停杯车库(4倡)平战吐结合科的人擦防地节下室浅停车峡库方案轨比较往进行游成本肝测算明时，启应注甜意容杜易忽伯略的篮露台吼、不驼算面枝积的许架空湖层、戏假复锤式、贴骑楼困、空边中花董园等子引起坑的成借本增摘加。设计辞阶段时成本竹管控美的重粉点结构如专业蛙关注冻点:钢筋容和砼达成本毅占主肃体建贷筑成脉本的搬较大身比重价，单侧方钢喂筋含肉量和菠单方厅砼含天量应娇作为铅结构雾设计储控制欲、审彼查重省点，淋并与味同类赏建筑张进行婚比较耳分析病。一般进情况架，各踪蝶基础偏类型寄的成瓣本按攀以下椒顺序凭递增娘：天然舍浅地嫌基基煤础、积复合状地基避浅基欣础、播筏板众、预蜓应力叫管桩胡、灌拐注桩字；柱、惨梁截控面尺朴寸直带接影狂响结莫构的榜混凝蜜土和养钢筋争含量康，也婚对建蒜筑使薪用功蚕能有轿一定传影响副，在待做方粘案比悄较时扯需着赤重考雪虑。设计妹阶段虎成本特管控截的重唐点安装枪专业取关注竹重点:给排狭水、常电气计设备乖、智叹能化旦设备询的选汪择：首先讨应充绞分调鲁查市循场，罩了解歼各种挪品牌雹的声因誉及厉供应炮状况由；其次闲在满辩足使哀用要殊求的砌前提润下，弦性价谜比较条高，亚且兼戚顾长隙期使营用成季本。对于塘分期瞎建设浇的大区型小籍区的仙总配而电房酒、分河配电摔房及遭水泵猾房的份方案暂设计惯时，扬应提稳前做援到合垒理规夸划，附全面元考虑呜。设计渴阶段野成本临管控隙的重门点设计录阶段淋成本摇管控蔬的重鱼点园林创景观活专业药关注敬重点棵：在委办托园陪林景包观设胁计之脑前，诊应根牧据项共目档洲次所相定的待目标告成本业或《设计左限额同指标释表》，确写定园仓林景忙观工甘程的笛单位蜻成本(元/景观m2)，并难向设扔计院止设计铁师进暖行交抖底，哑作为尝概念膛设计能的依凳据。根据厉景观竖区域魄的位点置可轿把环裤境分钩为重导要景揪观区协、组慈团景问观区营、宅益间景谨观区急等，闲设置霞成本符分配略系数努，让纹成本补投入符能在远重要行的区怨域有址所侧旦重。详细淹的园裁林景亦观方耻案设麦计中眼，可士把总赢的环终境费齐用按口道路兄及广酸场、踩绿化疲、建船筑小晴品、扭室外翻照明听、室原外部洁品及发设施姥、围得墙等筒进行魂拆分肤，明挣确方弹案的括成本煌目标辰。在屯方案面完成市后，玩再逐悬步核涉算分币项费岗用、奔总费繁用是桂否超伞标，过并反刺馈给是设计萄师，眉再调抵整、临再核郊算。施工显阶段赚成本递管控来的重续点招标玩时在木编制炉标底恰前首密先要红做好卡下列丑准备精工作聪：1、要意清楚水地了接解图说纸及艇工程逝规范被中有棉无特条别的烛技术箭要求氏和施浩工工张艺，朱充分党考虑槐到其裂可能鸟会导剥致报哪价偏杰高或运偏低罚之因依素。2、要风清楚奴地了她解本醉工程仪中有液哪些峰可以抄降低设成本槐的因摇素。3、要拳清楚市地了世解本仓工程辉之报著价范牧围，篇并对妻照清细单特悦别说饮明和营清单痰各项身目内前容描絮述结迁合计静量原畅则来煤编制下各项赤目之末单价蹈，要平充分蓄考虑厦到特总殊材商料和狮设备扶、质辅量要悦求、欣工期往要求怪、工秧艺要药求、猫特殊披的现吧场环编境对纯报价乖的影贴响。4、往要注笨意分材析参恋加投怎标的篮投标驳人可垒能提峡出的降报价鲜来作敏适当贞地调缸整。施工清阶段围成本哀管控主的重瓣点施工方案是否先进、合理直接关系到施工质量，直接影响工程项目的目标成本和工程项目的利润最优方案施工降低成本、加快进度、保证质量和安全、实现工程项目投入少产出最大、提高经济效益优化相施工洪方案选择施工炼阶段历成本电管控凉的重价点工程材变更在项洗目的延实施琴过程悦中，丸由于调各方拿面原敞因，征工程宽变更薄是很愚难避筝免的冈。变更工程量工期成本施工成本管理人员判断变更带来的索赔额度工程剥变更感一般奸包括伸：设计默变更尝、进比度计批划变编更、摆施工锣条件丛变更壁、技础术规籍范与暂标准田变更驻、施颗工次啊序变旁更、钩工程舅量变寄更等施工扬阶段袋成本守管控腹的重南点现场课签证跨，必挂须坚脑持三壮个原确则：一是准确无误原则工程量签证要尽可能做到详细。不能笼统含糊其辞，以结算审核进行工程量计算方便为原则。二是实事求是原则凡是无法计算工程量的内容，只签所发生的人工工日或机械台班数量；但应严格把握，实际发生多少签多少，不得将其他因素考虑进去以增大数量进行补偿。三是现场跟踪原则为了加强管理，严格投资控制，凡是费用数额较大的签证，在费用发生之前，施工单位应与现场监理人员、甲方以及造价审计人员一同到现场察看施工猜阶段披成本蔑管控劫的重纲点2成本分级管控及落地关键1成本管理的“三全”管控目录分级裳管控

级别

定义责任人

要点

一级

目标成本

项目负责人

总额合理、每个费项合理；集团审批；

二级

合约规划

成本经理

合约预估金额合理；成本经理牵头编制，集中管理，定期修正，库存材料结转；

三级

合同管理

业务负责人

合同、变更执行、预估变更、合约规划修订申请、付款申请；

四级

工程量清单

工程经理（

造价工程师）

事前测算、事后核算、合同付款依据；合理吼授权鸡、层司层聚摔焦；集团腿：抓爹大放纹小，袍统一鹊标准坚（目伪标成买本）酒；公司/项目好：保备证业去务的趣“灵圈活性束”（斗合约染规划罩）；管理隆责任按划分民（样寨例）项目曲成本毛经理开发初成本付的责插任人坦；营卡销费斥用统错计、灯预警烛责任乒人；项目层营销致经理营销冷费用墓的直位接责货任人疑；项目订财务萝经理负责徐“部妹门费物用”销分摊摔；项租目预割算；锈收益途分析贿；项目萝负责斥人目标掉成本谨的责河任人找，检袖查、笼督促夕全项赠目合趣约规胞划的蒙执行落地岸关键一条羊主线-以合耐同及榨合约柿规划满作为魄管理厦主线璃，管皇控项广目总脚体成员本三个骡模板-目标白成本陶模板-合约陈规划卧模板-成本托历史每库模汽板四个奸核心叔成本侮数据-目标驴成本总、动蔬态成拆本、观实际华成本贼、实河付成饮本二个沈核心-成本睁核算-成本趋控制一条踩主线湿：合攻约规止划为什河么要尘做合田约规代划？合约史规划孙是什核么？预计丙合同将各季费项掩成本损分解异为未灵来可努执行量的合虏同随项忽目的醋进展队，合斜约规航划逐圣步变专成真肯实合跨同统一按成本锅语言事前狡控制指导刘采购摩招标冷计划递制定指导券合同核签订确保挨计划妖的按源期达拆成从拆已分工叹作解装脱出后来成本端支出角现金站流，蛛指导寨资金置筹措基于瞒合约梁规划剃的成汪本分赛级管喝控及芽落地谢关键三级科目保持一致。一个是合约分解，一个按测算明细科目分解控制：目标成本科目+合约规划核算：目标成本科目+明细测算科目成本东管理奏的两稼大核悉心成本乞核算强调柴成本易测算常（预善算）奴模型棵的准碎确性对成旷本构扰成的振定量璃分析内、经膀济技敲术指嫌标的辩沉淀非；更倾雅向于块明细针级（枪准清前单）树的成俱本核穿算；成本睁控制强调近实时飘的过伯程的焦，可灭量化柳的控塘制；目标循成本种、合曾同执笋行、牲动态羡成本威、调泛整成卫本；更倾证向于蚊总量哥级的炼成本屡控制姓；