房地产成本管理交流材料

房地产成本管理交流材料细节成就品质建筑影响中国目录房地产项目运作成功的要素消除房地产成本管理的几个误区房地产开发各环节的成本管理详解房地产成本管理的评价体系房地产成本科目房地产成本管理与施工成本管理的差异房地产成本管理信息化责任成本管理体系房地产项目运作成功的八大要素一、摸准市场脉搏（掌握政策、预测分析市场走势）；二、顺势而为（遵守国家政策，如一房一价政策、新国五条、2008年万科的降价策略；同地方政府搞好关系，“做政府所想，为市场所需”，获得政府支持；）三、平和心态（房地产开发有高潮、有低潮，总体向好，是一个稳步上升的过程）四、合理预期（房地产开发需要有稳健的行为，作为一个从业者，对其应该合理预期，暴利时代已经结束，由黄金时代转为白银时代，不能有投机心理）五、精心策划（投资开发前，需要从产品定位、设计、施工、营销、物业等环节进行通盘考虑）六、把握资金（资金是房地产开发的命脉，资金链不能出现问题，如顺驰、恒大）七、和谐环境（房地产开发商是各种资源的整合商，需要上下游产业链的配合）八、有序可控（开发节奏科学、稳健，确保均衡生产和可持续发展）成本核算成本控制成本策划成本管理提升演变图成本核算：成本统计成本控制：全面预算管理、责任成本管理成本策划：成本对标、方案比选、价值工程、产品经济性评审、无效成本管理，是一个模拟开发价值提升的过程。房地产项目运作成功的要素房地产项目运作成功的要素房地产开发企业分为以下几种类型：土地品质资金房地产行业初期，粗放式管理，靠土地溢价获得经济效益，目前小开发商普遍采用的方式。通过产品设计建造，打造精品，通过品牌获得客户（典型开发商有星河湾、绿城）。通过快速开发，实现资产的快速周转，强调资金管理，加快现金流速度，获得经济效益（典型开发商有万科、恒大、世纪城，贵阳宏立城），“大盘管理”。房地产项目运作成功的要素通过管理提高效益是当前房地产企业唯一的路径，要练好内功，其中要注意三个战略：第一个战略就是两品战略，就是品质品牌战略；第二是较低成本战略，拿地成本、融资成本、人工成本、人工销售成本都要控制好；第三是差异化战略，产品要做得与众不同，更符合市场需求，更有特别性。

蓝海战略：“标准专业化的同时成本较低，性价比较高”、“差异化竞争”差异化竞争是企业的核心竞争力的体现，不可复制模仿。经典房地产企业：以城市综合体商业为主的“万达模式”、以住宅为主的“万科模式”、以以旅游地产拉动的“华侨城模式”、以造城运动的“世纪城模式”、以低价抢占市场的“碧桂园模式、恒大模式”、以园林绿化著称的“绿城、龙湖模式”、以商业、超高层著称的“绿地模式”房地产成本管理与施工成本管理的异同相同点理念相同（目标成本一旦确定不能随意变动,都要制定控制目标）不同点涉及的环节不同（全链条/施工）面对业主数量不同（多个业主/一个业主）成本主体不同（房地产成本根据市场由客户决定/施工图预算（中标价）方法不同（成本策划/成本控制）管理阶段不同（重点在定位、设计等前期/投标阶段、施工阶段）运作周期不同（长/短）风险不同（投资风险/工期、质量、安全风险）消除妹房地看产成故本管航理的免几个舒误区房地酒产成擦本越薄低越华好？房地肠产的盒成本叶需要绞根据菜市场按，以蔑客户奶为导杆向，提只要糠客户对认可搂的，须愿意咱“买耍单”援的成丙本就漏是最贫好的疲。避类免楼畜盘为壁了省痕成本小而省楚成本向，甚突至减冰少了除一些跪必要菠功能赚成本犁（如吵将改史为小竭厂的予电梯母、不恭埋管赶不穿步线，宾电管债水管锡的选它型等描），皱无条巩件“冰瘦身蔽”，萌降低总了楼丘盘品淹质，叮给销匆售造蛮成影培响，株增加寇后续振的维斗修费孝用。原则宾：消猛除冗者余非拴必要焦功能饶，以本客户估为导而向，配确定厌建造罢标准缘瑞，确有定成想本标耻准，纪确保园成本布与品茎质的奇和谐氧统一肠。当然六，“砖镶金渐贴银聋”，零“大伍手笔狭”，备“大昼撒把荐”方王式，弯“唯受品质着论”义的观融点更饰不可凤取，搭认为析用最驰高的义价格扭一定宗能买刮到最凑好的朋东西辞，最晋好的府东西族就一腾定有牢客户百买单事，没周有考蓬虑到皮过紧抱日子岁，无卸形推深高了公成本紧，给贞销售幕带来湿一定杠的压宾力。纽奉（如合肥迹国际躬城的渣瑞园借别墅娘项目布、杭秘州国计际城禽项目，上旱述项缴目只亲能时东间等商空间位了）房地绸产成砖本重夜点环述节在绞施工招阶段坚？房地映产成哑本管骄理应电把着忙力点锻放在雾策划演、设写计前举期，轿策划贵阶段阀影响亚到成竟本的90榆%，设急计影哗响到70顶%以上世，目特前有谜些开疲发商忘将重刷心放洽在施捐工阶士段，状结算巡寿不是睡二审负，就菌是三恭审，捆不管减几审才，放歉到施恶工阶异段，痰对于轻成本师管理额已经踢舍本然逐末掀了。房地纳产成详本科氏目成本驾科目宾：类蜜似于堂会计储科目功，利毯于成息本归括集、大成本尿控制午、成院本核已算、复成本册横向衬比较煎；各开稠发公踩司成料本科旺目大恰同小楼异，罪地产诞集团蛛为便秧于成趟本归丸集，杰将成岗本科秆目统至一为捎土地驾费用仇、前铁期费惑用、商政策残性收扛费、骄建安字费用臭、基顺础设悄施费刃用、负园林暗景观至道路趁费用顽、公科共配序套费签用、涨管理浓费用奖、营用销费保用、星财务聪费用颗、物起业补客贴费切、税定金（算营业刮税及泰附加粱、土乌地增吗值税香、合总同印紫花税肯）、县土地念使用婚税等森十三政个一右级科龄目，振并根授据几歇年的蓝数据授积累揪，形很成了瓜责任萍成本盯标准臂；房地斧产成扁本科世目表；责任室成本须标准；按科研目进字行成唉本和赢按合亦约进潮行成铁本管巡寿理目前兼业内具有三出种方席式对压成本射进行该管理周，（1）按乱成本额科目细进行薯成本筑管理睬（下开达各闸科目剃成本笋费用修）（2）按舟合约芳对成刮本进巷行管踪蝶理（纽奉规定秘签订子哪些巩合同先，如遇龙湖蹄）（3）上炉述两改种方嫂式都什有；服地产炎集团戏初始碌阶段愉，包窑括责惕任成录本下你达和午合同盈评审踩备案滑，随锻着规颜模扩很张，添合同涨评审杠备案宰职能暖下放搞到城搁市公症司；合同中备案宫管理巡寿办法；合同巷评审罢备案忧成本惑分析邮表；房地盲产开隐发各叫环节虹成本垫管理土地经营阶段成本管理策划定位阶段成本管理设计阶段成本管理招投标阶段成本管理施工阶段成本管理营销阶段成本管理物业管理阶段成本管理资金、税务管理成本后评估工作房地项产开奏发各阶环节原成本悦管理成本糖管理脚水平他与企嫌业整蛋体的潜管理蓄水平适密切呢相关抓，成窄本是产企业巷管理消水平拖的体惠现，览同时戏成本兆水平陕促进职企业枪的整在体管诱理水颠平的森提高订。由于复房地忙产行虏业进刺入门销槛较程低，存行业城竞争谱越来骑越激袄烈，拿房地饰产暴栗利时德代已净经终葡结，闪市场杯生存国，唯相有进聪行低寒成本覆运营项（比岛行业收其他破从业喘者相唇同品面质楼跃盘有宅更低塌的成告本）凝和更喊好的摸运行照模式嫌。房地略产成饿本管垮理涉蔬及环厕节多良，链志条长哀，涉倦及到朴从获歉地、构策划赴定位您、设拳计、诵施工杠、营烧销、竹物业案等环堆节，振房地膀产成尖本管连理重歼点应昨放在晋前期澡，越歌往前蛇成本略管理须越有调效，拿其中肾在产价品定赠位、锣设计匠阶段季最为惑有效味，应沉制定辛目标拨成本塌，做肃好成现本策议划工约作，演成本嘴分配龟工作污。房地烧产成复本科紧目表怀，各钳单位瓶的成姜本科覆目表糠有所晨不同班，但旅都大统同小煮异，短原则衬是全忌面（脖不丢邮项、乔不落款项）致、成落本划体分归孙集合绝理科逗学、姐成本厘归集认要便除于项具目之逐间进请行横护向对柔比，数地产敞集团偶将成货本科异目分踢为五关级十呜三个泼一级羞科目罗；成本佩科目楼表（20重11版）；对于益分期影成本竟归集耕问题妹需要走强调盘以下钥几点熟：（1）应迅按照龄规划连要点换、建岂造标夫准测届算出练全案摆的目婆标成源本；（2）一捡定要俭按照抛资源工消耗栋方式论进行铲分摊射，如舱土地身费用联应按治照建低设用的地面擦积所泽占比算例进踏行分昂摊（婚即按珠照容贯积率赌进行游分摊掀），旦容积棋率相舱同可而以按剥照可惰售面窄积进旷行分刑摊；（3）管税理费星用、子营销子费用蓬按照翻各期棵所消寻耗的要比例渔进行衬分摊图；（4）财桥务费粉用：浙根据掉各期呆的销鸭售计纹划（夸回款邻计划谅）、跑开工狡计划殊（投价资计歉划）构测算羊各期盈现金色流情壳况及秩资金鉴占用拉费用岭；（5）建朽安费细用：剑一定纲要按汤照当岭期发后生当给期归溪入，坐不得滤分摊价；（6）以拼上分居摊原权则，些需要赴认真辽遵守猎，避明免因拣为成眠本分性摊归档集不跌实造怕成销底售定振价偏低或偏高（带学来销科售速绵度缓贺慢）裕，成澡本分酒摊归娇集原奸则，港一旦仇确定垄不能喝随意纳更改左。房地胳产开蝇发各否环节眠成本累管理房地悉产开繁发各封环节鱼成本律管理成本管理成本结构成本组成成本测算（制定目标成本的过程）成本分解（下达责任成本过程）成本水管理版工作母要做膏好，别首先粮需要赚了解陕掌握照成本污的构识成、螺成本康的归肠集、膛成本宏的测携算，访以及染后续麻的成烛本分泻解。房地刮产开扰发各拿环节奶成本查管理土地经营阶段成本管理土地口经营仍阶段伟成本耳管理土地人才资金--失--土地冬是根雨本，伐有土爽地才商能种里庄稼芹，种垮“房摸子”戒；--炮--资金庭是血欢液，尸房地退产是妖投资傻行为牺，资耻金顺复畅，然开发娃才会晶流畅挣；--具--人才纳是开志发流染畅的靠保证五；涉悟及到馒土地崭经营盐、前饭期报扯批报腹建、晃规划伪设计眉、工贩程管末理、退营销昼、物沃业、啄财务绪、金握融、处成本章等专挖业；土地据经营嘉阶段燃成本血管理土地搏获取捕方式月直接揭关系挡到土丧地费宜用的嘉高低招拍挂方式优势：土地关系清晰、风险小；劣势：土地价格较高；股权合作优势：土地价格较低；与标杆企业合作能提高开发经验；劣势：可能涉及到土地的关联关系较为复杂；具体实施过程中可能涉及双方经营理念不同；一二级联动优势：先入为主，对地块本身属性了解深入，可提前进行策划，先入为主；劣势：前期投入的时间较长，涉及到拆迁、市政等土地熟化等过程；土地造经营孔阶段扣成本疾管理--男-房地借产集师团目起前32房地葱产项洁目分俯布在14个城请市；--甘-重点棉布局售一线屡城市肆、省亚会城功市以缺及沿畏海城栗市；--耐--拿地阔方式剖有集君团公剩司、艺城市题公司膊和筹合备组稍（大能连、生南京帐、青洽岛等脖）--见--土地纸经营驱工作因重点启是要定提前哀介入弄；土地西经营窑阶段恳成本挂管理土地置是房尊地产贤开发勿是否吓成功屋的一畜个重霉要因迹素，冰因此足选择食土地碗要把窗握“峡乐观泡谨慎筑”的也原则恨，需渠要关叶注以翠下因托素：中央政策宏观经济地方政策、城市发展方向以及及地方购买力微观经济1、地质条件；2、是否有障碍物；地块条件周边配套（是否做到七通一平）外部环境中央端政策崖：主骨要关驳注中洗央对箱房地推产的男政策藏，房意地产代行业草作为徐主要躁支柱请产业勤，对季经济屯拉动析作用敏明显柴，上她下游劫设计因上千饭个行善业。逐涉及剧老百邀姓的咏日常嚷生活翠，因左此受吉到广缠大人尼民的打关注达，同故时政助府对奔其关辰注又随加，露目前脑也从弓限价伍、限嚼贷、舱限购睛等政喉策对帐其进跟行调妥控。土地向经营节阶段先成本叶管理土地徐经营开阶段掠是房镜地产太开发穗的关右键阶弃段，璃土地屈属性蛾及土帜地价滨格具拌有优偶势可鸟以在垂开发幅过程击中做增到得泊心应允手，率因此爆在土此地获凡取过珍程中粥充分艳做好缎调研斯工作鞠，包夹括地辉块属网性及久风险仗，以辫及客轨户人电群、电产品喊类型读的调怎查研内究。土地尘费用厕包括户土地衰出让废金、皮土地层契税嗽、土位地拆劲迁费亡用、伞土地瓦交易象服务役费等旬；获地近过程蚁中需浪要对延地块视区域梳的政谈策、舅环境增、配哨套等供，地铺块周符边的受竞品瞧楼盘叮销售母定价氏、去定化速侵度、龙建造征标准链、地初块的峡规划爬设计途指标叠、地午质条受件等遮充分早进行趟调研亡，必收须进难行实钳地踏葱勘；建立糠土地抓经营考战略坏布局纸，根上据企邮业的写发展压，有赤方向妄有目钥标地车提前污进行怕土地榆经营委，避溉免机阁会拿通地，松降低正风险喇；提前蜘进行该土地搏经营早工作麦：建沟立发恰展目设标，底合理深布局段，提美前跟负踪，胜提前券部署芒人员暗。地稼产集均团建革立了它筹备拣处、锤项目简公司奥、集肾团公蔬司三鸦级土卫地经遗营格堂局，而为防惕范风咳险土寄地竞烈买前矮必须些经过谅总经叉理办职公会长、董贤事会合、股辞份公盘司房获地产佣领导慨小组揪会议队，土喉地获柜取前绵必须肚经过钻立项浑、可毅研阶抱段；搏既保松证了石提前庄对项毙目进父行研帜究，援同时著通过窑群策锅群力吴，集送体决灾策，好降低婶了土功地的艘风险移。土地春经营克阶段贴成本电管理拿地淹原则品：低潮昌期买从地耳高潮么期卖节房有选港择性述获地完，布迈局一毁线、领沿海再、珠透三角篇、环主渤海鹿地区冲；多种说获地能方式渴，谨扒慎拿福地，歼不拿汪高价漫地、饱不做待“地候王”晴；区分掉土地臂性质互，贯脊彻“林快进蕉快出持”，伞提高外资金母周转炕速度典的土该地；案例雄：长镜阳国屿际花牲园项吧目（20傍12年楼间面地仰价仅50壳00元/平米俩）；案例慰：长筝阳国删际城建项目农（售朽价12昼50巴0元/㎡）承、北润京梧墨桐苑冬项目菜（售亲价13灵60轨0元/㎡）唇（限镇房价躁、竞看地价虎）土地累经营挂阶段进成本桌管理几个张重要烤的规疗划指桂标：显性刮指标葡：（1）建德设用会地面罗积；治（2）可远售面棋积；丽（3）容询积率收；（4）限秀高；剥（5）建确筑密梯度：（6）绿临化率错；（7）车志位配许比；抽（8）学要校、墙幼儿时园等悲配套浇面积球；（9）商踪蝶业比涂例；（10）回练购面适积等严等；隐性掌指标冷：（1）人纪防面鞠积；搬（2）地槽勘报奴告数瞒据（忘如覆喉土深冲度、餐地质令条件也：如翠北京置、天译津、厦杭州掘、广安州地浇质条夹件就轻不同方，开凡发时虾一定勤要考且虑上智述因飘素）着；（3）日闷照；饲（4）楼膜体间葵距；上述塌指标慢中关浮键指公标：趟容积闪率和笨可售骂面积浑；★在满首足其帖他指简标的迎前提帅下可犁以考胖虑容颗积率闷的分豆拆问享题（宵案例外南宁姐山语把城等股等）伤，通闪过产伪品差葱异化浙，提吨升产药品品菜质，基提高哑产品器溢价；策划定位阶段成本管理策划地定位雷阶段贡成本棒管理一、阳“思漂路决羞定出叼路”二、施“只互有想罪不到穿的，溜没有字做不披到的穴”策划错定位饿阶段撑成本逝管理房地名产策靠划定悬位阶努段是丛指在缴获地稀前或钳获地租后，枪通过李市场滤调研卵，“该以客缺户为旅导向娃、以夫市场架为导径向”剃，确各定产先品类置型的筐过程篇。是一鲁个思种想创协造的爸过程谱，是盼最有童创造嗓价值掀的过梅程。一宗具地块余，可春以有鼻不同涂的产眯品业论态组悔合，邻可以设都是贷同种更产品动（如昨小高且层或夏高层煌），达也可毁以是漏不同仇种产忧品组梦合（鼠如洋愈房和海高层穴的组故合）同，前企提条明件是枪在满携足规梯划指英标的组前提震下，给如何科将土泡地的继价值捐最大病化，六如何扑将地跨块布牛置更男加有稼效，变充分现挖掘荒土地听的价少值。客户人群确定建筑风格确定产品组合确定户型确定外立面确定建造标准确定成本确定策划颈定位男把握膀的原布则：怒精准碍确定路客户硬人群杆，关答注专岁业化展、差顶异化沿，做皮到人妹无我蔑有、奖人有土我优祸。地产追集团锅产品狭效果爸图策划钳定位途阶段记成本御管理客户人群确定：根据土地属性（地段），通过市场调研，确定目标客户人群（首置、首改、再改比例）；区域内什么产品稀缺，避免同质化竞争，走差异化之路；产品选型（①多层洋房、小高层、高层；②塔楼还是板楼；③几梯几户，户型多大（一居、二居、三居、四居；户型比例）；户型艰选择盟、建繁设标脸准一归定要般与当济地的裳生活带习惯目、风挠土人骑情结妇合。（如滚长沙侄山语昨城项参目一屑期大若户型纺，以烂及座亏便器损的设煌计；黄成都万西派百国际适的准直豪宅缴设计牲；大愚小户稀型的脱选择联）策划配定位销阶段亚成本蔑管理产品钻定位渠阶段米的成呢本管追理工搭作是醋房地龄产开牲发过底程中组关键邮环节篇，是俩一个揉成本持策划牲的过树程，章包括泼成本冒的分拆配方跟向和棵分配丽数量晒，是火一个互由粗财到细横，是车一个但连接技计划济到具迹体落职实的倡中间诞过程禾，是片一个各方案今比选摧的过膝程；徐州灯原香招漫谷别项目策划缩慧定位她阶段跪需要震做的野成本弊工作方有以轧下内嫁容：对不剃同的弄产品只业态冶组合混建立水相关胆的模电型，啦测算味收入碰和成饼本，计算阴可实富现的唐最大膏的投移资收阁益（包泊括项心目产扣值利瓶润率惰和成狐本利丽润率怎，以抗及自猎有资庭金回宜报率喘等）。案例法：地挑产集便团所悲开发齿的南泥宁山齐语城姜项目平，项冷目位铺于南妖宁青蜂秀区伞，占盾地面惕积24筝8亩，针容积堵率2.常0，总佛建筑揭面积播为42万平扩米，殃可售叠面积巧为33万平遍米，两通过农法院究拍卖叠获得兵土地迷，楼党面地密价17泉68元/平米恰。当时项目签周边储的准动竞争临楼盘农超过搅面积30坐0万平赖方米谱，周购边区卡域高拒层住娇宅销春售均悬价维斤持在35途00元/平米约左右水，按替照原蹈有2.柔0容积摊率惯停性思铃维进姿行定案位，棕住宅批产品财若设抗计为既小高斜层或办高层互类住斗宅，眉按照孟楼盘粥地价17壳68元/㎡，界加上懂建造涝成本师、管极理费皂用和豆各种零税费辣，项火目营旱业税球后开炭发成节本费嚼用至晕少在49关00元/㎡，绕效益朱将直扑接亏径损14产00元/㎡，藏整个装楼盘营开发冒完毕渠将直填接亏饰损5亿元；策划春定位抚阶段屿成本紫管理通过歇项目差异炼化产陈品的辅定位，将隙地块村容积批率2.挣0分拆眠为0.怀95和2.贿85，将修建设蒜用地津面积12艳.7愿32脉1万平必米，划缘瑞分为6.惊41孙23万平务米花园涝洋房丢用地略和6.低31纯98万平锁米高层炒住宅乘用地辨，花抽园洋伶房产刮品建疤筑面府积为11链.2轰31山4万平习米和悟高层垮住宅甘产品叶建筑拴面积究为29画.8栽88扇1万平哗米。项目思分为掌三期私开发饰，第袭一期沙以高色端花威园洋笔房产常品入尚市，声第二遍期开喉发高让层住劫宅，歉第三漫期开监发剩靠余的缩慧花园烟洋房京和高冰层住慎宅。践一期软花园释洋房20虎09年6月份鹊高调庭入市领时，柄客户亡通过雾对园牙林示粗范区眯和住竿宅小床区的踩亲身葬体现错，对昨本项肾目的糊花园题洋房欧产品纤产生桌浓厚些的兴烤趣，迅特别跨是对矮一二滩层的扰下跃弹产品赢和五枪六层狮的上葵跃产圾品，壳为了懂避免壮客户响集中或于下姥跃产委品和散上跃你产品旷，由蚊于这队两种回产品爸附加皇值较柜高，斜通过戚销控道手段裤，提掩高这脉两种雹产品测的价恭格至13趟50沾0元/平米箩，平耻层价评格按留照低辅开高光走方傅式，吐以65脖00元/平米湖入市赵，逐栗步拉允升到90部00元/平米枝。通过倾项目肝前期酒精心勾策划丘和后浴期有出序施韵工建丽造，忧以及规良好场的市蜻场推骄广，赏随着20葛09年年筹末、20农10年年靠初房遇地产腹市场词的回留暖复喷苏和好项目旷周边防基础膛设施码配套某的逐验步完已善，顽由于伏便利料的交禾通环痒境、逝完善叉的生葵活配命套以可及优拿美舒赌适的志园林叙生活卖环境搏，本滩项目驰确定钳为南众宁房集地产看市场脸的高抄端楼下盘，姑作为误南宁剖高端茂楼盘胞的典液范。符截止恼目前旧项目舰花园香洋房唇和高咐层产遍品已补经全梦部售次罄，衬并且循取得谈了良痛好的逝经济梦效益滚，目奇前保刊守计轨算，割项目狮所得阶税前归利润线将达驼到近8亿元湖，净到利润镰也近6亿元向，项哈目由谷拿地嘴前的困亏损撤实现咱了最错终的畜盈利胃。策划消定位性阶段徒成本尺管理策划甘定位分阶段蕉成本猫管理成本翼测算未过程适中，风在成义本限斯额范桃围内洒，一爱要结牌合成壤本科牌目表百（保役证数斜据不艇丢项陪、不滋落项雪）；口二要添结合槽市场量竞品售楼盘弓的建戏造标手准，楚进行闸标准最选配卧，多掉方案码比选匙，做控好成下本分敲配，发做到忆成本龟支出知方向好明确灭，“践该花辟的钱报，一槽分也瞎不要毅少；奸不该厘花的叙钱，泉一分疯也不朗能多片”，妥从客喜户角贝度做税到“旋性价停比”有最高道。（1）对温于客绣户能愚感知集、体夹验到淋的部绣位就砌应该外重视灰，相某对多低投入框、多该分配妄一点朵成本锦（如户门腿、外嚷窗、逮电梯凳、园础林景秀观）（2）对燃于客体户不男能感爽知，厦或感象知较六弱的监地方旦，可瓶以少寻投入罚或不烟投入计（如楼饭梯间骨内装货修、空调识栏杆仁百叶），外立间面石完材慎壳用，休可用的外墙载砖、效外墙始真石签漆进掩行替龄代。逗消除尿“外撞立面智高档茫，楼痕盘就怠高档围”的罚思想。成本宰贯彻叛思想写：要环有前男瞻性絮和控惊制性颜；1、倒劝逼控再制法润：成矩本倒塞逼法垒，成肯本=销售墨收入-预期幸利润闷；后期逃成本扎应小帜于前呆期成助本，毫设计您概算服小于苏投资洪估算械，施脊工图漂预算码小于聪设计外概算比，并箭且后稻期成霞本在描前期筹成本搅范围遥内要诱有富测余量泻，即央贯彻款责任阿成本清管理尝思想国；2、投轻入产矩出法斯（价简值工坛程）看：以萝投入期产出清思想是为指腿导，竭每多梨投入辰一分械钱，梅应有善相应创的投德资回障报，胁客户凯能够被接受信，用安成本显利润励率进愤行考锹量。策划新定位镰阶段幕成本湖管理设计概阶段技成本创管理设计阶段成本管理设计听阶段洁成本丸管理设计秧阶段细是将贷开发贩理念珠、思摄想、絮思路串落实丑到施映工图射纸的梅过程花，因弊此过淘程中杰需要塞将成怒本理课念灌约输给窗设计给人员反，要葡求设乳计人得员有赴“经卡济”意意识揉。设计牛阶段格成本望管理司方法减：1、设计区招标饲，进俊行方鼻案比斜选，迁同时趁要求倾设计盆单位废提供变设计东概算；2、下达苦限额铸设计汁任务搂书（暗包括第地上闪、地姨下钢灰筋、框商砼违含量钟；窗挠墙比/窗地炎比；珍地下五室单船位车吵位面博积；炭地上亮、地纪下建荣筑、宏机电柔工程庸造价授限额测；室哄内、木外立控面装捆修标时准约叛定；门层高僻（层第高每授增加10狐cm，造躲价增以加3%孕~5语%）、略对于请园林破景观虫工程礼，下魂达设乓计标也准，乎规定违软硬弃景比份例）；3、设遣计方信案审裤查，呆进行敌设计黄优化酷（在签设计际过程的中，作通过诉招标遗选用兼设计牧优化袜单位问进入颗，对膀设计陵方案脏进行撕优化宜，确辆保设币计结细果控晓制在刷限额臣设计睡指标瞎范围背内，季设计恶优化轨单位盒按照浆降造域比例坦进行洋提成孟），挽目前靠地产缸集团好在施派项目辆均采萄用设管计优申化；揪其中贤北京讽梧桐龄苑项桶目通敲过设叫计优劣化，欢地上闭钢筋白控制顺在38抵kg丽/㎡，干综合善钢筋携控制虽在54民kg红/㎡；别坚决辛杜绝屡“大局基础沿”、香“肥层梁肥祖柱”掌。4、产蜘品线矩推广恭：目换前地留产集捡团已港经实斑现“州国际纯城”翼、“虽山语帽城”在、“炒青秀睁城”究、“塌西派途系列计”“就原香斑系列腔”、卫“梧促桐苑优系列粱”等闷六大盯产品萄线，矿产品平线之记间产氧品选雷型、抛成本酷可进肢行对沫比，衡为项佣目快判速开柜发奠往定了旷基础陈。设计萌阶段丈成本恨管理设计燥阶段曾应关圣注的颠几个滴经济妨指标圆：（1）外角形系偿数：锹外墙脱墙面城面积朋（含爹外墙叨装饰茶面、缝建筑杯造型鹅展开往面，它不含自阳台掘底部师涂料羊）/地上符建筑姐面积浮之比降；外愉立面迁设计护应保铺持简必洁、龄明快惜，尽云量减桂少里骆进外雕凸，至减少烈外立遣面构笔件，普通如住宅债外形愤系数床应控冈制在1.紧2范围遥内，符不宜较超过1.粮5；（2）窗恋地比叼：外字墙门往窗洞伐口面开积/地上泡建筑范面积丑，窗颠地比滨应控耳制在0.卖3以内倒，控怠制开默窗面走积，旗减少幅飘窗阶、转索角窗勇面积位，窗地锹比以0.止2~防0.果28为宜；（3）地圾下车尊位：搜应控马制好乞地下棍柱网散，合稼理划研分车省位数挠量，按照谊地下听室面丧积进加行分赠摊，团每个倾停车盲位面商积一荒般应雀控制菠在32㎡/个，护最高狮不应碑超过35㎡/个；地下慈室占愤地上怨计容帽积率梢面积事应尽素量控报制在20斤%范围崖内，竟地下节车位宪面积锈应控甲制在35仅㎡/个范犁围内身，无艇人防携地下牢车位粥，控间制在32份㎡/个；1/讯4地下宿室面从积<人防示区域捞面积<1喉/3地下耽室面卷积，传控制旷在34腾㎡/个；1/斥3地下耳室面扶积≤圆人防营区域蛾面积<1遣/2地下稠室面凭积，奔控制寸在36励㎡/个；根人防全面积浸≥1/姜2地下乌室面酬积，态控制棉在38瓦㎡/个。耳对于孕地下慰车位馋销售裤单价筑低于10万元/个的蚀项目蜻，应惕尽量端少做新地下迹室面赛积。架地下贝车位客销售袭单价>1到5万元/个的帐项目翼，可就考虑肚适当穴增加介车位岛数。设计蛋阶段蹦成本默管理设计旷阶段执应关御注的撇几个钟经济掌指标爹：（4）基粘础选叔型：肝一般动情况觉下，材各基决础类有型的个成本愈按以铜下顺班序递呜增：天然模浅地真基基剥础＜尾复合阻地基游浅基熔础＜含筏板来基础厘＜预番应力株管桩咐＜人洲工挖合孔桩新＜灌珠注桩（5）结朴构选动型：掉一般伶情况藏下，溉各结那构类僻型的奏成本缠按以泄下顺听序递鞋增：矩形胖柱框肾架＜糠异形辜柱框招架＜躲框架寒短肢赌剪力迟墙＜哄框架励剪力宽墙＜座剪力车墙（6）地拍下室普顶板俘选型当覆怕土深翻度为1.弃2m己~2粗.0许m时，直各类筋顶板拣的成回本按脏以下落顺序场递增咏：无梁尸楼盖而＜单桥向板淋楼盖佩＜十摔字梁帝或井缩慧字梁施楼盖当覆久土深抵度在2.宣5m以上饥时，简地下潮室顶筛板优形先选怎择加甜腋大途板楼躲盖（7）控尖制“金赠送疤率”一定抖程度雅的赠群送率北，能跪够提孤升销紫售，旧但要召有一但定的鞠节制池，一丢是施稼工较妈为复兄杂，有二是穿成本抽比较况高，趣三是覆一些子赠送西露台冻应控妥制，岂可以膏考虑摄“飘环窗”洲赠送捏，提开前封纯闭，染避免徒后期叔小业依主随她意封幅闭，到给物附业管油理造肯成麻净烦，绝不利栗于品绍牌建舅设。设计两阶段虹成本殖管理房地额产开执发的够“加仿法”充与“惯减法瞧”1、“能加法哀”：兴园林末景观备的投粥入；裁“得矮房率真”的君提高躁；小间区配听套的气完善严，“扇配套厉商业社”，提“教爆育配隔套设旦施的购引进抢”（赵如知巾名幼治儿园辞、学树区房鞭）2、“湖减法天”：蜘基础厘选型夕（桩晃基础调）；纹钢筋区、混厚凝土拌含量育的优潮化；组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狠按照尊土地膨出让郊金的3%皂~4普%计征翅；（2）营饲业税呀及附陷加：紫加上招日前围新增圈加的阻地方救教育持费附璃加，积按销邀售收昏入的5.歼6%计征更；（3）土辈地增待值税标：一促般按挡照销非售额率的2%预征予，清常算时蠢候达扩到5%以上毙；（4）所党得税皂：按咱照销葵售利松润的25凉%进行肤预征椅；（5）其宵他税袖种：专合同恐印花任税等（6）土补地使挺用税握：按浪照土冤地开盼发年泳限*纵土地申类别寒（元/年·㎡）骗*占方地面膛积；上述联税收陵合计鼻约占确销售宇额的15叼%左右爷；税务域管理税务妙筹划一、芽必要须性：袜所占腾比重兵较大怒；二、企通过咏筹划蝴可以吧同税询务部浑门沟考通，吓降低霜相关附额度游：1、相晚关税竞费的溉缴纳叉争取肤相关励优惠壳政策铲（减晨免、尿返还马）1、成淘本记刮账要压及时队（因题此要叶求工办程结炸算要达及时危）；2、多桨期项漂目开怖发，燥成本午分摊缸要到死位，痰不要再将成漂本后填挪，掌成本泰要打陵足；利润踪蝶释放巨要均付衡，依避免幸前期垫利润额较高检，所戒得税绩提前助、或矿多缴皇；3、土看地增辞值税登可以碌同税裳务部旅门沟拆通锁爷定，策如保贡定京启南一灾品项车目锁骂定土尖增税五税点躬为1.盆5%，南丢宁山究语城乎项目注锁定职土增从税税润点为5%，避漏免了叨清算帖；长做阳国信际城岔项目除作为追限价周商品碗房项辟目，应通过多积极挖与税胞务部由门沟缝通，衔争取联到政塌策房斗条件肿，土述增税举由50高00万元叶折减刮到25慎00万元业，土小地增桥值税症节约25誓00万元究；成本驶后评图估成本后评估成本铜后评驴估成本继后评者估是批成本终管理碎工作雁最后物也是艘非常群重要蛛的一库个环帮节1、整始理、摘积累搜数据燃，形链成数狱据库呈；2、为且后期晋准确击可行绢性研仅究，叛测定秋目标陶成本父提供碗数据肿参考竿；3、总厘结经头验，资吸取司教训低，扬选长避立短，储为后冶期开性发提钥供实盏践经舱验；中国坊铁建染房地抓产集雅团有捷限公薪司开那发项钓目成鸡本内杠控指爹标内控近指标1内控神指标2内控率指标3内控证指标4房地拾产成告本信钩息化工欲逃善其裕事，撞必先艇利其虚器成本傅关系描到的顶专业筛环节垒