房地产开发的基本程序可行性及规划设计

房地产开发投资概论张辉北京大学经济学院主要内容1、基本概念2、房地产开发的基本程序3、开发项目的可行性研究4、开发项目的规划设计5、商品住宅项目投资分析研究6、招标与投标7、房地产开发的趋势1.1房地产开发房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。1.2房地产开发的特点

开发成本高,投资量大。开发建设期长,投资周转慢。市场具有地区性和分散性。需求具有稳定性。涉及面广,综合性强。

成交价格在某一范围内具有不确定性1.3房地产开发分类根据开发项目所在的位置,可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。根据开发的规模,可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。根据开发的深度,可分为土地开发和房屋开发。根据开发的方式,可分为定向开发、联合开发、合作开发和单独开发。

2、房地产开发的基本程序可行性研究

前期工作建设实施营销与服务2.1可行性研究机会研究和立项市场调查和分析规划方案费用测算和经济评价风险分析综合效益评价与方案推荐2.诞2开发纺项目蜘的前彼期工第作立项脱、机月构组均建土地易取得规划途、设贤计规划当、设袋计方就案报伴批资金陵取得拆迁票、清欣场2.雷3建设临实施发包丑（招珍标）办理鲁开工嗓手续施工愉准备姿（三物通一坊平等叙）工程冶施工绘的管糕理与宿控制竣工恢验收决算2.堪4营销列和服北务营销撒计划广告坊与营表销策泻划预售爆、租罗、售产权烦登记透等法础律手糕续售后获服务物业笼管理3开发产项目村可行脆性研娘究可行苗性研西究是坦在建套设项榜目的和投资暴前期,通过绵对项完目的界投资月环境恭和条战件调翻查研眉究,对各心种建扬设方戴案、砖技术焰方案籍以及任项目控建成童后的颂生产腾经营嫁方案像实施碌的可包能性耻、技迷术先忽进性型和经厚济合括理性挥进行受分析亲和评钻价的众过程怠。房地政产开槽发项驰目可纲行性会研究查是房苏地产么开发尊过程太中首收要的烧和最希关键歌的工渗作。可行巷性研拦究主因要回女答三收个问乓题，杰即技屿术上萌是否镰可行誓、经广济上筑是否殖合理且和项认目的源风险促有多雾大。3.勺1可行评性研最究的声内容来与步支骤3.萌1.详1房地森产开姻发项部目可锤行性愈研究拿的作法用房地桌产开我发具兵有投疤资量蒙大、组涉及供面广照、建崭设期扮长等介特点还。因蠢此,在投镇资前,为了来避免湿和减深少投疑资决仙策的膏盲目恢性,提高助开发煎项目护综合幻玉效益,应在宇市场歪预测潮和投竟资环阳境分拳析的饲基础后上,对拟陪建项润目在东技术哪上是我否先跑进适膛用、鼠经济遍上是亏否合环理、叙财务辅上是换否盈冤利、南建设蚊上是浊否可绒能等肝进行巷综合施论证拍。通过丢可行板性研顿究,明确经该开悉发项叨目是渐否可交行,从而段为投煎资决拒策提铲供科童学的坊、可嚷靠的舞依据联。3.担1.棚2房地件产开夫发项昼目可惊行性析研究季的内配容(1态)总论滋。(2配)市场亮调查担和需陶求分华析。(3粉)开发职项目蜡场地冈的现追状与之建设森条件装分析隔。(4钉)规划岸设计栽方案显。(5纲)项目访的建膜设工档期、佛进度君控制绩和交赔付使影用的梨初步派安排牧。(6候)投资蒙估算从。(7涂)资源尺供应档。(8干)经济脸分析翻和财弹务评碎价。(9煌)社会叮经济挣评价咏。(1振0)结论3.魂1.咱3可行菜性研伙究的趋阶段拣划分机会胁研究初步修可行精性研湾究详细顺可行堡性研凝究项目赞评价3.广1.花4可行星性研杆究的尽工作围程序(一)项目碎筹划(二)市场弓调查跨与分津析(三)优化蓄和选容择开那发方刚案(四)方案陷评价(五)编制环研究绕报告3.残2市场怀分析房地泄产开狐发投倦资活渔动的念首要醋环节远是寻寇找和让确认哭市场臂机会,即投泰资机卵会,为此衡要进痛行市雕场分软析,即对努房地遭产市品场的毛技资兴环境府、房弊地产旱供需区状况龟和价两格、艰市场鼠趋势院进行裹调查婆和分启析。滨从而国为开读发项赖目的乳市场补定位巨和目虫标选蔽择提忘供决袜策依激据。3.具2.住1房地抢产开夕发投戒资的镰影晌仔因素3.誉2.云2市场您调查程序以：1、明舱确目绢标2、制牧定研讨究计股划3、组园织实辆施4、分贸析和载处理盒信息5、提荒出研配究报胖告内容敌：1、环险境调赠查2、供昂需情纵况调桥查3、开头发场胁地调捡查。3.牺2.昆3市场考机会幅分析是否筹具备柄相应跪的资狠源、震能力渣和优丈势？确定淋最有钩吸引杰力的开发览机会：市肃场规墙模和颠市场糕增长市场艺细分,是一曲个识厦别具蚂有不羽同需修要的程用户剪群的步过程绳。评估扎细分役市场:该细止分市迎场的音规模洽与发楚展潜杀力;细分脸市场股竞争霞结构觉状况;企业花的目流标与谋能力。开发厕项目起的市轧场定逆位:识别猛可利阿用的莲竞争细优势;选择贯若干芦个确返立优备势；宣传劝竞争回优势。产品定位订价与投资可行性分析产品形态定位与诉求产品价格定位投資效益分析投资综合评估生活环境与公共设施交通运输情况向区域市场动态竞争个案调查消费者需求调查向土地标示及产权基地使用现状基地法规管制情形基地周围环境基地公共设施配置区域环与基地分析人口变动趋势住宅市场动向都市发展政府住宅与金融措施大环境分析房地益产项再目投绿资市扁场分剪析一够般内骡容1．市场狱分析侵的程掀序表1总体狼市场君研究受分析伪的资晶料内否容总体市场资料资料内容（一）大环境分析1．人口组成1．

人口成长及变动情况、家庭户数、户量2．产业发展1．

就业人口2．

就业机会与失业率、

产业结构与分析3．所得水准1．

平均每人国民生产毛额2．

家户所得阶层分布情况3．

家户所得变动趋势4．

市场景气

1．

建筑执照面积2．

使用执照面积3．

房屋建筑类指数4．

房屋建筑人数5．

契税件数6．

开工面积7.

销售率8.

建筑物买卖移转登记件数9．

物价指数5．住宅情况1．

住宅投资水准2．

平均房价变动率3．

自有住宅比例

4．

每户住宅面积5．

空屋率6．

住宅存量7．

住宅供需分析8．

新建住宅变动6．金融措施1．货币供给额2．中长期放款利率3．贷款成数高低4．金融业融资状况5．证券市场分析

7．都市发展1．

都市计划（主要计划、细部计划）相关内容2．

都市人口、产业3．

交通运输及道路系统之配置4．

公共实施分布情形8．相关政策1．

住宅政策2．

金融措施3．

土地政策4．

各项管理法规5．其它相关政策

2．市嘴场分陪析之副资料枕内容总体丽市场迫分析漫之资间料分铲可成黄大环蜂境分公析与蔑区域屑环境鹅分析图两部霸分。表1总体葬市场倍研究两分析刻的资暴料内召容表2．区桑域环悉境因庙素条站件分码析内预容（二）区域环境分析1．区域内人口组成投资基地区域范围概况1．

位置2．

当地人口3．

家庭户数4．

户量5．

所得2．公共设施1．

各项公共设施2．

种类、规模及区位3．土地利用1．

都市计划之使用分区2．

建物形态4．交通运输1．

联外交通情况2．

主要道路3．

重要交通设施4．

交通流量分析5．商业活动1．

商业设施分布情形2．

商业活动量3．

商业种类4．

商业吸引人潮量分析6．消费需求1．

消费者对住宅形态、坪数、价位等之偏好及需求倾向2．

消费者负担能力分析7．区域市场发展1．

区域内推出之住宅个案分析（形态、坪数、销售状况）2．

未来发展动向之预测8．区域市场胃纳1．

个案推出情形2．

个案销售情形9．竞争个案1．

个案名称、位置、形态、楼层数2．

规划坪数、户数3．

推出总价、平均单价4．

销售率5.客源2．市庆场分础析之细资料吹内容总体吼市场益分析滤之资络料分嘉可成殃大环铅境分节析与挽区域煤环境萌分析石两部乘分。表1总体宣市场朽研究疾分析罢的资夏料内糕容表2个体络市场灾分析庙之资记料内筝容资料个体市场资料内容小环境分析1．基地现况面1．

基地位置、面积、权属、土地使用分区、使用现状2．

基地出入动线、附近土地使用形态、建物形态2．邻里环境面1．

邻里范围之界定2．

居民生活形态3．

实质环境4．

产业活动形态5．

公共设施配置6．

交通可及性7．

住宅及土地开发形态8．

法规管制情形3．竞争能力方面1．

竞争个案之位置2．

竞争个案之形态、格局、销售户数、面积、价格、销售情况3．

竞争个案之经营计划与行销策略4．供需面1．

未纳率之推估2．

占有率之推估5．财务面

1．

成本之估算2．

投资报酬率之估算2．市杠场分体析之误资料怠内容总体椒市场豆分析衫之资巴料分定可成舌大环责境分锄析与愚区域饶环境寒分析剧两部助分表2个体狭市场火分析智之资膛料内刑容3.悟3开发室方案开发粮目标：何箱处投头资开颈发和途开发术何种桨项目土地朴开发顿？构架筑物旗开发叹？房猫屋开丈发？住宅快？商冲场？啄写字骄楼？投资今规模：取照决于购风险陶分析贷款冬？合崭作？退分期斥？开发估时间：开纵工和踩开盘族时间猾。预售冈？现苦房？脑分期雪？3.污4经济妇评价开发乌项目甚方案涂的确翠定,须建甚立在矿多方厌案比颂较的纳基础界上,因为郊每个伍方案扇在建供筑、岩结构挽、装普饰和筒材料貌选用回以及妹工艺饥等方悔面各森有其浇优缺屈点。此所以亦要进遣行多朵方案肝比较,选出帜技术祖上先本进、稀经济朱上合掩理的埋设计骡方案那。3.球4.消1费用币测算总投伴资构渣成：(一)土地遥有偿用使用挽和拆绘迁和挥偿费(二)前期需工程蜂费(三)建筑车安装猜工程钥费：柔直接呆费、妇间接朴费、变利润僚、税虽金(四)基础乡丰设施卖费(五)公共恳配套崖设施忙费(六)开发浊企业瓜的经匹营管出理费(七)其他套代收奖费用(八)建设兄期贷界款利躬息施工上费用陆：投资勤估算剂、设朱计概递算、鼻施工尖图预娇算、素工程结算真、竣建工决透算3.榨4.枕2财务圆评价1．投墓资利航润率铅。2．投捉资回砍收期恢。3．借亮款偿伟还期卧。4．净略现值嚼。一、米定义假设语开发井法又粪称剩呀余法秤、预维期开各发法发、倒侮算法途等。莲它不疤仅被收大量秃用于税房地汇产价游格评芳估，启而且范也是循房地泄产开招发项湿目投反资分罩析的卵常用鼓方法免。其分基本摔思路顽是通泻过对镜房地觉产开眨发项花目的家成本璃与效泼益分遇析，嘉从房评地产口开发唉项目摇的预坊期总碌收入肃或房蹈价中虎扣除框各项絮开发估费用份、销迈售费械用、耀销售观税金猫及开怎发商坦利润遍后，荡倒算崭出估门价对出象房抖地产犁的价枣格。专题慕：假诊设开厨发法较的难愉点与亭问题厘剖析二、污剩余条法的不理论亚依据柳及基范本思池路简而辅言之干，剩世余法扩测算絮地价唤的理寇论依何据是窑采用滤倒算国的公亩式，汗计算穴出在蛾房地找产经叶营中盐，完呈全由椒土地磁产生码的超孤额利著润部娘分，旨即地的价。喇剩余插法的培理论拥基础记可以缎追溯卷到18世纪弄著名盯古典启经济客学家膜亚当·斯密鲜（Ad巡寿am筐S帅mi昂th）关查于地妙租原鞋理和19世纪李区位奸论的牲创造答人杜俗能关河于农研业区抗位论赛的论不述当座中。傻杜能溉在《独立迅国同抚农业绸和国勾民经裕济关猎系》一书滩曾指样出：纷“有护一田晒庄，吓庄上坟全部丛房屋坏、树皱木、耽垣篱丛都遇郑焚毁郑，凡罩想购章置这森一田勇庄的菠人，枯在估幻玉值时紧总首滴先考举虑，骡田庄蛋建设隙完备渣之后诱，这抵块土养地的臭纯收渗益是察多少努，然齐后扣粗除建射造房有屋等仅投资付利息叼，根头据剩枣余之邀数确买定买厚价。既”可瓜以说伶，这捐是最场早关悦于剩糖余法讲基本努思想粉的阐喜述。二、厅剩余筛法的夸理论塞依据朗及基城本思辛路剩余淡法的悼基本允思想冷也可卡用这帝样一区个假间想的尿例子鸣来形孝象地步表达虑“假珠如有头一家聪土地搜即将洁出让理，地祥产商烛就需针首先肉研究牢该宗辰土地喉的内凡外条什件，居如面似积大谨小、探周围皂环境才、允股许用乔途、罢规划价设计弄要求强以及饼规定蚊的容镰积率钞、覆灰盖率椅等。着根据灰土地缘瑞的内巡寿外条提件，悔按最赌高效印用和自最佳竿利用晓原则超进行斤规划角设计狱和开螺发建蓄设，夺然后南预测剃开发默完的顿建筑交物连撞同土垄地转敌让出拌去的港价格舌，以月及建伯造建诸筑物乒所花荣费的未建筑歇费、宇专业抓费、府测量男费、键销售爷费和惰投资腾利息怒、开滑发利刑润、遮税收板等等前之后粗，再勤从预瓦测的圆土地锅与其曲上建踢筑物滨的共墓同转伏让价杯格即薯楼价寨中，矛减去丽建筑瘦费、秧专业唇费、运利息席利润遗和税阅收之望后，远就可料得到锁房地谜产开汽发商京购买狮这宗重土地狗所能保承受拿的最劲高价券格。三、盒基本阴公式地价爷＝楼幅价－洲建筑留费－持专业讨费用姨－利妙息－坑发展暖商利潮润－旧税金式中：（1）建筑覆费依脂据社庙会一掠般发休生费支用及魂行业福惯例砍预算队；（2）专射业费拳用包改括建比筑师贷、工勾程师座、测虑量师胸的收倡费，猪一般吓以占建筑盒费的钥百分槐比i计算化，即馆：专钟业费击＝建摇筑费×i；（3）正蜂常利隶息率屿为r，则镜利息千＝（以建筑乒费＋地专业千费＋肯地价仙）×r；（4）正支常利茅润率讯为p，则惹利润届＝（跳建筑虾费＋俯专业款费＋际地价旨）×p；（5）与甜地价座有关携的税迹收为t，（6）按僚上述桌每项运费用芽的具轻体计斩算方臂法汇毒总，星即可手得到岗：地价建＝楼钞价－匹建筑管费－建建筑汽费×i－（胀建筑吸费＋送专业确费＋扒地价）×r－（战建筑桂费＋贡专业叫费＋硬地价主）×p－t。三、谢基本碎公式整理劳上式奖，剩甚余法凭评估纪地价督的公紫式又滚可表离示为精：四、浮难点伐与问院题大家伸知道构，房盒地产含开发你项目搜从投志资建公设到围竣工并验收姓交付胃使用驶需要课一定蒸的周洪期，习在这果一周辽期过鞠程中葛，房穿地产锻开发平的各名项资迹金费局用的拜投入息和回乒收都痛与它肃们发诵生的迁时点施紧密冲相关增，即格资金齐的时王间价绍值运奴动形纳态时键刻贯糖穿于屿房地悄产开某发的洽全过析程中舌。据掉此，赖假设抗开发年法中笼所涉泼及的涝土地印取得淋与开眨发费减用、承建筑代费用味、专千业费管用等亩的投吊入和接销售恶收入绍的获庄取都他表现险为开被发周束期内仅不同乎时段厅上的蓝现金肆流动瞒量，怀充分才反映吊出资怒金运取用的才时间铺价值绿规律灵特征牲，因奏此，垦假设袭开发据法在坑实际烂评估餐中运坑用的爸关键际是判断虏好各缩慧项费放用发锹生的体时点捆，运债用资锯金时目间价样值运请动规窗律进叶行估手算，哗才能拜使估洲算的际结果梢准确巩可靠。但相是，目目前让的问爬题就续在于房诚有关太估价尺书籍脱对假套设开钳发法棕所涉泼及的理各项痰费用养和销蓄售收约入等啊指标少的时声间价句值运挨动规叉律阐溉述得眼不清郊楚或心理解京不一安致，机从而鹅造成像实际奶评估雁结果弟的偏嫩差。欣针对歌这一队情况首，现念就假马设开缠发法泽的具搞体计侦算公要式、虏利息惹、利右润的隐计算茂等问还题进消行讨岩论。四、足难点寒与问厘题（一乖）关僵于计诞算方剃式的酱选择从资甜金的李时间必价值摔计算冒角度漫考虑凤，假应设开棒发法营的计据算方造法可卸分为恼动态残和静梨态两陆种方脆式。所谓画动态鼠方式竟，就弱是考县虑货辫币时从间价舟值对同房地理产价周格的牛影响确，从手复利共计算捞公式替出发猜，运扬用折员现现回金流盗的方暑法逐杏一考垮虑不南同时告点的推资金际变化鸣情况欢来估守算待围估房献地产恰的价威值。静态吴方式槐，则这不考忘虑货饺币的争时间室价值架，仅竭从单乖利计臣息的爬角度疮着眼遮，考化虑利狭息支察出作济为一做项投阴资机语会成饶本对伟房地们产价赚格的返影响绒。因摇此，洁在实顿务评纷估中寻，动棚态与铸静态重评估修方法桥的运叙用，僻应针太对不岗同的使估价耕对象译和估赌价目握的进誉行选亲择。（一颂）关难于计滚算方妨式的希选择适合谎用动洪态方怀式计携算的冶情况径有：待开歉发的看土地嫩价格装评估湿；待拆城迁改乌造的杨再开钥发房否地产偿价格倒评估隔；已完裙成拆势迁的险空地冷的地民价评绝估；正在识建设蚊的房偶地产黄价格博评估蹲；需要迷改造档的旧情有房边地产仁价格疾的评酿估；待开级发房裙地产炊项目青的预崇期投回资利将润估尸算；开发娱项目更需控辩制的兔最大葡成本肝费用谈，以及广开发氧商试找图获源得拟瞒开发啄场地骑的最灶高承偶受价喂格。（一擦）关酷于计击算方颠式的例选择上述鹊情况灿，都等需要瓦对市铜场进幅行分型析后睁，预将估开妄发周两期内丛各项挎投资语费用云发生廊在不锦同时沾点的巧金额冠，以顽及预裕测开锅发周踩期末遮房屋布的预宪期售自价和随销售伶总收庆入、竿销售检总费题用、呼税金赞、利杂润等舅，然虏后利爷用不瘦同的佛贴现余期和股贴现匠率将臭它们贺折现筐到开步发期筛初或槽估价革时点让，从射而得淘到所已要求胃的估搬价结鸟果。唐所以住，用迎动态撒计算秃方式与比较粘合适废。[例题1]某七壳通一扔平的柳空地雾，面飞积12脉00平米高，允恳许用很途为鲜商住昏混合污楼，料容积环率7，覆脊盖率快≦50％，少土地考使用测年限50年。19典92年8月出趴售，胆求购海买价制。其仙他估题价条睬件：惕（1）设苍计建范筑面傲积84并00平方衫米，14层，1～2层12简00平方碎米用专于商该业，3～14层72梳00平方每米用既于住舍宅；巡寿（2）开女发费袭用估竟计：狮总建盘筑费60纤0万元陪，专杆业费粘为建降筑费美的6％，今利息扇率10％，厅税费胜按楼堤价的4％计视；（3）建祝设共篮需3年完士成（摔到19矮95年8月）要，第黄一年书投入50％的浸总建寇筑费岸，第兆二年掀投入30％，岸第三驶年投盖入20％；育（4）假嫂设建斩成后厕即可告全部瓣售出抛，预绵计当芽时售亡价商怠业楼30脊00元/平方屡米，窝住宅仰楼18以00元/平方爱米，变投资异利润齿率为20％。该题兄的计拒算过鞭程与天结果瓜为：（1）总托楼价耽＝[(照30口00唤×1搬20栋0)野÷(仿1＋10％)3]＋[(蠢18歪00裂×7研20饼0)的÷(煮1＋10％)3绕]＝12更44溜15离28（元料）（2）总么建筑律费＝[(炭60谢00软00良0×照50％)÷伏(1＋10％)0.循5]＋[(夜60鞋00副00即0×愈30％)÷沈(1＋10％)1.辅5]＋[(旧60梦00啄00盼0×孕20％)÷芝(1＋10％)2.恶5]＝53隔66检18讲2（元吼）（3）总剩地价忌＝[1蜻24蒜41排52例8－53覆66双18见2×（1＋6％＋10％＋20％＋6％×1篇0％＋6％×2孤0％）两－12过44倚15毅28惧×4％]÷现(1＋10％＋20％)＝34瓶99稿43口7（元暮）（4）单辣地价拳＝34造99淋43器7÷刻12政00＝29离16（元/平方件米）这一沿估价带过程老存在糊如下福问题锐：（1）动糕态方占法和付静态渣方法太混用质。总忘楼价宴、总献建筑跪费的商计算撒采取絮折现关现金中流的融动态束计算跪公式脏；地果价计亡算却填直接础套用锦静态冲计算喇的理景论公浴式。（2）利福息计厉算存衣有偏注差，像与假警设开悦发法凭的总关体评占估思松路矛阳盾。穷以土觉地利太息支廊出和斜建筑枯费利损息支巷出为召例，律两者混的计法算过呜程为驰（10％为嫌年利肾率）挖：土地棵利息麻＝地壳价×1柿0％；建筑涛费利饱息支凝出＝伪各年躬建筑剖费的拐折现宫值之化和×1眠0％地价筋在项叉目开安发之选初支雪付，傅按本昼题折蝇现思脾路考芦虑，中理应歇不再躬存在株土地墓利息敞支出宿因素汇；并舍且本戒题利歪息支过出的阻算法角，应兰理解住为仅纹是一列年内使发生棵的费您用，便是按扬单利霜计算巴的结挑果。凤同样沾道理栗，分棒年支沾出的歼建筑基费折惑现之医后，击利息火因素凭业已滋考虑冷在内壁；在也折现贼基础速上按贵单利据方式移加算榜一年兔利息城，无食疑折怪现和娃计算仆方法胞思路恰自相惊矛盾脊，结迷果有房诚一定清重复斩计算饼。此监外，蛛依照声总体挎评估亮的思见路，毛各项运费用歉的计即算应乎统一喝到某匙一时微点上浑，而狮且再委逐步脱分解而，本卫题算回法与状此有覆悖。鉴于啄上述手分析骂，本严题按疼不同拖的思丧路有睬不同间的正狸确解视法，烫具体逝如下捞：静态股计算启思路蹲（将仇计算鼠时点千定在壤销售失时）按本杯题给崖定条歉件，付实际沙发生藏的各蔑项收千支为鸽：总掏楼价16厨56万元蕉，总截税费66孝.2益4万元爽，总幅建筑专费60袋0万元随，总槽专业熊费36万元售。总利姑息支幅出＝矿总地攀价×1绩0％×3＋第填一年婆建筑魄费和吉专业竞费×2施.5唐×1呼0％＋播第二随年建穗筑费勒和专慢业费×1还.5趣×1役0％＋踏第三桨年建至筑费鹿和专仔业费×0炎.5求×1搭0％）肠＝0.僻3×总地刊价＋60绢0×（1＋6％）×(给50％×2紧.5辣×1青0％＋30％×1冬.5氏×1辛0％＋20％×0架.5超×1握0％)＝0.悉3×总地柱价＋11类4.四48佛(万元)总利也润＝丝式（总剥建筑护费＋棍总专选业费拜＋总谜地价证）×2令0％＝0.筒2×总地携价＋12待7.始2（万猪元）单位龄地价报＝总岁地价÷土地之面积滩＝39锡56（元/平方脚米）(2爷)动态沟计算逆思路峰之一床（假赌设利俯息计沿利润眼）总楼财价和歼总建嘴筑费斧都参宗照例境题1的原造解法炉，分劝别为12念44除15乳28元和53括66抹18并2元。总地漂价＝[(府12初44价15演28－53价66恢18毒2)悼×(怜1+误6％＋20％＋6％×2军0％)－12骆44照15训28魔×4％]÷蜜(1＋20％)＝42抄65咽07雨0（元寄）单位沃地价机为35地54元/平方蚕米。（3）动蒙态计渴算思树路之族二（蠢假设尿利息管不计累利润评）总利沟润＝陵（总示地价思＋总短建筑旺费实贡际投眯入额阴＋总固专业都费实伤际投话入额耽）×2敬0％÷（1＋10％）3＝0.佳15当03限×总地顿价＋95舍56牵72碎.4蔽3总地肾价＝[1停24齿41算52钥8－53挨66窗18猪2×（1＋6％）辛－95修55沉67占2.满43－12轰44责15愁28丛×4％]÷（1＋0.决15倘03）＝46投07仰53肝0（元才）单位摄地价绍为38高40元/平方骆米。从以篮上计斗算结看果看良，静遭态方吉法计畅算的硬单位罚地价员为39土56元/平方旺米，律而动率态方洗法计善算结便果为35模54元/平方充米，用两者帐相差40研2元/平方摸米。处所以番说，牢不能滥用两河种方佛法同岭时评男估同亿一项渐目。剑另外胆，动端态方贤法中唱，利唉息计吃利润扣和不寨计利目润也辛相差阀了近30葡0元/平方幼米。（二汇）关沟于利急息额脉的计书算投资点利息朴额的税计算扛是假欺设开好发法陡中较准复杂寻的一打步，沿应注瘦意：（1）地仆价款倾一般坐是在猴投资还项目涝开发雨期初代一次却性投老入，让若采训用动获态计巧算方塞法时堂，按谨资金户时间仓价值渴运动沉规律制，不界存在知地价绣利息六支出凶问题风，故孟不需惭要进惹行折捞现。（2）采蝴用动酷态计美算方宁法时速，建护筑费轮用、岁专业听费用粮和其停他费邮用的企折现年过程霸中已轻含有蜘利息丑的支床出，阿无需博单独墙再进懂行利穴息一岔项计班算，均否则棋，就星产生嚷重复写计算电，例谨题1中就贼存在万此问预题。（3）计袍息期盟应根革据投姨入资钥金的歌时点魔及其确持续唇过程挡确定凳，若清是年亭初投请入，它计息通期为券一年村，年谊中投肥入或曾日均锄匀投惠入，愤计息困期为1/蓝2年。纵动态旦方式遥计息孕期是填开发销期末薄向开田发期束初折描算，爽而静临态方存式则边是开诸发期赶初向庆开发唇期末智推算赏。（三疮）关经于开符发商棚利润太的计哲算1.目前棋，我链们看波到的啊房地究产估志价书龟籍，病计算衬开发净商利梅润的网方法昌有三打种：芒（1）以唤房地侵产开猎发总小收益捆或开乘发总猛价值练为基恭准，秋计算申开发雷商利轮润；在（2）以雷房地惧产开均发投奔资总命成本兰为基孙准，瘦计算档开发考商利识润；巩（3）以饥总地选价、耳总建讨筑费膜用、寨总专撕业费悄用之并和为葡基准俩，计肉算开任发商燃利润没。这出三种恩方法胆究竟李哪种赏更为闸合理幻玉，需仁要进库一步池研究带，但众从开偶发利茂润率洞来看厦，三第者的湿关系纷应为虽：（1）＜(2僵)＜(3嘴)。2.如果坦总利劝润的丘计算满基数态是总伴地价薪、总廊建筑壳费用砍和总后专业众费用看三者逮之和越，在黑采用居动态涛方式闷计算粗时，魔不应育以折富现后尤的总伞建筑膊费用电和总宇专业偏费用膊加总沿地价摘之和但为基移数计唉算利周润额疲。因饺为，仙按“话折现悔过程铁即计墙算过夹程”闭这一谢观点吧，折今现后硬的总微建筑布费和慕总专渠业费袖中已赞包含遭利息抗在内以，以猪致无学形中闯，利椒息也门计了究利润户。另吼外，碧应注搂意利朱润的径取得全应在嫌商品络房售楼出之史时，狗无销钩售收晨入则粥无利拦润可捧言。水因此育，总道利润蒜值也香应进伞行折原现，旋以与掏其他爷指标莫相统椅一。娱据此辰分析盟，例较题1中，叹总利印润的刺正确挥计算令式应引为：总利沈润＝罢（总汇地价禾＋总祸建筑窑费实继际投庭入额音＋总暑专业屿费实乳际投洲入额故）×2竞0％÷（1＋10％）3＝（叶总地义价＋60激00艺00轻0＋36灶00按00）×2察0％÷（1＋10％）3＝0.键15不03丑×总地德价＋95孟56格72忘.4强33.箩5风险般分析在房格地产出开发牛项目赏的经筝济评粉价中,所引臂用的壳数据考均来刚自估嘴算或兼预测,不可扰能完已全与膀未来惧的情哲况相求符,从而面使决估策具柱有潜秋在的午误差炎和风鹅险。3.撤5.龟1主要证风险田因素(一)市场恭风险(二)经营叠风险(三)利率呢风险(四)政策佛风险(五)其他镇风险3.抹5.揭2风险纷分析博方法1、敏菌感性敏分析假定年风险亚因素多的变张化程军度，烟计算器变化孟后的芹财务侵指标筹，进蛾行对香比分喇析。2、概残率分抓析假定拒风险纯因素挎符合忌概率傲假设雪，用脉概率手的方财法计卵算财岩务指钉标的业统计秤特征艳值。3.说5.蹈3凤险眼防范(一)风险管回避滩：消极狭防范吼措施会。(二)风险刊转移诸：保险有转移杜、风险辟控制柏转移风险动财务缘瑞转移(三)风险丛控制绳：选择钱风险梢小项膨目、做好巷市场砖研究幸、投资煌组合磁、分期托开发说。4开发柜项目瞒的规梯划设料计与经评价设计纳方案认是一外切评惧价的蜓基础对方发案的侵正确耻评价崭是科扣学决庆策的吗基础4.介1开发但项目买的规研划设蔬计一、涉城市渴规划二、名居住缸区规昏划三、麻开发延区工心程勘跌察与烧设计四、郑规划行设计拆的组皱织与卡委托4.屑2设计揉方案棚评价4.棋2.纽奉1基本砖指标(一)用地通容积材率(二)建筑仇密度(三)建筑渠间距(四)户室销比(五)造价4.愿2.薯2评价昆方法多目凳标、也多主赏体、盟多结谷果、5商品伤住宅搏项目金投资妖分析印研究影响愤住宅收项目诉投资犁的因性素有辣多方淋面，响住宅雨项目持投资躲分析披不可低能面乱面俱廉到，领应抓稍住重眯点，速进行洋分析摔。一在般而老言，邻投资字分析舞的基群本内淡容如见下：（1）项幕目投管资目语标的作确定培。主叫要从常投资奖者角侄度，脂研究役项目宏投资排必要留性以填及投崖资者遇的基蛋本投坐资目宋标；（2）项直目市铅场研抓究。构在必栏要性建研究掘基础瓦上，冒对住视宅项宿目市够场情起况进宜行分味析，诵预测上项目危的未轻来发咳展前遥景；（3）项刑目区窄位选她择。洗根据秋投资幕者的点预期法，对乌各种天可能棍的项角目投佛资区块位进捧行分砌析和棍评价估，选闯出较还为合宫理的遭项目巨投资厕区位悉；（4）项在目投醋资规问模分怨析。嫌根据浩项目拍外部担环境患和自阶身条溉件，惹确定道项目武合理迁的投犁资规雨模；（5）项轧目市夹场定攻位。改这里肺主要侄分析秃住宅冤投资消档次岂，吸铁引范症围，牲价格燃定位剑，销愈售方沸式以蹲及建鱼设进始度计闻划等隔；5.践1住宅劝项目狗投资薄分析肢的依聋据和命内容（6）项螺目资夺金筹惹措。疮在投汽资过脊程中具，投瓦资者膏除了第利用较自有哥资金糊外，犁还可专以通扑过其能他渠月道进妨行项幼目的淋融资宫，保或证项技目顺毙利实毯施和展获得必较高嘴财务效效率揪，因便此需绳要对她此进梦行研焰究；（7）项武目投和资和燥成本纸估算狭。主呈要是荡指利鸡用各浴种估火算技谢术及素实际扑经验贵，全描面科滩学估忆算项习目的稳投资浙和成患本费奶用；（8）项毅目的秤经济誉财务赏评价摧。根圆据上扇面的玩分析析，测会算出得项目纱投资疑的各驳项指室标，蝇进行鸣指标铃分析辟和评腔价；（9）项生目投旗资风筐险分贯析。公在投练资分弓析过副程中跑，需昨要分卸析各趴种不皱确定痕性因娱素，柴研究抚这些妖因素跳对项墓目投愁资的驶影响斯，为苏项目们决策抢提供杆建议寺。5.薯1住宅抬项目讯投资梅分析补的依渴据和典内容5.吸2住宅肃项目嘉投资鲁分析染的基压本思格路项目投资立项市场研究市场预测市场定位经济评价方案比选及决策外在环境研究市场竞争研究投资者竞争力研究需求水平预测项目风险预测开发类型目标市场和客户范围开发时机营销方式（价格定位）开发规模融资方式开发进度静态指标评价动态指标评价表层分析（定位子）过渡层分析（定调子）里层分析（定盘子）结论（定性分析）图1：住碑宅项狸目投谊资分低析思乡丰路(1广)投资米的表奴层分井析，奇主要怖是基匪于项销目基火本特抗征的待描述嘉和分巾析，绘选择叼项目银的投絮资区啦位，吗即“鬼定位错子”钉。在议这一倦层次所分析品过程敏中，不主要初是进命行项设目市塔场研梁究，棉包括狮项目誓外在甜投资垒环境烤分析笼，市肉场竞园争分匀析和觉项目胜自身彼条件握的评粒价。清这一即层次水研究贝方法废是通只过项能目数镇据收业集和怎市场资调查榆，建械立项宫目基贸本的剧材料区库，鹿然后向对这护些数乌据资杂料进露行分牢析综队合，织明确些项目病投资红概况匪，最发终完亏成住睁宅投赞资区判位选耀择。项目外部环境经济因素社会因素政治法律因素国家经济发展政策和重大事件金融市场成熟度及信贷政策国家经济发展水平居民收入水平人口结构、规模和变动趋势地区住房政策及有关规定居住习惯和邻里关系职业分布和文化特征国家和地方土地政策国家和地方住房政策房地产开发、经营和和管理法规图2：住援宅投怖资外熄部环可境影蛇响因匆素5．2．1表层陵分析（2）项目际市场疼特征头分析虾。项晌目市卫场特孝征分也析主屿要是铲在前株面外晃部环楼境分鞭析的斜基础湿上，幻玉通过恒市场葬调查第和数闷据分鸭析，当综合词评价闹项目中的市敏场特梳征，塌进行恢市场秧细分崭。主众要分饰析的小内容醒包括成地区汉住宅畅市场怪的目决前发拉展趋肾势、赢地域呜分布矛和价握格特幸征，税住宅意消费菊者的社偏好糊、收牺入水围平、辆动机俩及分链布，归项目盏竞争即者的帝背景仿、实特力和主行为鉴特征驻等。5．2．1表层那分析（3）投资版者竞溜争力认分析咱。投什资者臣竞争典力分弄析主度要是抱通过洪与其住他竞届争者饺的比腔较，烦分析少投资汇者在锅市场拢竞争构中的消优势该、劣颗势、剥机会炎和威版胁，查即进葵行投狱资者妻的SW幸OT分析浆。该掏分析茅的目抄的的译让投急资者内能够群在激筹烈的剂市场积竞争贞中找宜到自痕己的劣定位使，能挪够扬蔬长避剑短，木确立犬竞争朝优势芳，选武择有芦利于兴项目饥发展爪的空反间。能对于奥住宅闭项目绵而言涉，投渣资者肚竞争朋力分肝析主滑要包灵括：晕投资编者的己产品尤设计京能力滋，市元场运拦作能关力，凤资金某实力秘，政找府资诞源，嚼土地搏成本柱控制王能力藏，质民量控怜制水覆平，楚品牌技形象热，人终力资质源，绵营销源水平睡以及鞠物业交管理对能力远等。（4）光确定诸项目仁的区没位选档择。熊根据云上面读的分促析，明确桃项目毙的基灶本概兆况，她确定款项目斤投资扬区位艺。5．2．1表层使分析外部环境区位烧选择（定那位子持）图：帝区位叶选择伏示意汽图市场舱特征投资签者竞争辱力在表视层分哈析基笛础上始，接亩着进贯行项提目投劳资的鸡过渡或层分竿析。查过渡舞层分浮析主耕要是猪指根恼据投药资项心目的惜概况登和市静场细续分，意最终佩选定果项目剑规模雅、成盟长率章、目疼标市嘉场和贝融资因方式贞等，河即“铃定调炭子”任。在灰这一街层次究分析水中，漂根据薄市场慈研究够的分酸析结纯果，息首先乘进行炭项目胖市场鼠预测据，主胜要是您市场街需求火水平嗽预测僚和项衡目投具资风赶险预袭测，桂然后刷给予葡项目弯准确优的市巩场定计位，社为后需面的鼻里层垒分析盟奠定番基础蜡。5．2．2过渡撒层分责析（1）市悉场预渴测。市场朵预测它主要坛包括聚两方适面的铸内容朱，即昼市场尾的需时求预搅测和显风险萌预测法。就弓住宅宾项目蓝而言界，需鲁求预稳测的次目的乐主要赛是了文解投卸资项须目在庸将来访一段排时期符内可墙能销侧售水珍平及松增长竖率。津需求椒预测锐的基谊本思巡寿路是碑：首核先预限测未顾来项烦目所匪在地兄区的争住宅秋总需裕求量叠，估隐计测模算市卸场供致给量北的变伪化趋优势，姐然后瞧由两可者之镇差得碎出项档目的苹销售卷前景毛。市国场预竭测过虹程中路，既匀可以链运用候定性允方法逐，也冤可以轮运用炎定量愿的方隶法。络一般聋而言惰，可锅采用年定量相分析撑为主着，辅享之以佩定性途分析采。住宅和项目斩由于园投资钳大，泪建设痛周期删长，绩投资吨过程挡中不厉确定染因素呆较多训，项庭目市碌场风豆险较光大。佳因此析在投放资分腔析过霉程中喜，还缩慧需要释进行毫项目液的风向险预启测。结在分铸析过嚼程中功，要牺着重封分析择政策角、市吗场、梨金融议和经比营风隐险对房诚住宅贯投资烛的影饼响，腰在此柜基础史上提态出合峡理的郑投资释建议呢，尽冠可能饲将风哑险降宾低到桐最低句点。5．2．2过渡碍层分德析（2）市场橡定位爱。市涂场定和位的枣主要惭任务未是确穗定项绘目开饼发类谱型，秆目标盆客户记和范躺围，永开发扫时机侄和营稠销策酿略（酿主要毛是价握格定爪位）替。市捉场定讯位分渔析的阴基本势思路弓是首沉先分粮析投营资者吵、客伏户和汉市场显三者叙关系坟，然今后确网定项尼目开宾发理龙念，叨最后喜寻求惨项目眨的最壤佳定鸣位（匪见下喂图）俱。投资异者客户市场图：份市场慈定位液示意移图投资为理念赌及市云场定漏位5．2．2过渡遇层分惕析进行写完项给目的市前面渔两个得层次巴分析望后，庄应该神进行碧项目秧里层戏分析睁。里蹈层分饱析主堵要是蹦在上裕面分头析的摄基础克上，煮确定专项目茶开发谢规模痕，投凉资计剧划和陕融资樱方式岭，进涨行项扁目财笨务上断的评架价，赠判断姥项目货投资估可行沾性，川即“财定盘割子”碌。这版一层押次的凑分析乌相对之较为倦深入钥，是半整个锯投资愿分析林的“恰重头烧戏”滥，分繁析的房诚结果去将直惊接决顾定项说目的瞎投资浸决策辫可行吨与否游。（1）项目盗开发槽规模点的确郊定。恳就住钟宅项叨目而升言，歼住宅台的投筒资开兰发规煮模的主决定县主要延决定吉于以绝下因含素：屑住宅攻未来月销售鸦水平谷，投延资者毛资金蔬实力煮和融义资能负力，惊住宅酷建设丹质量痰，项忠目经旁济规访模和禁项目娃的风抬险及听风险鼓承受继能力序等。5．2．3里层处分析（2）项目缝投资削计划余。对惹于住颠宅项志目尤刮其是识规模需较大廊的住获宅项扇目而却言，珠决策历者和讽研究处人员叛一定干要慎饲重选盖择项意目投果资计场划。住项目右的投盘资计晋划主船要包顺括项笼目投衡资方侵式，播投资屡进度蛙以及灶资金称投放仓时机刻选择宇等。（3）融资大方式吉。在踪蝶项目障投资胶过程绕中，仁不同辟融资熟方式丢会产暑生不每同经杂济效愁益。窃项目替融资肢方式范的选辅择主赔要取舅决以垦下因悟素：谣项目寺规模混，投睬资者早的预饶期盈粱利水重平，歼投资疮者资雅金实阔力和泰融资灯能力许，项奖目的枣风险帖等。麻在我便国，江住宅客项目求投资果的融充资渠刊道除肿了自肌有资仇金外碰，主桃要是姐金融枯机构研的贷边款。厦因此愁，在培融资意方式享选择末中，悔要分怠析利商率变所化对认项目雕投资真效益导的影答响。呢最终拾确定迁自有火资金显和借际款的愁比例饰，借萍款时电机，机还款麻时机故和方委式。5．2．3里层码分析（4）项雁目的役经济受效益忧评价疫。在职前面卸分析劲的基糠础上锄，计便算住秤宅项藏目的闷各项介财务习分析录指标饱，包刺括动繁态和教静态如指标阿，分辉析项模目的锻财务浮可行棍性。旬评价赴过程熔中，喂一般扮要设洋计项娃目全扶部投君资和婆自有坝资金隐的现姥金流株量表霸，项蕉目损刺益表它，资应金来夸源与瘦应用喷表投防资计殿划与勒资金赚筹措纺表，夏总成箱本费翅用估例算表殊，销中售收堂入和夺销售屋税金雷及附萍加估庙算表草，借猪款还温本付您息计陵算表齐等（晋见下春表）闪。5．2．3里层峰分析表：痰住宅柄投资管经济即评价盯指标咐与基祖本财傲务表意对应劳关系项目盈利水平现金流量表（全部投资）投资回收期（静态）投资回收期（动态）净现楚值（花基准处收益法率）内部收益率现金吼流量那表（腊自有仍资金绣）净现徐值（增基准棕收益脑率）内部收益率损益粮表投资翅利润即率资本金利润率债务劈燕偿还双能力资金惨来源竖与应漠用表借贷血偿还数期

资产负债率流动愉比率评价内容财务报表静态指标动态指标资产负责表根据而上面极的分革析，榴对项鼠目不汉同的之方案已的结缓论进蜻行对切比，最后业经过顾适当述的调屈整，貌确定异项目尼最终祖方案槐。5．2．4最后弓结论6招标肆与投蝴标基本中概念崭：标的毅、发包电、承被包、招标晴、投阵标、甲方骗、乙毛方、拍卖祝与招顶投标竭的不涛同。6.1开发女工程穴招标抛的方蜓式6.残1.蹲1竞争旷招标(1待)公开帜招标坝。(2气)有限区招标测。6.科1.堡2协议妻招标通常兄适用罪于:(1焰)因特版殊理抽由只士能考举虑特会定承条包企狸业。(2测)工程减与已嫂经发竞包的睡大工张程相葡联系,不易造分割政。(3绸)公开告招标吉或选敬择性陵招标躬未能犯产生竭中标姨单位设。(4港)工程吹任务选适合家于通免过邀丢请协搬商的测方式她达成级交易挪。6.2开发慰工程侄招标狂工作蹲机构专业倒的招纳标工廉作机扭构一听般只组负责洞技术渗性和兴事务劲性的捕作,最终运决策棕仍由臣开发杨企业绸作出刚。开发舱企业页可以神委托培专业滚机构员来组莫织工衰程的钳招标三类局人:决策芝人员专业矛技术蛋人员助理轻人员7房地肤产开之发的颠若干侍趋势7.包1市场偶细分市场锈细分仔是市琴场发谊展的孟必然.市场把细分完有可遗能能匙找到践市场庸的新废蛋糕.市场科细分附要对宜人群清进行都透彻发的了按解.7.篇2小城蹲镇房浑地产隆开发小城球镇发尚展的辨历史息机遇亭：城市霜的空歉心化伪、农村姿的城轰镇化盏、大城每市的钱卫星萝城化赶、一小纹时经书济圈伪。在小爆城镇榆发展逗中寻圣找投壤资机照会--仓-产业嫌发展遭分析产业历发展松的指疤向性驻理论碍、产业粘发展蹈的梯进度理帅论。规模妙经济帐理论功。7.计3设计悟创新常见幼的不榆良倾衔向：住宅蓝贵族誉化。荡绿地否公园顾化。醒铺地丘广场垦化。墙小区登城市俭化。摩道路遗随意尚化。撕配套库商业清化秤风利格欧污美化畜。驶物悬管粗夕放化脑。装修展宾馆活化。解决咳途径姓：个性所、环保残、科技扎。7.情4行业昏规范用和企厅业品匠牌建岸设行业先规范管：1、目微前存明在着午信誉扑危机旋。2、政争府部末门正批在加垂大整情治力鱼度。3、业由内企宇业面上临着趟重新楼洗牌浸的考恳验。品牌印建设巷：1、规朋划设孙计和饺服务谅质量蜻是品嘉牌的扒龙头2、高腐质量朱和个末性化搏是创掘品牌赴的生倘命线3、创橡品牌名和塑绣造企委业形某象要涝统一4、高牵品质念和合贩理价棵位要球统一附录升汶川沿地震执引发制地产际思考商品植房，汉在地蠢震中拣轰然翠倒塌陪，该扛由谁届来承笋担由奇此造习成的刊损失蚁？（1）土督地权岩属问佩题：房地毯产是缘瑞指土伸地及晋其上星的定坐着物俘（包瞧括建总筑物亩、构蹦筑物胖及与产土地吸不可篮分割蛋的树设木、副花草躺和建哨筑物夹的附看属设浴备）歇。房地贪产是香房屋蕉财产必和土鄙地财巧产的芒总称斧，包辱括土奏地、慈建筑只物及寸固着炮在土德地、苦建筑肥物上杜不可绳分离竞的部坦分及莫附带烟的各昂种权梨益。房地违产是震由人青工创齿造的宝包括蚊时间锹、地画球表花面特堆定土杆地区碧位及榨其受凑文化荣偏好需和经岭济活鄙动影羞响的仗房屋肾和公跃共基童础设忙施组俩成的柜四维御体，姐以及正四项塑权能仅。房地随产是指暂土地督、建怖筑物窃及其林他地纯上定斧着物奴。它梅是实拍物、见权益裂、区村位三弃者的惧综合拒体。附录烂汶川资地震替引发铺地产涝思考商品骡房，趁在地窃震中肺轰然球倒塌棒，该柱由谁驾来承话担由搂此造言成的汗损失有？（2）按揭泄贷款辆：根据缓现行嗓的合夸同法容，如迹果属振于按敞揭贷跑款购啊买房衔屋，贸那么回，房立屋因座为不枝可抗慌力而联灭失快，则令应当忘终止凡合同徐的履嫂行。荡任何辨机构段和企待业不宋得以左合同稀为依趣据，扩追究臭购房斧人的使法律榨责任辨。（3）保搅险：目前尼大多校数财跑险公挺司都倚没有欧独立结的地遭震险塞，但架市民纤可在贸购买栗家财事险时道，选爱择附厉加地夸震险榨，为错房子快提供善保险羊保障考，但炼已上骄牌的乐私家做车，问目前低还无诉法提址供地德震保巩险。求一般峰企业疼在购糠买财邀产综炸合险松或财闭产一紫切险燃等主察险时依，会累有若任干扩蜜展条诉款可据选择蒜，其腹中就弱包含掩地震序保险炎，