房地产开发与经营

房地产开发与经营课件北京大学出版社第1章概述教学目标学习本章后，你应该能够：1．理解房地产的含义、性质和特征；2．了解房地产业的构成，房地产业在国民经济中的地位和作用；3．了解房地产开发与经营的基本概念，掌握房地产开发与经营的区别与联系。1.1房地产的相关概念

房地产的概念对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。房地产的特性房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：1.不可移动性（又称位置固定性）2.独一无二性

3.寿命长久性4.供给有限性5.用途多样性6.相互影响性7.易受限制性8.价值量大9.流动性差10.保值增值性房地产的分类1．土地的分类（1）按土地的开发程度，土地可分为：①过生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分为：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市用地分为：①居住用地；②公共设施用地；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用地。2．房屋的分类（1）按建筑结构的不同，房屋可分为：①钢结构房屋；②钢筋混凝土结构房屋；③砖混结构房屋；④砖木结构房屋；⑤其他结构房屋等5类。（2）按功能用途的不同，房屋可分为：①住宅；②工业厂房和仓库；③商场和商业店铺用房；④办公用房；⑤宾馆饭店；⑥文体、娱乐设施；⑦政府和公用设施用房；⑧多功能建筑（即综合楼）等8类。（3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房等，这是我国特有的分类方法。（4）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。

1.2房地产业

房地产业的基本概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。房地产行业包括如下子行业：1.房地产投资开发业2.房地产咨询业3.房地产价格评估业4．房地产经纪业5.物业管理业

1.2.2房地产业在国民经济中的地位房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。1．房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。2．房地产业是国民经济的基础性产业。3．房地产业是国民经济的先导产业。4．房地产业是国民经济的支柱产业。5．房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业。6．房地产业是我国第三产业起飞的启动点。

1.2.3房地产业在国民经济中的作用

1．有利于提高城市的产业聚集效益。2．有利于带动经济结构的优化。3．有利于推进我国的城市化进程。

4．有利于健全和完善社会主义市场体系。

1.3房地产开发与经营

房地产开发的概念、任务和分类房地产开发，是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

1．房地产开发的类型（1）按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）

（2）按开发的地域划分，房地产开发可以划分为新城区开发和旧城区开发（一般也称为旧城改造或再开发）（3）按开发的阶段划分，房地产开发可以划分为土地开发和房屋建设

1.梁3.加2尚房地节产经数营房地穷产经袋营，惰从广锋义上胜讲，元就是塞指一胁切通日过从乔事房源地产洞领域帝的经宵济活驱动获赔得经号济效梢益的纺行为寨。从为狭义扔上讲继，则掌只是雅指房梅屋经娘营和今城市琴土地懒经营供这两薯种房神地产逆领域精的经饶营行缠为。1．衰房屋烧经营2．扫城市样土地娇经营3．聋城市甲房地垃产综借合开毕发经塑营房地棚产开打发与框经营职的关牵系房地夺产开州发与弃房地织产经情营这忌两个猛概念毅是房约地产正行业尽运行描过程迁中被听广泛鞋运境用已的两粒个基管本概陷念，却它们速既相纲互联斯系又兵有一患定的隔区别甩。关于赏房地通产开载发与好房地宋产经注营，采有两嫁种看室法：演一种庭是从忽广义忘的角是度来盒看，扯另一率种是朽从狭探义的昨角度劲来看嘉。从广峡义的杜角度锣来看盈，特蹲别是桶站在逃市场泻经济蜡的角发度来钳看，裕房地杏产开先发和暂房地黎产经碰营在灿本质阔上是荐相同辰的。如果璃从狭虎义的表角度拴来看慕，房同地产服开发估与房绣地产刻经营洒有着茎如下匪重大齿的差值别。1．忆房地醋产开谦发和框房地峰产经角营在粘房地己产项设目市妥场运棍作过陆程中握所处指的阶初段不纽奉同。2．泼房地更产开甘发和盖房地谎产经真营这耽两种定房地贼产经旗济活摄动的貌主体丹并不队完全杯相同滤。3．进房地父产开狐发和滨房地怎产经扁营这已两种法房地堤产经召济活序动对壮主体尚的资中格要分求不秆一样贺。4．嘴房地珠产开册发与要房地购产经日营所丝式指向艰的行倚为对牌象是荷不同引的。5．辣随着祖房地迷产市骨场的悟完善沟，房撒地产猛开发钞与房律地产这经营阀的作期用就俩会发暑生根庄本性沟的变俊化。第2第章宵房地躁产市秧场及扁其运羡行规膏律教学恋目标通过寒本章消的学诱习：了解乘房地圣产市青场的坛特性扶与功增能、壁房地摧产供迟给与世需求袜的关辫系；掌握渠房地小产市佛场运那行的造规律摧和运例行过摊程；了解有政府衫对房强地产鉴市场环的宏匹观调能控政渔策。2.凳1膏房献地产诱市场涂概述2.钟1.锣1桑市璃场的裳一般祥概念市场搬是社朽会分故工和冒商品寸交换的的必顾然产否物，舰它是体一种脱以商越品交怎换为扔内容律的经妥济联专系形演式。嗓由于锻市场仇的基净本经兼济内水容是享商品灶供求陡和商搞品买冒卖，嫂因此则市场清的形岸成必胖须具胶备下谎列3却个基挂本条酿件：穷其一夸是存羽在着冒可供俯交换扭的产返品(挣包括认有形摇的实笼物产艇品和俯可供起出售芹的无忆形产栏品)虽，这视是市甲场的偿客体鲁；其章二是绸存在揉欲出训售产藏品的泪卖主澡和具毒有购梁买力爪、购校买欲井望的逗买主辈，这愉是市蜡场的区主体税；其臣三是慌具有竿买卖亏双方弹都能区够接洁受的负交易灰价格南及其旬条件冻。只销有满固足以戏上3轻个基废本条封件，票商品蚀的交励换才鹊能成砍为现俱实，讯市场弱也才励具有鸭实际激意义贯。2.叠1.蓄2局房骑地产幕市场甩的含掏义房地证产市叛场是即开展脖房地情产活淡动的克场所辰，是筒社会辉统一胆大市记场中棚的一妹个重芽要组穿成部印分。较房地捕产市朋场有命狭义惊和广轧义之阁分。林从狭条义上毕来说押，房匹地产格市场颂是房溉地产眉交易冻双方乞就某还宗特绝定房牧地产旗的交绑易价基格达劫成一背致并重进行谦房地怠产商千品交秆易的介领域堂，换保句话饭来说毁是指薯以房纪地产宫作为茶对象揉进行店交易贵的场铃所；璃从广远义上杠来说行，房谅地产怠市场独是指询房地穗产买辩卖双脸方以悄房地及产作桶为交乓易对灿象在荷某个绢特定期的地余理区喜域内饮于某坡一待丘定的果时间蔬段内莫达成厉所有轻交易棕的总惑和，融即进咸行交鞋易所葛发生女的经还济关苦系的冰总和露，是顺买卖聪双方认相互得作用堤的一笋种机跨制。2.寻1.为3约房施地产寄市场股的分停类1．风按地职域来魂划分2．勒按房限地产胸类型事、档胖次来耻划分3．滔按土嚼地和齿房地用产层与次来莲划分2.迷2侧房遍地产带市场舟的特筝性与扭功能2.屿2.余1离房警地产饺市场碧的特裹性通过井对房程地产征市场复特性哪的分绑析，坟就可探以回营答市希场是纯如何梢有效灯地通送过改番变价略格来粪调整响房地您产的佩供需散变化仅这个怪问题赌。房煮地产哨市场读的特励性主闪要表诵现在铁以下剂几个羊方面龟。1．妖房地钩产市靠场是光房地虏产权词益的似交易害市场2．泡房地层产市购场是哑地区迈性市杜场3．佛需要塘专业久人员售提供耐服务4．姨易于挨出现总市场萌的不虹均衡馒和垄阔断5．闷供给连具有寸稀缺立性，当而需党求具据有较臭大的尿弹性2.虑2.李2育房吨地产茫市场昨的功尊能在任嫌何市籍场上秩，某蒙种商筋品的村价格遗反映有了当刘时的楼市场即供需烛状况列。但稠市场牲不仅犁自身巴会发踢生变播化，旧还可包以通碎过价毛格信抽号来挥指导冻买卖狱双方鱼的行弃为。躬简言是之，桃价格无机制昨是通选过市吵场发愤挥作秧用的子。关柄于房兆地产茅市场芹的功受能，川可以今归纳睡为以将下几歌个方绘面。1．腿配置刻存量努房地戴产资门源和轨利益2．灿显示慰房地袖产市卫场需戴求的农变化3．虏指导器供给予以适平应需纽奉求的垂变化4．用能指优导政炮府科抬学地各制订裳土地腥供给默计划5．秋引导责需求息适应卖供给夏条件伍的变饰化2.经3中房支地产昂市场执的需丢求与功供给2.阴3.测1命房泼地产柜市场出的需带求1．湾房地飞产需永求及饰影响辽因素2．抵房地良产商额品的目需求坡的特倒征房地拴产商赛品的座需求瘦形态非多种商多样默，但剃总的谷来看跨有一院定的蛾规律法性和吸发展会趋势感，主漂要表植现为裁以下川的特肝征。(1拾)缩慧必要英性(2嘴)蚊多样邻性(3庭)裕发展疮性(酱层次刊性)(4买)役可诱武导性(5考)采相对筛理性(6猪)两可替宝代性2.哑3.坦2副房界地产圾市场亲的供厨给1．像房地判产市蔽场的胸供给赵及其确影响辞因素2．厨房地娱产市傻场供僵给的亩特征(1类)侮短期夕供给津特征早。短桐期之灰内，暗房地子产商拘品的葛供给瓣无法词一下零子大碑量增朴加，瞒这是院由于鲁在受铁到需格要符途合城刷市规绝划和激政府薪有关置政策傍措施者限制蚕的条较件下完，改纲变土查地用科途、榜建筑散整修轨或重混新开金发，尖都需改要相桨当长数的时扒间。(2挨)跨长期求供给耗特征征。由猪于长动期时蹈间内驱，开浑发商招能够嫁在符陡合城飘市规列划和卵有关绳政策番的前现提下傍，通稳过改横变原金有土镰地的棒用途议，以夫及开两发新杨的土趋地等唐方法恼来增销加市畅场供歌给，穿因此读房地质产的台价格狱变化贸相对筑短期杠而言博要平施缓得掠多。2.犯4矿房摸地产萍市场炸运行识的一爹般规孔律2.雄4.蒙1工房继地产火使用车市场盗与房盗地产贸投资偷市场1．蜡房地己产使晃用市努场2．桐房地呼产投暮资市奸场3．逗房地眼产使雀用市胳场和猎资产逗市场嫌之间携的联大系和塞均衡狠状态2.填4.车2旺房校地产区市场孔运行剃过程摸的分喜析1．崇经济惊增长馅和房蜜地产秋使用提需求2．宣长期术利率崭与房休地产帅投资面的需闪求3．攀短期冰信贷制、开舞发成咏本和修新增猪供应2.担4.犬3爽房溉地产航市场袜的周碰期循杂环2.这5绍政妇府对勺房地巾产市云场的慎宏观钢调控2.阶5.便1弯建驻立房芽地产超市场舍政策这的原焦则政府倡政策舟应具笛有的映共同脱特征细是：违公平锐、效逆率、鱼连续计、系架统、序协调疤、前爸瞻性割和引蛋导性泻。由止于房康地产徒特殊群的空猫间固布定性贼、价仅值昂厌贵性售和使盟用耐得久性膏，对孔其发橡展政计策的颈建立发也应汇具有鉴相应须的特来殊原醉则。1．栏目标丈的确集定性2．邻政策说的连谜续性碗与协券调性3．这政策锤的针叹对性摆和导规向性4．料政策慨的公崖平性外和效雅率2.政5.对2跨房磁地产牙市场霞调控迷的原留则1．牌统一去领导哭、相乞互协悼调的污原则2．雁多种拦调控康手段恶相结乎合的意原则3．留管而纷不死闯，活识而有阔序的简原则2.遮5.览3论房矿地产享市场小调控取的内霜容1．如房地残产市视场的现宏观背调控1)脱土责地供师应政店策和这地价生政策耗2掏)肉金融阵政策3)绩住冈房政晚策捏4纽奉)革城市断规划5)丈税游收政咐策馒6呜)承租金犬和价掘格控棍制2．捐房地栏产投粪资规援模的模调控3．厌房地哥产开役发结伤构的慎调控4．秀房地肚产开理发布遮局的晴调控5．算房地榴产开柳发行聪为和常房地光产投诞资品岁的调青控2.驳5.牛4则房溉地产支市场团的宏膀观调犬控手盛段1．伐计划右手段2．快经济厚手段3．贤行政乌手段4．象法制坏手段第3犁章忽房地渔产开催发的樱程序教学帮目标通过土本章冶的学补习：了解挤房地摘产开析发的址基本别程序译；熟悉马投资略分析轿、前养期准耻备、留建设很与租侄售服蚂务等吸阶段摧的主薪要工战作任扑务与恋要求素，从装而对狂房地时产的歪开发醒的整报个过贩程有德一个部总体效认识盆和把晓握棕。3.粘1疲房参地产腔开发迈程序紧概述随着锈社会廊经济恰的发而展，肯房地趋产开垄发活候动变撒得越铜来越屑复杂雨。然队而，杯不论滤开发举活动阅变得俱多么仿复杂询，开停发商小变得惨多么膀能干东，房堆地产离开发浓专业旧服务望队伍谈发展川得多栽么完甜善，苗房地想产开长发过宏程都据必须楼遵循恶基本怀的步魄骤。一般援说来渠，这停个程驶序分勤为4移个阶信段：谣投资倚分析拖阶段兄、前亲期准旬备阶罢段、踢建设领阶段睁与租好售服眨务阶装段。3.蜓2冰房杏地产颈开发尽投资刻机会属选择柏与风筛险分贿析3.浩2.陪1糕房愤地产帖投资移的种自类房地押产投真资可伤分为眼直接千投资并与间礼接投芒资两品种，其中绍房地片产直大接投吓资是怒指直呀接与宰房地兵产产观品相凡关的乒投资午，它场包含学房地绪产开裤发投蓄资与切房地错产置抱业投冻资两浪种形讽式，驳房地宵产间允接投紧资是辆指不渗直接岭与房占地产访产品势发生拴关系萄的投城资。懂主要景有投角资房草地产傲企业乔股票放或债愁券、究投资汪房地摘产投视资信摆托基赢金、端购买党住房豪抵押浓贷款服支持散证券隔等形营式。咳它们便具体益的关黎系如胖图所惰示3.丹2.眠2运房姐地产构开发粒投资塑机会因选择房地燃产投蛛资机穴会选墓择，堡也就撕是通旬常所愤说的泽项目描可行霸性研恰究，盈是指究房地缠产开壶发投眉资过蓬程中扒，把价握机纱会、柴机遇狡的过过程。限房地椅产投锯资机迫会选嚼择，损主要禁包括秩投资谨机会臂寻找昌、筛演选与辉决策没分析难3个绣步骤哄。3.傅2.摸3剖房笋地产预开发稳投资疲风险附分析1．像房地丑产投济资风忘险的萄基本雾概念从房沾地产具投资诉的角夜度来仿说，纳风险亩可以睁定义深为未故获得兵预期丛收益携可能厨性的零大小宁。完元成投项资过四程进互入经描营阶妄段后砌，人桌们就晓可以婚计算拾实际颠获得棚的收傅益与锤预期犁收益喇之间写的差哪别，晨进而坚也就毁可以洁计算骆获取限预期你收益捉可能饺性的竹大小带。2．会房地遭产投莫资风狠险预稳测与达控制犹分析1)虏风拉险预反测的葱方法(1烤)黎财务耻报表离法。(2芦)宇问询键法。(3顷)犬索赔器记录但统计仆法。(4肃)唯环境骡分析叔法。2)尸房预地产胞投资牵风险情的规吗避与沟控制(1漫)诞通过突项目充投资跌组合美及多本种经街营分王散风征险。(2垃)偿通过胖加强呆资产婆管理栽来控公制风进险。(3敞)石通过档合理婆改变粱经营夏形式辱转移床风险技。(4幅)寒通过饭市场蹈调查镜实行见正确勺的决霉策来贷控制面风险树。此外看，有斧一部根分可惠保风型险，端可通略过商捷业保未险等换方式域转移勇。3.慢3懂房排地产纸开发呆前期锯工作房地荷产开祥发前尤期工肉作包书括：脂获取活土地砖使用应权；摘项目蒸规划随设计蚂与许急可；见建设缓工程篇招标环；开痕工申侄请与披审批胆等环荐节的隐工作垦，以约上部芦分的浓具体仁内容宁将在傍第4手章与适第6最章讲岸述。3.询4仰建华设啦阶域段3.蔽4.犯1仿质测量控筹制质量湿控制裤是指槐项目烟管理鹅机构困以设销计文般件、澡工程订合同秆、国舱家标考准、贺施工喂规范足等为牺目标疤对开两发项模目所脑进行文的监楚督与班管理鼓活动吐。1．齐质量么控制哲的任龄务质量扰控制岗的任元务主渠要是庸在施俱工过脱程中稿及时炉发现救施工业工艺足规程染是否寇满足酒设计推要求治和合滔同规猾定，脾对所凤选用给的材勾料和亦设备市进行钱质量遗评价奖、对为整个扭施工恒过程劲中的压工程仆质量丘进行客评估羞，将协取得括的质饲量数屡据和静承包兔商履塌行职碰责的闲程序惯，与挡国家怨有关贱规范恒、技端术标颜准、蛮规定微进行递比较她，并谣作出畜评判臣。2．垄质量迈控制稼的手俊段1)近“害旁站仁”监边督孟2容)铜测量3)绢指遣令文特件抢4功)贯利用舱质量鸣控制熊工作龟程序5)雁支挠付控愉制3.算4.桐2灰进肝度控夸制1．酒影响渔进度贸的因礼素由于浴房地危产项眼目具伍有资铃金庞乖大、兔业务行复杂吐、建除设周书期长昼、涉株及相等关单荐位多胳等特阴点，冤造成思影响定进度虹的因穴素很袍多，览如人忘的因哲素，疗技术他因素滩，材倡料设垫备与左构配怀件因凶素，皇天文悔、地蜂理与跟气象介自然爬因素圾，政慢治、毁经济乌、文啊化等蔬社会偿因素溪，还妨有其台他不罚确定糕的因他素等雁。2．哑进度昏控制畜的方丸法1)凉关陶键线厨路法2)热计纺划评形审技蹄术3)攻管寺理技粱术3．蓝进度椒控制豆的措优施1)纵组划织措乌施朱2)姨技招术措涝施3)慨合览同措讲施逢4)帜经编济措锤施5)神信兼息管史理措锣施3.饭4.何3原成罗本控肢制1．序成本潜控制灰的主后要工婶作除项价目投控资决技策、萍设计门和工荐程发嘉包阶俭段的拨成本召控制彻外，壁项目泛施工偷阶段跃的工勺程成呜本控毕制主令要包尊括如乞下几累个方任面的赌工作申。1)这编啦制成产本计组划，衬确定凝成本心控制联的目晓标2)丽审也查施擦工组少织设喜计和诸施工容方案3)陡控仔制工心程款泄的动害态结低算4)彩控始制工骑程变钉更2．下成本真超支腊的原后因与葡处理黑措施在房户地产典项目益成本趴控制违的过贴程中歉，经决过对聪比分闭析，你发现锹某一已方面纱已经逐出现袄成本岂超支趣，或射是预辩计到坡最终子将会炎出现敢成本夫超支牧，则忍应将立该部宗分成遭本超特支问冷题单建独提必出，播作进却一步刘的原著因分捎析。拍然后谢再在淡分析疲的基拐础上疤分清由责任认，提尤出成诊本控描制的断相应跪措施化。3.滤4.切4屯合填同管慌理1．帜房地血产开牺发项跳目的录主要新合同1)刘开音发商抓的主阔要合求同关尺系开发盼商为套了顺进利地救组织拼实施逃其所拼承担需的开肉发项拳目，门需要姑在开殿发过汗程中部签署店一系月列的宇合同惰。这些遵合同船通常意包括必：土届地使寺用权杨出让拍或转顿让合戒同、塘勘察粪设计绸合同漂、融租资合薯同、若咨询附合同折、工场程施昂工合蚂同、梨采购肢合同慕、销郑售合怀同、躺联合岔开发镜合同命与房皆地产隐转让高合同党等。2)透承质包商预的主舟要合桃同关泄系承包苏商的新主要狂合同诊包括堪：工瞎程承拢包合过同、僚分包络合同执、供子应(况采购壶)合羞同、迁运输汉合同皆、加抄工合同同、唇租赁识合同问、劳杏务供单应合佩同、瓜保险贴合同萝、融利资合鞋同、暗联合务承包显合同肿等。2．拔开发永项目吊合同极管理项目豆合同色管理搅通常粒包括兆两个歪阶段密：合们同策凳划及厚管理刊阶段饺、合糊同分针析与钞控制榜阶段掌。3.匆4.亦5兄开采发项风目信膛息管缎理在房林地产您开发捕过程走中，韵无论牢项目线组织衰、计披划，相还是肢管理王、控异制、班协调江都离南不开搁信息误，可锈以说槐信息旦是经青营管玩理活舅动的走基础倡。3.罩4.骡6增竣千工验新收1．性竣工矮验收页的依汤据2．夏竣工盼验收奖的工誓作程非序开发婆项目隆竣工等验收眯的工份作程捉序一灶般分叹为单狂体验色收、含综合摘验收场以及剩验收山备案关3个岭阶段黎。1)唐单穴体验胶收2)要综滤合验晕收3)说验臭收备局案3.辅5蜂租锋售袭阶错段租售系阶段键的工喘作这辣部分编内容我见第衡8章常房地衣产市扫场营劳销。第4甜章第房走地产驳开发增用地煌的获熊取教学毅目标通过饼本章你的学龄习:了解出建设绪用地锁使用馆权的准概念犬、集懒体土出地征邮收与柔城市悔房屋倍拆迁鸣的内陶涵；熟悉屠房地散产开县发项浊目建肉设用航地使谷用权止取得燃的主声要方乓式、财集体辞土地郑征收男与城乌市房熊屋拆厕迁补前偿。4.导1馋土娃地使易用权类的获兼取4.考1.栽1创土忙地所震有权款和土字地使萝用权1．还土地破所有州权土地扎所有西权是研指土庭地所芝有者星在法救律规塔定的赔范围滴内，嫩对其歇拥有途的土映地享维有的沸占有桃、使殖用、委收益符和处争置的万权利导，它骡是土某地所居有制圆的法丹律体绕现。援土地钳所有鹊权包鸣括土介地占伐有权昼、土吩地使殃用权钉、土厕地收觉益权脾和土舍地处怠分权伙4项匠权能铅。2．熔土地湿使用迫权土地密使用摧权是染指土狐地使沟用者冰依法晒取得参的在盘法律辫规定娃的范汪围内凑对土况地享怜有的眯占有检、使惠用、灭收益稻和在猪特定滔的条插件下含依法古处分煎的权混利，抹它是蠢土地疼使用浸制度惠在法早律上蹄的表顾现，驴也是窃我国严地权着制度裹的重卧要组河成部浩分。4.箱1.脑2嫁土贯地使椅用权碍的取原得方巴式4.膊1.签3统土桶地使效用权泰出让1．师土地说使用蜂权出讽让的聋概念土地时使用赚权出听让是朱指国罗家将滑国有铁土地驰使用畅权在疫一定泛年限解内出监让给报土地链使用殖者，画由土推地使剑用者滴向国鸣家支普付土借地使更用权违出让傍金的出行为雀。(1丢)犬经出丸让取蹦得土较地使塑用权翠的单会位和岁个人隙，在呼土地谅使用灭期限薄内没毫有所埋有权巩，只女有使猎用权哈，在租使用库土地嘴期限奋内对街土地滨拥有跪使用茶、占赠有、脑收益池和处翅分权鼻；土澡地使记用权甚可以励进入爆市场白，可舟以进桶行转次让、啦出租从、抵键押等粗经营豆活动斤。(2虹)稼出让台的土膝地使奖用权阻是有地一定形年限瓜的土云地使江用权针。(3委)陡土地枪使用赏权出址让是亮有偿貌的，角受让岭人必馅须支的付“墨出让槽金”蛛。(4功)非土地窃使用盛权出倾让是炎国家盐以土年地所威有者胸的身瓶份与教使用总单位甩之间资关于挑权利训和义疗务的鬼经济的关系溜，因鸟此具痛有平某等、个自愿械、有律偿、袋有限蜂期的练特点义。2．但土地幕使用见权出揪让的俯范围1)捕主挤体范伍围(1似)跑土地这使用紫权出剑让的讨主体挪必须右是国歌家，疗其他华任何逃单位拼和个艺人不身得出覆让土减地使剧用权基。(2妄)跨土地插使用热权出割让对众象是滋中华菌人民末共和春国境锐内的裁公司痰、企按业以饶及其剩他组药织和吊个人辛。2)袍客铃体范绞围(1钱)妈土地沃使用淋权出干让的疏客体潜必须柄是国拥有土盏地，搏集体捞土地牢不经椅征收炊不得夏出让元。(2孝)抓地下盈埋藏镜物不丸属于柴出让恐范围吃，它穿归国域家所排有。3．批土地立使用忘权的蒙出让蒸年限根据夺《城无镇国远有土哥地使旱用权灾出让亚和转记让暂刻行条贿例》援的规焦定，黎不同战用途荡的国尝有土倦地，喘其土佣地使轰用权衫的最僵高出昆让年铁限如帐下：然①鲁居住川用地及70核年；出②垂工业页用地肉50演年；戒③万教育饶、科仍技、振文化鹿卫生亩、体有育用浆地5司0年段；④址商狼业、脏旅游颜、娱佳乐用秒地4收0年应；⑤值综杂合或祥其他晓用地松50怕年。4．蹦国有稿土地蚀使用晋权出暑让的趟方式根据跪相关耳规定停，国伴有土皆地使雕用权芝出让妻，即堵土地政一级范市场晓，一蔽般有能4种哀交易鲁方式垂：协忍议、逢招标栗、拍灯卖及梁挂牌贸。其旅中后辫三者捎是通阅过市坑场公其开交加易的屠方式茎来出际让土绪地使对用权游。4.夸1.理4盘土筹地使婶用权牧划拨1．聪划拨蒙土地捏使用次权的乡丰概念土地否使用手权划捡拨是枯指经押县级大以上祖人民巨政府择批准甜，在营土地燥使用刻者缴累纳补芹偿、州安置堡等费年用后啄将该粗土地巧交付拦给其截使用启，或天者将害土地尝使用忠权无奏偿交蕉付给终土地予使用顺者的翼行为窑。划拨短土地寸使用贿权具狮有以询下特宪点。(1做)吹通过缝划拨闭方式弄取得耀的土园地使拾用权摔时，斯除了嚷法律辅、法螺规另徐有规浸定外稳，没桑有使庆用期温限的蹦限制退。(2泉)防通过赤划拨筝方式恨取得余土地晴使用播权时缸，虽柔然土漆地使娃用者遮要缴宾纳补台偿、钟安置孔等费测用，滨但不杆必向软国家躺支付完地租趣性质殿的费董用。(3美)某通过跨划拨皆方式捏取得爬土地统使用氏权时织，必钥须经缩慧县级糖以上定人民抬政府颜核准步，并际按法愧定的堡程序玩办理肯手续穿后才我能取泰得划饮拨土茎地使职用权民。(4兽)字通过摊划拨鞋方式中取得备的土辜地用阻途，议未经泳批准泽，不足得改竿变。(5料)绩土地违使用佣权人群在行腔使权亚利时戴，若升遇社爷会公庸共利爽益需嫂要，宿有义叛务服延从人准民政那府收钞回土相地使狼用权裙的决置定。(6喂)罩依照浴行政膝划拨凤方式例取得吉的土塑地使申用权斜，一在般不形得进渐行转黎让，捉但经湾市、电县人拆民政劣府土闲地管叙理部恰门和左房产触管理秀部门爷的批遣准，豆并符却合下虫列条展件时巷，可播依法质进行糠转让右：①谁土唇地使御用者颠为公计司、苏企业芬及其叨他经炮济组港织和寨个人称；②她领太取了毫国有茫土地义使用皂证；扭③近具有智地上绩建筑唱物、锡其他秋附着稠物合陵法的辣产权方证明掩；④但依秆照《劈燕城镇皇国有兆土地牲使用信权出伞让和苍转让冻暂行驴条例霜》中贩的规届定签严订土役地使贝用权奸出让泼合同抗，并玻向当授地市乔、县彩人民住政府辟补交置土地滴使用虽权出肌让金盈，或究者以止转让粥、出逝租、捐抵押部所获聋收益勤抵交里土地樱使用裙权出牛让金趣。2．著划拨扮土地体使用厅权的脆范围《中腿华人愿民共隆和国假土地限管理备法》向第5茧4条袜对划怠拨土框地使住用权华适用娃的范础围作骡了明猛确的牌规定抬。(1划)别国家争机关否用地飘和军笔事用籍地。(2弓)励城市霜基础菠设施渣用地旅和公饮益事挎业用停地。(3棍)换国家根重点固扶持仆的能四源、绒交通任、水亏利等摩基础需设施似用地早。(4想)灰法律巨、行便政法陪规规太定的朗其他隆用地慎。通过挤划拨柳方式梢取得秆土地背使用阔权，郑是国雾家为搅了支念持和生照顾队某些笛公益艘性事则业和蝴特殊荐行业伪的发套展，岔而对醒其建抱设项皂目用毕地采曲用的阿特殊秧的供秩地方刚式。4.灶1.液5絮土惜地使逐用权野转让1．筐土地犯使用必权转涉让的皱概念土地贯使用嗓权转堤让，宜是指装通过面出让驾方式举获得画国家煌土地拦使用紫权的蹄土地虏使用院者，尝通过递买卖粒、赠处与或墨者其怪他合是法方箱式将甚土地站使用乐权再根转移羽的行杜为。土地欲使用柴权转杜让具姐有以懂下特砖征。(1伶)悲土地浅使用假权的殿转让说必须纺以出膨让合拾同规容定的显期限吓和条牧件投捏资、绑开发剩、利顺用土季地为陷前提霸。(2轮)智土地充使用羽权转咳移时奥，土豪地使宇用权仗出让喜合同盾和登租记文感件所静载明赵的权绪利、咸义务菜随之垮转移写。(3腐)冤土地活使用泰者通老过转寺让方岭式取刃得的睬土地赵使用叮权，城其使腔用年疗限为滥土地从使用汇权出滩让合社同规军定的吩使用仆年限烘减去衔原土英地使捆用者迈已使困用年蒜限后淡的剩柱余年剧限。(4窗)焰土地卡使用访权转库让时渣，其容地上赖建筑蛛物和泥其他潜附着宋物的予所有辰权随滋之转喉让。2．掉土地决使用野权转论让的湾条件土地具使用酿权转涝让是搭土地瞎使用疑权在饥不同雕使用旁者之翻间的肯流动彼，是谋土地浅市场互最活易跃的穷二级染市场禽。为稠规范面市场纳行为涂，土阁地使鹅用权栽转让蚕应具前备以赌下条志件。(1舍)招转让遣土地棵使用泰权的帆公民疫、法敬人，绒必须闯是土摩地合封法的信使用触权享锯有人当，必导须持休有土阅地使孤用权恭的法肢律文滚书，柳即《帜国有酱土地血使用揭权证必》，果其权肤利在梅国家芦土地汽管理告部门顿应有妈具体条的登屑记。(2惜)兄接受作转让旨的公葡民、缓法人才，必荡须是任我国逐法律俊允许岂的能做够享粗有国浙有土片地使土用权枪的单舰位或抹个人译，即箱受让催者应拢符合背受让飘的条凡件。(3愈)情使用穴权人端必须疼对土弃地进亲行一悄定开辞发之各后才院能转渣让其突权利贼，即兆我国贞法律宴禁止买进行或“炒佛地皮丑”式暂的转虎让。3．包土地放使用像权转翼让的标形式1)沾土角地使防用权互出售校2狱)道土地秒使用嫌权交高换季3)铜土猜地使木用权璃赠与4.咽2射房纠地产桑开发桥用地头的征地用拆原迁4.溪2.刑1决集庄体土茅地征忧收1．疏土地或征收鸟的内胁涵土地昌征收恼是国努家为衫了社乞会公饼共利郑益的俭需要恰，将盒集体允所有宇土地绘转变谜为国织有土产地的碗强制忆手段葡。2．辣土地融征收钢的原凑则与翁批准麦权限1)且土灯地征攻收的帅原则(1剥)猴珍惜姻耕地陵，合鸟理利田用和忌保护颈土地教的原刃则。(2超)中保证发国家藏建设弃用地密的原羽则。(3碎)时妥善钻安置兵被征捡地单旧位和嫩农民饮的原外则。(4志)穿有偿载使用部土地贫的原配则。(5半)叹依法炉征地钱的原吩则。2)酬土捞地征宴收批闻准权蚀限《土达地管车理法申》第扑45蒙条规浅定，朽“征图收下叹列土需地的醒，由虹国务差院批麻准：沙①失基本北农田赴；②耗基愈本农梯田以渐外的桂耕地感超过俭35需公顷绳的；包③漠其他预土地晕超过系70帜公顷滋的。躺”征即收前棕款规追定以跑外的刑土地股的，袄由省诞、自认治区如、直驰辖市项人民煮政府蹈批准饮，并陈报国球务院触备案系。3．慨土地水征收盲的工拢作程历序根据蹈《土奴地管浙理法旁实施锯条例瘦》和抹《建纷设用独地审馒查报太批管宰理办炎法》禽，土括地征旱收一嘴般按述照下州列工刊作程泰序办锁理。1)光申会请用决地2)件受病理申凤请并桂审查释有关喘文件3)贱审垒批用森地4)葵征颈地实胶施5)协签岗发用调地证丝式书4．奇征收幕集体泉土地部补偿介的范赤围和夸标准4.饼2.马2梢城忌市房牵屋拆畏迁1．妻房屋杯拆迁掌的概由念房屋冤拆迁峰是指盏建设烛单位既或个圈人(捐即拆义迁人昆)根忠据城裤市建关设规塔划要亦求和误政府打批准跳的用众地文授件，滤在取坑得拆郊迁许时可证壳后，茂依照控有关调法规融拆除寇城市友规划降区范用围内竟国有圾土地概上的终房屋域及附柱属物晶，并臭对被壳拆除节房屋银的所照有人敞和使智用人歌进行登补偿欠和安摩置的蠢活动堡。2．遗房屋令拆迁却的工难作程星序1)届拆肺迁许传可阶段段拆迁味许可骡阶段杯的工仔作主值要有某拆迁远申请尺、拆集迁审舅批、浓拆迁层公告久等环饱节2)纪拆赔迁协精议阶撑段3)呆实泼施拆伸迁阶刊段3．们拆迁煮补偿毙方式桶及安伤置1)搏拆撕迁补稻偿方贤式根据究《城壤市房兄屋拆膊迁管娱理条相例》诵的规项定，聋拆迁清人应帅当对甩被拆承迁人爷给予讨补偿末。拆穿迁补渐偿方困式有臣两种建：房确屋产顶权调按换、考货币忽补偿缎。2)腿拆场迁安愿置4．毯拆迁搏争议倍的处伴理第5堪章寇房地坝产开勉发项笨目可络行性召研究教学合目标通过聪本章寄的学临习:熟悉朴房地础产开铸发项元目投杏资估恼算及苹项目阳方案公的财举务评啦价指祸标，需能独乐立地盏进行移房地院产项苍目可积行性腊分析化并撰虏写可短行性馅研究请报告乔。5.余1钓可亩行性然研究圾概述5.匪1.烧1佣可奥行性赚研究掉的概煮念和彼目的1．凶可行里性研济究的册概念可行度性研荷究就霜是在灭工程浅项目降投资浇决策骗前，穷对与棵项目固有关旧的社扇会、贪经济喊和技卖术等合方面蜂情况挠进行否深入闷细致商的研云究；忧对各院种可自能拟魂定的赔建设非方案料或技辉术方调案进蔑行认绿真的被技术狂经济敲分析莲、比资较和傅论证丈；对呀项目搞的经幻玉济、钉社会浮、环顽境效朽益进早行科请学的往预测显和评匙价。2．隙可行正性研傅究的质目的可行腰性研显究的炎根本鲜目的表是实凶现项组目决蚂策的生科学键化、蝇民主融化、辫程序寺化，捡减少帮或避密免投底资决批策的赚失误湿，提闸高建慌设项迈目的孕经济恶、社幅会和史环境伶效益庙。5.朋1.赤2化可禁行性寻研究恒的特精点1．数前期跑性散2．仁综合继性腿3．宵不确细定性接4申．预应测性5.红1.曾3低可吓行性示研究定的作侮用1．郊作为笔项目锅投资阅决策冰的依般据2．间作为驻筹集苗建设忌资金唇的依越据3．袍作为奔开发撑商与谎有关廉各部课门签垂订协穿议、科合同冠的依摆据4．川作为态编制后下阶笑段规仙划设乳计的祝依据5．晶作为呜环保师部门宁审查转建设终项目摘对环颤境影率响的再依据5.厅1.端4饭可更行性茅研究刮的工制作阶撞段和冷具体好步骤1．言可行腊性研邻究的缠工作潜阶段1)吗投抓资机宵会研平究规2寄)搅初步厕可行妖性研姓究3)中详抖细可括行性厘研究杯4)肤项咱目的秘评估惕和决橡策2．脱可行费性研衰究的课具体趴步骤1)迈接件受委走托饭2集)扯调查户研究3)倦方杨案选缓择和扬优化屈4党)速财务齐评价迷和国央民经间济评讯价5)觉编原制可仇行性遵研究仗报告5.伏1.千5穗可柿行性凑研究弓的内栗容一般请房地码产开猴发项须目可泻行性抵研究丛的内将容主触要包燥括以巩下几梨个方胆面。1．矛项目福概况2．硬开发舞项目痰用地碑的现检状调牙查及骄拆迁状安置藏方案症的制桥定3．报市场挖分析译和建晶设规德模的箱确定4．触规划薪设计爱方案插选择5．害资源轧供给甚条件赵分析6．英环境昨影响谅评价7．刘项目接开发屿组织捡机构盖情理缸费用劈燕的研基究8．伏开发条建设隐计划服的编野制9．火项目耻经济绪及社企会效鸣益分搁析10唱．结懒论及肢建议5.底2它房闸地产称市场谋调查吴与研迈究5.牙2.碎1婆房蹦地产歪市场绿调查历的概忙念与奴作用1．鱼房地王产市灾场调透查的初概念房地枕产市揪场调区查是孝运用过科学珍的方哭法，坡有目田的、唯有计轰划地刊收集选、整升理和赛分析病与房合地产傍企业阶有关饱的各迈种情匙报、厚信息天和资捧料，上为房桥地产添企业早决策慈提供旱依据污的信催息管亿理活叫动。2．佛房地傅产市塘场调圈查的奇作用5.算2.什2县房悬地产援市场师调查养的类浩型与啊内容1．酷房地饥产市笑场调勒查的碍类型1)养探保索性危调查鞭2痒)林描述接性调俘查3)异因静果性捡调查乡丰4北)边反馈军性调摧查截5)辩预浙测性梁调查2．着房地恼产市承场调奶查的咽内容1)河市说场环棒境调稻查乐2)瓣市帽场专卷题调斜查5.闷2.博3屡房鞠地产坊市场踏调查耽的程取序与矛方法1．菌房地捕产市谜场调挑查的各程序1)另确似定调绵查目盒标件2贱)则初步姿分析状3营)受调查回设计4)呜现事场调惑查管5)裤资桌料整蝴理、元统计需和分才析6)施撰旋写和办提交笑调查秆报告2．刚房地身产市托场调菠查的仇方法房地扫产市乘场调狭查方汗法很遭多，管较常尊见的边有以折下几贫种。1)改询游问调香查法今2)奥观袄察调歇查法3)抗试歌验调药查法哗4)洗统甘计分珠析法5.慰2.存4湖房嚼地产花市场练研究利的概吊念及拢其必壁要性1．裂房地壮产经跌营者慢的决民策依峡赖于软房地聋产市丙场研卧究2．胶房地翼产产修品的把销售琴要求类进行锅房地仁产市直场研女究3．轨市场她研究虎与经剩营管耗理4．柄市场那研究购与制亦定价泊格策暖略5.猾2.馅5拿房茎地产毕市场恰研究抽方法市场茅研究制方法属有定蒸量分牲析法应和定妇性分渡析法袖两种。5.鞠3品房食地产辈开发遍项目威的投纪资估水算与交收入能估算5.朵3.倦1习房蜓地产帝开发笔项目圈的投纲资估胀算房地包产开条发项础目投局资估辆算的寨范围翅，包坑括土茂地费教用、却前期浇工程搜费、篮房屋谁开发眨费、厦管理或费、茂财务阵费、指销售反费用它、其庄他费躺用及世开发展期税岁费等抛。1．告土地败费用逢估算开发熟项目族土地吩费用煎是指饺为取谅得开酬发项垒目用碗地而金发生凝的费换用。乓开发仅项目号取得爽土地足使用程权有絮多种罩方式兼，所费发生帽的费拖用各绪不相换同。笑主要究有以露下几巡寿种：间划拨谎或征袭用土特地的昨土地佛征用片拆迁霸费、敏出让榆土地肥的土铸地出绸让地词价款秋、转姻让土淡地的谊土地辛转让畅费、第租用者土地减的土方地租门用费宜、股腐东投貌资入列股土熔地的忆投资逝折价垒。2．翁前期遍工程垦费前期吩工程茅费主蜘要包刊括开功发项茫目的吼可行殊性研嘴究费因、工代程勘撇察费都、城跪市规热划设谱计费动、工扁程设券计费咱、环希境影子响咨摩询评任估费券、交管通影划响咨姜询评甲估费根、建突设工甚程规阅划许显可证驻执照住费以绪及“困三通秒一平业”等往土地吹开发都工程蛛费。3．汤房屋阳开发沟费4．派管理叫费5．池财务泛费用爽6骆．销茫售费忘用秀7．懂开发凳期税王费翁8．价其他尘费用怀9腰．不冤可预眼见费5.打3.判2芬房静地产留开发萍项目搬的收夫入估政算根据踪蝶有关巴规定章，房哗地产督项目面的收睬入主挂要包任括房刚地产萝产品闭的销叠售收筒入、举租金忍收入们、土域地转昏让收庙入(割以上南统称厘租售植收入谈)、锦配套敲设施巡寿销售雄收入军和自样营收锦入几砍个部姓分。1．姐租售躬收入2．物自营惭收入3．含配套图设施遣销售邮收入4．绞土地匹出租虽收入5．暖房地矮产开用发项柿目收纳入的斧扣减房地棵产开仇发项孔目在怨销售嫌和交急易阶孕段要碌发生当一些酿税费走，这允些费积用不默参与阴投资走与成图本费冒用构贺成，蛮只是起作为波销售冷收入丸的扣贯减。旷这些啊税费淡主要贱包括撇以下错两大居部分响。1)糖与罚房地醉产转太让有卡关的协税费(1麦)梦营业没税。寻(2朝)欺城市肝建设冬维护贴费。(3创)卵教育安费及眉附加枪。脸(4震)握教育殖专项袍基金湖。(5谢)得防洪淹工程包维护腔费。诊(6冠)面交易绞管理遗费。(7严)搜交易压印花僚税。2)有土辜地增传值税3)塘企茂业所柜得税5.罢4招房秘地产债开发碰项目城的财洒务评召价5.五4.赔1束房给地产岸开发从项目讨财务怜评价此的内踏涵房地双产开览发项搬目财饺务评宰价是澡在房家地产虾市场见调查敌与预社测、水项目众策划池、投配资估若算、换收入奸估算管和资的金筹瓶措等辩基础疼资料悉和数王据的要基础舌上，隙通过弓编制菜基本盛财务梳报表袋，计筝算财目务评缸价指敬标，稀对房姻地产顷开发滚项目廉的财举务盈岁利能耕力、箱清偿循能力掏和资物金平愈衡等启情况厚进行肃分析丸。5.或4.骡2弱房拘地产氧开发钞项目司财务括评价源的基挤本报证表财务棉评价伍使用婚的基丛本报别表有珠现金竞流量见表、缴损益竖表、腊资金赴来源另和运送用表期、资伟产负锡债表庙。5.尸4.植3篇房材地产碧开发摇项目肥的财掏务评旅价指恒标1．悉房地址产开证发项咐目财芽务盈妹利能长力的厨评价触指标盈利朽能力骆指标普是用营来考违察项各目盈饿利能榨力水拦平的错指标醉，包浇括静创态指扬标和膊动态销指标境两类税。1)坐静乘态指煎标静态辨指标灶是在锦不考杏虑资缘瑞金、盼时间外、价花值因扯素影晨响的淹情况尾下，环直接鞋通过刊现金选流量啊计算部出来哭的经朱济评估价指诉标，恭这些肉指标签计算莲简便待，通评常在弓概略惯评价邮时采私用。(1涉)懒成本鉴利润敌率。(2晒)挖投资惑利润筛率。(3除)师资本扰金利布润率那。(4授)粗资本谈金净借利润副率。(5泄)悉静态肃投资避回收钩期。2)急动掏态指究标动态谋指标尘是考近虑了弹资金羊时间愧价值价因素妹的影窗响，团对发粪生在说不同目时间痕的效军益、铲费用叹计算倒资金费的时具间价前值，发将现图金流四量进缺行等录值化叼处理贤后计毯算评高价指冷标。剃动态爽评价献指标泄，能扛比较达全面判地反聋映投教资方尚案整作个计革算期折的经待济效馋果，繁适用墨于详爆细可封行性枕研究担阶段老的经摇济评靠价和资计算欺期较交长的帆投资绪项目祸。(1承)跌财务命净现喉值。(2氧)即财务丛内部卷收益茎率(挣FI驳RR醒)。(3因)矿动态望投资乡丰回收让期。2．歼房地岛产开痰发项曲目财渣务清根偿能迈力的医评价毁指标清偿隔能力研指标哑是指吐考察痒项目耍计算跃期内朝偿债栋能力财的指阶标。塞除了驼投资毅者重宣视项朴目的皮偿债检能力组外，贵为项快目提费供融谨资的帐金融鬼机构照，更摄加重此视项孔目偿证债能稳力的鸟评价朱结果昼。1)颠借轰款偿湾还期2)咏利秤息备概付率3)案偿并债备惕付率5.电5掉房误地产姿开发悼项目秘可行仗性研迈究报姐告的忘撰写5.讨5.柔1木房毒地产傍开发千项目驶可行捡性研父究报拦告的域基本抛构成一般到来说焦，一件份正族式的颠可行强性研家究报次告应呆包括偿封面领、摘叔要、话目录燃、正剥文、拥附表码和附漫图6蛛个部呀分。5.州5.扎2适房搂地产偏开发孩项目踏可行屠性研脑究报制告正挥文的杆写作缓要点正文池部分圾是可默行性翻研究连报告屯的核鸡心，躁一般亩包括到以下赠内容绕。1．饶项目隙总说避明工2．凉项目昏概况3．呜市场禁调查握与预遇测分训析域4嫁．规泛划设夏计方糖案及辣建设劣条件5．红建设皂方式藏及进扶度安级排6．菊项目慎投资淋估算柄及收箭入估扭算1)趋项抚目投钳资估掘算柏2萄)叶项目抬收入翠估算7．土项目香资金剂筹措橡计划兵8南．项锤目经蜘济效梦益评